房屋调研范文

房屋调研范文（精选6篇）

房屋调研 第1篇

学习调研报告

城市发展离不开征地拆迁，随着我区建设的不断推进和城镇化建设的不断提高，项目建设的速度也随之加快，各种征地拆迁矛盾也逐渐增多，如果处理不好，将会阻碍各个建设项目的顺利推进，影响我区发展步伐。为了正确理解好相关法律法规和各项条例，更好地执行好国家的相关规定，维护好广大人民群众的切身利益，真正做好征地拆迁这项工作，为城市规划建设服务，确保整个社会的和谐与安全稳定。我区组织相关业务人员进行学习调研,现将调研情况汇报如下：

一、我区近年来征地搬迁工作中出现的新情况、新问题，这些问题涉及面广、社会影响大，与老百姓生活息息相关，事关社会稳定。

（1）被搬迁户利益得不到充分保障。（2）对被搬迁户潜在利益损失关注不够。（3）搬迁安置补偿款发放的不够及时。

（4）给予被搬迁户的补偿安置标准把关不严密，出现攀比现象。

（5）与被搬迁户沟通思想工作的力度不够。（6）个别被搬迁户在拆迁补偿款上漫天要价。

二、征地搬迁领域受理群众矛盾纠纷的基本情况、原因、特点及表现形式。

我区今年在征地搬迁领域未发生一起大的矛盾纠纷，但小的问题还是存在的。主要表现在以下几个方面：

1、被搬迁户对法律法规、搬迁政策理解不透，误解误读引发争吵。此类情况一般由拆迁公司的工作人员耐心解释，常常是一天半天的绕口舌，最终都能让群众满意而归。

2、极少数被搬迁户把搬迁当发财机会，提出种种要求和困难要挟政府，死缠硬磨提无理要求。我镇针对这种情况，一般由主要负责人金镇亲自进行解释、劝导，在政策范围内尽力解决被搬迁户的合理要求，对被搬迁户的过激言行进行冷处理，总体来看处理较为妥当。

3、被搬迁户容易观望、轻信他们身边的所谓“能人”的言行，总觉得自己的权益受到侵犯。此类情况工作比较难做，因为要搬掉被搬迁户心理上的“巨石”，工作人员常常要解释到筋疲力尽。

三、原因分析：

1、被搬迁人方面。被搬迁户素质参差不齐，理解问题见解不一；担心利益受侵犯，怕不适应新的生活方式。

2、搬迁管理方面。个别工作人员对政策法规理解把握不准，解释和思想工作欠力度；工作方法简单，易引起群众不满情绪；为了项目进度满足“钉子户”不合理要求，助长“不闹不得利，小闹小得利，大闹大得利”的歪风。

3、、执行政策法规方面。同一搬迁项目因当事人签订协议时间不同，补偿标准可能不一样的现象，被搬迁人不管项目建设时间、市场等因素，只考虑自己比别人少了而“想不通”，因而产生矛盾。

特点一，参与的拆迁工程项目多，涉及面广，涉及人员多。

特点二，非正常渠道反映问题，把上访等非正常行为当做获取不法利益的手段。

特点三，调解、说服难度大。核心是经济利益的冲突，由于当事人有不同的要求，国家利益、集体利益、个人利益很难沟通协调。

四、化解征地搬迁矛盾的工作举措，好的做法和工作遇到的难点、薄弱环节及意见、建议。

1、建立让被搬迁户有机会、有地方说话的渠道机制。安排熟悉搬迁政策的专门人员接待被搬迁户，耐心地做解释工作。相当一部分被搬迁户道听途说一些小道消息，亲信谣言，找到相关部门指责工作人员，容易激化情绪。针对这一类被搬迁户，就是要专人负责接待解释，做通做好这项棘手的工作。

2、加大搬迁政策宣传力度，增加搬迁工作的透明度。我镇做的比较好：一是搬迁前向被搬迁户宣传相关法律法规及搬迁政策，还将相关法律、法规及政策张榜公示，并把资料装订成宣传册发放给被搬迁户，告知他们应享有的权利，同时告诉他们应尽的义务，要服从城市规划建设需要，顾全大局，按时完成搬迁；二是做好法律法规、政策的解释及被搬迁人的思想工作，对一些所谓的“钉子户”要耐心解释，政府的搬迁是从公共利益考虑的，并严格依据相关政策办事。

3、坚持以人为本，维护群众利益。首先安排好被搬迁人安置过渡期内生活；其次补偿安置资金及时足额到位；再次是完善搬迁补偿的保障机制。如就业困难，生活补助低，拆迁时与安置时的生活水平差异，老人疾病等。

4、建立了透明的搬迁工作制度，怎样搬迁和如何补偿及依据的相关法律法规和政策应向被搬迁户公示，并将搬迁工作置于公众监督之下，切实履行项目的审查及监督职能，依法保护被搬迁户的合法利益，使城市建设这个政府的“民心工程”，真正好事办好。

4、规范各项工作制度，明确相关人员工作职责，从严要求廉政建设。确保搬迁实施过程规范、合法、有序，从源头上杜绝各种违法乱纪及有损被搬迁户利益的情况发生。

5、重视信访工作，及时化解各类矛盾。确实耐心倾听被搬迁户的心声，符合相关政策或因工作人员工作疏漏造成的问题，及时纠正并追究相关当事人的责任。

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 20xx年xx月xx日

房屋调研 第2篇

一、公司现有租赁房屋周边房租情况

商铺租金影响因素较多，人流走向、消费需求、消费习惯、经营业态、房屋布局等各方面的因素相互影响，不像住宅有类似区域标准，在同一条街面间距几十米的两间商铺，租金就有可能相差很大。所以我们调查我公司现有商业经营用房周边时，尽量选择最靠近我公司房屋的租户作为调查对象。(一)沂州路中北部沿街

此路段我公司经营用房主要为解放路以北的东方红沿街、银雀山路和金雀山路之间的桃花涧小区及陵园前街沿街。

2.租金水平比较 (1)周边租户

陵园前街与我公司房屋相邻、结构相似的其他出租房，当前租金水平为二层结构的租赁用房租金水平24-33元/平方米/月，三层结构的租赁用房租金水平为20-25元/平方米/月，其租期一般为三年，租金三年一调整;东方

红沿街相邻租金水平27-34元/平方米/月;桃花涧沿街相邻租金水平22-75元/平方米/月。

与20__年上半年租金水平比较，东方红及沂州路中段(解放路至银雀山路段)的沿街商铺租金水平基本无变化，仅陵园前街沿街有个别租户调整。

(2)我公司承租户

当前租金水平：东方红沿街：36-57元/月/㎡;陵园前街：19-23元/月/㎡(三层);桃花涧沿街：17-21元/月/㎡(四层)。

与20__年年末租金水平比较，我公司东方红、陵园前街20__年上半年到期租户租金增幅在20-50%左右。下半年到期租户继续保持这一比例，全年租金增幅在20-50%左右。

总体分析，同周边租金水平相比，东方红、陵园前街的沿街当前租金属平均偏上水平，桃花涧部分沿街到期后租金有一定提升的空间。

(二)通达路中北部沿街

此路段公司经营用房主要为通达路与水田桥交汇的河畔沿街、成才路段的太子湖沿街。

2.租金水平比较 (1)周边租户

太子湖沿街周边：当前租金年水平为一层结构房屋的主流租金水平30元/月/㎡左右;二、三层沿街以餐饮为主，主流租金水平16-25元/月/㎡。

与20__年上半年租金的调查情况对比，成才路房屋大多因合约尚未到期，无明显变化，但转让家数增加。

(2)我公司承租户

当前租金水平：太子湖沿街：40-45元/月/㎡(一层)、24-30元/月/㎡

(二层)、20元/月/㎡(四层);河畔花园沿街一层37-55元/月/㎡。

与20__年上半年租金水平比较，我公司太子湖花园20__年下半年到期租户租金增幅在10-20%左右。

汇总分析，同周边租金水平相比，太子湖大部分沿街及河畔一层沿街租户的租金属中上水平，租金水平继续提升空间相对有限。

(三)苗庄南区、七里园、三合园及银凤周边沿街

此路段公司经营用房主要为苗庄南区四路沿街、七里园、三合院东西沿街及银凤花园南北沿街房。

2.租金水平比较 (1)周边租户

苗庄南区周边一层结构商铺的主流租金水平在30-50元/月/㎡，二层沿街主流租金水平15-21元/月/㎡;三合园周边三层沿街租金水平11-18元/月/㎡。

(2)我公司承租户

苗庄42#(A)：20-26元/月/㎡(一层);苗庄四路沿街：58元/月/㎡(一层)，16-21元/月/㎡(二层);七里园沿街： 18元/月/㎡(二层);三合园东沿街：22-25元/月/㎡(二层);银凤花园：23元/月/㎡(三层)。

我公司苗庄、三合园周边20__年上半年到期租户租金平均增幅在20-40%左右;银凤花园也有10%涨幅。下半年到期租户继续保持这一比例。

汇总分析，同周边租金水平相比，苗庄四路沿街、七里园与周边市场价格相当，三合园东沿街租金水平已超过周边平均租金水平，未来两年内租金大幅提升的空间已相对有限。

(四)兰山区沂蒙路北端、蒙山大道南段沿街

公司此路段经营用房主要为滨河花园沿街、C4及北二层沿街。

2.租金水平比较

与20__年上半年的租金水平比较，调查户租金水平暂无变化。同样，因蒙山大道高架桥施工，南段沿街租赁户经营都受到不同程度影响，有空臵情况出现。

(五)城区写字楼

与20__年上半年写字楼市场租赁价格调查对比，市区内主要写字楼租赁价格整体表现平稳，我公司房源大厦平均租金水平为0.7-0.8元/天/㎡,20__年来到期租金平均递增10%，考虑高架桥施工的持续影响，20__年大厦租赁大户租金不宜再上涨。

二、重点商业项目周边租金水平

20__年重点商业租赁项目：龙河湾、高第街及金域华府，南湖尚郡、尚都还有少量沿街房出租，本次市场调查对其调查，具体情况如下：

2.租金水平比较

龙河湾周边金泉商业广场、高第街南侧的城建涑堤春晓沿街、金域华府南边的汀香郡等处沿街共同特点就是空臵的多，出租的少，尽管空臵，但租金报价水平并不低，除金泉广场五层租金较低(0.5元/平米/天，带装修、电梯等)外，一般租金水平都在1元/平米/天以上，协商都有3-6个月的免租期。

三、20__年上半年公司租赁经营用房分析

(一)租金整体上保持继续上涨趋势，但上涨幅度将减小。

20__年，我公司到期租赁用房租金平均涨幅为22%，20__年预计到期租金整体保持继续上涨，但涨幅将大幅缩小。原因如下：支持租金上涨的首要因素是通胀的压力导致物价上涨;其次是临沂的经济整体稳步发展，商业活跃;近几年城市拆迁，商用房暂时供需失衡也是导致租金持续上涨的原因之一。

但是，自20__年年初以来，由于宏观经济增速和CPI持续下行，物价已趋于平稳，通胀压力基本消除，市场情绪普遍转而担忧通缩，而房地产市场更是快速降温，宏观经济及房地产市场大环境的影响限制了20__年商铺租金继续大涨的可能。

从供需来看，当前临沂在建拟建的城市综合体项目、各类集中商业、社区商业等数量庞大，除广场商圈成熟外，南坊、西部、大学城、涑河、河东和罗庄等次级或区域商圈都快速发展，城市中心分散化，商业分户均衡化，周边交通便利化为城市周边商业发展提供利好，周边商铺价格较市中心价格明显偏低，这一优势可以吸引商业进入，进而缓解城市中心地段商铺供不应求的矛盾，从而抑制商业房租金上涨。

房屋调研 第3篇

为了公共利益的“房屋征收”与非公共利益的“房屋拆迁”, 是当今客观存在的两种房屋改造模式。二者虽然外在表现形式接近, 但分属不同的范畴, 具有非常明显的区别, 不可混淆。笔者系从事房屋拆迁管理工作的一名基层工作人员, 长期工作在房屋拆迁管理工作的一线, 深感区分“房屋征收”与“房屋拆迁”的重要性, 故结合自己学习《征收条例》的体会和理解, 谈谈“房屋征收”和“房屋拆迁”的区别。

一、“房屋征收”和“房屋拆迁”法律意义不同

第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改:在第一章“总则”中增加一条, 作为第六条:“为了公共利益的需要, 国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋, 并依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的, 还应当保障被征收人的居住条件”。由此可见, “房屋征收”是一种具有强制性的国家行为, 是特指国家为了“公共利益”而改变土地、房屋及其他不动产的所有权。征收房屋及其他不动产, 则是指为了“公共利益”将原属于单位、个人所有的房屋及其他不动产征收为国家所有。因此从法律上讲, “房屋征收”属于国家行为, 是一种行政法律关系。

“房屋拆迁”是一种民事法律关系, 是指建设单位出于非公共利益的目的, 根据建设规划要求和政府所批准的用地文件, 在取得拆迁许可证的情况下, 依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物, 将该范围内的单位和居民予以安置。建设单位与被拆迁人之间是以平等、自由的形式就因拆迁而造成的损失签订补偿协议的一系列法律行为。被拆迁房屋及其所有权随着拆迁行为的开始而“灭失”, 但并不改变房屋所有权的归属。

二、“房屋征收”和“房屋拆迁”实施主体不同

《征收条例》规定了县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。县级以上地方人民政府规定的房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作。因此, 房屋征收的主体是国家。而“房屋拆迁”的实施主体是依法领取房屋拆迁许可证的单位。虽然现在政府临时性机构作为拆迁主体时有耳闻, 但这是一种政府不规范行为, 甚至是一种越权行为。值得注意的是, 《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第21条规定:“行政机关在没有法律、法规或者规章规定的情况下, 授权其内设机构、派出机构或者其他组织行使行政职权的, 应当视为委托。当事人不服提起诉讼的, 应当以该行政机关为被告。”由于政府临时性机构不具有法人资格, 其真正的主体只能是授权政府。拆迁当事人因发生拆迁争议向法院起诉时, 如果拆迁单位是由政府设立的临时性机构, 则被告应为该授权政府。

三、“房屋征收”和“房屋拆迁”适用范围不同

《物权法》规定:“为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”2007年8月30日, 十届全国人大常委会第二十九次会议审议并通过了《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》, 授权国务院就征收国有土地上单位、个人的房屋与拆迁补偿制定行政法规。《征收条例》亦规定:为了公共利益的需要, 对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人 (简称被征收人) 给予补偿的, 适用本条例。显而易见, 仅适用于为了公共利益的需要而实施“房屋征收”。《征收条例》列举了国防设施建设的需要等七种属于公共利益的事项。有关法律人士对其中“国家重点扶持并纳入规划”的范围有多大、对于营利性公共事业是否属于公共利益、国家机关办公用房建设是否属于公共利益等事项争议很大, 所以如何去界定公共利益, 确保“房屋征收权”不被滥用, 极其关键。

同时, 对于非因公共利益的需要, 拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的, 应当符合城乡规划、土地利用总体规划, 并依法办理有关审批手续。笔者认为, 房屋作为人类赖以生存的生产和生活必需品, 对一般人而言无疑是最重要的私有财产。“房屋征收”和“房屋拆迁”都是城市建设过程中的重要环节, 既与城市的发展密切相关, 又涉及到被征收人或被拆迁人的切身利益, 甚至关系到社会的稳定。因此, 在征收或拆迁的各个环节加强监督管理是政府不可推卸的责任, 建议应分别出台相关规定予以规范。

四、“房屋征收”和“房屋拆迁”程序不同

在征收程序方面:因公共利益的需要对国有土地上单位、个人的房屋实行征收的, 《征收条例》明确由县级以上地方人民政府在作出房屋征收决定前, 应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、文物保护、建设等有关部门, 就房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项进行论证。并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。经征求被征收人、公众和专家意见, 无重大争议的, 由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定;存在重大争议的, 由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后, 作出房屋征收决定, 并就征收决定予以公告。

而对于非因公共利益的需要进行的“房屋拆迁”, 《征收条例》规定:拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的, 应当符合城乡规划、土地利用总体规划, 并依法办理有关审批手续。此外, 建设单位应当编制具体实施方案, 并报房屋征收部门批准。也就是说, 实施非公共利益的房屋拆迁只需办理规划和土地手续, 并没有明确要办理拆迁许可手续, 只需将具体实施方案报征收部门批准。但对于“建设单位应当编制具体实施方案报房屋征收部门批准”的规定似乎混淆了以公共利益为目的的房屋征收同非公共利益需要为目的的房屋拆迁之间的本质差异。

五、“房屋征收”和“房屋拆迁”补偿机制不同

根据《征收条例》规定:补偿方式可以实行货币补偿, 也可以实行房屋产权调换, 或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式并由被征收人来选择补偿方式。其中货币补偿的金额, 根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素, 以房地产市场评估价格确定。房屋征收部门与被征收人在补偿方案规定的签约期限内达不成补偿协议的, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府根据补偿方案作出补偿决定。被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法向人民法院提起行政诉讼;在行政复议、行政诉讼期间, 不停止补偿决定的执行;逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行的, 由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府强制搬迁, 或者依法申请人民法院强制搬迁。

但《征收条例》又规定了货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容, 适用于非因公共利益的需要进行拆迁的活动, 显然与“建设单位应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议”存在自相矛盾之处。所谓自愿原则, 即当事人有是否订立合同和与谁订立合同的自由, 任何人和任何单位均不得强迫对方与之订立合同。在不违反法律规定的情况下, 当事人对合同的内容、合同的履行等均应遵循自愿原则, 任何单位和个人不得非法干预。因此, 非公共利益拆迁协议内容应根据谈判协商而定, 不一定非要参照“公共利益需要”情况下政府制定的补偿标准。但笔者由此也担心, 会不会出现由于被拆迁人漫天要价而让“要想富, 当拆迁户;想暴富, 就当钉子户”的现象蔓延呢?因此, 这个时候公平原则显得更加重要, 拆迁当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务, 本着社会公认的公平观念确定当事人之间的权利义务。当事人在订立合同时, 应当按照公平合理的标准确定合同的权利义务, 不能使合同的权利义务显失公平;当事人发生纠纷时, 法院应当按照公平原则对当事人确定的权利义务进行价值判断, 以决定其法律效力。全国律协在给国务院法制办的建议中提出, 将第四十条规定修改为:“非公共利益的拆迁应当遵照《民法通则》、《物权法》、《合同法》的规定进行。非公共利益的拆迁不得强制搬迁”。笔者认为, 这种规定是非常必要和合理的。

干栏式房屋与杆栏式房屋辨析 第4篇

在义务教育课程标准实验教科书《中国历史》（七年级 上册）（人民教育出版社2006年6月第2版）这本书中，《与同学们谈历史》其中一张知识卡这样写道“河姆渡人已经住上了杆栏式房屋”，但是本书的第二课《原始的农耕生活》中却这样写道“河姆渡原始居民住着干栏式的房子，过着定居的生活”。很明显，前后两个字用的不一样，那么到底是干栏式房屋还是杆栏式房屋呢？

“干栏”一称，在古代的一些书籍中已经出现过，是对古代南蛮部分民族居住房屋的音译名称。《博物志》称：“南人巢居，北溯穴居，避寒暑也。”又称：“僚者，盖南蛮之别种……依树积木，以居其上，名曰干栏。”《梁书·林邑圆传》已有记载：其国俗“居处为阁，名日干阑”，干阑即干栏，也叫麻栏。《魏书·僚传》说：僚者，盖南蛮之别种。自汉中达于邛笮、川洞之间，所在皆有……依树积木，以居其上，名曰干栏。干栏大小，随其家口之数。《旧唐书?南蛮传》记载： 南平“土气多瘴病，山有毒瘴与池虱蝮蛇，人并楼居，登梯而上，名曰干栏。”此后一直至明清时期，历代各类史书或方志中多有关于干栏住居的记载。在《辞海》中“干栏”一词是这样解释的：住宅建筑形式之一。又称高栏、阁栏、麻栏。分两层，一般用木、竹料作桩柱、楼板和上层的墙壁，下层无遮拦，墙壁也有用砖、石、泥等从地面砌起来的。屋顶为人字形，覆盖以树皮、茅草或陶瓦。上层住人，下层用作圈养家畜或置放农具。

中国南方，地势低洼，雨大水多，我们的古人从鸟巢得到启示，在树木之间建造房屋，被传为是有巢氏的发明。干栏式房屋就是指建于木桩上面高离地面的房屋。这种木构建筑，是对原始巢居的继承和发展。“干栏”式建筑的一般特征是：在高出地面的密集桩木上建起平面为长方形或椭圆形的屋架，覆以正脊长于正檐、呈梯形的“长脊短檐”屋顶，一般是房屋上层为人居住，下层饲养牲畜，其最大的优点就是通风防潮。凡是具如上特征的房屋，在各个民族中，称呼虽有不同，均可称为“干栏”式建筑。早在六七千年以前，浙江河姆渡人就已经能够建造干栏式房屋了。到“河姆渡文化”时期，它已成为长江流域地区的主要建筑方式。

在汉语词典中，“干”有两个读音分别为“g€"Dn”和“ g€鄋”，其中读“g€"Dn”的解释有①没有水分或是水分很少；②不用水的；③加工制成干的食品；④空虚；空无所有；⑤只具形式的；⑥属性词，拜认的；⑦徒然；白；⑧形容说话太直太粗（不委婉）；⑨<方>当面说气话或抱怨的话使人难堪；⑩<方>慢待；置之不理。而读“g€鄋”解释有①事物的主体或重要部分；②指干部。“杆”也有两个读音分别是“g€"Dn”和“g€#3n”，其中读“g€"Dn”的解释为杆子，而名词“杆子”的解释为①有一定用途的细长的木头或类似的东西；②<方>指结伙抢劫的土匪。而读“g€#3n”的解释有①器物的像棍子的细长部分（包括中空的）；②用于有杆的器物。

通过分析干栏式房屋建筑特征可以知道，在建造这种房屋的时候需要制作并填埋许多桩木，房屋牢固与否关键是看这些桩木，因为这些桩木起着支撑上层建筑的一个重要作用，因此可以说桩木是整个干栏式房屋的关键部件或重要组成部分，而“干”在汉语词典中有一种解释就是事物的主体或重要部分。在干栏式房屋中如果用细长的木头或类似的东西作为桩木显然是不能够支撑上层的沉重建筑。

综上所述，笔者认为这种建筑是干（g€鄋）栏式房屋而不是杆栏式房屋，因而教材《与同学们谈历史》其中那张知识卡应该改为“河姆渡人已经住上了干栏式房屋”。

房屋拆迁调研报告 第5篇

房屋拆迁是国家的工业化、城市化以及社会转型必然要经历的过程，而且是以公共利益为目的性的政府行为过程。近年来，征地拆迁过程中出现了一系列维系公共利益的困境。从安徽农民朱正亮因拆迁纠纷点火自焚，到轰动全国的重庆最牛钉子户，这些恶性案例表明征地拆迁领域矛盾的激化已经成为扰乱社会正常秩序的风险隐患。从基础层面来看，房屋拆迁难的根源首先在于规范性缺陷，其次才是制度性缺陷，如何从法律解释的技术方面完善法律术语的界定，又如何从法律实施的制度方面平衡利益冲突，本文尝试为我国“拆迁难”课题的破解提供一些建设性的对策。

(一)现行法律对“公共利益”之涵义界定不清

1、“公共利益”术语欠缺具体化的法律释义

20xx年，修正后的现行宪法第13条财产权保护条款确立了“公共利益”的存在与“补偿”的必要两项制度性要件，但这两项要件尤其是“公共利益”的标准、程序等一直没有在制度性的层面上得到充分具体的界定。纵观我国现行法律、法规，没有一部法律或者行政法规对什么是公共利益做出明确的界定和适当的解释。我国现行《宪法》第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”20xx年就开始实施到目前还未修改的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《城市房屋拆迁管理条例》)更是对公共利益只字不提，其中的某些条款似乎是将“公共利益”具体化，如《城市房屋拆迁管理条例》第3条规定：“城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。”但这些条款显然无视对个人合法合理权利的平等保护也是一种公共利益，忽略了作为拆迁理由的公共利益与平等保护个人权利这种公共利益之间的权衡。

2、模糊性的概念界定为地方政府的“明修暗渡”埋下了隐患

公民财产权的保护是《宪法》赋予公民的基本权利，政府为了公众利益的目的可以对它进行限制和剥夺，但必须按照正常法律程序，如果是为了商业开发的目的，则必须符合民事商品交易的民事合同的自愿有偿。在实施细则中，《城市房屋拆迁管理条例》一方面没有明确什么是公众利益，政府自己当自己的法官，另一方面剥夺了公民的司法权利。我国对公共利益的涵义说的非常的笼统和模糊，根本就没有一个具体标准。在实践中，这往往就造成很多征地拆迁中的诸多问题。国家建设既可以是国防、文化、公共基础设施建设和兴办各种社会公共事业，也有兴办各类企业从事一般经济活动的情况。经济活动尤其是微观经济活动，并非都是为了公共利益的需要。城市规划也是如此，纵观各地方政府的城市规划，是不乏浓厚的经营味道和商业气息的。这种对公共利益的界定的模糊性，很难避免地方政府明修公共利益栈道，暗渡商业利益陈仓。

(二)房屋拆迁中法律关系主体间利益关系失衡

1、利益主体之间“权利”与“权力”的博弈

从征地拆迁领域来看，其中涉及的利益主体包括政府、开发商和被拆迁户。开发商是以追求利润最大化投入为目标，开发商希望支付的土地成本越少越好，其拆迁成本中有一部分是上交政府的，这部分决定权在政府;另一部分是补偿给居民的，但决定权并非在普通公民，依据《城市房屋拆迁管理条例》规定，“主体房屋价格依评估确定，附属部分和其他费用由各地规定，而评估机构及具体办法仍有各地具体规定。”可见，决定权不在居民而在政府。因此，开发商肯定会把重点放在政府，而不是居民。在同等条件下，开发商当然会倾向于其长期打交道的政府而非对其无经济价值的居民。

2、政府与被拆迁户之间“公共利益”与“部门利益”的博弈

政府这一方拆迁的出发点是什么呢?政府会通过重新规划改善城市面貌和交通而进行房屋拆迁，这也是公共利益之所在。但是政府的这种行为背后真的是以公共利益为目的吗?利用拆迁将城市土地出让给开发商取得丰厚利润是一个实实在在的利益诱因。开发商给被拆迁户的补偿费越低，就越有可能给政府的土地出让金越多，虽然这并不必然发生，但是这种存在的可能性是比较大的。因此，总体上政府和被拆迁户的利益是相悖的，彼此利益可能会发生冲突。

3、现行条例与被拆迁户间“补偿标准”与“重置成本”不对称

根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，被拆迁人可以得到的补偿项目包括：被拆迁房屋的价值补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费和因被拆迁造成停产停业的适当补偿。但是其具体的标准往往是由地方政府的规范性文件规定的，而且补偿标准都是偏低，拆迁人差不多都是直接按照补偿标准确定补偿数额，以至于拆迁补偿协议的“自愿、平等协商”等大多只是具有形式意义而已。当被拆迁户得到补偿之后，又要再买房，这是最直接也是最急需解决的现实问题，但从被拆迁人的再购置能力来看，其购房能力明显弱化，现在房价高，买房难是众所周知的事实。

(一)明确界定标准，正确定位“公共利益”的法律内涵

在实践中，几乎所有的征地拆迁项目都是打着“公共利益”的.旗号，当出现要牺牲个人利益时，或者说被拆迁户不愿意拆迁，补偿费用太低的情况下，政府就会说是为了“公共利益”，个人利益必须要服从公共利益。然而在究竟是不是真的为了公共利益还有待审查。为了避免实践中的一些不合理做法，在此我们必须要重新界定“公共利益”的涵义，使其涵义更明确化。具体可以从以下几个方面思考：

1、净化“公共利益”的主观目的

从主观要素上讲，征地拆迁主体是具有公共性的目的。主观上具有为公众利益着想的目的，一种是为了纯公益事业或者公共利益而进行拆迁补偿;另外一种是虽然有多个目的，但是最主要的目的是为了公共利益，例如某一个贫困山区的乡镇，教育资源紧张，无法满足教育的需求，如有人申请征用土地开办私立学校以解决教育资源的供需矛盾，其设立学校明显具有公共性，与此同时，其设立学校的行为还存在另外一个目的即满足私益，但这并不妨碍其符合公共利益的原则。

2、优化“公共利益”的客观条件

从客观要素上讲，征地拆迁的行为能为公众带来效益，与公民的生存发展密切相关，符合公共利益的原则。土地征用所欲实现的利益，

与公民生存和发展所必需的社会价值相关。人若

要生存和发展，需要一定的客观环境和物质作基础，土地征用如果是为了实现这些基本条件，

则认为其符合公共利益的需要。例如南水北调工程，其建设的成功与否直接关系着北方几个省市居民的基本生活状况，水又是人生活的必需物质，所以这项工程是与公民生存所必需的价值相关的，自然其具有很强的公共性。

(二)适当平衡房屋拆迁法律主体之间的利益关系

1、赋权：赋予司法机关一定的“公共利益审查权”

赋予司法机关一定的权力，对土地征用目的之公共性进行审查。根据目前的法律规定，司法机关无权对土地征用的目的进行司法审查，对征用行为的目的审查只存在于行政审批程序中，行政主体对征用申请的目的是否具有公共性时，主要依据是申请者提供的建设项目计划任务书和可行性研究报告，这种审查缺乏公开性和透明性，其可信度较低。赋予司法机关一定权力对公共性进行审查，有利于保障被拆迁人的权利。

2、维序：维护公共利益与公共补偿的程序保障

公共利益与公正补偿的实体性要求，还需要法律上的程序保障。其中，听证和诉讼程序又是需要关注的重中之重。在公告之后，应给予权利人发表意见的权利，为此有必要设立听证制度。土地征用涉及众多人的切身的重大利益，通过公告、听证程序，听取有关专家和人民的意见，将更有利于公共利益的确定。而这种以客观形式所决定的主观公益，或许更符合民主宪政的要求。通过听证程序使开发商和被拆迁人真正实现自愿、平等协商的原则。司法救济即诉讼程序是保障私人权利的最后一道防线，要真正做到司法公正公平公开，在征收补偿上，也应该允许被征收者就抽象行政行为提起诉讼。否则，公民就征地拆迁进行诉讼连打官司的渠道都没有。

3、定标：确定合理的拆迁补偿标准，完善房屋拆迁补偿制度

第一，房屋拆迁的补偿标准应当高于市场价值。

首先，虽然房屋拆迁的决定是由政府做出的，是一种行政行为，但是补偿则是一种民事行为，双方要签订补偿合同。因此，要坚持民事行为的基本原则：平等协商、等价有偿。征地和收地可以要求被拆迁人必须服从，但补偿则不能强迫对方接受，除非有充分理由证明补偿合理。在买方一定要买、而卖方不一定想卖的情况下，买方付出一个高于市场价的价格是合理的，是市场经济条件下的正常现象。

其次，拆迁补偿只是对有形的资产进行补偿，而被迫搬迁所造成的无形损失有时是很大的。例如个人就业、子女转学、重新适应新的工作和生活环境;工厂搬迁后要重新做广告、支付各种报建、报装、办证费用等。这些往往没有得到补偿。制定合理的补偿原则和补偿标准，有利于加快征地和收地的进程，最终加快公共基础设施的建设，有利于耕地的保护和土地的集约化利用。

第二，房屋拆迁的具体实施应当市场化。

首先，拆迁当事人逐步市场化。随着用地性质的日益市场化和专业的中介公司进入到拆迁活动中，拆迁的强制性逐步减弱，拆迁方与被拆迁方正逐步形成平等关系，拆迁谈判也逐步形成一种平等的协商机制。拆迁方需要综合考虑拆迁成本和工程建设成本，选择总成本较低的选址方案;被拆迁方也可以讨价还价，为自己争取最有利的补偿方案。强制拆迁作为一种单方面的行为越来越少被采用。

其次，拆迁评估逐步市场化。各类房地产估价机构已不再是政府的附属机构，其性质已由政府部门的咨询机构转化为独立、公正、客观的价格鉴定机构。估价结果不再只对政府部门负责，而是对各方当事人负责，对社会负责。房地产估价机构不再只为某个政府机构服务，而是面向整个市场，为拆迁双方当事人服务。拆迁双方当事人都可以委托符合资格的房地产估价机构，对拟拆迁房屋进行评估。

最后，拆迁补偿方式和补偿价格逐步市场化。补偿方式更多地采用回迁安置(旧房换新房、农民私宅换商品房)的方式，或者是提供多种方式供被拆迁人选择;补偿价格也从重置成新价改为市场价格，更加接近于被拆迁房屋的现实收益和预期收益，易于为被拆迁人所接受;补偿范围也有所扩大，趋于合理，除了房屋给予补偿外，室内装修和其他构筑物、附属物也给予补偿，临时安置费、搬迁费、经营损失费补偿标准都以市场租金为标准，随行就市，更为合理;不但房屋所有权人得到补偿，用益物权人(租赁人)也得到补偿。

农村房屋确权颁证工作调研报告 第6篇

调研时间：2011年2月23日

调研地点：***市

调研目的：根据县委、县政府的工作安排部署，为深化农村房屋产权制度改革，盘活农村农民的固有资产，加强农村固有资产的流转力度，将农村固有资产有效地纳入市场流通，进一步完善农村抵押信贷的产权认证工作，为农村产业发展搭建良好的融资平台，解决产业调整和发展中的融资问题，拓宽农民融资渠道，加快农民致富步伐，达到农民脱贫致富的新农村建设工作目标，我县将启动农村房屋确权颁证工作。为进一步深入认识和了解农村房屋确权颁证工作，对农村房屋确权颁证工作中可能出现的问题进行针对性的分析，新农村建设办公室决定对生态文明家园建设农村房屋确权颁证工作先行先试的***市进行调研，以总结经验，为我县农村房屋确权颁证工作的开展奠定良好的基础。

调研内容：农村房屋确权颁证工作如何有效开展及工作开展中的热点、难点问题。

不断深化农村产权制度改革，全面开展农房确权登记发证

工作，积极探索农村房屋抵押贷款，对拓宽农民融资渠道，加快了农民致富步伐，有效解决农户融资难、贷款难、担保难等问题，使农村资产变资金、死钱变活钱，从而盘活全县农村经 1

济，实行农村产业化发展，改变农村原有的生产经营模式，具有十分重要的作用，也是打开农村致富之门的一把钥匙。

但要使城乡房屋产权“同证同权”成为现实，激活农村房

产这一沉寂而又庞大的生产要素，使农村经济发展潜力得到进一步挖掘、发展活力得到进一步激发，为统筹城乡一体化发展注入新的动力，将是一个无比艰巨复杂的工作。农村房屋确权颁证工作，是一个新的课题，必须认真对待，要结合国家有关的法律法规和本地方实际，认真细致的加以考证，在改革中摸索的同时，也不能盲目地开展，必须要有一定的长远规划，要有指导性的工作文件。此项工作的开展，不仅要涉及所有农民的切身利益，而且对全县的经济发展意义重大，工作复杂、千头万绪。

一、要有组织保障

县要成立农村房屋确权颁证工作的组织机构，房产、土管、规划等部门要作为组织机构的主要成员，县委、县政府主要领导统一调度，新农办具体调度工作开展情况。各乡镇成立相应的组织机构，由乡党委政府的主要领导负责调度本乡工作的开展。

组织保障是工作开展的重要保证。作为一项具有历史性的改革，县委、县政府必须站在发展的高度，以历史和全局的眼光看待问题，掌握工作开展的大方向，统筹全局，出台相关的条例和地方性法规，指导工作的开展。此项工作涉及面广，需要许多相关单位和部门的参与和实际实施，并需要法律专业人士对相关法律法规作细致的考证和对照，以《土地法》《物权法》等相关法

律法规作为工作的指引。所以，必须设立专门的组织机构，才能整合人力资源，统一对工作进行调度。

二、要有经费保障

经费保障是工作开展的必要条件。农村房屋确权颁证工作是一项十分复杂而繁重的工作，必须要有必要的经费保障。

三、要有人力保障

农村房屋确权颁证工作，需要十分庞大的人力物力。根据工作流程，土管局要测量土地基础，规划局绘图，房产局测量房屋面积和图样。按照工作量计算，一栋房屋的测绘和相关表格资料的完善以及最后的审核发证工作，以一人一日作为1个工作单位计算，至少需要1个工作单位才能完成，要完成全县2009、2010年两年中按“***居民”建造的15424栋房屋（生态文明家园、危改）的确权颁证工作，需要15424个工作单位，组建一支20人的专业工作队伍，至少需要750天才能完成工作，其中还需要大量的后勤人员和物资作为保障。

四、要有规划及具体的实施方案

农村房屋的确权颁证工作，涉及很多专业的技术和相关的法律法规，同时需要庞大的人力物力作为保证，必须要制定切实可行的实施方案指导工作的开展。规划、国土、房产等部门要提出合理化的工作建议，专业法律人士要以相关的法律法规指导方案的制定和实施。

五、关于工作开展中有可能出现的一些问题的处理办法

1、如何提高工作效率

具体的工作流程，可采取反流程做法，以提高工作效率。即：先由房产部门介入，列出所需材料清单，然后再由国土、房产、规划等部门进行实地测绘，完善相关资料。

2、关于公示时间问题的处理。

一是采取先完成一个点，即进行公示，公示的同时集中力量突击另一个点，统筹工作时间，使公示与工作同步进行；二是相关审核单位派员组队到一线进行审核，减少资料在流转中的时间损耗。

3、对于户籍不在建房所在地的情况处理。

一是如果女方有户籍的，以女方的户籍办理；二是可户主自己协调，用其亲朋好友的名字办理；三是可办理两证，但只发放房产证，土地使用证暂由乡镇统一保管。

4、对权属不清的情况处理

对于在测绘时四至界线无法取证的情况，可采取以下两种办法。一是通知产权人及时回住地明确四至界线；二是如果本人不能到场，可委托其父母兄弟代为办理。对界线模糊不清，有争议的，由村两委协调解决。

5、对共用房屋的情况处理

如两家有共用房屋（如堂屋）。非共用部分明确产权所属，共用部分明确为双方共同使用。

6、对农村土地所有制问题的处理。

农村土地所有制形式主要是集体所有制，将其建房用地明确产权所属，作为户主的宅基地，可能与《土地法》等相关法律法规有抵触，如何处理这一矛盾，需要谨慎的考虑。

一是如果其宅基地使用时间在规定年限以上，则自然作为其宅基地办理产权证。

二是如果其使用年限不满规定年限，作为放宽政策给予办理土地证，遗留问题留待以后解决。

7、对于有两栋房屋的农户如何解决“一户一宅”的矛盾

可采用相对分户的办法处理，办理为两户使用的宅基地和房屋。

8、如何集中力量推进工作

可采用集中突击的方式，即一个片的土管、村镇建设管理部门的人力资源可集中使用，突击工作任务重和时间要求紧的点。

9、办公模式

采取县委、县政府总体调度，县新村办调度具体工作开展情况，分散办公，充分使用各部门的资源。

10、乡镇配合各乡镇要成立相应的领导机构，主要领导负责主抓此项工作，负责调度本乡镇的工作调度及后勤保障等工作。

11、对于户型过大的问题的解决办法。

一是放宽政策，对于凡是按“***民居”修建的都给予办理“两证”；二是可采用适当分户的方式解决。

12、对于住宅用房和附属用房的性质界定

由房产、国土等部门按相关规定界定。