房地产市场应分类管理

房地产市场应分类管理（精选3篇）

房地产市场应分类管理 第1篇

一、运用房地产企业管理会计档案概述

我国的会计档案工作起步比较晚, 传统的会计档案是指会计凭证、会计帐簿和会计报表等其他会计核算专用资料, 是记录和反映各房地产经济业务的重要史料和证据。会计档案是由国家档案和各房地产组成的重要档案, 也反映和记载一个单位的经济活动和是为遵守财经纪律, 同时也能了解每项经济业务的来龙去脉。房地产实行管理和信息开发的会计档案以后, 不断加强自身建设和不断的研究会计档案管理工作, 逐渐完善房地产企业管理给会计档案赋予了许多新的特点。

二、如何做好运用房地产企业管理会计档案工作

随着我过房地产企业管理的不段发展, 为了更好的运用房地产企业管理会计档案工作, 是其发挥更好、更大的作用。为了更好的发挥房地产企业管理会计档案工作, 根据房地产企业管理会计档案的特点, 分别做好会计档案的收集、保存和利用等方面来陈述工作。

1、房地产企业管理会计档案。

的收集所谓的房地产企业管理会计档案的收集是在一定的时期和特定的时间范围内 (如一个季度) , 在房地产企业系统中的所有会计数据拷贝 (备份) 存储到磁性介质或光盘上, 从而将房地产企业系统的会计档案脱离出来。财务部门应该把财务数据的备份文件保存好, 把房地产企业的硬盘型号, 外部设备及其配置型号等都做好备份, 除了备份之外同时也将记录房地产企业操作系统、网络操作系统及其财务软件的编程语言如房地产企业系统有损坏后能在最短是时间内和最小的损失恢复原有的会计档案。任何一个房地产每天都会发现经济和财务支出, 运用房地产企业管理会计档案是一项细致严密的工作, 同时也能反映发生或已完成的个项目经济活动, 同时运用了现代的科学理论、方法和各项管理技术, 积极的开发房地产企业管理会计档案。

2、房地产企业管理会计档案的利用。

房地产企业的信息化应根据自身的需求和能力以及房地产企业的远景和目标来规划, 确定“整体规划, 分步实施, 重点突破”为总的指导方针。要明确信息化是为了提高房地产企业效率才搞的, 要明确房地产企业的发展方向, 从大处规划, 设立方案。要根据房地产企业目前的能力和以后的发展计划有步骤的一步一步实施。一般来看, 房地产企业可以从以下几个方面开始信息化建设: (1) 利用内部网络信息实现办公自动化房地产企业信息化的基本目的在于增进信息交流, 包括公司内的信息交流和会议交流, 这是通过网路内部连接实现。房地产企业利用房地产企业和房地产企业局域网实现办公自动化, 达到信息的快捷传递和共享。 (2) 从最基本的信息化财务管理系统开始, 信息化财务软件在我国的发展较早, 现在大多完成了从“核算型”转向“管理型”的发展, 目前, 我国财务管理信息化事业正处于大规模开发和运用“管理型”财务软件的阶段。所以在房地产企业推广财务管理系统基本没有风险, 因为我们的财务体系比较固定, 软件系统已经非常成熟。

三、运用房地产企业会计档案的整理与再利用

运用房地产企业整理会计档案有着与传统意义上的会计档案所着无法比拟的优势。房地产企业以自身发展运算速度快和运算精准的特点, 从而在实现运用房地产企业管理会计档案。通过整理房地产企业决策者提供可靠的决策依据, 而且也可是得各房地产的过去、现在与未来的发展情况和发展趋势, 使决策者在市场经济规律下, 制定出适合自身的发展行为规范、提高经济效益和改善经济管理, 让个房地产有很大的生存和发展。实行房地产企业管理会计档案之后, 加强会计档案工作队伍的建设, 让会计档案的使用和会计软件的版本有了密切发展, 随着房地产企业管理会计档案的不断技术化、知识化、信息化、规范化。我们可以利用房地产企业管理会计档案的数据设计一套有决策和管理的数据模式或是设计出一些有利企业管理和决策的数据模型, 从而实现房地产企业会计档案的再利用和开发利用, 使房地产企业会计档案管理得到重要发挥得作用。

四、结尾

通过大量阅读关于房地产企业管理、会计档案等方面的文献资料, 以及如何更好的运用房地产企业管理会计档案进行了深入的了解。。在对会计档案的管理中, 除了日常的事务外, 我们还对整个计算系统进行安全性、稳定性的工作, 对房地产企业进行病毒防范。做好了以上的工作, 相信在不远的将来运用机管理会计档案工作一定会发展更好。

摘要：随着我国房地产企业管理的不断发展, 房地产企业管理在会计工作得到普及和应用, 同时房地产企业也成为会计工作发展的方向。为了增强会计档案管理意识, 加强和完善硬件设施建设, 运用房地产企业管理技术逐渐实现会计档案的规范化、标准化、现代化管理技术。同时会计档案也面着实体开发、信息技术的开发、新技术和新方法的挑战与冲击, 因此如何运用房地产企业管理系统, 做好会计档案管理工作, 将是会计工作发展的一个新的研究课程, 从而达到会计档案在不同角度、不同方面做到相互协调、规范管理、科学的运用房地产企业管理系统, 做到会计档案的效益化和制度化, 逐渐运用房地产企业管理来完善会计档案。

关键词：房地产企业,会计档案,管理

参考文献

[1].赵霞艳.我国房地产企业相关会计问题研究[J].财经界 (学术版) , 2011, (9) :103-110.1.赵霞艳.我国房地产企业相关会计问题研究[J].财经界 (学术版) , 2011, (9) :103-110.

[2].魏艳.浅析房地产企业会计核算的问题及解决办法[J].全国商情 (理论研究) , 2010, (8) :95-102.2.魏艳.浅析房地产企业会计核算的问题及解决办法[J].全国商情 (理论研究) , 2010, (8) :95-102.

房地产市场应分类管理 第2篇

一直以来,物业管理前期介入是我非常关注的课题,但是“没有调查研究,就没有发言权。”虽然经历了一些房地产项目的耳渲目染,如黄岛的东方花园、莱州的教育路小区、龙口的松岚花园、济南的新世界阳光花园,和青岛的天福苑等等,但是囿于缺乏房地产运作的实际经历,以及在工程管理上知识比较薄弱,并不敢随意妄加评论,而且常言道:你说什么样的话,取决于你坐在什么样的位置上。这就是立场决定态度,一个物业管理人在雇主和顾客,在开发商和业主这两者之间,常常难以作出选择,从不同的立场出发,对许多问题都会得出不同的结论,以下的这一篇文章,仅仅是从个人的经验出发,站在一个物业管理人的角度和立场上谈一些与地产项目有关的问题,其中错误之处在所难免,请指正。

第一篇:散论

一、开发商对物业管理的总体定位。

当前青岛市乃至全中国的现状仍然是:开发商包干前期物业管理,这种包干的模式,在地产开发的早期,是起到了相当的优势作用的,中海、万科不是也都用自己的物业公司吗?是的,但是那时候他们有三个优势:第一,用户不知道物业管理,物业管理成为了一种“惊喜回馈”;第二,物业管理的市场潜力无限大,开发商自办物业公司是一种争夺市场的战略选择;第三,因为用户还不懂得如何“维权”,自己成立物业公司也能够最大限度地去包容掉所有的遗留问题。但是今天,这些条件都已经完全不具备了,首先业主知道如何比较物业管理的服务优劣;再一个,朝阳行业的发展已经使大量专业的、实力雄厚的、规模较大的本外地物业管理企业在市场上竞争;最后,因为业主的高度成熟,他们对如何利用自己的微弱资源非常清醒,本来在开发商有角度都是法律问题,但是到具体和业主打交道的层面就成为政治问题了,自办物业公司的纸“包不住火”,反而成为一种业主进行制约和讨价还价的筹码,开发商还需要对保修和过程中的损毁承担长期责任,而且,一线的项目经理会对整个绩效起到决定性作用。这时候粗放的管理而且仅仅满足于粗放的管理,必然饮下的苦酒不仅是失去阵地,失败的物业管理项目最终必将牵扯掉开发商大量的精力和资源。所以国家建设部提出了“分业经营”的观念,这在总体上是对的,这里就需要开发商重新评估自办物业公司的战略定位问题。一般说有两种方向:

1、开发商售完房屋就在小区内彻底放手。好的物业管理通常是外包的,因为

社会上有很多物业管理都急于占领市场,开发商可以在自己的地产公司内建立一个物业管理部来制约和检查外包服务的质量。优秀的物业管理者必须要预防问题,而且,开发商、业主与物业之间的关系非常明晰,拖欠物业管理费的风险也无需承担。

2、如果开发商开发出一种产权层次多元化的社区(将“天福苑”作为一个例子),即使的房屋全部销售后,开发商仍然有必要需要物业管理公司协助保证其特殊利益的,就可以考虑成立自己控股的物业公司,但是这类公司应以“专业化”进行自我定位,依靠物业公司来分流自身的富余人员是一种传统国企的思路,如果要求发展,则应避免管理服务不善使自身的生存能力不足,进而制约了集团公司的发展和整体品牌形象。

二、合同的问题:

房屋买受合同当中,应当对有关物业管理的事项作出明确约定。特别是物业管理费的缴纳时限与缴纳要求,这类条款属于“第三方条款”,所以要注意相关条文的合情合法,另外,因为当前业主的维权意识极强,在缴物业管理费时间安排上一定需要注意,完全等到业委会成立后再收物业管理费固然不妥,而如果业主入住时即收物业管理费,未来就会有业主委员会成立时主张开发商将空置房面积补充缴纳同等标准的管理费一说,(类似案例在北京已发生多起),故而,既然前期物业管理的目标是顺利完成开发商的售后服务,这时就应当开始对物业管理项目进行严格的财务安排,既要满足服务功能要求又需要一定限度的“省钱”,如不考虑周全,开发商的物业管理公司有可能在低收费的背景下“赔了夫人又折兵”。

再一个是前期物业管理合同,编制一个尽可能“科学”的前期物业管理合同非常重要,开发商要估算出物业管理的成本和收入来源,开发商要提供资源,相应的就要对物业公司进行必要的考核,同样,物业公司需要通过合同明确自身的责任,以及不属自身范围的工作同开发商进行及时必要的沟通,而且开发商还需就物业公司实施“酬金制”或“包干制”进行定位,二OO四年九月六日建设部新颁布了修改后的业主公约和前期物管合同“示范文本”,可资借鉴。预期国家法规以后的走向,会要求这一合同向全体业主公示,并就任一经营项目都必须公开,这意味着,前期物业管理服务作为开发商交付房屋的售后服务,将越来越正规和纳入市场竞争。最重要的两点:公共地方与私人地方的判定,开发商需要合法地保留哪些权利,都应在售房合同乃至前期业主公约中进行详细说明,并能够给予顾客恰当而且合理的解释。

三、足以危及物业管理的销售宣传:

个人认为,房地产营销应当避免建造所有人都想要的房子,而应定位于一目标人群,古语云:“千金一邻”,早期社区的破坏大多是因为入住的业主本身素质不高,背负上贷款之后则更加成为“穷人”,房产价格在他心目中的比重过大之后,就会做出严重违背常理的事情来。现在的销售工作,是使客户挑选我们房子的同时我们也要挑选顾客,所以,尽可能在“诚实”地去考虑问题,特别注意落在白纸黑字上的要约或要约邀请,对以后的物业管理都发生实质上影响,并且,销售问答中几件事情非常重要:

住户购房时会问到物业管理费的标准。所以预算应当是先做出来的,管理费应当报得比测算稍高一点,以便于将来有回旋余地。

物业管理宣传要点上,某某名牌公司顾问其实不重要,重要的是对驻场经理的考核。

延期交房、分摊、中央空调供应时间、电梯的使用将是未来业主向物业管理人员投诉最多的事情,所以,宁可在宣传时有所保留,阻退那些提问过多的顾客,也不要在未来、无法保证和控制上的事情给予以轻易答复。销售人员是否应当善于说:我无权就您的这一提问给予答复和承诺,但我可以倾听并向上汇报。这是一种明智而审慎的做法。

四、物业管理的前期介入:

物业管理专家在项目前期能够做些什么?房地产始终是超前的,物业管理始终是滞后的,一般我们都习惯于快交房时才成立物业管理公司并聘请顾问,但这样的物业管理定位就仅仅是解决问题而不是预防问题了,前期介入预防问题的落脚点,在于当事人首先是工程方面的行家,然后又有物业管理经验,他就会在前期介入出提出很多有价值的建议,就象天福苑项目中,现在仅仅是事后诸葛了,从这里更可以看出来提前的物业管理思维的重要性。

1、网点上的三层平台,如果早先设计定位明确好是上人屋面或非上人屋面就好了,并且设计图纸中应当考虑到所有网点房的空调设计位置,使物业管理人员和销售人员能够对共有部分的使用向业主提前作出说明和声明。

2、开发商高估了业主对车库的需求。

3、一般来说,新产品有较好的卖点,但问题在于它们并不成熟,在维护和管理上面也会有诸多后遗症,设备的选型,首要的是质量性能--不出毛病;退而求其次,则需要方便维修,配件易于采购等等。

4、维修基金的建立,应由工程方面提出来,因为我们都知道任一设备的使用年限和维修率,电梯多少年后会报废更换?涂料多长时间失效需重新粉刷?大型空调设备的年维修成本究竟是多少?所有公共灯具多少年全面换掉一批?所以,业主买了房子是一切问题的开始,而不是结束。

第二篇:对房地产方面的建议

一、同建设项目方案相配套,物业管理公司也应较早提交相应的物业管理前期介入方案。定下总的目标、工作范围、计划步骤和实施成果。最显着的实施成果应当是:《临时业主公约》、《前期物业管理合同》以及定期发送的《优化设计建议》、。

二、现代居住类物业的产权形态,其中有十分巨大的、各业主按份公有的财产。这些财产根本无法与各自完全私有的部分分开,它时时刻刻地在为业主的生活提供着各方面的保障,所以对一切公有财产进行长期的运营规划是物业管理公司的任务。为确保尽早做出合乎事实标准的建筑物管理财务测算,专业物业管理人员应当参与前期图纸的会审工作,尽量全方位地了解房地产建设施工安装配套的各个环节,对物业管理公司的主要经理人员进行房地产方面的行业培训,也非常必要。

三、物业管理如何深入地理解规划设计中的思想、理念和要点,对一个成功的物业管理项目来说很关键,当前我们做的物业管理项目还没有上升到标准化的层次,离人性化的要求就更远了,实际上理想中的物业管理,应当是从地产设计里面的细节入手,了解设计的理念和思维,便于物业管理对建筑艺术的解说和诠释。

四、销售宣传期间,组织对销售人员进行物业管理方面培训,在与物业管理相关问题上达成共识和统一口径。

五、入住以前,严格接管验收工作,这项工作在天福苑物业管理实践中还是执行得不错,必须要坚持。

六、保修期内,开发商应当会同各施工安装单位和物业管理公司签定《三方

保修合同》,因为施工承包商的利益受控于开发商,而与物业公司无直接关联关系,对物业管理进行保修协调上面就会陷入人情债而无法正常配合,行之有效的方式,是将保修联系工作交付物业公司处理后,如施工单位保修不及时,寻求替代品尽快解决问题,成本从质保金中扣除,这样避免物业管理公司对业主“装模作样”地进行保修联系服务,如果业主仍然不满,则可以从合同当中归责,进而考核物业管理的绩效。

七、物业公司明确的定位是管理者,凡是用户的违章、变更原设计以及侵犯其他业主权益的行为,物业公司必须要当即予以制止,这样才能较好地控制事态发展,如果不能严格管理,则物业管理公司无从代表委托人的利益,它也的确存在的意义不大。

八、对物业保险事宜,开发商也应及早考虑,因为现代社区的公共安全责任事件和消防火灾隐患都非常大,在我们所经历的大厦管理当中,投保财产一切险(自然灾害,如地震、火灾等),机器损害险(机器意外事故等),公众责任险(公共区域的设备的伤害),家居保险(财产)等境外开发商都非常重视,如电梯和停车场的投保,每年都定期跟踪,但是内地业主和开发商的共识则是钱花得越少越好,实际上将自己头上悬了一把达摩克利斯之剑。

房地产市场应分类管理 第3篇

关键词：房地产,专业人员,职业分类,分级管理

房地产专业人员特指在房地产开发与经营企业内从事专业经营与管理工作的专职人员, 如项目开发人员、营销人员、验房人员、经纪人员、估价人员等, 不包括房地产项目施工现场专业人员, 也不包括项目总工程师、技术工人和一般行政、后勤人员。职业分类分级有助于引导房地产专业人员职业种类的名称逐步统一、规范, 推进房地产职业标准的建立和完善, 指引着房地产职业人才的培养, 促进房地产业升级发展。

一、我国房地产专业人员的职业现状

我国房地产企业类型从经营内容和经营方式的角度可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。房地产企业是人才密集型企业, 岗位种类多, 这里仅分析与房地产专业人员相关的职业岗位。

(一) 房地产开发企业专业人员的职业现状。

根据我国房地产开发企业部门、岗位设置及部门职责, 其专业人员职业岗位主要有:部门经理, 如经营管理部经理、发展与前期部经理、营销策划部经理、销售部经理等;主管, 如经营管理主管、发展与前期主管、营销策划主管、销售主管等;业务员, 如经营管理内部审计员、综合计划员、前期开发员、营销策划员、销售员等。

(二) 房地产中介服务企业专业人员的职业现状。

根据我国房地产中介服务企业岗位设置及工作内容, 其专业人员职业岗位主要有:一是房地产咨询的岗位人员, 有咨询经理、项目主管、咨询师、代理业务员等。二是房地产经纪的岗位人员, 有经理、店长、主管、经纪人、经纪人协理等。从事新楼盘营销代理的岗位人员有营销总监、营销经理、广告策划、市场专员、售楼接待员、销售顾问、售前售后服务、销售代表等。三是房地产评估的岗位人员, 有经理、主管、估价师、估价员等。

(三) 房地产专业人员职业标准尚未规范。

目前我国房地产专业人员很多职业, 在《中华人民共和国职业分类大典》中并没有收录, 也没有相应的职业标准, 所以必须首先开展房地产专业人员分类分级研究。

二、我国房地产专业人员职业分类分级依据

职业分类是按一定的规则和标准把一般特征和本质特征相同或相似的社会职业, 分成并归纳到一定类别系统中去的过程。世界上经济发达国家都非常重视职业分类问题的研究, 是对劳动者及其劳动进行分类管理、分级管理及系统管理的需要。我国房地产专业人员职业分类的依据包括:

(一) 社会分工。

职业是参与社会分工, 利用专门的知识和技能, 为社会创造物质财富和精神财富, 获取合理报酬, 作为物质生活来源, 并满足精神需求的工作, 具备目的性、社会性、稳定性、规范性和群体性特征。

(二) 工作性质的同一性。

工作性质是一种职业区别于另一种职业的根本属性, 一般通过职业活动的对象、从业方式等的不同予以体现。职业分类的目的是要将房地产专业人员的现行工作类型, 划分成类系有别, 规范统一, 井然有序的层次或类别。

(三) 行业分类。

在国家行业分类标准 (大类) 表中, 房地产业的序号为“11”, 行业代码中门类是“K”、大类是“72”、类别名称是“房地产业”。

(四) 西方国家的一些职业分类理论。

在国外一般将职业分为如下类型:按脑力劳动和体力劳动的性质、层次进行分类, 把工作人员划分为白领工作人员和蓝领工作人员两大类;按心理的个别差异进行分类, 把人格类型划分为六种, 即现实型、研究型、艺术型、社会型、企业型和常规型, 与其相对应的是六种职业类型。

三、我国房地产专业人员职业分类分级

按照房地产专业人员职业分类依据, 根据房地产职业广泛深入的调查研究和我国房地产专业人员职业现状分析, 总结我国房地产行业企业的实践经验, 参考国内、外专业人员职业标准体系框架, 对我国房地产专业人员工作岗位进行职业分类、分级。

(一) 我国房地产专业人员职业分类。

目前, 我国房地产专业人员职业种类可以分为5类:房地产开发类职业;房地产营销类职业;房地产经纪类职业;房地产估价类职业;房地产复合型职业验房师。

(二) 我国房地产专业人员职业分级。

我国房地产专业人员职业种类可以分级, 见表1。从表1可以看出, 我国房地产专业人员职业种类多、级别也多, 但随着房地产行业的发展, 房地产专业人员职业将会出现一些新变化。

参考文献

[1].国家职业分类大典和职业资格工作委员会.中华人民共和国职业分类大典[M].北京:中国劳动出版社, 1999

[2].张元.我国现代职业分类[J].教育与职业, 2000, 1:78~79