房地产统一说辞

房地产统一说辞（精选8篇）

房地产统一说辞 第1篇

统一说辞

一、核心卖点

完美地段

市政府核心版图，距淮海路5分钟行程，汇集淮安CBD、CLD，向左右，向右走，完美地段，无可挑剔。稀缺为贵

48平米、58平米精致创意空间，以小见大，卓尔不群，诞生之初即为淮安唯一生活/办公全功能公寓，优越天成。双重功能

独立，从房子开始；创业，从起点开始。新世纪大厦生活、办公全功能公寓，70年产权，20/100公摊，精致小户，城市膜拜，抢占生活事业主场，为智者成就可能 升值无限

内容：新世纪大厦珍藏至尊现房，高性价比精致小户，拥有即为财富；价值洼地，获得即可收益，低首付、高回报，升值潜力无限。

主要围绕上述四点展开，结合实际情况进行增减和调整

二、客户问道怎么还有房子卖呀，好久了1 回答：前面的房子是卖完了，现在卖的是开发商保留的房源，原来开发商自己留着的，都是珍藏的房源。

三、租金的说法

现在的租金最低的1200元/月是****层****室，具体是做什么的，最高1800元/月是****层******室，具体是做什么的（最好是真实的，如果没有讲出来的感觉像真的一样）

现在的租金收入水平，是目前商铺的租金水平，远远高于住宅的租金水平，正常附近的住宅100平方米，租金是多少，进行比较

投资前景描述：月租供按揭款；未来主要为办公，目前入住办公的有********公司，办公的租金保证（针对投资的客户强调目前已经入住的公司，将来入住公司导视牌做好后腰好好利用）

四、客户觉得楼层高的回答

视野开阔 电梯方便

上述问题或者大家觉得比较难以回答的问题的也可以集中大家的智慧，讨论后形成书面的固定内容进行回答

调整团队氛围的建议

1、成交后团队给予成交的置业顾问集体鼓掌来提升士气；

2、安排例会的时间要求成交的置业顾问分享成交过程及亮点增加成就感；

展会活动分析建议

除了正常的统计外需要大家坐下来讨论确定下列问题：

1、客户关心那些问题？怎样回答相对是最好的回答，确定统一的回答标准；

2、客户如果来看房，现场存在的问题主要是那些，先解决可以自行解决的问题，再邀请客户来看房，或者对于可与可能要看的房源先进行检查，卫生、门锁等问题现行处理；

3、电话回访客户前做好准备：问候客户、邀请到现场、回答客户关心的问题、留下下次电话回访的机会（讨论确定，内部演练）

珍惜登记的客户资源

房地产统一说辞 第2篇

统一说辞：

先生/女士您好，欢迎光临朝阳华城销售中心，请问您是看房呢？您好，我是置业顾问***，现在由我给您介绍一下本项目：本项目位于卧龙寺向东100米，东可直达虢镇，西可至宝鸡市区，东可通过卧龙寺大桥直接到达高新区，西可至北坡森林公园，本项目周边周边拥有一个公交车站，同行车辆为15路，31路，81了，同时都可直达宝鸡市区，为您出行提供了非常便利的条件。本项目以多层为主，小区占地面积900亩，绿化大道40%以上，同时拥有保安24小时巡逻，以及小区车库门禁，入户拥有密码楼宇可视对讲系统，为您家来访来客提供了安全的保障，同时入户采用最新的指纹密码锁，以便您忘记带钥匙的同时，通过指纹或者密码也可以方便的进出，同时为老人和小孩提供了方便。您不在担心家里的小孩丢掉钥匙或者家里的老人忘带钥匙的不便。小区周边向东2公里之内拥有社区医院，朝阳超市以及加油站，银行等，为您在小区的生活提供了各种的便利。您今天所看的户型是我们这边的热销户型，135平方，南北通透三室户型，该房型卫生间干湿分区，宽大的阳台连同客厅，向南采光让您家里时刻充满的着阳光，主次卧室飘窗设计，您在闲暇时可依附窗台体味阳光的乐趣，餐客一体，连接厨房，不仅为您提供了生活便利，同时还从视角上放宽了您的房间。此套户型销售价位在3400元每平方，我们现在接受预定，根据您的意向可以缴纳10000元的诚意定金，如果您现在订房同时我们还有2个点的优惠幅度，您可以考虑下，现在我帮您算下您这边的房价（算账）。我们小区不仅仅是全宝鸡市稀缺的多层住宅，同时我们拥有完美的景观环境，在小区里我们设有中心花园，花园以托斯卡纳风格建设，在中式多层的小区中您同样可以领略意大利风情小镇的景观之美，在中心花园的基础上我们创造了东西南北四个角落的组团景观，同时展现了宝鸡湿地景观，欧式风格，中式风格以及地中海风格的景观园林，等下我带您看房的时候，我们可以通过景观进一步的了解我们的小区。对于卧龙寺地区板块您现在购买我们的房子绝对会升值，我们项目分为三期，一期的时候我们小区每平方只有900元左右，而现在已经升值到了3400元，现以居住的业主反映原来20几万的房子，现在出手就能买到40多万，而且宝鸡市市政规划东移南扩，而我们项目正属于东移的范畴，同时要去高新区也就只有10分钟的车程，完全占领了东移南扩的正常导向，同时听说陈仓附近还要开建宝鸡第一家欢乐谷，而且中国著名地产恒大和中原都会在我们项目附近相继建造大型综合社区，这样一来，咱们的项目升值空间会进一步加大，同时您看到这个户型是现在宝鸡房地长市场里最为稀缺的多层，再加上现在订房的点位优惠，以及可以优惠享受小区内部吉的堡美式教育的优惠的权利。您看，您是现在下定金吗？对了，我们现在房源不多，如果您再多一分钟考虑的话，很有可能会失去选房这么好房源的机会，我作为个人还是希望您能快速决定。（这是您的置业单，还有我的名片）

房地产统一说辞 第3篇

根据鞍山市地税局的统一部署, 原地税铁东分局、铁西分局、立山分局、千山分局分别设置在各市区房地产交易大厅内的“房地产一体化”地税窗口, 统一划归直属分局管理三科实施征收管理。市局领导对此项工作高度重视, 于群总会计师一线指挥, 协调组织, 在市局多个处室和五个分局的共同努力下, 历时半个月, 鞍山市“房地产税收一体化”地税窗口统一归口工作在2月底顺利完成, 3月1日在直属局统一管理下正常运行。

“房地产税收一体化”地税窗口统一归口管理后, 打破了以往的地域限制, 改变了以往在不同交易大厅可能出现政策不一致的情况发生。以后凡是鞍山市市区内的自然人在办理房屋产权相关缴税业务的时候, 在任何一个窗口都可以办理。这项工作的顺利完成不仅实现了契税缴纳工作统一化、规范化管理, 也极大地方便了纳税人, 同时也为以后应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作正式上线运行打下了良好的基础。

不动产统一登记：房地产紧箍咒？ 第4篇

独立经济学家、经济学博士

姗姗来迟的《不动产登记暂行条例》征求意见稿于8月15日发布，其在经济、政治等层面具有重大意义。但显然，当前出台的这份只有短短30个条文的征求意见稿，承载的国人对房地产和房价稳定的期待远远超出了法治层面的意义。

揭开房地产铁幕

在这个征求意见稿中，最大的亮点是建立统一的不动产登记信息平台，并实现各部门共享。征求意见稿专设一章对此作出规定，被视为揭开中国房地产数据黑幕，理清房地产数据乱象，摸清家底，为包括房产税、房地产信贷政策的实施奠定信息基础的重要制度。

事实上，不动产统一登记制度，从房地产市场稳定的角度而言，解决的是中国房地产市场的信息乱象问题。

对中国这么一个市场化程度严重不足的房地产市场而言，不仅仅在房地产登记和联网方面存在着信息的残缺，甚至在一系列的环节，包括市场管理、市场交易、土地制度、房价统计数据等一系列基本制度方面都存在严重的信息残缺。就信息的公开和透明而言，中国房地产市场就是一个十足的“柠檬市场”（编者注：信息不对称市场）。在信息不透明的情况下，整个房地产市场就成了一个信息的“铁幕”，民众只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞。

以存量房数量为例，就是一个众说纷纭的数字。按道理，一个国家有多少房子，比一个国家有多少头猪要好统计得多，但就是这么一个数字，迄今为止却没有统一的看法。比如：根据2013年政府工作报告，到2012年底，中国城镇和农村人均住房面积32.9平方米和37.1平方米。而根据国民经济和社会发展2012年统计公报，到2012年年底，中国的城镇人口为7.1182亿人，可以得出数据：官方统计在内的城镇住房存量面积为234亿多平方米。如果加上小产权房以及福利分房，中国城镇存量房的面积保守估计早已超过300亿平方米，人均真正住房面积超过了35平方米。

然而，这个简单的数字，由于缺乏统一的登记机关，也缺乏信息的联网，却成了一个很尴尬的国家秘密。

捎带反腐功能

不动产登记制度统一后，信息联网在“硬件”方面的障碍将基本消除。有了统一的不动产登记和信息联网，房地产调控中的限购、限贷、个人所得税以及房产税的征收才有可能。以限购为例，不管出多么严格的限购政策，在不动产登记制度不统一，全国住房没有联网的情况下，限购如何来执行？再加上“房姐们”通过办理多个身份和户口等造假手段，限购最后就会真正成为限制遵纪守法的老百姓的手段。对于有办法的人而言，限购就是一个纸老虎，限贷也是。

不动产统一登记制度本身并没有反腐的使命，但不动产统一登记制度的实施，一定会让一些官员紧急处理那些来路不明的房子。当前一线城市二手房跌势明显，7月份的房价数据显示，北上广深四个一线城市环比全部下跌，背后的一大因素，除了房地产大形势严峻之外，不动产统一登记制度在其中的推波助澜，进一步加剧了房地产市场的下跌态势。

就此而言，不动产统一登记和信息联网等制度，对于中国房地产市场而言，其信息公开的意义是全方位的。开发商潘石屹说，如果不动产统一登记制度真的实施了，房价会大跌。这话信息含量非常大，不知道诸位是否听懂了？

责任编辑：马小琳

房地产xxxx楼交付统一说辞 第5篇

工程、设计类：

1、进户走廊为什么设计的如此狭窄？

答：为了避免房屋的公摊面积过大，走廊都是在国家规范标准的1.2米的基础上增加0.1米。

2、3、顶层是否可以安装太阳能？ 房屋室内层高和净高各是多少？

位计量，它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。各房间楼板厚度不同，净高也不一样。

4、5、电梯尺寸是多少？

收楼时是否有房屋内水电布置图？分户水电图纸可否提供给业主？

答：有水、电布置图，水是立管和排水管图纸。若业主需要，可在办理装修手续时到物业公司索取即可。

6、小区配电房对身体是否有伤害？是否有噪音？为什么做在房子中间？为什么做答：配电房的设备和线路已用金属材料屏蔽，因此对身体无伤害、无噪音；做在房子中间是考虑到供电距离，依据供电行业标准，高层供电距离最多不能超过150米，否则影响用电质量，配电房做地上是供电局的行业标准，主要是为了防潮，保证住户用电。

7、对于复式楼能否采用现浇方式搭建阁楼？在施工单位改造时，为节省装修时间，业主是否可以同时现浇？

答：复式楼可采用现浇方式搭建阁楼。但需要请有资质的设计单位进行设计，报小区物业服务中心审批同意后，方可请有施工资质的单位进行施工。在施工单位改造时，业主不能同时现浇。

8、商。

9、可视对讲是否赠送？何时安装？

答：赠送可视对讲机。可视对讲线路已调试到位，业主若有需要可随时进行安装，但考虑到装修粉尘对对讲机的影响，建议业主在房屋装修完毕后再安装投入复式二楼，能否统一由开发商代为协调浇筑？费用如何收取？

答：复式二楼，不能统一由开发商代为现浇，若业主有需求，可与施工单位协在地上而不是地下？ 答：电梯轿厢净空尺寸为 答：不能安装。

答：房屋室内层高，根据国家建筑法的规定，层高是指住宅高度以“层”为单使用。

10、顶层天台是否公用？是否封闭？

答：顶层天台属消防通道禁止占用。不能封闭。

11、小区的垃圾中转站位置？

答：

12、卫生间防水是否做过闭水检查？

答：卫生间防水做过闭水检查。建议业主装修时再做防水处理。

13、厨房有无做防水？有无设置地漏？

答：厨房有做防水。在实际生活中，厨房地漏的使用较少，且容易积渍及产生返臭隐患，所以在厨房没有设置地漏。

14、入户门开启方向？ 答：外开。

15、如果交付时仍存在质量问题，是否有权利拒收房？

答：我们已按照购房合同约定完成了竣工交付备案手续，具备交付条件。如存在房屋质量问题，我们履行质保服务。一般质量瑕疵我们将在集中交付后一个月内即时进行整改，如涉及到施工工艺或材料定制等特殊原因，我们也将尽快履行质保服务。完成后我们将通知您复验。

16、入住后房屋再出现质量问题找哪个部门报修？

答：入住后在质保期内，房屋出现质量问题，您可以拨打保修电话027-61001042，我们会尽快安排施工单位予以维修整改。如在质保期外出现的质量问题，需按规定统一由业主申请房屋专项维修资金予以维修。房屋各建筑部位质保期详见《房屋质量保证书》相关规定。

17、内墙、地面裂纹如何处理？

答：

18、室内墙面为何呈现块状？用手轻敲有空鼓声音？是否影响装修？

答：① 集中交付说辞：室内内墙设计为高效节能块状保温板材，由于保温板材密度小故在敲击时有类似空鼓声音，属正常情况不影响使用及装修。

② 交付后装修指导培训：此种保温材料为真空包装材料，如确需开槽开孔，需要将保温材料整块剔除，用水泥砂浆填补后再进行下步施工。

19、太阳能热水器控制面板未安装，收房时无法测试，如后期有问题怎么办？ 答：考虑到您收房后会进行装修，为免对已安装设备造成损坏，或增加您装修改造的难度，所以控制面板在交房时未安装，您收房时可在物业处领取。装修后您如需安装、改管、调试及维修服务，均可与厂家售后部门联系，您只需支付少量安装及上门费用即可。太阳能热水器售后电话可咨询物业服务中心，电话027-。

21、交房时是否通水、电、燃气？

答：交房前已接通水、电和天然气，不影响您的装修入住。

22、关于第一批交付区域已入住业主询问天然气通气及改管问题。

答：为保证燃气使用安全，业主装修时不得私自对燃气管道进行改造，如需改管或移表，请咨询物业服务中心。

23、哪些房屋的质量问题属于保修范围？

答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。经鉴定为设计、施工原因引起的质量缺陷，像是卫生间渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落等属于保修范围。(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

24、地漏找坡错误，引起地面积水

答：地漏找坡错误，引起地面积水的确是装修过程中的一个瑕疵，在收楼过程中,我们已经发现了这个问题，相信我们会处理好的。目前,正在商议解决方案，基本方案是：轻微的地方是进行地砖打磨，较严重的重新找坡。检查所有插座

没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。2 检查所有窗户

·检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。

·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！检查暖气片、阳台护栏是否牢固 5 检查每一个灯和开关 6 检查每一个水龙头

房地产统一说辞 第6篇

【客户】：现在温州的房价都在降，人们都在观望，我也想观望一段时间再说---------我们：嘉兴的房价肯定不会降的嘉兴和温州、宁波不一样，温州宁波主要以外地人为主，本地人较少，而买房实际居住的更少，他们那边买房的大多数以投资为主，而投资讲的是能获得多少的收益，现在国家政策的变化，以及银行的屡屡加息，使他们的投资风险加大，成本也大大增加，所以他们一定会犹豫考虑，在加上临近春节，一些以前的投资者需要资金回笼，所以才造成了房价的略微下降。

嘉兴就完全不同了，近几年嘉兴的发展可谓天翻地覆，而南湖区也是嘉兴发展最快的一个城区，高铁、景区、以及一系列大型项目的开建，嘉兴的房价也在不断的攀升，而万达广场的敲定，大型超市的即将进驻加上规划局长的讲话，更刺激了嘉兴房价的稳步增长，这里毕竟是周边大城市的一小时经济圈，每年成千上万的外来者来这里打工，又有几个不希望在这个里有个家？ 毕竟中国人家的观念还是很重的，而且还临近过年，根据这几年的规律，每年年后房价都会上涨，所以现在的房价很难再降的。

另外，还有句话说得好，叫买涨不买跌，这房价真要是跌了，问题就真的大了，谁还能在降价的同时买房子？房子是开发商建的可这施工队伍是国家的，钢筋水泥那样也少不了，房价跌了，建房的少了，那么多的附属行业不全完了么？那经济是不是出现问题了么？在奥运会即将开幕的时候，政府是不可能让这种情况出现的。

【客户】：南湖的房价已经很高了，和城里的房价差不多，我还不如到城里去买房呢---------我们：城里的房子有的地方价格确实不高，也比这边繁华，可好多人都不愿意在那里居住，就是因为缺少生

气，城里都是企业单位，商业、吵杂、~ 以后人们逐渐到郊区居住，像南湖这里环境好，交通也很方便，配套设施也在不断的完善，名校学区、公园相伴、八面风景、社区真的是花园式居住，高速路的修建比住在城里上班还方便呢，城里上班堵车半个小时是很平常的事，另外，人活一辈子，赚钱是一个方面，更需要的是遇见各种各样的朋友，没事了在小区里一群朋友或者邻居，聚聚，聊聊家常总比一个人面对着空荡荡的高楼大厦好很多，而南湖就不一样，南湖没有什么大的公司群体，基本上都是以居住为主，而且有不少的成熟社区，入住率也很高，随处都能看见一群人聚在一起聊天做活动，虽然价格比城里一些小区高很多，但是这里更温馨。

【客户】：二手房和一手房的价格都差不多，我还不如买个一手房呢。

---------我们：二手房和新房最大的区别就是二手房是现房，而新房大多都是期房，户型朝向也并不是随我们挑，有什么毛病我们又能找谁？还有开发商携款潜逃的也不再少数，利益谁能保障？二手房就不用担心，房子就在那里，好是不好都能看见，有问题也能找到人，想要什么户型什么朝向自己有选择的余地，买房，一定要谨慎，毕竟要生活在里边，买新房还不如买二手房。另外，二手房一般位置都比较好，较新小区配套设施也比较完善。

【客户】：现在的房价太高了

---------我们：通州的房价现在还是可以的，毕竟到了年底，涨幅也不是很大，通州的发展也不用我说，您在网络上随处可以看到各种新闻，政府的东部发展，迅速拉动了原本不高的房价，而规划局长的讲话和六号线的开建，也刺激着房价，要不是年底一些人着急用钱，价钱也会涨的很快的，您也看了不少房子了，也是看着这房价涨起来的，要是不抓紧时间找套合适的房子，明年的房价肯定会涨的更高，到时候再买，就真的不合适了，趁现在价钱还可以找套好点的房子，然后安安稳稳的过年，多好。

【客户】：我现在很忙，年后再说。

---------

我们：现在的房价升值比较快，好的房子确实不多见，今天我们这上来套房子，我第一时间就通知您来了，您也挺忙的，但我还是希望您今天或者明天抽时间来看看，有套合适的房子真不容易，可能说出来看房影响您的工作，但是真要是合适了那就省了更多的时间了，趁着年前，买套好房子，装修下，春节的时候和家人一起在北京过年，省下您多少来来往往的时间呐~

【客户】：你们的服务费可以打折吗？

---------我们：服务费就是我们服务的标准，也是我们服务的一个价值体现，您也希望您受到的服务不是打折的吧？！像您说得，有的小公司确实说给您打折或者什么，但是您知道他们在中间吃了多少差价啊？甚至像深圳百家一样，拿着房款跑了您找谁去？我们是全国连锁的公司，有着严格的服务标准，和他们相比，就像地摊和专卖店的差别，我们的质量可以保障，有问题，我们可以负责，可他们一定不能，这钱交给我们您不是也放心嘛？！

【业主】：房价肯定还会在涨，我也不是很着急，就这个价钱先卖着

---------我们：现在这网上每天都在发消息说房价要降，要怎么样怎么样，而且现在通州经济适用房也开始建了，而且银行利率又不断变化，虽说暂时没降什么，但确实也给很多人造成了影响，我们手里不少客户都在观望，其实卖房子不管您着不着急，现在的价格也确实很高了，毕竟通州不是市里，市里也不比这高多少啊，您说要是通州的房价还是涨，客户何必再这买呢，这里发展再好，也比不上城里呀，其实您现在卖了，价钱合适不说，也能省心阿，真要是明年的价格降下来您不也白白损失不少钱嘛，而且据说明年还征高额物业税，涨得价格未必会有这个税高，另外明年银行还要紧缩放贷，肯定会影响房价，所以您现在卖得话挺合适。

【业主】：我想要全款，不想卖给贷款客户

---------我们；其实贷款和全款也差不了几天，您看啊，现在的全款客户确实不多，说实在的就是碰，人家真正有钱的也不一定来这里买，您等一个全款客户要多久？我这客户贷款也用不了多长时间，也许你能在等全款客户这段时间，户都差不多能过完了，也不当误你的时间，比你等全款客户更快！

【业主】：我装修还花了很多钱，我不能卖得这么便宜呀！

统一说辞 第7篇

“锦丽华庭”交房统一说辞

1问：物业管理费用的构成包括哪几个方面？

答：根据四川省物价局、省建设厅2003年12月25日“川价费[2003]294号”《四川省物业服务收费管理细则》和成都市物价局、成都市房产管理局“成价费[2004]239号” 《成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施《四川省物业服务收费管理细则》意见的通知 》物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下几个方面：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、物业办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用；

10、法定税费。物业管理企业的利润；

备注：物业共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

2问：物业收费按照什么标准收取的，有收费文件吗？

答：(1)、我们收取物业公共服务费的标准是按照①住宅：产权面积× 1.6元/㎡．月；②商业房：产权面积×2.50元/㎡．月的标准收取的（因小区物业费自交房公告之日起，开发公司补贴2年，即住宅按1.5元/㎡.月，商铺2.00元/㎡.月收取）。请问您此次交费是预交半年还是1年,我们这里收费至少一次需交纳6个月及其以上，这是您需交纳的费用;

(2)、我们公司是严格按照国家有关法律法规对收费服务项目进行了备案；

(3)、我公司严格按照成都市文件规定，代收物业区域生活垃圾处置费具体标准按照①住宅：4.5元/月．户；商业按产权面积和经营项目的不同，收取标准按0.30元—0.90元/㎡．月．户不等；我们这里收费至少一次需交纳6个月及其以上，这是您需交纳的费用;(4)、公共楼道二次粉刷费：100元/户，为了确保小区公共部位单元楼道墙面在装修结束后恢复干净整洁美观，我公司收取这笔费用用于取之于民、用之于民，待小区大部分住户装修结束后进行二次粉刷；

(5)、房屋装饰装修要约金：为保障公共区域设施设备的安全运行，杜绝因装修施工不当和违规操作带来的不必要隐患，以及装修施工涉及的环卫、治安、消防、公共设施维护等，业主或施工单位需向物业服务公司交纳相关费用。

(6)、装修管理费、建筑垃圾清运费（如委托我公司清运）：装修管理费和建筑垃圾清运费收费标准我司是按照国家及四川省相关市级标准进行收取的，装修管理费收取标准为：产权面积×0.03元/㎡×装修天数；建筑垃圾清运费收费标准为：按行业规定和市场行情定。

客户服务中心：028-85860909

成都市双流锦丽园物业管理有限责任公司

(7)、证件押金：为保障业主财产不受侵害和损坏，我司针对施工单位要求凭证施工，凭证出入，对相关证件需交纳押金，待装修完工验收后请将证件原件及收据交回我司，我司将无息全款退还押金费用；

3问：装修期间电梯是否开通？

答：为给业主（装修）提供方便，物业公司从交房办理装修手续之日起将电梯开通，装修期间电梯运行所产生的费用由装修公司承担，如本单元只有一户装修，此费用应由该户装修公司承担，如有两户或多户装修，按进场日期进行分户分摊计算费用；

4问：水费、电费、气费是自己去相关专业公司缴纳吗？物业能代交吗？

答 ：2种情况，1.本小区水、电、气表为一户一表，需业主至专业公司营业厅收费处交费；2.如业主没有时间前去交费，可委托物业公司代为缴纳，物业公司收取5元/次/户手续费。

5问：业主因事长期外出房屋闲置，物业管理费是否要交？

答 ：要交。因为物业企业提供的是公共性服务，是对全体业主提供的，所以无论个别业主是否居住，物业公司都不能停止公共性服务，因此物业管理费要全额交纳。同时根据川价费[2003]294号）文件第十七条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

6问：公共区域的能源费用，谁来负担？

答：公共区域的能源费用一般指路灯、庭院灯、单元楼层灯等其它区域地方的照明和用水，这部分能源费用应由受益人承担；同时根据《成都市物业管理条例》第七十七条 新建建筑区划内，供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：

（一）业主自用的向业主收取；

（二）物业服务企业或者其他管理人使用的向物业服务企业或者其他管理人收取；

（三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；

（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用，而欠费的后果是众人受损。

7问：家中下水道堵塞了，要求物业公司解决可以吗？

答： 如果是共用部位，费用由全体业主分摊；如果是自用部位，费用由业主承担。

8问：请问本小区阳台的封闭以及安装防盗栏有没有相关规定？

答：有规定和要求。为维护小区外貌整洁美观，使物业增值保值，装修时按照以下规定和要求执行：

（1）阳台采用塑钢或铝合金玻窗全封闭式（生活阳台除外，因封闭后燃气公司不开气）。统一颜色：透明玻璃。

统一样式：灰色框架塑钢或铝合金窗。客厅阳台正面为断桥4扇推拉窗，侧面2扇推拉窗，可变空间为1扇平推窗。

（2）为提高小区物业品质窗户不能安装防护栏，建议安装防盗纱窗。

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9问：小区不少业主乱装修，存在一些安全隐患，物业公司该不该管？

答： 依据《成都市物业管理条例》第50条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，物业管理企业应当予以劝阻，劝阻无效的，应当在24小时内书面告知业主委员会或者向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或依法处理。同时《物业管理条例》第53条有明确规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰中的禁止行为和注意事项告知业主。

10问：我住的是高层，如果电梯坏了，需要换新的，购置费谁负担，业户还需要交钱吗？

答： 按规定，应该由全体业主按面积分摊。

11问：我们交纳的物业管理费中，已经包含的电梯费，为什么换新的还需交钱？

答：根据四川省物价局、省建设厅2003年12月25日“川价费[2003]294号”《四川省物业服务收费管理细则》《成都市物业管理条例》中明确规定，物业服务中不包含电梯的运行电费和大修以及更新的费用。

12问：接房后准备装修，应办理什么手续？

答：请参照物业服务手册（装修管理指南）规定内容办理。

13问：小区对装修施工单位有那些规定？

答：进入小区的施工单位必须有装修企业的《营业执照》、《资质证书》和装饰装修图纸。与物业管理公司签订《装饰装修管理服务协议》《安全责任书》和《装修施工承诺表》，并领取《施工许可证》。办理《临时出入证》，交身份证复印件两张、申报工种、人数（暂住人员）、装修时间。办理《临时出入证》须向公司缴纳押金。保证公共设施完好，保持住宅、绿地、道路整洁、美观；不乱写、不乱画、不乱堆建筑材料，装修建筑垃圾必须袋装（编织袋或麻袋），定时堆放指定地点。保证安全施工，落实防火措施，由于违章所造成的事故，由施工队负一切经济损失和法律责任。小区未正常入住期间施工时间为每天8：00至21：00；小区业主正常入住后施工时间为每天上午08：30至12：00，下午14：00至19：00。超时施工，不得产生噪声等影响到其他业主休息的施工，否则服务公司有权责令停工、扣留或没收工具。装修施工人员的车辆一律按规定停放在指定位置。

14问：为什么在业主装修期间要收取装修单位的预收装修管理费、建渣外运费和装修管理费？

答：

1、装饰装修预收管理费主要用于加强对建筑装饰、装修的管理，保障业主的合法权益，支付如装修过程中出现损坏物业、破坏物业设施设备给他人造成生命、健康、财产方面的损失等情形时的赔付预支，可以监督装修单位及时整改。如预收金不能弥补所受损失之费用时，物业公司有权向有关装修队追讨收回所需费用。装修预收金是作为不损坏小区公共设施设备的一种保证。若在装修过程中一切平安，没有发生违规情况，物业公司将按规定收取装修管理费后退还预收金。

2、业主装修后肯定要产生大量建筑垃圾，物管公司统一管理，统一清运这些垃圾，是为了方便业主；

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3、装修管理费用于物业管理公司因为业主装修房屋期间而额外增加的人力和物力，包括工程管理人员、秩序维护人员、清洁人员等。

15问：我可以在3楼平台搭建房屋或阳光棚吗？，我可以拆墙扩窗吗？

答：不可以。因为根据房屋销售时与业主签订的合同约定，3楼平台不得搭建构筑物。另为使物业保值增值，物业的外立面不允许改动。

16问：厨卫间做过闭水实验没有，为什么我家的厨卫间地面没有水？

答：开发公司已做。厨卫间内无水，是厨卫间地漏未堵塞住有浸漏。建议业主在装修前再做一次闭水试验，分清责任。

17问：为什么业主自己购买了车位每月还要交纳车位管理费？

答：业主一次性投入资金购买了车位，如同购买了房产一样，业主拥有了车位的所有权。此时，车位就成为业主的私有财产，而物业管理费及其相关费用都是针对公共部分、共有设施设备的运行养护，不包含尚未进入公摊的车库的日常运行保养所需要的费用，所以需要业主额外交纳车位管理费。

18问：在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？

答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以房管局最终测定的面积为准。

19问：小区很多业主养了宠物，造成绿地的污染这种情况，物业公司该不该管理。

答：小区是我家，维护靠大家，业主应配合物业服务中心齐抓共管，营造自己美好的家园，我公司会加大对业主自治的宣传工作。

20我想把住宅的一楼开成茶房可以吗？ 答：不行，有如下原因：

1、根据物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系（整栋或整单元）的业主同意。

2、由于在建设时是按照住宅的相关标准进行建设的，水电计量方式无法更改：管线已按住宅使用标准预埋到位无法更改。

3、由于改变了房屋使用性质，将会直接影响小区品质。

21问：如果家中被盗，物业应付什么责任?

答：按照国务院<<物业管理条例>>第36条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。即是说，物业管理企业提供的是公共性秩序维护服务。其性质是一种群防群治的安全防范服务。如果我们的秩序维护人员防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业企业就不应当承担责任；相反如果根据物业服务合同的约定，物业管理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的 客户服务中心：028-85860909

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赔偿责任。

22问：小区是什么宽带？ 答：电信光纤到户

23问：交物业费用全款后，业主室内维修费用是否包含在物业费内。

答：费用由业主自行承担。首先，我们了解物业费的构成主要是用来对小区内公共设施设备的维修和养护，以及物业公司提供的各项公共服务的费用，其中并不包括业主户内的维修情况。物业收取物业费是维护公共区域，业主户内维修属于有偿服务。

24问：如我单位可以报销我家的物业服务等其它有关物业产生的费用，但是需要发票，您们开据的是收据我们无法报销，作为一家公司，请问您们收费后有发票吗？

答：我公司出具的收据是专用收费收据，同时还印有（成都市双流锦丽园物业管理有限公司）名称，按照物业行业规定是可以办理报销凭证手续的（实际情况酌情处理）。

25问：您们收取了垃圾费用后，是不是我们每户业主的垃圾就放在自家门旁您们安排保洁人员上门清运？

答：我们是代为区环卫部门收取的生活垃圾处置费用，此费用是环卫部门将垃圾从小区运送到垃圾处置场处置产生的费用，不是垃圾清运费用.为了保持楼道干净清爽，请您在出门时将自家产生的垃圾进行袋装化后拿到本物业区域内指定的地点（楼道单元门前垃圾桶内）。

26问：我自己就是搞装修的，我自己装修自己的家，按理说我就没有必要办理哪些多余的手续对吗？

答：首先感谢您于百忙之中抽出时间前来咨询办理相关手续，我们要求业主或装修单位办理相关手续及交纳费用的目的是杜绝因装修施工不当和违规操作带来的不必要隐患，以及装修施工涉及的环卫、治安、消防、公共维护等得以保障。因此不论是业主自装还是委托装修公司装修，必须按物业公司程序申办。

27问：我购买的是电梯公寓一楼，我没有享受到电梯待遇，请问我的物业服务费按什么标准收取，另外，电梯的维护及相关费我要承担吗？有相关文件规定没有？

答：首先感谢您对我们提出的宝贵意见，因您购买的是电梯公寓，也就是说您在购房时您已经就确定您所居住的是电梯公寓住宅，按照行业及相关规定您应按照电梯住宅交纳相关费用。

28问：可以在小区道路两旁摆摊设点吗？

答：原则上是不行的，如果为了方便小区业主，由商家提出推出的商品和产品的方案，先行到物业公司进行登记，然后到政府相关部门办理完毕手续后由物业公司进行统一管理。

29问：我们家孩子9月份要上学，请问具体办理和落户时间是什么时候？

答：按照相关规定，购买的新房必须要持有房产证以及落户申请才能办理户籍迁移手续。30、物业办公室在哪里？办公电话是多少？ 答：5栋二单元入口处，办公电话是028-85860909

31、物业公司负责代理房屋出租吗？房屋若出租要办手续么？

答：可以，属于有偿服务。房屋若出租，业主须和承租人持房屋租赁协议征得政府有关部门

客户服务中心：028-85860909

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许可后到物业服务中心备案，并办理相关的手续，明确三方的责权利，以确保业主的利益不收到损坏，同时能维护御景名门的公共秩序。

32、地下车位是买还是租？如何收费？

答：租售政策按照销售部的相关政策执行。地下停车场若为出租车位，收费标准为 200-400 元/月/位；若为出售车位，收费标准为 60 元/月/位的车位清洁费。租用地面停车位的每车每月按 70-150 元收取停车服务费（地下停车位停满后才能租用地面停车位）。

33、电动车、自行车是否收费？

答：请停放至有人看管场地，费用按照《前期物业管理服务协议》有关约定执行。

34、收不收电梯使用费？

答：电梯的小型维修、保养费用都包含在物业服务费中了。

35、电话、宽带、有线电视如何交费？

答：电话、宽带、有线电视费为电信直接收费到户。

36、验房时发现有问题该怎么办？

答：验房时，业主对照《购房合同》的交房标准逐项查验，如业主发现存在问题或疑问，物业会有工作人员陪同业主验房，能解释的予以合理解释，以打消业主的疑虑。不能解释的，工作人员应认真记录，注意跟踪反馈，对业主负责，并及时联系督促开发商尽快解决。

37、验房时发现的问题多长时间内解决？

答：对于验房时发现的问题，服务中心会及时汇总并转交开发商相关责任部门，适时跟踪，及时向业主反馈处理结果。

38、钥匙如何领取？有什么手续？

答：在开发公司财务部办理房款结算手续后，凭财务部出具的《入住确认单》，到物业服务中心按照《业主入住手续办理流程》进行钥匙的领取。

39、窗户栏杆能不能拆除？

答：为安全起见，建议业主装修时窗户栏杆不要拆除，可以选用其他材质的装饰栏杆 40、什么时候能开始装修？

答：业主在办理完入住手续、并办理完装修手续、签订《装修管理协议》后方能开始装修。

41、空调如何安装？

答：原则上按预留空调位置安装，若业主根据需要自行移位，服务中心将给予劝阻，并下达整改通知，拒绝整改者，由此产生的一切后果由业主自行负责。

42、可视对讲能否拆改？

答：可视对讲请勿随意拆改，以免影响后期的正常使用；拆改后产生的一切问题及后果由业主自行负责，且相应的质保期自动中止。

43、小区的门牌号是多少？ 答：长城路二段399号

44、小区归属哪个社区？ 答：双流县西航港湖夹滩社区

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45、小区归属哪个派出所？ 答：西航港派出所

46、孩子上学是哪个小学？ 答：西航港第二小学、文星中学

47、天然气何时开通？

答：办完入住手续就可以去燃气公司办理开通

48、小区周围有什么医院？

答：西航港社区医院、成都市一医院、同济医院

49、小区周围有什么公交车？

答：804B（白河生态区至石羊场客运站）、816（黄甲至火车南站）、824（仁宝集团至城东客运站）、808（双流客运中心至黄龙溪）、846（华牧路口至茶店子公交站）、3路A（檫耳大桥至白家农产品批发市场）、825A（双流客运中心至华阳客运站）、825B（双流客运中心至华阳客运站）

50、电话、宽带、有线电视如何办理？ 答：由业主向物业服务中心申请办理相关手续。

51、智能化设施都包括哪些？

答：可视对讲、闭路监控、红外报警、车辆管理、紧急呼叫、电子巡更等。

52、房产证何时办下来？

答：按照业主签订的《房屋买卖合同》约定执行。

53、我的房子能在窗户上张贴广告吗？

答：不能。为确保业主房屋的保值及增值，维护小区整体形象的外观统一，请不要在窗户等位置张贴广告、悬挂装饰物等。

54、户口迁移怎么办理？

答：按照成都市公安部门有关户口迁移的相关规定执行。

55、我的房子能开公司吗？有什么要求？

答：不能。因为我们小区的房子本来就属于住宅，如果开公司的话会干扰居家正常生活。如确需开公司，须先征得相关业主的书面同意，并办有营业执照，到物业服务中心备案。

56、阳台的预留空调机位是否可以拆除？面积是否计算？

答：空调机位这部分位置是没有计算面积的，空调机位本来应该是由你们客户自己安置的，我们公司为了每位业主将来省麻烦，所以统一帮你们全部做好了空调机位，如果你们要拆除原则是可以的，但我们建议最好不要拆除，免得你将来还要重新安空调机位。

57、房屋是在哪里备案，请出具书面资料

答：我们房子都已在房地局备了案，要不你怎么可以办理银行按揭贷款呢，备案网上都可以查询的

58、房屋的实测面积，公摊的说明 答：合同上有约定

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59、房屋的公摊是多少？ 答：20% 60、厨房是否已做防水处理？上下水管什么材料？

答：厨房防水处理已经完成，并作了闭水试验。给水管用的是PPR冷、热水管，排水管用的是PVC水管。

成都市双流锦丽园物业管理有限公司 2011年10月17日

房地产统一说辞 第8篇

一、《征求意见稿》的规定与现行房地产登记制度的关系

就该《征求意见稿》本身的内容看,与现行的房地产登记制度没有很大的冲突,甚至某种程度上并没有将已经历经多年发展的、现行的房地产登记制度完整地表达出来。

按有关部门的解读,《征求意见稿》的重点包括以下几条。第21条:国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。第22条:不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。第23条:权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料(该条内容过去也有规定,如住建部2007年颁布的《房屋登记办法》和国土资源部2008年颁布的《土地登记办法》及住建部2006年发布的《房屋登记信息查询暂行办法》、国土资源部2002年发布的《土地登记资料公开查询办法》)。第24条:不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。查询不动产登记资料的单位、个人不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的,未经权利人同意,不得向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料(该内容原来在登记机构内部是有规定的。如《房屋登记信息查询暂行办法》第15条规定:查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记信息的内容保密,不得擅自扩大登记信息的查询范围;第16条规定:查询人对查询中涉及的国家机密、个人隐私和商业秘密负有保密义务,不得泄露给他人,也不得不正当使用。《土地登记资料公开查询办法》第15条规定:查询人非法使用查询结果,给当事人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任)。

对比住建部2007年颁布的《房屋登记办法》和国土资源部2008年颁布的《土地登记办法》,就会发现除上述21条、22条的内容之外,其他内容并没有超越现行的规定,也没有创设新的法律制度。

现有的房地产登记体制在住建部门和国土部门各自成一体系,但主要原则和操作层面并无本质性的区别。就具体制度看,两部门所分别发布的《房屋登记办法》和《土地登记办法》的基本原则也大体一致。笔者认为:由于我国土地权利与单个的房屋所有权主体的权利行使存在一定的脱离现象,且相对于土地登记,房屋登记工作开展时间久,与老百姓的个人权益关联更直接、紧密(尤其是对于公寓式住宅更是明显),因此在实际操作上可能更贴近老百姓一些。

二、《征求意见稿》与现实操作制度的衔接

就该《征求意见稿》和目前的现实状况看,亟待解决的无非是两个问题:一是制度架构问题;二是实际操作问题。就前一个问题,笔者与多数人的看法不同:笔者认为制度是早已确立的,现在只不过是进行一些机构上的改革而已。就《征求意见稿》的内容看,与过去传统的做法并无本质性区别,也没有创设新的制度体系,而仅仅是将原来两个部门的职权进行了统一(此处仅指房地产领域,不涵盖其他不动产登记领域)。

毋庸讳言,现行房地产登记制度的基本原则和操作制度自民国以来一直在技术上是延续的,应该不存在具体操作制度的重新架构问题,也不存在任何法律执行上的障碍,问题存在于机构改革中的人事和职权划分。

笔者忧虑的是具体制度的运作。如若操作不当,有可能出现已有的制度被抛弃,而新规范又未建立的情况,或者是出现操作上的名不副实状况,这样可能产生的问题就更多。因此就以上两个关键方面看,目前有下列问题需要澄清。

1.机构与人员问题

虽然统一登记机构建设已经初步进入正常轨道,甚至国家首任不动产登记局的局长业已产生,表面上看组织架构似乎不成问题。但据笔者了解,在地方层面,国土系统内基本上已经积极行动起来,而在其他相关部门如房产部门的登记机构和人员目前仍然还是维持现状,且处于相对茫然状态,有的地方甚至没有具体的改革方向。以人员制度为例,房产系统原有房产登记官考试制度,现在许多城市的房产部门基于对将来体制的不确定性预估,停止了对登记人员的技术考核,或者暂停了登记官考试,但登记工作仍然在照常进行。在目前房地产权属状态日趋复杂的情况下,对登记人员的政策、法律、技术水平的要求不断提升,目前这种管理上的停滞状况显然不适应登记制度发展和完善的要求,也产生了技术管理上的断层。而登记人员则处于一种对未来工作不确定的模糊状态,大大影响了其工作积极性。

2.数据与档案建设

由于过去多年的房地产分别登记制度,造成房产和土地部门各自掌握各自的信息,互相沟通不畅。同时,两部门均存在相关的登记信息不健全问题。据报载,在已有的登记信息系统中没有央产房信息。央产房在我国住房体系中占有相当重要的地位,且数量不在少数。这一部分数据更是涉及官员财产公开的重要方面。如果此数据欠缺,对于将房地产统一登记视为反腐手段的社会公众可能是难以交待的。

3.信息公开的范围

在过去多年的房产登记工作中,这个问题纠结了多年。2007年建设部《房屋登记办法》第28条规定:房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。申请查询、复制房屋登记资料的,应当按照规定的权限和程序办理。第29条规定:县级以上人民政府建设(房地产)主管部门应当加强房屋登记信息系统建设,逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查询。2008年住建部《房屋登记簿管理试行办法》第14条规定:个人和单位提供身份证明材料,可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况;权利人提供身份证明材料、利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等,可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。有关查询的程序和办法,按《房屋登记信息查询暂行办法》(建住房〔2006〕244号)的有关规定执行。国土资源部2008年颁布的《土地登记办法》第71条规定:县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设,实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。第72条规定:国家实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料,国土资源行政主管部门应当提供。土地登记资料的公开查询,依照《土地登记资料公开查询办法》的规定执行。《土地登记资料公开查询办法》第11条规定:查询人可以阅读或者自行抄录土地登记资料。应查询人要求,查询机关可以摘录或者复制有关的土地登记资料。

可见已有的规定明确了查询范围是权利人、利害关系人(除司法机关等工作性的查询外)。关键是接下来怎么做?是否能够突破现有的范围?如有突破,则如何依法保护个人的财产权利?

4.登记信息的统一建设

从我国现行的不动产登记体制看,规范房地产登记的法律法规并不缺乏,散见于《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《担保法》等法律之中;相关的部门规章亦很全面,如《土地登记办法》、《房屋登记办法》等。但多年来各部门在登记方面各行其是,需在技术上进行统一。目前房产和土地登记部门在各地均有相对完善的信息平台,全国联网理论上不存在技术障碍。而联网需要两方面的联网,即纵向房地产登记信息的全国联网和横向两个登记部门的信息共享。笔者认为联网不存在技术问题,关键是职能问题,涉及到方方面面的人、权、物和一些复杂的权力交错关系,这些都导致工作进展不畅。

5.登记机构的责任与责任承担

《征求意见稿》对于登记机构的法律责任规定十分简陋,主要是对于登记薄和登记行为的规范及信息泄露的处理,而对于登记机构和登记人员具体的法律责任、责任的性质、承担责任的方式均无具体规定。对于理论界和实务界讨论多年的登记机构的责任性质问题也没有明确。

6.技术标准的建设

过去已经建立的标准与新标准的关系如何处理?如住建部2012年发布的行业技术标准《房地产登记技术规程》和很多城市制定的《房屋登记技术规程》,是在多年实践的基础上反复实验和总结产生的,并且实践中的执行效果较好,如果否定之,并重新制定一套新的技术标准,将面临现有技术规范的全面推翻,需要建立一套新的规范体系。如果沿袭旧的标准,还存在衔接问题和房地产不同标准的融合问题。这些问题如果不能很好的处理,则会造成新的混乱。

三、若干建议

目前各界对于不动产登记表现出不切实际的想象:楼市调控、反腐败、抑制房价等本不是登记所应该承担的职能,都被寄以厚望并加之于不动产统一登记之上。似乎只要统一登记了,这些问题都会迎刃而解。如此之下,什么样的登记条例能够完成这一重托?而《征求意见稿》最关键的或者说是目前最吸引大众的就是信息查询问题,这是民众要求官员房产信息公开的另一种表达方式。

就笔者看,在法律上这完全是两个领域的问题:一个是与所有权有关的民事法律问题;一个是官员信息公开、财产公开的行政法律问题。而这两个问题在法律上还是有明确界限的。如果以大众的感受和认识来评价这个问题,自然而然,这也就被视为统一不动产登记的最大亮点和关注点。

基于此,如现行的意见稿出台 , 对于目前的登记技术和体制究竟有多大的改变,笔者并不乐观。反而是接下来由于统一登记所造成的人员、职能的改变,特别是办事程序是否简化,这些才是关键。如果统一登记并没有给老百姓办理房地产权利证书带来实际的便利,并起到保护财产安全、防范法律风险的作用,那么现在就统一登记所进行的讨论就是意义不大的。

就未来的统一登记和统一登记后的操作,笔者认为应该着重解决下列问题:

1.制度架构的稳定

过去已有的许多制度行之有效多年,不断在实践中完善,并且也得到了司法的认可和支持。因此,笔者认为这些规范在未来的统一登记中应该予以保留。如果另起炉灶,重新建立新的规范和标准,并且在实践中再进行试错,那么多年建立起来的一套体系和制度可能崩溃,房地产交易习惯和交易活动也会受到冲击和影响。因此,维持已有的行之有效的制度,是未来进行统一登记时需要注意的。

2.明确登记机构的法律性质

笔者认为统一不动产登记并非是政治改革或者机构改革,而是实行一项符合国际上通行的法律准则的技术规范和制度。房地产登记机构具有专业性、中立性,不是对公民的财产进行行政规制的法律机构,正如有关学者所言,“不论不动产登记机构的隶属关系如何,其职权均不属于对不动产的管理,亦不表示公权力对不动产的干预”。这是为了更好地维护公民的合法权利,而非一项单纯的反腐制度。

3.信息建设和利用的法制化

虽然房地产信息化建设已经进行多年,但在信息建设的法制化方面尚有欠缺,包括信息取得、使用、公开等方面均没有形成完整的规范化制度体系。尤其是过去多年信息建设在各不同部门进行(如房产、土地部门各自为政),因此建议在此次统一登记之际除技术上的处理外,需要制定一整套信息规范体系,规制房地产信息取得、使用、公开的相关规定,特别是需要规范房地产登记信息查询制度。在目前日益高涨的反腐势头下,社会公众非常敏感。个人房产信息涉及个人财产权和隐私权,因此不应该属于政府信息公开的范围。实际上住建部早已有相关规定,各地房地产管理部门也已经建立起了本地的相关制度和规范。根据《房屋登记信息查询暂行办法》第7条规定,房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息,单位和个人可以公开查询。第8条规定,原始登记凭证可按照下列范围查询:(一)房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证;(二)房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证;(三)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证;(四)公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证;(五)仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证;(六)涉及本法第9条规定情形的,可以在国家安全、军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证。第9条规定:涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息,须经国家安全、军事等机关同意后方可查询。法律法规及有关规定不宜公开的房屋权属登记信息,其查询范围和方式按法律法规和有关规定办理。当然,根据该规定,查询需要提供相关的材料。国土资源部2002年发布的《土地登记资料公开查询办法》规定:原始登记资料,依照下列规定查询:(一)土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料;(二)土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料;(三)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。

笔者认为上述规定已很全面,不宜再扩大开放查询范围,应进一步规范查询主体的使用范围,防止非法利用个人财产信息。

4.建立完善的法律监督制度

目前登记部门的登记职能涉及面广,权力关系到个人、集体和国家的利益,举足轻重。将其职能集中到一个部门,权力可能更加集中,在当今对行政权力是分散还是集中的争议中,更是一个敏感问题。从房地产登记看,其与一般的行政行为不同,更多的涉及当事人的民事权利,因此依法监督、约束行政权力的不当行使尤为重要。在统一登记的制度建设中,这应该是重中之重。遗憾的是,在《征求意见稿》中看不到这方面的更详细内容,监督机构和主体亦不明确,也看不出设立完善的法律监督制度的方向。

5.区分登记行为的行政属性

有学者认为,《征求意见稿》规定的“不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”, 这是从法律上明确了登记的法律性质。但笔者更赞同“登记是行政确认行为”一说。既然是行政确认行为,就需要区别于其他行政行为,尤其要分清行政权力的边界,防止权力越界,或者干预当事人合法的民事权利的行使,或者通过统一登记,将登记行为变相为行政许可和行政审批。未来的登记体系应该有规范登记行为和权责的有关规定。

6. 提高登记技术人员的法律水平

继续保留已有的登记官培训考核制度,特别是在统一登记机构的建立中应保持登记技术人员的稳定,防止出现人员大幅度变动情况,影响工作的正常开展。在具体操作中应强化登记人员的法律责任承担制度,并实行严格的法律责任追究制,防止因为登记权力统一而出现新的权力垄断和权力腐败。

关于统一登记的最新进展是:省级以上开始统一不动产登记机构整合的已过半数。有报道称,“国土部称目前在全国30个省份启动不动产统一登记职能和机构整合,根据要求争取在年底前完成省、市、县三级职责整合。国土部统计显示,在全国106个重点城市中,已经有约50% 的城市启动了不动产统一登记相关工作。在30个启动相关工作的省份中,河北、山东、江苏等11省已基本完成不动产登记省级职责整合”。但众所周知,具体的登记工作并不在省级机构操作,所以不能据此得出统一登记已经差不多的结论,应该看到实际上真正的统一登记还没有开始。