昆明市“城中村”改造土地公开交易办法

昆明市“城中村”改造土地公开交易办法（精选9篇）

昆明市“城中村”改造土地公开交易办法 第1篇

昆明市“城中村”改造土地公开交易办法

为贯彻落实市委、市政府“城中村”改造战略，加快推进全市“城中村”改造步伐，切实做好“城中村”改造土地处置和供应工作，特制定如下城中村改造项目土地公开交易办法。

一、“城中村”改造土地处置模式

根据市委、市政府的有关要求，“城中村”改造工作按照“政府引导、村民自愿、企业参与、市场运作、依法依规”的原则，对城中村进行整体改造和土地处置。“城中村”改造土地处置模式分为两种：

（一）净地公开交易

由区（县）政府对“城中村”改造范围内的土地先行组织拆迁，拆迁完成后委托市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应；或者拆迁完成后，市土地矿产储备管理办公室对拆迁土地进行协议收储，由市土地矿产储备管理办公室委托市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应。

参与拆迁的企业必须参与土地交易，若其竞得土地使用权，只需交纳土地出让金净收益。

（二）毛地公开交易

片区“城中村”改造专项规划经批准后，将“城中村”改造范围内的土地委托市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应。片区“城中村”改造专项规划及完成时限作为土地交易条件，土地竞买人只对土地出让金净收益进行竞价，竞得人只需缴纳土地出让金净收益。土地竞得人需按照专项规划在规定的时限内完成拆迁安置工作，否则，退出“城中村”改造工作，并对前期投入不予补偿。

二、“城中村”改造土地处置主要环节

（一）确定“城中村”改造范围

“城中村”改造范围应结合其所在地块的特点和周边路网结构，充分整合周边土地资源，保持街区规划的完整性来合理划定。具体范围由各区（县）政府提出，报市规划管理部门核定。

（二）对“城中村”改造范围的专项调查

按照《昆明市城中村改造项目管理办法》的规定，由区（县）政府组织编制拟改造片区的“城中村”改造专项规划。其中，对于改造范围内土地利用现状要进行调查勘测，主要包括：改造范围内土地权属、集体土地、国有划拨土地、国有出让土地（含年限）的范围、面积、位置、用途（用途如村民住房用地、市场用地、乡镇企业用地等）等情况，需附图说明。同时，提供土地证复印件。

（三）编制片区“城中村”改造专项规划

按照《昆明市城中村改造项目管理办法》执行。

（四）报批片区“城中村”改造专项规划

按照《昆明市城中村改造项目管理办法》的规定，对片区城中村改造专项规划进行报批，经批准后报昆明市城中村改造领导小组办公室备案，列入改造计划。

（五）土地征收和收回

在土地利用现状调查的基础上，以区（县）人民政府为主体办理“城中村”改造范围内集体土地征收手续和国有土地使用权收回手续。

1.集体建设用地的报批

由区（县）政府根据片区“城中村”改造专项规划开展勘测定界及按程序开展土地征收报批前期工作，备齐相关材料后报市国土资源局审查。市国土资源局审查报件资料，提出审查意见后报市政府审核。市政府审核同意后将报件资料转呈省政府审批，并将报件资料报送 1 至省国土资源厅。需提交以下文件：

——文字资料：

（1）区人民政府请示文件；

（2）区人民政府对征地补偿标准合法性、安置途径可行性及开展征地程序的报告；

（3）政府关于城中村改造实施方案的批复；

（4）区国土资源部门的审查意见；

（5）一书一方案（建设用地呈报说明书及征收土地方案）；

（6）勘测定界技术报告书（含勘测定界图）；

（7）规划条件（由城市规划部门出具的）；

（8）城中村改造实施方案或征收土地公告，集体经济组织关于征地补偿标准的意见；

（9）拟征收土地权属汇总表；

（10）征地听证相关材料（告知书、回执、听证会议纪要等）。

——图件资料：

（1）标注用地范围的土地利用现状图（1∶10000分幅图）；

（2）标注用地范围的土地利用总体规划图；

（3）标注用地范围的城市控制性规划图（须经城市规划部门认定）。

2.城中村改造涉及收回国有土地使用权的办理

由用地单位提出收回国有土地使用权的书面申请，并报交需收回地块的国有土地使用证原件；国土分局对国有土地权属实地核实；区（县）政府出具收回的意见；市国土局对收回国有土地使用权报市政府审批；根据市政府的审批意见，办理土地使用证注销登记手续（若原用地单位不申请注销登记，需登报公告注销登记结果）；按初始登记对区（县）政府办理《国有土地使用证》。办理收回国有土地使用权时应提交以下资料：

（1）《国有土地使用证》原件；

（2）收回国有土地使用权的书面申请；

（3）收回国有土地使用权的文件依据或批文（如县级以上人民政府关于收回国有土地使用权文件、企业改制或破产批文等）；

（4）其它按规定需要提供的材料。

（六）完善前期土地公开交易前期工作

土地公开交易前，区政府需完成对拟出让的地块进行权属核查、地价评估、图件测绘等基础性工作。备齐以下土地公开交易必备的报件资料：

1.国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让委托书；

2.土地征用批准文件以及所涉及的国有土地使用权收回批准文件；

3.经批准的片区城中村改造专项规划；

4.建设用地规划设计条件及其附图；

5.道路红线图及其电子文件；

6.宗地图（1∶500或1∶1000）及测绘成果表；

7.地籍调查表及相关资料；

8.土地估价报告、土地估价技术报告及备案表；

9.对纳入储备的土地应提供土地储备方案，市土地储备委员会办公室、市土地矿产储备管理办公室向市政府申请土地储备的报告及市政府的土地储备批准文件；

10.其他有关材料（原国有土地使用证复印件、原宗地图及地籍调查表等）。

（七）实施土地公开交易

由各区（县）政府根据供地政策适时委托市土地交易中心实施改造片区土地公开交易，或者由各区（县）政府直接将净地交市土地储备机构收储后，委托市土地交易中心公开交易。

供地方案按审批权限上报批准后，由市土地交易中心实施公开交易。

三、建立社会资金参与城中村改造土地一级开发的机制

（一）“城中村”改造土地一级开发是指对市政府列入计划的城中村改造项目，依法对城中村房屋及地上附着物进行评估拆迁，对拆迁后的土地依法征收、收回，并实施基础设施功能配套建设，达到净地（产权清晰，基础设施配套完善，土地平整的土地）供应条件的行为。

（二）“城中村”改造土地一级开发包括以下内容：编制并报批城中村改造专项规划；市、区（县）联动，完成对城中村改造土地征收、收回的组织报批工作；完成城中村改造项目的征地拆迁工作；按照规划设计条件，完成配套功能（市政道路，公共设施，景观工程等）建设；土地一级开发完成后至土地移交前的管理工作；其他需要实施的项目。

（三）区（县）政府可以邀请企业参与城中村改造项目前期研究和“城中村”改造专项规划的研究编制。采取招标等市场运作方式、公开选择企业参与城中村改造土地一级开发，筹措城中村改造土地一级开发所需资金。

（四）“城中村”改造土地一级开发的成本主要包括：土地征收、收回及拆迁补偿安置费；规划设计、土地调查及测绘费、房屋地籍调查等费用；贷款利息；土地提供交易过程中发生的审计、工程监理、不可预见费以及财务成本和区（县）政府核准的相关税费支出；按照规划实施的市政功能配套项目建设费用。城中村改造土地一级开发成本的认定由各区（县）政府按有关规定组织评审认定。

（五）“城中村”改造土地一级开发土地进入市土地交易中心实施公开交易应达到以下条件：四至范围清楚，面积准确；权源清楚，权属无争议；征地拆迁程序合法，补偿安置到位；地上附着物、他项权利、经济责任清楚；报件资料及相关资料齐全；一级开发基本建设程序审批完整；工程质量达到国家验收标准，并附有相关政府验收证明；工程费用结算清楚，费用支付无争议；提供区政府认定的一级开发的总成本。

（六）在市“城中村”改造领导小组的统筹领导下，市财政局设立“城中村”改造土地出让收支资金专户，由领导小组负责资金调度，市财政局负责对“城中村”改造出让土地收入进行统筹管理，凡涉及“城中村”土地出让的收入一律进入该资金专户进行预决算和成本资金拨付。

昆明市人民政府关于印发昆明市城中村改造优惠政策的通知

昆政发〔2008〕94号

各县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局，三个开发（度假）区管委会，呈贡新区管委会，昆明空港经济区管委会：

加快推进城中村改造，是建设现代新昆明的重大战略举措，是关系城中村居民生命财产安全、生活环境改善、生活水平提高的“民生工程”、“幸福工程”、“德政工程”。为加大投资力度、拉动内需，吸引社会资金参与城中村改造，促进全市经济平稳较快发展，根据《中共昆明市委昆明市人民政府关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》和《昆明市人民政府关于贯彻〈云南省人民政府关于促进我省房地产市场健康稳定发展的意见〉的实施意见》,现将城中村改造优惠政策的有关事项通知如下。

一、给予城中村改造项目市级行政事业收费优惠

（一）城中村改造项目土地出让金除按规定应上缴国家、省财政部分外,其余部分由所在县（区）、管委会专项用于城中村改造项目基础设施配套建设补助。

（二）城中村改造项目的行政事业性收费和政府性基金，在开发企业作出缓缴书面承诺后，延缓至办理商品房预售许可证时收取。

（三）在城中村改造项目中，对采用产权调换方式统一安置的安置房（住宅和非住宅），免收城市基础设施配套费。对项目中开发建设用于销售的商品房，城市基础设施配套费减半 3 收取。

（四）城中村改造项目的建筑工程质量监督费减半收取。

（五）城中村改造项目的新建建筑，在办理房屋产权权属登记时，对采用产权调换方式统一安置的安置房，办理新建初始登记时住宅面积90平方米以下的普通商品房免收权属登记费，对非住宅和面积在90平方米以上的普通商品房减半收取。

（六）对在城中村改造项目中取得的安置房用地，项目改造中的土地登记费全免。但项目竣工验收后房屋出售、土地转让交易行为的土地登记按现行政策执行。

（七）对城中村改造项目涉及的人防工程建设，对拆建部分给予政策优惠。即新建按照新建地面总建筑面积扣除原地面总建筑面积剩余面积的4％配套修建防空地下室；拆建按照拆除不增加原地面面积的2％配套修建防空地下室，对建筑楼层大于10层或基础埋深大于3米的按地面首层建筑面积，抗力标准底限配套建设。

（八）对城中村改造中采用产权调换方式统一安置的安置房（住宅和非住宅），办理合同登记备案时房产交易手续费全免。

（九）对城中村改造中采用产权调换方式统一安置的安置住宅，在申请安装管道煤气时，给予每户40％煤气公用设施建设费的优惠，即每户优惠240元。

二、给予城中村改造项目地方税收优惠

（一）在城中村改造中，单位和个人因土地被征用而取得的不动产拆迁补偿费，不征收营业税；将土地使用权归还给土地所有者后得到的非财政补偿费，免征营业税。

（二）在城中村改造中，土地、房屋被县级以上人民政府征用后，重新承受土地、房屋权属，用于和原被征用的土地、房屋相同用途，其成交价格或者评估价格相当于补偿费的部分，免征契税；其成交价格或者评估价格超过补偿费的部分，仍征收契税。

（三）因城中村改造需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因依法征用、收回的房地产，是指因城中村改造需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。因城中村改造的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，比照有关规定免征土地增值税。

（四）城中村改造中，被拆迁企业用搬迁补偿收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除；

因城中村改造而搬迁的企业，从规划搬迁起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的企业搬迁收入按上述规定扣除成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税；

对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得企业搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。

各级各部门要认真贯彻执行《昆明市人民政府关于贯彻〈云南省人民政府关于促进我省房地产市场健康稳定发展的意见〉的实施意见》和本优惠政策，坚持正确的舆论导向，优化市场发展环境，为城中村改造营造良好的外部环境。执行税费优惠的各行政主管部门，要按照本规定，制定完善具体实施办法和程序，并简化工作流程，缩短办理手续的时间，提供快捷高效的服务。

二〇〇八年十二月二十九日

昆明市“城中村”改造土地公开交易办法 第2篇

第一条 为加强城中村拆建土地出让收支的管理，提高土地出让收入的使用效益，确保城中村改造工作顺利推进，根据《云南省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理文件的通知》(云政办发〔2007〕193号)文件规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于县(市)区通过政府收储方式改造城中村土地取得的土地出让收支管理。

第三条 城中村改造应由政府承担的资金，分别由县(市)区政府承担。

第四条 城中村土地出让收入全额缴入县(市)区国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行“收支两条线”管理。

第五条 城中村土地出让收入由城中村所在地县(市)区级财政部门负责征收管理，由同级国土资源管理部门负责具体征收。国土资源管理部门应当督促土地使用者严格履行土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时、足额缴入地方国库。

第六条 城中村出让土地成本性支出范围：

(一)城中村征地和拆迁补偿支出，包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和拆迁补偿费。

(二)城中村土地开发支出，包括：前期土地开发性支出以及财政部门规定的前期土地开发相关费用等，含因出让土地涉及需要实施的相关道路、绿化、排污管网等基础设施建设以及供水、供电、供气、邮政、通信改迁等必要的补助支出。

第七条 通过政府收储方式改造的城中村改造建设项目，其土地出让收入扣除征地拆迁补偿支出、土地开发支出，以及按云政办发〔2007〕193号文件规定必须计提的国有土地收益基金、廉租住房保障基金、上缴省级财政土地纯收益、农业土地开发资金、失地农民社会保障金等的净收益，按照《中共昆明市委昆明市人民政府关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》(昆通〔2008〕7号)，市、县区按1∶9的比例，建立市、县两级城中村改造专项资金，全部专项安排用于城中村改造。

昆明市“城中村”改造土地公开交易办法 第3篇

1昆明城中村改造现状

2008年昆明市开启大规模城中村改造工程, 政府计划用五年时间到2013年年底完成对382个城中村的改造。2010年昆明市人民政府又出台了《关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》, 这一文件的出台使得城中村改造进一步加快。按照这一文件的规定, 对于城中村的改造涉及到土地以及开发整理的, 统一由属地人民政府或市属平台公司负责组织实施。

从当前昆明市城中村改造现状来看, 效果并不理想。从2008年到2015年, 已经过去了七年时间, 三环内及沿线195个城中村并未全部改造完成, 更不用说382个城中村了。从改造完成度来看还不到一成。实际改造完成数量同原先计划完成数量相比有明显差距。从昆明市各区城中村改造完成情况来看, 盘龙区49个城中村只完成了11个, 西山区50个城中村完成了7个, 五华区54个城中村完成7个、官渡区42个城中村完成2个。总的来看城中村改造完成率还是比较低的。从这些数据中就可以看出当前昆明市城中村改造遇到了较大难题, 通过分析就会发现当前最重要的难题就是土地增值收益分配问题难以解决, 这一问题如果得不到有效解决就会拖延改造进度。

2土地增值收益分配问题

当前昆明市城中村改造过程中土地增值收益分配还存在一些问题, 对这些问题进行科学分析有重要意义。通过分析可以发现当前存在以下几个方面的问题: (1) 开发商角色定位失当。从当前实际分配情况来看, 开发商是土地增值收益的最大赢家。在城中村改造过程中开发商扮演者极其重要地角色, 开发商拥有一定土地增值收益具有一定合理性。可是从当前我市的实际情况来看, 开发商是作为资本家参与土地增值收益分配的, 在这个过程中开发商既没有产权合法性, 同时也没有行政合法性, 它是市场机制允许下的参与主体。当前开发商在昆明市城中村改造中在土地增值收益分配中所占比重比较大, 一方面开发商在参与土地一级开发时占有一定的土地增值收益, 另一方面在参与二级土地市场时也得到相应的土地增值收益。这样一种分配格局显然是存在不合理的地方; (2) 集体土地权益得不到有效划分。在城中村改造过程中往往会涉及到集体土地所有权和土地使用权的变化, 正是因为这样的变化才使得村民或者是村集体能够获得土地增值收益。由于我国特殊的土地制度, 村集体本身是一个比较宽泛的概念。按照常理村集体在拥有土地所有权基础上能够获得土地增值收益, 但是对于具体如何分配, 法律法规中却没有做出详细规定。当前的规定只是明确了村集体能够参与到土地增值收益分配中, 但是对于集体利益又如何分配给村民却没有做出规定。正因为如此才会导致城中村改造过程中出现了一系列问题。这一问题说到底是集体土地权益无法界定。集体主体概念的宽泛就会使得在同开发商谈判过程中, 没有足够话语权同其博弈。这是导致当前存在诸多问题的重要因素。因此今后就必须要进一步集体土地产权主体; (3) 缺少有效的土地增值收益回收管理工具。从当前的实际情况来看, 昆明市政府还缺少有效地土地增值收益回收管理工具。政府一方面是利用行政权力来获得较大的土地增值收益, 另外一方面则是通过干预拆迁改造运用机制, 从而来谋取相应的土地增值收益。长此以往就会使得政府失去公共服务职能。政府在获得土地增值收益之后往往注重新区建设, 对于老城区扩容提质却重视程度不够。2010年昆明市下达了《关于印发昆明市土地储备支出核算管理办法》的规定, 这一文件的出台在一定程度上规范了土地储备支出, 文件详细列出了土地储备支出的构成, 这样就明确了其用途, 但是在核算办法和监督管理方面还缺乏完善的管理机制和程序。这就说明当前的管理水平还需要进一步提升; (4) 利益协调机制还不完善。当前在政府、村集体经济组织、开发商以及村民这些参与者之间还缺乏一个有效地利益协调机制。为了能够尽快完成城中村改造, 政府有时会急于引入社会资本来实现改造。此时开发商和集体经济组织在利益分配中往往能够占据主动地位, 但是村民则是处在被动地位。从以往的经验来看在实际分配过程中往往是按照谁投资、谁获益的原则来进行分配, 这样村民在分配中往往是以获得极少的增值收益而放弃对土地产权的实际控制权。这样一种现象的出现在很大程度上是因为当前的利益协调机制不完善, 对于各个参与者无法实现有效协调。这一点是需要引起重视的。

3对策

从上述分析过程中就可以看出当前昆明市城中村土地增值收益分配过程中是存在一些问题的, 这些问题已经严重影响到了改造效率。因此就需要采取措施来解决上述问题, 使得土地增值收益分配能够更加公平合理。本文认为可以采取以下措施来达到这一目的: (1) 进一步规范开发商自身行为。在今后对于开发商的开发行为应该进行严格监督检查, 对于城中村土地一级开发和二级开发应严格分开。对于开发商的收益应该是根据社会角色分工与价值来确定。开放商本身是一个投资者, 对于投资者而言往往希望获得一定收益, 从这一角度出发对于开发商最高收益额的计算就可以根据开发商投资成本来推算, 这样做是为了有效限制它在土地增值收益分配中的比重。在城中村土地一级开发过程中, 开发商按投资成本来计算收益, 二级开发应全面实现市场化土地供应, 这样做将有助于实现土地增值收益的公正分配, 并实现整个改造过程的公开化、透明化; (2) 加强土地产权改革, 明确农民土地权益。今后需要进一步明确农民的土地权利主体地位, 要把农民土地权益明晰化、具体化, 同时要依法保障农民的宅基地使用权、土地承包经营权、宅基地上房屋所有权等权利。通过农村土地确权实际上将有助于保证农民的土地增值收益, 这样做实际上将能够改变农民在城中村改造过程中的被动和弱势地位, 广大农民将能够充分参与关于土地的各种事项, 这样也有助于减少村干部以权谋私的几率; (3) 建立完善的土地增值回收管理制度。首先是要明确基本原则, 在今后应该是坚持效率优先、兼顾公平原则。对于土地增值收益的分配要在体现国家意志的同时, 也要做到公平合理。对于政府部门而言, 在财政部门应该增设土地增值收益的机构, 由专门机构来负责土地增值收益的结算。同时还应该尽量公布土地增值收益支付报告, 要让土地增值收益部份在阳光下运行。要坚持取之于民、用之于民的原则。对于土地增值收益的使用应该尽可能考虑市民意见, 要有效提升市民参与城市建设力度; (4) 完善利益协调机制。对于利益协调机制的完善, 关键是要能够依据市场规则来进行完善。对于村民或者是村集体他们的角色应该从原来的土地所有者转化为土地经营者角色, 要保证他们能够直接参与到城市土地利用决策和土地开发行为当中。这样做将能够使得农民能够获得更大的土地增值收益分配比例。在城市化进程不断加快的背景下, 对城中村改造进行科学分析有重要意义。通过土地增值收益分配的研究可以发现当前存在不少问题, 针对这些问题, 本文提出了针对性措施。通过这些措施将能够促进土地增值收益分配更公正, 合理。

摘要：城市土地资源的日益紧张使得昆明城中村土地快速升值。在对城中村改造过程中土地增值收益分配问题逐渐成为关键问题, 直接影响到改造效率。为了实现顺利改造就应该对土地增值收益分配问题进行深入分析。本文将结合昆明城中村改造实际情况来探讨这一问题。

关键词：城中村,土地增值,利益分配

参考文献

[1]钱忠好, 牟燕.中国土地市场化水平:测度及分析[J].管理世界, 2012 (7) .

[2]孙彩凤, 宋殿清.浅谈我国征地收益分配问题与对策[J].学理论, 2011 (28) .

昆明市城中村改造问题分析 第4篇

关键词：城中村；改造；昆明

城市土地归国家所有，农村土地归村集体所有的管理体制在一定时期内，对保障农民土地，稳定粮食生产，促进社会发展起到积极作用。但是，随着城市地盘逐渐扩大，靠近城市边缘的农村或城郊地区的土地不断被吞并。本文选取在城中村改造中具有代表意义的西部城市昆明为例，分析昆明市进行城中村改造过程中的实践与探索，对比利弊，总结城中村改造的成败对于创建宜居城市的影响。

一、城中村概念

广义的城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐，游离于现代城市管理之外，生活水平低下的居民区；狭义的城中村是农村村落在城市化进程中，由于全部或者大部分耕地被征用，农民转为居民后仍然在原村落居住而演变成的居民区[1]。

本位将以狭义的城中村作为研究对象。由于城乡土地二元化，城市政府将围绕城市周边的部分村落及其耕地纳入城市用地范围，而绕开了部分拆迁个补偿等问题相对比较棘手的宅基地等，为日后城中村的形成埋下了“伏笔”[2]。

二、城中村的类型

第一，常见的城中村分类方法主要有两大类型，一类是定性分类法：首先确定划分的标准，预设种类特征，再将城中村根据这些标准对号入座，对城中村可以有宏观的把握。另一类是定量分析法：例如张建明应用因子分析和聚类法，从综合特征方面揭示了城中村之间的差异性特征[3]。

第二，昆明城中村的类型。昆明在城中村改造过程中，是具有代表性的城市之一。从2008年起昆明市开始大力推进全市主城区范围内的城中村改造，这势必会让整个城市空间景观大有改善，使昆明在空间形态上从“村城”到“春城”质的飞跃。

图1 2008年昆明市主城区城中村分布情况[4]

根据定性分类方法，以是否还留有农用地的多少作为划分标准，昆明市主城区城中村可分为三类：一类有较多农用地的城中村约占5%；二类有少量农用地的城中村约占15%；三类没有农用地的城中村约占80%。

三、城中村改造模式

在各大具有典型代表性的城中村改造城市中，没有统一的模板来照搬，各个城市改造有各个城市的特点。总体上来看，城中村改造模式有四种主要模式。

（一）四种典型改造模式比较分析

从以前城中村改造经验分析，四种改造模式占主导类型。一类是政府主导型，在主导城中村改造过程中能够更多从全盘考虑且执行能力强。但是大多数政府无力承担城中村改造过程中的巨额拆迁补偿费及建设改造费用。二类是村集体主导型，村集体经济是村民自己集资创办的股份制公司或者合作社，与村民利益切身相关，村民主人翁意识强，改造阻力小。但是大部分村集体组织缺乏专业知识和经验，难以承担城中村改造重任。三类是开发商主导型，开发商资金雄厚，解决了前两种改造模式中资金缺乏的最大瓶颈。然而，开发商作为商人，利润是最重要的，难免会损害村民利益。双方在为利益博弈的过程中，如若没有一方让步，我们所说的“钉子户”便形成了，给改造工作带来不小的阻力。四类是政府引导、开发商投资、村民参与的协同配合模式。这种模式借鉴以上三种模式的优点而建立，政府是政策的制定者和监督者，只是起到引导作用，并不直接介入改造工作。开发商是城中村改造项目的具体实施者，如何提高自身技术、知识、管理水平以及如何向政府争取税费及其他政府方面的优惠扶持力度带来了更高的挑战。村民可通过村民代表大会充分发表自己对改造的建议，参与到改造的全过程。这样在制定拆迁补偿方案之前就充分考虑到诉求，势必会在改造过程中减少阻力。

（二）昆明市改造模式分析

随着城市化进程的加剧，土地成为了稀缺资源，对土地的占用也逐渐从以往的粗放型到集约型。城中村土地最初被占用时，则根据土地转移的比例转换一定比例的村民为城市居民，其中村民转换为城市居民比例的最终决定权在村委会。虽说村民转变为居民后，应有的居民待遇还欠缺，但在一定程度上为后期的城中村改造创造了有利条件。

昆明市在城中村改造过程中，也没有一个能治百病的万能药方，在摸索中前进，在前进中探索。根据不同地块的现状以及规划后要达到的效果采取不同模式。例如草海片区采取的模式就是政府主导型，改造后需投入大量公共设施建设，主要功能以城市休闲为主。

昆明市主城区大部分的城中村改造采取的是引入开发商投资的商业PPP模式，但是又与传统的合作模式有所不同，为了缓解改造过程中开发商直接面对村民谈判拆迁补偿协议的诸多矛盾，加入拆迁公司专门负责与村民进行拆迁补偿协议的签定，督促已签定协议的村民腾空房屋，直至整个被改造的城中村地块内所有住户签定协议、腾空房屋最后地上建构筑物拆除完毕，交由开发商进行土地收储工作。在这种商业模式下，引入拆迁公司参与城中村改造，首先可以缓和开发商直接与村民谈判时的矛盾的激化，起到回旋的作用，降低钉子户产生的概率。其次拆迁公司由有经验的专业拆迁人员组成，熟悉拆迁行业，可缩短拆迁时间成本。最后由于政府、开发商、拆迁公司将在中标后签定三方协议，在权利的博弈过程中，形成“三足鼎立”的局面。三方的权利相互制约平衡，在一定程度上抑制腐败、逾越规划红线、政策的发生。但也存在着多方行动效率不高等不足之处。

四、结论

城中村改造是一项复杂而艰巨的系统工程，涉及城乡二元体制、快速城镇化无序推进等诸多问题，到目前为止没有一个万能的模板可以完成所有类型的城中村改造，当然以后也不可能形成一个万能的模板。改造模式随着社会经济的发展而改进和创新。在城中村改造过程中，平衡对方利益与诉求是关键所在，因此昆明市引入拆迁公司参与城中村改造，是一种大胆的尝试与创新，有可取之处也有不足。（作者单位：云南师范大学）

参考文献：

[1] 于严青.城市现代化进程中城中村改造问题探讨[J].重庆科技学院学报（社会科学版），2013，05：57-58+61

[2] 贾生华，郑文娟，田传浩.城中村改造中利益相关者治理的理论与对策[J].城市规划，2011，05：62-68.

昆明市城中村改造文件 第5篇

第一条 为规范企业参与昆明市城中村改造项目的进入和退出行为，公开公平竞争，优化投资环境，推进城中村 改造，特制定本规定。

第二条 参与昆明市城中村改造的企业应具备相应资质、相当实力并有良好信誉，遵守国家法律、法规和昆明市 城中村改造相关政策、规定。

第三条 拟参与城中村改造的企业，应通过一定程序与区政府、开发（度假）区管委会（以下简称管委会）或街道办事处（乡镇）签订《城中村改造项目前期合作协议》（以下简称前期合作协议）并按要求缴纳一定数额的履约保证金。

第四条 参与城中村改造前期工作的企业，应按前期合作协议的约定，参与城中村改造的有关前期工作。前期工 作一般包括：拟改造范围基本情况调查、编制专项规划、制 定征地拆迁补偿安置方案或意见等。

第五条 对前期没有企业参与的城中村改造项目，区政府（管委会）编制专项规划并经审批后，区政府（管委会）、街道办事处（乡镇）应及时对外发布招商引资信息，通过多 种形式和一定程序尽快确定参与改造的企业，与之签订前期 合作协议，参与改造的企业也需缴纳一定数额的履约保证 金。

第六条 参与城中村改造前期合作的企业，未按约定参与完成专项规划的编制工作，区政府（管委会）可书面通知企业退出该项目，并另行选择企业进入。企业退出时，专项规划编制及其它前期工作所产生的费用不予以退还，履约 保证金按协议约定条款的相关比例退还。

第七条 专项规划批准、规划设计条件下发、征地拆 迁补偿安置方案或意见公布后，如参与前期合作的企业未在 规定时间内将拆迁监管资金缴入指定监管账

户的，区政府（管委会）可书面通知企业退出该项目，并另行选择企业参 与，该专项规划编制成果由区政府（管委会）享有。自参与前期合作的企业进入改造项目起至退出期间，专项规划编制 及发生的其它费用不予退还，履约保证金按协议约定条款的 相关比例退还。

第八条 在征地拆迁补偿安置方案或意见公布后，参 与前期合作的企业主要因自身原因，出现下列情形之一的，区政府（管委会）可书面通知其退出该项目。

（一）30天签订拆迁补偿安置协议未达到10％的；

（二）90天签订拆迁补偿安置协议未达到50％和拆除工 程量未达到20％的；

（三）180天签订拆迁补偿安置协议未达到80％和拆除工 程量未达到50％的；

（四）9个月签订拆迁补偿安置协议未达到90％的。区政府（管委会）书面通知企业退出项目后，应退还经 指定的审计机构审计认定的企业直接用于支付拆迁补偿安置的费用（不计利息和财务成本），发生的除此之外的其它 费用一律不予以退还。待第二次参与该城中村改造项目的企业进入后，在一定 时间内，区政府（管委会）退还经确定的原参与改造企业所 发生的上述相关费用。第二次参与改造项目的企业需按上述 规定的内容承担相应费用。

第九条 在城中村改造项目土地实施招、拍、挂时，有下列情形之一的，视为参与改造企业自行退出该项目：

（一）未按区政府（管委会）的要求，在规定时限提供 土地一级开发成本相关资料和认定方案的；

（二）前期合作企业因自身原因未参与竞拍或不以底价 竞价致使交易无法完成的。待该项目最终完成土地交易后，区政府（管委会）在一定时间内按照区政府（管委会）指定的审计机构审计认定结果，退还自行退出企业项目前期工作的直接成本费用，但不支付相关利息和财务成本。

昆明市城中村改造优惠政策 第6篇

一、给予城中村改造项目市级行政事业收费优惠

4.建筑工程质量监督费减半收取。

6.安置房用地，项目改造中的土地登记费全免。但项目竣工验收后房屋出售、土地转让交易行为的土地登记按现行政策执行。

7.涉及的人防工程建设，对拆建部分给予政策优惠。

8.对采用产权调换方式统一安置拆迁的安置房（住宅和非住宅），办理合同登记备案时房产交易手续费全免。

9.采用产权调换方式统一安置城中村改造拆迁户的安置住房，在申请安装管道煤气时，给予每户40%煤气公用设施建设费的优惠，即每户优惠240元。

二、给予城中村改造项目地方税收优惠

1.单位和个人因土地被征用而取得的不动产拆迁补偿费，不征收营业税；将土地使用权归还给土地所有者后得到的非财政补偿费，免征营业税。

2.土地、房屋被县级以上政府征用后，重新承受土地、房屋权属，用于和原被征用的土地、房屋相同用途，其成交价格或者评估价格相当于补偿费的部分，免征契税；其成交价格或者评估价格超过补偿费用的部分，仍征收契税。

3.因城中村改造需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

4.城中村改造中，被拆迁企业用搬迁补偿收入购置的固定资产，可按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

昆明市地方税务局城中村改造税收政策指南

为全面贯彻昆明市委、市政府确定的城市发展战略，积极推进“城中村”改造进程，促进城市经济社会协调发展，昆明市地方税务局根据现行地方税收法规政策，整理编印了《昆明市地方税务局城中村改造税收政策指南》，旨在为涉及城中村改造的各级政府、房地产企业、拆迁公司及被拆迁户做好地方税收政策宣传服务。

一、城中村改造中，如何办理地方税务登记手续？

答：凡是因城中村改造引起纳税人住所、经营地点变动，生产经营活动被迫停止的，依据《税收征收管理法》规定，应当在法定时限内到主管地税机关办理相关事宜。具体规定如下:

（一）因城中村改造，从事生产经营的纳税人，其住所、经营地点从辖区内甲地搬迁到乙地，致使税务登记内容发生变化的，自工商行政管理机关办理变更登记之日起30日内，持有关证件向税务机关申报办理变更税务登记。

（二）因城中村改造，从事生产经营的纳税人，其住所、经营地变动涉及跨行政区域而改变主管税务登记机关的，应当在向工商行政管理机关或其他机关申请办理变更或注销登记前或者住所、经营地点变动前，持有关证件和资料向原主管税务登记机关申报办理注销税务登记，并在注销登记之日起30日内向迁达地主管税务机关申报办理税务登记。

二、因城中村改造，从事生产经营的纳税人依法终止纳税义务的，应如何办理有关涉税手续？

答：因城中村改造，从事生产经营的纳税人依法终止纳税义务，不再继续生产、经营的纳税人，应当在向工商行政管理机关或其他机关申请办理注销登记前持有关证件和资料，向原主管税务登记机关申报办理注销税务登记。

三、因城中村改造，从事生产经营的纳税人暂时停业的，应如何办理有关涉税手续？

答：因城中村改造导致实行定期定额征收方式的个体工商户，暂时停业的，应当在停业前向主管税务机关申报办理停业登记。纳税人的停业期限不得超过一年。在停业期间发生纳税义务的，应当按照税收法律、行政法规的规定申报缴纳税款。纳税人应当于恢复生产经营之前，向税务机关申报办理复业登记（停复业登记只适用于定期定额征收方式的个体工商户）。

四、单位和个人取得的拆迁补偿费是否征收营业税？个人取得的补偿费缴纳个人所得税吗？

答： 按照城市发展规划，在旧城改造过程中，单位和个人因土地被征用而取得的不动产拆迁补偿费，不征收营业税。个人取得的补偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免征个人所得税。

五、将土地使用权归还给土地所有者后得到的非财政资金补偿费，是否征收营业税？

答：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还土地所有者的行为，不征收营业税。

六、政府、拆迁公司、房地产企业等用自建房或商品房进行安置补偿的如何计征营业税？

答：对政府、拆迁公司、房地产开发企业等自行建盖或购入商品房安置补偿的，属有偿转让不动产所有权的行为，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对超过拆迁建筑面积部分，以收到房款及价外费用为计税依据一并征收销售不动产营业税。

七、购入安置补偿的房屋如何缴纳契税？

答：根据《云南省契税实施办法》第七条规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，用于和原被征用、占用的土地、房屋相同用途，其成交价格或者评估价格相当于补偿费的部分，免征契税；其成交价格或者评估价格超过补偿费的部分，仍征收契税。

八、在办理契税减免过程中拆迁补偿费如何确定？

答：根据《昆明市地方税务局关于印发契税耕地占用税征收管理暂行办法的通知》（昆地税发〔2007〕58号）规定，拆迁户新购房屋的契税减免税手续由拆迁地的地税机关负责办理。拆迁户申请契税减免时应提供实施拆迁的公司与其签订的拆迁补偿合同（协议），按拆迁补偿合同（协议）载明的补偿金额确定契税减免金额。

拆迁地的主管地税机关应综合比对以下三类资料确认补偿费：一是政府要求其搬迁或拆迁改造的批文；二是实施拆迁的公司（如房地产开发企业）与每一个被拆迁户签订的补偿合同；三是支付补偿费用的签收花名册。

九、城中村改造中土地增值税的减免税规定？

答：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，比照有关规定免征土地增值税。

十、参加城中村改造开发的房地产企业，在土地增值税清算时，拆迁补偿费能否计算扣除？

答：在土地增值税清算中，纳税人应据实提供扣除项目金额，并提供合法有效凭证，经税务机关审核确认后，方可据实扣除。但在具体操作中，考虑到拆迁补偿费大多针对个人，并不能出具合法有效凭证。所以，在土地增值税清算时，对确实不能提供合法有效凭证据以扣除拆迁补偿费的房地产开发企业，需向主管税务机关提供以下证明材料，作为拆迁补偿费用可以在房地产开发成本中扣除的条件：一是要提供政府要求其搬迁或拆迁改造的批文；二是要提供实施拆迁的公司（如房地产开发企业）与每一个被拆迁户签订的拆迁补偿合同，合同内容涉及拆迁土地或房屋的面积、补偿方式和补偿金额等相关内容；三是出具支付补偿费用的签收花名册。

主管税务机关根据属地管理原则，对房地产开发企业提供的上述三项资料进行审核、比对，三项资料相符方可视为合法有效凭证在房地产开发成本中给予扣除。

十一、由于城中村改造，企业取得搬迁补偿收入，应如何缴企业所得税？

答：因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入，企业如果根据搬迁规则，用于购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

十二、如果企业搬迁后转换经营方向，企业所得税应如何处理？

答：企业因转换生产经营方向等原因，没有用搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

十三、如果企业取得搬迁收入后暂时不进行生产经营，企业所得税应如何处理？

答：搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

十四、用搬迁收入购买的固定资产可以在企业所得税前扣除折旧吗？

答：搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

十五、对搬迁企业，在企业所得税方面还有什么规定？

答：

1、搬迁企业从规划搬迁起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

昆明市“城中村”改造土地公开交易办法 第7篇

各区人民政府，市人民政府各部门，各有关单位: 现将《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》印发给你们，望遵照执行。

二○○四年四月五日

郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法

（试行）

为积极推进城中村改造建设工作，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《郑州市城市建设拆迁管理条例》和《郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规定（试行）的通知》（郑政〔2003〕32号）等有关法律、法规规定，结合我市城中村改造的实际情况，特定本办法。

一、规划管理

（一）城中村改造范围

郑州市区建成区内的城中村，包括中心组团、西部组团、东南部组团、北部组团。具体范围由市人民政府公告。

（二）城中村改造规划管理原则

坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则。

（三）城中村改造规划的编制和审批 1．城中村改造总体规划的编制及审批

市城市规划行政主管部门应会同市国土资源、建设、市政

等部门及区人民政府，依据城市总体规划、分区规划编制城中村改造总体规划，并报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造工作的依据。

2．改造详细规划编制及审批

（1）各区人民政府应依据城市总体规划和城中村控制性规划设计条件，以村庄为单位，组织编制控制性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村改造分期实施的依据。

（2）由转制后组建的股份制公司或村集体经济组织或参与城中村改造建设的房地产开发商委托规划设计单位，以城中村改造控制性详细规划为依据编制城中村改造修建性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后实施。

（四）城中村改造规划编制的要求

1．规划的编制应按照《城市规划编制单位资质管理规定》委托具有相应资质的规划设计单位进行。

2．总体规划的编制必须从实际出发，根据郑州市城市发展的需要，对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容包括：城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。

3．控制性详细规划应按照《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》要求的内容进行编制，除依据国家规定的强制性内容外，还必须明确以下内容：

（1）城中村改造的用地范围；（2）根据拆迁安置人口、户数以及该城中村在城市中的区位等因素，合理确定的拆迁安置用地性质和规模；

（3）根据城市总体规划要求，合理确定的其余用地性质和规模。（4）根据城市总体规划、分区规划确定的城市公共设施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局。

4．城中村修建性详细规划的编制，应以控制性详细规划为依据，注意与开发建设项目相结合，要达到国家规定的规划编制深度要求。

（五）城中村改造居住区的规划设计应按照《城市居住区规划设计规范》进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容应严格按照《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》的有关规定执行。同时，应合理规划停车场、公共绿地以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。

（六）城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目，应严格按照经批准的城中村改造详细规划进行。对未编制城中村改造详细规划的村庄，城市规划行政主管部门不得为其办理规划审批手续，土地、房管部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。

（七）市城市规划行政主管部门应当加强城中村改造建设的统一规划管理，严格按法定程序办理“一书两证”规划审批手续，要对规划实施情况进行监督和定期检查。

（八）未列入改造范围的市区其他村镇的规划建设用地，应按照有关法律、法规规定办理手续。

（九）城市综合行政执法部门应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度，保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市区范围内列入改造的城中村的土地按国有土地进行管理。

城中村国有土地利用要符合城中村改造总体规划。

（二）村集体经济组织兴办的二、三产业等工商企业生产用地，土地使用权依法按现状用途确认给城中村转制后组建的股份制公司或现村集体经济组织。

该类土地使用权需要补办土地出让手续的，经市人民政府批准，可按协议出让方式办理。土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政部门收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

（三）村集体经济组织兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性用地，其土地使用权按划拨方式依法确认给该公益性或事业性单位。

（四）符合城中村改造总体规划的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用权按划拨方式确认给合法使用人。需要按出让方式处置的，可以按协议出让方式办理，土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

（五）已被其他单位和非本村村民个人使用的村集体经济组织的土地，符合城中村改造总体规划要求的，由土地行政主管部门依法办理用地手续。不符合城中村改造总体规划要求的，应予拆迁，房屋由拆迁人按重置建安价结合成新给予补偿，土地退还原村集体经济组织。

（六）非村集体经济组织投资参与实施城中村改造，符合总体规划的经营性用地，按招标、拍卖、挂牌出让方式办理，土地出让金由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

（七）城中村改造异地建设需要的土地，由市土地储备库统一供应，也可采取置换方式予以保障。该类土地应当采取招标、拍卖、挂牌方式供地的，由市土地交易中心按招标、拍卖或挂牌方式出让。

（八）城中村改造涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。

三、拆迁管理

（一）依照市人民政府公告，转按国有土地管理的城中村，其拆迁管理以《郑州市城市建设拆迁管理条例》及有关政策规定为依据。

（二）拆迁人与被拆迁人在正式签订拆迁补偿安置协议前，其拆迁补偿安置方案必须由村集体经济组织或转制后组建的股份制公司召集村民大会或股东大会，按照民主集中制的原则讨论通过。拆迁补偿安置方案应该在村内公示。

（三）城中村的拆迁补偿安置方案应载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。

（四）村集体经济组织或转制后组建的股份制公司可以选择自行筹集资金改造建设城中村，也可以选择房地产开发商参与投资改造建设城中村。采取自行改造建设的城中村，可在符合城中村改造建设规划要求的前提下，结合本村实际，自主确定和实施其拆迁补偿安置方案。

采取房地产开发商参与投资改造建设的城中村，房地产开发商可以根据本企业的承受能力，按照自愿互利的原则，同村集体经济组织或改制后组建的股份制公司协商确定和实施其拆迁补偿安置方案。

（五）参与城中村改造建设的房地产开发商，在与村集体经济组织或转制后组建的股份制公司商议城中村改造建设拆迁补偿安置标准时，可以参照下列原则确定其拆迁补偿安置方案： 1．被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面积，228平方米以内按房地产市场评估价给予货币补偿；超过228平方米的部分按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。

2．被拆迁人选择产权调换补偿方式时，每处合法宅基地按228平方米的新建住宅面积予以安置；实际拆除面积不足228平方米的部分，由被拆迁人按照新建住宅建筑安装造价补齐差价；实际拆除面积超过228平方米的部分，由拆迁人按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。

被拆迁人如果不同意上述产权调换办法，可以选择按实拆房屋的市场评估价计算购置新建住宅面积的办法。

3．每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年11月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于18周岁。

4．拆迁补偿安置方案中，应明确要求安置房的集中安置和楼层差价计算办法等项内容。

5．拆除城中村集体经济组织的商业用房、办公用房、生产用房和其他用房，拆迁人与被拆迁人可参照估价机构的估价结果协商签订拆迁补偿协议。

6．改造建设的城中村涉及被拆迁人搬迁或临时安置的，其搬迁补助费和临时安置补助费标准按照郑州市人民政府城市建设拆迁管理办公室和郑州市物价局《关于郑州市城市建设拆迁搬迁补助费和临时安置补助费等标准的通知》（郑拆管字〔2003〕12号）执行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿办法，拆迁人和被拆迁人可以按照《河南省实施（土地管理法）办法》（1999年9月24日河南省第九届人大常委会第十一次会议修订）的有关规定，由拆迁人与被拆迁人协议约定。8．2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。

（六）城中村的改造建设必须依法办理拆迁许可证手续。

（七）拆迁人和被拆迁人可以委托有专业资质的估价机构对拆除房屋及其用地进行价格评估，其评估结果可以作为分析拆迁补偿安置成本的依据。

（八）拆迁人或被拆迁人对估价机构的估价结果有异义时，可以按照建设部建住房〔2003〕234号文印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定程序申请复核、鉴定。

拆迁人、被拆迁人就拆迁安置补偿标准达不成协议的，可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。

（九）拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议的，经双方协商仍不能达成一致意见时，有争议一方可以向人民法院提起诉讼。

昆明市“城中村”改造土地公开交易办法 第8篇

此次启动的城中村改造投资约86.6亿元人民币。其中, 盘龙区大白庙村、廖家庙村、麻线营村, 官渡区方旺片区 (十里铺村、大桥村、凉亭村、大羊村、小羊村和太平村) , 经开区小麻苴村等5片10村是在昆明市城中村改造招商项目推介会上签订协议的项目, 涉及投资约76.1亿元人民币。

按照各城中村改造专项规划, 改造工程完成后, 这些片区将被打造成集居住、商业、娱乐等功能为一体的一流现代化社区。

昆明城中村项目管理办法 第9篇

第一章 总则

第一条

为进一步加快我市“城中村”改造步伐，规范城中村改造工作，精简城中村改造项目审批流程，根据有关法律法规和相关规定和《昆明市人民政府关于加快推进城中村改造的指导意见》精神，制定本管理办法。

第二条 本市五华区、盘龙区、西山区、官渡区处于主城建成区范围内的城中村改造，适用本办法，呈贡县新城建设中的迁村并点和新型社区建设适用城中村改造相关政策，其项目管理参照本办法执行。

第三条

本办法所称城中村，是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，以及更名为社区，但土地所有制性质和经济组织性质仍为集体所有制的“翻牌社区”。

本办法所称城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。“城中村”改造分为综合整治和全面改造两种基本类型。综合整治是指基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化、公共设施配套项目，由区（县）政府编制工作方案，报市领导小组办公室备案后即可组织实施。全面改造包括整体拆建和局部拆建，应按本办法规定，进行项目前期研究，组织报批，经市级领导小组批准，下达改造计划后组织实施。

第二章 城中村改造专项规划

第四条 城中村改造专项规划是指以经批准的昆明城市总体规划、分区规划、其它层次规划为依据，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、拆迁安置、功能定位、土地利用、开发强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施、改造收益分析等控制要求作出的规划。城中村改造工作中，要通过规划引导和控制保障公共利益，凸现政府主导作用,在确保环境品质的前提下进行市场化运作。城中村全面改造项目实施前应完成拟改造地块“城中村改造专项规划” 的编制报批工作，作为确定项目所涉及地块规划控制条件和技术指标、供地方式、拆迁安置方案和项目审批的主要依据。

第五条 国土、规划、发改等部门应主动服务，提前介入，及时给予区（县）政府技术指导，并进行工作意见的动态反馈。专项规划编制过程中，区县政府应充分发挥基层组织的作用，调动激发保护好广大城中村居民参与改造的积极性，并可以公开、择优选择投资商作为投资意向人参与项目前期工作。

第六条 城中村改造专项规划应当包括以下主要内容：

（一）划定规划编制区；

（二）改造目标；

（三）功能定位；

（四）改造模式及策略；

（五）供地方式及拆迁安置方案；

（六）土地利用：用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数；

（七）开放空间和园林绿地系统；

（八）配套设施：各类公共和市政配套设施的控制；

（九）道路交通：地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制；

（十）市政工程：水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线的负荷预测、管网体系及设施控制；

（十一）城市设计：城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制；

（十二）技术经济指标和经济可行性评价；

（十三）改造影响评价，包括对环境、道路交通、市政公用设施、公共服务设施四个方面的影响评价；

（十四）其他要求，如历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。

（十五）实施时序和实施措施，包括分期实施计划和相关的配套措施。

以上控制内容，应达到控制性详细规划的深度要求。

第七条 城中村改造专项规划的成果包括规划文本、规划图纸和规划研究报告。规划文本是对规划各项目标和内容的规定性要求。规划图纸是说明规划意图和规划方案的相关图示。规划研究报告是指关于规划设计情况的技术性研究和说明的文字，是对规定性要求的论证和解释。根据控制内容及深度要求，可将若干图纸合并表达，但应满足清楚说明规划编制区现状特征、规划构思和规划控制规定的需要。当规划范围较大、总体规划图纸不能表达清楚规划要求时，应制作分图。

第八条 专项规划的主要研究结论、规划控制条件、技术指标及土地利用相关内容应取得规划部门和国土部门的审核意见；拆迁安置方案应提交基层按民主程序表决通过（90%以上）。专项规划成熟后由区政府上报市规划主管部门初审并转报市规划委员会审批，市规划委员会可委托其专业委员会组织审批。

第九条 城中村改造专项规划成果的实物形式包括：

（一）规划文本、规划研究报告及规划缩图：统一按A3幅面装订为一本，大于A3幅面的亦折叠为A3幅面大小装订；

（二）规划图纸：根据各类城中村改造专项规划的深度规定，分别按照法定图则或详细蓝图的比例绘制，图幅可采用A1、A0、A1加长、A0加长，同一项目的图纸比例应统一；

（三）光盘：内容为上述规划文本、规划研究报告和规划图纸的电子数据。规划文本和规划研究报告采用WORD格式（*、doc）；规划图纸采用ACAD格式（*、dwg）。

第十条 专项规划批准后，报市城中村改造领导小组列入昆明市城中村改造计划目录；各区（县）政府负责将已批准的城中村改造专项规划在区（县）政府办公场所和改造规划影响的范围予以公告并组织实施。

经批准的城中村改造专项规划，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划、供地方案及拆迁安置方案时，须按原程序报批。

第三章 土地处置和拆迁安置

第十一条 专项规划批准后，由区（县）政府将改造范围用地报市国土部门，改造范围内的集体土地按照“改制先行、改建跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，农村集体经济转为城市混合经济或股份制经济后，依法转为国有土地。在土地利用现状调查的基础上，以区（县）人民政府为主体办理“城中村” 改造范围内集体土地征收手续和国有土地使用权收回手续。

第十二条 土地处置前，城市规划管理部门需提供拆迁后土地的建设项目规划条件文件、附图以及道路红线图等有关技术文件。城中村改造用地供地方式主要采取“毛地公开交易”方式，积极引进社会资本参与城中村改造，实现土地开发一、二级市场连动运作。视项目具体情况，也可采取“净地公开交易”方式，由区（县）政府主导完成土地一级市场整理工作。

第十三条 采用“毛地公开交易”方式的改造项目，区（县）政府需明确拆迁安置户数和人数以及拆迁安置费用、安置补偿房屋建筑面积等有关事项，完成对拟出让的地块的权属核查、地价评估、图件测绘等基础性工作。在完成改造范围内集体土地保征和国有土地收回后，将改造范围内用地整体上报市国土部门进入土地储备，专项规划作为土地交易条件，以公开交易的方式组织土地供应。土地竞买人只对土地出让金净收益进行竞价, 竞得人只需交纳土地出让金净收益；土地竞得人需按照专项规划确定的拆迁安置方案在规定的时限内完成拆迁安置工作，否则退出“城中村”改造工作，并对前期投入不予补偿。

第十四条 采用“净地公开交易”方式供地的改造项目，应当由区（县）政府主导完成集体土地保征、国有土地收回及改造范围拆迁后，由市土地储备中心对净地进行收储和公开交易。参与拆迁的企业必须参与土地交易，若其竞得土地使用权，只需交纳土地出让金净收益。

第十五条 在实施“城中村”改造中，应当按照优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。实施整体拆建的“城中村”改造项目，旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。

第十六条 城中村改造的拆迁补偿采用货币补偿和产权置换两种方式，具体政策由区（县）政府制定。城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，依照国家有关担保抵押的法律规定执行，不影响拆迁工作进行。

第四章 规划建设 第十七条 城中村改造项目应当依据城中村改造专项规划编制的设计方案，依照有关法律、法规组织实施。

主要街区、文物景点周边城中村的改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。

第十八条 城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设计划，尽快提高城中村设施的城市化水平，为城中村改造工作提供良好的外部条件。

第十九条 “城中村”改造项目中标企业须按批准的拆迁安置方案与拆迁安置协议进行拆迁安置。拆迁安置基本完成（90%以上）后，中标企业持环保、滇管等有关部门的前置审批文件，办理土地使用证，获得土地使用权；中标企业持土地使用权证明文件、项目批文等文件、资料，按程序申请《建设用地规划许可证》；根据批准的修建性详细规划，在完成工程方案设计后，按程序申请《建设工程规划许可证》；持有关材料到建设局办理建筑工程施工许可证；按现行建设工程竣工验收办法，并增加拆迁安置完成情况、批准的公益设施建设情况的内容一并进行竣工验收。

涉及上述行政许可的部门应为城中村（旧村）改造项目开设“直通车”或“绿色通道”服务。中标企业按照“城中村”改造项目减免有关规费的原则，可分别向相关部门申请费用减免。

第五章 项目管理

第二十条 市、区（县）政府有关部门应当依法加强对城中村改造项目的监管，监督建设资金及时到位、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用。第二十一条 对城中村改造项目涉及公共利益的环节，监察部门要全程监督，防止发生损害国家、集体和群众利益的行为。对城中村改造过程中发生的各类违法行为，有关主管机关必须及时依法查处。

第二十二条 城中村改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区（县）政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定提请仲裁委员会仲裁，或者依法向人民法院起诉。

第二十三条 严格执行昆明市户籍管理相关规定，严格控制“城中村”改造范围内户口迁移和分户行为。集体土地补偿款项的分配，要按照基层自治民主管理的规定，在区（县）政府指导下，对参与分配人员名单及分配方案进行决策并公示。拆迁安置补偿中采取产权调换方式进行安置补偿的，应综合考虑以户为单位和以幢为单位的实际情况，避免虚增补偿安置对象。

第二十四条 对城中村违法建筑的处理，严格依照有关法律、法规相关规定执行。