合同的效力问题总汇

合同的效力问题总汇（精选6篇）

合同的效力问题总汇 第1篇

关于合同效力问题的论述

一、新形式下扩大有效合同的立法目的及意义

随着我国改革的不断深化，原有的计划经济体制已经打破，市场经济要求我们要淡化国家干预，充分尊重合同当事人的意愿。市场经济要求我们减少国家的直接干预，将国家的宏观调控置于市场规划之中，直接赋予各市场主体最大限度的意志自由，从而参与竞争，求得发展。但是由于长期以来我国市场经济不发达，对市场经济所要求的交易规则未能引起足够重视，因此在我国已有的合同效力的规定中，许多规则不但没有起到鼓励交易的作用，反而在某种程度上对交易活动起了限制作用，这主要表现在民法通则第58条对无效民事行为作了极其宽泛的规定，这在实践中使很多不应当被消灭的交易被归于无效。这种宽泛的无效合同制度，增加了财产的损失和浪费，因为合同被宣告无效后，双方当事人就要按照恢复原状的原则在当事人之间产生相互返还已经履行的财产或赔偿损失的责任，这种返还不但意味着订约目的不能实现，还会增加不必要的费用和损失。无效合同过多不利于社会主义经济的发展，也妨碍社会生产力的.进步，因此要进行改革。

二、合同法确认合同效力的新原则

对经济合同效力的确认原则反映了一个国家的法律、政策对具体经济活动所持的态度。合同法在注重鼓励交易、促进社会主义现代化建设这一立法宗旨前提下，确立了依法自愿原则.这一确立使合同效力的基本原则赋予这一原则以全新的含义，表现在：合同法首次将依法自愿原则规定为一个独立的基本原则。自愿原则是指公民、法人、其他组织是否签定合同、与谁订立合同、订立什么内容的合同，完全取决于他们的自由意志。

另外，合同法首次明确规定了只有违反法律、行政法规强制性规定的才是无效合同。根据自愿原则，法律、行政法规关于合同的规定，多数是倡导性的，只有违反了强制性规定的才是无效合同，扩大了合同自愿的领域。

三、合同法扩大有效合同范围的具体情况

（一）增加了效力待定合同制度。

1 效力待定合同概念及特征。

效力待定合同就是合同虽然成立，但其效力能否发生尚未确定，须经有关权利人表示承认，始生效力。效力待定合同有以下特征：

（1）合同已成立，但其效力待定。

（2）具有成就所欠生效要件的可能性，所欠生效要件并非法定不可能，而主要是由于当事人缺乏相应的缔约能力，这种缺乏是可以弥补的。

（3）效力待定合同的效力最终取决于权利人，权利人追认的，合同自始有效.反之，合同则无效。

效力待定合同制度的确定不但可以减少无效合同，达到鼓励交易的目的，而且保护了权利人的利益，兼顾了相对人的利益。

2 效力待定合同的几种具体情况。

（1）关于限制民事行为能力人签定合同问题。

限制民事行为能力人是指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，这些人除了可以进行与其年龄、智力、精神状况及获纯利益的合同外，其独立实施的其它民事活动，按民法通则的相关规定，应确认行为无效。而合同法对此认定为效力待定合同，扩大了合同有效的范围。

（2）关于无权代理而签定合同的问题。

无权代理，是指无代理权的人代理他人从事民事活动的行为.无权代理人以本人名义与他人订立合同，是一种效力待定的合同，但是，该行为可以因本人的追认而使无权代理行为成为有效。对此，民法通则第66条亦有相关规定，合同法再次予以明确。

（3）关于无权处分的行为问题。

所谓无权处分行为，是指处分权人处分他人财产而订立的合同。此种合同，如果未得到权利人的追认，或者无权处分人在合同成立后没有取得处分权，合同应被宣告无效。但是，无权处分人事后取得权利，亦可导致无权处分行为有效，即权利人予以追认，追认是单方意思表示，目的是使无权处分的行为发生效力，在权利人追认之前因无权处分而订立的合同属于效力待定合同。

合同的效力问题总汇 第2篇

劳动合同的效力相关问题辨析

张喜亮

案例：

孔某家在农村，婚后因经济困难，经朋友介绍到一家餐饭企业工作，那里的工作虽然非常苦，每天要从早上八点工作到晚上八点，但孔某想，好不容易找到了一份工作，累点没关系，反正比在农村老家强多了，况且工资待遇还不错，遂与公司签订了为期三年的劳动合同。孔某工作很认真，把公司当成自己的家一样，从早忙到晚。

很快一年过去了，一天，孔某找到经理请假说去医院，经理问她怎么了？孔某这才告诉经理要去做生育检查，这下经理发火了，立即通知财务部结清了孔某的工资，以不适合在餐厅工作为由解除了与孔某的劳动合同，孔某也很生气，与经理理论，经理拿出了与孔某签订的劳动合同，在劳动合同的特别约定中说明：由于甲方行业的特殊性，乙方（孔某）在甲方工作期间不得生育，如果乙方违反此约定怀孕的，甲方可立即解除劳动合同。孔某看到白纸黑字写明了，也没什么办法，但总觉得心里憋气，自己每天工作那么长时间，辛辛苦苦的，实在委屈，与经理吵了起来：，走可以，得给我加班费！经理说，我们单位实行的是综合计算工时制，没有加班费，这在劳动合同中是有约定了的。孔某知道上了当，但自己也没办法，只得自认倒霉。

案例分析：

目前在我国，由于经济结构的调整和生产力的不断提高，大量的农村剩余劳动力涌入城市，他们的工作技能不高，纯朴而生疏城市务工的游戏规则，受到排挤的现象时有发生。更重要的是他们法律意识淡薄，自己的合法权利得不到保障，孔某的遭遇很是典型。()尤其是在餐饮等服务行业，劳动者经常被延长工作时间，休息休假的权利得不到保障。有的用人单位利用农村劳动者知识水平不高的特点，歪曲法律，哄骗劳动者，严重侵犯劳动者的合法权利。但是，是不是就像有些人认为的那样，只要合同上白纸黑字写明了的，就对劳动者生效呢，不管什么样的劳动合同劳动者都在遵守呢？从劳动法律分析，并非尽然。

一、劳动合同的成立与生效

按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定，劳动合同的成立与生效是两个不同的概念。劳动合同成立说明合同在实事上已经存在，是对一种客观事实的认知和判断。劳动合同生效是指合同已经产生法律上的效力，对当事人双方必须遵守，否则应当承担相应的法律后果，即产生了法律上的约束力。劳动合同成立是合同生效的前提，劳动合同成立后，是否能够产生法律上的效力，是否受到法律的保护，具体情况还还需具体的分析。《中华人民共和国劳动合同法》规定，劳动合同的.成立需要以下条件：用人单位和劳动者双方依法平等自愿协商一致，诚实信用明确无误地表达其意思真实意思。从劳动合同的当事人这个条件分析，上面案例中的孔某与单位签订的劳动合同是成立了。尽管劳动合同成立了，但是不一定符合生效的法律要件而具有对当事人的约束力。根据合同法的一般原理及劳动合同法的规定，劳动合同生效应符合下列条件：

第一，当事人必须具有劳动权利能力和劳动行为能力即法律认可的资格和能力。根据我国劳动法律的规定，劳动合同双方当事人一方的用人单位，必须按照法律规定的程序注册登记经审核设立，才能取得合法的用工权利能力和行为能力。劳动合同当事人另一方即劳动者，必须年满16周岁，且须符合劳动法律对劳动者特殊条件的规定。如果当事人不具备法定的这样的主体资格，那么劳动合同不能生效。

第二，意思表示真实。劳动合同法明确规定了签订劳动合同的基本原则之一就是“诚实信用”，这就要求当事人双方都必须真实地表达自己的意愿而不能欺骗对方或者采取办法是对方不能真实表达自己的意愿。如果有这样的情况发生，劳动合同不能生效且要承担相应的法律后果。

第三，不违反法律或社会公共利益。尽管劳动合同的内容，当事人双方都明确无误地认可，但是，如果这些内容是不符合法律的规定，或者有些内容违背了社会公共道德或利益，那么，劳动合同也不能生效。

第四，劳动合同应当采用书面形式。用人单位和劳动者应当在劳动合同上签字、盖章。未签字或者非本人签字、没有本单位公章的劳动合同也属于不能生效的。

只有符合了上述条件的劳动合同才能生效，才能受到法律的保护，才能对当事人双方产生约束力，根据法律规定的这些条件分析，孔某与用人单位签订的劳动合同虽然已经成立，但却是没有法律效力的。首先，这个劳动合同违反了法律、法规的规定即违反了女职工生育保护规定和劳动工时的规定；其次，从上述情况看，劳动者孔某实际上是根本不知道劳动合同的内容如不得怀孕、综合计算工时不给加班费等等，这些都违反了诚实信用真实意思表示的原则。所有这些那些就导致了这份劳动合同的相应条款不能生效即对孔某是没有约束力的。该单位经理依据劳动合同的所谓约定，解除与孔某的劳动关系且不支付加班费的辩解，是不能成立的，孔某完全可以对这家单位提起劳动争议仲裁或诉讼，根据法律的规定请求其履行相关义务保护自己的加班费及怀孕生育待遇的权利。

二、无效劳动合同的类型

根据劳动合同法的规定，无效劳动合同的情形有以下几项：

第一，以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的。这种情况主要是指用人单位或劳动者故意制造虚假情况或隐瞒事实真相，欺骗对方，致使对方形成错误认识为意思表示，从而订立的劳动合同，如某些岗位需要执业资格，而劳动者提供了虚假的资格证书，或者用人单位是非法成立的，伪造了用人单位注册文件等。威胁是指劳动者或用人单位以给对方造成生命、身体、财产、名誉、自由、健康等方面的损害为要挟，强迫对方与之签订劳动合同的情况。

第二，用人单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利的即劳动合同条款显失公平。这种情况在现实中也较为常见，如用人单位与劳动者约定，由劳动者自己去缴纳社会保险，企业对劳动者的工伤等不负责任的情况，这种情况在农村劳动者中最为常见。

第三，违反法律、行政法规强制性规定的。如违法劳动法律法规关于禁止使用童工的规定、关于女职工三期保护的规定等。

第四，口头形式的劳动合同无效。劳动合同法的一个突出特点就是确立了劳动合同的法定形式是书面形式，用人单位有义务与劳动者签订书面的劳动合同，口头形式的劳动合同是无效的。以上三种情况下签订的劳动合同，即使是成立的（口头形式的劳动合同不成立），但由于其缺少法定的劳动合同生效要件而对劳动合同双方不产生约束力。

三、无效劳动合同的法律后果

按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定，无效的劳动合同将导致下列法律后果：

第一，根据劳动合同法第三十八条和第三十九条的规定，以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的，无过错一方可能解除劳动合同，其中，用人单位违反这项规定的，劳动者可以随时解除劳动合同，用人单位还应当支付经济补偿金。

第二，因劳动合同无效，给对方造成损害的，有过错的一方应当承担赔偿责任。具体来看，根据劳动合同法和劳动部《违反〈劳动法〉有关劳动合同规定的赔偿办法》的规定，由于用人单位的原因订立的无效合同，对劳动者造成损害的，赔偿的具体内容包括：1。劳动者已付出劳动的，用人单位应当向劳动者支付劳动报酬，劳动报酬的数额，参照本单位相同或者相近岗位劳动者的劳动报酬确定；2。造成劳动者劳动保护待遇损失的，应按国家规定补足劳动者的劳动保护津贴和用品；3。造成劳动者工伤、医疗待遇损失的，除按国家规定为劳动者提供工伤、医疗待遇外，还应支付劳动者相当于医疗费用25％的赔偿费用；4。造成女职工和未成年工身体健康损害的，除按国家规定提供治疗期间的医疗待遇外，还应支付相当于其医疗费用25％的赔偿费用。由于劳动者的过错对用人单位造成损失的，劳动者应赔偿用人单位下列损失：1。用人单位招收录用其所支付的费用；2。用人单位为其支付的培训费用；3。对生产、经营和工作造成的直接经济损失；4。用人单位可以不支付任何经济补偿而解除劳动合同。

第三，订立的劳动合同依照劳动合同法的规定被确认无效的，劳动行政部门可以处以五百元以上二万元以下罚款；

四、无效劳动合同的认定

根据劳动合同法的规定，对劳动合同的无效或者部分无效有争议的，由劳动争议仲裁机构或者人民法院确认。

劳动仲裁是我国劳动争议处理的必经程序。劳动争议仲裁委员会是由地方政府依法设立的，处理本地方发生的劳动争议案件的专门性机构，其办事机构设在劳动行政部门。

诉讼是解决劳动争议最后解决手段。一个劳动争议解决的方式很多，如协商、调解、和解等，且劳动争议案件都必须要经过劳动仲裁，仲裁是诉讼的前置程序即不经过劳动仲裁法院不能受理。人民法院的判决是劳动争议案件的最后也是最权威的解决办法。

五、劳动合同无效后的其他救济途径

第一，劳动者可能通过工会维护自身的合法权益；

工会是职工自愿结合的专门为职工办实事的组织。工会组织代表职工的利益，维护职工合法权益；维护职工合法权益是工会的基本职责。地方工会组织都设有维权部或信访部或职工维权中心等，这些机构专门受理劳动者举报的侵权案件。职工无论是不是工会会员都可以请求工会维护帮助其维权。

职工首先应当向本单位的工会组织请求维权，如果本单位没有工会的，便可以到本地的区域工会提出请求，如开发区工会、社区工会、地方总工会等等。

第二，劳动者可能通过用人单位劳动争议调解委员会调解

用人单位劳动争议调解委员会是专门处理本单位发生的劳动争议的案件。按照国家有关法律的规定，用人单位一般都设有劳动争议调解委员会。调解委员会由职工代表、工会代表和单位代表三方组成，工会代表依法担任调解委员会的主任。劳动者可能劳动争议调解委员会的调解，解决相关劳动争议，维护自己的合法权益。

第三，劳动者还可通过劳动监察部门解决相关争议

关于劳动合同的效力认定问题 第3篇

根据我国法律法规的规定, 只要劳动者与用人单位为确立劳动关系订立了以劳动权利与义务为主体内容的书面协议, 不论其名称如何, 即为劳动合同。本文从三个方面来论述劳动合同的效力、无效劳动合条件、无效劳动合同的确认。

一、劳动合同法对无效劳动合同的法律规定

无效劳动合, 是指当事人双方所订立的不能发生当事人预期法律后, 违背国家法律法规, 不具有法律效力的劳动合同, 即指不发生法律效力的劳动合同。劳动合同的无效可分为部分无效和全部无效。部分无效的劳动合同, 是指合同某些条款无效和全部无效。部分无效的劳动合同, 是指合同的某些条款虽然违反法律规定, 但并不影响其他条款法律效力的劳动合同。无效劳动合同的条件, 是无效劳动确认的客观依据, 无效的劳动合同不仅不受法律保护, 还要受到法律的制裁。

我国《劳动法》, 第十八条规定:“下列劳动合同无效: (一) 违反法律、行政法规的劳动合同; (二) 采取欺诈、威胁等手段订立的劳动合同。”无效的劳动合同, 从订立的时候起, 就没有法律约束力。确认劳动合同部分无效的, 如果不影响其余部分的效力, 其余部分仍然有效。劳动合同的无效, 由劳动争议仲裁委员会或者人民法院确认。而我国最新的劳动合同法对劳动合同无效情形作了更加明确的规定, 《劳动合同》法第二十六条, 下列劳动合同无效或者部分无效: (一) 以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危, 使对方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的; (二) 用人单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利的; (三) 违反法律、行政法规强制性规定的。对劳动合同的无效或者部分无效有争议的, 由劳动争议仲裁机构或者人民法院确认。

二、常见无效劳动合同的情形

用人单位与劳动者建立劳动关系的, 必须签订劳动合同。但是劳动合同必须依法订立才能产生法律效力。劳动合同的效力, 不仅关系劳动合同双方当事人的切身利益, 也关系到国家利益和公共利益。因此用人单位和劳动者在签订劳动合同时, 都应认真审查劳动合同条款是否合法。根据《劳动法》与《劳动合法》的规定, 在实践中, 常见的无效劳动合同和无效条款分为以下几种情况:

(一) 违反法律、行政法规强制性规定的劳动合同

法律法规是国家意志的体现, 代表劳动者和社会的根本利益。劳动合同是确定用人单位和劳动者之间的劳动关系以及双方权利义务的依。如果劳动合同违反了法律法规规定, 就意味着劳动合同的履行会给当事人或社会公共利益带来损害。因此, 劳动合同其主体、内容必须符合法律规定, 否则不能产生法律效力。

1. 主体必须合法。

即签订劳动合同的双方必须符合法律规定的用人单位资格和劳动者资格。比如《劳动法》第15条规定, 禁止用人单位招用未满十六周岁的未成年人。文艺、体育和特种工艺单位招用未满十六周岁的未成年人, 必须依照国家有关规定, 履行审批手续, 并保障其接受义务教育的权利。用人单位违反上述规定, 与未满十六周岁未成年人签订的劳动合同就是无效劳动合同。国务院颁布的《禁止使用童工的规定》第二条规定, 国家机关、社会团体、企事业单位、民办非企业单位或者个体工商户, 均不得招用未满16周岁的未成年人。用人单位与未满16周岁的童工签订的劳动合同, 违反了国家规定, 属于无效劳动合同。

2. 劳动合同的内容必须合法。

我国在《劳动法》以及相关的法律规定中, 有很多强制性的规定, 用人单位必须遵守, 包括工作时间、劳动报酬、劳动保护、社会保险等劳动基准方面的法律规定, 也包括劳动合同变更、终止、解除方面的规定。劳动合同中涉及这些方面的条款, 如果违反法律强制性规定, 则该条款无效。 (1) 《劳动法》第七十二条规定, 社会保险基金按照保险类型确定资金来源, 逐步实行社会统筹。用人单位和劳动者必须依法参加社会保险, 缴纳社会保险费。有的用人单位与劳动者在合同中约定, 不为劳动者缴纳各项社会保险费的条款, 属于无效劳动条款。 (2) 如劳动合同中约定的工资标准低于用人单位所在地行政法规规定的最低工资标准的, 该条款就无效, 用人单位必须按不低于最低工资标准的, 该条款就无效, 用人单位必须按不低于最低工资标准的数额发放劳动者工资。劳动和社会保障部发布的《最低工资规定》第十二条规定:“在劳动者提供正常劳动的情况下, 用人单位应支付给劳动者的工资在剔除下列各项以后, 不得低于当地最低工资标准: (一) 延长工作时间工资; (二) 中班、夜班、高温、低温、井下、有毒有害等特殊工作环境、条件下的津贴; (三) 法律、法规和国家规定的劳动者福利待遇等。”有关用人单位与劳动者约定的劳动报酬, 低于当地最低工资的支付标准, 该条款也是无效的。 (3) 病、伤、残责任自负的条款。劳动者患病或非因工负伤的, 享受医疗保险待遇 (按比例报销医疗费, 享受医疗期) , 是国家法律法规赋予劳动者的权利。劳动者患职业病或因工负伤, 用人单位应当按国家有关规定对劳动者进行治疗, 对其家属进救助。有的用人单位在劳动合同中约定, 发生上列情况其费用责任都由或大部分由劳动者承担, 这种条款违反了国家规定是无效的。 (4) 其它条款。如一些用人单位, 尤其是女职来比较多的单位, 在劳动合同限定女职工婚孕年龄或按进厂期限结婚、生育, 若有违反就要解除劳动合同, 这不仅违反了劳动法, 还违反《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国计划生育法》的规定, 该限定是无效的条款。

3. 程序必须合法。

一般情况下劳动合同都是用人单位提供的格式文本, 而且用人单位的规章制度特别是奖惩制度、员工守则都是作为劳动合同的附件和有效组成部分, 约束着劳动者的行为。用人单位规章制度在用人单位这个范围内对劳动关系进行管理。根据《劳动合同法》第4条规定, 用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时, 应当经职工代表大会或者全体职工讨论, 提出方案和意见, 与工会或者职工代表平等协商确定。所以如果用人单位的规章制度违反了上述规定, 未经过法定程序制定和公示, 是不能产生法律效力的, 其作为劳动合同的部分条款也是无效的。

(二) 以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危, 使对方在违背其真实意思的情况下订立或者变更的劳动合同

《劳动法》第17条规定, 订立和变更劳动合同, 应当遵循平等自愿、协商一致的原则, 不得违反法律、行政法规的规定。《劳动合同法》第3条规定, 用人单位与劳动者订立劳动合同, 应当遵循合法、公平、平等自愿、协商一致、诚实信用的原则。用人单位采取欺诈、胁迫手段或者乘人之危订立劳动合同, 违反了平等自愿协商一致原则, 所订立的劳动合同是无效劳动合同。采取欺诈手段签订的劳动合同, 是当事人一方故意制造假象或者隐瞒零真相、向对方提供虚假情况、诱使对方做出错误意思表示而签订的劳动合同。这种劳动合同的订立不是双方当事人真实意思的表示。采取胁迫手段签订劳动合同, 是指当事人一方用暴力或威胁手段强迫对方或以其本人、亲属的生命健康、名誉和财产遭受损害或损失相挟, 迫使对方做出违背真实意思的表示而签订了劳动合同。此外, 当事人一方乘人之危, 在不平等条件下迫使对方签订的劳动合同等也是违法行为, 所签订的合同均属无效劳动合同。

(三) 另外用人单位免除自己法定责任、排除劳动者权利的, 要求劳动者放弃一些法定的权利, 这些合同也是属于违反法律、行政法规的劳动合同

劳动关系双方在法律上是平等的, 签订劳动合同的原则之一就是权利义务对等, 当事人双方平等互利。如果用人单位利用身的优势或者利用劳动者没有经验, 致使双方签订的劳动合同中用人单位只享受权利不承担义务、责任, 劳动者只承担义务、责任不享受权利, 把劳动者的权利排除在劳动合同条款之外、使其应该享有的利益受到严重损害, 那么这种条款是无效的。在实际工作当中, 有的劳动合同中约定劳动者违反劳动合同应承担违约责任, 并约定了计算的方法和约定比例数额, 而对用人单位的违约责任没有约定。有的只约定劳动者在解除和终止劳动合同后不得到经营和生产同类产品的企业工作, 而不约定给劳动者一定的生活补助费。有的约定发生工伤责任自负, 一切费用自承担。更有甚者, 劳动合同的全部内容只是劳动者应尽的义务和违反规定的处罚条款, 用人单位没有一点义务可言。这些劳动合同和劳动合同的条款, 显失公平, 用人单位与劳动者签订的免除自己责任, 排除劳动者的权利的条款都是无效劳动合同条款。

三、无效劳动合同的确认

无效劳动合同或者无效劳动合同条款自订立之日起就没有法律约束力。但是并非任何单位和个人都有权宣布劳动合同无效, 《劳动法》第十八条、《劳动合同法》第二十六条规定了劳动合同的无效, 由劳动争议仲裁委员会或者人民法院确认。在我国目前劳动争议处理采用的是“一裁两审”机制, 所有劳动争议案件必须先经过劳动争议仲裁委员会的仲裁程序, 方可进入人民法院的审判程序 (劳动者持有工资欠条的拖欠劳动报酬的争议案件除外, 根据《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释 (二) 》第3条规定, 该类案件如不涉及劳动关系其他争议的, 可以按普通民事纠纷受理, 即可以不经过劳动争议仲裁的前置程序) 。根据上述规定确定劳动合同是否有效的机关是劳动争议仲裁委员会和人民法院。就目前来讲, 我国有权确认劳动合同无效或者部分无效的机关有两个:一是劳动争议仲裁委员会;二是人民法院;其中, 经劳动争议仲裁委员会审理后未引起诉讼的, 由劳动争议仲裁委员会认定;经仲裁引起诉讼的由人民法院认定。

1.劳动争议仲裁委员会。

劳动争议仲裁委员会是以仲裁方式解决劳动争议的机构, 受理劳动争议当事人对无效劳动合同的确认请求。劳动争议仲裁委员会确认劳动合同无效或者部分无效的裁决, 一般应在收到仲裁申请之日起60日内作出。当事人对裁决无异议的, 劳动合同或者部分条款即行失效。当事对确认劳动合同效力的裁决不服的, 可自收到仲裁裁决书之日起15日内向人民法院提起诉讼。

2.人民法院。

根据法律法规的规定, 劳动合同当事人对劳动争议仲裁委员会关于确认劳动合同效力的仲裁裁决不服的, 可以自收到仲裁裁决书之日起15日内向人民法院提起诉讼, 人民法院在受理案件后, 应根据事实和法律法规定的相关规定, 确认劳动合同的效力。如果属于劳动争议仲裁委员会认定事实错误或适用法律法规不当而导致错误裁决的, 人民法院可以予以纠正, 做出正确的裁定。当事人仍不服的, 可以向作出一审裁定的人民法院的上一级人民法院提起上诉, 由上一级人民法院对劳动合同的效力做出最后裁定, 上一级人民法院作出的裁定为终审裁定。裁定一经作出, 即生效力。

总之, 无效劳动合同严重损害了当事人的合法权益。为维护国家和社会公共利益, 保护当事人的合法权益, 对无效劳动合同必须进行及时处理, 以维护劳动关系当事的合法利益, 用人单位和劳动者都要认真学习《劳动法》、《劳动合同法》、其相关劳动行政法规及政策, 预防无效劳动合同, 劳动合同订立后要及时到所在地劳动保障行政部门申请签证, 以确保劳动合同合法有效。

摘要：劳动合同对劳动关系起到了一个有效的规范作用, 是用人单位、劳动者规范双方当事人在劳动过程中发生的社会关系契约, 对规范劳动关系起到了积极的作用。由于劳动合同关系的复杂性, 因此, 在劳动合同签订后, 劳动合同是否有效, 直接关系到双方的利益, 企业的发展, 社会的稳定。

关键词：劳动合同,效力,认定

参考文献

[1]王建平, 姜俊禄.中华人民共和国劳动合同法释义.中国法制出版社, 2007.7.

[2]郭婕.劳动法学.中国政法大学出版社, 2007.8.

[3]王利明.关于无效合同确认的若干问题.法制与社会发展.2002, (5) .

违法建筑租赁合同的效力问题研究 第4篇

关键词：违法建筑； 租赁合同效力 ；立法完善

一、违法建筑租赁合同的立法现状及其存在的问题

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条和第三条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。从这条规定可以看出，立法倾向于判定违法建筑租赁合同为无效合同。我认为，该司法解释在认定房屋租赁合同效力的条件上，有诸多值得质疑的地方。

（一）标的物的违法性与租赁行为的违法性是两个概念

《合同法》第五十二条第五项规定了认定无效合同的其中一个情形为合同“违反法律、行政法规的强制性规定”。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，是以标的是否合法为标准对合同效力所做出的判断。标的是针对合同“内容”而言，即法律行为的标的，也就是法律行为的内容：行为人在行为时所欲发生的法律效果 。因此，应以当事人在签订合同时所欲发生的法律效果是否违反法律、行政法规的强制性规定来认定其效力，而不是依据合同本身的标的物是否合法来直接认定。房屋租赁合同本身是一种合同行为，通过签订租赁合同，出租人把自己所有的房屋供承租人占有和使用，以收取租金。也就是说，房屋租赁合同的内容是租赁行为，至于出租的是合法建筑房屋还是违法建筑房屋，均不影响租赁行为是否合法，因为并没有任何法律和行政法规规定禁止出租违法建筑物。司法解释中以租赁标的物违法为依据，把出租违法建筑的租赁合同认定为无效，显然是把标的物的违法性与租赁行为的违法性等同起来，混淆了两者的区别。

（二）与已有司法解释对同类问题的处理规则不一致

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十八条规定：以法定程序确认为违法违章的建筑物抵押的，抵押无效。这里规定，认定抵押无效，要求违法建筑是以“法定程序”确认的违法建筑。这一具体限定有利于减少无效合同。但是，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》中第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。这里把未取得两证进行施工的建筑行为认定为违法行为并没有要求以“法定程序”确认，而直接由审判机关进行司法确认。

立法权，司法权和行政法权应该是相互独立的，对于违法建筑的认定，按照现行法律规定，应当由行政机关依照法定程序进行，政政机关和审判机关，应当恪守自己的职责范围，无权僭越。两个司法解释，对待同一类问题却是不同态度和不同要求，这不仅不利司法统一，也不利于维护宪法的权威。

二、立法上的完善建议

根据上述对于违法建筑租赁合同效力判定的现状及其所存在的问题，我提出如下的立法上的完善建议：

（一）明确认定违法建筑租赁合同为效力待定的合同

违法建筑的存在并不妨碍出租违法建筑的合法性，如前所述，标的物的违法性与租赁行为的违法性是两个不同的概念，房屋租赁合同本身是一种合同行为，违法建筑租赁合同并不侵害国家和社会的权益，只要违法建筑租赁合同的出租人和承租人是本着自愿原则签订的房屋租赁合同，违法建筑租赁合同应该认定为有效，这符合私法自治的基本原则。

但同时，私法自治所赋予的自由也是相对的，它受到公法一定的限制。因此，违法建筑合同要获得有效性，必须具备“取得法律认可”的条件，该条件包括在一审法庭辩论终结前取得建设工程许可证或者经主管部门的批准， 或者在因房屋建筑实体违法时并没有受到行政机关限期拆除的处罚决定。

（二）增加对房屋建筑实体违法时租赁合同效力的判定情形

司法解释对因程序违法而导致房屋建筑违法的租赁合同规定了事后可以通过补办相关许可证而承认房屋租赁合同的有效，但对因实体违法而导致建筑违法的租赁合同却没有相关规定。我认为，实体性违法的建筑并不一定存在现实的危害性，所以对于因实体违法的建筑而签订的租赁合同，不能一概认定为无效合同，而应当根据行政机关对于该违法建筑的处分而对租赁合同作出效力的认定。如果行政行为，尤其是行政处罚行为，对违法建筑行为，在处罚时做出了限期拆除的处罚决定，才能认定建筑物不符合规划设计，此时，违法建筑租赁合同因不具备法律认可的条件而无效。如果行政处罚做出了其他处罚，但没有做出限期拆除的处罚，这就意味着建筑物与规划设计并不冲突，无需拆除，此时应当承认违法建筑租赁合同的有效性。

（三）明确审查房屋建筑合法性的法定程序

对建筑行为是否符合规划法的规定进行审查，这是法律赋予行政机关的职权，民事审判权不应介入，否则就是对行政权力的僭越。根据上述观点，为了维护行政权力和司法权力相互独立的体制，同时维护宪法的权威和司法统一，我建议在判断房屋建筑的合法性时，在立法中应当明确规定通过“法定程序”予以确认。

参考文献：

[1]张勇.房屋租赁合同争议问題研究[D].辽宁大学硕士学位论文.2013年4月

[2]朱宝.无效房屋租赁合同的法律问题研究[D].大连海事大学硕士学位论文.2012年6月

[3]应仕海.违法建筑买卖合同效力判定研究[D].华东政法大学硕士学位论文.2011年4月

[4]杨文杰.违法建筑的城镇房屋租赁合同的效力[J].载于社科纵横.2011年9月

股权转让合同书效力的问题 第5篇

案情简介：夏某某与程某某系夫妻关系，为南京XX房地产开发有限公司的股东，夏某某占20%股份，程某某占80%的股份。2005年11月7日，夏某某与程某某作为甲方，王YY和王ZZ作为乙方，签署了一份合同书，约定夏某某与程某某将各自拥有的XX公司的股份转让给王YY和王ZZ。夏某某诉称，程某某与王YY签订的股权转让合同书及其附件中有关将原告在XX公司的20%的股权以1224万元人民币转让给他人的约定侵犯了原告的合法权益，对其没有法律约束力。确认被告程某某与王YY签订的股权转让合同书及其附件中有关将被告程某某在XX公司的80%的股权以4896万元人民币转让给被告王YY的约定侵犯了其优先购买权等合法权益，属无效约定。(案例来源：最高人民法院公报2009年第5期，[2007]民二终字第219号，夏某某与程某某、王YY、南京XX房地产开发有限公司股权转让纠纷案)。

生效判决认为：被告程某某与原告夏某某系夫妻关系，夫妻二人将共同共有财产中的一部分作为其各自在有限责任公司的出资，注册成立了XX公司。对此被告王YY认为夏某某、程某某夫妇二人没有将夫妻共同共有财产进行分割，虽然登记的股东为两人，实质是一个集合整体，夫妻之间不构成真正意义上的《公司法》上的股东关系，主张XX《公司法》人人格应予否定。我国《公司法》对股东之间并没有身份上的限制，夫妻双方共同投资设立有限责任公司并不违反法律禁止性规定。而国家工商行政管理局公布的《公司登记管理若干问题的规定》第二十三条又规定，“家庭成员共同出资设立有限责任公司，必须以各自拥有的财产作为注册资本，并各自承担相应的责任，登记时需要提交财产分割的书面证明或者协议。”因此，夫妻可以共同出资设立有限责任公司。实际上，以未分割的夫妻共同共有财产出资设立公司并不必然构成对《公司法》人财产独立性的损害，只是设立公司的需要，满足的是登记部门的要求。其在工商登记中显示的投资比例并不是对夫妻共同共有财产做出的改变和分割，也并不能当然的将工商登记中载明的投资比例简单地等同于夫妻之间的财产约定。所以夏某某和程某某用未分割的夫妻共同共有财产出资成立XX公司，符合《公司法》的规定，XX公司具备独立法人人格。被告王YY的主张不能成立，该院不予采信。

关于被告程某某是否有权代理原告彭某某的问题。由于原告夏某某与被告程某某均否认存在授权委托的事实，也无其他直接证据证明双方存在代理关系。但本案的特殊之处在于，原告夏某某与被告程某某系夫妻关系，而XX公司又是由其夫妇二人开办的，这种特殊的、特定的身份关系导致XX公司的内部治理不同于一般的有限责任公司。程某某、夏某某夫妇二人的关系相对于第三人而言是非常密切的，无论对家庭事务还是对其个人事务，但是仅凭这一层特殊关系来径行认定被告程某某必然具有代理权是不够的，尤其在处理非日常性事务时。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”由上可知，被告程某某代原告夏某某签字订立的股权转让协议是否对原告彭某某产生拘束力，关键在于被告王YY是否有理由相信这一处分家庭共同共有财产的行为，属于夫妻双方共同意思的表示，同时被告王YY是否属于善意，即被告王YY作为相对人，当时是否明确知道被告程某某的行为属于无权代理的行为。

原审法院认为，被告程某某有权代理原告夏某某签订股东会决议、公司章程修正案、股权转让合同，有权处分夏某某持有的XX公司20%的股权。理由如下：

1.原告夏某某与被告程某某夫妻二人为向预备役师缴纳土地出让金，由中间人尹广宗介绍认识了被告王YY，双方在中间人尹广宗的撮合下开始洽商股权转让事宜。这一事实表明原告夏某某对股权转让之事不是不知情，相反对于转让股权之事积极参与，转让股权正是夫妻二人的真实意思表示。

2.被告王YY在签订协议前就以XX公司的名义向预备役师支付土地出让金200万元，用实际行动表示了其接收股权的诚意。而被告程某某与被告王YY签订了XX公司股权转让协议后，收取了后续的股权转让款。在已经存在夫妻二人共同协商准备将股权转让给被告王YY的前提下，足以使人相信被告程某某这一处分公司全部股权的行为，正是夏某某、程某某夫妻二人共同意思表示的体现，是被告程某某代表夫妻双方处分共同共有财产的行为而非被告程某某个人的擅自行为。需要说明的是，被告王YY与XX公司之间并无其他业务往来，王YY是在中间人尹广宗的介绍下认识的被告程某某，王YY向被告程某某支付股权转让款，履行的是股权转让合同，而非其他。

3.原告夏某某从起诉至今，没有向法庭举证证明被告王YY在股权转让过程中是非善意的，仅主张其不知股权转让之事，没有在股权转让合同书上签字，被告程某某在庭审中陈述洽商过程中原告彭某某曾因意见分歧而中止股权转让谈判，是其未告知原告而私下转让，但没有举证证明自己的主张。而被告王YY对其夫妻二人的陈述不予认可。相反，被告王YY提供的证人尹广宗在法庭上陈述说，股权转让合同签订后，原告夏某某曾带被告王YY和他专程到预备役师核对过出让土地的相关手续的原件，并且在合同履行一年后，夏某某、程某某夫妇二人曾到其办公室要求其给被告王YY做工作，再给10亩地自己盖房使用。虽然原告夏某某和被告程某某对证人尹广宗的证言予以否认，虽然证人尹广宗在陈述时一再声明“时间久远，可能会记不清楚”、“不是自己的事”，但不能否认的是，作为中间人，尹广宗的陈述是客观的、真实的。即原告夏某某对股权转让一事是明知的，其夫妇二人转让XX公司的意思表示是一致的、真实的。被告王YY提供的一系列证据证明自己有理由相信被告程某某有权代理原告夏某某在股权转让合同书上签字，而原告夏某某以不知道为由否认股权转让事实违背常理，被告程某某仅在法庭上陈述原告夏某某曾中途停止谈判，股权不再转让，但不能举证证明自己曾通知被告王YY和中间人尹广宗中止谈判，所以原告夏某某与被告程某某的陈述不能成立。

4.原告夏某某主张王YY未尽审查义务，应在股权转让合同书签订后，向其催告追认。但诉讼后，原告夏某某与被告程某某分别致函给被告王YY，均催促其办理土地过户手续。原告夏某某更是将被告王YY称为“XX公司的控股股东”。这一事实表明原告夏某某自己对XX公司股权转让不仅是明知的，而且对被告程某某代其签字的行为进行了事后追认，认可了股权转让合同书。

5.股权转让合同书第4.1条约定：“合同签订后20日内，乙方(王YY)以XX公司的名义支付预备役师土地转让费1500万元(包括前期已打入预备役师指定账户的200万元)，乙方支付此款之日起合同生效。”这一条款的约定，对于要求优先购买权的原告夏某某来讲具有同等条件，但原告夏某某在当时的条件下不可能有能力支付此款，所以其要求优先购买权的理由不能成立。

房屋买卖合同效力的几个问题 第6篇

合同的效力，又称合同的 法律 效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律或者 社会 公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。

房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。

实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种：

1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

2、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。

3、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

4、非法转让，合同无效。主要包括转让（含买卖）下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③权属有争议的；④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

关于房屋买卖合同的效力问题，司法实践和法学 理论 上常见的典型争议有：

1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力；

2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许，违反了是否必然导致合同无效？

3、房屋买卖合同与产权登记是何关系，未办理产权转移过户登记，是否 影响 房屋买卖合同的效力？

4、城镇非农业户口居民购买 农村 居民房屋的合同是否有效？

下面，笔者将结合审判实例就上述问题进行 分析。

二、实例研析

据以 研究 的案例一：原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案

［基本案情］2002年10月21日，原告给付被告日广公司购房定金5万元，10月28日，双方签订房屋买卖协议书，约定：原告购买被告沿街三层商业楼房一栋（原系被告自他人处购得），面积861平方米，1 580元/平方米，共计136万元；原告在签订协议当日交定金5万元，20日内交至100万元，余款在产权证交接后15日内结清；房产过户一切税、费由双方均担，被告应在一月内负责办完手续；交房、交款违约按银行贷款利率承担违约责任等。同日，原告与被告福利公司也签订了协议书，内容 与被告日广公司的协议书一致。同年11月11日，原告交付被告房款120万元，被告日广公司出具了收款凭证。协议书订立后，被告没有为原告办理有关手续。2002年11月9日，原告与案外第三人杨克成签订了沿街商业用房租赁协议，约定将原告与被告购房协议书项下的房产出租给杨克成使用。原告收取了杨克成定金6万元，后该协议因原告与被告发生纠纷未能履行，原告双倍返还杨克成定金12万元。经协商未果，原告向r市中级人民法院提起诉讼，请求判令被告继续履行合同；双倍返还定金10万元并赔偿原告 经济 损失8万元（其中包括定金损失6万元和预计二个月诉讼期间的租赁费收入损失2万元）。

[裁判要旨]r市中级法院经审理认为：根据《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《山东省城市房地产交易管理条例》第十四条“未登记领取有关证件的房地产不得转让”的规定，涉案房地产虽然地产进行了登记，但是未进行房产登记，因此，双方间的房屋买卖协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效，对双方当事人没有法律约束力。原告根据该协议请求被告继续履行合同、双倍返还定金10万元，不予支持，但被告应当将收取原告购房款120万元和定金5万元予以返还。被告作为经营房地产的 企业，应当知道其处分的房地产状况，应当知道不允许转让的房地产不应转让而予以转让，被告对此负有过错，由此给原告造成的损失应予赔偿。被告在返还原告125万元的同时，还应根据 中国 人民银行规定的同期银行贷款利率赔偿原告占用该款项的利息损失。原告因被告的过错导致不能履行与第三人间租赁协议，由此给原告造成的损失6万元被告应予赔偿。原告请求被告赔偿在诉讼阶段中给其造成的损失2万元没有依据，不予支持。依照《合同法》第四十四条、第五十二条第一款

（五）项、第五十八条、《城市房地产管理法》第三十七条第一款

（六）项的规定，判决如下：

一、原告与被告签订的房屋买卖协议无效；

二、被告于判决生后5日内返还原告已缴纳的购房款120万元和定金5万元；

三、按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率被告赔偿原告125万元的利息损失（自2002年10月21日起 计算 至本判决执行之日）；

四、被告赔偿原告与第三人的租房损失6万元。（诉讼费负担略）

宣判后，原告李某某不服，上诉于s省高级人民法院，二审以调解方式结案。

［法律评析］本案系一起房屋买卖纠纷案，被告日广公司虽为房地产开发商，但因涉案房产并非由其自行开发或委托他人开发，而系自他人处购得，故一、二审法院均未将案由定为商品房买卖合同纠纷。本案案情并不复杂，但所涉法律问题较为典型，其中争议焦点是房屋买卖合同的效力，是否因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定而属无效合同，因合同不具法律约束力而得不到实际履行；国有划拨土地上的房产是否允许转让；该规定是否为强制性规定，违反了是否必然导致合同无效？下面笔者就此问题略作评析。

（一）不动产登记与不动产物权转移合同的效力

《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产不得转让：„„（6）未依法登记领取权属证书的。”第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”在审判实务中，买卖未依法登记领取权属证书的房屋，以及转让以划拨方式取得土地使用权的房产未先报经有批准权的人民政府审批的，对有关当事人所签订的房屋买卖合同的效力被轻易否定的现象十分普遍，上引案例所涉房屋买卖正是因为这两个条件的缺失而被一审法院判定合同无效，房屋买卖合同未能得到继续履行。再如，现实生活中，a将其已领取权属证书的房屋通过签订房屋买卖合同卖与b，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，b在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同转让给c，并交付给c.对上述交易活动所涉a与b间的房屋买卖合同的效力问题多无歧义，但bc之间的房屋买卖合同的效力则有分歧：一种观点认为，b与a虽签订了房屋买卖合同且已实际交付房屋，但因未办理产权过户，故a仍是该房屋的真正所有权人，根据《合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，bc之间的房屋买卖合同违反了上述规定，是无效的。另一种观点认为，bc之间的房屋买卖合同是有效合同，该合同是当事人在自愿、平等基础上签订，是当事人的真实意思表示，买卖后的房屋产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求。所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而买卖合同是一种债权合同，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。当然，c为了实现房屋产权的有效转移，尚需办理产权过户，但c不能通过与b签订的房屋买卖合同办理产权过户。在实际操作中，a要通过与b签订的房屋买卖合同将房屋过户给b，b再通过与c的房屋买卖合同将房屋过户给c，通过该程序，也避免了国家税收的流失。

笔者同意上述第二种观点。另外，补充两点理由：

一是《城市房地产管理法》的立法目的是为了解决房地产业 发展 中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系。该法第三十七条规定的目的是“为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷”，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以规定该条第（6）项，是因为“房地产权属证书是表彰房地产权属状态的官方正式有效文件，未依法登记领证说明该房地产来源不清，归属不明，如进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，不利于国家对房地产的管理和监督。”所以，从立法意图上看，该项的规定应当是属于管理性的，违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，即只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益。该项规定是一种典型的管理性规范，而非效力性规范。民法中的强行性规范是指不依赖于当事人意志，而必须无条件适用的法律规范。传统民法学者通常认为，旨在控制法律行为的强制性规范仅为民事强行法中的一部分，这就是说，仅强行法中的效力性规范才对法律行为有控制意义。

二是该条第（6）项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而未正面规定转让了无产权证的合同无效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称法释[2003]7号）第十八条、第十九条的规定，体现了鼓励交易的指导原则，明确地告诉我们：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。当然，这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同（法释[2003]7号第一条），对于前引案例系争合同等类型的合同，最多是类推适用。根据新法优于旧法的规则，人民法院在裁判具体个案时应考量立法指导思想上的重大转变，与时俱进，鼓励诚实信用，维护交易安全，以彰显司法的公平和正义。

关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题，最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答》第十二条规定：国有土地使用权“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。最高人民法院所作的这一司法解释，不仅明确规定了使用权转让中登记行为与转移合同的关系，认可了土地使用权登记不影响转让合同生效的理论，而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件，而是不动产物权转移的要件。买卖合同的效力与物权变动的效力是相区分的，除非法律、行政法规有特别的规定，登记只是一种公示的 方法，房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移，并不影响买卖合同本身的效力。否则，合同将成为没有任何约束力而可任意撕毁的废纸，合同秩序将无以维护。“公示的欠缺不能反射到原因行为之上而使债权合同无效，因为公示不具有对债的关系的形成力，这是各国物权法理论公认的基本原理之一。相反，‘登记得本于债权契约而强制之’，有效的债权契约是完成公示的根据。”此项原理被学者称为物权变动与其原因行为的区分原则。该原则是指发生物权变动时，物权变动的原因与结果作为两个法律事实，他们的成立生效应依据不同的法律根据的原则。只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。如出卖人不能够转移房屋所有权的，买受人有权基于买卖合同而要求出卖人实际履行合同或承担违约责任。

上述观点也已为我国立法机关所采纳，今年七月份公开征求意见的《物权法草案》第十五条即明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

（二）关于《城市房地产管理法》第三十九条第一款所规定的转让建筑在“划拨方式取得土地使用权的”房地产时，未事先报经“有批准权的人民政府审批”，是否影响房屋买卖合同的效力问题