个人损失资产评估报告

个人损失资产评估报告（精选6篇）

个人损失资产评估报告 第1篇

公司搬迁损失资产评估报告

(一)评估依据

本次评估根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第 590 号)第十七条和第二十三条对该损失补偿进行评定估算。停产停业损失补偿包括停产停业期间利润损失和停产停业期间职工基本生活保障补偿二个部分。

(二)停产停业损失计算依据及计算过程

1、停产停业期间利润损失

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第 590 号)第二十三条：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的.效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

根据经审计的南京中电熊猫晶体科技有限公司 年的审计报告(天职苏SJ[]129 号)和《南京中电熊猫晶体科技有限公司搬迁报告》，停产停业损失计算下表：

2、停产停业期间职工基本生活保障补偿

停产停业期间职工基本生活保障补偿包括员工生活补助和五险一金补偿。

(1)基本生活保障补偿员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助。员工月生活补助标准按征收决定发布前最近的南京市最低工资标准计算。员工数量以 2013 年 9 月在册职工人数 489 人计算。

根据南京市人力资源和社会保障局文件《关于调整南京市最低工资标准的通知》宁人社〔2013〕165 号文相关规定，南京市一类区最低工资标准为 1480 元/月。

(2)五险一金补偿

根据补偿期、五险一金缴纳基数及员工人数、公司应承担比率确定。五险一金缴纳补偿计算如下表：

(三)评估结果

停产停业损失补偿费=停产停业期间利润损失+停产停业期间职工基本生活保障补偿

= 4,050,000.00+2,171,160+ 1,928,219.46

= 8,149,379.46

个人损失资产评估报告 第2篇

XXXXXXX公司：

我们接受委托，对贵公司发生的资产损失在所得税税前扣除进行审核鉴证。根据贵公司提供的申报资料，我们实施了账户审查和相关资料核对等必要的鉴证程序，现将审核情况说明如下：

贵公司XXXX申请资产损失核销金额为元，我们经审核后确认，报损资产数量、金额与账面数据一致无误，按照资产损失税前扣除的有关规定，应预留可收回金额元，可在企业所得税税前扣除的财产损失金额总计为元。具体情况如下：

一、存货损失

贵公司XXXX向税务机关申请报废的存货资产账面原值合计金额为 元，申请报废损失税前扣除金额为元。

（一）具体报废资产损失金额及报损原因

1、贵单位XXXX年申请报废的存货损失金额为X,XXX,XXX.XX元。其中：不含税成本X,XXX,XXX.XX元，进项税转出XXX,XXX.XX元。存货损失金额的计算公式为: 存货损失金额=不含税成本+进项税转出 =X,XXX,XXX.XX+XXX,XXX.XX =X,XXX,XXX.XX（元）

2、贵单位XXXX年申请报废的存货共计项，报废的主要原因是油品属易蒸发品，生产经营过程中，在存放、倒灌、卸车、零售等多个环节不可避免会形成损耗。油罐数量多，油站分布广，计量方法有限、危险性大等因素，一直未能盘点,在转让给中石化的资产交接中，才真正进行了清库（罐），历年损耗有了准确的数量。

报废的存货资产油品属易蒸发品，经营过程中，油品在存放、倒灌、零售、卸车过程中不可避免形成损耗，包括清罐损耗、脱水技术损耗以及日常泄露损耗等。

（二）预留残值收入

贵公司截至本报告出具日，对上述报废存货资产仍未进行处置，根据《财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税[XXXX]XX号）文件第八条规定：“对企业毁损、报废的固定资产或存货，以该固定资产的账面净值或存货的成本减除残值、保险赔款和责任人赔偿后的余额，作为固定资产或存货毁损、报废损失在计算应纳税所得额时扣除。”贵公司存货预计残值率为 %，因此按此比例预留尚未处置资产的残值收入元。

(三)审核结论

贵公司XXXX申报企业所得税税前扣除的存货资产报废损失元，预留残值收入元，可于税前扣除的损失金额为元。我们经审核后认为，贵公司提供的存货资产损失情况说明、存货资产毁损报废技术鉴定表、结转资产损失的凭证及相关账簿等资料，符合国家税务总局《关于发布<企业资产损失所得税税前扣 除管理办法>的公告》（国家税务总局公告XXXX年第XX号）等相关政策中关于存货资产报废损失核销条件的规定，可予以确认，在所得税前申报扣除。

二、固定资产损失

贵公司向税务机关申请报废的固定资产共**类，分别为***类。报废资产原值合计金额为元，已计提折旧金额元，已计提减值准备金额元，账面净值金额元，企业申请报废损失税前扣除金额为元。

（一）具体报废资产损失金额及报损原因

1、贵单位XXXX拆除报废的固定资产原值为X,XXX,XXX.XX元，累计折旧为XXX,XXX.XX元，预计残值为XXX,XXX.XX元，申请税前扣除的净损失为X,XXX,XXX.XX元。资产损失净额的计算公式为: 资产损失净额=固定资产原值-累计折旧-预计残值

=X,XXX,XXX.XX-XXX,XXX.XX-XXX,XXX.XX =X,XXX,XXX.XX（元）

2、贵单位XXXX年申请税前扣除的报废的固定资产共计XX小项。拆除报废的主要原因是该生产线已不符合国家有关部门规定，工艺复杂、落后且安全隐患大，完全丧失了使用价值。

(二)调整金额说明

3、预留残值调整说明

贵公司截至本报告出具日，对上述报废资产仍未进行处置，根据《财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税[XXXX]XX号）文件第八条规定：“对企业毁损、报废的固定资产或存货，以该固定资产的账面净值或存货的成本减除残值、保险赔款和责任人赔偿后的余额，作为固定资产或存货毁损、报废损失在计算应纳税所得额时扣除。” 贵公司固定资产预计残值率为 %，因此按此比例预留尚未处置资产的残值收入元。

4、减值准备调整说明

贵公司在以前对上述部分资产计提了资产减值，并按计提减值后的资产账面净值计提折旧，且减值准备金额在计提当年未在所得税前扣除，因此，已计提的资产减值金额**元应在资产实际发生损失申报扣除。

因此，调整金额合计为元-元 =元。

（三）审核结论

贵公司XXXX申报企业所得税税前扣除的固定资产报废损失**元，经审核，调整金额**元，可于税前扣除的损失金额为**元。经审核，贵公司提供的固定资产损失情况说明、固定资产卡片、固定资产毁损报废技术鉴定表、结转资产损失的凭证及相关账簿等资料，符合国家税务总局《关于发布<企业资产损 失所得税税前扣除管理办法>的公告》（国家税务总局公告XXXX年第XX号）等相关政策中关于固定资产报废损失核销条件的规定，可予以确认，在所得税前申报扣除。

三、在建工程损失

贵公司XXXX向税务机关申请报废的在建工程资产账面原值合计金额为 元，申请报废损失税前扣除金额为元。

（一）具体报废资产损失金额及报损原因

（二）预留残值收入

贵公司截至本报告出具日，对上述报废在建工程资产仍未进行处置，根据国家税务总局《关于发布<企业资产损失所得税税前扣除管理办法>的公告》（国 家税务总局公告XXXX年第XX号）等相关政策规定，贵公司在建工程预计残值率为 %，因此按此比例预留尚未处置资产的残值收入元。

（三）审核结论

贵公司XXXX申报企业所得税税前扣除的在建工程报废损失元，预留残值收入元，可于税前扣除的损失金额为元。经审核，贵公司提供的相关资料，符合国家税务总局《关于发布<企业资产损失所得税税前扣除管理办法>的公告》（国家税务总局公告XXXX年第XX号）等相关政策中关于在建工程报废损失核销条件的规定，可予以确认，在所得税前申报扣除。

四、工程物资损失

贵公司XXXX向税务机关申请报废的工程物资资产账面原值合计金额为元，申请报废损失税前扣除金额为元。

（一）具体报废资产损失金额及报损原因

（二）预留残值收入

贵公司截至本报告出具日，对上述报废工程物资资产仍未进行处置，根据根据《财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税[XXXX]XX号）文件第八条规定：“对企业毁损、报废的固定资产或存货，以该固定资产的账面净值或存货的成本减除残值、保险赔款和责任人赔偿后的余额，作为固定资产或存货毁损、报废损失在计算应纳税所得额时扣除。”贵公司工程物资预计残值率为%，因此按此比例预留尚未处置资产的残值收入元。

（三）审核结论

贵公司XXXX申报企业所得税税前扣除的工程物资资产报废损失元，预留残值收入元，可于税前扣除的损失金额为元。经审核，贵公司提供的工程物资资产损失情况说明、工程物资资产毁损报废技术鉴定表、结转资产损失的凭证及相关账簿等资料，符合国家税务总局《关于发布<企业资产损失所得税税前扣除管理办法>的公告》（国家税务总局公告XXXX年第XX号）等相关政策规定 中关于工程物资资产报废损失核销条件的规定，可予以确认，在所得税前申报扣除。

五、呆（坏）账损失

贵单位XXXX向税务机关申请呆账损失资产账面价值合计金额为元，申请呆账损失税前扣除金额为元。

（一）具体呆账资产损失金额及核销原因(二)调整金额说明

1、抵债资产预留残值调整说明

贵单位截至本报告出具日，对上述抵债资产仍未进行处置，根据根据《财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税[XXXX]XX号）文件第八条规定：“对企业毁损、报废的固定资产或存货，以该固定资产的账面净值或存货的成本减除残值、保险赔款和责任人赔偿后的余额，作为固定资产或存货毁损、报废损失在计算应纳税所得额时扣除。”贵单位抵债资产预计残值率为%，因此按此比例预留尚未处置资产的残值收入元。

2、减值准备调整说明

贵单位在以前对上述呆账损失资产计提了呆账准备金，并按计提呆账准备后的资产账面净值进行核算，且呆账准备金额在计提当年未在所得税前扣除，因此，已计提的呆账准备金额**元应在资产实际发生损失申报扣除。

因此，调整金额合计为元-元=元。

（三）审核结论

贵公司XXXX申报企业所得税税前扣除的呆账损失元，调整金额**元，可于税前扣除的呆账损失金额为元。经审核，贵单位提供的呆账损失情况说明、呆账损失行业鉴定表、结转呆账损失的凭证及相关账簿等资料，符合国家税务总局《关于发布<企业资产损失所得税税前扣除管理办法>的公告》（国家税务总 局公告XXXX年第XX号）等相关政策规定中关于呆账损失核销条件的规定，可予以确认，在所得税前申报扣除。

XXXXX有限公司

企业资产损失核算浅析 第3篇

第二, 资产损失的计量。一是现金损失。企业清查出的现金短缺减除责任人赔偿后的余额构成现金损失。二是存款损失。企业将货币性资金存入法定具有吸收存款职能的机构, 因该机构依法破产、清算, 或者政府责令停业、关闭等原因, 确实不能收回的部分构成存款损失。三是坏账损失。企业的应收、预付账款因债务人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销或者被依法注销、等原因导致其账面价值减除可收回金额后确实无法收回的部分构成坏账损失。此外, 企业在主要生产经营活动对外提供与本企业应纳税收入有关的担保 (如与本企业投资、融资、材料采购、产品销售等密切相关等) , 因被担保人不能按期偿还债务而承担连带还款责任, 经清查和追索, 被担保人无偿还能力, 对无法追回的, 也可以比照应收账款损失进行处理。不符合上述条件的担保损失不构成坏账损失。四是贷款损失, 金融企业因借款人和担保人死亡、被依法宣告破产等原因所造成的损失, 经采取所有可能的措施和实施必要的程序进行追偿后之后仍然不能收回的债权, 构成贷款损失。另外, 企业因开立信用证、办理承兑汇票、开具保函等发生的垫款、银行卡持卡人和担保人未能还清透支款项、发放的助学贷款等, 由于相关债务人因上述相同或类似原因无法归还的款项以及经国务院专案批准核销的各类贷款类债权, 虽经金融企业追偿后仍然无法收回的部分也可视同为贷款损失。五是股权投资损失。企业的股权投资因被投资方依法宣告破产或者财务状况严重恶化, 累计发生巨额亏损, 已连续停止经营3年以上等原因造成的损失, 以该项投资的账面价值减除可收回金额后仍然无法收回的部分构成股权投资损失。六是固定资产和存货的盘亏、毁损、报废、被盗损失。企业盘亏的固定资产, 以该固定资产的账面净值减除责任人赔偿后的余额, 作为固定资产盘亏损失;企业毁损、报废的固定资产, 以该固定资产的账面净值减除残值、保险赔款和责任人赔偿后的余额, 作为固定资产毁损、报废损失;企业被盗的固定资产, 以该固定资产的账面净值减除保险赔款和责任人赔偿后的余额, 作为固定资产被盗损失。七是存货的盘亏、毁损、报废、被盗损失。企业盘亏的存货, 以该存货的成本减除责任人赔偿后的余额, 作为存货盘亏损失;企业毁损、报废的存货, 以该存货的成本减除残值、保险赔款和责任人赔偿后的余额, 作为存货毁损、报废损失;企业被盗的存货, 以该存货的成本减除保险赔款和责任人赔偿后的余额, 作为存货被盗损失。上述允许扣除的损失还应当包括企业因存货盘亏、毁损、报废、被盗等原因不得从增值税销项税额中抵扣的进项税额。八是企业因地震、洪水等自然灾害或不可抗力因素造成的损失以及其他损失等。

第三, 资产损失的处理原则。一是企业发生的上述资产损失, 应在实际确认或者实际发生的当年申报扣除, 不得提前或延后扣除。确因特殊原因导致未能在发生当年准确计算并按期扣除的, 经税务机关批准后, 可追补确认在损失发生的年度税前扣除, 并相应调整该资产损失发生年度的应纳所得税额。二是企业实际发生的上述资产损失应当划分为两个部分即:自行计算扣除的资产损失、须经税务机关审批后扣除的资产损失。由企业自行计算扣除的资产损失主要包括:企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失;企业各项存货发生的正常损耗;企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失;企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失;企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失;其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他资产损失。除上述资产损失以外的部分属于需经税务机关审批后才能扣除的资产损失;企业对其扣除的各项资产损失, 应当提供能够证明资产损失确属已实际发生的合法证据, 包括具有法律效力的外部证据、具有法定资质的中介机构的经济鉴证证明、具有法定资质的专业机构的技术鉴定证明等;企业在计算应纳税所得额时已经扣除的资产损失, 在以后纳税年度全部或者部分收回时, 其收回部分应当作为收入计入收回当期的应纳税所得额;企业境内、境外营业机构发生的资产损失应分开核算, 对境外营业机构由于发生资产损失而产生的亏损, 不得在计算境内应纳税所得额时扣除。

利比亚中国资产损失几何? 第4篇

利比亚战乱爆发至今已有数月，中国虽然在动乱升级之初就从该国撤出了全部侨民和劳工，但在该国的资产目前仍处于不安全状态中，中国在利比亚资产损失几何，相应引起了广泛的关注。商务部发言人姚坚曾表示，目前中国在利比亚承包的大型项目一共有50个，涉及合同金额188亿美元。不少舆论据此大谈特谈“中国在利比亚投资损失188亿美元”云云，但这种说法纯属误解，并有误导公众之嫌。

必须指出，中国在利比亚直接投资甚少，中国公司在利比亚的项目大部分是承包工程；姚坚所说的188亿美元指的是合同金额，而不是已经实现的损失；而且绝大多数是承包大型工程项目的合同金额，而不是我们在那里的直接投资，这个概念与一般所称的投资损失大不一样。

首先，合同金额不等于面临受损风险的资产金额。直接投资遭遇政治性风险后有可能损失的是已经投入的资产，而不是直接投资合同的全部投资金额。同样，承包工程遭遇政治性风险后可能的损失包括应收工程款成为坏账、留在工地的装备损失、已建成工程受损坏等等，不等于工程合同的总金额。假设一家中国工程公司与利比亚政府签署了2亿美元的安居房建设合同，工程款分期支付，项目已经全部建成验收合格，利比亚政府已经支付了以前几期款项，剩余最后一期2000万美元尾款待付，那么，尽管这2亿美元合同金额也要纳入姚坚所说的“188亿美元”范畴，但这家中国工程公司实际可能的损失就是尚未支付的2000万美元尾款。

其次，由于我们在利比亚承包工程项目的特点，应收工程款彻底沦为坏账的风险较低。假如承包工程的发包方是私人企业，那么，一旦私人企业在战乱中垮台倒闭，业主死亡，已建好工程的应收账款就只能沦为坏账了，最好结果也不过是承建公司被动地成为业主。但是，我们在利比亚承建的多数是住宅、道路、灌溉渠道等民生工程，发包方是利比亚政府。这样，战乱过后，不管最终结果是卡扎菲政权继续统治全国，还是反对派政权统治全国，抑或利比亚东西分治，继承的政权都有偿还这笔债务的国际义务，这是国际惯例。由于利比亚资源丰富，其偿债能力不成问题。

第三，应收工程款暂时拖欠对不同规模公司的影响程度不一样。如果承建公司因流动性危机而倒闭，那么应收账款拖欠就有可能成为真实的永久性损失，如果承建公司资金周转能挺过去，账面上的或有损失就不会实现。某些中型企业资金周转可能会遭遇较大困难，但中铁建之类巨型企业不担心其资金周转会出现严重问题。即使对这些遭遇资金周转困难的中型企业，我们已经建立的出口信用保险、海外投资风险保证等体系也能助他们一臂之力。

不能不道破的一点是，中国社会关于利比亚投资损失的舆论喧嚣在相当程度上已经政治化。有些人无限夸大中国在利比亚的资产损失，真实目的并不是关心中国海外国民和海外资产安全，而是要求中国全面对西方亦步亦趋，充当西方小跟班，放弃独立自主与非西方国家开展经贸往来。可是，根据中国对外经贸的实际需求和比较优势，根据中国力图推动建立更合理国际经贸规则发展方向，根据新兴市场已占全球实际GDP47.7%（2010年）份额且增速高于发达国家的现实，根据西方国家已经暴露和潜在的种种政治性商业性风险，我们能如同他们主张的那样大幅度压缩与发展中国家经贸往来、集中与西方“民主国家”做生意吗？

鱼池损失价格评估鉴证报告 第5篇

作者：佚名 来源：本站原创 点击数：

更新时间：2008年09月16

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《价格评估技术报告》

一、案由：

××市玉阳办事处××村三组×××与××市×××旅游发展有限公司鱼池承包合同发生经济纠纷。因××市×××旅游发展有限公司中途违约合同，该鱼池生产经营权已被×××村委会于200×年1月1日承包给×××村民×××，致使×××承包的鱼池于200×年1月1日不能继续承包生产经营，被迫停产。为此,××市××法律服务所特委托我中心对其造成的经济损失给予价格评估鉴证。

二、标的的概况：

1、该鱼池位于在×××旅游发展有限公司景区内，属于鲜鱼养殖的理想地段。该鱼池水面积为25.04亩，是甲方×××旅游发展有限公司承包给乙方×××养殖经营，期限3年（200×年3月10日至200×年3月9日），承包费第1年为150.00元/亩，第2年和第3年为200.00元/亩，土地使用权属集体所有。该鱼池有5m宽的县级公路与省道相连，交通方便，水源、土壤及各种条件良好，社会综合服务功能和治安状况也较好。

2、评估标的的投入概况：通过向专业技术人员咨询投放鱼苗一般分为两大类：（1）上层鱼：包括白鲢和花鲢，白鲢每亩投放350尾，花鲢每亩投放50尾。每尾重0.25公斤。（2）底层鱼：包括草鱼，鲤鱼，鲫鱼，边鱼、鲢鱼等。每亩投放分别为：40尾，80尾，300尾，30尾（注：鲢鱼未投放）。每尾重分别为1.5公斤，0.25公斤，0.15公斤，0.15公斤。每亩投入饲料分别为：大麦325公斤，化肥（碳铵、磷肥）600公斤。

3、评估标的的收入概况：根据××市渔政监督管理站提供的资料显示，一般情况下精养鱼池的上层鱼年产量每亩418.25公斤，平均单价4.00元/公斤，底层鱼年产量每亩179.25公斤，平均单价8.00元/公斤。

三、价格评估过程：

我中心接受委托后，成立了价格评估小组，制定了价格评估方案，派员到现场进行了实地勘察，在调查了解的基础上，确定评估方法和思路。鲜鱼养殖，经营较为广泛，并容易获其价格资料，故采用成本法和市价法对评估对象的价格进行了评估。其计算方法为：

（一）分别用两种方法计算鱼池在正常情况下的年产值。

1、采用成本法计算年产值：公式为：F1=A（1＋R）F1：年产评估值；A：年总成本；R：利润率；

（1）计算鱼苗投入成本：根据本地区市场行情，参照地段类似的精养鱼池养殖经营三年平均水平，经调查确定每亩鱼苗投入为：上层鱼：白链3.20元/公斤，花鲢5.60元/公斤，底层鱼：草鱼8.00元/公斤，鲤鱼6.00元/公斤，鲫鱼8.00元/公斤，边鱼8.00元/公斤。

即：鱼苗成本=（350尾×0.25×3.20＋50尾×0.25×5.60＋40尾×1.5×8.00＋80尾×0.25×6.00＋300尾×0.15×8.00＋30尾×0.15×8.00）×25.04亩=33704.00元

（2）计算年总费用：

①饲料投入：大麦1.20元/公斤，化肥0.50元/公斤，即：饲料成本=（325×1.20＋600×0.50）×25.04亩=17278.00元 ②管理费用：（33704.00＋17278.00）×5%=2549.00元 ③人工工资：600.00元/月×12×2=14400.00元

④防疫费：（33704.00＋17278.00）×2.2%=1122.00元 ⑤合同承包费：25.04亩×200.00元/亩=5000.00元 ⑥银行利息：根据银行贷款利息确定为：（鱼苗成本＋①＋②＋③＋④＋⑤）×7%

=（33704.00+17278.00+2549.00+14400.00+1122.00+5000.00）×7%

=74053.00×7%=5184.00元

合计年总费用=①＋②＋③＋④＋⑤+⑥=79237.00元

（3）累计成本计算：

年总成本=鱼苗投入成本+年总费用=33704.00+79237.00

=112941.00元

（4）确定利润率：根据市场调查确定年平均利润率为15%。（5）计算年总产值：F1=112941.00元×（1＋15%）

=129882.00元

2、采用市价法计算年产值：公式为：F2=∑pq F2：年产值；p：各类鲜鱼数量；q：价格

根据市场调查三年平均销售价格为：(1)上层鱼平均售价4.30元/公斤（注：花鲢占白鲢的25%），平均年产量450公斤/亩，(2)底层鱼：平均售价9.00元/公斤，平均年产量200公斤/亩，即：年总产值为：F2=（450×4.30＋200×9.00）×25.04亩

=93524.00元。

3、采用算术平均法计算年产值：公式为：F3=（F1＋F2）÷2

加权平均年产值：F3=（129882.00＋93524.00）÷2

=111703.00元。

（二）计算损失：

计算后期投入费用：该鱼池的承包日期是200×年3月10日至200×年3月9日，而停产日期是2006年1月1日，该鱼池正处于正常喂养过程中，到200×年10月1日才能正式收益，于是还需9个月的时间投入。即：后期9个月的投入费用为：（12728.00元＋2549.00元＋1122.00元＋14400.00元）÷12个月×9=26512.00元。

四、价格评估结论：

最终损失价格=F3－后期投入

=111703.00－26512.00 =85191.00元。

五、相关说明：

因该标的的评估基准日是2006年1月1日,报告中的评估结论只考虑基准日时的市场价格,未考虑将来的市场价格以及国家宏观经济政策发生变化、自然力和其他不可抗力对鉴定标的价格的影响。

××市价格认证中心

房屋质量缺陷损失评估报告 第6篇

房屋质量缺陷损失评估报告

估价项目名称：××区××路××小区××号楼××单元

××号住宅房屋质量缺陷损失价值评估

委

托

方：×××、×××（或××机构）

估

价 机 构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 估

价 人 员：×××、×××、×××

估价作业日期：200×年×月××日至200×年×月××日 估价报告编号：京杜鸣估Q字［[2OO×］第××××号

目录

目录.............................................................................................2 致 委 托 人 函..................................................错误！未定义书签。估 价 师 声 明..................................................错误！未定义书签。评估的假设和限制条件.......................................错误！未定义书签。评 估 结 果 报 告............................................错误！未定义书签。

一、委托人....................................................错误！未定义书签。

二、评估机构................................................错误！未定义书签。

三、房屋质量缺陷状况.................................错误！未定义书签。

四、评估目的.................................................................................五、评估时点.................................................................................六、房屋质量缺陷损失定义...........................................................七、评估依据.................................................................................八、评估原则.................................................................................九、评估方法.................................................................................十、评估结果.................................................................................十一、评估人员.............................................................................十二、评估作业期..........................................................................十三、评估报告应用的有效期.......................................................十四、有关说明.............................................................................评 估 技 术 报 告.............................................................................一、房屋质量缺陷状况分析...........................................................二、评估方法选用..........................................................................三、评估测算过程..........................................................................四、评估结果确定.........................................错误！未定义书签。附

件..................................................................................................致 委 托 人 函

×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）：

受贵方委托，我公司对贵方所有的位于北京市××区××路××小区××号楼××单元××号住宅的房屋质量缺陷损失价值（以下简称估价对象）进行了估价。

房屋质量缺陷损失状况：×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）所有的位于北京市××区XX路××小区××号楼××单元××号住宅，该房屋

××××××； ××××××； ××××××。

评估目的：为委托人确定房屋质量缺陷损失的补偿或赔偿金额提供价值参考依据。

评估时点：200×年×月××日。

评估依据：全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》(DBJ/T01-103-2005)；中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；委托人提供的有关资料；我公司所掌握的北京房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。

评估结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房屋质量缺陷损失价值因素的基础上，确定：××区××路××小区 ××号楼××单元××号住宅在评估时点的房屋质量缺陷损失价值为：

人民币84.××万元（大写：人民币捌拾肆万×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小写、大写）

报告应用有效期：自本评估报告签发之日200×年×月××日起至200 ×年×月××日的壹年内有效。

提交报告份数：共×份。

此致

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司

法定代表人签字：

200×年×月××日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本评估报告中陈述的内容是真实、准确的。

2、本评估报告中的分析、意见和结论，是房地产估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。

3、房地产估价师与本估价报告的评估对象没有任何利害关系，也与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见和利害关系。

4、房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)和《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》(DBJ/T01-103-2005）的规定进行分析测算，形成意见和结论，撰写本评估报告。

5、估价人员×××、×××已对本估价报告的评估对象的外观、现状进行了实地查勘；对现场难于观察到的建筑物、设备内部质量不负检测责任。

6、在本次评估中没有得到本公司以外的他人的重要专业帮助。估价师 资格及证号 签名盖章

×××

中国注册房地产估价师

注册证号：××××××

×××

中国注册房地产估价师

注册证号：××××××

×××

评佑的假设和限制条件

1、本次评估是以评估对象能够按目前用途持续使用为假设前提。

2、本次评估是以评估对象需要进行修复施工为假设前提。

3、本次评估是以委托方提供的《××××检测报告或鉴定报告》（编号×××）、《×××修复方案》（编号×××）及有关资料为假设前提。

4、本评估报告所依据的委托人提供的有关资料，由委托人对其真实性、合法性和完整性负责，并承担相应责任。

5、本评估结果为评估对象在200×年×月××日的损失价值，即在评估时点的最可能形成的补偿价格，依据如下假设：

(1)补偿或赔偿当事各方的行为均是精明谨慎的；

(2）在评估时点前，相对于物业的特性和房地产市场的状况而言，有合理的谈判周期；

(3)在此周期内，北京市修缮施工市场行情、北京市房地产租赁市场行情在报告有效期内不发生大的波动；

(4)不考虑现金以外的其他补偿或赔偿形式。

6、本次评估仅考虑修复施工和房屋空置的损失价值，未考虑因房屋质量缺陷所引起的其他连带损失。

7、本评估结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇有自然力和其他不可抗力的影响。

评 估 结 果 报 告

一、委托人

×××先生（女士或××机构）

地址：北京市××区××路××小区××号楼××单元××号

二、评估机构

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 法定代表人：杜鸣

地址：北京市西城区西直门南大街2号成铭大厦C座三层 评估资质：国家建设部一级资质房地产价格评估机构

资质证号：××××

国土资源部全国执业资质土地评估中介机构 资质证号：××××

三、房屋质量缺陷状况

评估对象为×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）所有的位于北京市××区××路××小区××号楼××单元××号房屋质量缺陷，该房屋总建筑面积×××.××平方米，出让国有土地使用权面积××.××平方米。

1、区位状况

区位状况包括评估对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。

(1)坐落：估价对象坐落在北京市××区××路××小区××号楼；西临×××中路，南临××大街；距北四环东路、北三环东路、轻轨×××站均约1公里。

(2)交通：估价对象地处三、四环路之间，交通便捷。附近有361、409、606路等多条公交线路通行并设站，方便到达市区各处，为居住在此地的居民提供自由的出行条件。

(3）环境：估价对象所在地×××地区，被人们称为“××××的绿色家园”，是城市长期规划的一大重点工程。市政府还将不断投资改善地区的市政条件和周边环境，不断完善基础设施和配套设施。另外，×××公园的全面开放以及周边教育、商业、娱乐、酒店等配套的建成，都为该地区的繁荣和高品质的生活奠定了基础。

(4）配套设施：该地区周边分布有半岛国际公寓、太阳星城、太阳国际公寓、UHN国际村、国展新座、新纪家园、恒川广场、大中电器、京客隆超市、×××小学、×××中学、××医院等多类型物业；商服公共配套设施齐全，市政基础设施完善（参见附件一：估价对象位置示意图）。

2、评估对象概况

××小区××号楼位于该小区的东侧，建成于2005年上半年，为一套四室两厅两卫双阳台的居住居住用房，建筑面积×××.××平方米，分摊国有出让土地使用权面积××.××平方米。

×××（装修情况）×××

×××（目前使用情况）×××

3、房屋质量缺陷情况 ×××（部位、类型、程度）

4、修复方案 ××× ××× ××× ×××

四、评估目的

为委托人确定房屋质量缺陷损失的补偿或赔偿金额提供价值参考依据。

五、评估时点

200×年×月××日

六、房屋质量缺陷损失定义

由于评估对象房屋的实体、功能、环境等质量方面不符合国家现行技术标准、规范、设计文件或者房屋买卖合同约定的要求造成的房屋质量缺陷，求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的修复工程的客观费用作为其房屋质量缺陷损失金额，包括拆除费用、拆除物的残值、修缮工程客观成本、恢复工程客观成本、直接经济损失等。

七、评估依据

1、法律法规

全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；

2、技术规范

《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》(DBJ/TO1-103-2005)；中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；

3、委托人提供的《××××检测报告或鉴定报告》（编号×××）、《××××修复方案》（编号×××）及有关资料；

4、我公司所掌握的北京房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。

八、评估原则

本次评估以独立、公正、客观为最高指导准则，同时遵循以下评估原则：

1、合法原则；

2、最高最佳使用原则；

3、替代原则；

4、评估时点原则。

九、评估方法

评估人员在认真分析所掌握的资料并对实地进行查勘之后，根据评估对象可修复的实际状况，遵照国家有关技术规范，具体选用成本法作为此次评估房屋质量缺陷损失的基本方法，这是基于以下考虑：选用成本法主要是对房屋质量缺陷修缮费用各个部分的构成进行分析，结合各项客观成本的市场价值进行计算，综合确定该房屋质量缺陷所造成的价值损失。

成本法的基本技术思路：求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的各项费用和损失，包括拆除、修缮、恢复工程费用及由修复施工造成的直接经济损失，并扣除拆除物可回收的残值作为其评估价值。

十、评估结果

评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，在对评估对象进行实地查勘、了解当地房地产市场行情及综合分析相关资料的基础上，考虑了该房屋质量缺陷对房地产价值的影响，经周密准确的计算，确定在评估时点的房屋质量缺陷损失价值为：

人民币84.××万元（大写：人民币捌拾肆万×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小写、大写）××× ×××

十一、评估人员

评估人员 资质及证号 签字 ×××

中国注册房地产估价师

注册证号

×××

中国注册房地产估价师

注册证号

×××

中国注册造价工程师

注册证号

×××

十二、评估作业期

200×年×月××日至200×年×月××日

十三、评估报告应用有效期

自本评估报告签发之日200×年×月××日起至200×年×月××日的壹年内有效。

十四、有关说明

1、本评估报告所依据的委托人提供的有关资料，由委托人对其真实性、合法性和完整性负责，并承担相应责任。

2、本评估报告所得出的评估结果，仅供房屋质量缺陷损失当事各方参考，最终补偿或赔偿金额由当事各方确定。

3、委托人只可按照本评估报告的评估目的并合理使用，本报告不可用于其它用途。

4、本评估报告所得出的结果受到所设定的假设和限制条件的限制，特提请本报告使用人注意。

5、如果使用本评估结果的时间超过了报告应用的有效期，我们对此造成的损失不承担任何责任。

6、本评估报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。

7、本评估报告的最终解释权属于本公司。

评 估 技 术 报 告

一、房屋质量缺陷状况分析

评估对象为×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）所有的位于北京市××区××路××小区××号楼××单元××号房屋质量缺陷，该房屋总建筑面积×××.××平方米，出让国有土地使用权面积××.××平方米。

1、区位状况

区位状况包括评估对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。

(1)坐落：估价对象坐落在北京市××区××路××小区××号楼；西临×××中路，南临××大街；距北四环东路、北三环东路、轻轨×××站均约1公里。

(2)交通：估价对象地处三、四环路之间，交通便捷。附近有361、409、606路等多条公交线路通行并设站，方便到达市区各处，为居住在此地的居民提供自由的出行条件。

(3）环境：估价对象所在地×××地区，被人们称为“××××的绿色家园”，是城市长期规划的一大重点工程。市政府还将不断投资改善地区的市政条件和周边环境，不断完善基础设施和配套设施。另外，×××公园的全面开放以及周边教育、商业、娱乐、酒店等配套的建成，都为该地区的繁荣和高品质的生活奠定了基础。

(4)配套设施：该地区周边分布有半岛国际公寓、太阳星城、太阳国际公寓、UHN国际村、国展新座、新纪家园、恒川广场、大中电器、京客隆超市、×××小学、×××中学、××医院等多类型物业；商服公共配套设施齐全，市政基础设施完善（参见附件一：估价对象位置示意图）。

2、评估对象概况

××小区××号楼位于该小区的东侧，建成于2005年上半年，为一套四室两厅两卫双阳台的居住居住用房，建筑面积××.××平方米，分摊国有出让土地使用权面积××.××平方米。

×××（装修情况）×××

×××（目前使用情况）×××

3、房屋质量缺陷情况分析

根据委托人提供的×××（检测报告），该质量缺陷××××（部位、类型、程度）

根据委托人提供的×××，该质量缺陷是由于××××，造成××××，致使××××，影响到××××，但仍保持在××××范围内，未超出××××的技术标准×××（产生原因）

4、修复方案分析

根据委托人提供的×××（修复方案），该质量缺陷可通过××××进行修复（内容）

在修复期间会造成×××损失（修复对房屋空置的损失）会对该房屋室内×××（脚手架、粉尘、渣土、噪音、邻近居室居住者）（修复对其他方面的影响）

经修复即可达到正常使用标准，不会遗留×××（修复达标后使用过程中对房屋实体、功能、环境的影响）

二、评估方法选用 评估人员在认真分析所掌握的资料并对实地进行查勘之后，根据评估对象可修复的实际状况，遵照国家有关技术规范，具体选用成本法作为此次评估房屋质量缺陷损失的基本方法，这是基于以下考虑：选用成本法主要是对房屋质量缺陷修缮费用各个部分的构成进行分析，结合各项客观成本的市场价值进行计算，综合确定该房屋质量缺陷所造成的价值损失。

成本法的基本技术思路：求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的各项费用和损失，包括拆除、修缮、恢复工程费用及由修复施工造成的直接经济损失，并扣除拆除物可回收的残值作为其评估价值。（详细说明评估的技术路线和采用的方法及其理由）

根据《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》的有关规定，成本法的基本公式为：V＝C1-C2+C3+C4+C5 其中 V—房屋质量缺陷损失评估价值

Cl—拆除工程费用（含清运费用）C2—拆除物的残值 C3—修缮工程的成本 C4—恢复工程的成本 C5一修复施工的直接经济损失

三、评估测算过程

（详细说明测算过程、参数确定等）

根据委托人提供的×××（修复方案），评估对象主要修复过程如下： 首先×××××××××；再将×××××××××；继续×××××××××；最后×××××××××。

整个施工期约××天，养护期约××天。

1、拆除、修缮、恢复工程费用的计算 拆除、修缮、恢复工程费用（(Cl,C3, C4）包括人工费、材料费、机械设备使用费、间接费、利润及税金。

Cl、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费依据《北京市房屋修缮工程预算定额》(2005年版）计算；

Cl、C3、C4三项的间接费是施工单位所必须的临时设施、工作人员工资、劳动保护、办公、检测检验等费用，其取值以Cl、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费的合计值为基数乘以合理费率确定；

Cl、C3、C4三项的利润是施工单位所获得的施工市场上的合理利润，其取值以C1、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费和间接费的合计值为基数乘以合理费率确定；

Cl、C3、C4三项的税金是依法向国家上缴的金额，其取值以Cl、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费、间接费、和利润的合计值为基数乘以合理税率确定；

拆除、修缮、恢复工程费用表（见下表）

2、拆除物残值的计算

C2依据评估对象为钢筋混凝土的特性，在修复过程中拆除下来的物料没有其他利用价值，只能形成建筑垃圾，因此拆除物的残值C2=0。

3、直接经济损失的计算

可修复施工造成的直接经济损失一般包括：房屋使用人周转安置费用或房屋空置收益损失，施工后室内净高降低、采光减少或使用面积减少等使用功能改变的损失，邻近其他房屋的损坏补偿，噪音等环节污染补偿及其他损失补偿。

本次房屋质量缺陷造成××××，不涉及××××，而且修复后其功能可以恢复，所以本次可修复施工造成的直接经济损失确定为××××和××××。

依据估价师了解掌握的市场行情，确定评估对象的市场租金水平为人民币××××元／建筑平方米（套）·月。

（可附测算过程）

施工期、养护期计××天，则 C5＝每天单价×期日＝××××（元）

4、房屋质量缺陷损失评估价值的计算

依据房屋质量缺陷损失评估的成本法的基本公式 V＝C1-C2＋C3＋C4＋C5 ＝××××（元）

四、评估结果确定

（详细说明评估结果及其确定的理由）

评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，在对评估对象进行实地查勘、了解当地房地产市场行情及综合分析相关资料的基础上，考虑了该房屋质量缺陷对房地产价值的影响，经周密准确的计算，确定在评估时点的房屋质量缺陷损失价值为：

人民币84.××万元（大写：人民币捌拾肆万×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小写、大写）××× ×××

附 件

附件一：评估对象位置示意图 附件二：评估对象现状照片 附件三：《房屋所有权证》复印件 附件四：《国有土地使用证》复印件 附件五：《国有土地使用权出让合同》复印件 附件六：委托人企业法人营业执照复印件

附件七：房屋质量缺陷鉴定报告复印件（认可协议、评定报告、检验报告）（编号××××）

附件八：修复方案复印件（编号××××)附件九：评估机构营业执照复印件 附件十：评估机构资质证书复印件 附件十一：房地产估价师资格证书复印件