关于对小区业主委员会生存现状的调查-盘古文库

关于对小区业主委员会生存现状的调查（精选10篇）

关于对小区业主委员会生存现状的调查第1篇

关于对小区业主委员会生存现状的调查

一调查过程

（一）调查的目的与意义

1．调查目的（1）通过这次社会调查，了解小区业主委员会的法律地位，明确小区业主委员会的职责和义务，并掌握小区业主委员会的实际生存状况；

（2）锻炼社会实践能力，积累社会工作经验；

（3）交友，扩展人脉。

2.调查意义

业主委员会是一种居民自治组织，它存在于居委会、物业管理公司之间，三者息息相关。通过对这种居民自治组织的调查，有助于今后政策的制定和业委会自身的发展，也是对社区的管理理念的进一步提升。

（二）调查对象情况

1．调查对象全称

美丽家园

2．调查对象地址

莘西南路128号

3．调查证明人

叶增光

（三）调查时间

2010年9月下旬至10上旬

（四）调查方式

采用问卷调查的方式，共发放问卷100份。问卷基本上是围绕居民的基本信息，居民对居委会，物业公司，业主委员会的认知程度两方面的内容。重点调查居民对业主委员会的态度。

查阅部分法律文献，明确业主委员会的法律地位，及其与居委会、物业公司的关系

（1）资料名称：《物业管理条例》

（2）资料名称：《物权法》中相关规定

（五）小组成员及分工

二调查对象现状

（一）基本情况

1.小区的规模

我们调查的小区,户数有530户。应当讲,与目前经过调整后的社区居委会管辖的辖区比较,规模上要稍小些。

2.业主构成的特点

(1)业主的年龄和家庭人口。

我们调查的对象基本上是家庭的户主、家长或者他们的配偶。根据调查结果,业主年龄最大的是86岁,最小的是21岁,平均为45.5岁。说明能够购买商品房的人多是工作多年,事业有成也有一定积蓄的居民,那些参加工作时间不长的青年人不多。

(2)业主的经济收入。

对于收入的调查,设计了两道题,一是问家庭最近三年的收入,另一个是问个人最近三个月的收入。根据调查结果,业主家庭最近三年的年平均收入为14·4万元;业主个人最近三个月的平均收入为7613元。对比国家统计局的调查数据,无论是家庭的收入还是个人的收入,业主的收入都应当属于20%的高收入家庭组,他们一个月的个人收入要高于上海市居民半年的人均收入。

(3)业主的教育程度。

从调查的统计结果看,高中文化程度及以下的占27·7%,大专程度的占22·3%,大学程度的占37·4%,研究生教育水平的占12·6%。

（二)业主对小区管理的看法

根据调查,69·1%的业主认为居委会是政府组织,只有30·9%的人认为是居民自治组织。不过,当问到对业主委员会的看法时,95·4%的被调查者认为是居民自治组织。

由于业主们认为业主委员会是业主自己的居民自治组织,所以他们更愿意依靠它来解决问题。那么,谁应当是小区管理的主体呢?同意业主是管理主体或者主人的为75·1%,比较同意的为18·1%,合计为93·2%;无所谓的为1·6%,不太同意的和不同意的为5·2%。之所以业主应当是小区管理的主人,一方面因为业主是小区的居民,根据人民当家作主的原则,社区中的居民当然是社区的主人。另一方面,更重要的是,商品房小区的房屋及其公共面积,都是小区内的业主所有,他们不仅购买了所有权,而且每个月还要支付物业管理费。作为小区物业的所有权者,理所当然地应当是管理的主人。但是,业主作为小区管理的主体或者主人,其管理的实施是通过业主大会选举的业主委员会进行。所以,业主大会是小区内的最高权力机构,这方面85·5%的被调查者都同意。

(三)目前业主委员会的成立

从调查中可以发现,虽然有一些业委会是由业主要求和主持的,占18·4%;但是,大部分的业委会是由开发商、物业公司和业主共同组成的筹备组提名和成立的,占68·4%;甚至有一部分仍然是由开发商和物业公司主持产生的,占13·2%。真正由小区管理主体的业主筹备和主持的业委会还是很少的。

实际上,在成立业主委员会的事情上,开发商和物业公司是没有权利过问的,更不要讲插手和介入了。开发商与业主的关系只是市场上卖主与买主的关系,作为卖主,不可能将东西卖给对方,还要去管理已经卖给对方的东西。而物业公司应当是业主在服务市场上找来的提供服务的企业,如同业主在劳务市场上找的保姆,怎么可能设想,保姆参与其主人家管理的运行和决策。

作为居民自治组织的业委会,其组成的成员是如何产生的呢?根据调查,业主提名和自荐做候选人的占96·5%,只有3·5%的候选人是指定产生的。这些数据说明了,业委会候选人的产生实现了民主选举的原则。再者,选举是否实行差额选举,也是民主选举的原则之一,有83·9%的被调查者给予肯定的回答。选举投票的形式,举手表决的为42·1%,秘密划票的为57·9%。当问到,“您认为选举是否公正”时,认为很公正的占36·1%,比较公正的占46·3%,不太公正的占9·2%,不公正的占2·4%,不知道的占6·1%。看起来,大部分被调查者(82·4%)还是认可目前的业委会选举。

三调查的简要结论

（一）业主委员会的法律地位决定了业主委员会的实际生存现状，处于相对尴尬的位置。

业主委员会既非法人 ,也非独立的其他组织 ,而仅是特定的民事主体。明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理专业化相结合的管理体制的基础，也是规范物业管理的前提和必然要求。

业主委员会作为市场经济发展到一定阶段的产物，反映了社会现实生活的需求。尽管业主委员会在实践中发挥着重大作用，参加着民事关系，并在其中享有民事权利、承担民事义务。然而我国法律并未赋予其确切的法律地位，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势法律地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的重要因素。业主委员的法律地位如何，关系到其行为

后果的归属以及法律责任的承担问题。对业主委员会地位不同回答，将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果，在实践中有着非常重要的意义。

（二）业主委员会成员的构成决定了业主委员会的实际生存现状，处于相对尴尬的位置。

首先，居委会是政府的派出机构，有法定办公场所，办事人员由政府委派并享有薪水。政府可以透过居委会主导、领导社区/小区工作，同时居委会与派出所等官方机构以及物业公司分享居民登记信息。其次，物业公司（无论是前期物业还是后来竞标获得签约的物业）掌握着每一位业主的大量隐私，掌控着物业费的征收权、使用权，掌握着小区内的公共资源和空间，可以非常方便地侵占/出卖业主的共同利益。最后，业主委员会，在制度上没有办公场所、没有带薪人员，也无从合法取得业主大会成员的全套信息，所以实质上常常是是徒有其名、名存实亡，因而业主大会也就无法透过塔采取任何有效的维权行动。

因此，三者间的构造理解为：业主/居民首先要通过纳税来事实上间接地供养居委会，同时要通过缴纳物业费来直接供养物业公司，而自己只得到一个名存实亡或软弱无力形同虚设的业委会来实施——繁琐的程序控制之下几乎难以形成的业主大会的共同意志和决定。

（三）解决业主委员会现状的一些想法。

要改变业主委员会的生存现状，首先要加强业主委员会在法律上的地位，将业主委员会和物业管理公司分别定位为物业管理人和物业管理服务人,这样就有利于促进业主自治,推动物业行业的发展。其次，物业费应直接交给业主大会或业主委员会,因为这也是业主物业管城市新型社区居民自治组织的实证研究理权的具体落实。然后,由他们根据物业服务协议付给物业公司费用。目前由物业公司直接收取物业费的做法,实际上是侵害了业主的权益,并且会给一些不良物业公司卷款逃走埋下隐患。最后，要给予业主委员会成员一定的薪酬奖励，这样才能有利于发挥业主委员会的积极性，起到管理业主群，监督物业公司的效果。

关于对小区业主委员会生存现状的调查第2篇

徐州市云龙区大郭庄办事处：

我们是如意家园小区的部分业主，本小区房屋交付使用面积已

超过50%，根据《物业管理条例》和《徐州市物业管理办法》第七条、第八条之规定，符合成立业主委员会的法定条件。现书面请求成立如意家园小区业主委员会，以尽快实现业主自治管理，同时也能为建设一个和谐、健康、充满活力的文明社区提供组织保障。恳请贵处能会同相关部门予以安排并协助尽快成立业主委员会。

此致

徐州市如意家园小区部分业主（签

名）：

关于对小区业主委员会生存现状的调查第3篇

一、业主委员会行使小区公共区域经营权的不合法性与不合理性

(一) 业主委员会没有取得经营资格

按照我国法律规定, 判断是否拥有合法的经营资格, 主要视其是否有工商管理部门核准, 取得营业执照, 并记载相应的经营范围。业主委员会作为小区业主大会的执行机构, 按照规定在选举产生之后只需向所在地房地产行政主管部门履行备案手续, 其主要职责是对小区物也管理进行监督, 并没有也没有必要向工商管理部门申请核准登记, 领取营业执照, 因此业主委员会没有取得经营资格。

(二) 业主委员会资金缺乏经营的“硬件”与“软件”

按照有关法规规定, 经营的“硬件”就是具备一定的场所、资金及其它资产和管理工作人员。在市场经济条件下, 经营的“软件”就是管理工作人员应该具有现代市场经营理念, 善于捕捉市场信息, 具有一定的经营能力。但是现实中绝大多数的业主委员会既没有资金及其资金来源, 也没有可供经营的工作场所。同时, 业主委员会的委员往往是兼职人员, 绝大多数不是经商的, 对经营之道一窍不通。由此可见, 业主委员会资金缺乏经营的“硬件”与“软件”。

(三) 业主委员会从事经营活动将与其性质背道而驰

成立业主委员会的目的是监督、配合物也服务公司的管理, 保护广大业主的共同利益。其性质明显带有公益性。在因为如此, 《物业管理条例》第16条规定, “业主委员会应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。”可以想象, 如果业主委员会从事经营活动, 去追求盈利, 在没有任何监督情况下, 必然导致与业主委员会的公益性直接冲突。

(四) 业主委员会行使“经营权”, 将不利于物业服务公司履行职责

物业服务公司在的职责之一就是对物业小区内开展经营活动的经营者的不当行为进行监督、管理, 以维护业主物业小区的公共利益, 保证物业小区的正常秩序。如果业主委员会可以自己行使“经营权”或者业主委员会与其他经营者签订所谓的“经营协议”, 而且在该“经营协议”中没有体现物业服务公司对经营者具有监督、管理的权利, 那么, 物业服务公司对经营者的经营行为进行监督、管理, 将没有充分的依据, 甚至处在十分尴尬的局面, 进而直接影响到小区的管理秩序与业主公共利益的实现与保障。

二、依据现行制度, 由不同机构分别行使决定权、执行权与监督权, 保证小区公共区域的经营权的实现

(一) 我国有关小区公共区域的经营权现行规定

我国《物业管理条例》对小区公共区域的经营权问题有原则性规定:

1. 业主对公共区域的知情权和监督权。

第6条第8项规定:业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

2. 业主大会制定、修改规章制度权。

第11条第2项规定:制定和修改管理规约。

3. 业主委员会监督、协助物业服务公司。

第15条第3项规定:业主委员会及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

4. 利用公共区域经营, 应经过相关主体同意, 并办理相关手续。

第55条规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的, 应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后, 按照规定办理有关手续。

(二) 由业主大会、物业服务企业、业主委员会分别行使决定权、执行权和监督权, 保证小区公共区域的经营权的实现

1. 业主大会决定有关小区的公共区域经营问题。

如对小区的公共区域是否进行经营以及如何经营 (包括经营活动范围、场所、经营时间、利润分配与归属等) , 通过业主大会进行表决。

2. 由业主委员会与物业服务企业协商。

业主委员会根据业主大会的决定, 在授权范围内, 与物业服务企业就如何经营问题进行协商, 并把协商结果在小区进行公告。

3. 由物业服务企业或者其他经营者经营。

由物业服务企业对小区公共区域进行实际经营或者与其他经营者签订协议, 由其他经营者经营, 由物业服务企业负责管理。

4. 业主委员会对经营行为进行监督。

在物业服务企业或者其他经营者对物业小区的公共区域进行经营过程中, 业主委员会有权对经营者的行为进行监督, 以保护物业小区的公共利益。

通过以上制度的设置, 充分保证小区公共区域经营权的实现。因为:第一、由业主大会、物业服务企业、业主委员会分别行使决定权、执行权和监督权, 可以形成三方分工合作, 互相制约关系, 为小区的公共区域经营权的实现提供有效保障。第二、充分发挥物业服务企业作用, 有效保证业主利益的实现。作为物业服务企业, 既具有经营资格, 又具有相应的经营经验与能力, 在提供物业服务过程中, 能够把物业服务与经营行为有机结合起来, 从而更好保证小区业主利益的实现。第三、由业主大会行使决定权, 让业主投票表决通过经营决议, 可以充分保障业主的利益。第四、业主委员会可以对物业服务企业或者其他经营者进行监督, 可以有效保障业主利益的实现。

综上所述, 业主委员会行使小区公共区域经营权不具有合法性与合理性, 在现行制度下小区公共区域经营权, 应该由不同机构分别行使决定权、执行权与监督权, 彼此相互分工、相互制约。只有这样, 才能保证小区公共区域经营权的实现。

摘要：我国现行立法对业主委员会行使小区公共区域“经营权”问题缺乏明确具体规定, 引发法学界和实务界各种争论, 莫衷一是, 也给物业管理实践带来混乱。因此, 我们对业主委员会经营权问题进行探讨具有重要的理论价值和实践意义。

关键词：业主委员会,公共区域,经营权

参考文献

关于对小区业主委员会生存现状的调查第4篇

关键词：国有企业；职工住宅；业主委员会；物业管理服务

一、国有企业职工住宅小区业委会管理物业制度问题的提出

国有企业长期承担与主业发展方向不符的公共服务职能在工资福利外对职工家属区供电、供水、供热和物业管理进行补贴。不仅企业负担繁重，严重制约了企业的发展；而且往往由企业自主进行管理，服务不专业，与业主之间矛盾突出。2016年6月11日，国务院办公厅发布《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指引》（国办发（2016）45号），计划从2016年开始，在全国全面推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作、进行市场化改革，至2019年起国有企业不再以任何方式为职工小区“三供一业”承担相关费用。

在“三供一业”分离移交过渡期，笔者发现一些国有企业职工住宅区的物业管理并没有聘请专业的物业管理服务公司，而是将国有企业的专项补贴资金拨付给业主委员会，由业主委员会代为进行物业管理。据相关人员介绍，采取此种模式的原因一方面是该国有企业职工小区业主基本上都是该企业的原有职工，在此之前物业管理一直由企业的后勤部门管理，业主不需要承担任何物业费用。而在政策出台后的过渡期，仅仅依靠国有企业的补贴不够聘请物业服务管理公司，业主需要承担一部分费用，而他们不愿意支付。另一方面，他们也担心外部物业管理服务公司的服务质量不令人满意，遂决定交由业主委员会自行管理。

由业委会管理物业虽然能够降低成本，但在实践中，由于业主委员会法律地位不明确、物业服务不规范、物业服务监督不到位易导致业主与业主委员会之间的矛盾重重，所以笔者通过对上述缺陷进行分析，并找出相应的完善对策。

二、业主委员会自行管理物业存在的弊端

（一）业主委员会的法律地位不明确，有待于法律作出规定

在学术界和实务界对业主委员会的法律性质的观点目前主要有三种：第一种观点认为业主委员会是社团法人，满足依法成立、有必要的财产和经费、有自己的名称、能够独立承担责任这四个条件；第二种观点认为业主委员会是“其他组织”，如2003年，最高人民法院针对安徽省高级人民法院《关于金湖金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示一案的复函》认为金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，即合法成立、有一定的组织机构和财产，具有诉讼主体资格，最高院认同业主委员会有“原告”主体资格。[1]第三种观点认为业主委员会不具有法人资格，不能独立承担民事责任。根据我国现行《物权法》和《物业管理法》的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构。“业主委员会代表全体区分所有权人做出的决议，维护全体小区所有权人的利益，是全体区分所有权人实现共有物业管理权的自治管理组织的核心机构。”[2]业主委员会只是按照业主大会的授权行使权利，不具备法人的地位。

由于国有企业职工住宅小区不同于商业小区，许多国有企业职工住宅小区到目前为止很大部分共有面积仍然属于国有企业，即国有企业和业主共同拥有小区的所有权。这种由业主委员会进行物业管理的模式主体进一步增多，业主委员会、国有企业、业主、雇员等。业主委员会的法律地位不明确，导致最终责任承担者模糊，产生新的纠纷的可能性进一步增大。

（二）业主委员会自行管理物业欠缺专业性、规范性

当前，由于业主委员会并非专业的物业服务机构，本身不具有物业管理的资质，在物业服务过程中往往因服务不规范而与业主产生纠纷。

1.缺乏资质，服务水平差

实践中，业主委员会聘请物业服务人员时缺乏相应的专业培训，选拔标准，服务人员的专业性无法保证，容易造成服务与收费标准之间的差距。同时由于聘请的服务人员往往具有临时性，导致只向业主提供某几项服务，如保洁、安保服务，而对绿化、公共设施维修等服务一般是采取出现问题后再聘用临时员工进行服务，无法保障小区的服务质量。

2.收费依据不明确

一方面，由于业主委员会在进行物业服务的过程中缺乏相应的管理体系、制度和标准，收费依据不清不楚；另一方面，业主委员会目前的法律性质不明确，一些业主委员会无法提供合法、有效的专用发票，如2015年，怀柔法院审理的一宗小区自主物业管理纠纷案，“有发票，我就给钱，没发票，就不给。不能说你随便给我开个收条，我就给钱吧？”[3]因此业主与业主委员会之间易产生纠纷。

3.人员管理不规范

一是根据现行法律，业主委员会不属于劳动法上的用人单位。业主委员会不能与雇佣者签订劳动合同、不能为雇佣者办理社会保险，缺乏相应的利益保障，雇佣者不能受劳动法上的保护，业主委员会与雇佣者之间易产生纠纷。二是业主委员会缺乏规范的管理架构进行员工管理，如缺乏员工考核机制、薪酬机制等，导致雇佣人员工作积极性不高，人员管理比较懒散。而且员工的流动性也非常大，多为短期、临时性的，难以保持工作的连续性，因此人员管理易混乱。

（三）业主委员会自行管理物业欠缺有效的监督

首先，角色错位导致监督不到位。业主委员会扮演的原本是替全体业主维护权利并监督物业管理工作的角色，但是，业主委员会在实行物业自管后却又成为物业管理的主体。自己没有办法监督自己，从而导致监督不到位。

其次，业主大会难以形成有效表决导致监督不到位。一是各地政府基本上遵循的是“业主的表决权属于物业所有人，每一个业主票数的权重是由每个业主所拥有的物业份额来决定”的原则。表决权按照面积计算，由此易出现少数或部分产权人控制或操纵业主大会的局面。二是法律对于法定表决数的规定，实际上是比较难以达到的。《物权法》规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主有自己的工作和活动空间，自由度较高，对表决事项的意见多数是较为懒散，集体讨论很难做到，缺乏固定的会议机制，对于大型居住小区来说更是如此。

最后，国有企业监督机制缺乏导致监督不到位。一方面，国有企业没有相应的对业主委员会进行物业管理监督的配套机制，不能对业主委员会的工作进行全面、有效的监督；另一方面，一些下级执行部门后续监督意识薄弱，抱着只需将专项补贴资金发放，不论后续物业服务质量到底如何的心态展开工作。从而导致业主委员会管理物业的工作中缺乏有效监督的弊端。

三、完善国有企业职工住宅小区业主委员会管理物业制度的建议

（一）明确业主委员会的法律地位，确定归责主体

依据上述的关于业主委员会的法律地位的观点，笔者比较赞同第三种意见，即业主委员会不具有法人资格。虽然业主委员会也需要物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，但业主委员会不以行政登记为成立要件；而且业主委员会对外进行民事活动，是代表广大业主的利益，无独立的意思表示；发生纠纷时，如果业主委员会的行为侵犯了他人的权利，业主委员会无能力也无财力独立承担责任，一旦赋予业主委员会民事主体资格，其无财产可供执行，将导致执行不能的尴尬后果。实践中，如果赋予业主委员会民事主体资格，目前还无法操作，因此其不宜为民事主体。

虽然业主委员会不宜为民事主体，但并不意味着其丧失诉讼主体资格问题。实务中，最高院的一些批复赋予了业主委员会诉讼主体资格。在《物权法》起草过程中，许多立法专家认为，暂不对业主委员会的诉讼主体地位规定，对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。[4]有关业主委员会的诉讼地位，既涉及到区分所有权人共同体外的第三人，也包括业主委员会与单个或部分所有权人，[5]还包括业主委员会中负有责任的个体的诉讼。

1.业主委员会与区分所有权共同体外的第三人的纠纷

由于程序上，业主委员会系依照法定程序由业主大会选举产生，并且在房地产主管部门做了登记；目的上，业主委员会代表和维护全体业主的利益，因此由全体业主承担责任。但是必须满足一定的程序和条件：一是必须经过业主大会的特别授权或是满足法律规定数额业主的书面同意。二是在由全体业主承担法律责任的纠纷类型上，须是涉及全体业主的切身利益。

2.业主委员会与单个或部分所有权人之间的矛盾纠纷

由业主委员会自行管理物业的模式常常涉及此种纠纷，我国《物权法》第78条第2款规定“业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主可以通过撤销业主委员会的决定来保护自己的权益。因此，在采用由业主委员会管理国有企业住宅小区物业时，不仅需要拥有部分公共建筑面积所有权的国有企业的同意，也需要小区内业主的授权或经过业主大会的决议，否则在实践中，极易因业主委员会无授权而发生物业管理纠纷。

3.实践中，业主委员会在未经业主大会的授权、未经广大的业主同意的情况下，擅自开展物业服务活动，并将相应收益归入个人包囊

在此类以业主委员会为当事人的纠纷中，业主委员会在没有授权或超越授权的情形下，进行具体的民事行为，若相应的后果由业主委员会承担并进而由业主所有的财产来承担，那么就有失法律权、责相衡的公平原则。在此种情形下，应突破业主委员会的“面纱”，由业主委员会中负有责任的个人以其自有财产来承担相应的法律责任。

（二）提高业主委员会物业管理服务的专业性、规范性

一是对物业服务进行分类管理。通过对物业服务进行分类，大致分为普通物业管理服务和专业物业管理服务，一些不需要专门技能、易操作的物业服务工作即可由业主委员会人员或雇人从事，例如，代收水电费、清洁卫生工作、安保工作等；而需要专门技能、难度较高的物业服务工作则可以发包给专业的物业服务企业，比如水电维修、水沟清洗等工作。采取该种综合模式，一方面可减少开支、另一方面也可提升服务质量。

二是制定物业管理服务规章制度。业主委员会在进行物业管理服务过程中，应当依据法律法规、业主大会的决议制定相应的物业服务规章制度，明确物业费用、物业服务内容、物业服务人员等方面的标准和运作程序。定期在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据等进行公示。

（三）完善对业主委员会自行管理物业的监督

国有企业在该过渡阶段需发挥好监督作用。制定有效地考核机制，通过定期对业主委员会的物业管理服务质量进行考核确定补贴额；制定有效地财务监督机制，如通过定期对业主委员会的物业管理财务进行考核，确保专款专用，对于单笔支出超过一定额度的物业费用，需要经过该国有企业的批准等措施。业主大会也应该发挥其监督作用，每一个业主都需要为维护自身的权利而积极地参与到其中。

四、结语

由于业主委员会法律地位不明确、物业服务专业性差、物业服务监督不到位导致业主委员会管理物业模式中业主与业主委员会之间的矛盾重重。在“三供一业”过渡期，针对此种情况，我们呼吁应当尽快规范业主委员会的法律地位，明确规则主体；同时对业主委员会物业管理服务进行分类管理、制定相应的规章制度，提高物业服务的规范性；发挥好国有企业和业主大会的监督作用，这样才有助于减少物业服务纠纷，促进国有企业职工住宅小区物业管理市场化改革。

参考文献：

[1]王磊.解析两则最高人民法院关于业主委员会的复函与裁定[J].司法天地，2007：（9）

[2]陈鑫.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2007.

[3]小区自主管理引发新纠纷业委会为何跟业主打官司？http：//news.youth.cn/sh/201508/t20150820_7029428.htm2015-8-20

[4]柏玲.论业主委员会的诉讼主体资格[D].厦门大学.2009年硕士论文。

[5]王忠锋.论我国业主委员会的法律地位[J].东南大学学报，2011（13）

作者简介：

关于成立小区业主委员会的倡议书第5篇

目前,金悦湾小区正在筹备成立业主委员会。根据《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》的相关规定,首先必须由20%以上的业主联名向梨园社区提出成立业主委员会的申请。现金悦湾已经拥有了一批热心的业主自愿义务承担征集各位业主签名的工作,我们衷心希望能够得到各位业主的大力支持和配合。

各位业主最关心的问题有两点:第一,为什么需要成立业主委员会;第二,如何成立业主委员会。在此我们作一些简单的说明。

一、为什么需要成立业主委员会,成立业主委员会有什么用。

金悦湾是每位业主心目中的美丽家园,但现在我们还面临着一些不尽如人意的问题,这也正是我们成立业主委员会的必要性所在。目前沐川的许多小区都已经成立了自己的业主委员会,这些小区的业主委员会已经在维护小区业主的合法权益以及完善小区管理等方面发挥了积极的作用。业主委员会代表的是广大业主的合法权益,业主委员会成立的目的是在于加强小区各方面的管理,争取维护广大业主的合法权益,使小区的管理更加合理化、制度化,最终建立一个健康快乐、安全和谐的文明社区。

业主委员会的法定职责有:

1、召集业主大会会议,向业主大会报告工作。

2、代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。

3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

4、督促业主、物业使用人遵守管理规约,协助处理物业管理活动中的相关问题。

5、配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作。

6、法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。业主委员会对全体业主负责,接受业主监督。

二、成立业主委员会的基本步骤。

1、由小区20%以上的业主联名向街道办提出成立业主委员会的申请。

2、街道办事处在30日内指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表及街道办事处代表七至十五人组成,其中业主代表不少于首次业主大会筹备组人数的60%。

3、业主大会筹备组在成立之日起6个月内,组织召开首次业主大会会议。

4、首次业主大会对管理规约、业主大会议事规则等进行表决,并选举业主委员会。业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成,业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

5、业主委员会备案并刻制公章。

我们会将每一阶段情况及时向各位业主报告。

成立业主委员会需要各位业主的积极参与和共同努力,如您自愿担任所在单元的联络人,请与我们联系。

联系人：张三联系电话：12345678912

倡议发起人:

关于对小区业主委员会生存现状的调查第6篇

业主大会制度是房屋产权主体多元化形势下业主实行自我管理的实现方式。业主大会作为住宅小区物业管理的权力机构，具有制定和修改业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会、选聘物业服务企业、使用专项维修资金等有关小区共有和共同管理事务的决定权。业主委员会通常是指在物业管理区域内全体业主中选举产生，执行业主大会的决定，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，维护业主的合法权益，监督物业服务企业管理运作的一种社区自治形式。作为业主大会的执行机构，是业主大会日常运作的组织、实施主体，主要负责拟订相关方案，组织召开会议并具体实施大会形成的决议。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，在十多年来的中国物业管理实务中存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，这些状况已经成为阻碍中国物业管理朝更高水平发展的重要因素。特别是近年来，小区群体性矛盾频现，甚至有越演越烈的趋势，其主要方面还是在物业管理、与业委会日常工作中，这些矛盾已成为影响小区和谐稳定的主要因素，如何使业主委员会走出这种法律困境，更好的发挥其在业主共治中的应有作用，成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。

一、当今业委会存在的问题

（一）业委会难以发挥作用，形同虚设。业委会处于瘫痪、半瘫痪是现阶段业委会建设中遇到的普遍现象，在康健地区能够充分发挥作用的不足50％，相当多的业委会不能或没有发挥作用。业委会是维护小区全体业主利益的代表人，业主选举业委会的目的之一，是希望业委会能积极主动的做工作和为他们服务。但事实上，目前绝大多数的业委会很难做到这一点。它们无论是行使权利还是履行义务时，都比较被动。只要不出大问题，只要业主不反映，相关政府职能部门不督促，业委会就不会主动去做工作。

（二）业委会组成复杂，利益协调难度大。产权多元化的发展，居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，从这些业主中选择出来的业委会成员自然代表着各自不同的利益群体，而且他们的工作模式、作风及思想倾向也不同。所以要想在业委会内部搞好工作上的相互配合与协调，及时、正确的处理内部成员之间利益的冲突，不是一件容易的事惰。何况业委会还要去协调外部单个或少数业主与业主整体利益上的矛盾冲突，以及营造一个全体业主都能接受的物业管理氛围等等。

（三）物业管理和业委会的宣传力度不够。物业管理及业委会在我国还属于发展阶段，多数业主从认识到接受物业管理及业委会还需要一个较长的过程。在这个过程中，有关方面的宣传教育是一个非常重要的因素。而往往在这个方面的宣传力度相对不足，什么是业委会、业委会的职责是什么，小区业主普遍都不了解，这方面做的不够，业委会自然就不能充分发挥作用。

（四）业委会办公条件差，基础台账整理不规范。有些业委会由于受小区实际情况的限制没有自己的办公场所、或者与居委会混用办公室，给其接待业主的来访及相关资料的放置带来一定的不便。业委会由于对相关专业知识的缺乏，无法有效的对物业相关档案进行整理归档，重要材料丢失情况普遍存在，不利于重要材料的查阅与使用，对于新老业委会的移交带来一定的阻碍，不利于新一届业委会有序开展工作。

二、产生问题的原因

（一）业委会的科学化、制度化运作机制未完善

业委会在科学化、规范化运作的探索中虽然取得了较为明显的成效，但一整套运作机制还不够完善，缺少必要的操作性，如业委会的日常工作制度、业委会会议制度、业主定期接待制度等虽然各业委会都有所制定，但在具体实施过程中往往缺少必要的操作性，甚至只存在于表面，而无实际的操作。

（二）媒体宣传缺位严重，业主维权意识增强

业委会发展历程从无到有，业主从莫不管心到关注度的加大，这当中媒体宣传力度的增加起到了非常大的作用。然而媒体对于业委会的报道往往以问题的披露为题材，忽视了如何对于规范业委会的工作这方面入手进行报道，再加上业委会工作本身存在着诸多不完善的地方，与业主的希望之间存在着巨大的差距，从而使得业委会与业主之间的关系往往变得非常微妙，不利于业委会的健康发展。

（三）业委会缺乏广泛的群众基础

目前不少业主既对参加业委会不感兴趣，也对业委会的日常工作缺少支持。据调查，在遇到物业管理方面的问题时，多数业主不去找业委会解决，而是用一种较为极端的方式去解决（如拒交物管费等）。业主对业委会缺乏关注度、信任度，对于业委会的各项工作存在抵触情绪，缺乏对物业管理的参与意识，使业委会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织，不能发挥其应有的作用。

（四）业主委员会的法律地位和性质模糊

三、业委会规范化建设的具体措施

（一）充分发挥社会机构专业优势，完善业委会培训机制。为更好地推进住宅物业工作扎实有效开展，街道住宅办委托具有专业培训资质的社会机构根据康健住宅小区的实际情况制定业委会培训方案，对康健社区62个业委会开展形式多样的培训，培训方式分为业委会换届改选培训、新改选业委会初任培训和业委会定期培训。通过不同的培训方式能够让业委会熟悉相关法律法规、提高业委会工作认识，为今后的工作奠定良好的基础。

（二）增强物业公司考核水平，细化物业管理考核方案。售后房物业管理由于受到管理费单

一、公共设施成旧、小区业主素质参差不齐等内外环境的束缚，长期无法摆脱亏损的现状，为此，街道住宅办根据康健地区40个售后房小区管理现状制定了考核实施意见，以调查问卷的形式听取业主代表、居委意见以及街道给予综合评定确定考核结果，根据考核结果给予达标小区所在物业公司一定的物质奖励，通过奖励一方面能够使各小区之间形成良好的竞争氛围，有效地激励物业公司提高服务质量，另一方面还能够有效地弥补售后房小区物业服务长期亏损的现状。其更重要的是通过三方考核机制能够使得居委、业委会及物业公司三者之间的关系更为融洽，便于今后工作的开展。

（三）试点业委会规范化建设，积极引导业委会规范日常工作。根据业委会主要存在问题，康健街道在四个小区试点业委会规范化建设，具体包括硬件方面：做到五个一（即一张桌子、一把椅子、一个文件柜、一位业委会接待人员、一台电话）。软件方面：一是要规范业委会各项日常工作制度，建立健全业委会定期接待制度并予以公布。二是要完善各相关资料的立卷归档工作，按不同种类、不同内容进行立卷。三是做好会议记录工作，将业主大会及业委会会议内容及时完整的记录在业委会工作手册中。通过业委会规范化建设，使其能够加强对政策法规的学习和宣传，并定期向业主大会报告物业管理的实施情况。引导业主委员会建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。督促其建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金和公共收益收支；接受业主查询所保管的物业管理信息。在半年多来的试点工作中，试点小区已达到业委会规范化建设的目标，下阶段将以点带面对62个业委会进行全覆盖，帮助他们规范履行业委会职责。

关于对小区业主委员会生存现状的调查第7篇

息烽县永靖镇南大街27号楼小区业主委员会筹委会

二〇一一年四月二十日

需打印的：

1．业主委员会成员简历。一式四份（公示1上报2存档1）

2．笫一次业主大会会议记要四份（同上）

3．《业主委员会组建程序及备案》二份（公示、存档）

4．《南大街27号楼小区业主大会议事规则》四份（公示1上报2存

档1）

5．《业主公约》四份（同上）

业主委员会成员电话：

1-702室杨智宇手机***

1-302室杨德刚手机***

1-602室周双文手机*** 座机7724246

2-701室刘发江手机*** 座机7723512

2-602室黎霓手机*** 座机7725123

2-204室梅中权手机***

2-404室黎真华手机***

息烽县南大街27号楼业主委员会成员电话：

2-701室刘发江手机***座机7723512

1-702室

1-302室

2-602室

2-404室

2-204室

1-602室

关于对小区业主委员会生存现状的调查第8篇

私签聘任物业公司合同的报告

王普生，党员，市公路局路政支队副队长，现已退二线。市公路局发文为路苑小区业主委员会主任，2014年1月王普生在没有召开业主委员会会议、在多数业主委员反对和不知情之下，私下与建安公司签订聘用建安公司为路苑小区的物业管理公司。每月向建安公司付4.2万多管理费（2014年1月13日建安公司几个人逼出纳汇款到建安公司的帐户，出纳向王普生请示同意后，把钱打到了建安公司的帐户上）。王普生并在物业公司领取工资，建安公司发放工资名单中王普生列第二位。

我们认为这种做法不妥是极其错误的，理由有以下二条： ①根据《中华人民共和国物业管理法》第四章中的第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”“选聘物业管理公司须经三分之二以上的业主同意”。根据这一规定，我们知道有两个含意：其一，一个小区所选聘的物业公司应当是经业主大会商讨确定的，而不是由业主委员会来选择的。路苑小区广大业主不知道有个建安公司，只知道小区是业主委员会在管理。现在竟然连广大业主都不知情的情况下就与建安公司签订了合同应被视为违法的。其二，签订物业合同时应当是在业主委员会多数委员同意下达成共识才能签订的，而不是按某个领导的意愿而签订的。现今王普生与建安公司所签订的物业管理合同，事先遭到多数业

主委员的明确反对下，王普生私下与建安公司签订的物业管理合同也理应被视为个人行为，是违法的。

②路苑小区业主委员会自2013年3月份从原深业物业公司接管下来，经过近一年的运行来看，路苑小区业主委员会对本小区的物业管理和服务是到位的，得到了小区内绝大多数业主的肯定。而现在突然冒出个建安公司，令人费解。而所谓的这个建安公司一没有带来资金，二没有带来先进的管理理念。而只是一味地要求从路苑小区的帐户上把钱拿走，使人免不了联想到有什么不可告人的幕后交易，这种做法是违法是犯罪的行为。

王普生工作方法有很大的问题，没有人事制度和财务管理制度的观念，在管理上一个人说了算，人事方面连副主任及其他委员都不知情随意更改；财务一支笔签字，没有督管机制，连分管财务的委员都不知道有多少钱，哪些人拿工资。本着治病救人，为了把路苑小区的工作做得更好，我们恳请有关领导对路苑小区业主委员会主任王普生的工作另作安排，他不适应从事物业管理方面的工作。此致

敬礼！

小区业主对物业满意度的调查方案第9篇

小区业主对物业的满意度的调查方案

一、调查目的随着房地产行业的蓬勃发展，物业管理成为人们生活中不可或缺的部分，物

业管理的水平影响着居民的生活水平和幸福感。同时物业公司之间的竞争也日益

激烈，居民对物业管理的满意度对物业公司格外重要。小区业主对物业管理满意

度的调查的目的是，获取小区业主对物业管理的满意度的实时数据，了解业主的需求以及对现在物业管理的意见和满意程度。以根据业主的需求开发新的服务项

目，根据业主的建议和满意程度努力提高物业的管理水平，提高物业公司竞争力，同时为广大业主提供更好的服务。

二、调查任务

1、通过调查获取业主对现在物业管理满意度的基本情况和实时数据。

2、根据调查结果分析出广大业主对物业管理的满意度和物业管理的不足，找出问题。

3、根据分析结果对现存的物业管理制度做出改进，提高物业管理水平。在业主与物业之间和谐的关系。

三、调查范围和调查对象

1、范围：合肥市滨湖新区的部分小区：滨湖明珠、滨湖家园、滨湖世纪城、滨湖品阁、滨湖假日、棠溪人家等

2、对象：滨湖明珠、滨湖家园、滨湖世纪城、滨湖品阁、滨湖假日、棠溪

人家等部分小区的业主。

四、调查项目

1、物业公司对物业管理区域内的规划的保护。

2、物业公司对房屋装修监督管理以及房屋的维护与修缮的管理。

3、物业公司对小区设备、设施的管理与维修养护。

4、小区的安全保卫与消防情况。

5、小区的保洁管理、环境保护、绿化管理。

6、小区的车辆管理。

7、综合经营与服务。

8、物业费的相关情况。

五、调查方法

采用问卷调查的方式在各小区分别进行

六、调查时间安排

1、方案和问卷设计：九月中旬。

2、调查筹备：九月下旬。

3、调查开展：十月。

4、调查报告完成时间：十月底至十一月初。

七、调查活动开展的计划

1、人员安排与分配：

A、滨湖明珠小区人员安排

组长：王尚

成员：张宇、程飞、蒋道雨、杜思强、王月、张佳欢。

B、滨湖家园小区人员安排

组长：桂成成员：黄飞、李晨、陈卫、王艳、陈迪、王宇航。

C、滨湖世纪城人员安排

组长：张健

副组长：孙悦、李畅

成员：李晓慧、李聪、王萍、李筱、徐山、张卫国、陈建华、李杰、吴国庆、方倩、张静、徐浩然、张天然、潘天柱、江东、袁慧荣。

D、滨湖假日小区人员安排

组长：陈飞

副组长：杨玉、陈宇航

成员：胡浩、许岳、陈鹏飞、袁少华、何雯娜、孙成功、张倩、徐远、黄俊。E、滨湖品阁小区人员安排

组长：洪家立

成员：张玉华、沈澄、李凯、汪嘉伟、张星、王铭。

F、棠溪人家小区人员安排

组长：王海东

成员：赵俊、李军、王笑、张晓丽。

说明：各组组长主要负责各自小区的问卷调查的总指挥和监督工作，成员配合好组长开展调查。各组副组长和成员人数的确定是根据所调查的小区业主数而定的。

1、调查的前期准备

（1）、问卷的审核，确保问卷准确无误。

（2）、问卷的印发，确定印发的时间和数量。

（3）、联系好各小区物业确定小区位置和活动许可。

3、调查的经费预算

（1）、印制问卷和调查用品，大约2000 元左右。

（2）、统一服装、证件大约1200元左右。

（3）、车队、餐费以及后勤费用大约3000元左右。

（4）、预备费用1000元。

备注：总计7200元左右。

八、注意事项

（1）、注意天气变化。

（2）、调查过程中避免造成环境污染。

（3）、就餐提醒要及时。

（4）、注意交通安全。

（5）、分发问卷时要对每个小区的问卷分别做好标记。

【附件】：小区业主对物业管理的满意程度的调查问卷

您好！感谢你参加我们关于业主对物业管理满意度的问卷调查，我们的调查主要是了解广大业主对物业管理现状的满意度。通过此次调查，我们将对物业管理做出改进提高物业管理水平，为广大业主提供更优质的服务。请您认真完成此问卷，谢谢!

1、您是否是本小区业主：（）

A、是 B、否

2、您在两个月内是否做过类似的问卷调查：（）

A、是 B、否

3、你所居住的小区物业管理区域内的规划是否遭到不同程度的破坏：（）

A、是 B、否

4、你对物业公司对房屋装修监督管理是否满意：（）