房地产信托问题调查

房地产信托问题调查（精选6篇）

房地产信托问题调查 第1篇

关键词：房地产信托,兑付,风险

一、房地产信托发展现状

房地产资金信托, 即委托人基于对信托投资公司的信任, 将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司, 由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义, 为受益人的利益或特定目的, 将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。近几年, 房地产发展较快, 有更多的融资需求, 由于房地产行业时间周期比较长, 资金占用量大, 利润回报高的特点, 所以需要多种融资渠道, 以满足其对资金的需求, 而房地产的调控政策使得其从银行贷款愈加困难, 从而使房地产信托有了发展的空间, 并在其中占据了越来越重要的地位。

中国信托业协会公布的数据显示, 截至2012年6月末, 房地产信托余额为6751.49亿元, 占全行业受托资产总规模的12.81%。2012年上半年, 房地产信托发行规模为883亿元, 房地产信托成立规模为716亿元。可见, 房地产信托的发展非常迅速。

二、房地产信托存在的风险

在房地产业快速发展的同时, 房地产信托存在的风险也越来越明显, 2012年其兑付风险逐步受到关注, 其存在的风险主要表现为以下几个方面。

(一) 政策风险

房地产信托受政策性的影响较为严重, 由于房价上涨过快及泡沫的出现, 2011年中央政府对房地产行业实施宏观调控政策, 包括房产税政策, 限购政策等的一系列政策的出台, 都对房地产的需求和发展起到了一定的影响, 而后银监会对房地产监管力度的一再加强, 房地产信托项目实行逐笔“事前报备”, 再逐个监测的措施, 都在一定程度上对房地产信托的快速发展起到了限制作用。

(二) 市场风险

房地产信托的市场风险也称系统性风险, 是指市场价格的变动如利率风险、汇率风险、通货膨胀等造成信托财产损失的风险, 作为先行行业, 其受经济环境的影响较为敏感;同时, 对于房地产行业, 土地供应情况、建筑所用材料的价格变动以及消费者的需求等因素都会影响该行业, 从而引发房地产信托业务的风险。

(三) 信用风险

信用风险也称为道德风险, 是指交易对手 (主要是借款人、担保人等) 不履行合约承诺而造成的经济损失的风险, 主要是由各方的信息不对称导致, 由于信托各参与者有不同的利益要求, 这样就可能造成损害其他投资者以使自己利益最大化的行为, 同时其约束机制不够完善, 从而导致兑付风险的发生。

(四) 流动性风险

流动性风险, 也称兑付风险, 是房地产信托面临的重要风险, 其主要指抵押物变现风险, 信托财产多为土地、房产、股权等, 抵押担保物主要是土地、房产等固定资产, 如果出现融资方无法偿付的现象, 由于信托公司无法吸收存款, 且本身自有资金有限, 所以就需要转让信托产品或处置抵押物, 首先, 《信托法》规定, 信托产品不能通过公共媒体宣传, 造成其二级市场不活跃, 转让的成本很高;其次, 抵押物是固定资产, 处置流程复杂而且时间相对较长, 容易造成资金链断裂, 加剧流动性风险。

三、房地产信托风险控制建议

房地产信托融资还是有一定的发展空间, 因此如何防范其面临的风险就至关重要。

(一) 控制风险, 严格内部审查

由于房地产项目涉及的资金量比较多, 在项目初期就应做好项目的审核工作, 首先通过对融资人及担保人的信用评级和尽职调查进行严格的事前控制, 通过设定较严格的抵押担保措施、设定各指标底线并适当引入风险转移措施规避或减少风险, 最大限度地做到风险可控。其次, 对其后期管理要进行持续的追踪, 包括其评级情况, 建设进度, 财务状况等。信托公司应保证风险管理部门和合规部门对项目出具独立意见。再次, 信托公司应聘请评估团队对项目抵押物等进行合理估价, 并聘外部律师为项目的法律风险做出评估。

(二) 自主创新, 加强人才培养

房地产信托的发展限制引发创新的需求, 从资金的募集到项目的选择多个环节都可实现创新, 设计多渠道、多类型的房地产信托产品, 以适应市场多元化的需求。为此, 信托公司应加大人才培养, 针对其产品的多样性和复杂性, 应注重对产品设计人员、风险审核人员、交易人员的培养。设计人员应加强对市场的敏感度, 熟知企业运作及经济环境的变化, 通过产品的创新增强竞争力, 为投资人提供更广泛的投资方式, 有效的风险审核人员最好是经过专业训练, 具有律所或会计师事务所的从业经验, 并能独立公正出具风险意见, 而交易人员要有快速的反应能力, 快速应对交易中出现的变化。

(三) 其他措施

房地产信托作为融资类项目, 可以多借鉴商业银行的信贷管理经验, 加强管理, 同时, 信托公司应加强对净资本的管理, 加大风险资本的计提标准。同时, 加强现金流量的控制等。关注政府政策的变化及对市场行情保持高度的灵敏性, 以应对系统性风险, 降低其风险程度。

参考文献

[1]于月超.我国房地产企业风险管理与控制研究[J].会计之友.2010 (8)

[2]曾刚.加强房地产信托业务风险监管[J].中国金融家, 2011 (2) :131-132

房地产信托问题调查 第2篇

（银监办发〔2010〕54号）

各地银监局，各政策性银行，国有商业银行，股份制商业银行、中国邮政储蓄银行、银监会直接监管的信托公司：

为进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，现就有关事项通知如下：

一、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定。

二、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3：1。

三、停止执行《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发[2009]25号）第十条中对监管评级2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

四、信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

五、信托公司开展房地产信托业务应建立健全房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度并切实执行；应进行项目尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历，以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性；应严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、合法、有效；应加强项目管理，密切监控房地产信托贷款或投资情况。

六、各银监局要加强对既有监管规定的执行力度，强化对房地产信托融资的监管，按照实质重于形式的原则杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为。

七、各银监局应进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控，对发现的风险苗头要及时予以提示或下发监管意见，并在必要时安排现场检查。

请各银监局将本通知转发给辖内有关银监分局、信托公司及有关金融机构，督促认真遵照执行并总结经验。如遇重大问题，请及时报告。凡与本通知不一致的相关规定，以本通知为准。

二〇一〇年二月十一日

浅论我国房地产投资信托问题 第3篇

关键词：房地产投资信托；道德问题；税收问题；流动性问题

中图分类号：F832，43

文献标识码：A

文章编号：1672-3309(2009)04-0069-03

近年来，央行逐步提高了房地产业的融资门槛，房地产企业开始积极寻求创新的融资方式，于是房地产投资信托以其融资的优势和灵活性获得了投资者的认可，并逐步在我国房地产市场发展起来。

一、我国房地产投资信托的现状

(一)房地产投资信托的概念

房地产投资信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司以公司或信托基金的组织形式经营。对外发行受益凭证，向投资大众募集资金。并以委托人的名义，由具有专门知识经验的人，按照委托者的要求进行管理、处分和收益。并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者。所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。

(二)我国房地产投资信托的发展现状

从本质上来说，房地产投资信托是一种资产证券化的形式。从已有的经营模式来看，都是收购已有的商业地产并出租，靠租金回报投资者。

2003年6月，央行出台的“121文件”促使商业银行加强了对房地产信贷的控制。于是开发商纷纷利用信托填补资金缺口，当年9月，房地产信托发展到30亿元，12月达到60亿元。从2003～2008年，5年间房地产信托一直保持良好的发展势头。2004年，银监会启动REITs基础制度的研究。全年资金规模达到将近120亿；2005年，商务部提出打通内地REITs融资渠道的建议，当年信托资金达到约160亿：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地产融资类信托成立，产品规模17.35亿元，占集合信托资金比例为47.74％。比2007年略有增长。

2008年12月21日，国家要开展房地产投资信托基金试点，并且可以在上交所和深交所上市。中国大陆地区的房地产投资信托设立的前期筹备工作已经到了最后阶段。虽然在我国推出房地产信托投资基金目前还面临较多创新和突破，REITs的发行时机已经臻于成熟。

二、我国房地产投资信托存在的问题

从1992年信托融资引进至今，房地产信托发展速度很快，发展规模不断壮大。有效解决了房地产企业的融资困难。信托融资为房地产业提供了新的融资渠道，对我国房地产业的发展起到了积极的促进作用。但是，我国现阶段还处在市场经济初期，信托融资的过程中还存在一些问题。

(一)房地产投资信托产品规模小且模式单一

按照《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》规定，每个信托计划要求普通投资者的资金一般在20-40万元，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划认购起点不低于5万元，对于个人投资者而言。并不容易接受。目前，国内信托公司在房地产开发过程中普遍扮演了一个贷款发放机构的角色，而且通过信托计划募集得到的资金基本上都运用在一个房地产项目上，而且房地产商的开发和投资没有完全分离。信托计划应有的组合投资、分散风险的作用也并未发挥。

(二)信托公司在房地产业务中的道德问题

由于我国缺乏完善成熟的监督机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最大化的原则。

1，职责“转委托”现象

信托公司在行使投资决策的职责时存在“转委托”的现象。目前市场发售的以房地产投资为主体的基础设施建设信托产品中，信托计划中列明由政府发文确认债务，并由人大通过决议，列入财政预算，这实际上属于变相的政府担保，与《担保法》的有关规定不符。而且，信托公司无法控制当地政府的或有负债、后续财政收入、支出情况，甚至无法及时获取准确信息，一旦出现流动性不足，就会引发这类信托产品的延期兑付。或是出现发新还旧的市场道德问题。

2，信息不对称引发的道德风险

信息不对称也会导致道德风险。在信托公司寻找项目的过程中，由于其与项目提供方之间存在的信息不对称，劣质的项目可能会比优质项目提供更高的预期收益率，劣质的信托公司利用投资者的信息不对称，以提供比优质信托公司更高预期收益率水平的信托计划吸引投资者，从而把优质信托公司驱逐出这个市场，导致信托公司与项目提供者之间以及委托人与受托人之间的“逆向选择”问题。

(三)税收问题

目前，我国法律尚未对信托收益的纳税做出明确规定，缺少对房地产投资信托的税收激励政策，这不利于鼓励房地产投资信托的发展。在美国，房地产投资信托只要满足了《国内税收法》第856-858条的法定要求就可以免缴公司所得税，1960年。艾圣豪威尔总统签署了将RElTs作为利润传递的特殊税收条例，一直持续至今。

而在我国，由于《信托法》规定委托人将不动产委托给信托公司进行投资、管理、应用和处分时，双方发生信托关系，伴随着产权的转移。需交纳一定税金。当信托合同终结时，作为委托人的信托公司要将资产还给委托人或信托合同规定的其他人时，再次发生产权转移，又交纳了一次个人所得税。所以，对于信托财产的课税既有对收益的课税。又有对流转的课税。多重征税提高了信托公司的经营成本，影响了投资者的收益率水平。

(四)流动性问题

信托产品的流动性问题是一项难以解决的系统工程。信托产品作为一种全新的金融产品，其相对高收益、低风险的特征吸引了广大投资者。但在流动性方面，却成为制约我国房地产信托融资发展的另一个瓶颈。

1，信托产品认知度低

根据我国的《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传，因此，信托产品的知名度、认可度比银行储蓄、国债、证券投资基金都要差很多。而信托产品的销售，不能公开宣传，不能异地销售，其整体销售计划难免受影响。现行法律规定：信托公司发行资金信托产品不得采取委托投资凭证、代理投资凭证、受益凭证等形式，目前，信托公司发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式，其本身流动性较差。

2，信托产品缺乏转让平台

房地产信托产品的二级市场尚未建立，没有有形的集中竞价交易场所。缺少转让平台，绝大多数的投资者只能在认购后一直持有信托产品到产品的到期日，信托产品流动性不足直接影响投资者的购买意

愿，进而制约信托产品的资金募集。由于没有集中竞价交易场所，投资者欲转让所持信托产品，只能通过协议转让方式进行变现，持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难。

按照现有的转让模式，流通市场发展的滞后已制约了信托产品的进一步发展。信托产品不像有价证券可以随时转让。因此不能进入流通领域，这样就限制了信托产品的活跃程度。尤其是在没有兑现前，其产品的价值无法实现。使得一部分购买者在急需资金时，无法进行等值兑现，会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。这直接导致信托产品的认知程度低、交易成本高，限制了信托流通市场的形成。

三、完善我国房地产投资信托的对策

(一)完善法律制度

我国已经初步建立了信托业的基本法律框架，包括《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等一系列法规，虽然出台了这些法律法规，但是针对性并不强，尤其是关于投资信托的立法仅仅处于初级阶段。虽然有《中华人民共和国信托法》作为我国REITs经营事业的法律基础，但是关于房地产信托的各项实施细则，尤其是投资信托的具体运作、税收制度等细节并没有很清楚的操作法则。最新的规定，信托产品200份上限已经被突破，而且在房地产投资信托运营中的双重征税问题也有待于补充和修改。

(二)培养机构投资者

在美国，无论是权益型REITs,还是抵押型REITs，房地产经纪机构、房地产咨询机构、房地产评估机构等各种专业的房地产中介都发挥着重要的作用。而我国目前的房地产中介市场的发育很不完善，房地产中介机构数量较少，管理也很不规范，在执业过程中时有违法违规情况发生，有时还会发生诈骗等刑事案件。

因此，房地产投资信托必须具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。我国应建立由房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目开立担保信用证，还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构，并由证监会进行监管。

(三)完善信托投资公司法人治理和内控制度

可以考虑引进独立董事制度。独立董事制度有利于强化上市公司内部制衡机制，规范大公司的行为，监督公司经营者：有利于保持董事会的独立性，维护全体股东的利益：有利于公司法人治理结构的完善和上市公司质量的提高，从源头上遏制企业的“内部人控制”现象，提高投资者信心。

我国房地产投资信托公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国目前还有不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱的问题。很多公司股东关联交易严重，个别公司甚至存在挪用信托资金的行为。因此，应加强信托投资公司法人治理和内控制度建设，规范信托投资公司受托行为，为房地产信托创造合格的受托人。这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。

(四)改变双重征税制度

从税源上看，信托投资公司创造的收益和投资者获得的收益都来源于信托财产。而信托财产是由委托人所有，房地产信托机构本来就是一个代人理财的机构，该机构应对按一定比例收取手续费或佣金的那部分业务收入缴纳营业税，其对所经营的信托财产并没有真正意义上的所有权。应考虑通过明确界定纳税主体。确认纳税主体是信托受托人还是信托收益人，改变长期以来双重征税带来的弊端。如果信托所得被分配，受益人应为纳税主体；如果信托所得仍在信托财产内，则信托财产本身纳税。当信托公司只是作为资产受托管理者代客理财时，则不应对信托机构征税，应由受益人缴纳信托收益所得税即可。

(五)提高信托产品流通性

我国房地产信托的问题及对策 第4篇

(一) 房地产信托的一般概念

房地产信托, 即“Real Estate Investment Trust”, 简称REITS。有两层含义, 一是指房地产合法的拥有者或者是契约上的所有人将该处房地产委托给专门的房地产信托投资公司, 由投资公司对该房地产进行资产管理。房地产信托投资公司将管理该房产 (包括转让、买卖、出租) 等获取的收益给予该房地产的委托人或者受益人, 而房产信托公司可以获取该房地产的部分收益, 或者收取管理费用。二是对于房地产资金的信托, 即资金的委托人将自己的资金交付给信任的房地产信托投资公司, 用于投资在房地产的项目上或者房地产的管理上, 房地产信托投资公司对这些资金有利用和管理的权利。资金的收益将由信托投资公司交付给房地产投资资金的委托人或者受益人。

(二) 房地产信托的发展

发展房地产信托, 既可以在房地产的发展上提供资金融通, 又可以拓宽投资者的融资渠道, 改变单一的靠银行贷款的融资方式, 分散金融风险。但从2010年以来, 政府对房地产业的控制越来越紧, 这使众多的房地产商从银行贷款越发的困难。为了缓解巨大的资金压力, 房地产信托成为替代性的融资工具。房地产调控以来, 因为银行信贷收紧, 融资渠道发生了很大的变化, 房地产信托产品深受追捧, 成为房地产开发商的一个重要资金来源, 因此, 信托公司也收益颇丰。

二、我国房地产信托发展中要解决的问题

(一) 房地产信托产品的结构不够完善

目前, 在我国房地产开发商眼中, 信托公司扮演的是贷款发放机构。信托公司所募集的资金大多投资给了地产开发商。信托机构在这个过程中本质上充当了银行的角色。这样就是去了信托公司原有的意义。信托公司通过信托计划从投资者手中募集资金, 然后直接贷款给地产开发项目。甚至于有些地产开发商还将信托计划募集的资金用在开发项目的前期, 或者是作为自己公司的自有资金, 进而在银行贷款中获取高信用。这些方面的用途都为将来的偿还问题埋下了很深的隐患。而国外成熟资本市场上, 房地产信托主要模式为权益型、抵押型及混合型。如美国房地产市场中, 96.1%以上的房地产信托产品采用权益型, 抵押型最低, 仅占1.6%。

(二) 房地产面临到期支付风险

目前, 我国有很多房地产项目出现了到期未能支付的现象。中金公司发布的研究报告指出, 今年预计到期的房地产信托的规模达到2234亿元, 而预计的总还款金额为2500亿元, 其中主要集中在第三季度兑付, 每月平均还款达到360亿元。面对如此高的返款规模, 那些无法到期清算的信托投资项目, 信托公司采取到期延迟支付或者用公司自己资金垫付等方式进行偿还, 也有一些公司采取发行新的房地产信托投资项目将风险向后转移或者替代原有风险。其中, 风险的主要形式有:一是公司的现金资产不稳定, 资金链容易断裂, 这就会给房地产开发公司发行的信托投资计划的资金安全带来影响。二是一些股权类的房地产信托产品, 利用的是将来的预期盈利能力来为现在的房地产开发项目提供资金支持, 这样一来, 一旦人们对将来的房地产业的预期产生悲观的看法, 房地产信托产品的兑付会成为一个很大的问题。在目前的形式下, 一旦房地产开发商出现资金链断裂以及现金流支付风险, 将严重影响信托计划的后期偿还。

(三) 房地产信托行业缺乏专业的管理人才

优质和专业的管理人才是信托投资公司发展的必要条件。由于银行的严格的信贷制度, 有些房地产项目由于自有资金不足以及一些条件未达到银行贷款的标准, 房地产公司常常采用信托的手段进行资金融通。这些方面需要信托方面的高端人才才能实现。然而一旦地产项目启动或者达到了银行贷款的要求, 地产开发商会在银行进行贷款。这样, 信托公司和银行就会处于竞争的局面。但是由于银行的在规模上和人才上的垄断性, 信托公司的胜算很小。这就需要信托公司培养高质量的管理人才, 建立优势的财产管理机构。人才的发展对于信托公司来说是根本的方面, 这也对信托公司未来的发展提供了很好的条件。

(四) 信托业务存在法律上存在漏洞

首先, 受托人职责问题。有些信托公司把一些股权类产品的资产管理权交给其他机构执行, 进行管理职责的转托管。这种行为有悖于《信托法》的有关规定。其次, 金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩理论认为政府管制是有形的手, 规避则是无形的手, 许多形式的政府管制与控制实质上等于隐性税收, 阻碍金融业从事已有的盈利性活动和利用管制外的利润机会, 因此金融机构通过创新来逃避政府管制。房地产信托业也是如此, 通常很多新的项目的出现往往是为了逃避金融机构的监管。

三、我国房地产信托发展中存在问题的解决的对策

针对以上提出的问题, 再结合我国目前的发展状况, 借鉴国外发达的信托市场的先进经验, 为了让我国房地产信托投资得到更好的发展, 我们可以采取以下几个方面的措施, 来发展我们国家的房地产信托业。

(一) 针对房地产信托的二级市场进行完善处理

完善的房地产信托产品的二级市场对房地产信托的发展有着非常重要的作用。相关数据表明一些成熟的信托市场上大部分的信托会在证券交易所上市, 以美国为例, 其中300多个房地产信托有2/3在股票交所上市。而我国的《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的第四条的规定却是说信托公司不得通过公共媒体宣传其信托产品, 例如报纸、电视、网络等。如果违反上述规定, 就按非法集资处理, 造成的资金损失由投资者承担。这样虽然在某些方面规范了信托的公司的经营行为, 其指导思想也值得肯定, 但与此同时, 公众对于房地产信托的认知度却大大降低, 相对于信托产品来说, 银行储蓄以及国债的认知度要高得多, 公众偏好于选择自己熟知的产品而对于信托这种相对陌生的投资形式却很少选择。因此, 我国可以对房地产信托的二级市场上进行调整, 可以借鉴国外发达国家的先进理念, 将房地产信托产品在二级市场上直接上市等方式来增加房地产信托产品的流动性, 进而建立起高效、稳定、透明、健康发展的房地产信托产品二级市场。

(二) 确保房地产市场能够健康发展

目前我国的房地产市场发展迅速, 居民对房地产的需求日益扩大, 出现了供不应求的现象。还有在一些大的城市, 这种现象更为普遍, 虽然在某些方面缓解了房地产业的紧张局面, 但是投资者的回报问题却成为了制约房地产信托发展的关键因素。与此同时, 房地产信托的出现, 也对房地产市场的泡沫化问题和繁荣的假象起到了推波助澜的作用。一旦这些问题出现, 将会很难去解决。因此, 房地产业健康稳定的发展, 对于房地产信托投资基金的扩大来说也是有一个不可或缺的因素。国家的相关机构可以出台更加完善和稳健的房地产政策, 以保持房地产市场的稳健发展。

(三) 培养在房地产信托方面的专业人才

相对于其他领域而言, 房地产信托是个专业型比较强的融资方式, 需要一批综合性和复合型的人才, 其涉及的领域不仅涵盖金融、房地产、证券、信托, 还涉及法律知识, 因此, 建立起一批专业的房地产信托人才对于房地产信托业的发展来说是必不可少的。人才是一个行业得以发展的基础, 没有专业的人才, 这个行业的发展就会失去活力。因此, 信托公司需要引进一大批的专业复合型人才以及先进的管理技术, 着力发展相关联的中间机构, 进而保证和国际上先进的信托计划可以接轨。

(四) 加快房地产信托的立法工作

我们国家需要尽快出台房地产信托投资方面的法规或条例, 建立健全的法律法规体系。从欧美等发达国家的市场来看, 一个国家房地产信托业的繁荣和稳定, 离不开完善的法律法规和相关的体系。在美国, 国家还通过监管部门对信托业实施专门的监管, 针对其资金运用还有收益分配等方面都有严格的控制, 在信托的产品的设计方面也有比较严格的监管和法律约束。完善的法律体系和严格的法律监管为美国房地产信托的发展提供了一个良好的环境, 我们国家也应该学习其完备的法律制度, 进一步完善我们国家对于房地产信托业的立法工作, 建立起一套严格有效的法律体系。

参考文献

[1]孙飞, 孙立.中国房地产信托市场回顾与展望[J].河南金融管理干部学院学报, 2006 (02) :8-11.

房地产信托问题调查 第5篇

(一) 房地产投资信托基金是直接的房地产融资手段

房地产投资基金, 美国称之为房地产信托投资基金, 是指通过发行基金受益凭证募集资金作为基金资产, 而后将基金资产交由专业的基金投资管理机构来进行管理运作, 专门投资于房地产项目和业务, 以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。近年来, 我国房地产业贷款在金融机构贷款中所占比例呈上升趋势, 房地产业融资渠道不畅、融资途径单一的矛盾不断凸显。房地产投资信托基金作为直接的房地产融资手段, 是对以银行为金融中介的间接融资手段的有效补充。

从定义的内容和投资范围来看, 房地产投资信托基金和房地产投资信托并不完全相同, 房地产投资信托基金主要是实物资产投资和房地产经营管理, 其资金退出渠道较为狭窄, 而它的形式及投资范围宽于房地产投资信托, 房地产投资信托由于其信托的特性和特定法规的限制, 其投资形式与范围较为严格。在我国, 目前从法律上来看, 房地产投资信托基金和房地产投资基金应被视作两种不同的概念, 这主要缘于以下两方面原因。第一, 我国《证券法》对“证券”的定义相对狭窄, 使“投资信托”这一概念没有包括在证券法调整的范围内, 而是用了与其较相似的“基金”这一概念, 同时, 投资信托在我国不象基金那样有公开交易的市场。第二, 我国《证券法》和《证券投资基金法》虽不采用投资信托, 但却按照信托契约的模式创造出证券投资基金, 并使其成为证券市场上交易的主要对象。同时, 信托法律下又允许投资信托这一投资形式的存在, 于是便出现了投资基金和投资信托这两个概念。

(二) 海外房地产投资信托基金的发展及经验

房地产投资信托基金最早于1960年产生于美国。二战后, 美国房地产业得到了迅猛的发展。1986以后, 美国又进一步修改了房地产信托投资基金的法律框架和产品结构, 使得美国房地产投资信托基金的结构更加多样化。1992年, 伞形合伙 (UPREIT) 开始出现, 其本身不直接拥有房地产, 而是通过伞形结构中的合伙企业间接拥有房地产。伞型合伙能够在规避资产转让所得税的基础上收购投资物业, 扩大资产规模, 并可以使新建立起来的房地产投资信托基金迅速达到公开上市的规模, 伞型合伙的以上优势, 受到了市场的青睐。1992年创设以来, 伞形合伙在所有新设立的房地产投资信托基金中占了约2/3。

从全球主要市场的对比可以看出, 全球90%的房地产投资信托基金集中在西方多个发达国家或地区, 这说明房地产投资信托基金市场的发展跟经济水平紧密相关。大部分国家对房地产投资信托基金的经营范围和股息分配做了明确规定, 房地产信托投资基金以获取被动收益为主。相比欧美市场, 亚洲房地产信托投资基金出现的时间较晚, 跟美国房地产信托投资基金发展初期一样, 管理模式为外部管理, 对股息分配的要求较高, 对房地产信托投资基金参与房地产开发的管制也相对比较严格。

亚洲房地产信托投资基金与欧美市场的不同还表现在立法机制的不同。美国、加拿大、法国等均从税法角度对房地产信托投资基金进行了界定和监管, 而亚洲主要是从专项法规的角度来监管这个行业的发展, 如新加坡1999年颁布《集合投资计划守则》, 香港2003年颁布《房地产投资信托基金守则》, 日本2000年颁布《投资信托法》, 韩国2001年颁布《房地产投资法》, 马来西亚2002年颁布《地产信托准则》, 台湾2003年颁布《房地产证券条例》等。房地产信托投资基金兼顾房地产的融资需求和投资者的投资需求, 已经成为连接资本市场和房地产市场的纽带。自次贷危机爆发以来, 美国政府调整并加强了针对房地产信托投资基金的风险管控, 对房地产信托投资基金在国内的实践、推广具有一定启示。

二、房地产信托投资基金在我国的探索

住建部鼓励基金或民间资金进入房屋租赁市场, 通过成立专营房屋租赁的机构, 开展房屋租赁专业化、规模化经营。鼓励房地产开发企业对其开发的项目进行长期租赁经营。有关房地产行业的融资以及相关金融创新, 似乎从来没有获得像如今这样的宽松环境。由于央行2009年的房地产信托投资基金试点框架并未赋予其公募属性, 且只能在银行间市场流通, 其带来的融资渠道变化意义不大, 因此, 在市场实践中应者寥寥。我国内地现有的金融监管框架, 并不支持以房地产信托投资基金形式向公众投资者募集资金并返还回报。2014年底, 根据住建部和有关部门的部署和要求, 北京、上海、广州、深圳四个特大型城市, 依据本地实际情况, 分别编制房地产信托投资基金试点方案。房地产信托投资基金实际上是房地产行业解决资金饥渴的重要工具, 但多年以来, 监管层并没有给出空间。本次试点工作来自中央政府的“推动意图”十分明显, 四个城市的试点工作方案编制完成后, 由住建部审定、修改后开始实施。当下, 我国房地产信托投资基金不会针对所有地产商全面铺开, 大型优质房地产公司才能获得商业地产房地产信托投资基金发行资质, 缓解他们对商业银行贷款的依赖度, 降低负债率, 增加现金流。房地产开发企业长期面临的融资难问题, 将看到“彻底改观”的希望。房地产企业热盼已久的融资工具房地产信托投资基金, 在经历诸多监管层面的反复与转折之后, 终于有望取得阶段性的突破。

在国内引入房地产信托投资基金, 有利于完善中国房地产融资架构、分散与降低系统性风险, 提高金融安全性。从总体上看, 当前国内房地产信托投资基金仍然处于试点、试验阶段, 相关研究主要集中在发达国家房地产信托投资基金介绍、国内房地产信托投资基金产品设计和发行思路等方面, 关于房地产信托投资基金风险管控方面的研究比较少, 而这正是自2008年次贷危机以来发达国家在房地产信托投资基金变化最大的地方, 亦是房地产信托投资基金在国内实践过程中面临的关键问题。

三、我国房地产信托投资基金发展面临的问题

(一) 我国商业资产没有很清晰的证券化路径

商业地产证券化比较好的方式是房地产投资信托, 它是一种投资工具, 对持有人和发行人都是有好处的。从持有人角度来说, 一般投资者要投资商业地产, 进入门槛很高但房地产信托投资基金把资产切成小份, 普通投资人就有了机会。我国商业资产没有很清晰的证券化路径, 主要的模式还是一些以股票上市为主, 这种上市和单纯把商业资产上市是不同的。

传统产权式商铺运作模式, 是我国商业地产发展过程中, 解决长期经营和短期资金开发变现的一种企业融资行为, 起到了一定积极作用, 但也暴露出明显的结构性缺陷。主要反映在, 一些开发商实力不足, 将商铺分割销售后, 使很多商业地产项目在投入经营后快速暴露经营管理跟不上的问题, 也有的甚至难以为继。在法律层面, 传统产权式商铺大多以售后包租等形式发售商品房, 存在的主要问题是, 开发商以未竣工商品房变相融资, 将商品房屋为担保取得银行贷款, 同时在经营管理上不能保证项目进程后, 按合同要求兑现回购或支付回报承诺。

(二) 没有让房地产信托投资基金成为一种大众投资理财工具

当宏观经济下行、房地产行业处于衰退期时, 商业地产表现疲软以及大量住房贷款等违约会使得房地产信托投资基金的收入现金流锐减, 造成房地产信托投资基金分配给投资者的红利减少, 甚至会导致房地产信托投资基金破产。因此, 房地产信托投资基金投资者需要额外关注宏观经济及房地产行业的风险。房地产信托投资基金是以债券化的投资形式, 将资产证券化权益化, 设立投资基金权益凭证, 物业发展商通过让度产权从而获得发展资金。投资者通过购买房地产信托投资基金股票或权益凭证, 成为该房地产信托投资基金物业组合的共同持有人。房地产信托投资基金不仅是投资大型优质商业物业, 还包括投资知名连锁品牌商家和专业管理团队的高效运营带来的长期稳定的租金收益, 这些都大大降低了投资人的风险。发展房地产信托投资基金投资, 有利于大型商业物业投融资机制的全面创新, 实现商业物业资产社会化管理专业化。

房地产信托投资基金不同于一般的信托产品, 一般信托产品是高端金融产品, 其募集对象是特定少数投资者, 一般是机构投资者。而房地产信托投资基金就是一种集合投资基金, 募集对象是特定多数投资者, 是一种大众投资理财工具。房地产信托投资基金也不同于传统产权式商铺的分割发售, 购买传统产权式商铺, 动辄几十万、上百万, 只有一些专门的购铺团才能涉足。作为一般家庭无法涉足大型商业物业的投资。中小商铺投资者呼吁“门槛”更低、投资收益更有保障的投资工具。

四、加强制度设计, 重视房地产信托投资基金风险管控

当前, 房地产信托投资基金在国内实践、推广过程中实际上面临风险、利润以及流动性三大障碍, 其中, 风险管控是影响房地产信托投资基金发展的关键问题。通过美国房地产信托投资基金风险管控策略的分析研究, 同时考虑到当前房地产信托投资基金在我国试点进展以及市场需求, 一方面, 应继续加强制度设计、加快房地产市场金融产品创新, 大力推进房地产信托投资基金发展, 解决目前房地产开发企业的融资渠道单一的问题, 有效化解房地产市场融资风险。另一方面, 要高度重视房地产信托投资基金风险管控, 制定合理的财务杠杆策略, 特别是抵押信托投资住房抵押贷款或抵押贷款证券化类房地产信托投资基金, 严格恪守净资本和杠杆率的要求, 遵循风险由低到高、结构由简单到复杂的原则稳步进行产品创新同时, 加强银监会、证监会等金融监管机构对房地产信托投资基金高风险投资需求领域的风险监控, 建立严格的房地产信托投资基金信用评级和信息披露制度, 加强一级市场交易中的投机风险管控, 确保房地产信托投资基金二级市场发展建立在稳固的基础上。在这其中, 实际上主要面临的是如何管控风险、如何保证利润以及如何确保资产流动性三大障碍。风险管控日益成为房地产信托投资基金在国内实践、推广过程中面临的关键问题。未来我国房地产信托投资基金产品设计和制度安排, 应在重点加强风险管控方面进行有效探索, 力求简化产品链条, 提高产品透明度。

我国房地产业正呈现出日益迅猛的发展态势, 然而在当前国有商业银行提高房地产开发贷款门槛的形势下, 众多房地产开发企业面临自有资金不足的问题愈加严重。因此, 解决融资渠道单一的问题, 引进海外的房地产投资信托基金模式, 为房地产开发企业解决融资问题, 降低银行金融风险, 成为拓展国内信托投资公司业务空间的良好渠道。

参考文献

[1]李乐.京沪穗深四城市制定房地产信托投资基金试点方案.中国经营报, 2014-11-8.

[2]韩立达.城市房地产预警系统理论与实证分析[M].西南财经大学出版社, 2007.

[3]邓启峰.新加坡房地产信托投资基金 (房地产信托) 的发展与借鉴[J].中国房地产金融, 2008 (2) .

[4]薛怀宇, 杜晓军, 张涛金.境外房地产投资信托 (房地产信托投资基金) 发展对我国的启示[J].金融理论与实践, 2009.

房地产信托问题调查 第6篇

房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trusts, REITs) , 即房地产投资信托, 是一种采取公司或者信托 (契约) 基金的组织形式, 以发行收益凭证 (股票或收益凭证) 的方式将多个投资者的资金集中起来, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理, 收购持有房地产 (一般为收益性房地产) 或者为房地产进行融资, 通过多元化的投资选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资, 并将投资综合收益按比例分配给投资者, 共同分享房地产投资收益的一种信托方式。REITs在香港被译为“房地产基金”, 在台湾译成“不动产投资信托”, 而中国大陆一般译为“房地产投资信托基金”。房地产投资信托基金在西方国家的称谓也不尽相同, 在美国等大多数国家直接称为REITs, 但在英国和亚洲一些国家称为房地产投资基金 (Property Investment Fund, PIF) 。

作为一种投融资工具, REITs具有多元化组合投资分散风险、专业化经营管理、快速汇集资金、可随时买卖赎回, 流动性强的特点, 在多数国家还有专项法律规定的税收优惠。由于参与主体多元化, 其法律关系也相对复杂。

2 我国房地产投资基金发展面临的问题

第一, 理论体系不够完善。

REITs是通过在证券市场公开发行收益凭证募集资金作为投资资金来源的, 该收益凭证是要按股票交易法则可以在证券市场公开交易和流通的, 这就需要给该凭证一个交易价格。相对于证券产品价格定价理论, REITs的定价要复杂得多, 传统的资产评估方法显然是不能满足REITs资产定价的需要。尽管国外有相关定价理论可以借鉴, 但国外成熟市场和国内非成熟市场的差别将使得直接套用国外的定价方法会产生“橘生于淮北则为枳”的后果。

第二, 运行管理中的道德风险。

房地产投资基金在组织体系上, 由基金持有人、基金组织人、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成一个有机的组织系统, 运用资产托管机制来制约信托资产运作的关系, 构成了投资基金信托关系中的一个基本特点。在投资者认购REITs之后, 以信托方式将资金交由REITs管理人进行运作, 这就形成了一种委托代理关系。在这种关系下, 由于投资者和经理人并不具有相同的利益, 而且投资者无法时刻观察经理人的投资行为, 因而经理人可能从事与投资者利益相冲突的投资行为, 便产生了其中的道德风险。

第三, 法律法规不完善。

缺乏相关法律的保障是发展我国房地产投资基金最明显的障碍之一。《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后, 变成了《证券投资基金法》, 此外私募基金合法化的问题, 给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题, 这些都需要法律和法规的配套支持。

第四, 缺乏专业的复合型人才。

发展REITs需要一批既精通房地产又熟悉金融的复合型人才。REITs的运作需要对房地产市场具有战略眼光, 能够寻找到合适的房地产项目, 并进行项目运作来保证项目未来稳定的收益。同时, REITs的运作人还需要具备基金、投资银行以及财务等专业理论知识和实践经验。只有将房地产和金融两者结合起来, 才能较好地运作REITs, 保证REITs的收益率和长期增长率。而目前我国这方面的复合型专业人才比较匮乏, 一般只是精通房地产或者金融一个领域, 这使得我国发展REITs的人才支持不足。

第五, 信用体系建设不完善。

我国目前没有建立全面的征信体系, 信用环境较差。REITs本身包含多种风险, 包括政策风险、房地产项目经营风险、信息不对称风险等。这些风险都会影响REITs的收益以及投资者利益, 甚至影响房地产市场和金融市场的稳定。而目前我国风险防范机制不健全, 表现为:风险预警机制较差, 没有完整的风险评估体系与警戒模型;与风险相关的信息披露机制不健全, 对未来可能风险的披露工作也没有完全展开;作为风险监控人的独立董事制度不完善, 即使设立了独立董事, 但是其作用也没有较好地发挥, 基本上形同虚设。

3 针对我国发展房地产投资基金的对策建议

第一, 加大立法力度, 为REITs的发展提供良好的法制环境。

建议设立REITs专项法律, 调整《公司法》、《信托法》及《证券法》, 制定专门针对投资基金发展的《产业投资基金法》、《投资公司法》、《投资顾问法》等法规, 细定信托业务操作过程中一整套详细规则, 如投资方向的限制、投资比例的限制、投资资格的审定、投资比例的确认等, 也可以先制定具体实施细则, 在进行REITs试点之后, 根据实践经验修改细则, 然后将其纳入法律体系, 从而规范REITs的发展, 也为广大投资者提供有效的法律保护环境。

第二, 建立良好的金融市场环境, 为REITs提供良好的发展平台。

房地产投资基金本质上是一种投融资金融工具, 因此金融市场的发展程度是REITs发展的重要限制因素之一。我国金融市场尚不完善, 其中房地产金融市场存在结构性失衡, 房地产金融创新还处在一个较低的水平, 这也是导致我国房地产开发融资渠道单一的一个重要原因, 因此, 大力发展我国的基金市场, 加强金融创新, 对于我国REITs的发展大有裨益。

第三, 建立相关的教育体系, 培养合格的专业人才。

通过在各大高校建立房地产专业等学习相关知识的基础教育, 以及在房地产领域的实践教育, 培养既有房地产专业知识和经验, 又有经济与金融学的分析和研究能力, 同时还具备大量的房地产和金融法律知识, 熟悉房地产领域的市场调研、规划设计、建筑施工、营销策划和物业管理等各方面知识的专业人才。同时, 也需要加大对专业的律师、理财师、会计师、资产评估师以及审计师的培养。

第四, 加强外部监管。

有效的金融监管可以促进金融安全与稳定, 更好地保护投资者的利益。我国发展REITs需要加强外部监管。可借鉴证券投资基金业监管的经验, 采取以“政府严格管理模式”为主的监管模式, 加强对信托机构的监管、对信托人员的监管、对信托业务的监管, 使REITs的操作更加透明, 信息披露更加及时, 从而为房地产基金市场提供一个良好的发展环境。首先, 完善外部监管机制。对于信托机构的监管, 应该由以市场准入为核心的监管转变为以机制为核心的监管, 将内部控制和治理结构的完善作为监管重点;对信托人员, 要加强行业从业资格的管理以及高级管理人员的资格管理。其次, 增强行业自律机制。包括个体自律以及行业自律。即要求每家信托投资公司加强自身管理以及行业间各家公司之间加强沟通与监督。最后, 引入委托人和受益人监督机制。委托人、受益人有权向信托投资公司了解信托财产的运营与管理状况, 并要求公司做出说明。信托公司若违反信托目的运作信托财产, 则委托人有权解除信托合同。

摘要：基于当前我国房地产融资体系中值得关注的问题和挑战, 本文试图分析房地产投资基金在中国发展中可能存在的问题, 并据此提出若干对策建议。

关键词：房地产投资信托基金,房地产融资,发展对策

参考文献