房地产企业在建设工程施工合同管理中的主要风险与防范

房地产企业在建设工程施工合同管理中的主要风险与防范（精选8篇）

房地产企业在建设工程施工合同管理中的主要风险与防范 第1篇

房地产企业在建设工程施工合同管理中的主要风险与防范

文洪雨泉 党珉

风险防范一：重视工程承包范围条款

《建设工程施工合同》协议书关于工程承包范围的内容属于约定性条款，由承发包双方依据招标文件确定的范围填写。工程承包范围条款是解决合同争议的重要证据，也是合同价款结算、工程变更索赔、确定工程维修、担保范围的重要依据，明确承包范围是合同履行的重要前提。建设工程一旦发生诉讼，通常诉讼周期较长，必然需要耗费很大的人力财力，最终导致工程建设无法顺利进行而致使当事人权益受损，因此房地产企业作为发包人对工程承包范围条款的内容应当给予重视。如上述案例中因发包人在签订合同时，没有准确约定承包范围，以至于在出现纠纷时，不能依据该条款进行有效的证明，为此可能承担不利的合同风险。

为避免类似纠纷发生，笔者建议房地产企业作为发包人在填写该条款内容时应当注意明确工程承包范围，不要笼统地填写为诸如“本工程项目范围内的工程内容”等含糊不清的内容。同时如果建设单位在工程总体发包时要将部分工程另行发包的，建议将不属于工程承包范围的内容在该条款中亦予以明确，以免发生争议。

风险防范二：注意垫资条款的效力及垫资利息的约定

垫资是在建筑工程施工中，发包人暂不支付预付款、进度款或结算款，由承包人以自有资金先行施工，待施工进展到某一阶段或全部竣工后再由发包人支付工程款的行为。近年来建筑市场中，垫资已成为建设单位对外发包和承包单位承接工程常规竞争手段。垫资施工是民间经济组织间的一种特殊融资方式，为了规范建筑市场运行秩序，1996年建设部等有关部门发出的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》，严格禁止施工企业在施工过程中为发包人进行垫资。根据这个通知，建设工程中的垫资行为一直是被严格禁止的，而关于承发包双方在施工合同中关于垫资施工的约定属于有效还是无效，在此前的实务中一直存在较大争议，但法院对于垫资施工的建设工程施工合同纠纷案件，多按照该通知作无效认定。直至2005年1月1日，最高人民法院颁布实施的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条：“当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。”此规定方将垫资施工转化为一种合法的行为，以法律的形式对垫资行为做出了较为具体的规定，不再做无效认定。另外，根据前述法律规定，房地产企业在与承包人对垫资施工条款进行约定时，可以在合同中对承包人垫付的工程款是否支付利息及利息如何计算直接作出明确的约定。

风险防范三：注意明确监理人员的职责和权限

建设工程活动涉及了发包人、承包人、设计人员、监理人员等诸多参与生产管理的工程技术人员和管理人员，在这个过程中，往往因相关人员职责和权限不明确或监管不严而给作为发包人的房地产企业造成不必要的纠纷。因此发包人在施工合同中对监理人员在工程建设中相关工期顺延、工程造价变更、工程量增减、工程款确认与结算等重要事项职责及权限进行明确约定则尤为重要。那么，房地产企业在发包工程时如何通过建设工程施工合同管理使监理人员依法依约进行监理，从而维护建设单位的合法权益？

结合实践笔者建议，房地产企业在与承包人签订施工合同时，首先应注意认真研究施工合同对诸如用条款及专用条款约定，明确列出各方派出的管理人员名单，明确各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等约定清楚，防止无权人员随意签字。其次，尤为注意在施工合同“专用条款”第二条“双方一般权利和义务”中“总监理工程师应先取得发包人专门批准的职权”一栏内，对诸如涉及工期顺延、工程造价变更、工程量增减、工程款确认与结算、工程质量审核等重要事项对监理人员作出如：“总监理工程师应先取得发包人专门批准的职权：应按照发包人审批的监理大纲、监理实施细则的内容执行。其中，涉及工期顺延、造价增减、工程量增减等签证事项，必须由发包人书面批准。”等类似内容的明确规定。再次，在与监理单位签订的监理合同中对上述事项涉及监理人员的职责及权限亦作出明确的约定。

风险防范四：依法发包，避免陷入连带侵权责任赔偿的漩涡

实践中，发包人往往出于种种目的，将工程发包给没有资质的承包人，而建筑工程又是伤亡事故多发的行业，一旦将工程发包给没有资质的承包人，则必将给房地产企业带来巨大的风险隐患。根据《中华人民共和国建筑法》第二十二条规定：“建筑工程实行招标发包的，发包单位应当将建筑工程发包给依法中标的承包单位。建筑工程实行直接发包的，发包单位应当将建筑工程发包给具有相应资质条件的承包单位。”我国严格禁止发包单位将工程发包给没有资质的单位承建，建设单位应当将建设工程依法发包给具有相应承包资质条件的承包单位。同时根据《中华人民共和国安全生产法》第八十六条：“生产经营单位将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人的，责令限期改正，没收违法所得……导致发生生产安全事故给他人造成损害的，与承包方、承租方承担连带赔偿责任。”及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。”之规定，如果发包单位将工程发包给没有相应资质的承包单位，一旦承包单位的施工人员在施工过程中发生伤亡事故的，发包人即应当承担连带赔偿责任。

在建设工程施工过程中，侵权事故的人员范围并不仅限于承包单位的施工人员，实践中，因建设工程活动致使第三人伤亡的侵权事故也经常发生。由此发生的与施工有关的其他侵权损害责任，由于发包单位将工程发包给没有资质的承包单位，因其未尽选任义务已经违反了法定义务，存在过错，也应当承担连带损害赔偿责任。因此，建设工程依法发包是房地产企业有效降低风险的关键和保障，房地产企业应当坚持按法律、法规规定的程序办理发包手续，严格要求承包单位建立健全建筑工程质量、安全体系，规范施工，方能有效避免承担连带赔偿责任的风险。

房地产企业在建设工程施工合同管理中的主要风险与防范 第2篇

建设工程施工合同签订与履行中的风险可分为以下三大种类：一是自然风险；二是社会风险；三是人为风险。对建设施工合同签订及履行过程中可能面对的风险，本文试做如下分析，供有关部门参考。

一、建设工程施工合同概述

１、建设工程施工合同的概念

建设工程施工合同，是指发包人(建设单位、业主或总包单位)与承包人(施工单位)之间为完成商定的建设工程项目，确定双方权利和义务的协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百六十九条的规定，建设工程合同包括工程勘察合同、工程设计合同、工程施工合同。因此，工程施工合同是建设工程合同的一种。

２、建设工程施工合同的特点

建设工程施工合同的内容具有多样性和复杂性，其主体复杂，项目亦复杂。这就要求合同条款必须具体、明确、完整。但基本内容、实质内容仅三大块：一是工期，二是质量，三是价款。

ＧＦ—1999¬—0201合同示范文本具有合法、公正、严密、可操作等优点。

合同示范文本在形式上分为四大部分。其中第一部分为《协议书》，对标的工程的概况、范围、工期、质量、价款、双方承诺等最基本的方面作出约定。第二部分为《通用条款》，是根据法律、行政法规及建设工程施工的需要订立的、通用于建设工程施工的条款。第三部分为《专用条款》，是发包人与承包人双方根据法律、法规的规定，结合具体工程实际，经协商达成一致意见的条款，是对通用条款的具体化、补充或修改。第四部分是三个附件，包括《承包人承揽工程项目一览表》、《发包人供应材料设备一览表》和《工程质量保修书》，是双方对这三个单项内容的特别约定，也是整个施工合同的组成部分。

3、签订好、履行好建设工程施工合同的重要意义

建设工程施工合同是建设工程的主要合同，是工程建设质量控制、进度控制、投资控制的主要依据。在市场经济条件下，建设市场主体之间相互的权利义务关系主要是通过合同确立的，因此，签订好、履行好建设工程施工合同并加强对施工合同的管理，具有十分重要的意义。

二、建设工程施工合同签订中的法律风险及其防范

（一）合同无效的法律风险及其防范

１、常见施工合同无效的五种情形 ：①承包人无资质或超越资质等级；②无资质的实际施工人挂靠；③必须招标项目未招标或中标无效；④承包人非法转包；⑤违法分包。

２、合同无效的法律后果：①验收合格的，参照合同约定支付价款，但要分担损失；收缴非法所得；得不到对方“违约金”。②验收不合格的，修复；仍不合格的，承包方得不到价款。（②看上去对发包方有利，但实际操作上承包方收不到钱，往往闹事解决，对工程产生极不利的社会影响。）

３、无效施工合同的防范措施：

①对承包方主体资格的审查；

②审查其是否必须依法投标；

③审查工程项目是否在承包方的资质范围之内；

④不得转包；

⑤工程分包须经发包方书面同意，且应分包给有相应资质的施工单位。

（二）阴阳合同风险及其防范

１、概念：为规避政策法律的规定或由于其他原因，施工企业在中标后与建设单位私下签订不同于中标合同的协议。这时就出现了两个合同，其中经中标并备案的合同，称为阳合同，私下签订的合同，称为阴合同。

２、相关司法解释：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同适用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据”。

３、防范：对发包方而言，备案的合同（阳合同），可能在条款上更照顾承包方，因此才私下签订阴合同来维护自己的利益需求。在实践中，应尽量不签阴阳合同，若非要签阴阳合同，阳合同条款应尽量模糊，并加入“本合同不足之处双方另行协商，并签署补充协议，协议效力与本合同一致”条款。

（三）合同内容约定不清导致的风险及其防范

１、常见约定不明的情况：①承包方故意设置有歧义或语句模糊的条款弱化自身义务；②霸王条款；③ 维权条款。

２、防范：签订合同填写专用条款时，一定要做到：用词准确；条理清晰；双方权利义务明确；违约责任可操作；不设定霸王条款。

（四）约定合同价款及调整的风险及其防范

１、示范文本列出的确定合同价款的三种方式：①固定价格合同；②可调价格合同；③成本加酬金合同。各自的风险大小。

２、防范：①固定价格的约定应注意：一定要约定风险范围；明确超出风险范围外的价款计价方法；总价包干合同，要明确施工范围和工程量增减部分的计价方法。②可调价格的约定，要在专用条款内约定合同价款的调整方法。③成本加酬金价格的约定，要在专用条款内明确约定成本的构成和酬金的计算方法。

（五）签订合同失误有可能造成的其他风险及其防范

如：工期，质量，现场管理，验收，结算。

防范的方法主要是围绕工期、质量、价款这三个核心内容，根据工程的实际情况，就合同条款做出正确约定，除了要熟悉通用条款的内容外，要特别注意在专用条款中作出有利于自己并可操作的约定。

三、建设工程施工合同履行中的法律风险及其防范

（一）因承包单位违约给己方带来的风险及其防范

1、全面、适当地履行合同

2、当不能履行部分合同条款时及时与承包单位协商变更合同内容

3、控制支付工程款进度

4、适当追究违约责任（注意诉讼时效）

（二）工程变更及意外事件带来的风险及其防范

工程变更往往导致结算争议，为防范争议合同条款应对工程变更的情况作出充分的考虑，并设定相应的结算条款及现场签证制度。

（三）工程验收带来的风险及其防范

《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的解释》第14条规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

作为发包方我们需要贯彻先验收后使用的原则，及时验收，对质量问题明确提出并要求承包方限时整改。

(四)工程签证及其在施工合同履行中的重要意义

１、工程签证的概念：工程承发包双方的法定代表人及其授权代表等在施工过程及结算过程中，对确认工程量、增加合同价款、支付各种费用、顺延竣工日期、承担违约责任、赔偿损失等内容所达成一致意见的补充协议。

２、工程签证的法律特征：①双方法律行为，具有补充协议的性质；②工程签证的法律后果是基于双方意思表示的内容而发生的。如顺延工期、增加费用、承担违约责任、赔偿损失等。③签证所涉及的利益已经确定或者在履行后确定，可直接或者与签证对应的履行资料一起作为确定工程价款的依据。

３、工程签证的构成要件：①签证主体必须是施工单位与建设单位双方，只有一方签字不是签证；②双方必须对行使签证权力的人员进行授权，缺乏授权的人员签署不能发生签证的效力；③签证的内容必须涉及工期、质量或费用的变化；④双方必须协商一致，通常表述为双方一致同意、发包人同意、发包人批准等。如果发包人签署意见为“情况属实”，则只能作为索赔的证据材料，而非真正意义上的签证。

四、工程验收及工程款结算支付阶段的法律风险及其防范

1、工程质量验收问题

工程严格按照合同约定质量验收，验收无论是否合格均要留存书面的验收资料，质量验收结果需经有关方签字确认方有效力。对于验收质量不符合要求的发包人须发书面的通知给承包人并具体说明情况，规避逾期验收责任。

2、工程结算的依据

（1）经审核定案的施工图预算文件；（2）编制施工图预算所使用的定额、单位估价表、材料预算价格、日工资标准及施工机械班单价等基础资料；（3）中标合同、招标文件等资料；（4）国家有关部门的调价文件；（5）国家规定的施工验收规范以及质量评定标准。

3、工程结算的方式

房地产企业在建设工程施工合同管理中的主要风险与防范 第3篇

施工总承包管理模式 (MC模式) 是一种国际上最早出现, 也是目前我国铁路工程项目广泛采用的建设项目管理模式之一;该管理模式的特点是由业主、设计单位、施工总承包商和监理单位等法人实体共同完成工程建设任务;业主基于设计单位施工图组织施工招标, 将全部施工任务发包给一个施工单位或由多个施工单位组成的施工联合体或施工合作体, 并签订施工总价承包合同;施工总承包单位主要依靠自己的力量完成施工任务, 经发包人同意, 施工总承包单位可以根据需要将施工任务的一部分分包给其他符合资质的分包人;业主与监理单位签订委托监理合同, 在工程施工过程中, 监理工程师严格监督施工总包商履行合同。铁路工程施工总承包一般适用于工期较短、施工条件较稳定、技术不太复杂且签订合同时项目已达到施工图设计深度的项目。

2 铁路工程施工总价承包合同及其特点

2.1 铁路工程施工总价承包合同

铁路工程施工总承包一般采用总价承包方式, 承包商在完成合同约定的承包范围和工程内容的前提下, 发包人支付给承包商固定的合同金额, 在合同约定风险范围内不在进行任何调整, 风险范围以外的合同价款调整方法, 在专用条款内约定;施工总价承包合同对于业主而言承担的风险较低, 其在合同专用条款中的约束条件, 极大的限制了承包商的利益, 加大了承包商的合同风险。

2.2 铁路工程施工总价承包合同的特点

目前铁路工程施工总价承包合同一般采用《铁路建设项目施工总价承包示范文本》, 其合同条件的约定具有一下几个特点: (1) 合同总价的相对稳定。铁路工程施工总价承包合同总价是以招标图纸及其规定、相关规范和定额体系、铁路概预算编制办法为基础, 以业主提供的工程量清单为报价依据确定的, 除工程发生重大设计变更外, 合同实施过程中不因环境的变化和局部工程量的增减而调整。 (2) 采用总价承包和工程量清单相结合的计价方式。业主与承包商签订的总价承包合同中, 工程量清单计价表是主要合同内容之一, 合同实施过程中采用工程量清单计价方式, 合同履行完毕, 只要业主不改变合同约定的施工范围和工程内容, 合同约定的总价一般就是承发包方最终结算的价款。 (3) 合同中明示了承包商承担的风险。铁路工程施工总价承包合同中, 约定了承包人承担的风险范围, 并以总承包风险费的方式体现。总承包风险费条款是铁路工程施工总价承包合同的关键条款之一, 其约定的所有风险导致的费用增减都包括在总承包风险费内, 总承包风险费承担的范围越广, 承包商潜在的合同风险就越大。 (4) 约定了合同总价可调整条件, 降低承包商索赔的机率。铁路工程施工总价承包合同约定了合同调整的条件和调整方式, 一般在合同专用条款中约定"发生重大设计变更、非承包人原因的I类设计变更、合同约定风险范围外的工程量的变化、国家及铁道部政策调整"等因素导致的费用的增减可以按约定的调整方式调整合同总价, 对于业主而言更容易控制工程投资, 对于承包商而言则减少了索赔的机率。

3 铁路工程施工总承包合同潜在的主要风险因素

施工总承包合同是约束业主和总承包商责任、权利和义务的法律文书, 合同的签订、履行、变更、争议调解、索赔解决、违约处理等将直接影响工程项目各项目标的实现。由于铁路建设项目具有投资规模大、建设周期长、受自然环境和征地拆迁影响大的特点, 对于施工企业来讲, 其潜在的主要风险因素主要包括以下几个方面:

3.1 法律法规变化风险

铁路建设项目由于项目地域跨度较大, 设计阶段周期较长, 其设计阶段与合同履行阶段各项法律、法规一般易出现不吻合的情况, 尤其是计价体系相关法律、法规的变化, 而合同中对此引起的费用的变化一般不会给予明示, 此类风险发生的机率较大。

3.2 技术标准变化与计价体系匹配性风险

由于铁路技术水平近年来发展较快, 尤其是客专项目, 而计价体系由于其相对稳定性, 与技术标准的变化发展不同步, 造成由于标准变化引起的费用的变化在合同中为充分体现。

3.3 设计深度变化的风险

铁路工程项目招标多数在初步设计阶段, 其设计深度与施工图实际往往存在的差异很大, 尤其是地质条件变化等因素, 造成此类因素造成的工程费用增加得不到调整。

3.4 价格因素变化风险

铁路工程建设项目工料机单价一般以编制期为基础计列, 但其计入概算的价格与市场价格差异较大;材料费和燃油料费虽然通过铁道部公布的信息价格进行了调整, 但调整幅度与市场变化幅度仍存在一定差异;同时由于施工期工费和地方材料价格变化一般不予调整, 致使承包商的直接费收入与支出存在不平衡。

3.5 工程量变化风险

铁路工程项目涉及到新建或既有线改造项目的路、桥、隧、房建、轨道以及给排水、"四电"等专业, 技术复杂程度较其他建设项目较高, 施工过程中工程数量的变化是一种必然;同时由于设计深度的影响, 工程量较清单数量也会发生一定变化。

3.6 合同约定计价方式的审计风险

工程量清单是合同实施过程中的工程结算的重要依据, 但合同履行过程中往往存在已完工程数量与清单数量的不一致性, 结算工程数量必须在清单数量范围内计价, 造成大于清单数量的得不到及时结算, 小于清单数量的审计认为是套取国家资金不能得到工程款, 存在一定的审计风险。

4 铁路工程施工总承包合同潜在风险防范对策

通过以上对铁路工程总承包合同潜在的主要风险分析, 如何最大限度的防范和规避风险, 是施工企业必须强化的合同管理工作之一。

4.1 加强标前合同风险分析和预测

承包商认真研读招标文件, 组织现场勘查, 根据类似工程的施工经验, 分析其潜在风险点及风险因素, 通过质疑、澄清、报价策略等方式, 在招投标阶段降低合同风险。

4.2 强化合同谈判, 合理规避合同风险

合同谈判是规避合同风险的有效途径之一, 尤其是对于复杂工程项目或设计深度相对不到位的项目, 通过合同谈判, 以合同条款约定承包商承担风险的变化内容、承包商的责权利的统一和标准变化调整等方式合理规避合同履行过程中可能发生的风险。

4.3 加强合同过程风险管理

总承包工程合同履行过程中的风险管理, 是风险防范和规避的关键阶段。首先要提高风险管理意识, 建立健全企业内部风险防范和控制有效管理机制, 根据大部分风险的可预测性和可管理性, 超前分析, 认真识别, 可靠评估, 科学、慎重地进行风险管理规划、决策、控制和监督;其次是提高法律管理意识, 认真分析和理解合同, 及时即时的办理变更索赔, 依法抵御合同和政策风险;三是建立健全企业风险管理体系, 采取技术手段有效分解、转移、回避、分散和减轻风险;四是优化施工组织和施工方案, 以成本的有效降低抵御不可规避经济风险的冲击;五是强化全员全过程合同管理, 提高项目参与人员的综合素质和能力, 做好项目实施过程中第一手资料的搜集、整理和签认, 提高项目经济效益。

5 结语

施工总承包工程合同风险防范和规避是一项系统工程, 由于风险的多样性和变化性, 风险识别、防范和规避方式也存在方法的多样性, 全面认识施工总承包工程项目的风险特点, 有利于提高抵御合同风险的能力。

参考文献

[1]孙继德.项目总承包模式[J].土木工程学, 2003, 36 (9) :51-54.

房地产企业在建设工程施工合同管理中的主要风险与防范 第4篇

关键词：分包；合同；风险；防范措施

随着我国经济体制改革的逐步深入， 水利施工市场逐步走向规范与完善，国家逐渐出台了《合同法》、《招投标法》、《建筑法》等以合同为主要内容的法律。合同成为联系各合同主体的纽带，任何一方违反合同，必然要受法律的制裁。目前水利施工市场竞争激烈，施工企业利润减少，合同的风险加大。只有重视合同，重视合同管理，才能有效的降低工程风险，增加企业利润。

下面就以施工企业为例，浅析工程分包合同管理的风险及防范措施。

一、施工企业合同管理的现状

就目前国内施工企业合同管理的现状而言，主要存在以下几点问题：

1、施工企业对合同管理工作重视不够，分包合同签订不符合相关规定和程序。合同签订前没有审查对方当事人是否取得相应的建筑施工资质证书，是否由法律部门进行审核把关，是否按规定进行了评审，甚至有的施工企业还存在先干活后签合同的情况。

2、合同管理流于形式。通常情况下，施工企业对合同签订阶段的工作比较重视，但是对分包合同的执行情况如分包项目进展是否顺利，是否满足合同约定的进度要求，结算、支付情况是否正常，合同约定的质量、安全管理是否满足要求等缺乏有效的监督管理措施。

3、合同管理机制不健全。部分施工企业合同管理机构不健全，管理制度不完善，没有单独的计划合同部门，有时整个项目只有一名负责办理结算的经营人员，无法履行合同管理的相关职能。合同管理是一项系统性、全方位、全过程、全员性的工作。项目部要成立以项目经理牵头，以总经济师和各部门负责人组成的合同管理组织机构，同时，做好合同管理人员的引进、培养、任用工作，切实加强合同管理人才队伍建设。

二、合同管理中应注重防范的风险

常见的施工合同风险因素主要存在于经济方面、工程方面和管理方面：

1、经济方面的风险：资金供应，即项目的资金支付能力情况；要素市场价格的波动；工程量清单存在失误等。

2、工程方面的风险：技术规范是否合理，技术说明是否明确；分包方提供材料设备的供应不及时或发生质量问题导致工程延误，施工准备和施工组织是否存在不足。

3、管理方面的风险：双方签定的合同条款不完善，文字不细致严密，存在漏洞；项目管理不到位，前期项目部管理人员是否到位，对合同条款是否心中有数。

近年来，在建筑施工行业发生多起因合同管理不规范而引发一系列的问题，轻则使企业面临经济纠纷、拖延施工进度；重则发生重大质量安全事故、造成重大经济损失和恶劣的社会影响。施工企业必须规范合同管理，提高企业的履约能力和抗风险能力。

三、合同风险的防范措施

施工合同中的问题和风险总是存在的。项目的工程技术人员和合同管理人员在合同实施时，首先要发现合同中的风险，然后是根据工程实际情况进行分析，并采取行之有效的措施，尽可能控制风险、避免风险发生，降低风险损失。主要措施有：

1、建立健全合同管理制度。充分了解《合同法》及相关法律、法规。企业在对外签订合同过程中一旦违反了法律、法规的强制性规定，就会导致合同的无效，造成巨大的损失。企业应制订完善的《合同管理制度》等配套制度，使企业合同管理的各个环节规范化、程序化。

2、在签约前应充分了解、调查并评估对方当事人资信状况。对引进新的分包方，必须要求对方当事人提供相应的资质等级证书。对标的额巨大的合同，项目部应组织对分包方进行实地考察，做好考察评价记录。在经过充分了解后，再根据专业工程性质，进行公开招标，选择专业资质强、市场信誉好的施工单位签订施工合同。

3、使用合同规范文本，明确约定合同条款。签订合同时应当尽可能使用国家推行的合同示范文本，以保证合同条款的完备。同时，合同管理部门应认真填写合同中所列明的每个条款，尤其应当明确约定标的物及其数量条款、质量和包装条款、付款方式和时间条款、交货方式和时间条款、违约责任等条款，注意用词严谨，避免语意模糊。

4、做好合同评审工作，规范合同签订程序和分包程序。施工企业应结合工程实际情况，起草工程分包合同或劳务分包合同。分包合同起草后，应组织相关职能部门进行评审，审查合同条款是否齐全、完备、严谨，以保证所签订的合同合法有效、切实可行。合同经过评审后，按照合同会签程序，组织项目部相关领导和职能部门进行会签，并根据不同的审批权限报批。项目部按规定履行了审批手续并且获得批准后，才能以项目部的名义与分包方正式签订合同。

四、实行合同全方位的动态管理，做好合同履行的监督检查

1、落实分包合同交底工作。分包合同生效，分包方进场后，应组织有关人员对分包方进行分包合同交底，主要内容有：分包合同施工范围，及其与其他分包施工单位工程范围的界限、协助关系；分包合同的进度要求、关键线路、工期节点；有关技术标准、规范要求和重大的技术方案，关键工序工艺的技术要求等；分包工程的质量目标、环境保护、安全生产、文明施工目标，重要环境因素和重大危险源以及控制要求；项目部相关管理制度等。

通过分包合同的交底，明确了分包工程项目的施工范围，明确了项目部与施工分包单位在分包合同管理中的职责，解析了合同双方的权利和义务，确保了分包合同的严格履行。

2、加强分包工程技术管理。项目部施工员严格要求施工分包单位按设计图纸施工。施工分包单位在实际施工时遇到与图纸不一致或有疑问，向项目部总工程师提出，不允许自行改动。

3、加强分包工程进度管理。项目部不定期抽查施工分包单位投入资源的情况，检查施工分包单位在现场的施工设备、技术力量、劳务人员等是否符合分包合同的规定。项目部工程管理部随时监控施工分包单位的施工进度，对出现有进度滞后的现象时，及时查找原因并制订解决方案。对分包方施工进度，严格按分包合同规定执行奖惩。

4、加强分包工程质量管理。分包单位要建立质量管理体系，签订质量责任书，编制并实施质量计划。在施工过程中对施工项目进行质量自检、互检，确认合格后由项目部组织验收。同时项目部的质检人员应不定期地对现场施工的质量状况进行监控和抽检。分包合同条款中明确构成工程实体的主要材料由项目部负责供应，防止施工分包单位使用质量低劣的材料而造成工程质量问题。对施工分包单位采购的其他材料进行检验，不合格的材料不得存放在施工现场，更不得用于施工。

5、加强分包工程安全、文明施工和环保管理。分包单位应做到配备专职安全、环保管理人员，加强对作业人员的安全培训教育，保证作业人员具备相应的安全知识和技能；特种作业人员必须持证上岗；施工分包单位应认真进行危险源及环境因素的辨识和评价，找出重大危险源和重要环境因素，认真制定和落实控制措施。项目部定期对各施工部位进行安全、文明施工和环保检查，并将检查的结果予以通报，给予奖惩。

6、施工企业计划合同部门应坚持合同履约期的评审制度，在施工过程中，每月组织项目部各职能部门、施工分包单位召开一次合同管理会议，对合同履行情况进行全面检查和审视，分析合同执行过程中存在的问题以及采取应对措施，确保合同的顺利实施。

五、结语

房地产企业在建设工程施工合同管理中的主要风险与防范 第5篇

高端课程

课程名称：《房地产项目工程招投标、合同管理、造价控制与风险防范操作实务》

课程

目标学员：

 房地产企业（政府或国有投资项目、建筑施工企业）成本控制、工程管理、规划设计、招标与合约管理、工程审计等管理人员

 为房地产企业（政府或国有投资项目、建筑施工企业）服务的工程、成本咨询企业的工作人员

课程综述：

随着国家当前新一轮房地产的调整以及房地产业的规范化运作，房地产项目的利润越来越薄，所以下一步房地产项目投资管理的重点应当转移到以控制项目造价和成本来提高投资效益。建设部最新颁布的国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008），为房地产开发工程项目进行造价管理和成本控制提供了一个绝好的机会，该国家标准特别规范了双方工程招标投标、合同约定、价款支付、风险划分、价款调整、索赔与签证办理、竣工结算、争议处理等行为。对于规范作为参与建设各方行为，将产生长远的影响。对于我们房地产经营管理者及相关工程项目管理人员来说，从企业长远持续发展的高度，尽快掌握和领会新版《计价规范》的实质和精髓，对于企业稳健而快速发展具有十分重大的战略和现实意义。

这是一门培养房地产开发项目全过程造价控制核心实战技能的实务课程，具有非常强的操作性。本课程主要在介绍了工程项目工程量清单计价的原理方法、新《清单计价规范》出台的形势与背景、基本内容和亮点之后，以典型案例的方式阐述房地产开发项目招投标阶段（清单编制、招标控制价的编制、投标报价的编制、合同价款的约定）、施工阶段（计量支付、变更签证、工程索赔、价款调整）、竣工结算阶段（结算办理、纠纷处理）各个环节的实战操作策略、要领、技巧和方法，规范协调房地产开发项目参与各方（投资方、业主方、设计方、承包方、分包方、咨询方、监理方）的关系，增强房地产投资开发管理人员和项目管理人员的实战能力，切实提高他们工程招投标、工程合同管理以及工程造价控制等管理实务和操作水平，最终加强工程项目全过程投资控制，全面提高房地产项目建设投资效益。

学员收益：

 系统全面地掌握房地产项目全过程工程造价管理理论和实践技能特别是工程项目投资控制实施的流程和核心内容，切实加强工程项目全过程投资控制，全面房地产项目建设投资效益。使学员建立系统完整的房地产工程成本控制体系

 使房地产项目投资（造价）管理人员第一时间掌握工程投资控制的新版《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）的实施和操作要领，全面掌握新的《建设工程工程量清单计价规范》下投标报价和计价的强制性规定及要求，领会工程量清单计价和招标技巧，提高建设工程招投标、工程合同管理以及工程造价控制等管理实务和操作水平。

 通过培训使房地产项目管理人员能将全过程工程造价控制的理念、方法运用

到具体的工程造价控制业务中，结合最新《建设工程工程量清单计价规范》的实施，从战略高度规划统筹和指导工程造价管理和投资控制工作，最终达到提高投资效益的目标掌握房地产开发项目前期发展环节成本控制的要点与操作技巧

 通过案例分析，使房地产项目管理人员掌握新的形势下投资商进行成本控制的工具和核心技术，增强投资管理人员和项目管理人员的实战能力。内容提纲：

第1讲 新《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）深度解读与操作

实务

1.1 新《清单计价规范》出台的形势与背景

1.2 新《清单计价规范》的指导思想与原则

1.3 新《清单计价规范》的基本内容和亮点

1.4 新《清单计价规范》条文实质深度解读

1.5 新《清单计价规范》下政府投资项目面对的挑战

第2讲 基于新《清单计价规范》下的工程招投标实务操作要领

2.1 新《清单计价规范》下工程量清单的编制实务与操作要领

2.2 新《清单计价规范》下招标控制价的编制实务与操作要领

2.3 新《清单计价规范》下投标报价的编制实务与操作要领

2.4 新《清单计价规范》下工程评标与定标实务与操作要领

第3讲 基于新《清单计价规范》下的工程合同管理、造价控制及风险防范实务

与操作要领

3.1 新《清单计价规范》下工程合同价款管理实务与操作要领

3.2 新《清单计价规范》下工程计量与价款支付实务与操作要领

3.3 新《清单计价规范》下工程变更与现场签证办理实务与操作要领

3.4 新《清单计价规范》下工程索赔办理实务与操作要领

3.6 新《清单计价规范》下工程价款调整管理实务与操作要领

3.8 新《清单计价规范》下竣工结算管理实务与操作要领

3.7 新《清单计价规范》下工程计价争议处理实务与操作要领

3.8 新《清单计价规范》下业主投资控制的风险分析及防范对策和办法 第4讲 基于新《清单计价规范》下的工程造价控制实务典型案例

4.1 工程量清单计价综合案例分析

4.2 当前工程量清单计价中的热点、难点问题的定性案例分析

课程时间：2.0天。

房地产企业在建设工程施工合同管理中的主要风险与防范 第6篇

中色国际贸易有限公司采购事业部 梁 辰

2011.6.28

一、关于企业风险防范的基本认识

企业法律风险是指由于企业外部法律环境发生变化，或由于企业自身及有关各方未能按照法律规定或合同约定，有效行使权利、履行义务，而对企业造成不利后果的一切可能性。企业法律风险防范是指针对各种不规范的行为可能导致的风险，在其发生之前即采取防范措施的具体做法，以及企业长期形成、自觉建立的相关机制。中色国贸防范法律风险的途径主要包括：企业成员法律防范意识的培养，合同管理体系的创建以及廉政建设与自我约束机制的形成等等。

法律风险防范体系建设是中国有色集团和中色国贸强化管理、防范风险的重要内容之一。多年来，集团公司始终狠抓内部风险管控体系的建设，持续推进企业全面风险管理体系建设。特别是针对“走出去”碰到的投资、采购、期货等各类高风险业务，始终狠抓监督管理。中色国贸成立以来，在“抓基础、强管理、控风险”九个字上下功夫，在采购业务、矿产品经营业务中，切实加强对合同风险、财务风险、法律风险的防控，初步建立了有效的风险防范和控制机制。中色国贸在2009年、2010年持续开展了第一阶段、第二阶段的管理缺陷诊断活动，并在2011年以“强化风险管理、降本增效”为主题，继续推进第三阶段管理缺陷诊断活动。这一系列的工作，明显提高了和部门两级的管理能力和公司总体管理水平。

二、中色国贸买卖合同风险的常见问题

企业合同法律风险，是指在合同订立、生效、履行、变更、转让、终止及违约责任的确定过程中，合同当事人一方或双方利益受到损害或损失的可能性。

合同作为一种实现双方当事人利益的手段或工具，本应当具有相对的稳定性。而中色国贸当前的服务对象主要是集团公司投资的境外重大项目和境外主要生产企业，这些企业的分布的国别和地域较广，又分为矿山、冶炼厂、合作区公司等不同的生产类型，设备采购业务的涉及面大、周期较长，面对的国内供应厂商众多，因此，所订立的采购合同具有很强的动态性与不确定性。一旦合同利益的取得或实现出现障碍，原先就根源于合同利益的损失风险就会随之展现出来。

中色国贸目前常见的合同风险，多源于合同签约过程中，业务人员责任心不强未能把好合同关；或者极少数经营人员违规

操作，甚至仅凭人情关系就草率签约，导致合同权利、义务约定失误，造成合同纠纷；还有一些是因为供应商为了在市场竞争中获得不当之利，给予虚假优惠，在质量上鱼目混珠，以次充好，品种规格不符合合同要求。

从业务部门的管理上看，对合同的审查也存在一些缺陷。一是缺乏必要的合同法律常识和合同意识，合同审查中的规范化管理不健全，对事先审查、论证、调研不够重视，在签订和履行合同中存在实体上及程序上的问题。二是随意担保现象较为严重，违约责任追究困难。有时陷入被动，代人承担履约责任，造成重大经济损失而无计可施。三是依法维权意识不强。一旦遇到合同纠纷，较少使用仲裁、诉讼等法律救济途径，而基于“和气生财”的协商效果往往并不能令人满意。个别下属企业依法维护企业权益的积极性不高，造成一些外欠款项多年难以收回，形成呆帐、坏帐，积累了较大数额的不良资产。甚至有的企业忽视自己的法律权利，一些案件超过了诉讼期限，造成难以弥补的经济损失。

三、中色国贸防范合同法律风险的办法、措施

（一）建立合同管理制度

合同管理的总目标：制度系列化，行为规范化，经营管理和合同管理一体化。

合同管理实行分级管理制度，即：“合同管理机构总管，部门、科室、业务小组分管，业务员具体管”，逐级管理、各负

其责。从组织有关人员的学习和培训；制定并贯彻实施合同管理制度；负责合同签订、履行、变更、转让和终止；审查合同，管理合同文本及合同专用章；解决合同问题和处理合同纠纷等各方面，明确不同的管理职责。

（二）严格执行关于合同订立的各项规定

合同形式一般应采用国家发布的示范文本；信件和电子合同应订立相应的合同确认书。

订立合同以及变更或解除合同应严格按照规定程序进行。要高度重视可行性调查、要约或承诺、合同协商、拟订与审查、签署盖章等关键节点。

（三）重点加强合同审查

审查必须坚持“合同驱除一切关系”的准则。除了对一般合同实行分级责任制度外，重大合同必须经专门机构、专门人员的审查。合同审查必须在签字盖章前进行。

从中色国贸采购部的具体业务看，合同审查的重点内容应当包括：

1.审查合同主体是否合格，认真审查签约对象的主体资格、履约能力、资信能力以及当前是否正常经营等情况，不能简单相信其名片、介绍信、工作证、公章、授权书、营业执照复印件等，严防不法单位或个人利用采购合同进行欺诈或其他违法犯罪行为，减少交易风险。对于标的较大的交易，还应到工商、税务、银行等单位调查对方当事人的资信能力。特别注意对方是否有表

见代理情况发生。如：是否使用了内设机构印章签订合同；有无加盖合同印章的空白合同书、证明书、介绍信，可能被利用；对方签约人有无代理权，等等。

2.审查内容是否合法，与格式条款的差别等。包括：权利义务是否对等，合同约定是否明确，质量要求明确与否，价款报酬约定明确与否，履行的地点、期限、方式的约定明确与否，履行费用负担和对方免责条款的约定明确与否。使用统一的购销合同文本，减少合同履行和处理纠纷过程中的争议。

3.审查交付与验收，方法是否恰当，手续是否完备，交付人，验收人是否经过授权。应办理批准、登记手续的是否办理。

4.审查合同是否设立担保，如设立，审查担保方式是否恰当。保证人的主体是否合格，担保条款或担保合同的条款约定是否符合《担保法》要求。是否发生变更或解除，手续是否符合《合同法》规定。

5.审查履约、违约情况，有关证据是否齐全。是否存在预期违约情况并采取相应措施；审查合同履行情况，审查是否具有抗辨权、撤销权、代位权，决定是否行使该权利；审查合同履行是否涉及第三人，并检查履行情况。审查解决纠纷的方式，是否利于解决合同纠纷。

（四）加强合同管理奖惩制度

对在合同订立、审查、履行以及日常管理中，工作认真负责，行为规范、化解了风险、或为本单位争取了较大效益、避免或挽回了经济损失的部门和人员给予表彰；

对在合同订立、审查、履行以及日常管理中，因个人主客观错误或过失造成企业损失的，应视其情节轻重给予处分、经济赔偿直至追究刑事责任。

四、中色国贸关于合同审查有关问题的实践

（一）强化采购业务中的“两大管理” 1.强化合同管理

采购合同是中色国贸从事采购业务、获取经营效益的前提和基本纽带，同时也是产生经营纠纷的主要根源。为了从源头上加强对风险的控制，中色国贸的采购事业部针对合同管理工作，严格执行“统一管理、分级负责、严格把关”的工作机制。在做法上，特别强化了几个节点：

一是强化法律意识，注重合同知识培训。不断加强对项目负责人、合同管理人员进行《合同法》的培训力度,使他们形成了在日常管理中处处以合同为依据,按合同办事的工作机制。

二是完善签约机制，健全合同管理制度。根据工作要求，采购事业部进一步完善了合同文本（模板）的统一、合同专项管理、审查和审批制度。、三是不断加大合同的签订和履行的全面监督管理力度，严格审查合同的每一项条款，坚决杜绝含义模糊的合同条款出现在正

式文本中。

通过这些工作，我们加强了有关人员开展合同审查实务的能力，进一步提高了合同管理的水平。

2.强化复核管理

设备和物资采购是一个经营风险很高的领域，对采购合同本身以及我们的管理能力、管理水平的要求很高，稍有不慎，就可能酿成大祸。随着中色国贸所承担的采购项目或采购业务逐渐增多，采购事业部每位员工平时的工作任务都非常繁重。如何在确保完成采购量的同时，保证采购工作的质量，是一个重要的问题。建立健全合同的复核管理制度对于提高合同的执行效率、正确处理工作速度与质量的关系，关系极大。针对这一特点，采购事业部加强和完善了复核工作的相关制度，重点强化了对报价、合同、付款、通知开票等关键环节的复核，同时，增加了对复核工作进行再监督，实现了对采购全过程的监督控制，使采购业务的各个环节在实施过程中的一些不规范做法得以及时发现和纠正，加强了风险防范。

（二）开展经常性的管理缺陷诊断活动，确保合同管理精细化、常态化

加强培训，细化标准，实行精细化管理，全面提高采购业务的规范化和标准化水平。

一是进一步加强内设部门的管理，对内设部门的作业目标、管理制度、基础资料进行统一明确和规范，促进内设部门管理的

精细化。

二是完善内控、加强教育。加强与完善内部控制制度与程序，加强对物资采购全过程、全方位的监督。加强对采购业务人员的培训和教育，不断增强法律观念，重视职业道德建设，做到依法办事，培养团队精神，增强企业内部的风险防范能力，从根本上杜绝合同风险。完善签约机制，健全合同管理制度。进一步完善了合同文本的统一、合同专项管理、审查和审批制度。不断加大合同的签订和履行的全面监督管理力度，严格审查合同的每一项条款，坚决杜绝含义模糊的合同条款出现在正式文本中。

三是加强管理缺陷整改措施的执行力度，切实促进部门业务管理。中色国贸坚持以科学发展观的重要思想为指导，坚持紧密结合采购业务的实际，坚持“提高两种能力”――以强化整改提高降本增效能力、提高防范风险能力。始终坚持三项基本原则，一是实事求是、突出薄弱环节，注重整改的针对性；二是严格要求、完善管理制度，确保整改的实效性；三是把握节点、扎实稳步，把整改成果具体落实到“解决问题、推进工作”上，切实增强了部门的盈利能力和抗风险能力。

四是积极学习和借鉴先进单位的典型经验，改进工作。加强对标工作。将对标过程和结果相结合，按照强化指标分析、学习最佳实践、落实整改措施的工作步骤，努力提升部门的管理水平。

（三）加强合同审查，以识别防范风险为目标，推进全面风险管理

通过加强合同审查工作，树立起“风险管理就是生命，风险管理创造价值”的理念，增强全员风险管理意识。围绕采购部的发展目标，健全完善风险管理体系，对合同管理（包括合同审查）实行定岗定人定责，完善工作机制，推动合同风险管理有效开展。

在合同审查工作中，以防范和控制为目的，全面收集合同风险和与合同风险相关的信息，开展起合同风险识别、合同风险分析和评价工作，完善合同风险的监控制度，制定防范控制措施，不断提高风险防范能力。加强对合同管理的重点环节和重点项目合同的监控，围绕采购管理、合同管理的关键控制点开展风险控制活动。设定预警指标，制定应对策略，采取处理措施，确保了重点项目和关键控制环节的风险可控、受控。

合同审查是一项技术含量高、风险很大的经营行为。由于其特点，无论是合同的效力，还是履约能力或陷阱条款，采购部的经营人员、管理人员都可能因为专业局限、或者缺乏法律经验而难以准确把握。因此，还必须充分借助法律专业人员的作用，加强对重大合同的审查，才能更好地预防合同纠纷。

比如，在重大合同的协商、签订过程中，提前咨询律师或求助于向集团公司法律顾问，让法律专业人员提前介入。必要时，委托公证、鉴证机关进行对合同进行公证或鉴证，帮助经营部门提前规避或防范合同风险。

针对施工企业的合同风险防范技巧 第7篇

建设工程施工合同是建设单位与施工企业通过设定的条款，明确双方的权利和义务关系的特殊的承揽合同，由于建筑市场实行的先定价后成交的期贷式交易的特殊性决定了建筑行业的高风险性。

同时，由于建筑工程具有投资大、工期长、材料设备消耗多、质量要求高、产品固定地点、受自然和环境影响约束等具有经济性技术性的特点，再加上目前建筑市场僧多粥少，处于多重关系的市场下，市场对业主的约束和规范甚少，合同存在着单方面的约束性，责权利不平衡，使施工承包方在市场交易中处于明显的弱势和不利地位。为此，最高人民法院出台了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《施工合同的司法解释》），自2005年1月1日起施行。在建筑市场法制环境日趋规范和当事人自治原则的新形势下，如何加强企业施工合同管理，防范和规避市场中的合同风险，已成为每个施工企业的当务之急。

国峰合同管理系统作用

从法律顾问到战略伙伴的转变

使用先进的合同管理系统，企业内部法务部门能够轻松地从合同库中查询合同信息，从而深度挖掘合同中包含的重要情报，直接促使法务部门能够更好的发挥其专业素养和谈判的优势，让其从单纯的法律顾问角色转变为参与企业战略发展的重要决策部门。

降低风险并增强合同合规

从合同拟定初期就大力确保合同起草工作的正确性，能够为企业消除在合同执行过程中财务和道德方面所面临的潜在问题。利用合同管理系统中先进的合同框架和模版，预先设立

和通过审批的专业合同语言以及完善的合同审批流程，轻松确保合同合规。

提高企业法律部门效率

合同管理系统对企业合同审批流程按预先的设定进行自动化的管理，确保相关的法律人员彩玉的流程的决策和控制当中，从而使得合同拟定、谈判和审批的效率与质量大大提高。合同周期的可见性和可控性

通过合同管理系统，企业能够了解和掌握合同周期中各个环节所涉及到的重要信息，例如相关责任人、货物与服务条款、交付时间、交付地点、合同金额等、并且可以对合同到期信息等进行提醒设置，这对企业来说具有重大意义，实现合同的可见性和可控性。

合同风险的主要表现 施工合同所依照的是不是为有效的法律法规，合同主体是不是合格；当事人意思表述是不是真实；合同内容和形式是不是合法等问题，通常会影响合同的效力，或未能针对性地拟订解决建设工程价款的结算、工程的保险、工程款的拨付、合同解除等具体情况的条款，或光是列入《招标投标法》、《建筑法》等原则性条规，到时候合同当事人发生争议，陷入于法无据的尴尬和风险。项目管理培训合同存在着单方面的约束性，责权利不平衡，使施工承包方在苛刻的条件下，被动地承受着质量、工期等方面的诸多风险。业主违约，拖欠工程款的风险 由于业主的资信存在问题，建设资金缺乏或违规工程的存在，使后续资金不能到位。先定价后成交的价格风险 建筑工程的合同标的，往往需要一定的过程才能完成；受市场多种因素的影响建筑材料的价格有时会发生剧烈波动，合同的固定价、包死价均给施工方带来较大的风险。项目经理博客 履约过程中的变更、签证风险 由于业主的原因，引起设计和施工图的更改，施工的自然条件和作业条件的意外变化等，施IT程量的增加，而业主不按时签证或回复联系单，给施工方带来利益损失的风险。上述列举是合同的主要风险，从风险毒现来看，这些现象属于合同风险管理的范畴。因此，施工企业

应主动急速做出反应，特别是《施工合同的司法解释》依据出台以后，施工企业要运用好《施工合同的司法解释》，进一步健全和完善企业合同管理体系，防范和规避市场中的合同风险，切实地保护自己的合法权益。

防范和控制施工合同风险的具体措施

健全和完善合同管理制度 施工企业就合同管理全过程的每个环节和程序，建立和健全具体的可操作流程，这些程序和环节应包括：介绍信的开具、招标信息的跟踪、中标情况的汇总、合同的草拟、洽谈、评审、用印、履约跟踪、变更、违约、解除、终止等。除了总公司有健全的合同管理制度和操作流程，有分公司设立的企业，还必须根据实际情况补充增加自己的管理制度，这样可使合同管理的细节有章可循，有案可查，减少不必要的失误和盲目所带来的市场风险。建立符合企业实际的合同管理体系 大中型施工企业应建立专门的合同管理机构，分公司或项目部应设立合同管理岗位，应由专人专责管理。合同管理人员首先要具备相应的法律、法规知识和运用法律、法规的能力，熟悉合同签订和变更、索赔程序，同时还要具备工程管理、造价管理知识和实际运用能力。

国峰合同管理系统

国峰合同管理系统为企业提供一个全面的、完整的合同视野，清楚的展示企业在合同中所涉及的权利、责任和义务。这使得企业中相关责任人员能够即时查询合同中的重要信息，彻底消除了在文件柜中手工查询合同所带来的麻烦。

国峰合同管理系统能够立即查询到期合同库中全部合同的信息与条款，并能够将合同按照类别和部门进行归类，进而在全局视野下进行分析，风险相关趋势并找出潜在风险。通过分析，企业甚至能够发掘资金节省和提高利润的新机遇。把企业法律部门从纸质合同检索等琐碎的任务中解放出来，让其参与到更加具有战略意义的工作当中去。

国峰合同、资产管理解决方案

国峰针对企业的特点，综合众多公司项目管理实施经验，专门开发了一套合同管理系统，以提高企业的法务管理水平。

集团经过十多年的发展，在长期的经营管理中，已经摸索并制定了一系列有效的合同管理办法，大大规避了经营中的风险，但不可否认，由于经验主义作怪，特别是法律知识的缺乏，我们之中有少部分人也缺乏对合同管理重要性的认识，有的仅凭对方的电报、电话、发货通知单就进行交易，给合同履行带来隐患。

国峰合同管理系统功能

记录收纳企业所有合同文本及信息

合同创建：起草人选择对应的合同范本，填写合同要素，合同示范文本只允许起草人填空，不允许修改固定条款格式；

合同文件：管理所有与合同有关的文件，包括合同原稿、变更文件、附图等内容，将任意格式的电子版文档可以直接导入系统中；

合同变更：记录合同变更的原因、影响，并将变更依据作为附件导入系统，从而兼顾了变更过程管理的严谨和自动性，关联结果，有据可查，权责明晰；

对合同相关支撑、附属信息进行管理和存档

客户/供应商：提供对客户或供应商的登记、分级、评价、信用记录、审批等操作,并且可以对其资质进行管理；

业务相关：包括合同的分类、编码、参数，关联合同等；

提供系统化的法务诉讼管理业务

法律诉讼：律师信、诉讼申请及收款等律师业务的申请、审批和维护

法务报表：提供全面的法务处理业务报表，帮助企业法务人员进行全局把控和让企业领导全面了解公司法务信息

创建与维护管理标准合同、流程模版

合同模版：国峰系统提供合同示范文本库，支持多种业务类型（采购、销售、实施、服务、开发等），支持多种合同类型（标准、框架、总分包等）

流程模版：提供多种与合同相关的管理的业务流程样板，企业可以直接使用或者参考修改使用

提供合同报警机制

资金预警：根据合同应收/应付计划情况等方面进行提前预警

进度预警：明确记录合同进度，并与计划情况进行对比，方便领导随时了解合同动态执行的情况，到底完成到何种程度，完成的百分比是多少，方便领导调整进度，安排下一步的工作；

合同预警：系统自动扫描并对所有快到期的结款、审批、付款等关键节点或事项进行预警，帮助用户提前做好财务规划和分析决策；

资质到期提醒：对客户及供应商资质进行到期提醒

合同审批流程设置与流转机制

流程设置：对合同对方、项目、合同、资金和发票等内容进行审批，支持灵活的流程定义，审批对象自动匹配审批流程，规范审批流程；

合同审批：根据企业的业务流程自定义软件中合同审批流程，保存所有的审批意见，帮助评审人员参考，最后打印出合同审批单；

信息统计与分析

报表：从不同角度对系统数据进行统计分析，辅助经营决策，多样化的统计方式，自定

义统计条件，并将统计结果输出图形。

欠款报表：可以从不同角度统计企业欠款信息；收款报表：可以从不同角度统计企业收款信息；坏账分析：可以从不同角度统计企业坏账信息

应采用统一的合同文本最好直接套用建设部和国家工商局推荐的施工合同示范文本。其特点是规范、全面、严谨、准确，具有较强的操作性。采用这个文本，将有利于避免因管理人员水平不高或疏忽而产生的漏洞，有利于明确合同主体双方的权利和义务，也有利于合同争议的解决。但在市场中处于强势地位的那些业主和发包方往往不愿采用该文本，常常喜欢自己拟订合同。这时施工方要引起高度重视，对拟订的每个条款，特别是合同中的免责条款，加以仔细斟酌，以免无效合同和错漏、歧义的产生，尽量限制业主风险的转嫁，尽力保护自己的合法权益，因为合同中的任一条款都有可能给当事人带来较大风险和重大的损失。

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管理通(资产)：capital.tsingdee.com（账号：huangwu；密码：888888）

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房地产企业在建设工程施工合同管理中的主要风险与防范 第8篇

施工企业法律风险存在于施工企业运营的整个过程,法律风险一旦发生,意味着施工企业面临承担法律责任的严重后果。笔者主要结合自己处理施工企业法律风险的经历,从强化合同管理的视角,探讨施工企业法律风险的防范。

1 合同签订前,做好相关的准备工作

1.1 确定合同相对方主体资格的有效性

因为合同相对方的身份直接关系到合同签订后是否有效以及签订后能否真正履行,所以调查对方的经营范围、经营期限、是否通过年检等身份状况,是施工企业进行自我防范法律风险的基础性措施。

1.2 确定合同相对方的许可、资质情况

按照最高人民法院的相关司法解释,“当事人超越经营范围订立合同,人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”所以,施工企业还要调查对方的许可证,比如安全生产许可证、施工承包资质等相关情况。尤其是施工企业在进行发包、分包时,一定要对合同对方的施工资质或安全生产条件进行调查,否则会有与承包人、雇主对雇员发生的安全生产事故承担连带赔偿责任的法律风险。

1.3 在非常规的交易中,确定合同对方的实际履行合同能力

如果施工企业拟签非常规规模、标的的合同(如股权并购),应派遣相关高管、相关专业人员包括律师等组成调查团去合同相对方主要营业地进行彻底了解,以确定合同相对方实际履行合同能力,所有牵涉到实际履行合同能力的相关因素均应得到真实、彻底调查。

2 合同签订时,全面审查合同内容

2.1 审查合同相对方签约代表的权限

在正式签约时,施工企业要对合同相对方实际参与签约代表的权限进行详备审查,比如对方代表是否法定代表人,对方委托代理人的资格与权限等。调阅对方企业法人营业执照,审查委托代理人的授权委托书是否明确、被授权人与签约人是否一致,包括通过调阅工商档案确认所用公章是否为备案的公章等问题,是施工企业签订合同时进行法律风险防范的必须工作。

2.2 审查合同内容是否合法

全面审查合同的交易内容、交易方式(包括工程款、质保金等的支付方式和期限)、交易程序(比如是否依法进行招投标、报建)是否与法律相一致。比如施工企业在购买建材时需签订买卖合同,就要审查供方所出卖的建材标的物是否具有合法的权属证明、质量标准是否合法。

2.3 审查合同具体条款

关于合同具体条款的审查,不仅要审查合同表述问题,还要审查具体条款的法律属性。

2.3.1 质量标准是否切合实际

在施工企业合同纠纷中,因为工程质量问题引发的纠纷占有较大比例,在有合格、优良等几个标准(有时合同相对方要求施工质量必须得到所在地有关主管部门颁发的某某奖项)的情况下,质量标准约定是否切合施工企业实际施工能力则显得非常重要。一旦发生质量争议,就需要一个客观标准进行衡量来确定责任。因此,为防止此类争议发生,需要审查施工合同中对工程质量标准的约定是否客观、明确并符合施工企业的实际能力。

2.3.2 交付方式是否明确且具有可操作性

施工企业在购买建材时,会涉及到多个买卖合同,关于买卖合同中货物的交付方式条款(比如货物的交付方式是自提还是送货或代办托运)是否明确且具有可操作性,直接关联到随后的合同履行质量,包括将来可能发生争议时的管辖法院的确定。施工企业在签订此类买卖合同时,应审查供方的供货方式是否符合自身的要求。如果买卖双方距离遥远,从风险的控制角度,建议施工企业在签订合同时订立对方送货上门条款(即使货物价格偏高),一方面降低自己对货物在运输过程中的损毁风险,另一方面如果发生诉讼,按法律规定,可在己方所在地法院进行,利于降低诉讼成本。

2.3.3 各类工程款的支付条款是否明确

不明确或者开放的付款时间约定会给对方找到拖欠各类工程款的借口,引起各类工程款支付合同纠纷的发生,因此应审查工程预付款、进度款(包括质保金)的付款时间,审查每个付款时间节点是否明确,不能在合同中附加付款的额外条件。

同时,对各类工程款的具体支付方式也应明确,以银行转账方式、汇款或电汇、现金等方式均应加以详细明确约定。从支付安全和证据保全的角度,倾向于施工企业采用银行汇款方式,且约定必须打入施工企业指定的收款账号进行付款,这样作为付款的证据易于保存,也能了解对方的银行账号等信息。同时,也有利于施工企业对工程款的管理,防止诸如项目经理等滥用工程款现象的发生。

2.3.4 违约责任条款是否具体、确定

违约条款如何约定,直接关系到施工企业合同管理方面的根本性风险。一般而言,违约责任的条款一定要具有可识别性,即合同条款应非常明确地识别出某项违约行为所应承担的具体违约责任,能够较为简单、明确地认定是否违约以及应承担何种责任,使得任何违约行为都无法摆脱违约责任的追究。审查时,应避免约定简单。相反,对违约责任条款的约定尽量具体,包括约定违约金的计算方式和标准。

2.3.5 争议解决条款是否符合法律规定和自身需求

一旦出现合同纠纷,则会产生解决纠纷方式问题,主要有仲裁和诉讼方式,施工企业应根据企业的自身特点,选择适合自己的争议解决方式。仲裁一般秘密进行,且一裁终局;诉讼一般公开进行,两审终审。

如果确定争议解决的方式是诉讼,则涉及到诉讼地点问题。具体有合同签订地法院、合同履行地法院、原告所在地法院、被告所在地法院、标的物所在地法院。因此,施工企业在一般合同中可以约定在己方所在地法院诉讼。对于施工合同,按照法律规定,一般在工程所在地法院进行诉讼。

3 合同签订后,做好相关的跟踪管理

3.1 做好合同原件的保管和保密工作

在诉讼阶段的庭审时,任何一方对自己提出的主张都有义务进行举证,如果举证不充分,则要承担败诉的风险。而在举证时,必须要提交原件,因为只有原件才能在法庭上由双方进行质证并让法官进行裁量。所有合同纠纷,合同必然是最重要的证据,所以施工企业应当妥善保管合同的原件。一方面,合同原件的妥善保管是敦促合同相对方切实履行合同的必要条件;另一方面,合同原件也是将来可能发生纠纷时的最直接、最有力的原始证据。

另外,很多合同牵涉到合同主体的商业秘密和经营信息,有些合同主体对某些信息不愿意对外界完全公开,此时做好合同相关的保密工作就非常重要,这也是来源于合同法中对合同附随的保密义务的规定。

3.2 注意权利的行使期限,防止逾期

现行合同法包括相关的司法解释中,对合同主体的许多法定权(比如撤销变更权、诉讼时效、施工企业的工程优先权等)的行使都有明确期限规定和要求,一旦逾期没有行使,很多权利无从行使,诸多权益也无法维护。因此,施工企业应定期制度化地查阅已经签订过的合同,重点关注关于时间节点方面的约定,防止逾期导致权益无法维护。

3.3 始终关注合同相对方的动态履约能力,适时行使不安抗辩权

根据合同法的规定,合同一方在合同履行过程中,发现对方财产、商业信誉等有关的事项发生重大变化时,如果继续履行合同,可能会导致将来己方利益损失的无法挽回,此时即使己方有先履行的义务,也可以终止合同履行的权利,此种权利称为不安抗辩权。所以,在整个合同期限内,施工企业要经常性地关注合同相对方的财产状况、商业信誉等信息,当发现有可能发生重大变化时,应及时行使不安抗辩权,防止风险扩大。当然,按照合同法规定,施工企业如果依法行使不安抗辩权中止履行合同的,应当及时通知合同相对方;对方倘若提供适当担保时,不可执意不履行合同,而应恢复合同的履行。

参考文献

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