房地产公司现金出纳业务规范

房地产公司现金出纳业务规范（精选9篇）

房地产公司现金出纳业务规范 第1篇

公司现金出纳业务规范

一、出纳人员要严格遵守现金管理制度，做到清点及时，数字准确，手续齐全，不出差错。出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作，其他人员未经授权不得经管现金业务。

二、依据审核人员签署的记账凭证办理现金收付，发现差错应立即通知审核人员进行更正，不得自行更改。现金收、付后要在收、付款凭证上加盖“现金收讫”或者“现金付讫”戳记并签经办人章。

三、根据审核无误的记账凭证办理现金收款业务，复核报销手续是否完备，复核无误后，当面点清，发现长款、短款应立即退补，一笔一清；根据已办理完毕的记账凭证内容，按照物价局批准的有关收费范围或有关规定，正确开具现金收据。

四、根据审核无误的记账凭证办理现金付款业务，复核报销手续是否完备，大额支付是否已按管理权限履行审批手续，复核无误后，进行现金配额，清点正确后方可支付。

五、在办理现金收付款过程中出现长短款，无论何种原因，都必须做到长款不寄库，短款不空库，不得以长补短，库存现金不超过银行核定限额，不得白条抵库，不得坐支、挪用现金。

六、每日终了，库存现金须与现金日记账余额核对相符，封包寄存或入库。若发生差错，应及时报告领导，积极查找原因；在未找出差错时，属长款的应先作挂账处理，属于短款应有个人赔偿。

七、根据已办理完毕的记账凭证，按照《会计人员工作规范》规定，及时按照顺序号逐笔登记现金日记账，每日结出余额。

八、妥善保管好现金和各种有价证券，做到账实相符，确保安全与完整。如有短缺或损坏要负赔偿责任。经管人员调动、请假时，应办理工作交接手续，并由交接双方在交接簿上签字确认。

九、严格保守保险柜密码的秘密。保管好银柜钥匙，不得任意转交他人，下

班后不准存放在办公室桌内。

十、严格遵守保密制度，未经领导批准，不得对外提供任何会计信息。

十一、库存现金应由部门负责人进行不定期抽查，每月至少一次，并做好查库记录。

房地产公司现金出纳业务规范 第2篇

自2003年5月1日综合业务网络系统上线以后，我行就开始实行柜员制，除总行营业部以外其它支行基本上没有设置单独的现金出纳柜员，钱账由一人管理，单人临柜，这就对柜员提出了更高的要求，柜员不仅要掌握相关会计制度，而且熟悉出纳操作技能。

现在给大家介绍现金出纳业务的相关规定。首先，给大家介绍现金出纳业务的基本规定，为加深印象，结合具体的案例来学习。

第一部分基本规定

一、凭证印章、自管自用。每个柜的重要空白凭证、有价单证、业务印章采取“自管自用”的方法进行管理，各柜之间不得随意调用，日终必须随同现金一并入库保管。

二、办理现金收付业务，收入现金必须坚持先收款后记账，付出现金必须坚持先记账后付款。

三、单收单付，账款自复。柜员办理各种业务应采取“自办自复”的方法，每次只能受理一笔业务，一笔一清。一名柜员只能承接一个窗口的业务，并采取“单收单付”的方法完成存取款业务的全部流程，在业务风险上实现个人负责制。

四、按照《加强金融机构个人存取款业务管理的通知》规定，实行分级授权审批备案制度；大额取现人民币5万元以上、30万元以下由营业部主任审查批准，30万(含30万)至50万元由主管行长审查批准，50万元(含50万元)由行长审查批准；存款20万元必须由主管授权，以上存取款必须登记备案。

五、指纹签到，离柜签退。柜员必须凭本人注册的操作代码或操作卡上机操作，中途离柜必须临时签退或退出系统，任何人不得使用别人已签到的计算机终端。

六、日清日结，中午碰库，每日营业终了，柜员必须核对现金实物与柜员业务量统计表的“库存现金余额”是否相符，经事中监督审核无误后，双人加锁入库保管。

七、坚持三级查库制度，总行运营管理部每季至少查库一次；各支行主管会计工作的行长每月至少查库一次；支行营业部主任每旬至少查库一次。严禁挪用库存现金、白条抵库，保证账实相符；

八、收付现金必须在电视监控和客户视线以内进行，做到当面点清，一笔一清，并做到凭证、现金二者相符。

九、自管钱箱，限额控制。按柜设置钱箱，库存现金的额度由主管行根据业务量的大小来核定，不足限额的应及时领取，超过限额的应于当日缴存大库，日 1

终钱箱集中入库管理。

第二部分现金收款业务

由于我行实行免填单业务，在办理现金收付业务时，根据客户提供的金额办理相关业务，在打印出有关凭证后，由客户签字确认。提醒客户核对金额。

一、收款程序：收款时，由柜员按照交款人提供的款项进行清点，先按款项券别顺序点收，点捆、卡把过大数，后点尾数，核对总数，细数未点清前不得将原捆把的封签、腰条丢毁，不得与其他票币调换或混淆。并对票面的真伪进行认真的辨别，待交款凭证打印出，交与交款人签字确认后，再加盖现讫章和个人名章，现金装入尾箱。

如果收款中发现金额有误，应立即向交款人讲明情况，待双方复核证实后，可按原提供的金额多退少补，也可由收款柜员根据交款的实际金额，据实收取。

第三部分 现金付款业务

对外付出现金，应根据经过审核的凭证或客户提供的取款金额，按付款程序办理，当面点交清楚。

付款程序：付款时，柜员根据凭证或取款人提供的取款金额，按金额由大到小逐位配款，配零头现金要拆把、不得抽张，点验正确后在凭证上加盖现讫章和个人名章，款项交与取款人，并提示其当面点验。

第四部分现金整点业务

一、现金整点必须做到点准、墩齐、挑净、捆扎紧、盖章清。50元券、100元券纸币的初点必须由手工进行。纸币应按券别分版平铺整理。100张为1把，10把为一捆。每把（卷）须加盖经办人名章，每捆应在绳头结扣处贴上封签，注明行号、券别、金额、封捆日期，加盖封捆人名章。除按上述规定整理损伤票币外，还应对主币分版捆扎。

二、现金细数未点清前不得将捆、把的原封签、腰条丢掉，不得与其他款项调换或混淆。

第五部分现金兑换业务

一、现金兑换的内容：现金兑换包括主辅币兑换和残损人民币兑换两项内容。

二、现金兑换的要求

（一）现金兑换应坚持“先收款后兑付”；

（二）兑入、兑出现金时要先点清顾客交来的现金，清点无误后，根据客户需要的票面配款；

第六部分损伤币的处理

《中国人民银行残缺污损人民币兑换办法》和《不宜流通人民币挑剔标准》分别于2004年2月1日和2004年1月1日起执行，新办法和标准实行后，原

1955年5月8日中国人民银行发布的《残缺人民币兑换办法》、1998年起实行的《损伤人民币挑剔标准》和2001年起实行的《“七成新”纸币的基本标准》同时废止。

一、残缺污损人民币兑换办法：残缺、污损人民币兑换分“全额”、“半额”两种情况。

（一）能辨别面额，票面剩余四分之三（含四分之三）以上，其图案、文字能按原样连接的残缺、污损人民币，应向持有人按原面额全额兑换。

（二）能辨别面额，票面剩余二分之一（含二分之一）至四分之三以下，其图案、文字能按原样连接的残缺、污损人民币，应向持有人按原面额的一半兑换。纸币呈正十字形缺少四分之一的，按原面额的一半兑换。

兑付额不足一分的，不予兑换；五分按半额兑换的，兑付二分。

兑换残损币时，应认真鉴别真伪，问清来源和原因方可兑换；兑换时要当客户面加盖“全额”或“半额”戳记，并加盖经办人员名章。

二、不宜流通人民币挑剔标准如下：

(一)纸币票面缺少面积在20平方毫米以上。

(二)纸币票面裂口2处以上，长度每处超过5毫米；裂口1处，长度超过10毫米。

(三)纸币票面有纸质较绵软，起皱较明显，脱色、变色、变形，不能保持其票面防伪功能等情形之一。

(四)纸币票面污渍、涂写字迹面积超过2平方厘米；不超过2平方厘米，但遮盖了防伪特征之一。

(五)硬币有穿孔，裂口，变形，磨损，氧化，文字、面额数字、图案模糊不清等情形之一。

第七部分票样及假币管理

一、凡发现伪造、变造人民币，必须由两名以上柜员同时认定后当面予以收缴，对假人民币纸币，应当面加盖假币字样的戳记，对假外币纸币及各种假硬币，应当面以统一格式的专用袋加封，封口处加盖假币字样戳记，并在专用袋上标明币种、券别、面额、张（枚）数、冠字号码、收缴人名章等细项，收缴的假币，不得再交予持有人。

二、对一次性发现假人民币20张（枚）以上、假外币10张以上的，属于利用新的造假手段制造假币的，有制造贩卖假币线索的，除立即报告当地公安机关外，假人民币应立即报送人民银行。

三、金融机构对收缴的假币实物进行单独管理，并建立假币收缴代保管登记簿。

四、办理假币收缴业务的人员，应当取得人民银行颁发的《反假货币上岗资格证书》。

五、各支行应加强人民币支付交易的监督管理，防范利用银行进行洗钱等违法犯罪活动，明确专人负责对大额支付交易和可疑支付交易进行记录、分析和报告。

六、第五套人民币主要防伪特征

1、固定水印：位于各票面左侧空白处，迎光透视，可以看到立体感很强的水印。

2、雕刻凹版印刷：各券别正面主景毛泽东头像、中国人民银行行名、面额数字、盲文面额标记和背面主景图案(20元币除外)等均采用雕刻凹版印刷，用手指触摸有明显凹凸感。

3、光变油墨面额数字：100、50元票面左下角分别印有100、50字样，该字样与票面垂直角度分别为绿色和金色，倾斜一定角度则变为蓝色和绿色。

4、其它防伪标志：红、蓝彩色纤维、安全线、隐形面额数字、胶印缩微文字、阴阳互补对印图案、冠字号码等。

第八部分出纳交接

一、柜员调动工作需办理交接手续，对保管的各种公章、出纳机具、有价单证和现金，当面点交清楚，按当日实有库存详细列交接登记簿，进行账账、账实、账款的核对，由交接双方及监交人在移交登记簿上签章，妥善保管，以备查考。

二、柜员因故临时离岗或请假，需其他业务人员顶岗时，应与指定接岗人员当面办妥交接手续，监交人、移交人、接交人均签章后，方可离岗。

第九部分错款处理

一、发生错款应立即向会计主管及行长汇报，采取措施组织查找，发生长款，应暂列其他应付款待查，不准溢库；发生短款，应暂列其他应收款待查，不准空库。对确实无法挽回的错款，应区别不同性质，正确处理。不得私吞长款或以长补短。

二、责任事故错款，对工作不负责任，有章不循或违反劳动纪律发生的差错，无论数额大小，要追究经济责任或给予适当行政处分。由于领导违反制度造成的错款事故，要追究领导责任；

三、建立错款事故及案件报告制度，如发生错款，除及时向主管人员汇报外，应根据情况正确处理。

四、在发生错款的当日，长款无法退还原主，短款无法查明找回，均应主管人员审批后作待处理错款，发生200元以上（包括200元）出纳错款，不管查找有无结果，均应在当日内逐级报告总行，来不及书面报告的，应先电话报告，后

补书面报告；

五、待处理的错款查明原因需列报损失或收益时，错款行以文字形式上报总行，经批准后方能处理，短款的核销情况应在决算中逐笔说明。

六、凡提取或调入的现金，应安排尽量先使用，以避免存放时间过久，发生差错不利清查责任。

第十部分上门收、付款业务

上门收、付款业务是我行特有的业务，同时具有的风险也非常大，所以应严格坚持上门收付款业务的基本规定，避免发生会计差错或案件。现在，我们先学习上门收付款业务的基本规定：

一、上门服务坚持四双制度，即双人点收、双人上锁、双人押运、双人交款。

二、上门收款应严格印、证管理制度，严禁随身携带已盖章的空白现金交款单或现讫章。

三、上门收款业务应坚持“先收款、后记账”的原则，上门送款业务应坚持“先记账、后送款”的原则。付款时，特殊情况可先送款后记账，但须经行长批准并预留账户资金，待上门核对支款凭证及印鉴后，方可将款项交于客户。

四、上门收款时必须持总行统一印制的上门服务证及本人有效身份证件，要求客户认真核对并进行登记，以防冒收。

五、预约收（付）款证明单由会计主管保管，按照重要空白凭证管理，不纳入备忘科目核算，但必须按号使用，作废证明单随当日传票装订。

在具体操作时，有以下要求：

（一）上门收、付款时必须持有“上门服务证”，收款人员到会计主管领取预约收款证明单，并进行登记，加盖业务公章。

（二）收款人员应于当天及时将款项交柜台清点，收妥无误后在现金交款单回单联上加盖“现金收讫章”，返还收款人员，换回预约收款证明单。

（三）预约上门付款要查询账户余额，签发预约付款证明单，由营业部主任审批签字，同时登记上门服务凭证登记簿并在证明单上加盖名章，交柜员凭以付款。

（四）上门送款人员送妥款后应及时将现金支票交柜员审核记账。

第十一部分库款管理

1、现金调拨应坚持双人解缴的原则。

2、支行向总行上缴现金，由支行库管员作出库交易，待总行营业部收完现金后，由总行营业部柜员作入库交易。

房地产公司现金出纳业务规范 第3篇

对于房地产企业来说, 资金是其运作的根本动力, 保持资金链的稳定和顺畅是房地产企业经营的基本要求。资金链是指维持企业正常生产经营运作所需要的资金链条, 正常的资金链条是一个“现金资产现金 (增值) ”的循环。资金链断裂是指资金链循环过程中断, 通常发生在资产转化为现金的增值环节中, 表现为企业陷入财务困境, 没有足够的现金偿还到期债务, 最终不得不破产倒闭。

房地产企业资金链按照产业链可以分为三个阶段:前期置地阶段、开发楼盘阶段和楼盘销售阶段。在前期置地阶段和开发楼盘阶段, 需要大量的资金投入, 而销售楼盘阶段的资金流入又受销售量和销售价格的影响, 因此房地产企业相对于其他行业企业而言资金链更加脆弱, 加上房地产行业产业链长、涉及面广, 同时面临国家频繁的政策调控、行业深度调整, 尤其是在当前房地产政策调整之下, 购房贷款限额、房地产开发资金来源管制、二套房物业税等政策的出台, 对于房地产企业的资金链影响更加显著。

目前, 国内外主要从两方面对房地产资金链进行探讨:一是从房地产资金的来源、开发资金到位情况的角度, 以案例描述和逻辑推理的方法来研究, 认为房地产高负债的经营模式大大增加了资金链的不稳定性;二是从房地产资金的特殊性出发, 强调房地产行业资金链问题产生的风险、原因和相应的风险控制。笔者认为房地产资金链从广义上理解是资金的运用过程, 实际包含了流动性风险和资金利用效率两个方面的问题。因此本文结合现金流量表结构分析和比率分析, 围绕上市房地产公司的现金流变动趋势、资金匹配、偿债能力、获现能力方面展开研究, 展现近年来房地产企业资金链的状况, 为了解房地产行业的发展现状和前景提供可借鉴的分析依据。

二、上市房地产公司现金流量结构分析

1. 现金流量趋势和政策影响因素分析。

笔者根据锐思数据库提供的各上市房地产公司2007~2010年上半年财务报告数据资料进行了整理, 并作了趋势分析。

2007~2010年上半年, 我国上市房地产公司经营活动和投资活动现金净流量总体趋势是下降的 (相关数据见表1) 。2008年末到2009年初现金流量出现了异常变动 (现金流量净额平均值数据与分布见图1、图2) , 这与国家出台的调控政策密切相关。而筹资活动现金净流量波动较大, 说明筹资活动很多现金流量来自于经营活动现金流量的补充。

单位:万元

从2007年3月国家通过《物权法》开始, 经过当年5月份到9月份五次利率和存款准备金率的调整, 政府开始了对房地产投资的调控, 这些措施直接导致了2007年房地产销售的减速, 相应的经营活动产生的净现金流量也开始萎缩。

2008年年初利率和准备金率的继续上调, 以及当年6月份颁布的对个人购房征收所得税的法律规定, 导致了2008年一年经营状况继续恶化, 与此同时, 两年来对于房地产的过度投资也得到了一定程度的抑制, 反映在现金流量上表现为经营现金净流量持续下降, 投资现金净流量总体趋势下降。从2008年12月开始, 国家开始实施房地产新政, 从政策上支持房地产, 推动了房地产投资和经营的又一次浪潮。此后, 房地产的投资和经营得到了较大的发展, 尤其是经营活动得到了巨大的发展, 二级市场上房地产行业的股价也是一路飙升。

进入2010年, 国家审时度势, 面对房地产行业投资过热已经潜在的泡沫, 制定了所谓的“新国十条”, 对抑制房地产过度投资和炒房的行为有一定的作用, 并起到了立竿见影的效果。房地产行业的平均投资现金净流量和经营现金净流量都下降到了一个较低的水平。可见, 我国房地产行业的资金活动受国家政策宏观调控的影响非常大, 而且非常敏感。

为进一步了解各项活动现金流动的原因, 本文将各项活动的现金流动分解为现金流入和现金流出 (见图2) 进行分析后发现: (1) 经营活动现金流入受销售情况影响明显, 先升后降;经营活动现金流出上升快、下降慢。其原因主要有两方面:一是近年房价、销售量的攀升使房地产商形成良好的市场预期, 基于土地资源的稀缺性及其对房地产开发的重要性, 房地产商为增加土地储备以扩大发展规模, 纷纷加入圈地行列。由于土地出让金必须在一年内缴付, 2007年的高价拿地引发大量现金支出一直延续至2008年。二是国税局自2007年2月1日起对土地增值税进行清算征缴。 (2) 投资现金流入先降后升。为满足资金需求, 企业通过出售各种金融资产、转让股权投资等收回更多的现金以缓解资金压力。 (3) 筹资活动现金流入上升速度有所下降, 筹资活动现金流出急速上升。由于2007年国家实施一系列从紧的货币、信贷政策, 使得以借款为主要筹资手段的房地产商筹资现金流入上升速度有所下降, 并积极寻求借款以外的筹资手段, 如增发股票、发行债券等。

2. 上市房地产公司现金流入流出分析。

对上市房地产公司现金净流量及其流入结构和流出结构有初步了解后, 可进一步研究各项活动的现金流入流出是否匹配, 结果见表2。

注:2007~2009年数据来自房地产上市公司年报加权平均数, 2010年数据来自半年报加权平均数。

综合现金流入、流出结构及现金流入流出比例的资金匹配情况来看, 房地产企业由于经营活动“造血能力”不足, 投资尚处于资金投入期, 经营、投资活动的现金流入无法满足经营、投资活动的现金支出需求, 需要依靠筹资活动来补充资金缺口。现金流入结构存在不合理性, 销售不畅使得资金回笼不足, 房地产商面临极大的偿债风险。

三、上市房地产公司现金流量比率分析

1. 偿债能力分析。

保持较高的流动性和短期偿债能力对于房地产企业来说至关重要。基于偿债的稳定性和可靠性考虑, 本文选取了即付比率作为衡量偿债能力的一个重要因素。即付比率= (货币资金+交易性金融资产) /流动负债。上市房地产公司2007~2010年中期即付比率数据见表3, 即付比率总体上低于0.4的合理水平, 但从比率分布情况 (见图3、图4) 来看, 2009年该比率有往高值区间靠拢的倾向。

上市房地产公司2007~2010年中期现金流动比率见表4, 分布情况见图5、图6。上市房地产公司现金流动比率逐年下降主要是因经营活动净流量大幅下降引起。现金余额及经营活动的现金流入之和也无法弥补经营活动所产生的现金流出, 偿还短期债务存在困难, 必须另外筹借资金以偿还旧债务, 这使得越来越多的企业偿债压力加大。

单位:万元

综合即付比率、现金流动比率的分析, 可以看出房地产商的偿债能力普遍在下降, 57%的上市房地产公司即时偿债能力低于0.3的行业水平, 偿债能力低下;30%的上市房地产公司现金余额及经营性现金流量之和为负值, 无法偿还短期债务, 必须进行新的筹资活动以补充资金不足, 偿付旧的债务及补充经营活动的资金短缺。

2. 获现能力分析。

上市房地产公司2007~2010年中期销售现金比率见表5, 分布情况见图7、图8。与总体平均销售现金比率1.12相比, 上市房地产公司的获现能力严重低于上市公司总体水平, 而2009年以来, 低下的获现能力变得更差, 上市房地产公司面临资金回笼不足的压力。

单位:万元

四、结论

通过上市房地产公司现金流量结构分析和比率分析, 本文发现:房地产企业长期经营活动“造血能力”不足, 而投资尚处于资金投入期, 经营、投资活动的现金流入都无法满足经营、投资活动的现金支出需求, 需要依靠筹资活动来补充资金缺口, 房地产企业一直处于高负债比例经营的状态, 面临着极大的偿债压力。

房地产企业不断地增加借贷规模来填补经营、投资活动的资金缺口, 这种“新债还旧债”的模式是不可持续的。按照目前的销售速度, 房地产企业的资金缺口将会越来越大, 如果不能改善销售状况, 房地产商就需要通过转让手中的土地、项目、股权等来获取资金, 否则将出现资金链断裂。

摘要：本文在对上市房地产公司现金流量表分析的基础上, 研究上市房地产公司现金流状况, 结果显示:由于销售不畅使得房地产商经营资金流入不足, 收现能力下降, 加之前期购地所需支付, 房地产商面临巨大的资金压力。

关键词：房地产,资金链,现金流量表分析,偿债能力,获现能力

参考文献

[1].樊幻灵.论我国房地产企业资金链管理与完善.中国房地产金融, 2009;1

[2].吴志鹏.当前房地产业的几个问题.中国金融, 2009;7

[3].陶军.现金流量指标的财务信息评价能力分析———基于制造业和零售业企业的实证研究.经济管理, 2008;4

房地产公司现金出纳业务规范 第4篇

我们利用经营性现金流(企业经营活动产生的现金流量净额)与销售收入的比率来衡量企业的房产市场前景是否良好、公司的销售政策和回款政策是否及时、有效；用经营性现金流与净利润的比率来衡量企业的利润是否主要来自于本身的主营业务，而非暂时性的获益如对外投资收益、政府补贴、处置资产收入等。

通过分析6家公司2000年至2004年的经营性现金流变动情况，我们发现，万科从2000年至2004年五年中，其经营性现金流呈现出正负交替的状况，这种正负交替是一对一的情况；金地集团也呈现出正负交替的情况，但呈两负一正的交替序列：合生创展是由负到正、由小到大的过程；上海复地的现金流时好时坏、大小不一，呈现的是无序特征，而首创置业则基本表现较差：富力地产由差到好变化，且幅度较大，不过由于上市时间较短，尚难确定其长期走势特征(表1)。

进一步分析6家公司历年经营性现金流销售收入比、经营性现金流净利润比等指标(表2)，可以看到：

万科、金地集团的经营性现金流销售收入比、经营性现金流净利润比呈现出跳跃性特征，万科始终正负交替；金地集团的变动幅度相当大，在2002、2003年均为负值的情况下，2003年的经营性现金流净利润比是2002年3．73倍，2003年经营性现金流销售收入比是2002年的2．87倍，现金流状况恶化相当严重，而到了2004年全部转化为正值，且指标值所反映出来的经营水平良好。这反映出金地集团生产、销售之间的时间衔接上有较大的空挡，其经营性现金流量易出现较大的波动。另外，万科于2003年同时实行了分红、送股、转赠，金地集团也在2002、2003实行了分红，这两个公司在上述年度中的每股经营现金流是负值，却仍然推出了现金分红方案，使公司的营运资金变得更加紧张，一定程度上影响了公司的长期发展。

首创置业的现金流一直为负，且这种状况有进一步持续的趋势，不过在幅度上变化不大。值得关注的是富力地产，该公司上市前的指标状况相当良好，经营性现金流销售收入比处于业内领先位置．而每股经营性现金流更是达到了15．22元，主营业务资金充足。

相比而言，合生创展的表现最为稳定，且呈不断上升的趋势：经营性现金流销售收入比由2002年的—3．27％到2003年的8．80％．再到2004年的20．28％；经营性现金流净利润比由2002年的-24．70％提高到2003年的76．23％，2004年则达126．13％．体现出公司经营的稳健与良性循环。

资产组合模式是现金流“稳定器”

细分来说，房地产公司各种资产搭配主要有以下几大项：土地储备、短期物业、长期物业、长期投资。土地储备有短期土地储备和长期土地储备、短期物业有短期在建物业和短期已落成物业、长期物业也有长期在建物业和长期已落成物业。从现金流角度看，土地储备产生现金流出，由于具有土地使用成本(如地租)，长期土地储备则较短期土地储备需要支出更多的现金流：短期在建物业和长期在建物业产生现金流出，而短期已落成物业和长期已落成物业则由于销售会产生现金流入：值得注意的是由于长期物业投资、长期股权投资能带来稳定的利润和稳定的现金流，我们分析的几家H股公司中这一部分比重比国内公司大得多，这也是现金流良好状况的“稳定器”。因此，带来现金流入的主要有短期已建成物业、长期股权投资、长期物业投资；产生现金流出的主要有短期在建物业、土地储备。

由于合生创展在6家样本公司中的经营性现金流收入比、现金流净利润比等指标均呈现持续、稳健的特征，通过对其2005年上半年和2004年经重新分类的财务数据的分析，合生创展的短期在建物业：短期已落成物业：短期土地储备：长期(股权、物业)投资=1：0．5：1．5：1．2(表3)。

通过对比6家公司的经营性现金流差异与资产组合差异后，我们发现这一资产组合比例构成了地产商资金体内良性循环的适度原则，因为它较有利于为地产商带来稳定而持续的经营性现金流。

在建物业和已建物业保持2：1的比例使得物业销售所产生的销售收入资金能为在建物业提供近半的现金流支持．此种经营性现金流的内部衔接使得企业的扩张不必依靠大举外部融资。

上述公司的现金流变动趋势表明，万科或金地集团在T年大量购买土地兴建物业，产生大量的现金支出，而已建物业和已建物业的销售却没有跟上，导致现金流入严重不足，现金流净值为负；在T+I或者T+2年由于销售完成，产生大量现金流入，而在建物业却难以用完大量的现金流入，导致现金流净值为正值，且数值较大；出现前者的情况时唯有大举融资以解决资金困境，出现后者情况时难以完全发挥资本的使用价值。

土地储备并非越多越好，过多的土地储备会占用大量的资金，造成本身经营性现金流流入的不足，且不断地产生土地成本，而要维持或扩展企业的规模则就要更多地依赖外部融资。国内上市公司的价值倾向更多的是大量购入土地储备，而香港市场对土地储备则保持谨慎的态度。土地储备与物业保持1：1的大体比例，利于形成土地储备的适度原则。另外，长期土地储备与短期土地储备应保持较低的比例，这是由于长期土地储备所带来的土地应付成本也较高，如果置而不用，则每期负债增加，对现金流造成压力。

值得关注的是长期股权、物业投资能为企业带来稳定的现金流和利润。以合生创展“投资股权”为例，每年产生的净利润均在1亿上下，而产生的现金流入更是巨大，对在建物业1．2：1的比例，结合已建物业0．5：1的比例，不仅使得在建物业和土地储备的现金支出得到支持，更产生了大量的富余资金。另外，由于长期投资产生的现金流入是以20年左右的周期来计算的，构成了长期稳定的资产，由此公司的经营模式实现了“多元化”，即不仅有物业的兴建与销售，更有物业的长期投资与租赁、长期的同行业产业链股权投资(建筑公司、物业管理公司等)。国内地产公司更多集中在物业的兴建与销售这一点，而成熟的香港上市地产公司则以三点形成了稳定的三角形态。

合生创展2000年-2003年的财务数据也验证了上述资产组合模式利于现金流稳定的判断(表4)。

2000年-2003年四年中，由于会计科目设置的不同，合生创展的短期土地储备包含在其他项目之中如“发展中的物业”、“长期投资之发展中物业”，难以还原，我们仅可以计算出“短期发展中物业与已落成物业的比例”、“长期投资与短期在建物业的比例”。首先看第一个比例，由于“发展中的物业”含有短期土地储备，因此在进行适当的还原计算后，“发展中的物业”与“已落成物业”比例应在3-4之间，结合经营性现金流来看，只有具有较好经营性现金流净值的2003年度符合这一比率，2000年虽然经营性现金流净值为正，但其值偏小，这同合生创展1999年大量投资

地产项目，造成短期已落成物业过大有关。由于“长期投资之发展中物业”中也包含土地储备，且比例与之相当，因此还原计算后大体符合第二个比例的有2001年、2002年、2003年。结合两个比例，只有2003年同时符合短期在建物业：短期待销物业：短期土地储备：长期(股权、物业)投资=1：0．5：1．5：1．2，其经营性现金流净值为正，其状况较好。

由于会计项目设置不同的原因，首创置业土地储备同合生创展一样包含于“发展中的物业”，因此其“发展中的物业”与“已落成物业”比例应在3-4之间；而由于“长期物业投资”中包含固定资产、可供出售的财务资产等，因此其长期投资总值较大，长期投资与短期在建物业的比例应在2-2．5之间。结合上述数据结果，只有2000年度符合这两个比例，其经营性现金流净值为正，且状况良好。2001年至2004年均为负值，2005年上半年的经营性现金流净值虽然为正，但其“长期投资之发展中物业”和“长期投资物业”过大，未来具有不确定性(表5)。

上文分析的结果显示，上海复地的现金流时好时坏、大小不一，呈现的是无序特征，这从其“发展中的物业”与“已落成物业”比例在8-205之间可见一斑。该公司资产组合如此混乱同其IPO后处于急速扩张期有关，待其大量在建物业完工、产生的销售收入按适当比例投资于在建物业与土地储备后，其现金流才能逐渐稳定转好，公司的发展才能进入可持续阶段(表6)。

由于富力地产2005年7月中旬才上市，只有2002年底以来的公开数据，又由于该公司IPO所募集的资金大部分用来发展物业，导致其“发展中的物业”与“已落成物业”比例偏高、长期投资与短期在建物业的比例偏低，而由于其处于发展初期，发展中物业的完工后的销售收入回笼需要一定的时间，其现金流状况同上海复地较为相似。

万科的长期投资(包括长期股权投资、长期物业投资等)对在建物业的比例在0．04-0．5之间，同1．2的适度比例差距较大，这是其资产结构单一的后果，不利于公司的可持续发展，直接导致了经营性现金流呈“跳跃性”特征(表8)。通过我们的数据统计表明万科长期投资经常处于亏损状态(如2004年亏损12185240元、2003年亏损6874043元、2002年亏损58028876元)，很难为在建物业提供现金流入支持。对现金流入支持的重担主要落在已落成物业的销售上，因此，其“发展中的物业”与“已落成物业”比例应小于2。同时，土地储备与物业比例由于物业部分数值的增大，其比例应小于1，在0．5上下为宜。2000年和2002年这两个比例勉强符合适度原则，这同其经营性现金流净值为正相符合，不过由于长期投资与物业比例的畸形，这种经营性现金流良好的状况经常间断。

金地集团的长期投资(包括长期股权投资、长期物业投资等)对在建物业的比例在0．03-0．7之间，同1．2的适度比例差距较大，资产结构单一，其经营性现金流净值为两负一正的轮回。统计表明其长期投资的盈利状况较差，2005年上半年亏损12488358元、2004年亏损19251813元、2003年亏损16231425元，在建物业的现金流入支持需要大量已落成物业销售收入支持。因此，“发展中的物业”与“已落成物业”比例应小于2，以1左右为宜。同时，由于会计科目设置的原因，土地储备与在建物业合并计算，因此，“发展中物业和土地储备”与“已落成物业”的比例应小于2．5，趋向于1。从上述数据中我们可以看到该公司2000年勉强符合适度原则，该年的经营性现金流为正。不过同样由于长期投资与物业比例的畸形，这种经营性现金流良好的状况在2001年就间断。

出纳现金账记账规范 第5篇

现金日记账是用来逐日反映库存现金的收入、付出及结余情况的特种日记账。它是由单位出纳人员根据审核无误的现金收、付款凭证和从银行提现的银付凭证逐笔进行登记的。出纳现金日记账的具体要求包括以下几个方面：

(1)根据复核无误的收、付款记账凭证记账。

现金出纳人员在办理收、付款时，应当对收款凭证和付款凭证仔进行细的复核，并以经过复核无误的收、付款记账凭证和其所附原始凭证作为登记现金日记账的依据。

(2)所记载的内容必须同会计凭证相一致，不得随便增减。

每一笔账都要记明记账凭证的日期、编号、摘要、金额和对应科目等。经济业务的摘要不能过于简略，应以能够清楚地表述业务内容为度，便于事后查对。日记账应逐笔分行记录，不得将收款凭证和付款凭证合并登记，也不得将收款付款相抵后以差额登记。登记完毕，应当逐项复核，复核无误后在记账凭证上的“账页”一栏内做出“过账”符号“√”，表示已经登记入账。(3)逐笔、序时登记日记账，做到日清月结。

为了及时掌握现金收、付和结余情况，现金日记账必须当日账务当日记录，并于当日结出余额;有些现金收、付业务频繁的单位，还应随时结出余额，以掌握收、支计划的执行情况。

(4)必须连续登记，不得跳行、隔页，不得随便更换账页和撕去账页。

现金日记账采用订本式账簿，其账页不得以任何理由撕去，作废的账页也应留在账簿中。在一个会计内，账簿尚未用完时，不得以任何借口更换账簿或重抄账页。记账时必须按页次、行次、位次顺序登记，不得跳行或隔页登记，如不慎发生跳行、隔页时，应在空页或空行中间划线加以注销，或注明“此行空白”、“此页空白”字样，并由记账人员盖章，以示负责。

(5)文字和数字必须整洁清晰，准确无误。

在登记书写时，不要滥造简化字，不得使用同音异义字，不得写怪字体;摘要文字紧靠左线;数字要写在金额栏内，不得越格错位、参差不齐;文字、数字字体大小适中，紧靠下线书写，上面要留有适当空距，一般应占格宽的二分之一，以备按规定的方法改错。记录金额时，如为没有角分的整数，应分别在角分栏内写上“0”，不得省略不写，或以“一”号代替。阿拉伯数字一般可自左向右适当倾斜，以使账簿记录整齐、清晰。

(6)使用黑色圆珠笔记账（注：如余额为负数时，余额采用红笔记录），每页的第一行写上承前页，最后一行写：过次页，上页的余额照搬，数据准确。每月明细记录完成后，留出一行，下划红色实线一条，划线时必须用直尺，不得随意，摘要写上本页合计，准确累计出借方和贷方（注：现金账横向与纵向要相对应，上月余额+本月借方-本月贷方=本页余额）。一学期完成留出一行，下划双实红线，摘要写上本学期累计；每年12月31日记账完毕，留出一行，下划双实红线，摘要写上本年累计，累计完成后，不能再做记录，账本翻页，记录下一年，上年余额照搬。（7）记录发生错误时，必须按规定方法更正。

为了提供在法律上有证明效力的核算资料，保证日记账的合法性，账簿记录不得随意涂改，严禁刮、擦、挖、补，或使用化学药物清除字迹。发现差错必须根据差错的具体情况采用划线更正、红字更正、补充登记等方法更正。

①金额记录错误，用红色笔在金额上划上红色直实线，在错误金额上方对应的位置更正；

②如本行记录错误，在此行用红笔划上红色直实线，写上本行作废；

③记录过程中加减错误，不要忙于更正，可进行冲销（例：如9月21日借方多记10元，到9月30日才发现错误，可多记录一栏，摘要写明冲销9月21日借方多记10元，相应的贷方多记10元，进行账务冲销，），冲销形式灵活多变。

④本页作废不能随意撕毁该页，不能乱涂乱划，用直尺从左上角斜向右下角划红直实线，写上本页作废。

房地产公司现金出纳业务规范 第6篇

库存现金是指企业持有可随时用于支付的现金限额，存放在企业财会部门由出纳人员经管的现金，包括人民币现金和外币现金。即与会计核算中“现金”科目所包括的内容一致。

现金是企业中流动性最强的一种货币性资产，是立即可以投入流通的交换媒介，可以随时用其购买所需的物资，支付有关费用，偿还债券，也可以随时存入银行。企业为保证生产经营活动的正常进行，必须拥有一定数额的现金，用以购买零星材料，发放工资，缴纳税金，支付手续费或进行对外投资活动。企业现金拥有量的多少，是企业的偿债支付少的标志，是投资者分析判断企业财务状况好坏的重要指标。

根据国家现金结算制度的规定，企业收支的各种款项，必须按照国务院颁布的《现金管理暂行条例》的规定办理，在规定的范围内使用现金。

(一)规定现金的使用范围。

1、职工工资，津贴，这里所说的职工工资指企业，事业单位和机关，团体，部队支付给职工的工资和工资性津贴。

2、个人劳务报酬，指由于个人向企业，事业单位和机关，团体，部队等提供劳务而由企业，事业单位和机关，团体，部队等向个人支付的劳务报酬，包括新闻出版单位支付给作者的稿费，各种学校，培训机构支付给外聘教师的讲课费，以及设计费，装潢费，安装费，制图费，化验费，测试费，咨询费，医疗费，技术服务费，介绍服务理由，经纪服务费，代办服务费，各种演出与表演费，以及其他劳务费用。

3、根据国家制度条例的规定，颁发给个人的科学技术，文化艺术，体育等方面的各种奖金。

4、各种劳保，福利费用以及国家规定的对个人的其他支出，如退休金，抚恤金，学生助学金，职工困难生活补助。

5、收购单位向个人收购农副产品和其他物资的价款，如金银，工艺品，废旧物资的价款。

6、出差人员必须随身携带的差旅费。

7、结算起点(1000元)以下的零星支出。超过结算起点的应实行银行转账结算，结算起点的调整由中国人民银行确定报国务院备案。

8、中同人民银行确定需要现金支付的其他支出。如同采购地点不确定，交换不便，抢险救灾以及其他特殊情况，办理转账结算不够方便，必须使用现金的支出。对于这类支出，现金支取单位应向开户银行提出书面申请，由本单位财会部门负责人签字盖章，开户银行审查批准后予以支付现金。

除上述5、6两项外，其他各项在支付给个人的款项中，支付现金每人不得超过1000元，超过限额的部分根据提款人的要求，在指定的银行转存为储蓄存款或以支票，银行本票予以支付。企业与其他单位的经济往来除规定的范围可以使用现金外，应通过开户银行进行转账结算。

(二)规定企、事业单位的库存现金限额。

各开户单位的库存现金都要核定限额。

1、库存现金限额概念，是指国家规定由开户银行给各单位核定一个保留现金的最高额度。核定单位库存限额的原则是，既要保证日常零星现金支付的合理需要，又要尽量减少现金的使用。开户单位由于经济业务发展需要增加或减少库存现金限额，应按必要手续向开户银行提出申请。

2、库存现金限额的核定管理。为了保证现金的安全，规范现金管理，同时又能保证开户单位的.现金正常使用，按照《现金管理暂行条例》及实施细则规定，库存现金限额由开户银行和开户单位根据具体情况商定，凡在银行开户的单位，银行根据实际需要核定3-5天的日常零星开支数额作为该单位的库存现金限额。边远地区和交通不便地区的开户单位，其库存现金限额的核定天数可以适当放宽在5天以上，但最多不得超过15天的日常零星开支的需要量。

库存现金限额每年核定一次，经核定的库存现金限额，开户单位必须严格遵守。其核定具体程序为：

(1)开户单位与开户银行协商核定库存现金限额。

库存现金限额=每日零星支出额核定天数

每日零星支出额=月(或季)平均现金支出额(不包括定期性的大额现金支出和不定期的大额现金支出)/月(或季)平均天数

(2)出开户单位填制“库存现金限额申请批准书”。

(3)开户单位将申请批准书报送单位主管部门，经主管部门签署意见，再报开户银行审查批准，开户单位凭开户银行批准的限额数作为库存现金限额。

3、各单位实行收支两条线，不准“坐支”现金。所谓“坐支”现金是指企业事业单位和机关，团体，部队从本单位的现金收入中自接用于现金支出。各单位现金收入应于当日送存银行，如当日确有困难，由开户单位确定送存时间，如遇特殊情况需要坐支现金，应该在现金日记账上如实反映坐支情况，并同时报告开户银行，便于银行对坐支金额进行监督和管理。

4、企业送存现金和提取现金，必须注明送存现金的来源和支取的用途，且不得私设“小金库”。

5、现金管理“八不准”。按照《现金管理暂行条例》及其实施细则规定，企业事业单位和机关团体部队现金管理应遵循“八不准”即：

(1)不准用不符合财务制度的凭证顶替库存现金;

(2)不准单位之间互相借用现金;

(3)不准谎报用途套取现金;

(4)不准利用银行账户代其他单位和个人存入或支取现金;

(5)不准将单位收入的现金以个人名义存入储蓄;

(6)不准保留账外公款;

(7)不准发生变相货币;

(8)不准以任何票券代替人民币在市场上流通。

库存现金的会计处理

一、本科目核算企业的库存现金。

企业有内部周转使用备用金的，可以单独设置“备用金”科目。

二、企业增加库存现金，借记本科目，贷记“银行存款”等科目;减少库存现金做相反的会计分录。

三、企业应当设置“现金日记账”，根据收款凭证、付款凭证，按照业务发生顺序逐笔登记。每日终了，应当计算当日的现金收入合计额、现金支出合计额和结余额，将结余额与实际库存额核对，做到账款相符。

房地产公司现金出纳业务规范 第7篇

处理流程的通知

各支行（营业部）：

旺季即将到来，柜面现金流量日趋增大。为规范各支行（部）柜面现金业务操作和管理，强化制度执行，有效防控现金业务操作风险，特作如下通知：

一、柜面现金收付应严格按照操作流程要求办理

1.现金收付坚持“五清”制度，做到凭证审清、钞券点清、金额问清、钞券交清、笔笔分清。

2.现金收付一笔一清，一户一结，不得将几笔款项混收，不得与其他款项混收或相互调换券别，不得与内部钞券混淆。一笔款项未收妥时，柜员不得离岗。

3.清点现金，必须做到逐张清点。按照“三先三后”程序操作，即先卡大数、后点细数；先点主币、后点辅币；先点大额票币、后点小额票币。对大面额人民币不论数量多少，一律进行正反票面机器清点与复点，对有疑问的人民币要进行手工复点，以辨别其真伪。

4.收入现金时，应鉴别是否为现行流通的货币；付出现金时，票面要达到人民银行规定的流通标准。

5.所有对外支付的现金须在有记录冠字号码的清分设

备清分后方可对外支付。

二、柜面发生错款，应立即查找，并区别性质进行处理

（一）柜面业务发生的错款：

1.柜员在发现差错应在自行查找的同时立即报告支行营运经理。

2.营运经理应换人清点柜员现金，并组织人员结合业务传票及监控录像逐笔核对该柜员当日现金收付业务，查找差错原因。

3.当日无法处理的，无论发生错款账户是否确认，营运经理都应在日终结账前将长短款情况汇报支行（部）负责人及运营管理部。对于确实无法挽回的错款损失，要区别性质进行处理。

（1）技术性错款，按规定的手续审批后，长款归公，短款报损，不得以长补短。

（2）责任事故错款，应按长款归公，短款自赔的原则处理。

（3）属于自盗、挪用以及侵吞长款的，均应追回款项，并给予相应的处分；触犯刑律的，移交司法部门处理。

经运营管理部同意后，长款可暂挂其他应付款。短款原则上由经办柜员先行赔付，金额较大无法自行赔付的经总行有权部门批准后可暂挂其他应收款，挂账期限最长不得超过一个月。严禁错款不报自行处置或库款不平结账签退，更不允许隐匿长款和擅自垫款、挂账。

4.错款挂账后仍需继续查找。经查找核实已确认发生错款账户的，由支行（部）提交申请，经运营管理部批准后做相应账务处理；经查找核实仍无法查明原因的按照“长款归公、短款自赔”的原则处理，支行（部）应在一周内将错款详细经过情况及处理意见报运营管理部。长款挂账后除支付原错款外不得支取。

（二）现金调拨发生的差错：

1.调入行在发现差错时，应先检查本行在款项调运、保管、收付过程中是否发生问题。

2.经调查分析确非本行责任的应立即将有关证据（封签、腰条）及详细经过情况报总行运营管理部，并按相关程序进行追查。

3.当日无法处理的，经有权部门同意后挂入其他应收款（短款）或其他应付款（长款）。

（三）各支行发生出纳错款时，应在《出纳错款登记簿》、《坐班日志》上逐笔详细登记。

房地产公司现金出纳业务规范 第8篇

现金持有决策,即在进行资产配置时针对现金持有量所作的决策,是企业的一项重要理财行为,可以反映企业的财务战略和经营战略,现金持有水平则是其现金持有决策的表现形式。众所周知,房地产行业已成为中国国民经济的重要支柱产业,对社会进步、国民经济的作用和影响正在日益扩大。而且房地产行业是典型的资金密集型行业,因此其现金持有决策的确定以及决策效果如何都是值得研究的课题。本文拟以房地产上市公司为样本,通过描述性分析和回归分析等实证分析方法,从影响现金持有决策确定的主要因素和决策效果两方面进行研究,探求其现金持有行为与房地产公司的核心财务特征之间的关系,以及现金持有决策对其公司业绩的影响。

1 研究变量设计及样本选取

1.1 研究变量设计

为考察房地产上市公司的现金持有水平与公司核心的财务特征、公司业绩之间的关系,设置以下变量:

1)关于现金持有水平的衡量:

本文采用现金及现金等价物与总资产的比率来衡量,其中“现金及现金等价物”是指现金流量表中“期末现金及现金等价物余额”项目的金额,总资产采用资产负债表中的年末总资产,均采用合并报表数据。为表示方便,借鉴已有研究,在本研究中将这个比率称为“现金持有比率”。

2)关于核心财务特征的衡量:

企业核心财务特征主要从盈利能力和负债水平两方面来考虑,这是一个企业重要的财务表现[1]。盈利能力就是企业赚取利润的能力,反映企业盈利能力的指标很多,其中权益净利率最具综合性和代表力;资产负债率是衡量企业偿债能力的重要指标,本文采用资产负债率反映公司的负债水平。

3)关于公司业绩的衡量:

销售净利率是指净利润与销售收入的比率,可以概括企业的全部经营成果,是反映公司业绩的直接指标。本文采用销售净利率衡量房地产上市公司的业绩。

1.2 样本选取

为使样本数据更具代表性和稳定性,考虑到上市年限相对较长可确保公司行为相对成熟和避免异常值影响,剔除2009-2011年被ST、*ST等实行过特别处理和财务状况异常的公司后,选择了沪深两市2005年 12月31日之前上市的120家A股房地产上市公司作为样本。为使研究结果更具合理性,对所选的样本公司2009年至2011年共三年的财务数据进行研究。本研究的所有数据均来自国泰安(CSMAR)系列数据库。

2 房地产上市公司现金持有的现状分析

2.1 总体现金持有水平的描述性分析

根据样本房地产上市公司现金持有水平分布状况(见表1)可以看出:样本公司2009-2011年的现金持有比率主要集中在10%～20%,平均所占比例达到了39.17%,其次是10%～20% 的区间。而现金持有比率在20%以上的公司数量总体上呈逐年递减的趋势。

再从总体上进行描述性统计,从表2中可以看出:2009-2011年房地产上市公司平均的现金持有比率为15.14%,这与美国的8.1%、英国的9.9%水平相比显得偏高[2]。从各年的现金持有比率最大值和均值来看,房地产上市公司平均的现金持有水平较高,但呈现出逐年下降的趋势;从标准差来看,各房地产上市公司间现金持有水平存在较大的差别,但房地产上市公司现金持有行为的差异变化趋势较为明朗,差异度越来越小。

注:2009-2011年各年样本数皆为120家

2.2 高额现金持有情况分析

大多数文献认为,判断企业是否存在高额现金持有需要确定一个临界值,将在一定年限内现金持有比率连续超过临界值的企业认为是存在高额现金持有情况。本文借鉴宋常等的研究把2009-2011年间连续3年现金持有比率大于10%的公司定义为高额现金持有公司[3]。统计整理得出符合高额现金持有公司界定的公司样本47家,剩余的73家公司作为控制样本公司,即非高额现金持有公司。

1)双样本T检验。

按上述方法将样本公司分为高额现金持有和控制样本两类,运用SPSS16.0进行双样本T检验,由表3可知,双样本方差是否相等检验的结果为统计量F=0.146,对应的置信水平为0.703,即接受原假设,两样本方差相等。因此可采用双样本等方差T检验。计算的统计量t=6.117,对应的临界置信水平为0.000,因此拒绝原假设,表明高额现金持有公司和控制样本公司的三年平均现金持有比率存在显著差异。

2)高额现金持有公司的财务特征。

由表4可知,高额现金持有公司的平均现金持有比率远高于控制样本公司,但平均权益净利率却较低,说明高额现金持有公司的盈利能力要低于非高额现金持有公司。这可能是盈利能力较低而需要更多的货币资金保障公司的运营,因而现金持有水平与盈利能力的关系有待进一步实证检验。从资产负债率看,高额现金持有公司具有较低的负债水平,这可以理解为较高的现金持有水平减少了公司的外部负债融资需求。从总资产对数值看,高额现金持有公司仅略高于控制样本公司,表明作为高额现金持有公司与非高额现金持有公司在公司规模上并无显著差异。从债务结构看,高额现金持有公司的流动负债比率略高于控制样本公司,这两类公司的负债结构也可说没有显著差异。

3 实证分析

3.1 研究模型的构建

为了进一步探求房地产上市公司现金持有水平与其核心财务特征之间是否存在确定的线性关系,采用线性回归模型来分析房地产上市公司核心财务特征对其现金持有行为是否有影响及影响程度,建立以下多元回归模型:

Y=α+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+ε (1)

其中,α表示常数项,β1、β2、β3、β4表示回归模型的系数,以衡量解释变量、控制变量与被解释变量的数量关系,ε为随机误差项;Y是被解释变量,表示房地产上市公司的现金持有水平;解释变量X1为权益净利率;X2为资产负债率;许陈生等认为“加入控制变量可以排除一些重要变量对被解释变量的影响,从而更加准确地评价解释变量对被解释变量的影响作用”[4]。X3为总资产对数值,表示公司规模;X4为流动负债比率,表示公司负债结构,这两个指标均是控制变量。同时,为了避免偶然性,使实证结果更可靠,以上各变量均采用了2009-2011年的平均值。

为探求房地产上市公司现金持有决策的治理效应,可构建回归模型来分析房地产上市公司的现金持有水平对其业绩的影响,模型如下:

PER=α+βCASH+ε (2)

其中:PER为因变量,表示销售净利率,用以衡量房地产上市公司的业绩;CASH为自变量,表示现金持有比率;α为常数项,即表示除现金持有比率之外的其它因素对业绩的影响;β为自变量系数,表示现金持有比率对业绩的影响程度;ε为随机误差项。

3.2 现金持有与核心财务特征的回归结果分析

运用SPSS16.0进行回归分析,所得结果如表5所示:从全部因素的总体影响来看,在5%的显著性水平上,F=5.928>F0.05(4,60)=2.53,表明各自变量对房地产上市公司现金持有水平的共同影响是显著的;从各个解释变量、控制变量的影响来看,在5%的显著性水平上,t0.025(60)=2,从表5中可知,X1和X2的t 值都大于2,X3和X4的t值小于2,说明盈利能力和负债水平这两个因素对房地产上市公司现金持有水平的影响是显著的,而公司规模和负债结构对其公司现金持有水平的影响是不显著的,这可能是受样本数量和行业效应的影响。各变量的VIF值均远小于10,则可以认为模型1不存在严重的多重共线性。从回归系数上看,盈利能力和现金持有水平呈显著正相关,负债水平和现金持有水平呈显著负相关。盈利能力越高,则有更多的内部盈余积累,所需的外部负债融资则越少,假设不考虑投资机会和股利分配决策,则会存在高额持有现金的情况。这也支持了融资优序理论。

3.3 现金持有与公司业绩的回归结果分析

运用SPSS16.0对模型2进行回归分析,从表6可以看出:F=14.187表明方程整体性水平显著;t值用于检验单个变量的显著性,在5%的显著性水平下,查t分布表,自变量现金持有比率的系数的t统计值为3.767>t0.025(60)=2.132,说明解释变量通过T检验;判定系数较低,拟合优度不太理想,这可能是由于采用横截面数据的关系。另外,根据DW统计值可判断模型不存在自相关,因而模型通过检验。从回归系数上看,现金持有水平与因变量公司业绩呈显著正相关。回归结果表明房地产上市公司的现金持有水平对其业绩有显著的影响,其公司业绩会随着现金持有水平的提高而明显提高。

注:被解释变量为销售净利率,观测样本数n=120

4 结论及建议

以房地产上市公司为样本,通过实证分析的结果,得出如下结论:第一,目前有40%的房地产上市公司存在高额现金持有情况,高额现金持有公司的现金持有水平远高于非高额现金持有公司,但盈利能力和负债水平都较低。第二,公司盈利能力和负债水平是影响房地产上市公司现金持有水平的主要因素。房地产上市公司的盈利能力和现金持有水平呈显著正相关,负债水平和现金持有水平呈显著负相关。但描述性分析结果却显示盈利能力高的公司也具有较高的负债水平,而现金持有水平却较低。这可能与目前房地产上市公司投资机会较多、负债水平较高而需支付更多的现金有关,因而并不矛盾。也意味着盈利能力较低的公司没有充分发挥闲置资金的价值,应注意避免过多资金的闲置浪费。第三,房地产上市公司的现金持有水平与业绩呈显著正相关,表明房地产上市公司的现金持有决策对其业绩有显著的积极影响。较高的现金持有水平保证了能充分利用投资机会,从而提高获利可能性,进而改善公司业绩。

结合以上实证分析的结论,认为目前存在高额现金持有的房地产上市公司没有充分利用已有资金和投资机会,以致盈利能力较低。因此提出建议:房地产上市公司尤其是已存在高额现金持有情况的公司应增加现金持有总量并适当降低现金持有水平,但要进行动态调整,即在提高公司盈利能力和保持合理负债水平基础上,应结合融资能力来调控其现金持有水平。适当降低现金持有水平,是要求房地产上市公司应加强持有现金的管理,充分寻求投资机会,高效利用已有的现金,提升业绩从而增加现金持有总量。如果融资能力较强,可以适当降低现金持有比例;如果融资能力较弱,则其现金比例应在较高的水平。房地产上市公司可以选择弹性较大的融资方式,如发行可转换公司债券、租赁融资等,这样公司现金持有比例的控制弹性也相应较大了。当然,具体的现金持有决策还需要根据公司的具体情况,保持适度现金持有比例的总体原则为:既要保证日常生产经营活动和投资活动的需要,又避免现金的闲置。

摘要：选取沪深两市120家A股房地产上市公司作为样本,研究其2009—2011年的财务数据,运用描述性分析、双样本T检验分析房地产上市公司现金持有的现状,并构建回归模型探求房地产上市公司现金持有水平的影响因素及其决策效果。研究结果显示:目前房地产上市公司存在高额现金持有情况,盈利能力和现金持有水平呈显著正相关,负债水平和现金持有水平呈显著负相关,其现金持有水平对公司业绩有着显著的正向效应。

关键词：房地产上市公司,现金持有水平,盈利能力,负债水平,公司业绩

参考文献

[1]王玉翠,薛晓芬.我国高额现金持有上市公司的财务特征分析[J].价值工程,2012(5):126-127.

[2]刘双凤.湖北上市公司高额现金持有动因研究[J].知识经济,2007(8):85-87.

[3]宋常,刘笑松,黄蕾.中国上市公司高额现金持有行为溯因:融资约束理论抑或委托代理理论[J].当代财经,2012(2):121-128.

房地产出纳日常业务注意事项 第9篇

1、严格按照公司管理制度办理房地产公司、物业公司及中菱电梯（以下简称为核算单位）资金的收、付、存业务，每日收付款项的原始凭证，必须在当日入账，确保业务的及时性、合法性和准确性。资金的支付，要做到收有凭、付有据，帐实相符。对于不明原委的付款，要坚决不予受理或报经领导批准后方可办理支付；对于支出合法的款项，不得无故延误；

2、按照规定登记核算单位所有现金日记帐和银行存款日记帐，对现金收讫、现金付讫章按规定用途使用，库存现金按日核对，按月清点，确保账实相符。库存现金必须做到日清月结，账账相符，账证相符；出现现金长余或短缺应及时上报财务负责人，根据实际情况确定责任人。

3、负责核算单位现金的管理工作。库存现金要当日送存银行，不私设小金库，保留账外公款；不以白条抵库，私自拆借现金，严格按照银行结算纪律办理业务，防止出现空头支票及退票现象等非正常业务的发生，不准将单位资金以个人储蓄方式存入银行，严禁擅自挪用公款，不得出租、出借帐户；

4、负责核算单位财务印签、票据、收据的保管工作，按规定使用财务印鉴，规范使用银行票据，确保资金收付业务的安全可靠，公司的支票、收据、财务印签登记台账记录其领用、交回情况（需有交领人签字手续），作废的支票、收据需加注“作废”字样另行保存；每月账务终了到开户银行索取银行对账单，按制度规定及时与银行对账，编制对账调节表；

5、积极做好核算单位金融结算业务信息咨询工作，为领导提供及时、科学、快捷的金融管理、资金结算、贷款利率等信息。按时偿还到期贷款，避免逾期贷款的发生；每月的25日编报“现金盘点表”，每日编报准确、完整的“资金日报表”（指银行存款）；

6、装订凭证、申报表以及其他需管理归整的档案。

7、完成主管及其他财务领导交代的临时性工作（不定期）。

工作事项注意细节

1、在付工程款时必须协助主管检查付款凭证的合法性和合理性，查看总经理、财务总监、经营部负责人、财务主管、施工方经办人是否都签字，全部签字后才可付款。

2、在付款金额上，主管签明扣款金额的时候一定要按扣款后余额来支付；更要协助主管考虑扣款事项。

3、出纳自行要有判断付款凭证的能力，当领导全部签完字时，不能抓着就付款，要去分析正确性，发现问题，关注细节，确认无误后方可出具支票，并由主管加盖小印签，出纳无权自行加盖，除非主管外出特别交待。开好支票由领款本人签字，不是本人的必须附授权委托书和个人身份证件。

4、费用类原始凭证报销的，在主管审核无误后，出纳同样要关注细节，查看领导签字，重新审核票据的真伪和公司名称、业务性质等，方可出具支票，由费用报销人签字。

5、账务处理中，会计科目的运用要正确，同类业务的不能出现不同的会计科目核算。业务量不大，每做一个凭证确认核算科目时一定要严谨，求质量不求数量。主管在审核中一但发现错误凭证，直接退回重做。

6、房地产账套目前共五套，每一套账务的原始单据分开保管，按凭证号的先后顺序整理归档，以便出纳外出或请假时，查询业务方便；每月月结后的10日内将主管审核完毕的原始凭证全部装订

归档，没有特殊原因，不能拖延，以防原始凭证丢失。

7、对颐和城购房协议进行排序，建立档案；同样对公租房项目有协议的进行排序归档，以便自已或他人查询。所有的档案建成后分类入档案柜保存。

8、登记销售回款情况表，最晚按月更新，每月月结后报主管一次。（尤其是公租房项目，目前颐和城项目主管在登记中），回款数必须与账务预收账款余额相一致。

9、月结后到税款申报期，房地产公司、物业公司、鑫海电梯公司报税必须事前准备，房地产公司为查账征收，物业公司为定额征收，鑫海电梯为定额征收，每年要将所缴税款进行分税种统计，以备日后查询；按月将申报表装订，定额征收的要将定额单取回按年保管。

10、有问题及时反馈，主管处理不了的直接找处长或财务总监，临时性事务也要严谨执行。

11、学习税的计算方法，加强房地产财务核算的学习，学会做前多动脑，严谨做事的风格。

12、内部拨款不论是倒账还是内部拨付，必须经领导签字后操作。内部倒账的必须经沈处或赵总签字，最好和沈处沟通，不签字除非领导专门通电话确认核实无误；内部拨付工程款或还小贷公司款的必须由王总和赵总签字，否则不予拨付。如因未签字就拨付产生的后果出纳自行承担责任。

13、凡是以个人名广义开卡的，或有存折的，出纳与主管分开保管。

14、主管将在月结后定期或不定期对保险柜内现金进行盘查，一经发现库存现金和账面现金不匹配，直接追查责任人即出纳本人责任。库存隔夜现金必须尽量保持在1000以里，不超过2000元，存放保险柜。

15、不论是拨付工程款还是内部倒贷，原始凭证给谁付款，支票就给谁开，不允许出现支票根和支票头名称不匹配，包括小贷公司倒贷，有特殊情况的由外部结算中心操作。

16、请假制度：三天以内的请假无重大事项的，不充许代办，出纳业务原则上停办；三天以上的请假，需进行工作移交，不允许移交本部门会计。

17、印签分离，财务专用章会计主管保管，小印签由出纳本人保管，在未移交的情况下，不允许一人同时保管二个印签。