房地产个人工作总结

房地产个人工作总结（精选6篇）

房地产个人工作总结 第1篇

个人总结自我鉴定

目录

集体的利益放在 看报，浏览人民网、凤凰网的时讯，在做好学问同时关心社会。为了更好与同学交流，在XX年11月加入‚邓小平理论与三个代表重要思想学习研究会‛，提高了个人认识，更加深刻地了解了党的有关政策措施，同时也坚定了我加入中国共产党党的决心；在不断地学习中，认识以及理论知识不断增长信心更加坚定。

学习方面：在学习上，态度端正，认真对待每一门专业课程，严格要求自己。好的学习方法对学好知识很有帮助，我自己总结出了一套很有效的学习方法，不仅帮助我吸收知识，更节省了时间，让我有更多的时间参加课外活动。还积极参加各种课外竞赛，如河南师范大学大学 辑，负责

每周五的体育频道的策划和文字稿件写作，形成个人一套风格，并对于节目的质量以及定位加入了自己的元素，撰写稿件字数达20万字之多；XX年9月为广播站招收培养新成员（师傅带徒弟模式），为工作的有序积累后背力量，获得XX-XX年校园新闻宣传工作先进个人。

社会实践方面： XX年10月-12月，在xx集团实习，任总经理助理，负责日常文案写作，工作计划安排，领导讲话，日常公务的处理，人际交往能力得到较大的提升，在处理上下级关系方面有新的理解，每天记工作日志的习惯记录成长的历程，短短的三个月实习，获得领导同事的认可，并三次加薪，获得年终优秀新人奖。

在日常生活中，我与舍友、同学保持好的关系。为人和善，关心他人，乐于奉献。经常帮助同学维修电脑，如装系统、杀病毒、处理使用者中的小毛病。回顾过去，我很高兴能在同学有困难的时候曾经帮助过他们，相对的，在我有困难时我的同学们也无私的伸出了援助之手。对于老师，我一向是十分敬重的，因为他们在我彷徨的时候指导帮助我。如果没有老师的帮助，我可能将不知道何去何从。我现在领悟到，与其说品德是个人的人品操行，不如说是个人对整个社会的责任。一个人活在这个世界上，就得对社会负起一定的责任义务，有了高尚的品德，就能正确认识自己所负的责任，在贡献中实现自身的价值。

大学期间，可以说我用各种不同的方式使自己得到不同程度的提高，而我深深地认识我现在取得的还是不够的，仍旧要不断地学习实践，进一步提高，为社会做出更大的贡献。

xx xx

能更好的完成自己的工作。工作中遇到不懂的问题时，虚心向师傅和其他同事请教。日常工作中上午在作业区进行软件工作，下午扎入现场对设备多看多问，不断增加自己的现场经验。同时认真的学习公司的各类文件，对管理体制和规范有了一定的了解，在工作中以公司标准化管理的标准来严格要求自己。

三、努力工作，认真完成各项工作任务

我从做好本职工作和日常工作入手，从我做起，从现在做起，我一直相信一份耕耘，一份收获，所以我一直在努力，不断努力学习，不断努力工作。从身边小事做起并持之以恒，热爱自己本职工作能够正确认真对待每一项工作，工作投入，按时出勤，有效利用工作时间，坚守岗位。设备故障抢修时，无论何时都能够做到 而较圆满完成维护部的各项工作任务。XX年 底扎实、知识结构完善、适应能力强、具有团体协作精神的青年。

一、学习方面，我认真端正学习目的、学习态度，系统全面地学习了嵌入式技术专业的理论基础知识，对汇编语言、c及c++掌握很好，能独立的编写小程序。对单片机及arm技术有一定的了解，嵌入式linux程序开发及嵌入式c及汇编混合编程较熟悉等。在硬件方面，熟悉电子电路及会protel软件及pcb板设计等。我努力认真地学好每一门功课，同时把所学的理论知识应用于实践活动中，把所学知识转化为动手能力、应用能力和创造能力，力求理论和实践的统一。在学习和掌握本专业理论知识和应用技能的同时，还努力拓宽自己的知识面，培养自己其他方面的能力，比如我会经常的去图书馆看下其它方面的书等。

二、工作方面，自入校以来，我一直在班上担任的是班长，在此期间，积极主动地为同学服务，有意识地协调好班上同学之间的关系，能积极的配合辅导员老师的工作，积极的开展班级各种活动，能很好增强了班级的凝聚力，也增进了同学们间的友谊,得到了老师和同学们的一致好评。在大一时我们班团支部获得‚院优秀团支部‛光荣称号。在系学生会里我担任的是外联部部长，在这 期间，我积极的配合系领导工项学生工作，使学生会各部门更好的合作搞好学生工作，也能为系学生工作提供经济来源，即我系有活动时我带领外联部成员，外出拉来赞助等方式。在大二一年里，我拉过几家赞助商，也开展了几次讲座，如《3g网络技术及大学生职业规划》等，也得到系领导的肯定，个人总结《个人自我总结鉴定》。在大学几年里，我年年都获得了‚优秀学生干部‛的荣誉称号。此外，我还注重自己能力的培养，积极参加学院组织的各项活动和社会实践，如‚一二九合唱比赛‛、‚舞蹈大赛‛及‚篮球赛‛等等。在参加活动的过程中使我增强了团队精神和集体荣誉感。在大学放暑假期间，参加社会实践活动，比如在大一暑假我去深圳一家电子厂做质检等。为今后的工作积累了一定的经验，最大程度

上提升自己各方面素质。

三、思想方面，通过大学里系统全面地学习了马列主义、毛泽东思想、邓-小-平理论和‚三个代表‛重要思想，学会用正确先进的理论武装自己的头脑，树立了正确的世界观、人生观、价值观。在日常的学习生活中，热爱祖国，遵纪守法，尊敬师长，团结同学;关注时政，通过了解和学习党的有关动态和精神，使自己在思想上和行动上与党中央保持一致，积极向党组织靠拢，在我们计应系分党校 愿你永远健康、漂亮、快乐、上进，在知识的海洋里遨游，做一个强者、胜利者!你的聪明加上勤奋好学会令你成功，老师深深地祝福你。

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个人房地产销售工作总结

目录

以此感染每个客户。

其次，由于进入康城时所有的住房已基本售罄，唯有两套170平大户型以及商铺在售，所以对于商铺销售基本可以说是毫无经验。我想，相对于住宅，商铺客户这类高收入投资群体的购房心态及个人气质各方面肯定也有所不同，因此对于这两类客户的销售方式也必须有相应的变化。比如商铺客户考虑的更多的是收益回报率问题，那么我们就应该着重介绍周边的发展趋势与发展前景，坚定客户购买的信心，让其买得开心，买得放心。以前总以为一个优秀的销售员必须有自己的个性，没有个性的销售员不过是个服务员而已。但是通过实践工作我才发现，一个真正成功的销售员除了必须有能够感染客户的个性外，更应该具备能够随时适应不同消费者心态的应变能力，同时牢记，专业、礼貌、主动服务、给予客户比他想象的更多，并坚持公司利益至上的职业操守。所以，为了做好康城商铺的销售工作，我急待提高自身修养，无论从个人气质和专业能力方面都要把自己打造成一个适合中建地产大气之风的臵业顾问。

另外，由于进入康城的时间不长，所以自己对公司的一些规章制度和流程方面还没有机会完全了解，偶尔犯下一些低级错误。虽然在主管的帮助下已经改善了许多，但肯定还有很多地方不够清楚，这方面也急待在今后的工作生活中得到改进，一方面自己会多学多问，另一方面也希望领导的鞭策，同事的提点。

我深知个人的发展离不开企业的发展，而热爱则是做好每件工作所必不可缺的。所以，在这充满希望的企业里，我必将全力服务公司，热爱岗位，勤奋工作，严于律己，认真专研，继续学习，用使命般的激情面对客户，用认真严谨的态度面对我的职业，为客户制造感动，为公司创造利润！

在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为经房企业的每一名员工，我们深深感到某企业之蓬勃发展的热气，某人之拼搏的精神。

看似简单的工作，更需要细心与耐心。在我的整个工作中，提供各类销售资料，平凡单调的工作成为了销售助理的奠基石。通过管理这些资料，让我从生疏到熟悉，进一步了解公司的房地产项目及相关客户等工作内容。刚开始由于对房地产知识掌握的不熟悉，常常在接听客户电话时，让我措手不及，销售部是对外的形象窗口，我们回答客户的每一个问题，都跟公司的利益息息相关，每说一句话都要为公司负责，为树立良好的公司形象做铺垫。在此方面，我深感经验不足，部门领导和同事都向我伸出了援助之手，给了我很多好的建议和帮助, 及时化解了一个个问题。每接待一次客户后，还要善于总结经验和失误，避免同一类差错的再次出现，确保在下次工作中有新的提高。随着工作的深入，现已开始接触销售部管理的客户工作，电话拜访、催款是一门语言艺术，这不仅需要好的表达方式，还需有一定的经验。俗话说：‚客户是上帝‛，招待好来访的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立好公司形象。

就总体的工作感受来说，我觉得这里的工作环境是比较令我满意的。广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

我是销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较某很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，某同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡，公司于XX年与美国美嘉公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，某同志积极配合某公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，此文来源于是文 秘 家 园为某月份的销售高潮奠定了基础。最后以某个月完成合同额某万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，某同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出某火爆场面。在销售部，某同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，某同志立刻进入

角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己

的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与某同志和其他销售部成员的努力是分不开的。

今年销售情况：房子5套。车库大概77个。销售的不理想。主要自身问题。没有销售出一个好的成绩。在明年会更加努力，希望能有更好成绩。

XX年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

理好房产证手续；相关资金及时催缴到位。

XX年元月份，在本部门严重少人的情况下，与**一起，身兼数职，将工作中的各项环节紧密相扣，经常性加班较晚，认真及时作好本部门的收费及房屋销售工作。客户走我们才会走。认真做好接待及相关事务(请你继续关注好：)。

XX年2月份，一些前期，拖欠公司费用长达半年之久的客户，迟迟不肯露面，绞尽脑汁，想尽办法。列清单，下催缴函，打电话，发短信。不厌其烦，常沟通联系，耐心作思想工作，并常常发祝福短信，友情联络，将拖欠的租金及呆帐、赖帐成功收缴到位。也是工作中一项大突破。

XX年3月份，本部门增添了新鲜的血液，我们处外以身作责，作好示范，带领新员工走访客户，上门收缴费用，熟悉环境，抓紧时间培训本岗业务，使之很快适应并掌握所属工作范筹，一个月内就走向转正行列。分工明确，并力争超前完成每月的任务。应收帐款几乎每月均达几十万元。

XX年4、5月份，和新同事一起，动之以情，晓之以理，将三期陶瓷四大户的年租金、及相关物业费全部收缴到位。总价款为：**** 元。累计约二百多百万元。

XX年6月，并将新做的a3栋12间钢构商铺成功招租，并联系广告公司，作好各套仓库的标识工作，并提前收缴年租金及相关物业费和水电费用。营业收入约为:：****元。

广告牌招租方面：公司沿二零六国道的路牌广告42块全部招商完毕，并及时完善后期画面的补修服务，创年营业收入约：****万元。

XX年10月，当老行政办公楼腾出时，也成功招租，并将旧空调及时作价，让公司财务不流失。充分发挥最大值。并及时作好客户登记编排工作。增加租金及物业费相关年收入约：***多万元。

其他招租方面，所剩二期商铺一层商铺全部出租完毕，二层部分出租，并成功将招租出售商铺的价格上调，每层涨****的月租金。每平方米涨到五六百元的销售额。另外新、老钢构仓库全部出租出去，无一空余。一旦前面空出，立马擅用电话营销及网络营销方式，招商进驻市场。

时刻以公司利益为前提，把客户当朋友，微笑挂在脸上，从不把个人情绪带到工作中当中。不辞劳苦，为公司那些零散的投资购房户，推房，看房，成功帮助他们将空臵商铺全部转租出去。积极搞活市场，时时树立‚我是润东人‛的窗口形象，让客户更加信赖公司。达到良好的‚口碑效应‛。受到客户好评。

诚然，所取得的这些成绩是我应当做的。更是与各部们的紧密配合是分不开的。在此表示深深的感谢。

当然，自已工作中尚存些许不足，离公司高标准严要求还存在一定的距离。在就要到来的XX年，我将争取更加勤奋，与客户架好沟通的桥梁，定下目标，将剩余**套商铺多多招租招售出去。与房产部门及时沟通，做好合同的签订及网上备案工作，并将部分商铺的资金和按揭款及时回笼。争取公司利润最大化。

我会从以下方面做到：一定戒骄戒躁，好好提高自已，端正学习态度，多掌握市场行情，与同行业勤联系，认真细致作好市场调研，多学习本专业及相关管理知识。不怕吃苦，不怕累，把腿放勤快些，嘴放甜一些，为客户作好参谋，当好公司的主人翁，在完成招商各项工作的同时，并及时作出相应的售后服务，且积极协助物业各项费用的收取，迎难而上，处处做好带头工作，及时与各部门协调配和，与同事们团结友爱，拧成一股绳，心往一处想，劲往一处使。成为工作中的多面手。也力争作公司优秀标兵。

请各位亲爱的领导及同事们，帮忙指导和监督！我会加油！并祝润东集团――咱们这可爱的温暖的大家庭更加兴旺发达！谢谢！

某同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与某同志和其他销售部成员的努力是分不开的。

20XX年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

新的认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。谁也不能否认，情绪是会传递的，当你以一颗乐观的热情的心去接待客户时，客户也会被你快乐的情绪所感染，如果你给客户带来的是抱怨，忧郁和黑暗，那么客户也会回应给你抱怨，忧郁和黑暗。所以说，情绪很重要，我们要学会控制自己的情绪，在接待当中，始终要保持热情和良好的心态。良好的心态是迈向成功的

房地产个人工作总结 第2篇

第一次接触房地产，有太多对大国地产的企业文化及公园世家这个项目的相关情况还没能够了然于心，跟客户介绍的时候不足为企业和项目展示很好的口碑与形象，致使客户对我们的企业品牌与项目一知半解。我想作为一个大企业的置业顾问，不仅要精通卖房业务，更要让客户感觉中建无论是从企业品牌，社区环境，物业质量以及员工素质各方面都比其他楼盘有优势，坚定客户购买的信心。针对这个问题，我已经与公司前辈们深刻讨论过，多学习，多讨教，从自身做起树立对本企业品牌的绝对信心与优越感，以此感染每个客户。

审视自己的不足之处以及对此的改善之道

审视检查自身存在的问题，我认为主要是销售技巧上还有待提高。个人对销售说辞的把控已有了一定的逻辑性，欠缺的主要是丰富的说辞和销售技巧，可能跟销售经验少有关;在接待过程中，有时太过于热情，欠缺一种淡定和沉稳的个人形象，以及气质等都有待帮助和提高。

对于以上不足之处，经过思考拟定了对此的改善方法：

销售技巧的提升可多向领导学习;平时多上网或看书学习专业知识;尽量多参加市场调查，来弥补竞争对手说辞的空缺，突显本项目的核心优势;增加客户接待量，从客户身上现学现卖;接待客户后应尽多分析、思考、总结说辞;通过这几点来逐步改善现在的销售能力，以期许能为公司带来更高的效益。

形象气质是客户最看重的第一印象，如何才能做到一个气质型的置业顾问，给客户一种专业、愉悦之感。平时自己在看一些关于女人提升气质的书籍，来帮助改善不足之处;也可以通过一些销售道具的使用，衣着的整洁等来体现个人的专业形象，由内到外的改善过程，也需要从细节慢慢的去提高。

以上列举的不足之处，是自我反思后认为自身在工作中存在的问题和需要改进之处，在日后的工作，也希望领导和同事能帮助我一同发现问题、解决问题。

在这三个月中，虽然我没有业绩，但是这段时间却让我学到一个真正的置业顾问重新所必备的能力!

一、个人素质：

1.不做作，以诚相待，客户分辨的出真心假意。得到客户信任，客户听你的 , 反之你所说的一切都将起到反效果。

2.了解客户需求，第一时间了解客户所需要的，做针对性讲解。

3.推荐房源要有把握，了解所有的房子，包括它的优劣势。做到对客户的所有问题都有合理解释。

4.保持客户关系，每个客户都有各种人脉，只要保证他们对项目的喜爱，

他们就会将喜爱传递。

5.确定自己的身份，我们不是在卖房子，而是顾问，以我们的专业来帮助客户。多与客户讲讲专业知识，中立的评价其他楼盘，都可以增加客户的信任度。

6.要与同事团结协作，这是好的团队所必须的。

当然，再好的方法，也要靠强有力的执行力来完成。这也是我个人需要加强的地方。我想作为大国房地产的置业顾问，不仅要精通卖房业务，对周边的一些知识也必须了解 , 这样才能更好为客户服务，让客户感觉大国地产无论从质量，社区环境，物业质量等较其他楼盘都更有优势。

二、业务能力.1.对公司和产品一定要很熟悉。

对公司和产品不了解，不知道目标市场在那里，或当客户问一些有关公司和产品的专业问题，一问三不知。怎么去推销我们产品。其实只要对公司和产品熟悉，就自然知道目标市场在那，也可以很专业地回答客户的问题。

2.对市场的了解。

这包括两个方面，一个是对目标市场的了解，一个是对竞争对手的了解。绝对不能坐井观天，不知天下事。因为世界上唯一不变的就是“变化”，所以要根据市场的变化而做出相应的策略，这样才能在激烈的竞争中制胜。

3.业务技巧。

很多客户都喜欢跟专业的销售人员谈生意，因为业务人员专业，所以谈判中可以解决很多问题，客户也愿意把置业交给专业的销售人员来负责。当然，业务技巧也是通过长时间的实践培养出来的，一切从客户的需求出发，在拜访中，我们要不断提问，从客户的回答中了解到客户的需求，这样做会事半功倍。

三、工作计划。

房地产个人工作总结 第3篇

1998年我国取消福利分房制度以来,优惠的利率条件、宽松的信贷政策加上强劲的经济势头推动了房地产行业的迅猛发展。然而,在房价节节高攀、住宅空置率居高不下的背景下,“房地产市场是否存在泡沫”引起了政府部门和社会各界的普遍关注。近年来,我国房地产业对银行的严重依赖以及金融机构对房地产业的过度支持,已经在各个层面上得到了证实,如何提高风险管理能力,识别、预防并控制房地产信贷风险早已成为我国商业银行面临的重大课题。本文在概括我国房地产信贷市场特点基础上,通过简述国际先进的信贷风险管理方法引出压力测试作为当前商业银行房贷风险管理手段的可行性和必要性,继而提出了个人房地产信贷压力测试的基本构架并对未来研究的深入进行了展望。

2 我国房地产信贷风险分析

房地产行业的周期决定性及房地产信贷的同向循环性决定了银行房贷存在巨大的潜在风险。1991年日本房地产泡沫及1998年的亚洲金融危机导致的银行大量倒闭充分印证了这种潜在风险的对银行业的破坏性。在近十年的迅速扩张中,我国房地产信贷风险从供需两方面逐渐显露出来。一方面,银行提供房地产信贷的存量增长及结构变化。据银监会统计数据,截至到2006年末,全国商业性房地产贷款余额3.68万亿元,其中房地产开发贷款由1998年的2680.1亿元,增加到2006年的1.41万亿元;居民个人购房贷款由1998年的426.2亿元增加到2006年末的2.27万亿元。另一方面,房地产行业缺乏融资渠道对银行的过度依赖。目前,除了银行对房地产开发企业的直接贷款,土地储备开发贷款、建筑施工企业贷款、个人住房消费贷款分别通过工程垫款、定金预付款等形式间接流入房地产企业,据有关专家估计房地产开发资金的70%以上来源。从上述现状可以看到,随着个人住房信贷不断增加,房地产业资金链条的正常运转、银行房地产行业的风险暴露将取决于贷款买房者是否能够按期偿还本息。然而,目前我国个人信用档案尚未建立,贷款违约相关法律尚不完善,加之房地产信贷周期长、市值变动不易测定导致个人房地产信贷存在很大风险,将是未来我国商业银行风险管理的重点。

3 压力测试的可行性分析

当前国际上流行的信用风险管理模型主要有信用度量示(Credit Metric)、KMV结构化模型、信贷风险附加模型(Credit Risk+)以及信用风险组合模型(Credit Portfolio View)。它们的基本思路都是对借款者的违约行为进行预测继而估算违约是造成的损失,区别在于预测的依据不同,包括对未来资产价值变动进行随机过程假定;对借款者信用转移模型进行预测;对宏观经济进行模拟等等。这些在我国个人房地产信贷风险管理中的应用困难体现在以下几方面,首先,缺乏借款者信用等级及其变化的数据积累;其次,房地产价格走势的周期性特点不符合布朗运动的假设;最后,个人房地产抵押贷款的借款者违约行为选择复杂。鉴于此,本文尝试将另一种风险管理方法压力测试应用到我国商业银行针对个人住宅抵押贷款的风险管理中。

压力测试最早由货币基金组织作为基本信贷风险模型的补充而提出,用于衡量金融机构承受意外冲击的能力。定义为“利用一系列方法来评估金融体系承受罕有但仍可能的宏观经济攻击的能力”[1]。压力测试的基本原理是根据宏观环境发展趋势及专家意见设计压力情景,通过模型预测宏观经济因素变动,最后计算出经济波动对银行资产负债表的影响。定期或不定期的压力测试能够反映银行应对重大经济因素变动的能力,便于利用经济因素变动效应的滞后性来及时采取措施,适合新兴市场的数据匮乏及非流动性,并可用作对贷款集中的风险测试。这些功能恰恰适应了我国商业银行个人房地产信贷风险管理需求迫切、经验不足、数据缺乏的现状。有利于防范并控制房地产信贷在局部地区的过度集中,提高银行授信的科学性。

4 我国银行个人房地产信贷压力测试的框架设计

2003年以来FSAP分别在新西兰、挪威、澳大利亚进行了金融系统房地产信贷组合的压力测试,积累了相关经验。本文主要参照澳大利亚谨慎管理局(APRA)的自上而下方法[2]构架我国商业银行房地产信贷压力测试框架。可以看到,对宏观经济变量的预测、借款者行为模式的分析、对违约损失的模拟是压力测试实施的关键。对于这3个环节以下将分别从国际上先进方法及我国特殊背景下的方法选择两个角度加以讨论,如图1所示。

4.1 宏观经济变量预测

结合国际经验及我国实际情况,房地产信贷市场的主要风险因素体现在房地产价格波动。当房产的市场价格低于贷款现值时,借款者倾向于选择理性违约,导致银行被迫持有房产,承担拍卖过程中发生的价格损失、交易成本等一系列损失。大多数已经实施的房贷压力测试主要是对房价波动进行的敏感性分析。除此之外,也有学者强调了房贷利率对借款者违约行为的影响,利率水平是借款者承担的“直接成本”,当利率水平超出其承受能力时,借款者倾向于被迫违约。当然除了这两个因素,还有其他的许的宏观经济变量对银行房贷构成风险,这里没有将其作为压力测试输入变量的原因是因为他们对银行资本账户的影响都会间接通过房价、贷款利率两个指标反映出来。

对房地产价格走向的合理估计是决定压力测试结果有效性的关键因素。房地产作为消费品和投资品的双重属性,及其固有的供给刚性、开发周期长、交易复杂等特性决定了其价格预测的困难,学术界对房地产价格的估计以主要以价格周期理论为根本依据,对供给需求的分析、房价与地价、租金的联系等技术也被用于价格的预测当中。相比之下,利率的运动规律本应是更加复杂的,然而鉴于房地产行业在我国经济中的突出地位,使得房贷利率一直是宏观财政政策的主要对象,与其他发达国家可调整利率不同,我国利率由中央银行制定,2005年央行取消房地产信贷优惠利率,及最近的加息压力充分表明了未来利率走向的不确定性。因此,对房贷利率的预测要结合国家整体经济状况、行业景气指数,在分析政府可能的政策取向上进行评定。

4.2 借款者行为估计

对个人房地产抵押贷款违约行为的研究成果相对比较丰硕,经历了由单一贷款者视角、到借款者视角,最后到大型金融机构视角的转变[3]。20世纪60年代初到20世纪70年代末,相关学者们从单一贷款者的角度出发将房地产信贷的属性,如贷款价值比、利率水平、贷款期限作为预测未来风险的主要参考对象,同时考虑了借款者的还款能力特征及标的房产的价值特性。这一阶段主要验证信贷属性及借款者特征同违约率之间的关系,从而辅助贷款者预测特定贷款的违约可能性。20世纪70年代末期的房贷风险研究以消费者经济行为理论为基础,通过消费效用最大化来决定借款者是否选择连续支付本息。20世纪80年代以后,研究立足于大型金融机构,探讨大量贷款同时违约的可能性及损失。在研究过程中大量的统计分析技术被开发利用,包括回归分析、多元判别分析、逐步判别分析、队列分析、Tobit模拟、Logit模拟及成比例风险模型等等。这些思想和模型都为我国商业银行深入研究房贷借款者的行为模式提供了有力支持。

在当前我国市场经济水平相对不发达的前提下直接套用模型还存在一定的限制,我国居民的行为还受到传统思想的约束,理性决策能力没有受到足够重视。因此还要以银行现有的经验数据出发对我国房贷消费者的行为规律进行进一步的分析。对我国个人房地产信贷市场运行状况的研究表明借款者个人特征,如收入水平、年龄、职业等是决定其违约行为的重要因素,贷款价值比对违约风险影响显著。为了兼顾贷款者的个体特征刻画特定经济压力下借款者的行为模式,对该部分下两个步骤进行,分别用两个关系式加以表示,即

式中:LTV为贷款成数(贷款额/抵押品价值);DSR=月供额/可支配收入;Δis,ΔPrs分别代表压力情景下贷款利率和房价的变动;上角标B、S分别代表基本情形和压力情形。

式(1)代表对银行已经积累数据进行处理,将LTV、DSR分为若干类别,统计出不存在压力事件时在不同LTV与DSR状态组合下的违约条件概率,以此衡量贷款特征及借款者个体属性对违约行为的影响。通过式(2)来反映不同压力情景下违约概率的调整,其中函数的具体形式需要银行部门根据经验尝试,也可以将贷款利率和房价的变动分别转化为调整系数,达到简化函数目的。

4.3 违约损失模拟

获取违约概率的基础上,对银行压力事件下损失的模拟方法是给定一个违约损失率,并与相应的风险暴露相乘,巴塞尔协定将个人房地产抵押贷款违约损失率确定为50%,也可以采取专家评估的方法进行解决。本框架中将对每笔贷款的风险暴露及预期损失分别计算,并加以汇总以此来模拟总的损失,以便考虑到不同到期日等因素对预期损失的影响。其基本公式为式(3)。

5 结语

伴随着金融开放步伐的加快,我国银行业的竞争对手将是有着丰富管理经验的跨国金融机构,完善的风险管理体系建设对各商业银行来说可谓任重而道远。本文探讨的房地产信贷压力测试只是银行风险管理的一个途径,整体提高风险管理水平还要进行更加深入的研究,笔者认为在此方面还有如下问题亟待解决。如何将借款者的信用等级信息加入到违约行为分析中,怎样确定所设计情景发生的可能性,压力测试如何与其他风险模型结合提高风险度量及控制能力。

摘要：通过我国房地产信贷市场风险因素分析及各种风险管理方法比较,得出将压力测试引入房贷风险管理的必要性、可行性。进一步结合国外理论及实践经验,对个人房地产贷款压力测试体系的整体构架及技术需求进行了深入探讨。

关键词：个人房地产信贷,压力测试,风险管理

参考文献

[1]BLASCHKE W.Stress testing of financial systems:an overview of issues,methodologies,and FSAP experiences[J].Journal of Real Estate Finance and Economics,2001,26(3):379-410.

[2]TIM H,IAN H.A structured approach to stress testing residential mortgage portfolios[J].Journal of Money,Credit and Banking,1994,8(4):585-590.

个人住宅房地产投资风险浅析 第4篇

关键词：住宅房地产;投资风险;防范;控制房地产一方面可以用于生产消费或生活消费（居住），另一方面也可以作为投资，有保值、增值，良好的吸纳通货膨胀的能力，因此其具有投资和消费的双重性。随着经济的不断发展，人们对住宅房地产市场的投资热度也在逐渐升温。住宅房地产投资已成为广大投资者获取高额利润，资产保值并增值的重要投资形式。

从个人投资理财的角度来看，住宅房地产投资也成为我国房地产投资的主要内容，其投资市场潜力巨大，发展空间非常广阔。

一、住宅房地产的类型

住宅房地产按照性质分类，可以分为商品房和政策性保障住房。

（一）商品房

商品房是指经政府有关部门批准，房地产开发商开发经营的房屋。它由房地产开发公司投资建设，按照市场规律运作，以营利为目的出售、出租给个人用于居住的房屋。商品房包括新建商品房、二手房（存量房）等，这些住宅按法律、法规及有关规定均可在市场上自由交易，办理产权证和国土证，不受政府政策限制。

（二）政策性保障住房

政策性保障住房是指政府为中低收入家庭提供住房保障，在住宅建设中给予房地产开发商一定税费减免、土地出让金减免和政策性补贴，从而提供具有社会保障性质的住房。政策性保障住房在提供过程中会限定建设标准、销售金额（或租金标准）和供应对象。政策性保障住房是我国住房保障体系的重要组成部分，具体又可以分为经济适用房、廉租房、公共租赁房等。

1、经济适用房。经济适用房是政府提供优惠政策，组织房地产开发商或集资建房单位建造，以低于市场的价格向中低收入家庭和住房困难户出售，具有社会保障性质的住房。经济适用房具有经济性和适用性的特点，经济性是住宅销售价格由政府定价，低于同期市场价格，中低收入家庭的经济承受能力与之适应;适用性是房屋建设标准能够满足居住的基本生活需要，户型一般是中小套型，面积控制在60至90平方米。经济适用房的土地性质为政府划拨（商品房的土地性质为出让土地），在建设和销售过程中政府减免了部分税费，因此经济适用房在转让时不但有时间上的限制，而且必须在补缴相关费用后方可转让。

2、廉租房。廉租房是政府以住房补贴、租金核减或实物配租的方式，向无力购买经济适用房、符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是我国推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施，其特点为只租不售，只收取象征性的租金。

3、公共租赁房。公共租赁房是为解决“夹心层”群体住房保障问题而设计的，这里所指的“夹心层”群体是指既买不起经济适用房又不够廉租房条件的人群，如刚毕业的大学生、外来务工人员等。政府针对这类不属于低收入水平、但近期在市场上无法解决自身住房问题的群体，将政府或公共机构所有的房屋以低于市场的价格或承租者能够承受的价格出租，以满足该群体的住房需要。

二、住宅房地产投资风险分析

由于住宅商品的特殊性，其投资投资规模大、成本高、周期长、专业性强的特点，而很多人由于缺乏专业的房地产投资知识，加之对千变万化的房地产市场不甚了解，在进行住宅房地产投资时感觉无从下手，甚至遭受损失。因此，只有认识住宅房地产投资的特点，分析其投资风险，做到科学理财，才能在住宅投资中获取高额回报的同时把风险降至最低。

（一）政策风险

政策风险是由于政策的潜在变化而有可能给房地产投资者带来的经济损失。住宅房地产关系民生，在我国整个房地产市场中地位显著，与国家经济发展紧密相关，在很大程度上受到政府的关注。近年来住宅房地产飞速发展，也暴露出价格上涨过快、市场交易不规范等问题，政府为保障人民的居住需要，出台了一系列政策调控房地产市场。政府在金融、税收、交易等方面的政策制定，会一定程度上限制投资者的投资行为，加重投资成本，增加住宅投资收益的不确定性。

（二）购买力风险

当社会经济下滑，由于通货膨胀、物价水平上升而导致购买力下降，人们会降低对房地产商品的消费需求。投资者难以在市场上将住宅出售，销售价格或租金收入会大幅度下降，从而使投资者遭受经济损失。

（三）变现风险

住宅是一种特殊的商品，在市场上不具备股票等证券那样短时间变现的特征。房地产交易往往需要较长的时间，资产难以及时变现，只要在经济形势较好、机会合适的情况下才能回收投资。一旦投资者急于变卖住宅获得资金，又找不到有需求的买家，可能不得不大幅降价，以低于市场的价格出售而蒙受经济损失。

（四）交易风险

在住宅投资活动中，交易过程复杂，存在的风险较大。投资者在购买开发商建造的商品房时，市场交易双方信息不对称，投资者对城市规划、开发商的资质、房屋建筑质量不了解，对购房合同条款中约定的权利义务不熟悉，一旦发生问题很难索回赔偿。在二手房交易过程中，容易忽视房屋的权属问题，对交易税费计算不清，甚至为规避税费而进行一些虚假的交易行为，这些都蕴藏着潜在的风险。

（五）意外风险

意外风险是自然灾害的发生和人们意外的过失行为而导致损失的可能性。如洪水、地震、台风等自然灾害，意外的火灾等认为事故，一旦发生将会给住宅造成致命的损毁，从而给投资者带来巨大的经济损失。意外风险往往不以人的意志为转移，是不可抗拒的，通常这类风险人们可以通过保险的方式将风险转嫁给保险公司。

三、住宅房地产投资风险的防范与控制

个人投资者购买住宅是家庭最大的消费支出和投资支出，每一个投资者都希望自己的房产不但保值还能不断升值。那么做好住宅房地产投资风险的防范与控制工作就显得尤为重要。

（一）加强市场调查工作

风险是指在投资经营过程中存在各种不确定因素，从而使实际收益偏离预期收益的可能性。通过市场调查，获得尽可能详尽的信息，正确预期房地产市场的发展，使实际收益与预期收益的偏离降低到最低限度，从而可以较好地控制住宅房地产投资过程中的风险。

个人住宅房地产投资在市场调查中，应特别注意经济周期对房地产市场的影响;国家对房地产市场出台的调控政策;利率、通貨膨胀等和房地产市场密切相关的经济指标。

（二）客观评估个人（家庭）住宅投资支付能力

个人在进行住宅投资时，首先应对自己（家庭）的购房能力进行一次综合评估，然后再做决策，以防范现金风险。

住宅投资通常房价总额较高，难以一次性付清房款，通常须借助于银行住房抵押贷款的融资方式来完成其购房行为。住房抵押贷款抵押贷款中所购住房为抵押物，作为偿还贷款的担保，若购房者不能按期还本付息，银行有权将房屋出售，以抵消欠款。贷款买房对于个人（家庭）来说是一项长期投资，在若干年内面临着还本付息的压力，因此购房者应客观理性的评价自身的支付能力，做好融资规划，以免陷入财务困境，造成不必要的经济损失。个人（家庭）住宅投资支付能力评估包括两个方面的内容，即首付款支付能力和每月还款能力评估。

（三）把握住宅房地产投资的区位因素

房地产个人工作总结 第5篇

201x对我来说是非常充实的一年，在公司领导及同事的支持和帮助下，我较好的完成了本职工作，也顺利完成了领导交办的各项任务，自身在工作和学习两方面都有所提升，为的芊域阳光、沣东城市广场、沣东新城第一学校等项目竣工验收工作打下了良好的基础，现将本人201x年主要完成工作汇报如下：

一、201x年度个人完成的主要工作

根据201x年部门内部工作调整，主要负责在建项目前期规划审查、消防、人防、测绘、水、电、气暖等市政手续办理及配合部门内部其它相关工作办理。 临电及正式用电：

1、 完成芊域阳光项目正式用电新建住宅配套费80%费用缴

纳。(最终和财务沟通缓缴至201x年初，由于六村堡变正在内部改造，等其增容完毕才可接入，通电准确时间还要项目部配合土建施工进度)

2、 完成沣东城市广场项目正式用电方案取得。(因“马王变”正在筹建，通电时间待定)

3、 完成芊域溪源项目临时用电增容通电确保项目现场施工进度。

4、 完成沣东新城第一学校项目临电通电及后期增容迁改等手续。(芊域溪源、沣东新城第一学校项目正式用电资料均已报入供电局) 天然气：

1、 完成芊域阳光项目天然气支线工程报建，签订合同并完成项目交底进场施工手续。(移交项目部，具体进场施工时间根据现场施工进度决定)

2、 完成沣东城市广场项目天然气支线工程报建，签订合同并完成项目交底进场施工手续。(因项目现场不具备天然气施工条件，具体进场时间由项目部沟通) 规划审查、消防、人防：

1、 完成芊域溪源、沣东新城第一学校项目总平面及单体施工图规划、消防、人防、绿化、节能等审查。 测绘：

1、 完成芊域溪源项目、沣东新城第一学校项目定验线复合。

2、 完成王寺城改、秦时明月项目地形图购买及红线图绘制。 配合部门及其它部门：

1、 配合完成沣东新城第一学校项目在市立项及相关审批手续的办理，

2、 配合完成芊域溪源B区、沣东城市广场项目国有土地证的取得。

3、 配合完成芊域溪源、沣东城市广场、沣东新城第一学校项目防雷检测相关手续办理。

4、 配合完成部门工作标准化流程、合同审核及会签相关工作。

3、 配合财务部完成全年相关融资手续办理。

二、201x年度个人在业务技能提升方面的得与失

回顾项目报建过程，其间手续繁多，一环扣一环，统筹安排至关重要，这就需要在做一件事之前，要充分了解到后面所有相关事项，做到走一步，看多步，分清轻重缓急，只有这样，才能高效快捷的完成工作任务。当然工作还需要细致的态度，报建中对资料的准备工作也是重中之重，所以，每次在相关部门所需资料准备齐全的`前提下，依然将所有相关材料同时携带，以备不时之需，提高工作效率。201x年，虽然顺利的完成了工作任务，这与领导及各位同事的大力支持密不可分，也是办公室全体同仁共同努力的结果，但细想起来，仍然存在很多的不足：

1、学习的主动性和自觉性尚须加强，不能仅仅满足于目前已掌握的知识，要通过进一步学习掌握更为全面的知识，以使自己的工作更上一个台阶。

2、丢掉粗心大意、养成良好的工作习惯，对于各项资料要善于总结、勤于归纳 。

3、工作中时有急躁情绪，谦虚谨慎的作风有待于进一步加强，做到戒急、戒躁，提高工作效率，保持良好的心态，正所谓细节决定成败，性格决定命运。

房地产个人工作总结 第6篇

在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为xx企业的一名员工，我们深深感到企业之蓬勃发展的热气，人之拼搏的精神。

我是xx部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为xx部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的xx人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡，公司于xx年与xx公司进行合资，共同完成xx工作。在这段时间，xx积极配合公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为xx月份的销售高潮奠定了基础。最后以xx个月完成合同额xx万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，xx从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

20xx年下旬公司与xx公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对xx的销售。经过之前销售部对xx执行内部认购等手段的铺垫制造出xx火爆场面。在xx部，xx担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，xx立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与xx和其他销售部成员的努力是分不开的。

20xx年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。