房屋评估范文

房屋评估范文（精选10篇）

房屋评估 第1篇

关键词：房屋,房屋损害,评估

由于房地产的不可移动、相互影响等特性, 房屋受到损害不可避免, 时有发生。因此在房屋评估工作中特别是在各种自然灾害、突发事件造成的房屋损害评估和财产损失赔偿、房屋质量纠纷及不良资产处置评估中, 常常会遇到各种类型的受损害的房屋评估。房屋损害评估是评估受损房屋的损害价值, 公平合理的估价, 对促进社会和谐、救助受损者、促进社会经济的协调发展等都具有重要意义。

一、房屋损害的种类及损失分析

房屋损害一般来说, 是指房屋本身的损害, 主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。 (1) 房屋损害的分类。1) 按受损部位分类:实物损害, 具体又可分为实体损害和功能损害;权益损害, 也可称为经济损害;还有区位损害, 也可称为环境损害。2) 可修复的损害和不可修复的损害。3) 暂时性的损害和永久性的损害。 (2) 房屋损害造成的损失分析。可以分为两块:价值减损和相关经济损失。相关经济损失分为直接经济损失和间接经济损失。直接经济损失如修复期间的租金损失, 停产停业损失, 搬迁费、周转费等等。 (3) 损害的赔偿金额, 如何量化。对房屋损害的分析最终目的是确定损害的赔偿金额, 对于不同类型的损害及所造成的损失要对其进行客观分析确定其性质, 采取科学的评估方法进行评估。

二、房屋损害评估方法

(一) 可修复的房屋损害评估

以成本法为主, 以资本化法、市场比较法、价差法为辅进行测算。

有损害的房屋评估值=类似的无损害房屋市场价格-V

式中:V房屋损害评估值;C1拆除工程费;C2修缮工程费;C3恢复工程费;C4直接经济损失;C5被拆除物残值。

拆除、修缮、恢复费用应当参照房屋修缮工程预算定额, 费用包括直接费、间接费、利润和税金。

直接经济损失指修复期间或修复后所造成的经济损失, 直接经济损失评估应根据具体情况, 选用资本化法、价差法、市场比较法、成本法进行测算或参照市场上类似情况的补偿水平测算。在测算收益损失时应考虑房屋的收益损失。

被拆除物残值评估应当根据评估时点的回收价格合理确定。

(二) 不可修复的房屋损害评估

可根据评估对象实际情况分别选用资本化法、价差法、市场比较法进行测算, 具体方法如下:

1. 资本化法

(1) 适用于净收益损失的资本化法公式:

有损害的房屋评估值=类似的无损害房屋市场价格-V

式中:V房屋损害评估值;△Ai未来第i年的净收益损失额;R折现率;m净收益损失年限。

(2) 适用于收益年限减少的资本化法公式:

有损害的房屋评估值=类似的无损害房屋市场价格-V

式中:V房屋损害评估值;Ai未来第i年可获得的正常市场净收益;R折现率;n无损坏房屋剩余使用年限;m有损坏房屋剩余使用年限。

当房屋剩余使用年限与土地剩余使用年限不一致时, 应按GB/T 502911999《房地产估价规范》5.3.8条款规定执行。

2. 价差法

价差法公式:V=V1-V2

式中:V房屋损害评估值;V1类似的无损害房屋市场价格;V2类似的有损害房屋市场价格。

3. 市场比较法

市场比较法公式:V=PF1F2F3

V房屋损害评估值;P可比实例补偿金额;F1损害房屋情况修正系数;F2损害房屋日期修正系数;F3损害房屋状况修正系数。

有损害的房屋评估值=类似的无损害房屋市场价格-V

(三) 房屋完全毁损损失评估

房屋完全毁损损失评估值=类似的房屋市场价格-类似的土地市场价格-拆除物残值+拆除工程费用

或:房屋完全毁损损失评估值=类似的房屋市场价格-拆除物残值+拆除工程费用

类似的房屋市场价格、类似的土地市场价格、类似的房屋市场价格应按《房地产估价规范》要求, 选用市场比较法、收益法、成本法等方法进行评估, 确定估价时点的市场价格。

拆除物残值评估应当根据估价时点的回收市场价格合理确定。

拆除工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额, 费用包括直接费、间接费、利润和税金。

三、房屋损害评估中需要注意的问题

1.房屋损害在理论上存在无形损害和有形损害之分。房屋无形损害因其房屋本身没有损害, 只是受到各种政治、经济等政策因素影响而导致房屋价值降低, 这一种情形, 我们通过正常的房屋评估技术就可以对其进行评估。在房屋有形损害评估中, 同时也包含了房屋无形损害而导致的房屋价值降低的因素, 比如房屋的收益水平、价差法中的房屋市场价格等。因此, 本文主要探讨的是房屋有形损害评估, 并且在房屋损害评估形式上不作区分, 统称为房屋损害评估。

2.房屋损害评估是评估的受损房屋的损害价值或因修复所花的费用。评估时应把握房屋受损前后的状况, 包括房屋的结构、用途及受损的部位、类型、程度等。评估中, 要考虑受损房屋是否出租或自用, 还要考虑因房屋损害贬值导致的土地经济价值贬值的因素。

3.不可修复的房屋损害评估, 要对受损害的房屋进行合理鉴定, 划分出不可修复的部位、面积、类型以及对主体房屋的影响程度。按部分不可修复但主体房屋尚可使用和完全不可修复分别进行评估。

参考文献

[1]中华人民共和国国家标准房地产估价规范 (GB/T50291—1999) [M].北京:中国建筑工业出版社, 1999.

[2]中国房地产估价师学会.房地产估价报告精选[M].北京:中国建筑工业出版社, 2003:10.

房屋评估报告 第2篇

第一部分 摘要

一、项目名称

Xxxxxxxxx有限公司位于xxxxxx市xxxxxx区xxxxxx路xxxxxx号xxx层xxx平方米非住宿房屋的使用权抵押格评估。

二、委托估价方 委托方：Xxxxxxxxx

三、估价目的

为委托方对估价对象进行抵押贷款提供价格参考依据。

四、估价基准日 Xxxx年xx月XX日。

五、估价日期

XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日。

六、地价定义

根据土地估价的技术规程和项目的具体要求，本次评估的价格是指宗地于估价基准日XXXX年XX月XX日，在下列五项估价设定条件下的国有土地使用权价格。

1、设定房屋用途为非住宅，土地证载用途为非住宅。房屋实际用途为非住宅；

2、三层房屋批准房屋使用期限均为到XXXX年XX月XX日止，自估价基准日起剩余土地使用年限为XX年；

3、于估价基准日时，估价对象三层房屋均已设定抵押权，本次估价结果未圲估价对象已设定抵押权对评估值的影响。

七、估价结果

经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，估价得到待估宗地在估价设定用途，使用年限及开发程度条件下土地使用权于估价基准日的抵押价格为：

房屋1和房屋2及房屋3土地总面积XXXX平方米，总地价为XXXXX元。

广XXXXXXXX有限公司

国有土地上房屋征收补偿的合理评估 第3篇

【关键词】国有土地；房屋征收；补偿；评估

近几年，伴随着我国社会经济的不断发展与进步，城市规模得到扩大，城市用地的需求量越来越大。但是因受到土地资源的限制，并无法真正解决这一基本矛盾，长此久往则引起了房屋价格赔偿问题，在2015年11月25日内蒙古自治区颁布了《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》，在该条例中明确规定了房屋征收补偿需要遵循民主、程序正当、补偿公平、结果公开的基本原则，但是如何才能够保证房屋征收补偿评估的科学性与合理性呢？这是值得人们思想与关注的问题。

一、现阶段国有土地上房屋征收评估工作存在问题

1.评估结果存在的问题

在国有土地上房屋征收评估中评估结合争议比较大，很多被征收房屋的所有权人会认为自己所获得的赔偿金额较少，之所以会产生这种现象的原因主要包括三点：第一是因评估机构在对补偿范围界定时比较模糊，仅仅考虑到直接损失，未分析间接损失所带来的影响。第二是价值补偿没有对土地使用权的价值进行考虑，没有从实质角度出发分析被征收房屋所有权人的基本利益有无损害。第三是因房屋性质的确定并没有尊重客观事实，比如有的产权证上标注了住宅用途，但是长久以来为商业用途。第四是在进行评估时各项参数取值是不科学、不合理的。

2.评估人员存在的问题

评估人员是房屋征收评估中不可或缺的组成部分，评估人员水平的高低从根本上决定了评估的质量。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》得知，需要在进行评估的时候将被征收房屋的价值补偿积极纳入到房地产评估的范畴之中，将其作为一项政策性工作。另外，在当前房屋征收价值补偿呈现出激烈发展趋势下，评估人员的执业能力以及专业水平决定了评估的基本效果。从当前诸多房地产评估机构的现状分析，很多评估人员都属于半路出家，不仅缺乏扎实的评估理论知识，并且也缺乏对相关法律政策的理解，导致评估技术路线缺乏技术指导，这种情况下评估结果则缺乏说服力。

二、国有土地上房屋征收评估工作的发展对策

1.估价技术层面

（1）明确估价的主要基本事项

从某种角度上分析，房地产估价工作是保证评估工作有序开展的基础，所以在进行房屋征收评估工作之前需要将基本的估价内容进行了解，其中估价所涉及到的主要事项包括估价的对象、估价的目的、价值时点等。其中估价的对象主要包括了估价对象的面积、用途、建成年份、产权状况等。在国有土地上房屋征收评估的时候需要严格按照相关的准则，需要在进行估价之前由房屋征收部门组织相关单位对被征收房屋的基本情况进行分析与了解，从而进一步明确评估对象。另外，房屋征收部门还可以向相关的房地产价格评估机构提供征收范围房屋的情况，但是依据实际情况分析，在进行这一部分内容的时候经常会遗留诸多历史问题，所以这就要求专业评估人员对评估对象进行跟踪与整理。而评估的目的则要符合当地的基本要求与准则，价值时点则应该保证与被征收房屋价值评估时的时点保持一致。

（2）选择合理的评估方法

一般而言，在房屋评估过程中很多房屋征收评估项目所占据的面积比较大，被征收的人数比较多，比如估价的对象有住宅区域、办公区域、加油站等，因建筑形式、建筑用途不同、结构不同，所以在进行评估的时候需要选择合适的估价方法。可以选择比较法评估、收益法评估、假设开发法评估等。通过对房屋各项因素进行定性分析之后最后确定评估结果。

2.管理层面

（1）执行估价报告三审政策

房屋征收部门需要成立估价价格审核小组，并制定三审制度：一审是项目负责人，对评估报告进行项目审核；二审是技术部负责人，对报告技术方面的内容进行审核；三审是总审核人，对估价结果的合理性与客观性以及所存在的风险进行审核。在采取三审制度中如果出现问题则需要及时解决、分析，另外还要保证个审核阶段之间的相互监督与观察。

（2）建立估价报告与估价结果答疑制度

为进一步保证估价价格的准确性、合理性，需要构建估价报告与估价结果答疑制度，比如在对住宅区域房屋征收评估中采取的估价方法是比较法，那么采取这种方法的依据是什么，市场状况修正以及房地产状况修正的系数是怎样确定的，如果发现数据取值不合理，需要及时修改报告，从根本上保证评估结果的准确性、合理性、公平性，如此一来才能让被征收房屋所有权人从内心接受评估结果，保证房屋征收评估工作的有序开展。

3.制度层面

房屋征收补偿评估单位需要制定完善的补偿制度，第一是构建房屋征收补偿制度，构建多样化补偿方式，此外间接损失纳入到补偿范围之中，对于无法进行准确计算的损失则需要制定相关的准则，可以依据实际情况制定保障制度；第二是构建客观、公正的评估机制，保证评估机构不会受到干扰，能够站在中立地位，从根本上保证评估的公正性；第三是构建评估结果异地鉴定制度，如果被征收人对复核结果存在异议的时候，则需要聘请相关的评估专家委员会对评估结果进行鉴定，避免受到其它因素的影响，保证评估结果的公正性与公平性。

参考文献：

[1]吴庆玲.城市国有土地上房屋征收补偿评估探讨[J].经济研究参考，2012，11：52-54.

[2]姚斌.房屋征收补偿中的价格评估机制研究——基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关规定的分析[J].价格理论与实践，2012，12：42-43.

[3]张水金.做好国有土地上房屋征收与补偿工作的调研与思考[J].中国房地产，2013，03：77-79.

[4]周志刚.国有土地上房屋征收补偿价格研究[J].环渤海经济瞭望，2014，04：33-34.

震后房屋建筑的应急评估 第4篇

在2013年4月20日8时2分, 雅安市芦山县发生了七级地震, 地震使房屋大规模的坍塌。就整体状况而言, 在芦山县的老城区体系类型, 建筑的年月和施工的水平等一样状况下的房屋, 自南往北对其危害程度渐渐增强, 从西往东危害程度渐渐增强, 引起这样的差异关键因素是区域场地水准等对地震危害的作用, 然而在此方面有关的论证和讨论都很少, 需要尽快的加大研讨力度。与此同时, 对已经掌握的研讨结论缺少对近场大震强地震动效应, 行波作用等的研究和讨论。这篇文章研究了芦山县老城区在芦山地震时的地震危害特点, 探讨了它的损坏产生的因素, 目的是为以后地震后房屋的应急评价提供一些材料。

1 应急评估的概述

1.1 砖混构造房屋建筑震害的应急评估

砖混构造房屋是芦山老县城的绝大部分房屋构造类别, 不一样的房屋布置, 不一样的构建年月以及不一样的位置, 它的横、竖墙的损坏度是不一样的, 内竖或横墙很多成了交错的裂痕, 有的墙面被震裂, 有的局域坍塌不能修整。有些砖混构造房屋在门窗处易产生水平的裂痕, 有些砖混构造房屋的走廊、护栏、挑檐等是使用厚度为12 cm的砖修筑的, 在地震的时候有一部分或全都下落, 这是由于房屋缺少抗震构造的方法, 在水平的地震影响下, 砖砌成的护栏和楼板交接处抵抗剪度低而造成的。芦山河两岸坡产生了局域的坍塌, 有些在芦山河两岸新建造的砖混构造房屋, 因为开间比较宽阔, 楼层较高, 地址选取不合理, 地基也没有处置好, 建立的圈梁不符合规定, 缺少构造柱, 迫使整体的构造损坏较为严重, 第二层产生局域的坍塌, 当地人以为芦山河边环境好, 房屋的地基处理不够好, 房屋的横、纵向跨度都很大, 引发房屋局域坍塌或损坏较为严重。砖混构造房屋墙面很多出现损坏, 损坏类别主要是沿门窗的倾斜裂痕, 水平裂痕或者交错裂痕, 是抗震的弱点所在, 但因为纵、横墙面间的交接处处置方法不好, 与有关的规定不符, 迫使纵、横墙面产生通天的纵向裂痕, 纵横墙面移动量为10 cm。

1.2 砖木构造房屋建筑震害的应急评估

砖块与木料结合的构造建筑模式是本地区小部分的房屋建筑, 一些自己建设的房屋没有细致的设计方案和施工方法, 比如, 在一些建筑中有整块的木头埋入地下, 严重破坏了结构的整体性, 使得房屋的防震能力下降。拥有砌体墙的木式结构严重损坏和毁坏, 部分的墙头坍塌, 房屋脊梁破坏和屋顶瓦片破坏掀倒, 坠落。有些衔接很差的建筑产生破坏现象, 这种构造的房屋建筑震害表现为房屋建筑瓦片滑落, 墙头塌陷和结构损坏, 房屋破坏严重的地方造成整体建筑的不和谐, 破坏整体性。一些泥土的构造比砖块构造震害表现更严重, 所以, 在建设中, 墙体的施工质量控制和物料使用对砖木构造整体的抗震性能有重要影响, 在砖木构造的建设工程中需要格外的注意, 有一些砖木构造使用砌体填充墙, 因为承重彼此衔接部分不够完善, 经常出现纵横墙开裂现象, 部分墙头还可能造成坍塌。所以, 砖木构造的建筑需要使用连接物, 比如扒钉和铁丝等。

1.3 框架构造房屋建筑震害的应急评估

底部框架或局域底部框架的混合构造房屋在芦山地震时损坏较为普遍。有些房屋建筑因为附加的构造与主体的构造撞击从而造成损坏较为严重, 位置错开以至坍塌, 尤其是出现刚度突然变化、形状突然变化、建筑的原料突然变化、窗户较大、窗户的位置安设不合理等状况时。混凝土框架和剪力构造中框架与剪力墙的力学上差别及布置的不同, 使其在抵抗强震时存在繁杂的耦合作用, 有些二、三层的底部框架或局域的底部框架的混杂构造房屋, 它的内部纵墙面会产生交错裂痕, 载荷横墙面产生倾斜裂痕, 引发墙面损坏严重, 有些处在全部或局域坍塌的边沿, 木屋架基本损坏。这些混合构造房屋基本是运营的商铺房, 在载荷构造上采取砖砌柱体。

2 破坏成因机理评估

2.1 局部场地效应

因为场地的条件不好或地基处置不合理, 地震时易产生地裂痕和震塌, 使地基的不匀称下陷更加严重, 引发房屋产生较为严重的损坏或坍塌, 很多房屋根本就没有对岩土施工进行探测。地震时房屋地基的不匀称形变是引发房屋构造损坏的关键因素, 修造在山坡、孤山上等的房屋, 工程施工场地的地势对振动的扩大效果作用是关键要素。居民自己建造的房屋选址需要避让可能的地震坍塌、滑坡、震陷区域等不利条件, 并且依据震害可能的作用区域决定避开间隔。依据建筑抗震设计的要求, 当条件不能避让友好区域时, 需要采用稳当方法, 使房屋在地震时不会因为地基的不稳定从而引发损坏、沉降、歪斜。砖混构造、砖木构造房屋因为缺少构造柱 (采取砖砌的或位置安设不当) , 墙面空洞、窗户开口很大、施工的质量差、地基处置不合理等, 从而引发房屋的损坏、基础的不匀称下沉、失去载荷性能等。使房屋损坏的关键因素除了构造自身不恰当以外, 局域场地作用是较为关键的客观要素。一般状况下, 在基岩浅的地方, 它的上面覆土层很薄, 对矮小的硬性比较大的二、三层房屋构造损坏很大, 所以, 地震的危害比较严重。

2.2 行波效应

研讨已经证明了使墙面错位的因素是由于地震通过波的方式向四面八方传送, 在传送中, 不但会在时间上有改变的特点, 并且有着显著的空间上的改变, 不一样的地震波传播到的时间不同是因为行波作用。红军广场边的砖混构造房屋墙面在地震后产生了错位。玉溪小区水泥路产生变形的因素是行波作用。所以, 对一小部分影剧院、桥梁、博物馆等关键的工程, 尽管它们的跨度不大, 但是考虑到工程有着很重要的作用, 遭受地震损毁后的严峻性, 在抗震设计的时候要对行波效应进行探究。

2.3 施工质量差

由于砖混构造的墙面强度不高、建筑原料用的很多、构造的自身重量很大, 所以, 地震的损毁会很强。改良砌体原料的力学性质, 提高材料的强度, 保护圈梁、构造柱等构造方法, 墙面厚度、纵横墙面交接处、门窗洞口等达到有关要求, 才能确保房屋有很好的的施工质量。

3 结语

对中小城市和镇等主要以居民自己建造房屋为主的区域而言, 由于经济建设的迅速发展, 其房屋的抗震能力要渐渐的改良和提升, 其中包含抗震设计的研讨程度需要强化, 进行正规的抗震设计房屋的比例要增多, 震后房屋的应急评价还需要提升。

摘要：依据芦山7级地震时, 芦山县城房屋建造的地震危害程度为研究资料, 进行地震危害的特点与要素研讨, 分析了砖木体系、砖混体系、框架体系和砖石体系抗震规划的加牢方式和改良抗震效果的构造体系等等, 为地震以后房屋的应急评价提供参考。

关键词：地震,房屋建筑,应急评估

参考文献

[1]李小华.浅谈提高建筑构造抗震能力的方法[J].科技创新导报, 2011 (17) :70-71.

[2]张祯, 王建军, 陈虹.从大震救援分析国家地震应急预案存在的问题[J].灾害学, 2011 (4) :128-130.

[3]蒋蓉, 邱建, 邓瑞.汶川地震前成都市避难场所应急能力评估[J].中国安全科学学报, 2011 (10) :94-95.

[4]帅向华, 聂高众, 姜立新, 等.国家地震灾情调查系统探讨[J].震灾防御技术, 2011 (4) :101-102.

第三章 房屋评估 第5篇

第十七条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第十八条 房屋征收决定公告后，房屋征收部门应当将具有相应资质的拟参与房屋征收评估工作的房地产价格评估机构在征收范围内公布，供被征收人选择。被征收人在评估机构公布之日起7日内自行协商选定房地产价格评估机构;被征收人无法在期限内通过协商方式选定评估机构的，房屋征收部门组织向被征收人发放评估机构选择征求意见表，并根据收回的有效意见表中多数人的选择意见确定评估机构;通过上述方式仍无法确定的，采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构。

第十九条 房地产价格评估机构选定后，房屋征收部门应当向该评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。

第二十条 房地产价格评估机构应当对被征收房屋进行实地查勘，通过拍照、录像等方式取得反映被征收房屋状况的相关资料，逐户出具初步评估报告并公示，公示期限不少于7日，公示期限内房地产价格评估机构应当安排房地产估价师解答被征收人对评估报告的异议。

被征收人应当配合评估机构开展评估工作，拒不配合的，自行承担相应后果。

房屋拆迁评估过程的几点看法 第6篇

1 进行拆迁评估时, 要准确理解评估目的和所采用的价值标准

房屋拆迁补偿估价与其他估价目的下的估价有一定的区别。因此房地产估价师应该认真领会《条例》精神, 把握拆迁补偿估价的特性, 拆迁法律法规以及地方政策, 严守职业道德, 及时了解掌握本地区房地产市场行情和特点, 一方面体现拆迁估价的特性, 另一方面使估价结果尽可能接近实际, 得到拆迁当事人的认可和接受。

2 拆迁评估人员一定要做好工作底稿

拆迁评估人员应当对拆迁片区进行实地查勘, 做好实地查勘记录, 拍摄反映拆迁片区状况和选取代表性样本点的外观、内部状况的影像资料。并且拆迁片区状况和选取的样本点实地查勘记录要由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁片区状况和作为样本点的被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的, 应当由两个除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人签字见证, 并在报告中作出相应说明。如果评估师或评估机构不做好工作底稿, 万一被拆迁人或拆迁人认为评估报告不客观公正, 到时拿不出让人信服的资料就会让评估机构陷入不利地位。

3 拆迁评估机构提交《房屋拆迁价格评估咨询报告》后, 一定要在拆迁评估现场公示七个工作日, 不是七天

根据《重庆市房屋拆迁评估规定》, 拆迁评估机构应当按照合同约定向委托人提交《房屋拆迁价格评估咨询报告》, 并将初步评估结果在拆迁现场向被拆迁人公示七个工作日, 并进行现场说明, 听取有关意见。评估师一定要认真听取意见, 并作好相应记录。尤其是公示七个工作日, 决不能少一点时间。

4 要注意咨询报告和评估报告时点的不一致

拆迁评估咨询报告结果时点与房屋拆迁许可证颁发时间有一定的时间间隔, 在房地产价格变化较大的情况下, 要注意咨询报告与结果报告之间的调整。由于拆迁评估报告要在《房屋拆迁许可证》颁发之后才能出具, 在实际工作中, 可能要在咨询报告公示很久之后, 拆迁人才拿到房屋拆迁许可证。如果房地产市场价格波动较大, 就要注意对咨询报告与评估报告之间的调整了。当然在调整时, 不能随心所欲。如果条件允许, 评估师和评估机构可以重新走一遍相应程序, 重新完成相应工作。如果条件不允许, 可以会同相关部门商讨, 对结果报告进行调整, 但一定要做好相应的会议记录。

5 样本点的选取要充分

在评估过程中容易犯的错误, 就是在住宅部分估价中, 对不同结构所选取样本点不充分, 对样本点的描述不完整, 使报告不符合技术规范的要求。对非住宅部分的拆迁评估中, 根据《重庆市国土房管局关于进一步加强城市房屋拆迁评估监管工作的通知》的规定, 要求对非住宅进行分户估价, 并出具分户报告书, 因而在这部分估价中就不存在样本点的选取, 不应再有非住宅样本点的描述, 应是每一户估价对象实体的描述。

6 运用估价方法的问题

在《重庆市房屋拆迁估价技术规范》中明确规定, 房屋拆迁中主要涉及的估价方法为:市场比较法、收益法、成本法。在评估过程中, 要首选市场比较法, 如果采用其他方法时, 应在估价报告中充分说明。即使选用了市场比较法后, 在运用时, 要注意可比案例的选取、比较因素的选择、价格修正问题。只有把这几方面都做好了, 评估的结果才会客观公正。

总之, 房地产评估机构应当以优质服务为宗旨, 认真做好房屋拆迁补偿估价工作, 为促进社会和谐尽一份力量。

参考文献

[1]谈房屋拆迁补偿价格评估中的具体问题与对策中国房地产估价师张志刚.

房屋评估 第7篇

关键词：现有建筑,抗震概念鉴定,评估体系

地震灾害是迄今为止人类仍难以抗拒的自然灾害,地震伤亡人数较多的重要原因是房屋质量较差。随着社会和经济的发展,地震将成为特别严重的灾难,尤其是在人口密集和日益复杂的生命线系统,现代化城市生命线工程中,其灾难性后果更不堪设想。

1 钢筋混凝土房屋的抗震特点

1)随着层数的增加,水平荷载的影响增加速度要比竖向荷载增加的快。这是因为竖向荷载及其引起的内力随着高度的变化,依据线性比例增加,但水平荷载沿高度非均匀的分布荷载,高度越高荷载就越大(风荷载和地震荷载均如此),它们形成的结构内力和高度的平方成正比。2)任何材料承受大部分拉压时,可以充分利用其强度而弯曲,这不能将材料的潜力全部发挥出来。这是因为轴心受力较偏心受力或者受弯更合理。轴向力构件的应力均匀地分布在截面,整个材料强度得到充分利用,但是截面的弯曲应力分布很不均匀,除了上下边缘达到强度的指标外,中间部分的材料没有充分发挥作用。

2 评估体系设计

因为地震作用的不确定性和复杂性,结构模型假设与实际情况的差异,以及目前的研究和实验水平还很难准确地模拟地震的作用,从而使该结构计算实际抗震能力与计算所得的结构抗震能力有着些许差异。因此,抗震设计在很大程度上是一个近似的估算而已,精确计算没有实际的意义。“概念设计”是建筑结构的宏观规划,布局和外观,选型,结构系统,材料,构造设施等非结构性的规定。在抗震设计中,概念设计更重于计算和验算,因为它可以更好地反映抗震设计思想,根本上解决了总体方案和抗震设计原则,从而避免了盲目的计算工作。概念设计是比较定性领域。抗震规范定义的抗震设防烈度是一个综合指数,包括四个条件:抗震强度,抗震变形性能,结构布置及结构体系,抗震构造。其中,前两个可用定量计算以便控制;后两者给出定性评估。为了简化鉴定,本文利用抗震设计理念,根据现有的钢筋混凝土房屋抗震的特点,参考现行的GB 50023-95建筑抗震鉴定标准中钢筋混凝土多层房屋的识别方法,使用两个不同等级水平的评估方法,建立评估体系。第一个层次的评估简单方便,实行总体结构宏观控制的鉴定可以从抗震概念鉴定的角度,只考虑建筑结构的构造措施这一要求。第二个层次的评估,在做出抗震评估计算时可以在原图纸设计或竣工图上表示的构件截面,混凝土强度,配筋详图等上进行,依据抗震能力指数作为指标进行评定,考虑结构的构造影响。建筑可以被确定为满足抗震要求则必须符合第一级评估的各项要求时。除了具体要求外,当不符合第一阶段要求时,还可以进行第二级别的鉴定。

3 钢筋混凝土房屋抗震鉴定的第一级评估

1)结构体系的评估。a.平面对称简单,凸出的部分短,简单立面轮廓,阶梯变化不超出一定比例(不包括凸出的楼电梯间);质量,刚度和强度随着高度没有太大的变化。b.在建筑的长宽方面的比例不大于6.0。房屋结构方面的高宽比例对于框架结构不超过4,框架—抗震墙结构不超过5,抗震墙结构不大于6。建筑物的长宽比和高宽比的限制是结构刚度,整体稳定性,承载能力和经济合理性宏观控制。限制建筑物的高度与宽度的比例,这就限制了地震作用下横向位移,减少地震的倾覆作用。c.抗震结构体系符合严格的楼盖表面的平面刚性,以确保其结构中的垂直构件承受水平力是据其抗侧力刚度分布的,这样结构可以具有完整性。d.结构主轴方向的侧向刚度平衡可以有效的控制结构的扭转效应,由于地震的作用,其传递的途径也比较清楚,结构体系有多道抗震设防。e.框架结构肩,双向框架,装配式框架,有整体铸造节点。f.框架—抗震墙结构中,均匀、对称、分散、周边的抗震墙布置。对现浇或叠合梁板抗震墙之间楼,装配式楼盖不大于3,屋盖的长宽不超过4。2)梁,柱,墙,混凝土强度实际要求达到不应小于C18。3)抗震构造措施。当前的抗震设计规范在建设的重要性的基础上分为四类,即特殊要求的建设,全国城市的生命线地震工程的施工,一般建筑和次要建筑。对特殊要求的建筑物,需要有专门研究抗震设计。重点建设抗震设防城市的生命线工程,它是增强抗震措施等级而不是要增强地震的作用水平,规范中抗震措施的提高就是增加结构的整体性,变形能力和建筑的总体抗震能力。一般的建筑物,仍然使用设防烈度设计。次级建筑是为了减少地震措施的要求。当今的混凝土房屋多是乙类或者丙类建筑。丙类建筑要求框架结构的抗震等级是二级,在框架抗震墙结构中,框架的抗震等级为四级,抗震墙的抗震等级是二级,抗震墙结构的抗震等级是四级。在一类建筑中,框架结构的抗震等级是二级,框架抗震墙结构中,框架的抗震等级是二级,抗震墙的抗震等级为二级,抗震墙结构的抗震等级为二级。

4钢筋混凝土房屋抗震鉴定的第二级评估

当难以达到第一级评估时,根据现在的钢筋混凝土房屋的特点,可以使用以下两种方法,第二级别的评估来判断。

1)方法一:在当前的“建筑抗震鉴定标准”中规定的多层混凝土房屋的二级鉴定的方法,在进行第二级评估时可以使用楼层综合抗震能力指数法。第二级评估的步骤是:选择具有代表性的平面结构,计算楼层现有的受剪承载力;然后综合考虑结构的抗震能力指数;最终判断抗震性能。

2)方法二:依据现有的钢筋混凝土房屋的特点,建筑结构在位移基础上的抗震设计理念,按照现行的建筑抗震标准设防目标的要求,采用计算机进行分析,通过建筑抗震设计规范中的相关方法进行第二级评估。近年来,基于建筑抗震行为的设计思想引起了世界各地学者的广泛关注,改变了传统的以力量为基础的设计,形成了如今以变形为主的设计思想,建筑的行为水准和结构变形的关系更加紧密。例如,钢筋拉伸断裂是受到了极限拉应变控制,根据墙板开裂的位移角的大小来控制其横向位移,钢筋混凝土的极限压应变约束着混凝土的受压破坏等,同时,钢筋混凝土构件屈服之后的抗剪强度和构件的变形有着较大的关系,这就表明建筑结构在设计地面运动下的变形值都能较好的展现建筑结构的水平。可以归纳为建筑行为的抗震设计最终会归为结构变形的抗震设计。按现行抗震设计规范,对建筑不需考虑“大震不倒”的第三水准,即不需对结构作出罕遇地震作用下的抗震性能评价,不需验算罕遇地震作用下的弹塑性层间位移,只需作弹性层间位移验算。在结构抗震设计中,衡量结构破坏程度和性能水平的重要指标是结构的层间变形,根据当前的抗震设计规范,可以不用考虑建筑“大震不倒”的第三水准和性能水平的重要指标。

参考文献

[1]张敏政.近年地震震害的几点启示[J].工程抗震,2001(1):11-15.

[2]张国军,刘伯权,李应斌,等.抗震结构破坏准则的研究进展[J].四川建筑科学研究,2002,28(3):68-71.

房屋评估 第8篇

关键词：BP神经网络,批量评估,房地产评估

0引言

从2003年10月十六届三中全会提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税, 相应取消有关税费”开始, 房产税的开征受到社会各界的广泛关注[1]。而房产税的开征, 意味着每年将对百万宗甚至更多的房屋进行税基评估。如何在规定时间内对全国如此规模数量的房屋进行有效、快速的评估, 且体现纳税人之间的公平, 是房产税改革面临的关键性问题。传统的单宗评估, 无法满足短时间内对大批量房地产进行快速、准确、低成本评估的要求, 且在实际运用过程中均存在不同程度的局限性[2]。目前, 随着计算机技术的发展, 批量评估技术在许多发达国家已经发展成熟, 如AVM (自动评估模型) 技术的发展。因此, 本文根据房地产评估的特性, 结合BP神经网络理论, 构建基于BP神经网络的批量评估模型, 以有效解决房产税改革面临的问题。

1 BP神经网络理论

人工神经网络 (ANNs) 是一种基于连接学说构造的自能仿生模型, 是由大量神经元构成的非线性动力系统[3]。它的信息处理功能是由网络单元的输入输出特性、网络的拓扑结构、连接权的大小和神经元的阈值等所决定的[4]。房地产价格受多种因素的影响, 难以鉴定其各影响因素之间服从某种数学关系, 将神经网络引入房地产估价领域, 不需要提前设定各影响因素与价格之间的关系, 只需将收集到的样本影响因素及成交价格进行数据化及标准化处理, 输入已构建好的网络模型进行误差训练, 只要模型的运行结果达到预先设定的误差之内, 且经测试合格, 则该模型即可用于评估同区域内大规模类似房屋的价格。

BP神经网络是目前应用最为广泛的一种按误差逆传播学习算法的前馈神经网络, 其训练过程是“正向计算输出———反向传播误差”不断重复的过程, 直至误差降低到可以接受范围, 网络的训练过程也就随之结束[5]。其结构为首尾各一层, 分别为输入层和输出层, 中间层也叫隐含层, 可以根据模型的复杂程度设为一层或多层。

基于BP神经网络的房地产估价程序为:先收集近期已成交房屋案例的数据, 一部分数据作为模型的输入进行训练, 训练不成功则重新构建模型, 直至训练成功为止。将剩余数据进行模型的测试, 测试合格, 才可用于大规模类似房屋价格的评估。从以上可知, 网络模型的构建决定网络运行结果, 是整个流程中最为重要的部分。图1描绘了基于BP神经网络的房地产估价流程图。

2基于BP网络估价模型的构建

2.1估价指标体系的构建及其量化标准本文以城市住宅为研究对象, 构建住宅类的价格评估模型。影响城市住宅价格的因素较多, 归结起来可以分为3类, 分别为:个别因素、区域因素和一般因素。在一定时期内, 宏观环境较为稳定, 一般因素对个体价格差异的影响较小, 所以可以将一般因素剔除不计, 重点分析个别因素和区域因素对房价的影响。通过查阅文献, 归结出9个因素:地段等级、交通状况、配套设施、环境质量、建筑结构、成新度、装修情况、朝向、楼层。

在因素评分中, 可根据专家打分法, 先将特征因素从好到坏分为5个等级:优、较优、一般、较差、差。再将其进行量化处理, 可分别赋值为1、0.75、0.5、0.25、0, 介于上述等级之间的, 可根据具体情况赋值。文中所收集数据样本来源于昆明市西山区已成交案例。在收集样本过程中, 为保证数据质量, 尽量收集近期已成交案例, 时间间隔不超过1个月, 且已经排除非正常交易案例, 故文中不考虑房屋价格受交易情况及交易时间的影响。

网络的输出要求为0~1之间连续的数值, 而收集到的价格为实际成交价格, 为使之与网络输出相一致, 应对成交价格进行数据标准化处理。本文所采用的数据标准化处理方式为归一化处理方法。在本文中特征因素值已在0~1之间, 所以只需将成交价格数据进行标准化处理即可。

2.2网络结构的确定

2.2.1输入层节点数的确定输入层的节点个数由房屋价格影响因素的个数确定, 文中将选取上述所列的9个影响因子作为网络的输入, 即文中输入层节点数确定为9个。

2.2.2隐含层节点数的确定增加隐含层神经元个数可以提高网络的训练精度, 但也不是隐含层节点数越多越好, 同一个网络模型在隐含层节点数达到最优后不再随节点数的增加而出现训练误差越小的情况。一般在实际中往往依靠经验和反复试验进行确定节点数, 即对同样的网络结构设置不同的隐含层节点数, 分别进行训练, 当训练结果误差最小且训练步数最少时网络隐含层节点数达到最优。

2.2.3输出层节点数的确定模型要求输出数据为房屋的预测价格, 因此, 输出节点数确定为1。

3应用研究

3.1估价模型的训练从所采集样本中抽80%作为网络的训练样本。用newff () 函数建立网络, 此函数可以将网络初始化, 自动选择权值和阈值[6]。文中采用反复训练法来选取最优的隐含层神经元数, 分别设计隐含层的节点数为10、20、30、40、50。本文所创建的网络代码如下:

net=newff (minmax (P) , [a, 1], {'tansig', 'logsig'}, 'traingdx')

其中a代表不同的隐含层节点数, tansig代表隐含层的激活函数, logsig代表输出层的激活函数, 算法选择动量和自适应lr的梯度下降法traingdx。其他网络训练参数设为:

net.train Param.epochs=1000;%训练步数为1000

net.train Param.goal=0.001;%目标误差为0.001

经过网络测试, 当隐含层节点数设为30时, 训练次数及均方误差达到最小值, 所以, 文中确定网络隐含层节点数在30时达到最优, 即建立一个9—30—1的网络模型。文中利用MATLAB中的神经网络工具箱对模型进行模拟运算, 以下为隐含层节点数为30时MATLAB进行逼近的界面图。图2表示网络经过138个循环训练后, 计算输出与目标输出的误差为8.87e-004, 小于预先设定的目标误差, 即网络训练成功。图3反映了训练样本实际值与计算值的线性回归, R值达到0.99746, 表明实际值与计算值之间实现了合理准确的线性拟合。

3.2网络测试网络模型训练成功后需进一步测试, 才能确定模型是否可用于其他类似房屋的价格评估。经过对剩余20%的测试样本进行测试, 相对误差最大为0.33%, 最小为0.076%, 都在1%以内, 可以判定, 该模型通过测试, 网络可以满足对类似大批量的房屋进行价格评估。

4结束语

本文将BP神经网络应用于房地产价格的批量评估, 构建了房地产批量评估流程及评估模型, 运用昆明市已成交房屋数据对网络进行训练和测试, 研究表明, 可将训练成功的网络模型用于评估同类型大批量房屋的市场价格, 避免了传统估价作业花费时间长、成本高的特点, 减少了主观思想对评估结果的影响, 为以后房产税的开征提供技术支持。然而, 批量评估也是建立在传统单宗评估的理论基础之上, 对于部分房屋数据缺失的实例则需结合传统的估价方法, 另外进行评估。

参考文献

[1]赵杰.基于我国现状的物业税税基研究[D].重庆大学, 2008.

[2]朱聪.物业税税基评估研究[D].厦门大学, 2007.

[3]常虹, 何丕廉.神经网络与模糊技术的结合与发展[J].计算机应用研究, 2001 (5) :4-7.

[4]李刚.基于人工神经网络的房地产估价研究[D].长安大学, 2006.

[5]王军武, 林晶.BP神经网络在城市房屋拆迁估价中的应用[J].华中科技大学学报, 2010, 27 (4) :31-35.

房屋评估 第9篇

(一)

《办法》与《意见》相比，具有许多亮点。

房屋征收按市场价评估和补偿

房屋征收今后将按市场价评估和补偿，这是《办法》中的最大亮点。

《意见》规定，拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。《办法》明确对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。规定被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。并以人民币为计价货币单位，精确到元。

作为一项新政策，它与以往政策最大的变化在于：今后房屋拆迁的补偿价格将完全依照市场价格来计算，而不是由某一级政府和企业自己说了算。

房屋征收价值完全按照市场价格，这一规定非常重要。在过去发生的强拆恶性事件中，一个重要的原因就是征收者与被征收者在征收价格上的巨大分歧。很多情况下没有能够体现被征收房屋的市场价值，而是参照政府确定的征收价格，而政府参照价往往都很低，尤其是地方政府作为利益一方，或者开发者与地方管理者存在千丝万缕联系的时候，这种不合理性更加突出。

这一规定的意义在于，它是落实《物权法》，保护公民合法财产权的一个实质性举措。今后任何一起因征收而引起的拆迁(搬迁)补偿，征收方和被征收方将站位于基本平等的“市场主体”角度，不仅给予被征收人充分的地位和话语权，更充分体现政府方面对私有物权的尊重。

由被征收人选定评估机构

评估机构由被征收人选定，这是《办法》中的第二大亮点。

《意见》规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

《办法》规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

《办法》取消了政府指定评估机构的权力，改由被征收人选定价格评估机构，它体现操作过程致力于程序公正。

由政府指定评估机构的结果是，评估价通常都很低，曾引发过许多拆迁矛盾。现在由被征收人来选定评估机构，这就不仅是对被征收人权利的尊重，突出了人性化，更是对制度漏洞的弥补，有利于被征收者利益的保障。指定评估机构的权力会在一定意义上影响征收价格的确定，至少在具体操作过程中，将评估机构的决定权交到被征收者手里，为保证交易的公平公正创造了条件。

评估方式多样化、细致化

评估方式多样化、细致化，这是《办法》中的又一大亮点。

《意见》规定，估价一般应当采用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法。

《办法》规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收的房屋类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

《办法》在补偿中将地段价值、房屋内装修价值、停业停产损失赔偿等多元化的因素都纳入评估范围，相应地也要求评估方法的灵活性和多元化，这些都将更有利于房屋价值的合理化、人性化的评估。

其进步意义是，按不同的房屋情况，使用最有可操作性，以及最有利于动拆迁户的估评方式。

(二)

《办法》相比废止的《意见》有不少亮点，但由于现实的种种因素，《办法》能否真正得以贯彻执行，还有许多问题需要解决。

完全按市场价评估房屋价值问题

尽管按市场价评估房屋价值符合市场经济的观点，但是房屋是一种比较特殊的商品，完全按市场价评估房屋价值，不足以消除被征收人的疑虑与担忧。这是因为，城市建设、旧城改造，征收公民房屋在所难免，但是所谓“金窝银窝不如自己的狗窝”、“故土难离”也是不可忽视的因素。征收房屋除了物质补偿以外，对被征收人因搬迁造成的精神损失与生活不便，也应考虑给予补偿。

再一方面，什么是完全的市场价也缺乏一个明晰的标准，从房价评估到签订补偿协议、发放补偿款、公民重新置业有一个时间差。在房价不断上涨的当下，被征收人拿到的市场价补偿，到购房时可能会贬值、缩水。而且旧房与新房存在较大的价差，被征收人拿着旧房的市场价去买不断涨价的新房，想买到同地段、同面积的住房，根本是不可能实现的梦想。征收公民房屋时，对这个因素不可不考虑。

另外，不同的家庭，住房情况千差万别。比如，有的人家住老城区，虽然住房面积较小，家庭人口较多，但是由于老城区管理不太严格，搭个阁楼，或者把厨具摆到走道上还可以勉强对付。而市场上不仅小面积住房数量较少，而且现在新修电梯房公摊面积较大，管理严格，业主想搭阁楼，占用楼道等公共空间，可能性微乎其微。如果按照旧房屋的市场价与有限面积给予他们补偿款，他们根本买不起房，或者说住房条件会变得更差。

因此，贯彻执行《办法》，切实做到充分尊重法律法规的规定，考虑被征收人的利益诉求，设身处地为被征收人着想，让被拆迁的人们重新拥有一个全新的家园，还有许多工作要做。

评估机构的独立性和公正性问题

尽管评估机构由被征收人来选定看上去不错，但被征收人选定的评估机构未必就独立、公正。一则，选定评估机构的具体办法由各地政府制定，地方政府作为土地市场的最大获益者，能否制定合理的操作办法需要检验;二则，《办法》规定评估费用由委托人支付实际就是地方政府支付，谁直接出钱评估机构显然会听谁的话;三则，地方政府也是评估机构的监管者，评估机构也可能倒向地方政府一边。

为减少人为因素干扰房屋征收评估，有关专家建议：

《办法》需要完善。如何选定评估机构、如何考虑房屋评估的软件因素等问题，需要在制度上明确和细化，比如要拆一条街，那会涉及很多户，每一户都有自己的想法，但评估机构只能确定一家，如何协调就是一个问题。即便投票，也需要细化操作办法。可以想一下，现在一个小区成立业主大会，投票都那么难，更何况涉及人员更多、利益更大的房屋征收。

要建立房屋征收市场价定期公开机制。现在，百姓只知道房价高企，至于整个城市房价总体情况、房屋的计价内容和程序并不知根知底，房屋征收完全按市场价评估缺乏了强有力的、准确性的、能够取信于民的统计数据作支撑。要想实现这一目标，地方政府只有拿出具有说明力的统计数据，并定期公开房地产市场价格，才能保证实现房屋征收完全按市场价评估的具体要求和目标。

有争议的房屋征收评估事件，可成立由媒体、律师、社会人士组成的独立的临时监督机构，或开辟司法救济渠道。

要培养公益性房屋征收的询价机构和评估机构，以验证商业性评估机构评估的合理性。

评估费用不能由委托人地方政府直接支付，应当由被征收人集体来决定评估费用支出，政府出资，但通过银行来支付。

要提高房屋评估行业素质，加强资格认定。

房屋评估 第10篇

1.1 鸡西市房地产业发展现状

鸡西市位于黑龙江省东南部, 是我国东北地区一座重要的资源与工业城市, 有中国第二大“煤都”的美誉, 是黑龙江省最大的产煤基地。鸡西依靠资源优势, 努力发展多种经济, 经济常年保持增长。

“十五”期间鸡西市房地产开发累计完成投资20多亿元, 累计竣工各类商品房屋200万平方米。至2007年末, 鸡西市城区总人口88.96万人, 市区非农人口73.63万人, 人均住宅建筑面积接近22平方米, 住宅平均售价为2180--2680元/平方米, 住宅建筑面积为2318.76万平方米。2012年, 规划住房建设2.64万套, 建设面积159.32万平方米, 其中经济适用房建设面积11.68万平方米, 廉租住房建设面积0.61万平方米。

鸡西现房地产市场布局形势高端, 由祥光月绣的高层住宅为代表, 以大户型高价位统领市场。与其竞争的君峰苑与荟源星城, 都没有超过250㎡的超大户型。而在价格上又略高于祥光月绣, 在竞争力上还存在一定差距。新时代广场是比较有自己特色的项目, 该项目起价目前保持在最低价位。户型涵盖47-206米高中低不同档次, 性价比较高。而山水文苑、龙熙家园与福地洞天作为面向大众的主力项目, 固守主流市场。其中福地洞天在每平米最低单价和最低总价上占据优势地位。在中低楼盘中, 大户型受购买力影响, 销售不畅。而100平米左右的户型成为销售主力。

1.2 鸡西市房地产业价格评估对区域发展的重要意义

鸡西市房地产价格评估所充分发挥政府管理服务职能, 从抓基础性管理工作入手, 面向行业, 面向社会, 广泛开展各种类型的房地产价格评估业务。自开展以来, 受理纠纷仲裁委托评估150余起, 拆迁房屋价格评估300多户, 评估各类房产总面积50多万平方米, 避免税费流失20余万元, 全市房地产价格评估逐渐趋于规范, 房地产价格评估业已在全市悄然发展。

2 SPSS模型构建对价格评估的指导意义

2.1 首先对鸡西市二手房屋的市场价格数据进行采集

鸡西市二手房屋价格调查主要以抽样调查为主, 同时采用重点调查与典型调查相结合的方法, 根据房屋中介公司提供的实际信息、房地产管理部门提供的实际信息、调查员实际考察三种形式相结合的方式采集房屋价格数据。为了准确有效地采集鸡西市地区二手房屋价格信息, 在选择房屋中介公司和调查样本时应注意以下基本事项:

(1) 重点调查鸡西市地区信誉度高的房屋中介公司。调查数据是数据分析的基础和重要保证, 为准确掌握调查资料, 要充分考虑到各种因素, 选择那些经营规模大、综合实力强, 经营效益显著、经营稳定的房屋中介公司, 与之建立良好的合作关系。其次, 在选择房屋中介公司时要注意注册登记的类型。再者, 中标的房屋中介的经营效益一般应占本地区总额的80%以上。各中标房屋中介公司应按规定和要求严格填报房屋信息调查表。

(2) 确定房屋样本时需要进行分层抽样, 选取调查区域内不同地理位置的房屋, 标志需要保证一致性, 房屋类型、区域、地段、学区、环境、结构等设计要求上保持一致性, 这样才能使上月、本月价格同质可比。由于不同地理位置的房屋单位面积价格数据差异明显, 因此, 在选取样本时, 按照住宅类型分区、分类型, 从上月及本月销售的记录当中分别选取主要标志总量较大、同质可比性强、代表性强且最接近最近十日左右交易的一套房屋。

2.2 整理所有搜集来的二手房屋价格数据

在SPSS软件中录入数据, 进行数据分析。

3 构建模型在存量评估系统中的实际应用

软件分析得到的房屋参数, 将参数存入存量评估系统中进行实际应用。实施计税价格评估工作后, 纳税人办理存量房交易产权转移登记手续的具体流程如下:

(1) 鸡西市房产管理局交易大厅窗口单位受理房屋交易人产权登记各项资料, 并且进行资料的详细核查。 (2) 窗口工作人员在评估系统里录入房屋所有权证号信息后, 系统自动产生交易时点的时点评估价格。 (3) 窗口工作人员根据评估系统产生的评估价格与纳税人申报价格进行比较, 最后确定纳税价格 (如有异议, 则转争议处理流程) , 并且出示《鸡西市房地产行政事业性税费缴款通知单》。 (4) 纳税人持单据到地税机关征收窗口开具相关税收通用缴款书 (使用银联卡可直接在此窗口完成缴税) 。 (5) 纳税人持《鸡西市房地产行政事业性税费缴款通知单》、税收通用缴款书到银行窗口缴纳各项税费。 (6) 纳税人除税收通用缴款书外, 凭银行收讫签章单据到开票窗口换取各类缴款凭证。 (7) 纳税人持相关缴款凭证返回收件窗口换取收件单, 凭收件单按规定时间领取房屋所有权证书。

纳税人对系统评估结果持有异议, 经现场告知、沟通解释后仍不接受的, 可以委托具有资质的第三方评估机构重新评估。纳税人申请第三方评估机构进行评估的, 若人工评估价格高于或等于系统评估价格的, 其评估费用由申请人承担;若人工评估价格低于系统评估价格的, 其评估费用由主管税务机关承担。

4 鸡西市房屋价格评估应用推广效果

鸡西市计税价格评估工作是在市政府主导, 市地税局和市住房保障房管局牵头, 市城乡建设委, 市财政、市国土规划、物价, 等部门或单位的大力支持配合下开展的。

自2011年9月30日起, 鸡西市在行政辖区范围内正式实施应用房地产估价和信息技术评估存量房交易申报计税价格工作, 其他各区在2012年12月31日前, 按照整体工作部署, 逐步组织实施此项工作。

自2012年12月1日起, 我市全面正式实施应用房地产估价和信息技术评估存量房交易申报计税价格工作。

鸡西市存量房交易申报计税价格评估系统, 由地税、房管两部门在现有房地产交易税收联合控管的基础上, 采取“联合开发、共建平台、成果共享、全面评估、满足需求、有效对接”的工作模式, 共同开发建设。