抵押贷款范文

抵押贷款范文（精选12篇）

抵押贷款 第1篇

关键词：林权抵押贷款,抵押林权,风险防范

林权抵押贷款作为一种创新型的金融产品,林农可以将森林资源进行抵押,缓解在扩大化生产经营过程中的资金缺乏问题。目前,林权抵押贷款得到了初步发展,但由于抵押资产的评估风险、保全风险、处置风险等因素,影响了银行放贷的积极性,面临发展瓶颈[1]。由于信息不对称,银行难以掌握有效信用信息,往往采用“惜贷”的方式控制风险[2],林权仍尚未成为普遍接受的抵押品,制约了林权抵押贷款在全国的推广[3],风险化解能力弱等原因使得林农山林资源没有得到充分利用[4]。从笔者整理的大量文献来看,林权抵押贷款发展过程中受多重因素制约,发展遇到瓶颈[5]。鉴于专家学者们的研究成果,本文从抵押林权风险视角出发,把林权抵押贷款风险转化为对林权抵押物风险进行研究,对林权抵押物意义和所面临的风险进行探讨,并提出相应的解决林权抵押贷款发展瓶颈的政策建议,以期推动林权抵押贷款发展。

一、引入林权抵押物的意义

第一,林权抵押物具备优质抵押品的潜力,拓宽了商业银行资金运用渠道。Benton E.Gup等(2009)提出优质抵押品需符合或部分符合几个条件:确定性、耐用性、价值稳定性、可交易性。林权抵押物基本符合这几个条件:首先,符合确定性,随着林权制度改革的全面展开,森林资源已经从法律上得到产权归属确认;其次,满足耐用性和价值稳定性条件,森林资源是可再生的生态资源,可反复利用,而且林地作为不动产,价值稳定性高;再次,具备可交易性功能,权利人可通过林木买卖、林权流转等方式进行交易,不过目前林权可交易性功能存在一些制约,一方面林权采伐指标受林业部门严格控制,另一方面林权交易市场存在市场分割严重、市场机制不健全、缺乏有效的定价机制交易费用高等问题。可见,林权已基本符合优质抵押品的条件,只要完善相应的监管和保障制度,就能成为商业银行信贷领域的优质抵押品。通过引入林权抵押物,可解决当前商业银行担保品单一的问题,为商业银行丰富资产组合、分散业务风险。

第二,盘活森林资源,破解林农融资难题。由于林业基础薄弱,林农内源融资有限,实现林业发展更依赖外源融资[6],不过由于银行体系在我国金融体系中占主导地位,加上长期以来由于农村缺乏有效担保品,林农从正规金融机构融资阻碍较大,引入林权抵押物可以盘活森林资源,拓宽林业融资渠道,破解林农融资难题[7]。

第三,全国推广林权抵押贷款业务的基本条件已经具备。目前全国已确权林地面积不断增加,目前已确权林地占集体林地面积的98%,在全国推广林权抵押贷款业务的基本条件已经具备。从目前情况来看,用作抵押的林地面积占总的确权林地面积比例还很小,绝大部分林地尚未用作抵押。

二、林权抵押物面临的风险

(一)安全性风险

1. 抵押林权真实性风险。

抵押林权真实性风险包括权属清晰真实性和抵押林权资产价值评估真实性。权属清晰真实风险取决于抵押的森林资源信息是否真实可靠,由于目前我国林权登记管理制度尚不完善,一些投机分子通过虚假抵押、抵押权虚置的骗取贷款。

抵押林权资产价值评估是贷款决策的重要依据,森林资源资产是特殊的抵押资产,对它们进行评估需要很强的专业技术。另外,林木市场价格波动很大,公允价值难以确定,很难做到准确评估,甚至一些评估人员还违反职业道德,和借款人串通报高抵押林木价值,骗取高额贷款。

2. 森林资源保存风险。

林业生产具有受自然作用影响大、资金投资周期长等特点,使得林权抵押贷款的抵押物在保存过程中面临许多不确定因素。

首先,森林资源培育周期长、投入资金循环周期长,一般大径级材林木生产周期为25—30年,小径级材为10—15年,间伐最早为中龄林和近熟林,其中砍伐中龄林只能获取小径级材,培育周期长使得投入林业资金的循环周期也较长,增加了林权抵押贷款的不确定风险。其次,自然力作用大,其生产增值过分依赖于自然环境的好坏,自然灾害对其影响巨大。据统计,2014年全国发生森林火灾3 929次,其中一般火灾2 347次,较大火灾1 582次,受害森林面积总计13 724公顷。除此之外,每年因病虫鼠害所损失的森林面积都高达1万多公顷。另外还有寒潮、风灾、干旱、雪灾等气候灾害,水土流失、山体滑坡、泥石流等地质灾害,都会造成抵押物减值损失甚至是毁灭性的破坏。最后,不良管护等人为因素也会造成抵押森林资源资产价值损失。由于林业是需要耗费大量的人力物力进行管理维护的产业,要想实现林业资产增值、保值,就需要对其精心管护,做好日常管理维护、科学种植。另外,林地经营分布地点较为偏远,银行在发放贷款后无法做到经常性地监管巡查,经常会有盗砍滥伐、化学污染等人为破坏事件的发生。

3. 价值补偿风险。

价值补偿风险是指抵押林权在遭受意外灾害后,能否得到合理的价值补偿,现阶段抵押林权价值补偿主要取决于森林保险。森林保险是指参与投保的森林资源资产遭受损毁或是灭失后,保险公司会予以相应的补偿。健全的森林保险制度能够有效转移林权抵押贷款风险,然而目前我国森林保险业务的发展严重滞后于林业发展的风险规避需求,存在诸多问题,如保险机构对开展森林保险业务的积极性不高,保险市场供给明显不足;险种太单一,只提供森林火灾险,没有森林资源病虫鼠害、地质灾害等灾害造成的损失补偿;保险期限大多只有一年,而林权抵押贷款期限常常是三四年,有些甚至长达十年,保险期限与贷款期限不匹配;很多林农缺乏森林投保意识,参保意愿并不高,这些都使得森林保险对于林权抵押贷款风险分散作用有限。

(二)盈利性风险

森林资源是能够产生价值增值的特殊抵押品,其盈利性可通过对该项森林资源的产出收入与营林成本相抵计算得到,营林成本取决于林地立地条件、森林经营水平和所采用的技术以及社会物价和工资水平,相对较为稳定。森林资源资产最终产出是林木和林产品,林木和林产品市场价格是随社会投资需求变化而变化的,价格波动较大。

(三)流动性风险

集体林权制度改革后,林业经营者虽获得了经营权、收益权和处置权等,但是在现实操作中,林业经营主体对森林资源资产处置变现仍受诸多政策制度的约束,导致了抵押物流动性风险。

1. 限额采伐管理制度。

为保护森林生态资源,政府规定林业经营主体要对林木资产进行砍伐需要获取采伐许可证,而采伐许可证受林业部门的严格控制,以用材林为例,按照《森林采伐更新管理办法》的有关规定,“对用材林的成熟林和过熟林实行主伐”,而且主伐还需满足林木树龄、林木经、林密度等限制性要求,即使债务清偿期满,林木尚不满足这些要求,依然不能采伐,直接制约了森林资源资产处置变现能力。

2. 林权交易管理制度。

我国目前林权交易市场尚未成熟,林权流转的社会服务体系欠缺,存在市场分割、市场机制不健全等问题,使得林权交易手续烦琐,增加了交易成本。

3. 林地管理政策。

目前,我国实行林地统一管理政策,政府常常为满足交通、建筑等建设需求,强制征收占用林地,违规、违法征占林地现象严重,导致林权权利人不能按自己意愿自由变现林权。

4. 天然林保护政策。

为保护社会生态环境,政府规定天然林保护工程区内严格控制采伐量甚至直接禁伐,林权所有者对森林资源资产的处置变现受约束,影响林权权利人变现林权的预期。

三、化解风险措施

(一)健全林权抵押登记管理制度

林业管理部门应对林权抵押登记的抵押物权属、资产评估报告等有关材料进行严格的审核,对通过抵押登记审核的事项,及时予以办结。对银行处置不良贷款需采伐指标的,审批机关应优先进行安排。对于列入林权抵押登记的森林资源,林业管理部门应积极配合抵押双方的监督管理,防止抵押物受损。

(二)积极推进森林保险业务发展

积极推进森林保险业务的发展,对于森林保险风险大、盈利差的情况,政府应适当提高财政补贴。同时,应加大对森林保险的宣传力度,提高林农森林保险意识。

(三)提高森林资源资产评估水平

提高森林资源资产评估水平应从完善外部评估机构行业规范和提高银行内部评估水平两方面着手。一方面,应健全森林资源资产相关法律法规,落实评估责任制度,规范外部评估机构确保评估机构的独立性,确保每一份评估报告的合法性和有效性。另一方面,应提高银行内部评估能力,引进相关专业人才,不断加强信贷人员业务培训,提高相关工作人员素质。

参考文献

[1]吕洁华,那颂.林权抵押贷款的金融风险与防范策略——基于银行信贷风险视角[J].林业经济问题,2015,(3):238-241.

[2]何安华,孔祥智.林业专业合作社发展与林权抵押贷款担保——以浙江丽水市创新竹木专业合作社为例[J].林业经济问题,2009,(4):331-335.

[3]倪剑.林权抵押贷款风险管理研究[J].北京林业大学学报,2014,(2):81-86.

[4]肖建中.林权制度改革与抵押贷款的政策分析——以浙江丽水市为例[J].农业经济问题,2009,(10):79-83.

[5]陆燕元,潘立,马焕成.林权抵押贷款的金融风险生成机理与防范策略[J].林业经济,2014,(1):33-35.

[6]张兰花.林权抵押贷款信用风险评估研究[D].福州:福建农林大学硕士学位论文,2010.

抵押贷款 第2篇

抵押贷款相关事项，认识抵押贷款的重要性

人总会经历些时候，失魂落魄的时候，求人于篱下的时候，狼狈不堪时候而这些时候的出现会有人说：你是发生了什么？或者你会自嘲回：鬼知道我经历了什么无非有困难时无人问津，或者失败时仅存的温暖都是奢求，现代社会的抵押与悠远的当铺都是能够帮助人解除燃眉之急，不同的是当铺作为一种保障也好或者是说约束不诚信的人们的一种手段，再者--当铺指变卖的一种，有需求而无法满足于自身，需求助外界帮助自己达成目的，有智者会有舍不得或者对自身重要的东西为了实现抱负不得不去当铺，有能力后有想过赎回。

而此时的买卖价格可能就与初不同。至今，“抵押”不足为其，反而有更好的帮助到有心而无力之人，使之努力追寻，现在的抵押可以说作为一个保障吧，期限到时倘若双方没有按约定，可能物或人将受到拥有法律世界的惩戒！为此，这篇文章可以帮助大家认识抵押的重要性，间接性的引领着只要有货币的出现都会有法律的维护！优啦金融陪伴着你，为你解析！

一、什么是抵押贷款？

抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理抵押品，作为一种补偿。（抵押贷款是买房者（抵押人）向银行（抵押权人）借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息，买房者（抵押人）按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有权证”与“土地使用证”。这就是说，买房者在还清贷款之前，事实上并不真正拥有所购房屋的所有权。若违约不按期归还贷款，银行可以依法作出处理。）

二、抵押贷款的管理方法是什么？

维护借贷双方合法权益，根据国家有关规定，制定本办法。

第一条：抵押贷款是借款人向公司借款时，愿以自有或第三人财产作保证的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息时公司有权处理其抵押物作为偿还贷款本息及相关费用。第二条：办理抵押贷款遵照国家有关规定，在平等、协商的基础上签订抵押贷款合同。第三条：抵押物的范围：符合法律规定的有价值和使用价值的固定资产（如房屋和其它地上建筑物、交通运输工具、机器设备）；可以流通、转让的物资或财产。以享受国家优惠政策购买的房屋抵押的，其抵押额以抵押人可以处分和收益的份额为限；有经营期限的企业法人以其房屋抵押期限不得超过其经营期限； 以具有土地使用年限的房屋作抵押的，抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。以房屋作抵押的应将该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

三、抵押的形式有哪些？

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抵押贷款又分最高限额抵押与传统抵押形式两种，最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，是有别于传统抵押制度的新抵押制度，它与传统抵押制度相比，区别在于：（1）最高额抵押所担保的债权为不确定债权；

（2）最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权；（3）最高限额抵押必须预定最高限额外负担；

（4）最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性，但最高额抵押权仍属担保物，其设立方式，效力与传统抵押权并无本质区别。

四、抵押的范围

（1）存货抵押，又称商品抵押，指用工商业掌握的各种货物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向银行申请贷款。

（2）客账抵押，是客户把应收账款作为担保取得短期贷款；

（3）证券抵押，以各种有价证券如：股票、汇票、期票、存单、债券等作为抵押，取得短期贷款；

（4）设备抵押，以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款；（5）不动产抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不动产抵押，取得贷款；

（6）人寿保险单抵押，是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限额，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款。

五、常见的抵押房贷注意点

在很多购房人群中，有部分群体是因为房子太小想置换大的，或者需要大笔资金周转的，一般会考虑办理房产抵押贷款，抵押房产办理贷款需要的条件： 1．贷款用途：用于支持个人购买住房以及循环使用贷款。

2．贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。3．贷款条件：

（1）有合法的身份；

（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；（3）有合法有效的购房合同；

（4）以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；

（5）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；（6）能够提供贷款行认可的有效担保；（7）贷款银行规定的其他条件。

4．贷款额度：最高不超过所购住房价格的70%；

5．贷款期限：一般最长为30年。以新购住房作最高额抵押的，有效期间起始日为《个人住房借款合同》签订日的前一日；将原在建设银行的住房抵押贷款转为最高额抵押贷款的，有效期间起始日为原住房抵押贷款发放日的前一日； 6．贷款利率：贷款利率同个人住房贷款利率。

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无抵押贷款的“美味” 第3篇

如果要评选2008年金融创新产品的话，估计无抵押贷款会榜上有名。

这一年里，随着中国地产业的不景气，像房贷这样的银行优质资产风光不再，而气球贷、双周供等创新型房贷产品也无法吸引更多的眼球。不少银行则着手开发其他新的信贷产品。

一些银行应时推出了个人无抵押贷款，像花旗银行的幸福时贷、渣打银行的现贷派、东亚银行的个人信用贷款、宁波银行的“白领通”等。该类创新型信贷产品，不同于传统的住房抵押贷款，无须向银行提供抵押物就能获得一笔应急的贷款，从而受到很多面临流动性问题的中产人士的追捧，并在个人信贷市场上掀起一股旋风。

当然，无抵押贷款并非谁都可以轻松获得，而是有相应严格的审核程序。那我们如何才能把无抵押贷款这道银行送出的美味餐点吃到嘴里?天下没有免费的午餐，我们将为此付出什么样的成本?另外，银行对无抵押贷款的用途又有哪些限制?

谁有资格?

国内银行多年来始终以抵押物作为客户贷款的必要条件之一，是出于防范风险的考虑。因为抵押物就像是一个杀手锏，被银行紧紧的握住不肯放弃。有了抵押物，银行对违约客户就有了一个制裁的手段。

而对那些推出无抵押贷款的银行来说，敢于放弃事后的制裁手段，则一定会在事前的资格审核上严格要求，做好客户筛选工作，尽可能把未来的坏账风险从源头上扼杀。

一般说来，推出无抵押贷款的银行，在贷款申请初期，首先会查询中国人民银行的征信信息系统，检查贷款客户有否违约情况，目前有否贷款，贷款金额多少等许多信息，以确定该贷款客户的诚信和负债情况；其次，综合贷款客户的个人信息和目前的财务状况，银行内部风险防控部门依据有关的量化指标和一些必要的条件，进行严格的审核，以此来判断该贷款客户的风险大小如何；再次，客户除了提供身份证明、住址、单位收入证明或工资缴税单或资产权利证明、近期金融产品对账单(如信用卡)等基本材料外，还需提供无抵押贷款用途的证明材料。

除此之外，这些银行还把审核重点放在了个人无抵押贷款申请者的收入和还款能力上，声明贷款额不得超过贷款客户每月收入的六倍。

利息成本

虽然个人无抵押贷款一经推出，就受到了人们的普遍关注。询问者、需求者、办理者纷至沓来。人们庆幸这些银行提供了快速、便捷的贷款业务，省略了许多贷款中的烦恼和繁琐。然而，世上没有免费的午餐。客户在享受无抵押贷款好处的时候，也必须负担一些较高的利息和管理费用。

花旗幸福时贷给贷款客户提供的是在基准年利率的基础上，上下浮动15％的利率，并要求客户在每月按照贷款额的千分之四点九交纳账户管理费。但花旗为客户提供的贷款利率有一个特色，是利率锁定功能，即无论市场如何变化，利率涨跌高低，客户的还款利率始终锁定在贷款时的利率水平。这种做法让客户免去了利率上升的担忧，便于计算全部还款金额。

在渣打银行现贷派业务中，贷款人可以申请6个月、12个月、2年、3年和4年的贷款期限，而贷款利率为7.9％～9.9％，主要视贷款人的情况和贷款期限来决定。除了收取贷款利息之外，还需缴纳贷款管理费，每月还款时按照总贷款本金的0.49％来收取。

东亚银行对一般的贷款客户采取在基准利率的基础上上浮30％的方式，但对于东亚银行认为的显卓客户，或进行购房按揭的客户则提供上浮15％的方式。同时，对所有的贷款客户每月按贷款金额的0.4％计收手续费。而渣打银行则是提供了一种特别的利率方式，它将利率与手续费合并在一起，给无抵押贷款客户提供了一个年利率9.4％～9.9％的利率。

宁波银行“白领通”业务的贷款利率是在基准利率的基础上上浮30％～50％，具体上浮比例视贷款人的资信状况而定。另外，还需按照授信额度的0.3％收取手续费。

用途多样

花旗银行推出的幸福时贷HA无抵押贷款，主要用于除房产、股票投资以外的各类消费用途。花旗声称：“该产品的推出旨在帮助那些希望实现个人梦想的客户，早日达成一系列个人或家庭的愿望，例如个人深造学习计划、购车计划、家庭海外出游计划、家庭装修计划等。”

对此，花旗(中国)副行长石安楠说：“近年来，中国经济快速发展，居民个人消费的需求也随之大幅提升。个人无担保贷款在海外成熟市场上是一种常见且被广泛接受的金融工具。花旗幸福时贷的推出为那些心中有梦想的人们提供了一个达成心愿的新途径。”

在贷款用途上，渣打银行表现得似乎比花旗银行更为广阔。渣打声称，本贷款可用于任何合理的个人或家庭消费，如结婚、装修、旅游、进修、购置家电等；并补充强调：凡能想到，您就能做到。但身处中国内地的渣打银行没有忘记中国金融监管的规定，在贷款用途中特别提示：任何贷款均不得用于投资股市、期市或任何其他股本权益性投资。如果贷款客户违背该项规定，渣打银行将随时有权宣布提前收回贷款，并向该贷款客户收取相应的罚息。

在香港有着最大华人银行美誉的东亚银行，推出的个人信用贷款，其用途也与花旗、渣打相差无几，即可用于装修、教育、旅游、婚庆、购买耐用消费品等各类合法用途，不得用于投资经营、无指定用途的个人支出。但与花旗、渣打所不同的是，东亚银行还指明，客户在申请贷款时，除需明确贷款用途之外，还需最晚在提款之前提交贷款用途证明文件，以防止贷款客户假借名义，挪作他用。

农村房屋抵押贷款 第4篇

在云南省农村信用社服务辖区内, 有完全民事行为能力的自然人, 以其依法拥有的农村房屋抵押向云南省农村信用社借款的行为。

抵押物的规定

用于抵押的农村房屋必须具备《房屋所有权证》和《集体土地使用证》或《宅基地使用证》, 且房屋状况良好, 无权属纠纷。抵押物评估可采用云南省农村信用社与借款人双方协议评估或委托具备房地产评估资质的中介机构进行评估两种方式, 抵押率原则上不超过50%。农村房屋抵押的登记部门为当地政府指定的房管部门。

贷款额度

农村房屋抵押贷款最高限额为70万元。

贷款期限

最长不超过10年。

贷款流程

个人房屋抵押贷款的贷款程序 第5篇

随着生活水平的不断提高，面对生活中买房购车、经营生产等等大宗型消费时，往往很多人一时难以拿出资金进行周转，那么我们不妨就通过六行万通担保公司金融顾问的介绍来了解一下个人房屋抵押贷款吧!

个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下的房產抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款，用途包括个人购房、购车、消费、经营及其他合规合法等多种用途。

贷款程序：

1.贷款人委托本公司办理贷款手续，提交相应的贷款所需资料;

2.办理抵押、质押、物押的评估报告;

3.向贷款银行提交贷款申请表，签订贷款合同及各类协议书，并办托公证、保险等手续;

4.银行审批;

5.房產局作抵押登记，办理它项权利证;

6.银行确认，发放贷款。

抵押贷款评估风险的防范 第6篇

关键词：抵押贷款评估；资产产权；风险防范

中图分类号：F830.9

文献标识码：A

文章编号：1009-2374(2009)03-0196-02

一、待估资产产权的风险防范

资产评估机构接受委托方的资产评估业务后，首先要确定待估资产的产权，待估的资产均应取得相应的产权证明文件。与其他的目的的资产评估一样，抵押贷款资产评估产权问题至关重要。在确定了评估范围之后，评估人员必须对抵押资产的产权进行仔细、谨慎和严格的界定。

1．抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异，必究；共原因，弄清来龙去脉并予以说明。

2．在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚未办妥之前，必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。

3．评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲自验证产权证书原件并在复印件上签字注明“复印件与原件相符”字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押贷款而增加风险。

4．如果抵押人的产权是从别人手中转让的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，最大限度减少风险。

抵押贷款中，最常见的就是机器设备和房地产评估，对房地产评估时，要求委托方提供的资料有：(1)房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证；(2)建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收等用以申领产权证的相差文件资料；(3)经鉴证的商品房预售契约。对于较大、较复杂的建筑工程(特别是工业建筑)还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图和设备基础图、企业入账会计凭证等。

对设备评估时，要求委托方提供的资料有：(1)设备原值的会计资料；(2)大型设备或高精尖设备的有关资料，如：购买合同、融资租赁合同；购买发票；设备说明书、运行记录，事故记录，大修理、技术发行记录；(3)电梯、压力容器年检报告，以及相关资料；(4)进口设备的进口批文、进口报关单，商检鉴定书等文件；(5)机动车行驶证等。

对于产权尚未界定清晰的资产，应要求资产占有单位办妥产权界定的有关手续，取得产权归属证明，方能进行评估。防范权证不齐，产权不清的风险。

二、评估方法的风险防范

众所周知，重置成本法用于持续使用假设前提下资产的评估，不宜评估非续用状态下的资产。而在我国抵押贷款评估中，评估总是以持续使用为前提，采用重置成本对抵押物进行评估。所谓资产的抵押，实际上是资产产权的抵押，而并非资产本身的抵押。抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人，抵押人只是赋予抵押权人(贷款人)在不能近期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。因此。在抵押期间产权人虽然可以正常的使用其所有的资产，但无处置权。换言之，其产权虽然没有转移。但实际已牌冻结状态。借款人将其拥有的资产处置权转变为借贷双方约定的抵押有效期的一权换一权。借款人在合同规定的期限内若能偿还贷款本息，则将收回其资产处置权，反之，不能如期归还贷款本息，产权将可能发生转移，而形成最终的产权变动。该特殊目的下资产的评估价值，应该是该财产实现变现时的价值。因为至债务人履行债务前，银行实际上拥有该资产的处置权和收益权。当债务人不履行债务时，银行只通过拍卖或变卖方式行使处置权和收益权，不会该资产进“持续经营”。由此看来，在该评估目的下，采用重置成本法的前提“持续经营”是不存在的，在以抵押贷款为目的评估中，根据具体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而决定哪种方法最适合。如考虑市场快速变现因素，可采用市场折扣法。

成为抵押物的资产除本身因有的特点外，又产生一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。

1．注重预期风险。资产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处置清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，应侧重对预期可能产生的风险因素考虑，而对预期不确定的收益或升值因素，较少或不予考虑，采用保守性原则选择估价的参数。

2．抵押贷款资产的风险性。无论抵押贷款的风险是多少，资金的提供者总是希望抵押人能如期偿还贷款，而不是希望看到抵押人无力还贷而最终发生产权的转移。作为金融机构而言，是以经营资金为主的，当然希望贷款人能如期还本付息，而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一致的现金，正是金融机构的风险所在，一旦不能如期收回贷款，处理抵押资产则存在相当的市场风险，还需付出相应的处理费用。

3．抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。这都是因为抵押资产的价值必须与贷款的额数相匹配，而企业的各类资产中往往以房屋土地或在建工程等固定资产投资金额世大，能满足抵押贷款的要求。价值相对较低的一些其他资产一般不用来作为抵押资产。

4．分析市场变现能力。由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性，根据目前市场状况，房地产潜在收益能力使其在市场上有一定的流动性。而不象有些无形资产虽然其价值很高(如许多商标品牌评估价值都很高)，但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜用为抵押资产。

抵押贷款的资产评估是各类不同目的的资产评估的一种，它理应遵循资产评估的普遍原则，即遵循独立性、客观性和科学性工作原则之外，还要遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则。还要遵循主要权利益体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场公平价值。

除上述普遍原则之外，抵押贷款的资产评估业务根据自身的特点，还应遵循以下原则：

1．安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能，所以评估时要特别注意其安全性，以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消失。因此评估时，除了现时公平市场价值的考虑之外，对资产的使用、经

济寿命、适用性和其他因素的未来情况都要进行预测。如对于附属主体建筑的简易仓库、车库、临时建筑。或在合法建筑上增建的违章建筑等。虽有其现行价值，但不宜列入评估范围。或虽然进行了评估却须予以特别说明。以防抵押期间这部分资产价值损失。

2．真实性原则。由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性。所在评估时务必核实抵押人产权的真实性。排除任何不真实的因素，以保证抵押权人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查，并在评估报告中说明。而对不能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况，不能认可其资产权属，不能评估其价值。

3．保守性原则。由于抵押贷款的自身特性，我们对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以乐观的估计。尽管统计数据或经验表明抵押资产(如房地产)价值可能上升。但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。

针对不同的资产抵押，应采用不同的评估方法。房地产情况复杂，价值较大，在评估时稍有疏忽就会严重影响评估结果。为此，必要时最好选用两种或两种以上方法评估，相互验证后确定评估值。因采用的评估方法不同，选用的数据、参数都会有所不同，所以评估结果也会有不小的差别。评估时应从资产评估的效率和相对合理角度，按各种评估方法的特点，明确其最适宜发挥作用的范围选用好评估方法，将有利于提高资产评估的质量和效率，免除因评估方法选用不当形成的风险。如整体商品房(办理土地使用权出让，具有完全产权)作为抵押物进行抵押价值评估，可采用市场比较法和收益法；行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押评估时，可采用房产与土地开发费用(征地或拆迁安置补偿费及前期费用)分别估价再综合的方法，可用成本法和市场比较法或收益法进行估价，从得出的估价额减去土地出让金的方法；部分(局部)房产作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；在建工程已完工部分作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或假设开发法。在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法评估。某些市场价值极有限的专用资产，一般不宜单独作抵押。

林权抵押贷款抵押物处置风险研究 第7篇

依据《林木和林地权属登记管理办法 (征求意见稿) 》, 林权即林业产权, 是指森林资源资产森林、林木和林地的所有权、使用权和林地承包经营权, 以及上述权利所派生出来的附属权利处分权、收益权等财产性权利。

林权抵押贷款是指林权的所有人或者第三人 (担保人) 以其森林资源资产作为债权担保, 不转移对其森林、林木的所有权和林地使用权, 向相关金融机构借款, 当借款人逾期无法履行还款义务时, 抵押贷款人可将抵押物依法处置, 就所得价款优先受偿。

二、林权抵押贷款中抵押物存在的问题

在抵押担保贷款中, 放贷金融机构通常接受市场上易于流通变现能力强, 权属清晰明确, 安全不易贬值等传统资产如房产、证券等作为担保贷款的抵押物, 而森林资源资产相较于传统抵押资产有其自身的问题。

(一) 资产风险性高

林业资源生长周期长, 在林木生长的过程中, 其面临诸多风险威胁, 造成资产价值损坏。一是自然损坏, 比如:泥石流、雪灾、火灾、病虫害、等较多自然灾害, 其中森林火灾对林业资产的危害最大, 造成的损失往往是毁灭性的。据国家林业局统计, 2014年, 全国主要林业有害生物发生1206.45万公顷;全国共发生森林火灾3703起, 全国森林火灾受害森林面积19110公顷。二是人为损坏, 作为抵押物的森林资产面临人为偷盗灭失的风险较高。森林资源资产漫布于广阔的林地上, 往往地处偏僻, 交通不便, 森林资源管理难度较大, 部分人员法律意识淡薄, 滥砍盗伐林木的情况时有发生, 导致森林资源资产易于流失, 增加了资产损失的可能性。

(二) 对资产估值困难

一是森林资源资产结构复杂, 其价值由林木的价值和林地的价值组成。林木的价值又由于树种、树龄的不同而不同, 人工林和原始林价值差异巨大;林地价值又由于所处区域、自然状况的不同而不同。因此, 其价值的评估需要具有资质的专业评估机构以及专业的森林资产评估人员。二是由于我国林权交易市场的不规范、不完善, 市场交易程度低, 相应的参照物难以寻找, 导致森林资源资产的公允价值难以确定。

(三) 资产流动性差

一项流动性良好的资产通常具有活跃的交易市场, 易于被交易者认可, 变现能力强。林权制度改革在我国已取得了积极进展, 林权流转体系逐步建立, 各省市都相继成立了相应的产权交易中心, 但是整体林权交易市场缺乏统一规范的机制, 现阶段我国还没有一部完善的林权流转法律法规, 导致部分流转行为混乱, 制约了林权交易市场的发展。依据各省市林权流转管理办法, 理论上林权流转过程为提出申请、相关机构受理并审核、异议期公告, 签订合同及发证登记, 但实际操作过程涉及部门盖章签字较多, 对林农而言其操作复杂, 导致农户的流转意愿低, 流转市场活跃度较低。

(四) 部分产权归属不清晰

随着我国林权制度改革, 林地确权后, 统一颁发了林权证, 但部分抵押林权存在证界不符、界址不明、界述不准、权属不清, 产权纠纷、规划调整等问题, 其产权不清晰对抵押物的可抵押性造成阻碍。据国家林业局统计, 自2003年开展了全国范围内的集体林地确权登记发证工作以来, 至2012初, 经登记核发林权证确认林地所有权和使用权的面积达22.65亿亩, 发放林权证9785万本, 8397万农户领取了林权证。本次集体林权制度改革, 全国累计调处林权纠纷80多万起[1]。

三、林权抵押贷款抵押物处置风险因素分析

当发生借款人违约时, 放贷金融机构为确保资金安全对抵押物变现主要有2种方式:一个是在林权交易中心处置林权变现, 另一个是采伐相应林木处置变现。对抵押物处置变现, 作为确保放贷金融机构资金安全的重要保障, 面临着多方面的风险。

(一) 相关法律法规限制, 导致无法处置

森林资源具有生态、经济和社会三大效益功能, 由于其特殊性, 国家相关法律法规对森林资源制定了严格的保护政策。采伐许可证和限额采伐规定限制了森林资源资产的处置。我国《森林法》规定, 国家根据用材林的消耗量低于生长量的原则, 严格控制森林年采伐量;采伐林木必须申请采伐许可证, 按许可证的规定进行;采伐审核发放采伐许可证的部门, 不得超过批准的年采伐限额发放采伐许可证 (1) 。处置变现抵押林木时, 放贷金融机构面临申请许可证和采伐指标的限制, 未经林业管理部门许可, 司法、金融机构均无权对抵押物处置变现。因此, 当借款人违约逾期无法还款, 金融机构处置林木资产时, 须经林木采伐申请、作业设计、现场勘验、采伐公示、签发《林木采伐许可证》、伐区验收等繁复程序方可获得林木采伐许可证。金融机构难以对抵押资产实行有效及时处置, 增加了放贷机构对抵押林木的变现难度, 从而加大了贷款风险。

(二) 缺乏规范统一的评估、交易体系, 造成处置困难

相比于传统的房地产抵押贷款, 房地产抵押贷款申请、评估、登记、制度等体系完善, 房地产管理中心、交易中心等服务机构市场化程度高, 而林权抵押贷款, 相应的法律法规, 管理体系不健全;同时与之相配套的服务机构如林权评估机构、林权交易中心等虽以在各省市逐步建立, 但整体评估要求专业能力强, 林木的多样性与地区差异, 评估结果难以规范统一, 社会接受程度低, 造成森林资源资产交易市场发展缓慢, 市场交易活跃度低, 一定程度上制约了森林资源资产的流转, 加大了林权抵押贷款中借款人违约时抵押物的处置变现风险。

(三) 部分产权归属不清晰, 致使林权流转困难

我国集体林权证大部分是在上世纪80年代初林业“林业三定”时发放的, 由于当时勘定测量条件和配套管理政策不到位等原因, 难免出现界址不明, 权属不清, 甚至重复填证发证等现象[2]。而目前林业部门对发放不规范的林权证核查工作相对缓慢, “林业三定”之后林权归属改变较大, 变更登记工作相对滞后, 部分林地使用权和林木所有权仍然虚拟或悬置, 有些林地使用权与林地上的林木所有权不对称, 各种联营、合作的林权归属不够具体。由于上述问题, 使抵押物的产权模糊不清, 给抵押物的处理受偿带来纠纷。

(四) 森林资产估值虚高及价格受市场影响, 折价处置低于贷款额的风险

由于森林资产的自身的特殊性:地处偏僻之地, 范围广, 林木种类多等, 其价值的评估需要具备专业技能的评估机构, 现阶段我国完善的林权交易市场和统一规范的森林资产评估体系还未建立, 往往造成其价值估值不准;同时, 在林权抵押贷款中, 借款者为了获得较多的贷款额度, 串通评估机构, 双方为了各自利益虚抬高估其评估价值;再者, 林木资产的价格受市场状况的影响, 价格波动较大, 2008年金融危机时, 房地产、基础设施建设等木材消费市场紧缩, 林产品出口大幅减少, 人造板、木地板出口价格下降25%~30%, 林业企业销售不畅。上述因素都导致抵押物变现时, 资产折价处置的风险[3]。

(五) 抵押物灭失, 使贷款无法完全受偿

依照我国《担保法》的规定, 根据抵押权的物上代位性, 当抵押人因抵押物灭失而获得赔偿时, 抵押权人仍然得就其赔偿金而优先受偿。林业生产周期长, 易遭受各种自然灾害, 我国森林保险发展缓慢, 森林保险覆盖率低, 且保险品种单一, 主要险种为森林火灾线, 难以满足病虫害、地质灾害、气象灾害等所造成的抵押物灭失风险, 林权抵押贷款中信贷分险分担机制不健全。如此, 在林权处置过程中, 森林资源资产作为其主要资产的借款人, 一旦森林资源资产发生灭失毁损, 无其他资产和保险赔偿金补偿贷款金融机构。

四、促进林权抵押贷款, 降低抵押物处置风险若干建议

(一) 加强林权资产的评估体系和流转市场的建立与完善

森林资源资产价值的合理评估与否, 关系到金融机构信贷资金的发放额度和资金安全, 并对流转交易市场建立与完善产生影响。完善森林资源的资产评估包括专业资产评估机构、专业评估人员以及科学评估标准等相关制度, 主要目的是防止金融、信贷机构评估不当, 为了将评估结果的可信度和权威度提高, 应该把资产评估机构的资质有效的规范化, 加强评估人员的评估技能和业务的培训, 从而完善森林资产价值评估制定。林权管理中心真正承担起日常林权登记、变更, 林权证发放, 以及承包合同、流转交易、评估监管、抵押登记等管理职责。同时, 加强林权拍卖方面的规范化管理, 进一步完善森林资源招标、拍卖、挂牌运行机制, 将具有一定规模的森林资源统一纳入招投标中心, 实行挂牌流转和转让, 采取采伐计划与流转相挂钩的方法, 实现森林资源价值最大化[4]。

(二) 积极开展林业资产保险, 建立风险分担机制

在森林保险工作中, 政府要加强对相关金融机构的引导和支持。正确规划森林保险的险种、保险范围、开展地区等, 同时加强森林保险宣传, 提高广大林农对林业生产所面临风险的认识以及规避风险的意识。对森林保险制定差异化补贴措施, 积极引导保险机构开展病虫害险、自然灾害险等林木综合险, 提高林业生产主体抵御各种灾害的能力, 分散林权抵押贷款的自然风险和市场风险。政府和相关金融机构要相互配合, 在加强信息、担保、收储等流转市场配套体系建设的基础上, 建立风险防范协调机制, 构建专业性的林业担保体系。

(三) 强化林权产权登记管理, 明晰产权

推动建立全国性的林权管理信息平台, 林权登记信息实现各级共享, 支持社会查询, 为各级林权交易方提供良好的咨询服务。加强技术和设备更新, 提高林地勘测技术, 加强各管理部门的协调, 实现土地管理信息的资源共享, 为林地的确权工作提供保障。林权登记管理部门要加强林权初始登记、变更登、抵押、更正、预告、异议、注销登记等登记管理工作, 明确登记类型, 对其适用情况做出清晰规定, 各种登记之间要有序衔接, 登记流程尽量简明具体, 易于广大林农理解和操作。积极妥善解决林权纠纷, 减少林权权属瑕疵, 明晰产权。

(四) 金融机构加强贷前审查和贷后管理

金融机构在放贷前要加强对借款人的审查, 特别注意检查用于抵押的资产是否存在权属不清、林权纠纷或存在一证多用, 一林多证的情况, 是否为国家相关法律法规规定不得抵押流转或禁止、限制采伐的资源, 是否参保相关森林保险, 是否经专业的、具有相应资质评估机构评估, 建立合理的放贷标准, 从源头上控制风险。积极探索贷后差异化管理, 集中力量针对高风险客户、高风险环节、高风险时期, 采取贷后管理措施。在贷后要跟踪检查, 着重检查借款人贷款使用情况, 资产管理情况等, 及时发现问题贷款。信贷员通过实地检查借款人的财务信息, 了解抵押林木的防火、防盗、防自然灾害等情况及时向有关部门报告, 认真进行贷款复核, 在有条件的情况下可以引进外部检查[5]。

参考文献

[1]国家林业局.2015年中国林业发展报告[EB/OL].[2015-12-04].http://www.forestry.gov.cn/main/62/content-825636.html.

[2]宁文兴.如何处理山林权属纠纷的确权问题[J].北京农业:下旬刊, 2015, 0 (4) :71-71.

[3]倪剑.林权抵押贷款风险管理研究[J].北京林业大学学报:社会科学版, 2014, (2) :81-86.

[4]郑开玲.林权抵押贷款信贷风险案例分析[J].绿色财会, 2014, 0 (10) :20-22.

林权抵押贷款探讨 第8篇

1 林权抵押贷款现状

对浙江省遂昌县2007年至2010年1月底林权抵押贷款工作的开展状况进行了调查, 结果表明:林权抵押贷款给广大林农带来实惠, 工作取得了明显的成效。

1.1 工作有序开展, 累计发放贷款突破亿元

如表1所示, 2007年至2010年1月底, 该县累计发放林权抵押贷款10 359.0万元, 抵押山林面积7 291.7 hm2, 受益农户1 470户。发放贷款金额累计达到10 359.0万元, 是2007的14倍;抵押山林面积累计达到7 291.7 hm2, 是2007年的17.11倍;办理林权抵押贷款农户户数达到1 470户, 是2007年 (146户) 的10.07倍。

1.2 受惠范围广, 受惠农户多

如表2所示, 林权抵押贷款工作的开展, 已惠及遂昌县20个乡镇, 截至2010年1月, 盘活1 470户林农的林木资源资产。特别是在安口、妙高、云峰、三仁、应村、柘岱口、王村口及龙洋等乡镇发展最快。

1.3 山林资本“闸门”开启, 林农资金投放合理

如表3所示, 林权抵押贷款的资金流向主要是林业生产, 占71.81%;其中, 林业一产占62.80%, 林业二产占4.81%, 林业三产占4.20%, 用于其他的项目占28.19%。林权抵押贷款为林农发展生产增加收入注入了强大的活力, 林农获得的贷款主要投向一些风险小、成本低、效益高的行业, 如抚育造林、竹木产品深开发、珍稀树种培育和珍贵动物养殖等 (林业方面) ;“农家乐”乡村休闲旅游、来料加工, 种植高山蔬菜、特色茶叶, 下山脱贫、整村搬迁 (非林业方面) 。林权抵押贷款业务的开展, 有效地盘活了森林资源资产, 在调整农林生产结构、发展农村经济方面发挥了积极的促进作用。

2 林权抵押贷款存在的问题

2.1 贷款利率偏高, 融资额偏少

中国人民银行公布的基准利率上浮55%作为林权抵押贷款利率, 年利率为11.3%, 随着货币稳健政策的出台, 这种利息负担林农很难承担。因为林农大多从事种植业、养殖业, 农资价格上涨快, 收益不高, 再加上受病虫害、森林火灾及恶劣天气的影响等, 决定了林农收益的不稳定性。另外, 遂昌县现有用材林、经济林、薪炭林面积15.5万hm2, 蓄积量499万m3, 林权潜在抵押融资额可达14亿元之多[1], 但3年多来, 仅发放林权抵押贷款金额10 359万元, 只占潜在融资额的1/14。

2.2 林权证权利人复杂

林权抵押贷款要求林权证权力共有人必须到场签字, 但20多年来, 家庭人口已经发生了一定程度的变迁, 而且现在的林权证权利人大部分是20世纪80年代的户主, 随着年龄的增长, 这些人目前已经没有融资要求, 反而是当时的小辈, 现在实质上的户主, 是家庭经济收入的主要来源以及债务偿还者, 这给林权抵押贷款工作带来了一定的影响。

2.3 村集体林权融资难

《中华人民共和国担保法》规定, 经济组织才能作为担保人, 但村委会作为基层群众性自治组织不能将其所有的林权抵押贷款。而该县现有村级集体统管山10 572片, 面积61 086 hm2, 直接影响了集体经济的壮大[2]。

3 对策

要进一步做好林权抵押贷款融资工作, 从上述的现状和存在的问题看, 还有大量的工作需要完善。

3.1 多银行参与、政府贴息齐头并进, 解决林权抵押贷款工作瓶颈

目前, 该县开展林权抵押贷款业务的金融机构只有农村信用联社, 且贷款标准门槛较高, 金融服务供给严重不足。建议政策性银行和商业银行都应参与林权抵押贷款, 其中政策性银行作为主体[3]。应落实林权抵押贷款贴息政策, 增加贴息规模, 适当延长财政贴息期限, 按林农实际贷款规模和贷款年限给予贷款贴息, 安排林权抵押贷款专项资金, 真正做到让利惠民, 切实降低林农成本, 推动林权抵押贷款工作的顺利进行, 为广大林农享受林权抵押贷款带来的融资便利创造条件。

3.2 推进林权流转、化解林权证中利益人复杂的矛盾

在明晰产权的基础上, 通过放活经营, 加快山林合理流转, 盘活森林资源资产, 实现向一户多山, 一户数地集中成片转化。为开展林权抵押贷款, 增加林业投入创造条件, 化解林权证中利益人复杂的矛盾[4]。释放岀更多可用来融资的林木资源, 解决林业发展中资金不足的问题, 增强林业自身造血功能, 有利于更好地发挥林业的生态、经济、文化等多种功能, 促进林业发展、林农增收。

3.3 赋予集体林权主体独立的法人资格

解决村集体林权融资的关键问题在于是否有集体林权主体独立的法人资格, 依据《浙江省村经济合作社组织条例》第四条规定:“村经济合作社依法代表全体社员行使集体财产所有权, 享有独立进行经济活动的自主权。”为此, 通过建立村经济合作社, 实现村集体经济组织独立的法人资格, 依照法律规定, 完整地行使其对集体林权的占有、使用、收益和处分的权利。只有以村经济合作社名义进行集体林权抵押贷款融资, 当发生经济纠纷时, 才能得到法律上的支持。

摘要：通过对浙江省遂昌县2007年至2010年1月底林权抵押贷款工作的开展状况进行调查, 结果表明:林权抵押贷款给广大林农带来实惠, 在发展农村经济、调整农林生产结构方面发挥了积极的促进作用, 但同时也存在一些问题, 还有大量的工作需要完善。

关键词：林权,抵押贷款,浙江遂昌

参考文献

[1]华文礼.林权抵押贷款融资的探索[J].华东森林经理, 2008, 22 (1) :50-52.

[2]石兴华, 周智峰.遂昌县林权抵押贷款的现状和对策[J].绿色科技2011 (4) :186-187.

[3]谢彦明, 刘德钦.云南景谷林权抵押贷款问题分析[J].西南林学院学报, 2011, 31 (2) :54-57, 69.

林权抵押贷款发展探讨 第9篇

1 林权抵押贷款存在的问题

1.1 推广力度不够

林权抵押贷款是集体林权制度改革后逐渐发展起来的一种贷款新品种, 启动时间短, 业务量小, 影响力不大, 地处边远山区的广大林农对此了解有限, 加之开展此项业务的商业银行较少, 大部分地区只有农村信用合作社、农业银行、邮政储蓄银行及一些地方银行开通了林权抵押贷款业务, 大多数银行尚处于等待观望中。

1.2 审批程序复杂

一是商业银行在农村的分支机构很少, 业务开展上存在较多不便;二是基层金融机构创新动力不足, 业务创新激励机制不健全, 消极的规避风险;三是业务创新审批程序复杂, 需要层层上报审批, 基层银行缺乏业务创新自主权, 创新的积极性不高。

1.3 覆盖林农面不广

林权抵押贷款其本质是一种信用贷款, 发贷银行在开展业务过程中, 对抵押人的财产状况、信用水平、还贷能力的关注度远胜于对抵押人林权拥有情况。因此, 其发贷对象多集中或偏重于一些专业大户、私营林场主以及近年来新兴的一些工薪林业开发者。而持有森林资源最多、对资金需求最迫切、分布面最广的山区林农反而得不到这种本应利农惠农的贷款[4]。

1.4 贷款成本过高

林权抵押贷款所涉成本包括评估费、火灾保险费、利息, 有些银行还要求提供担保机构或公务人员担保。

1.4.1 森林资源资产评估费。评估费一般是以林权抵押贷款所涉森林资源资产评估总额为基数用累积法计算, 包括2项:一是森林资源调查费:66.67 hm2以下, 按60元/hm2收取;66.67 hm2以上, 按37.5元/hm2收取。二是森林资源资产评估费:50万元以下, 按0.6%收取;50~100万元, 按0.36%收取;100~1 000万元, 按0.15%收取;1 000万元以上, 按0.05%收取。

1.4.2 森林火灾保险费。按照18元/hm2a收取。

1.4.3 利息。不同银行有所差异, 一般年息多在10%左右。

1.4.4 机构担保。担保费为贷款额的1.8%。

1.4.5 公务人员担保。即以公务人员的工资作为连带担保, 一旦抵押人无偿还能力, 公务人员的工资应首先偿还贷款。

以提供33.33 hm2山林抵押贷款100万元为例, 其应支付的贷款成本 (1年) 为:森林资源调查费2 000元、森林资源资产评估费 (银行贷款折扣率约为40%, 故森林资源资产评估总额至少不低于250万元) 6 050元、森林火灾的保险费为600元、利息为10万元、担保费为1.8万元, 总计126 650元。

2 林权抵押贷款的风险

2.1 对抵押物监管难度大

由于森林资源自身的特殊性, 受自然条件和影响较大, 不确定因素较多, 林权作抵押物存在一定的风险。首先, 森林资源一般分布在边远山区, 交通不便, 并且分布范围广, 贷后监管十分困难, 零星的乱砍滥伐和抵押人不自觉地采伐易造成抵押物资产贬值, 以至于形成资不抵债, 归偿无期的局面[5]。其次, 森林资源在其抵押期间中虽具有不断增值的优点, 但也存在病虫害、森林火灾、重大的自然灾害等风险, 导致抵押物价值减少。

2.2 林权抵押物变现难

林权抵押人一旦出现不能按时还贷, 其林权抵押物就存在一个资产变现的问题, 但森林资源销售有严格的规定, 这是由于其不仅具有商品价值, 还有重要的生态价值。除了受到采伐限额的制约外, 还有采伐方式、采伐面积、采伐树种、采伐期限等的限制, 这些因素在一定程度上均会对抵押权的实现造成影响。

2.3 林权抵押期间的政策风险难以控制

一是林权抵押期间林地因国家建设或各级地方政府重点工程项目征用、占用, 致使债权银行收贷无望。即使针对这些情况在合同中有约定, 但也不具备法律效力, 这是由于法律规定, 林地补偿费、安置补助费归林地所有权人。二是抵押期间, 县级以上林业主管部门有权依据各地生态建设需要调整林种, 一旦抵押登记时登记为用材林的林种调整为国家或省级公益林, 则抵押的林权将被禁止流转和限制采伐, 届时债权银行抵押权将被悬空。

3 结语

综上所述, 林权抵押贷款有利于森林资源的合理开发利用, 有利于增加林农资金来源, 有利于活跃农村金融市场。但同时, 林权抵押贷款也是一项政策性较强的业务工作, 需要政府、金融及有关职能部门共同协调, 全力解决发展中的新问题, 从而实现林业经济和金融事业的持续健康

参考文献

[1]林凤英.林权抵押贷款发展的制约因素与分析[J].福建林业科技, 2012 (6) :2-6.

[2]刘祖军, 张大江.林权抵押贷款局限性分析及路径选择[J].东南学术, 2012 (4) :52-60.

[3]孔祥毅, 李红宇.林权抵押贷款中若干基本法律问题探讨[J].金融与法, 2010 (7) :84-86.

[4]李珍, 高祥晓, 赵慧峰.林权抵押贷款评估问题研究综述[J].林业经济问题, 2011 (12) :526-531, 541.

住房抵押贷款风险研究 第10篇

住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押, 或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种:

1.1违约风险

违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为, 支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿, 但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约, 权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小, 作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时, 借款人可以转让房屋还清贷款, 收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时, 借款人为了转嫁损失, 即使他有偿还能力, 他也主动违约拒绝还款。

1.2流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险, 流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面, 一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款, 银行吸纳的储蓄存款属于短期存款, 一般只有三五年, 而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低, 继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现, 极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会, 增加机会成本带来的损失。

1.3经济周期风险

经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险, 相比其他产业, 房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时, 居民收入水平提高, 市场对房地产的需求量增大, 房屋的变现不成问题, 银行与个人都对未来充满乐观的预期, 银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时, 失业率上升, 居民的收入急剧下降, 大量贷款无力偿还, 即使已将房屋抵押给银行, 也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失, 银行则面临大量的“呆坏账”, 极易导致银行的信用危机甚至破产。

1.4利率风险

利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险, 它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的, 利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨, 住房抵押贷款的利率也随着上调, 就可能增加借款人的偿贷压力, 借款额度越高, 借款期限越长, 其影响程度也就越大, 从而增加了违约风险。如果利率下降, 借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款, 给银行带来风险, 主要表现在, 提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性, 给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

2住房抵押贷款风险防范

针对上面所述的这些风险, 本文从以下几个角度出发, 提出一些防范的措施, 使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。

2.1违约风险的控制

针对购房者存在违约可能性, 我们应从以下两点入手:一是银行在接到购房者的贷款申请后, 需要对购房者的基本情况 (如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等) 进行详细调查, 并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有:置业者的家庭总收入及储蓄证明:家庭人口、人均月收入;月供占月收入的比例。

2.2流动性风险的控制

住房抵押贷款期限长, 而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金, 银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方, 比如:覆盖率低, 来自建设部的数据显示, 2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万;公积金存在应建未建的现象, 如一些民营企业还未创建住房公积金制度;归集的公积金较少, 普及面不广。针对这些问题, 我们应该着手完善住房公积金制度, 让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求, 降低流动性风险。

2.3经济周期风险的控制

房地产业与经济周期密切相关, 应建立个人住房抵押

贷款风险预警系统, 防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库, 从各个方面取得数据, 不断积累和完善数据的收集整理, 为模型开发打下坚实的基础;二是开发合适的风险预警模型, 对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数;三是建立快速反应和预控机制, 对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解, 最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。

2.4利率风险的控制

针对利率变动带来的风险, 银行可以采取以下措施:一是开发可调整利率抵押贷款, 其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比, 它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况, 可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人, 同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款, 它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内, 贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下, 银行承担了大部分的利率风险, 如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配 (如发行固定利率债券等) , 可以避免相应的利率错配和流动性风险。

3结论

住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益, 要使其带来的风险降低到最小化, 上面所述的防范措施只是其中一部分, 我们应该不断完善。总之, 三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系, 在贷款产品的设计中充分考虑风险因素, 强化风险控制, 完善个人住房抵押贷款的品种, 使其适合不同的住房需求者, 最大限度的确保住房抵押贷款的安全, 推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。

摘要：从住房抵押贷款中存在的三角关系出发, 对现今住房抵押贷款所面临的各种风险进行系统分析, 存在违约风险、流动性风险、经济周期风险和利率风险。根据风险分析的结论提出风险控制的具体措施。

关键词：住房抵押贷款,风险,措施

参考文献

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[5]尚耀华, 万威武.个人住房抵押贷款的风险与控制[J].财经论坛, 2006, (1) .

险企试水抵押贷款 第11篇

祸起高利贷

民间借贷由来已久，究其原因，症结正在于中小企业银行融资碰壁，“逼迫”企业不得不选择高利率的民间借贷。在温州，庞大的民间借贷市场已经牵连了当地的家家户户，说当地“全民借贷”绝非夸张。央行温州中心支行上半年进行的一次调查显示，温州89%的家庭、个人和59.67%的企业都参与了民间借贷。根据住建部政策研究中心课题组的测算温州民间资本量达到了5200亿元。随着多米诺骨牌的依次倒下，这场借贷危机已不限于浙江，还波及到江苏、福建、河南、内蒙古等省区，并有愈演愈烈之势。

以山西为例， 据人行太原中心支行和山西省政府金融办联合调查显示：截至9月末，山西民间融资规模接近1300亿元，占各类民间资本总和的1/8。其中利率在8%至16%之间的合法民间融资余额约为594.4亿元。据此估算，超过国家法定利率4倍，带有高利贷性质的民间融资规模约700亿元。

此外，由住建部发布的《民间资本与房地产业发展研究报告》显示，在鄂尔多斯、陕北等地，借贷市场异常发达，鄂尔多斯已经达到全民放贷的地步，月利率高达2%-5%。通过借贷将零散的民间资金聚拢，再投入房地产等高利润行业，民间资本被不断放大，民间资本量达到约2200亿元，今后规模还将增长。

民间借贷中出现的问题，原因多样化。温州中小企业促进会会长周德文曾讲述了这样一个例子：某企业主欠银行5000万元，银行承诺先还钱然后再贷给他。因为没有那么多现金，他就先借了短期民间高利贷来还给银行，结果还款后银行变脸不再贷款给他，民间高利贷还不上，他只有跑路了。

另外， 浙江时代商务律师事务所主任邱世枝指出，民间借贷市场都是地下操作，很难做准确的统计，在温州有一部分人自己没有钱，募集到钱后以高利息放出去；另一些人本身有做工业的平台，在温州有很大的厂房就比较容易拿到银行贷款，工业利润下降后，为了补贴工业的亏损就把从银行贷出来的钱以更高的利息放出去。

由此看来，民间借贷问题多，其中有不可控的理由，也有人为因素的不规范行为。问题凸显，政府部门已经摄入其中，开展措施整顿、规范民间借贷市场。融资是中小企业生根发芽的泉水，如何以合理的利率快速融资也许是他们经常思索的话题。

险企“新通道”

一边是居高不下的通胀，一边是难上加难的贷款。随着货币政策的一紧再紧，各种资金融通方式、工具被不断创新。《保险中介》杂志关注到三家上市险企半年报中“保单质押”金额增长幅度都在20-40%之间，其中平安最高为40%。在给保险公司带来了一笔利息收入的同时，保单质押也让保险公司跻身“放贷”的行列。

保单质押贷款是投保人把所持有的保单直接抵押给保险公司，按照保单现金价值的一定比例获得资金的一种融资方式。目前，我国的保单质押贷款主要有两种模式：一是投保人把保单直接抵押给保险公司，直接从保险公司取得贷款，如果借款人到期不能履行债务，当贷款本息达到退保金额时，保险公司终止其保险合同；另一种是投保人将保单抵押给银行，由银行支付贷款给借款人，当借款人到期不能履行债务时，银行可依据合同凭保单由保险公司偿还贷款本息。一般而言，保险公司提供的保单贷款，手续便捷、利率较低。

据了解，目前各家保险公司对于保单质押贷款的规定相差无几。一般是按照不超过保单现金价值的80%放贷，一般在70%-80%之间，同时，保单质押业务的期限较短，一般最多不超过6个月。

一般常见的分红险、万能险、年金保险等都有质押贷款功能。因为是按照保单现金价值来贷款，而保单的现金价值与具体险种、所缴纳的保费及投保的年限相关，累计的保费越多、投保年限越长，一般可以贷款的额度越高。值得注意的是，如果是期交产品，保险公司普遍要求保单缴费2年及以上才可以用于保单贷款；而趸交产品则在满了10天犹豫期就可以进行保单贷款。

贷款利率根据不同的险种也有不同的规定。平安保险客服人员称目前销售的保险产品贷款利率大多在5.25%左右。新华人寿客服人员称，具体的贷款利率具体情况分析，目前在截至7月30日的保单贷款利率为6.9%。泰康人寿的客服人员称，保单贷款利率暂时为6.71%。合众人寿的客服人员称，暂时保单贷款利率为5.85%，太平人寿的保单贷款利率暂时为6.4%，人保寿险为5.95%。

同样有风险

虽然保单贷款具有放款快、手续简单的优势，但业内人士提醒，利用保险公司融资也要注意其中的风险，例如违约风险。“需要客户注意的是，如果忘记还款将会造成一系列的连锁反应。例如客户一旦到期不能还款，不但要承受高额违约金，而且很有可能连保单提供的保障功能也会失去。”

保险的功能之一是保险保障功能。如果因为投融资的需要，把这份保障赋予了不确定性的风险，那么会失去保险原有的最基本意义。如果连人的生命风险都没有了保障更何谈投资收益，民众还是应该考虑清楚什么才是人最需要保障的。

业内人士建议，客户在运用保单贷款时，最好不要每次都申请保单的最高贷款额度，尽量需要多少资金申请多少，毕竟保险并不是以投资为目的，保单所提供的最本质的功能是保障。如果以保单贷款的资金进行高风险投资，一旦出现违约，除了在经济上的损失，更重要的是对未来不确定风险的预防也将失去，客户得不偿失。

另外，保单质押贷款流向难追查。业内透露保单质押贷款亦可能成为民间借贷来源。相比银行贷款，投保人向保险公司申请保单质押贷款最快在一天之内即可放款，一次申请一般只有6个月的贷款期限。虽然贷款期限不长，但对于短期有资金需求的客户来说，保单贷款还是有其优势的。

也就是说，保单质押贷款的资金有可能由投保人贷出，流向民间高利贷市场，进而搭上民间借贷的嫌疑。

为此，保监会在10月下旬向各保险集团公司、保险公司和保险资产管理公司下发了《关于禁止保险资金参与民间借贷的通知》。

抵押贷款 第12篇

1“三权”抵押贷款的效能分析

“三权”抵押贷款是发展民营经济有效的融资平台, 对于盘活农村资产, 促进城乡生产要素流动, 加快民营经济发展, 实现经济发展量的增长、质的飞跃, 具有重大而深远的意义。

1.1 拓展民营经济融资新渠道

2012年, 重庆民营经济增加值占GDP的49.1%, 民营经济已成为推动重庆科学发展最活跃、最有潜力的生力军。但资金问题一直是困扰民营经济发展的“瓶颈”, 比如重庆荣昌县仅中小企业资金缺口就在3.5亿元以上。重庆市在国家法律法规和政策许可范围内, 大胆探索, 出台了《重庆市人民政府关于大力发展民营经济的意见》 (以下简称《意见》) , 为重庆试水“三权”抵押贷款支持民营经济发展打开了通道。开县竹溪镇蔬菜种植大户吴大权开创了重庆土地经营权作质押的先例, 云阳农民卢友章敲响了重庆林权交易“第一槌”, 石柱首先开展农房抵押贷款, 随后“三权”抵押融资迅速在全市铺开, 为民营经济筹集了宝贵资金, 有力地支持了民营经济发展。

1.2 盘活农村沉睡资产资源

民营经济中, 农业领域或农村民营企业贷款、融资最难, 它们几乎没有法律意义上可供抵押的资产。如果允许“三权”在资本市场上流通, 便可成为发展民营经济的“活资本”。重庆全市有200万hm2耕地、400万hm2林地, 20万hm2宅基地, 保守估计价值1万亿元, 只要抵押其中10%~20%, 便可获得1000~2000亿元融资, 能有效缓解民营经济, 尤其是农业企业、农村专业合作组织和种养殖大户资金压力。

1.3 促进城乡要素资源流动

农业领域或农村民营经济发展滞后成为重庆经济发展的“短板”。《意见》强调:“三权’抵押融资重点支持民营企业投资现代农业和新农村建设。”“三权”抵押贷款是创新农村资本运作制度的有效形式, 吸引城市资本参与农业产业化项目经营, 或者与农民进行股份合作在城乡之间构建起资源融合的平台, 让土地、资金、技术和人才等要素资源在城乡之间自由流动, 促进城乡民营经济发展, 提高经济整体发展水平。

1.4 实现银企“双赢”

“三权”抵押贷款不仅为民营经济注入了发展资金, 拓宽了农民财产性收入的增收渠道, 也为金融机构带来良好的声誉和可观的效益。开展“三权”抵押贷款扩大和延伸了金融机构业务范围, 提高金融机构整体盈利水平。以石柱县为例, 2010年农房贷款为重庆市农商行石柱支行带来40余万元利润, 2011年达到200万元利润, 以后利润将会逐年增加。

2“三权”抵押贷款在重庆的探索

重庆市于2005年启动农村“三权”抵押贷款试点工作, 自从《意见》以后, 探索进程加快。市内各家金融机构积极响应, 走出一条符合重庆实际的路子。

2.1 出台许可政策

为了推进“三权”抵押工作, 重庆市相继制定和出台了相关的配套措施。主要有:国务院出台《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的意见》、《重庆市人民政府办公厅关于开展农村土地承包经营权居民房屋和林权抵押贷款及农户小额信用贷款工作的实施意见 (试行) 》、《意见》和重庆市第四次党代会报告等, 从政策和制度上为探索“三权”抵押贷款支持重庆民营经济发展铺平了道路。

2.2 做好基础工作

一是成立了全国首家农村土地交易所重庆市农村土地交易所, 为“三权”抵押搭建了融资平台;二是由市财政牵头, 组建了重庆市农业担保公司和重庆市兴农融资担保有限公司, 作为“三权”抵押贷款担保机构;三是市财政注资7亿元, 在全国率先建立“三权”抵押贷款风险补偿基金, 降低金融机构参与“三权”抵押贷款的风险;四是重庆市高级人民法院出台了《关于为推进农村金融服务改革创新提供司法保障的意见》, 从司法层面对“三权”抵押贷款设定的效力予以确认。以上这些保障措施, 有助于重庆“三权”抵押贷款工作的开展。

2.3 把握核心环节

主要有三个核心环节。首先, 对“三权”进行确权颁证, 确保“三权”的权属明晰。重庆从2008年6月开始, 到2011年年底“三权”确权颁证工作基本完成。其次, 对“三权”的价值进行评估。再次, 根据评估结果, 金融机构确定“三权”的贷款能力, 发放贷款。

2.4 规范操作流程

客户提出申请金融机构受理“三权”价值评估抵押物登记并在农村产权交易中心备案 (农委、国土局、林业局) 金融机构放款收回贷款 (无法还贷的, 抵押物进入产权交易中心挂牌交易偿还) 。金融机构采取了一次核定, 随用随贷, 收放自如, 余额控制, 周转使用的管理办法, 简化了流程, 提高了办事效率。

2.5 探索贷款担保方式

根据各类农村产权的实际情况, 采取相应的抵押贷款方式, 如担保抵押、直接抵押、产权捆绑抵押、农户联贷联保等方式, 进行抵押贷款。对担保形式进行探索, 概括起来主要有:“三权”抵押+联合担保+农业保险权益;“三权”抵押+小额信用贷款+农业保险权益+融资担保;“三权”抵押+专业合作社+农业保险权益;“三权”抵押+专业销售公司+自然人担保;“三权”抵押+公司+农户+专业协会;“三权”抵押+龙头企业+农户+基地;“三权”抵押+专业市场+龙头企业+专业合作社;“三权”抵押+农户+自然人联保+农村专业户等形式。

2.6 实施步骤

一是先试点再推广。选择条件较好的江津区、开县、云阳县、石柱县、城口县做试点, 积累经验后在全市推广。二是近郊向远郊推进。从试点区县来看, 先从城郊条件较好的乡镇 (街道) 开始, 然后逐步推广, 石柱县农房抵押贷款表现得尤为明显。三是经济组织向农户推进。经济组织与农户相比, 经济实力较为雄厚, 信用意识较强, 偿还能力更有保障。

3“三权”抵押贷款存在的问题及原因分析

3.1“三权”抵押贷款取得的成效

重庆市开展“三权”抵押贷款, 有力地支持民营经济发展。从重庆四家主要涉农银行 (重庆农商行、农行、农发行、邮储银行) 来看, 截至2011年12月, “三权”抵押贷款达到57.07亿元, 其中林权抵押贷款为36.54亿元, 农房抵押贷款为18.94亿元, 农村土地承包经营权贷款为1.59亿元。从五个试点区县来看, 截至2010年12月, “三权”抵押贷款为:石柱52000万元, 开县4000万元, 江津4000万元, 云阳2000万元, 城口500万元, 这些款项, 为民营经济发展送去了“及时雨”。

3.2“三权”抵押贷款存在问题

“三权”抵押贷款在取得成绩的同时, 存在着规模偏小, 步子不快、效果不明显等问题。一是抵押价值偏低, 一般只有抵押物评估价值的10%, 直接影响贷款额度。二是贷款额度偏小, 难以满足民营经济发展的资金需求。三是“三权”抵押贷款比例失衡。从“三权”抵押贷款的占比来看, 截至2010年底, 林权抵押占98.6%, 农房抵押占0.9%和农村土地承包经营权抵押占0.5%。四是贷款主体集中在中小企业、专业合作组织, 个体农户很少。

3.3 原因分析

3.3.1 客观原因。

一是法律法规的限制。目前农村“三权”抵押所面临的最大问题是法律法规的限制, 无论是民法通则, 还是与农村“三权”相关的土地管理法、担保法、农村土地承包法和物权法等法律法规, 大都未明确规定农村“三权”可以进行抵押或者通过抵押方式进行流转, 更多的是进行明确或隐含的禁止, 抵押物一旦涉诉, 金融机构无法保证胜诉。此外, 不良抵押贷款的处置办法尚未出台, 不利于业务的开展。

二是缺乏可靠的抵押物。“三权”的最终处置权集中在集体或国家手中, 中小企业、专业合作社和农户只拥有承包经营权, 且这种权能极不稳定 (如经常面临征地、地块调整等) 、不明确 (如无凭证、数量不清等) 。同时, 抵押物还存在管理成本高、风险大、收益低、见效慢等问题。

三是融资条件较差。户均林地、承包地面积偏小, 土地过于分散细碎, 农房大多属于土木砖混结构, 抵押物价值较低, 有些抵押物不符合贷款条件。

四是配套体系不健全。 (1) 农村资产流转体系不完善, 有关要素市场建设相对滞后, 抵押物处置难; (2) 缺乏风险保障机制, 政策性农业保险覆盖面较低, 没有专业保险公司从事“三权”抵押贷款保险业务, 一旦发生风险, 借贷双方都面临进退两难的困局; (3) 没有处置“三权”的专门机构, 抵押物处置困难; (4) 有关法律对抵押物的处置仍然有较大限制, 如土地承包经营权、农房产权的转让原则上要在同一经济组织内进行, 变现存在困难。

此外, 传统农户贷款需求有限、贷款期限短和农村金融服务网点少等也是重要原因。

3.3.2 主观原因。

一是对“三权”抵押贷款重视不够, 宣传不到位。二是贷款积极性不高。一方面, 呆坏账存量过大 (如截至2011年6月, 重庆市农商行荣昌支行涉农呆坏账存量为769.92万元) , 影响金融机构放贷积极性;另一方面, “三权”是村集体尤其是农民的基本生产生活资料, 是他们的“命根子”, 不少贷款对象有顾虑, 持观望态度。三是部分贷款对象信用意识不强, 为规避风险, 不得不谨慎放贷。

4 需要继续探索和完善的内容

针对“三权”抵押贷款存在的问题, 重庆市第四次党代会报告提出:“深化农村金融改革, 继续探索“三权”抵押贷款, 扩大农业保险。”为此, 应充分发挥重庆作为全国统筹城乡综合配套改革试验区的优势, 大胆探索不断创新, 抓紧制定和完善相关法规制度, 为民营经济发展营造宽松环境。

4.1 完善相关政策和制度

通过制度规范, 将“三权“抵押贷款从政策层面上升到制度层面, 促进其持续健康发展。一是及时出台“三权”抵押不良资产处置办法, 司法层面需要对抵押物的转让对象进行探索, 以提高风险处置效能;二是金融部门实施“三权”抵押贷款差异化政策, 提高设定风险容忍度标准;三是参照就业再就业小额贷款政策, 减轻农户、农业企业和专业合作组织创业压力。四是从制度上规范操作流程, 简化手续, 缩短时间, 减少费用。

4.2 做好“三权”抵押贷款基础工作

一是建立“三权”管理信息系统和登记公开查询制度, 方便“三权”抵押贷款。二是构建以养老、医疗、失业、住房为主要内容的农村社会保障体系, 逐步降低农民对“三权”的依赖。三是加快农村综合改革, 建议对土地承包经营权和林权进行股份制改造, 将其量化为股权分配给农户, 便于化零为整, 增加贷款额度。

4.3 构建贷款配套体系

加快完善农村资产流转体系建设, 构建完善的贷款配套体系。一是建立“三权”抵押贷款交易平台。建设以农村土地交易所、农村土地流转服务机构、林权交易平台为中心的农村综合产权交易体系。二是建立健全“三权”贷款担保机构。在市级“三权”贷款担保机构基础上, 各区县尽快成立或确定相应的担保机构, 参与对农村“三权”抵押贷款的担保服务。三是要加快“三权”抵押贷款风险补偿基金的落实工作, 一旦还贷出现坏账, 按照银行承担65%, 市财政承担20%, 区县财政承担15%的比例分摊风险。四是扩大农业保险范围, 降低和分散农业风险, 提振金融机构对“三权”抵押信贷的信心。五是组建或引进专业评估机构, 确保“三权”抵押贷款的公平公正。六是构建“三权”抵押贷款进入退出机制, 提高贷款的使用效率和效益。七是优化贷款结构, 开发贷款产品, 延长贷款期限。

4.4 建立健全监管机制

建议成立专门的监管机构, 人员可由政府部门相关人员、金融机构、法官、专家、律师、民营经济代表等组成, 负责处理“三权”抵押贷款的相关事宜。与此同时, 发挥公权力机构、民间组织、公民个人和新闻媒体的监督作用, 逐步形成“三权”抵押贷款的监督体系, 使“三权”抵押贷款的运行从“无序”过渡到“有序”。

参考文献

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