某房地产开发项目案例

某房地产开发项目案例（精选6篇）

某房地产开发项目案例 第1篇

（1）商铺和住宅合并一个单位计算土地增值税： 扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（万元）。

增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。

低于50%，适用30%的税率。

应纳的土地增值税＝9×30％＝2.7（万元）。

（2）将普通住宅和商铺分为两个清算单位计算土地增值税（按面积分摊成本费用）：

普通标准住宅扣除项目为＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（万元）。

增值额＝500－807.5＝－307.5（万元）无增值额不纳税。

商业扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120×1000÷6000＋

600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋27.5＝183.5（万元）；

增值额＝500－183.5＝316.5（万元）；

增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，适用50%的税率； 应纳土地增值税＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（万元）。

计算结果可知，将商铺和住宅合并计算土地增值税为2.7万元，分开计算则应纳税130多万元。

某房地产开发项目案例 第2篇

中国的房地产业作为改革开放以来最具活力和发展潜力的行业之一，随着经济的迅猛发展，企业规模逐渐加大。很多企业由原先从事单一产品的小区块地产开发，转变为跨地区、多项目、不同使用功能的集合运作，并且企业内部同期多项目的运行成了房地产企业经营运作的突出特点。为适应这种发展，房地产企业必须在多项目管理的情况下对原有组织结构做出调整。

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房地产企业是房产开发建筑的主体，如何结合自身运行项目的情况，建立与企业经营运作相适应的组织结构，这种组织机构既能体现项目开发全过程各个阶段的任务，又能符合多项目运作的特点，在岗位职责的定位、工作管理任务的划分、工作流程设计等方面能科学合理，管理流畅是提高管理效率的根源。

下面通过实际咨询案例阐述房地产公司组织结构设计调整和设计的思考。

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【案例实况】

一、公司现行组织结构分析

该房地产公司成立于2000年，经过七年多的发展，逐步确定了以工业复合地产开发为主导，房地产代建业务为支撑，适当开展工业园区配套业务的发展格局。随着企业房产开发项目的不断增多，2006年，公司引入项目管理概念，并在项目实施阶段以组建项目部组织监理方、各承包方投入项目实施，参与现场管理，以推动项目进行。

某房产公司原来的组织结构：

图1企业原有的组织结构图

该公司按照房产项目开发的过程设置了开发部、预算部、工程部、市场销售部负责项目全过程开发的业务公司，设立了综合部、财务部统管企业日常形成和财务工作，对业务部分进行支持和服务。企业目前同期运作有4个项目。在项目开工后，组建项目部负责项目实施阶段的项目管理工作。由于企业人员不多，管理效率较高，项目部经理主要由职能部门的经理兼任。bbs。mypm。net

该组织结构的特点：

·同期多个开发和运行项目在逐年增加，需要组建的项目部增多；

·项目业务阶段性特点比较明显；

·直线职能式和项目制管理模式共存，但职能部门和项目部的职责不清；

·由于人员有限，特别是能胜任的项目经理有限，领导相互兼职，部门与项目部、企业

领导与项目部领导等等；

·不同阶段部门的权力在不断变化，项目制下项目经理处理项目职权与职能职权之间冲突比较多。

在该组织结构模式下存在的问题是：

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1、缺乏多项目统领管理的部门

目前企业的职能部门的职责主要是依据项目发展的阶段，按专业设置的职能部门，即每个职能部门单独负责项目开发过程中专业职能。但对于公司同期并行运作多个项目时，没有专门的部门和人员进行统筹、计划、组织、协调、监督和控制，导致项目之间经常出现资源调配不均、进度受限、公司成本增加等问题，无法实现工作效率的最大化。项目管理论坛

2、职能部与项目部管理定位不明晰

公司当前部门职责制度不健全，各职能部门分工不明确，项目部具体职责架空，工作接口关系不清晰，多数职能部门负责人同时兼任项目经理，缺乏明确的冲突解决机制，导致部门间经常出现推诿、扯皮现象，人员出现严重的忙闲不均的状态。

同时，在项目实施过程中，项目部介入时点不清，衔接方式不实，导致各项工作配合不协调，交接不顺利。

3、单项目策划功能缺失

每个项目启动前，均没有专门的部门和人员负责对项目进行可行性分析，统领项目的策划，导致在项目实施过程中没有明确的项目目标、职责、进度计划、投资（成本）及风险预控方案，无法对项目本身及项目部人员实行有效的评价和考核。

这些问题自然而然在企业产生了亟待解决的问题：

·房地产公司职能部门和项目部对于项目运作过程管理的关系如何，职责如何进行合理划分？

·公司多项目管理中的计划管理、成本管理、进度控制存在哪些问题？

·项目实施阶段中，项目部就设计管理和成本控制问题与职能部门协调中存在的问题如何协调？项目经理博客

·房产项目的策划和销售如何与项目实施过程进行良好的衔接，提升房产的销售的能力？

二、企业项目管理定位

针对企业的实际情况，高登咨询首先对企业项目运作的机制以及项目管理进行了定义，确定公司管理格局：

三个板块：市场营销、项目管理、行政财务业务板块；

2个平台+PM：规划设计平台、预算造价平台和项目管理； 项目管理培训

对项目管理：职能式+项目式；

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图2企业房地产开发管理格局bbs。mypm。net

其中项目管理板块由规划设计平台、预算造价平台和项目管理构成业务主体。

该企业的项目管理定义在项目实施准备阶段和项目实施阶段。主要从项目规划设计开始至到项目竣工验收阶段的业务定义为项目管理的内容。

项目管理培训

三、组织结构调整原则

1、力求协调管理公司当前多项目运行和管理问题

公司的主要业务活动是房地产的开发，因此各个职能部门和项目部都应围绕着项目开发的业务活动，全过程开展项目管理活动。除了日常业务以外，公司各部门要建立一个围绕项目而工作的机制和氛围，协调处理多项目并行状况。

2、力求能够平衡调配多项目之间的资源

在多项目运行过程中，通过职能式和项目式相结合的组织模式，明晰的管理界面和管理内容，良好地实现各项资源的配置，使每项资源发挥出最大的使用效应。

3、力求建立多项目运行风险的预估预控机制

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在预算投资控制为主线的基础上，加强项目成本管理，通过招投标、合同管理、成本预算等措施，有效地衔接规划设计和项目实施过程中的成本控制，预控项目全过程的风险。

4、力求解决公司当前缺乏单项目策划问题 转自

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项目前期需要进行整体策划，编制项目计划大纲，确定项目实施目标，分解项目工作要点。

5、力求清晰界定项目经理岗位职责

理顺工作流程，明确项目经理岗位职责，在岗位上设立5个等级项目经理发展晋级级别，提高项目经理实际运营管理能力。

6、力求实现现有人力资源高效配置

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根据公司当前人力资源配备状况，通过项目管理培训和项目管理交流研讨会多种形式，提升项目经理管理水平，使每个项目经理各尽其才，跟多的人能胜任项目管理，充分挖掘个人潜能，适应企业发展不断增多开发项目的需要，实现个人和公司的共同发展。

四、组织结构调整方案

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图3调整后的企业组织结构图

通过对暴露问题的分析，高登咨询调整和优化了企业的组织结构（如图3），构建了企业“职能制＋项目制”的复合的组织结构，突出解决了统筹和管控企业多项目运作的问题。转自

1、在企业管理层面增设立项目管理中心

项目管理中心主要负责企业多项目管理，对每个项目从前期策划、规划设计、工程实施、工程验收等全过程进行协调管理和资源配置的决策问题，企业项目运作风险预控和决策问题等，企业项目运作的决策结构。

2、将原来的工程部改制为项目管理部

项目管理部主要职责明确为统一协调项目实施阶段的管理，包括质量管理、安全管理、文明施工等，以及多项目之间与规划、预算、市场部门之间衔接协调；增设项目计划工程师，负责编制项目计划大纲、编制公司多项目运行计划、提出公司项目风险管理预案和资源配置预案；项目管理部下设各级项目经理若干。

3、完善企业项目管理矩阵式组织格局

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明确各职能部门在项目实施阶段与项目部的职责定位，赋予项目部组织工程建设，确保工程建设目标的实现；建立项目团队，协调项目实施过程中相关利益方的关系；办理工程报建手续；施工现场管理，制订有效的项目管理实施计划，对项目施工阶段的工期、质量、、投资进行有效控制，确保工程建设质量和进度最优；组织和协调监理、各施工方，积极推动项目实施；组织项目竣工验收和资料移交、提交项目总结报告等具体职责，规定职能部门经理不再兼任项目经理，并对项目经理进行一定程度授权。规划设计部门、成本部在项目前期阶段进行职能化的管理，在项目实施阶段，从职能和专业的角度对项目部进行支持、服务以及监督。

4、完善职责和梳理流程

在明确了企业组织结构的基础上，进一步对设立部门和岗位职责，梳理和理顺的工作业务流程，在企业通过多次的研讨会，统一思想，明晰了管理思路。

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某房地产开发项目案例 第3篇

1 某地产项目概况

某地产项目是某城市某国有企业地建投公司旗下的全资子公司, 注册资金三亿元, 具备房地产开发和土地一级开发资质。成立以来, 某地产项目先后实施了光明片区、商业中心区一期、二期等旧城、棚户区的改造;建设了回迁楼;完成了公租房等保障房建设;承担了廉政教育基地建设任务;开发了某发展大厦等商业、住宅项目;协助引进了万达广场、苏宁广场、香港新世界等高端城市综合体。位于某开发区经四路以东, 纬一道以北, 科技谷内。占地面积97.28亩 (64857 平方米) , 总建筑面积11.4万平方米, 施工图总建面12.46万平方米, 是某控股集团旗下品质住宅小区的代表。某地产项目资金的积累使某地产具有着自身的优势, 为加强成本控制, 深入成本控制改革打下坚实的经济基础[1]。

2 某地产项目成本控制面临的困难

近几年来, 某地产受国家政策调控、城市建设与改造、体制改革以及市场结构变化等因素影响, 致使某地产成本控制面临严重困难, 主要是:

(1) 受房价政策影响, 某地产成本空间有限。近年来, 中国的城建体制改革进一步深化, 但由于配套措施未能同步, 城市经济大力度综合治理, 使某地产两头受压。

(2) 可控固定成本预算远远无法满足日常生产经营需要。以某地产项目为例, 某地产规模在短短五年内扩大了近四成, 但可控固定成本预算等费用大幅增长的挤压, 可控固定成本空间十分有限, 已远远无法满足日常需要, 大大影响某地产的安全生产和优质服务水平。

3 实行成本控制的依据及具体措施

某地产若想在激烈的市场竞争中求得生存与发展, 必须紧随某地产外部环境及内部条件的变化, 不断创新成本控制, 取得长期竞争优势, 实现某地产价值最大化。

3.1 扩大成本控制新范围

成本控制并不是单一的合理控制项目的成本, 而是需要在降低成本的同时合理规划损耗, 对各项影响成本的因素进行控制与预防, 是确保成本管理的目标实现的管理行为, 也是某地产项目在开发过程中根据一定时期预先建立的成本管理目标。

3.2 强化成本核算管理

(1) 某地产项目的成本控制需要以财务预算管理作为主线, 严格控制成本费用的预算与控制, 在提升项目收益的前提下, 最大限度的发挥财务的根本功效、加强各项成本的控制, 制定统一的费用定额标准, 严格遵守某地产项目的定额标准。

(2) 严格按照《某地产生产成本控制办法》及《某地产会计核算办法》中规定的各项核算科目和核算内容进行地产项目开发建设的生产成本核算, 不能随意调整与变更[2]。

(3) 某地产项目的成本控制应当安格按照权责发生制原则, 凡是项目当期已经发生的费用、已经实现的收入以及应当负担的费用, 不论款项是否首付, 都应当作为当期项目的费用与收入;反之, 凡是不属于当期的费用与收入, 即便是款项已经在当期项目中收付, 也不能作为项目当期的费用与收入。

(4) 某地产项目应正确划分费用与成本之间的界限, 正确的的划分资本性支出与收益性支出之间的界限, 确保成本核算的真实性与准确性。可以归入存货的项目成本, 需要按照“因果关系原则”确认费用;当费用转化为成本后, 那么则是需要在费用发生时立即确认为费用;资本化成本按“合理地系统地分配原则”确认为费用。

3.3 成本控制的具体问题及解决方法

(1) 加强某房产成本的控制力度, 加强对建设房产过程中产生的各项支出, 实行实现资金的编制计划、立项, 任何资金的使用需要做到事先审批, 事后监督的资金成本管理流程。在成本核算过程中也要使用会计记录、原始凭证作为依据, 任何不符合规定的票据都不能作为财务支出的证明, 财务有权拒付。

(2) 加强房地产项目各项成本的管理控制, 并控制建材材料成本。确定每一项建材的成本极端费用, 统一按照规定的成本计算方式。解决这个问题的途径是采用近年来日益受到重视的物流作业成本法。

(3) 某房产成本控制管理需要按照性质进行责任划分。首先, 加强项目内部各项设备的成本管理, 确保设备可以长期稳定、健全的运行;其次, 加强日常设备的维护与维修, 降低维修材料的修理措施, 严格控制各项检修费用, 并结合某房产项目的实际使用计划, 制定费用标准, 设置奖罚措施。按照比例节省到一定比例的进行奖励, 反之进行处罚。而对于财务费用的控制也要做到收支平衡, 避免产生过多的债务纠纷, 及时的规避财务风险的产生。

(4) 某地产项目下属各部门应当全面实施两种路线的成本管理形式, 对日常的经济采用定额控制管理制度, 在降低成本的前提下, 充分发挥成本控制的功效。

(5) 在资金管理过程中需要做到以下几点:首先保证资金的集中管理, 严禁杜绝多头开户, 以保证资金的安全性;其次, 统一设置物资的折旧比值, 减少融资成本;第三, 合理调配资金的使用, 降低筹资的成本;第四, 降低物资的库存量, 在减少资金占有的前提下, 加速资金的周转率, 减少资金的占用, 提高某地产测成本控制效益。

参考文献

[1]赵艳.XS房地产公司项目成本控制案例研究[D].昆明:昆明理工大学, 2014.

支招房地产开发项目月报 第4篇

了解变化 把握填报口径

统计口径是统计数据所采用的标准和要求，只有把握正确的填报口径，在填报报表时才能不走弯路、少出错误。根据国家统计局要求，2011年北京市统计局对房地产开发项目月报进行了修订，除去指标增减有细微变化之外，对投资指标的填报口径也做了调整：

一是土地购置费填报口径的变化：自2011年定报起，房地产开发项目从永久性工程开始施工起填报投资完成额，只购买土地、尚未开工建设时，不能填报土地购置费；待项目开工后，一次性填报与本项目有关的、已经支付的全部土地购置费用。

二是一二级联动项目投资的填报方法：如果企业开发的项目属于一二级联动的，即由同一家企业进行土地的“七通一平”和后续二级开发建设的，由于其“七通一平”投资额属于前期费用，应待项目开工后，再将已完成的“七通一平”投资一次性计入“自年初累计完成投资”和其中项“建筑工程投资”中。

多方取数 精确核心指标

X202表中的“自年初累计完成投资”是该表的核心指标，由“其中项”、“按构成分”、“按房屋用途及面积分”构成，由于涉及多个不同层面的分组信息，所以准确性至关重要。其含义是指从本年1月1日起至报告期末完成的全部用于房屋建设工程和土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。它主要包括：“建筑工程”、“安装工程”、“设备工器具购置”和“其他费用”，以上四项之和即为“自年初累计完成投资”（见图1）。

这里有几点需要注意：1.“建筑工程”是项目兴工动料发生施工活动时才会产生的投资，而且必须以反映工程实际的形象进度为准。所以在填报时应该以监理月报上认定的工作量为准，但统计人员在填报时往往按照财务实际支付的工程款填报，这是错误的。主要原因在于，财务实际支付的工程款与工程形象进度一般不一致，会出现多报或漏报投资的情况。2.“安装工程”和“设备工器具购置”是配套指标，只有达到固定资产标准的设备和工器具在进场开始安装时才填报这两个指标，安装费用计入“安装工程”，设备价款计入“设备工器具购置”。3.“其他费用”指标应区别于财务上的“其他费用”，它是指项目在开发过程中发生的土地购置费、大市政费、四源费（煤热自来水污水）、贷款利息、勘察设计费等一系列费用，源于财务部门的开发成本明细账，为财务实际支付价款。注意要根据制度中指标解释逐笔分析成本账科目是否应计入“其他费用”，不要出现漏填的情况。

由此可以看出，“自年初累计完成投资”数据源于实际工程进度及项目全过程的财务实际费用支出，涉及到企业的工程、前期（成本核算）和财务等多个部门，所以在填报时统计人员不仅要理解指标含义，还要与内部各部门协调沟通、多方取数，才能保证填报口径正确、数出有据（见图2）。

不重不漏 巧填配套指标

X202及续表分别体现的是投资完成情况和施竣工销售面积情况，二者看似独立，其中有很多指标是需要成对甚至成套填报的，掌握了这些指标的填报方法，不仅能减轻统计人员一部分工作量，也能减少报表指标漏填的情况。

第一组指标是X202表中的“自年初累计完成投资”与续表中的“房屋施工面积”要同时填报。根据房地产开发制度要求，一般情况下，项目实际开工建设才视为有投资发生，所以：

“房屋施工面积”>0，则“自年初累计完成投资”>0。

只有单纯拆迁和土地一级开发项目或者房屋已于以前年度竣工，目前只进行预算内的后期装修工程时，“房屋施工面积”=0。

另一组是X202表“本年新增固定资产”与续表“房屋竣工面积”、“房屋竣工价值”要成套填报。当建设项目取得四方验收单或《竣工验收备案表》时，需要在续表中填报“房屋竣工面积”和“房屋竣工价值”及其中项，这时还要在X202表中填报“本年新增固定资产”指标。需要注意的是：1.“本年新增固定资产” 是指为社会提供的固定资产，不反映企业本身固定资产的增加；2. 要与“房屋竣工价值”相区别，“本年新增固定资产”指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值，包括建安工程投资、交付使用后的设备、工器具购置以及扣除土地出让金的其他费用。而“房屋竣工价值”仅为竣工房屋本身的建造价值，不包括购地等费用。所以：

“房屋竣工面积”>0，则“本年新增固定资产”≥“房屋竣工价值”>0。

加强沟通 关注易漏指标

通过月报审核，笔者发现X202及续表中有一些指标相对比较独立，通过平台上的逻辑审核公式很难发现其是否错误。所以在填报这些指标时统计人员需要格外注意，多与相关部门沟通，关注数据变动情况，以免出现错误或漏填的情况。

比如X202续表中“批准预售面积”和“批准预售套数”这组指标，它是指报告期内该项目新增的批准预售面积和住宅套数，以当年住建委颁发的商品房预售许可证为准，其中“批准预售面积”不仅包括住宅还包括商业、写字楼、车库等其他类型房屋面积。在填报这组指标时，统计人员应与销售部门核对项目当年获得批准预售的情况，或者直接登录“北京市房地产交易管理网”查看“预售项目公示”，本市所有房地产预售信息均会在此网站进行公示，后根据实际批准预售量进行填报（见图3）。

某房地产开发项目案例 第5篇

2012-07-17 18:00:39| 分类： 默认分类 | 标签：土地增值税筹划案例 肖太寿 |字号 订阅

某房地产开发有限责任公司土地增值税筹划案例分析

作者：财政部财政科学研究所博士后 肖太寿

（1）项目情况介绍

某房地产开发有限责任公司开发的第一期联体住宅楼项目，底层为商铺，面积6399.91平方米,商铺以上为普通标准住宅，面积为36736.45平方米，已售收入:39063216.90,其中：商铺6930391.00；住宅32132825.90，已售面积：商铺945.03平方;住宅:16172.2平方。该住宅楼项目土地成本为6538470.76元，房屋开发成本(包括建安成本35566134.86元，公共基础设施8627272.00元，前期工程费用149086.51元和开发间接费用738，262.08元)45080755.45元，其他费用按比例扣除。营业税金及附加2148476.93元。请问应如何土地增值税筹划,使土地增值税最低？

（2）土地增值税计算分析

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种土地增值税计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。现将两种计算方法分别阐述如下。

方法一：按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税。

已售商铺和住宅分配的土地成本和开发成本：按照已售面积与可售面积的比例进行分配。已售面积与可售面积的比例为：

（945.03+16172.2）÷（6399.91+36736.45）=17117.23÷43136.36=39.68% 已售商铺和住宅分配的土地成本： 6538470.76×39.68%=2594465.2(元)。

已售商铺和住宅分配的开发成本： 45080755.45×39.68%=17888043.76(元)。

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝2594465.2＋17888043.76＋（2594465.2＋17888043.76）×10％＋（2594465.2＋17888043.76）×20％＋2148476.93＝28775738.58（元）。

增值额＝收入－扣除项目＝39063216.90－28775738.58＝10287478.32（元）。

增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝10287478.32÷28775738.58×100%＝35.8％。低于50%，适用30%的税率。

由于增值率超过20％，不能享受普通住宅免土地增值税的待遇，需要增加扣除成本，由于土地成本、建安成本、公共配套设施费用是刚性，增加可能性小或根本不可能增加，建议增加绿化费用和开发间接费用，使成本增加。假设增加绿化费用为A元，则一期项目的开发成本为45080755.45+A，分析如下： 已售商铺和住宅分配的开发成本为：

（45080755.45+A）×39.68%=17888043.76+0.3968A(元)=(17888043.76+0.4A)元。

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝2594465.2＋17888043.76+0.4A＋（2594465.2＋17888043.76+0.4A）×10％＋（2594465.2＋17888043.76+0.4A）×20％＋2148476.93＝(28775738.58+0.52A)（元）。

增值额＝收入－扣除项目＝39063216.90－28775738.58-0.52A＝(10287478.32-0.52A)（元）。

增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝(10287478.32-0.52A)÷(28775738.58+0.52A)×100%≤20％时，即A≥7263350.33元，低于50%，适用30%的税率。本项目的普通住宅可以享受免土地增值税的待遇。

假设本一期项目再增加绿化费用7263350.33元，则由于增值率未超过20％，因此16172.2平方米普通标准住宅免土地增值税。

商铺应纳的土地增值税＝(10287478.32-0.52A)×945.03÷（945.03+16172.2）×30％＝(10287478.32-0.52A)×0.06×30％=170389.3-0.00468 A=170389.3-0.00468×7263350.33(把A=7263350.33代入计算)=136397（元）。

方法二：先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。

普通标准住宅扣除项目: 2594465.2×16172.2÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×16172.2÷（945.03+16172.2）＋[2594465.2×16172.2÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×16172.2÷（945.03+16172.2）]×30%＋32132825.90×5.5% ＝2594465.2×0.945+(17888043.76+0.4A)×0.945+[2594465.2×0.945+(17888043.76+0.4A)×0.945]×30%＋32132825.90×5.5% =2451769.614+16904201.35+0.378A+(2451769.614+16904201.35+0.378A)×30%+1767305.42 =19355970.964+0.378A+5806791.29+0.1134A+1767305.42 =26930067.674+0.4914A(把A=7263350.33代入计算)=30499278.03（元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。

普通标准住宅增值额＝32132825.90－30499278.03＝1633547.87（元）。

普通标准住宅增值率=1633547.87÷30499278.03=5.4%＜20%,不缴纳土地增值税。

商铺扣除项目＝2594465.2×945.03÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×945.03÷（945.03+16172.2）＋[2594465.2×945.03÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×945.03÷（945.03+16172.2）]×30%＋6930391.00×5.5% =2594465.2×0.055+(17888043.76+0.4A)×0.055+[2594465.2×0.055+(17888043.76+0.4A)×0.055]×30%＋6930391.00×5.5% =142695.586+983842.41+0.022 A+(142695.586+983842.41+0.022 A)×30%＋6930391.00×5.5% =1126537.996+0.022 A+337961.4+0.0066 A+381171.505 =1845670.901+0.0286 A(把A=7263350.33代入计算)=2053402.72(元)。

商铺增值额＝6930391.00－2053402.72＝4876988.28（元）；

商铺增值率＝4876988.28÷2053402.72×100%＝237%，适用60%的税率。

商铺应纳土地增值税＝4876988.28×60%－2053402.72×35% ＝2926192.968-718690.952=2207502.02（元）。

由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为136397元，按第二种方法应纳土地增值税为2207502.02元。

到底应该选择方法一还是选择方法二呢？对于企业来讲，应该选择方法一可以使企业节省2071105.02元土地增值税（2207502.02元-136397元），对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。从现有的税法来看，方法一是正确的税务处理方式。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值额分摊，也符合财税字[1995]48号“分别核算增值额”的规定。第二种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。（3）基本判断

通过以上计算分析,可以作出如下基本判断：

第一，本案例第一期项目要享受普通住宅的土地增值税优惠政策，还得增加开发成本7263350.33元。而开发成本中包括五项：土地征用与拆迁补偿费用、前期工程费用、建安成本、基础设施费和公共配套设施费以及开发间接费用。在这五项成本中，只能在建安成本和开发间接费用这两项成本中增加成本，当然，贵公司提供的有关费用，特别是在“前期工程费用，基础设施费和公共配套设施费”的数据上可能存在不准确性，有增加的可能，但无论如何，当务之急是需要对一期项目要增加7263350.33元，如何增加呢？

第二，关于如何增加7263350.33元费用的问题，我建议以下方法供参考：

首先，可以考虑增加本期项目中的绿化费用7263350.33，由于本一期项目的土地面积是15516.68平方米（容积率为2.78），总建筑面积为43136.36平方米，如果要增加开发成本，可以每平方建筑面积增加开发成本7263350.33元÷43136.36平方米=168.4元。

其次，增加绿化费用400万元，在此基础上考虑今后未售出部分的上铺和住宅的价格进行调低，调到多少合适呢？测试如下：

假设未售的上铺和住宅的总收入为B元，由于该住宅楼项目总成本如下：土地成本为6538470.76元，房屋开发成本(包括建安成本35，566，134.86元，公共基础设施8627272.00元，前期工程费用149086.51元和开发间接费用738262.08元和新增加绿化费用4000000元)49080755.45元，49080755.45其他费用按比例扣除，营业税金及附加（2148476.93元+0.055B）元。已经实现的商铺和住宅的销售收入:39063216.90,其中：商铺6930391.00元；住宅32132825.90元，已售面积：商铺945.03平方;住宅:16172.2平方。则计算如下：

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝6538470.76＋49080755.45＋（6538470.76＋49080755.45）×10％＋（6538470.76＋49080755.45）×20％＋2148476.93+0.055B＝74453471.003＋0.055B（元）。

增值额＝收入－扣除项目＝39063216.90+B－74453471.003-0.055B＝0.945 B-35390254.103（元）。增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝(0.945B-35390254.103)÷(74453471.003＋0.055B)×100%≤20%。为了计算方便，假设(0.945B-35390254.103)÷(74453471.003＋0.055B)×100%=20%。计算可得：

0.945B-35390254.103=14890694.2006+0.011 B,则 0.934B=50280948.3036 B=53833991.8(元)。

即20564.25平方×C+5454.88平方×D= B=53833991.8（假设未来对未售的住宅和商铺的单价分别为C元，D元）。

可以考虑商铺的单价定为4800元/平方，则20564.25平方×C+5454.88平方×4800= B=53833991.8.则C=1346元/平方。

某房地产开发贷款项目评估报告 第6篇

一、企业基本情况

华铁铁路建设工程集团第一工程有限公司（以下简称华铁一建）成立于2011年3月，是华铁铁路建设工程集团下属的全资公司。法人代表赵茂国，注册资本10000万元，公司主营建筑施工工程，是一家集铁路、隧道、桥梁、房建施工于一体的集团公司。公司拥有各类高级工程技术人员600余人。目前，正在建设的国家重点工程“内蒙古诺门罕清洁煤有限公司年产150万吨褐煤低温热解焦油加氢多联产循环示范项目”，总投资20亿。在省内的建筑施工项目有：河南嵩县15万㎡“富达花园项目”、陕县22万㎡“君临国际”建设项目、山东成武县20万㎡“富达东方城”项目、商丘市总投资月20亿人民币睢阳区周园村、相庙村城中村改造开发项目，年企业实现总产值30亿，利润10亿元人民币。

公司因于2011年3月5日与河南荣博建筑工程有限公司合作共同投资的“三门峡市新区土地整理投资项目”。目前已完成投资8000万元，整理出土地800余亩，尚有200余亩土地正在紧张整理之中，因项目运作仍需大量资金投入，特向贵行申请借款二亿元人民币用于该项目后期费用。

在近1年的工程建设中，在市场激烈的市场竞争中，“华铁一建”已取得近2.5亿元的佳绩。截止2011年12月，公司资产总额为 万元，负债总额为 万元，所有者权益为 万元。

在 支行开有一般结算帐户。截止 年 月 日，在 存款余额为 万元；企业无不良信用记录。

通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，本企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。

二、项目评价

“门峡市新区土地整理项目”,位于峡高铁站

地处新区下陈东村境内，内侧×××米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所 2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。

项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。

项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。

三、市场评价

根据企业提供的资料，“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。

四、投资筹资评价

根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元），中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截

止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。

五、财务评价

经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表4项目财务现金流量表）

1、项目建成后将实现净利润4108.17万元；

2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；

3、财务净现值（还原利率10％）：按全部投资计为3341.04万元

4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年； 由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10％），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。

七、评估结论

评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“××××”项目建设条件具备，目前，土建已完成90％，景观已完成40％，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向× 行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为 16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理

工作。

二、城东房地产市场分析

城东北起府青路，西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处，至外环路。境内有沙河、东风渠两大干河穿过，河网密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龙路、成洛路与二、三环路形成城东重要的交通枢纽，使城东成为出川的重要交通要塞。随着新经济和城市化的发展，城东在走向市场的同时，发展具有城东特色的新经济，商业经济、物流业和大型专业市场，形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，为房地产业发展提供了产业支持。

随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业发展带来了历史性的机遇，××城市花园、××花园、×××珠花园、×××花园、××嘉苑、××名宅等精品楼盘的推出，改变了人民对城东的看法和认识，使城东房地产市场逐渐活跃起来，城东房地产开发进入了一个新阶段，出现了以下的趋势：

1、楼盘品质高档化。城东前期的楼盘多以多层砖混结构为主，而且少有车库，小区环境一般，根据市场的需要，多层和中高层住宅小区及带有半地下车库的高档别墅，将成为需求的新趋向。

2、开发规模化。早期项目因为可开发用地小而分散，没有形 成规模开发。新开楼盘如××城市花园、××××花园等，占地面积较大，有一定的规模效应，市场反应良好。

3、土地增值潜力大。随着城东控制性规划的出台，城东房地产开发逐渐升温，土地也随之增值，特别是沙河一带，整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土地具有巨大的升值空间。总而言之，政府政策上的大力支持、城东本身优越的自然人文环境和深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力，使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域。

三、市场定位分析

××××地处城东，位于二环路内侧，西靠府南河，东靠××堰河，南邻×××南侧其他项目待建工地，北近望江公园。随着沙河整治的实施，上、下河心村及东湖风景区一带将形成环境优良的居住区。而就目前该区域的房地产开发状况来看，随着顺江路龙舟路的整治完成，周边新建了许多居住小区，如××名宅、××嘉苑等，但多为电梯及多层的住宅小区，只能满足部分中档收入消费者的需要，而高收入消费者所需要的大规模综合性配套设施齐全的高档居住小区还是空白，××××的修建正好弥补了这一市场盲点。

随着成都经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求逐渐提高，环境优美，配套设施齐全的别墅小区逐渐成为高收入成功人士的需求热点。近年来新起的××花园别墅、××花园、××城市花园等高档居住小区，满足了这些消费群体的部分需要，市场反应较好，同时随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，这些外来人员也将有可能成为高档居住小区的消费群体，这些都证明该类高档居住小区仍有较大的发展空间。

联排别墅在成都兴起时间不长。目前，成都市联排别墅主要集中