南京市住房公积金贷款管理办法

南京市住房公积金贷款管理办法（精选10篇）

南京市住房公积金贷款管理办法 第1篇

南京市住房公积金贷款管理办法 南京市住房公积金贷款管理办法

第一章

总

则

第一条

为规范住房公积金贷款行为，维护借贷双方的合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》和《南京市住房公积金管理条例》规定，结合本市实际情况，制订本办法。

第二条

住房公积金贷款（以下简称公积金贷款）是指以住房公积金为资金来源，向参加住房公积金制度的人员发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房（以下简称购买、建修自住住房）的专项住房贷款。

第三条

南京住房公积金管理中心（以下简称管理中心）负责编制公积金贷款资金使用计划及其执行情况的报告、审批公积金贷款的借款申请、监督公积金贷款的借贷和结算。管理中心负责督促受委托银行、担保机构及时办理委托合同约定的公积金贷款业务，并定期检查、考核，严格控制风险。

第四条

公积金贷款金融业务由管理中心委托南京住房公积金管理委员会确定的商业银行（以下简称受委托银行）办理，具体名单由管理中心另行公布。

受委托银行根据本办法确定的贷款对象、条件、用途、金额、期限、利率等内容办理公积金贷款。受委托银行办理公积金贷款业务，必须依据公积金贷款工作规范操作，并接受管理中心的监督和管理。

对符合公积金贷款条件的借款人，受委托银行应当按照委托合同的约定优先提供公积金贷款。

第五条

公积金贷款实行存贷结合、先存后贷、贷款担保的原则。

借款人申请公积金贷款不足以支付购买、建修自住住房所需费用时，可同时向受委托银行申请商业性个人住房贷款，由受委托银行以住房组合贷款（公积金＋商业性）形式向借款人发放。

借款人进行住房组合贷款的，公积金贷款应当按照管理中心与受委托银行签订的委托贷款合同的约定办理抵押登记。

第六条

任何单位不得阻挠符合住房公积金贷款条件的职工申请公积金贷款。

第二章

贷款对象和条件

第七条

在本市行政区域范围内购买、建修自住住房，并按规定向管理中心缴存住房公积金的人员，可以申请公积金贷款。

第八条

申请公积金贷款须具备下列条件：

（一）借款人具有南京市城镇常住户口或暂住证，且有完全民事行为能力。

（二）申请公积金贷款时已连续、足额缴存住房公积金六个月（含本数，下同）以上。

（三）具有合法有效的房屋买卖合同或经有关部门批准建修住房的证明文件。

（四）商品房首期付款的金额不低于总房款的30%；二手房首期付款的金额不低于总房款的40%；建修房自筹资金不少于建修房总额的50%。

（五）借款人具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力；无影响贷款偿还能力的其他债务；信用良好。

（六）所购买、建修住房土地性质为国有土地；以所购买、建修房屋作抵押担保。

第九条

借款人和配偶已经办理住房公积金贷款的，在其未还清贷款本息之前，任何一方均不能再次申请公积金贷款。

借款人还清公积金贷款本息后，再次申请公积金贷款的，其最高额度由南京住房公积金管理委员会确定。

第三章

贷款额度、期限、利率

第十条

贷款额度。单笔公积金贷款以夫妻为单位，贷款额度为以下三项计算的最低值：

（一）按照借款人还贷能力确定的贷款限额。其计算公式为：借款人住房公积金月缴存额/借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数×12（月）×实际可贷年限。共同借款的，贷款额度为借款人与配偶分别计算的贷款额度之和。

（二）按照购买、建修住房的房屋总价款的比例确定的贷款限额。

（三）贷款最高限额。

前款中个人还贷能力系数、贷款额占房屋总价款的比例、贷款最高限额由管理中心根据实际情况适时调整，经南京住房公积金管理委员会批准后公布实施。

第十一条

贷款期限。公积金贷款期限以年为单位，借款人申请的贷款期限与申请贷款时的实际年龄之和原则上不得超过其法定退休年龄。

连续、足额缴存公积金5年以上且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人，贷款期限可以延长1至5年。

最长贷款期限不得超过30年。

第十二条

贷款利率。按中国人民银行规定的公积金贷款利率执行。

第十三条

享受本市城乡居民最低生活保障且生活严重困难的借款人，在申请公积金贷款购买经济适用住房时，可以向管理中心申请公积金贷款利息补贴。贴息具体办法由管理中心拟订，经南京住房公积金管理委员会批准后实施。

第四章

贷款程序

第十四条

贷款材料。借款人申请贷款须提供以下材料：

（一）借款人及其配偶居民身份证，户籍证明。

（二）借款人的住房公积金缴存证明，婚姻状况证明。

（三）购买商品房的，须出具《商品房买卖契约》正本原件，购买二手房的须出具《房地产买卖契约》正本原件。

（四）建修自住住房的，须出具《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及当地建设规划部门批准的大修证明。

（五）已付房款证明。

第十五条

贷款程序

（一）贷款申请。借款人应当向管理中心提出借款申请，可以到受委托银行填写公积金贷款申请书。

（二）贷款受理。受委托银行按照管理中心的要求，对借款人的申贷材料审核，指导借款人签订《借款合同》；受委托银行对借款人提交的材料、《借款合同》审核确认后，在规定的时间内交管理中心审批。

（三）贷款发放。管理中心批准后，借款人在受委托银行开设还款账户，受委托银行将贷款资金划入售房单位（售房人）或房屋承建（修）方在银行开设的账户内。

第五章

贷款偿还

第十六条

贷款偿还。借款人可选择等额本息还款法、等额本金还款法或管理中心认可的其他还款法。

第十七条

还款方式

（一）贷款期限为一年的，实行到期一次性还本付息。

贷款期限在一年以上的，实行按期归还贷款本息，借款人按《借款合同》约定的还款日期提前将应还本息存入还款账户，受委托银行每月从还款账户中扣收。

（二）借款人可以逐年或逐月提取本人及配偶的住房公积金账户储存余额用于偿还购房贷款本息。申请逐月提取住房公积金偿还购房贷款本息的职工，其住房公积金账户内应当按照管理中心的规定保留余额，具体标准由管理中心每年公布。委托提取住房公积金归还公积金贷款的办法由管理中心拟订，经南京住房公积金管理委员会批准后实施。

住房组合贷款中公积金贷款已经还清的，可以逐年提取住房公积金偿还商业性住房贷款。

第十八条

提前还款。贷款期限在一年以上的，经管理中心同意，借款人可以提前偿还部分贷款本金或全部贷款本息，提前归还贷款的，管理中心不得收取违约金。贷款期限为一年的，如需提前还款，必须一次性还清贷款本息。

第十九条

借款合同的变更。因特殊原因须变更抵押人的，应当以书面形式提出申请。管理中心审核同意后，应当及时变更借款合同。

第六章

贷款担保、公证、抵押物处置

第二十条

抵押贷款。借款人以所购买、建修房屋作为抵押的，须与受委托银行签订《房地产抵押合同》，并将《房屋他项权证》交受委托银行执管。抵押物需估价的，由管理中心委托有资质的评估机构进行评估。

第二十一条

保证贷款。借款人可采用保证担保方式。采用保证担保方式的，借款人须与有资质的担保机构签订《担保合同》。担保机构须与管理中心、受委托银行签订协议。

第二十二条

贷款公证。房屋产权共有的，借款人申请公积金贷款时应当提供公证文书。

第二十三条

借款人违约或拒绝履行借款合同的，受委托银行应当按照管理中心要求，依照合同约定处置抵押物。

第二十四条

处分抵押物所得价款，扣除处分抵押物各项费用后按照合同约定偿还公积金贷款；不足偿还公积金贷款本息的，管理中心应当要求受委托银行向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，受委托银行应退还抵押人。

第七章

附

则

第二十五条

本办法自2007年1月1日起施行。

南京市住房公积金贷款管理办法 第2篇

规划委托协议书

委托方（以下简称甲方）：

受托方（以下简称乙方）：银行

一、甲方授权乙方按照双方所签订住房公积金/组合性购房借款合同的约定将借款人名币（大写）：元，（小写）：

元（大小写不一致时以大写为准，下同），其中公积金贷款人名币（大写）：元（小写）：元；商业性贷款人名币（大写）：元（小写）：元，以甲方购房款名义全额拨入售房人开立的存款账户内，账号：，开户银行。

二、甲方应向乙方提供正确的售房人账号和相关信息，如因甲方提供虚假信息或信息有误等原因致使乙方未在规定的时间内划拨款项而产生的一切损失由甲方承担。

三、甲方应在乙方规定的时间内与乙方签订《南京住房公积金贷款借款借据》及《商业性住房贷款借款借据》，办理相关手续，如在规定的时间内因甲方原因未办理相关手续，乙方有权停止划拨款项。

四、本委托书为住房公积金/组合性购房贷款的附件，与原合同具有同等法律效力。

五、本协议一式二份，由甲、乙方各执一份，本协议经甲、乙双方签字盖章后生效。

甲方：（签章）乙方：（盖章）

法定代表人：（签章）

（或委托代理人）：（签章）联系电话：联系电话：

通信地址：通信地址：

邮政编码：邮政编码：

南京市住房公积金贷款管理办法 第3篇

关键词:住房公积金;个人住房贷款;违约风险;管理对策

随着我国城市化进程的不断推进, 住房价格节节攀升的背景下, 在城市中买一套住房已经成为很多年轻人的奢望。然而现在很多居民购买住房这种高价值的消费品基本上是通过金融机构贷款来实现的, 由于住房公积金具有互助性、专用性及保值性等政策优势, 公积金贷款已经成为很多单位职工们使用公积金的主要方式, 从某种程度上也促进了我国住房制度的改革。虽然公积金贷款已呈现出较好的市场前景, 然而较高的还款率对于这项业务的开展还是有一定潜在的风险, 所以本研究探讨住房公积金个人住房贷款违约风险及管理对策, 从这个层面上来说具有很强的理论与实际意义。

一、住房公积金个人住房贷款风险表现与当前违约风险管理中存在的问题

(一) 住房公积金个人住房贷款风险表现

一般来说, 在进行住房公积金贷款时, 住房公积金管理中心、受托银行及贷款人是三个重要的组成主体。总的来说, 住房公积金管理中心所承担的公积金贷款风险主要表现在借款人风险与担保方式风险两方面。担保风险主要包括保证人风险、抵押物风险、项目风险、流动风险及经济风险等。其中借款人风险具体面临信用风险、支付风险及投资风险、失业风险及意外伤害风险等;保证人风险包括保证人资格风险与保证人能力风险;抵押物由于遭到人为的毁损、抵押住房周围环境恶化都会导致抵押风险;项目风险一般包括价格风险、楼盘风险及开发商风险等;当住房公积金缴存增长小于需求增长, 且未能满足借贷需求时, 将会导致资金缺口, 进而产生流动风险;经济风险是指因为整个经济运行不佳而导致的违约风险。

(二) 当前个人住房贷款违约风险管理存在的问题

我国住房公积金管理遵循“公积金管理中心运作, 财政监督及银行专户存储”的原则。住房公积金管理委员会负责制定相关的政策, 住房公积金管理中心一方面监督银行, 银行为住房公积金管理中心提供金融服务, 另一方面住房公积金管理中心与担保公司签订合同, 银行再贷款给个人, 此外个人又与担保公司签订合同。这一住房公积金贷款运作流程虽然可以节省人力物力, 进而提高工作效率, 但是随着外部环境的变化与业务的发展, 这一风险管理模式也存在

住房公积金个人住房贷款违约风险及管理对策

■叶文渊

一定问题。首先, 从违约风险管理理念来说, 很多人对个人住房贷款违约风险的严重性认识不够, 忽视了个人住房贷款违约潜在的风险, 放松了对个人住房贷款违约风险的管理;其次, 从个人住房贷款违约管理技术上来说, 目前对个人住房贷款申请人的审查与调查缺少一个科学合理的方法与量化标准, 比如反应借款人的特征及贷款特征的信息非常缺乏, 且信息失真较为严重, 这些都给风险量化, 制定科学的个人住房贷款审核体系带来了诸多困难, 使主观性与随意性较大;最后, 从违约风险控制流程来说, 由于银行只负责住房公积金的贷款发放, 但是不承担相应的风险, 使银行在实际的操作过程中会产生很大的风险, 一旦风险产生, 其责任由住房公积金管理中心来承担。从某种程度上来说住房管理中心与阴阳职能条块的划分形成了风险管理的一个“盲区”。

二、个人住房贷款违约发生的机理与风险因素

(一) 个人住房贷款违约发生的机理

借款人是住房公积金个人住房贷款违约风险产生的载体, 不管是借款人道德及行为风险, 患上由于发生失业或死亡事故都会造成所借款项不能够及时归还。一般类似个人住房贷款违约风险中, 借款人造成的风险有三种形态, 即赔本风险、陪息风险及赔利风险。

依据借款人违约时的意志, 通常情况下将借款人的违约分为被迫违约与理性违约。其中被迫违约是指由于借款人发了意外的事故造成财务困难, 进而使借款人的偿付能力降低, 无法积极履约。个人住房贷款的长期性与每月还款的特征使得借款人必须要有稳定的收入。通过了解借款人的家庭特征与确定银行最大风险承受能力, 可以确定一个科学的月还款比例。理性违约则是指和借款人实际支付能力没有关系的违约行为, 是借款人的主观违约行为, 这一违约行为主要是由于房地产市场价格变动因素造成的。

(二) 个人住房贷款违约风险因素

宏观与微观环境都会影响个人住房贷款的违约因素, 宏观因素包括经济发展水平及资本市场的变化, 微观因素则包括借款人的特征与贷款特征, 比如借款人的职业、家庭收入、贷款期限及债龄等。西方发达国家在个人住房贷款中违约行为的研究取得了很大的进展, 他们的研究普遍表明, 较高贷款房价比的借款人的违约风险是最大的。其中英国的违约风险因素研究将造成违约的决定性因素分为结构性因素、家庭收入与支出因素及个人因素。美国的违约风险因素研究表明:违约行为和贷款特征有着较大的相关性, 个人住房贷款违约风险随着贷款期限的延长而增大, 贷款发放后一般是第3年到第4年违约风险是最大的, 且随后逐年降低。澳大利亚的违约风险因素研究表明:违约贷款人违约的主要原因是由于家庭婚姻破裂所导致的家庭收入锐减、个人破产及破产等, 且证实借款人的年龄、贷款额房价比及家庭类型是个人住房贷款违约的几个重要的因素。

三、住房公积金个人住房贷款违约风险的管理对策与建议

(一) 实施有重点的政策倾斜

在发放住房公积金个人住房贷款时需要重视审核借款人月还款额占家庭月收入的比例, 避免因为借款人支付能力不足而发生个人住房贷款违约风险。其次, 要审核借款人购买住房的目的, 从某种程度上来说购买个人住房目的对违约风险有着重要的影响。最后要审核借款人年龄与婚姻状况, 研究表明已婚借款人要比未婚借款人发生住房贷款违约要小。

(二) 要提高认识, 强化违约风险管理的意识

由于住房公积金个人住房贷款违约率较低, 使得很多人不够重视住房贷款违约风险管理, 我国由于公积金个人住房贷款业务起步较晚, 且管理措施还存在诸多问题, 所以管理者需要从思想上加以重视, 使住房公积金个人住房贷款业务朝着良性循环的方向发展。

(三) 提高个人住房贷款违约风险管理技术

一方面加强定量分析与科学研究, 使风险管理做到科学性与客观性, 进而最终实现住房公积金个人住房违约风险管理的制度化、定量化及标准化, 另一方面对贷款审查控制要点要加以明确, 特别审核贷款人的收入情况、借款人的月供比及贷款价值比及借款人月缴公积金情况等。

(四) 建立科学严格的内部控制制度

从某种程度上来说, 住房公积金管理中心内部控制在其自律行为的一种表现, 能够有效降低错误, 且有效监控业务经营活动。在强化我国住房公积金管理中心内部控制需要重点注意严格审查开发商资信状况与按揭项目、对借款人与开发商进行动态跟踪调查与分析、完善住房公积金管理中心贷款决策机制以及建立住房公积金管理中心监督管理体制, 加强外部对住房公积金管理中心的监督, 加强管理中心对受托银行的管理与监督。

(五) 全面提高从业人员的素养

有效防范操作性风险就要力求做到业务流程的标准化, 标准化最基本的作用在于将各个岗位职责加以明确, 有利于贷款业务人员掌握贷款管理的操作, 强化了对信贷人员的控制与管理, 进而有效控制内部操作风险。其次要建立良好的信贷约束与激励机制, 从制度上约束信贷从业人员的经营行为, 将贷款风险及时控制, 坚决避免因为贷后管理松懈而错过控制风险的时机。最后, 要创建健康良好的信贷文化氛围, 全面提升信贷从业人员的素养, 对工作人员进行深入的思想与专业知识教育, 培养其抵制诱惑, 坚持原则行事的办事风格。

四、结论

总之, 借款人造成的风险有三种形态, 即赔本风险、陪息风险及赔利风险, 依据借款人违约时的意志, 通常情况下将借款人的违约分为被迫违约与理性违约。西方发达国家研究表明, 较高贷款房价比的借款人的违约风险是最大的。所以在实际的操作过程中需要提高认识, 强化违约风险管理的意识、建立科学严格的内部控制制度及全面提高从业人员的素养, 只有这样才能将个人住房贷款违约风险降低到最小。

参考文献

[1]、沈向华.住房公积金贷款风险防范研究[D].大连理工大学, 2007.

[2]、石罡明.新加坡中央公积金制度对我国住房公积金的启示[J].山西财经大学学报, 2006 (S2) .

[3]、戴光华.我国商业银行个人住房货款风险管理现状及防范[D].对外经济贸易大学, 2005.

浅谈住房公积金的贷款管理 第4篇

【关键词】 住房公积金贷款 流程管理 建议

一、引言

随着近年来我国房价的不断攀升，住房公积金贷款成为我国城市居民购买房产的主要资金来源。住房公积金贷款业务的推广，有效拉动了内需，促进了我国房地产市场的发展，改善了我国城市居民的生活条件。但同时，我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，这些问题既有体制制度层面的也有操作层面的，本文作者结合多年工作经验，指出当前我国住房公积金贷款管理所存在的不足，从流程管理的角度出发，为贷前、贷中、贷后管理三个方面给出合理化改革意见，为改善我国住房公积金贷款管理提供有益的参考，同时为其他贷款业务的管理工作提供借鉴。

二、住房公积金贷款的特点以及管理的基本原则

当前我国的住房公积金贷款分为自营性住房贷款和委托性住房贷款，这两类贷款的性质及特点各不相同。自营性住房贷款是以银行的信贷资金为来源的住房贷款，这一类贷款的执行者和风险承担者都是商业银行，贷款的利率由人民银行确定，贷款的申请条件须由各商业银行总行按照人民银行要求确定；委托性住房贷款则是以职工缴纳的公积金存款为资金来源的住房贷款，这一类贷款的执行者是公积金管理中心委托银行，风险承担者是公积金管理中心，贷款的利率是政策性优惠利率，贷款申请条件由各地公积金管委会确定。通过分析住房公积金贷款所具备的特点，我们可以总结出住房公积金管理应该具备的原则。

首先，住房公积金贷款必须具备安全可靠性原则。这是任何贷款业务都必须具备的首要原则，公积金贷款业务作为贷款业务的一种，必须具备这一基本原则。安全性指的是借款对象必须具备应有的还本付息的能力；可靠性指的借款对象必须有良好的信誉，只有保证了安全和可靠，才能保证贷款的偿还。

其次，住房公积金贷款必须符合法律和政策的规定。《住房公积金管理条例》是我国规范住房公积金贷款管理的专门法律，住房公积金贷款的对象、期限、额度、适用范围、划款方式等都必须遵守这部法律。同时，住房公积金贷款管理还必须符合我国住房公积金管委会确立的政策要求。

第三，住房公积金贷款必须遵守服务居民的原则。我国的住房公积金的宗旨是“取之于民，用之于民”，改善广大居民的生活条件是住房公积金贷款的目的所在，只有保证了服务人民的原则才能实现住房公积金贷款设立的目的，也才能体现我国国家制度的优越性。因此，在保证安全可靠、合理合法的基础上，还需要遵循服务居民的原则。

三、当前我国住房公积金贷款管理存在的主要问题

随着我国房地产市场的持续升温以及房价的不断上涨，住房公积金贷款业务在我国发展迅速，为拉动内需、改善人民生活条件作出了重大贡献，但同时需要指出的是，当前我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，下面就从贷前、贷中、贷后三个流程进行分析。

1、贷前风险评估问题

贷前风险评估问题指的是在发放住房公积金贷款前需要充分合理地评价借款人的还款能力以及还款的信誉。一方面，个人信贷消费在西方发达国家已经有很长的发展历史，有很成熟的信用评价体系以及风险预警体系，但我国的个人信贷消费尚处于起步探索阶段，公积金贷款系统与银行征信系统相互孤立，不能实现实时的信息共享，贷款人对借款人的信用评价残缺不全，只能依靠职工所在单位所出具的征信证明。而工作单处于员工福利的考虑，往往会夸大员工的信用等级，造成银行对贷款人信用评价的不实，给公积金贷款带来巨大风险；另一方面，住房贷款消费属于长期信用消费，需要以借款人长期稳定的收入作为保障，但借款人很难对贷款人未来几十年的收入变动做出科学合理的判断，这都会给银行的贷前信用风险评估带来巨大的困难。在这两方面因素的影响下，我国不断出现住房公积金贷款违规业务，一些人员虚开信誉证明骗取住房公积金贷款，还有一些金融机构高估了贷款者的还款能力和收入水平，给住房公积金贷款管理带来了巨大的风险。

2、贷中的规范性问题

贷中的规范性问题主要指的是住房公积金贷款业务办理过程中内部或者外部操作不当造成的不规范的问题。这类问题主要表现在以下几个方面。

第一，电子信息录入错误，纸质档案管理混乱。出现这种情况一方面是申请人出具的材料本身就有错误所造成的，另一方面业务办理人员责任心不强，专业能力低下，不能够按照相关的规章制度，规范合理的录入电子信息，保管好纸质档案信息，给住房公积金的贷款管理带来诸多不便，造成了管理的混乱。

第二，贷款管理中部门不协调。公积金贷款涉及到很多部门，是一个比较复杂的过程，要想规范公积金贷款管理，必须协调好各方面的业务关系，理顺业务流程，进行统一规范的业务培训。

第三，一人多贷问题。出现这种问题主要是申请人出于自身利益的考虑，违法违规操作，隐瞒个人收入等情况，提供虚假证明材料，从银行骗取公积金贷款，给银行的公积金贷款管理工作带来了很大的混乱。

3、贷后的还款问题

当前我国的经济总体发展速度放慢，特别是经历全球性的经济危机之后，公积金的还款问题更是成为了公基金管理的重中之重。公积金贷款的发放是大额一次性发放的，而还款则是小额按月进行的，是一个长期连续的过程，需要以借款人长期稳定的职业收入作为保障，一旦借款人出现了工作或者人身的意外，丧失还款能力，会给借贷银行带来巨大的风险。特别是随着我国市场经济的发展，居民收入的变化遇到了越来越多的外界影响因素，给住房公积金贷款管理工作带来了新的、巨大的挑战。

四、完善我国住房公积金贷款管理工作的建议

住房公积金是保证城市居民改善生活条件的重要手段，但当前我国住房公积金贷款管理工作在贷前、贷中、贷后管理方面存在着一系列的问题，要解决这些问题，需要从以下几个方面入手。

1、加强贷前风险评估，做好公民信用记录

贷前风险评估是防范住房公积金贷款风险的前提，只有在贷前做好充分的风险评估，审核借贷人所提供的各种证明材料以及借贷申请，才能证明公积金借贷人具有还款能力。同时，要想在长期范围内促进公积金消费的有效进行，还需要增加全民的信用意识，培养公民的信用消费习惯，促使消费者有正确的理财观念和还款意识，构建起全社会的信用体系，做好全民的信用记录，让每一位公民都自觉树立信用消费、按时还款的理念，才能从根本上杜绝公积金贷款的风险，使我国公积金贷款管理走上良性的轨道，使公积金贷款真正起到拉动内需、改善老百姓生活条件的作用，让老百姓真正享受住房公积金带来的福利，为老百姓安居乐业，为维持社会稳定作出贡献。

2、加强业务员专业技能培训，建立起综合办公信息化平台

在做好贷前的风险评估和公民信用记录之后，还需要注意在办理公积金贷款过程中的规范操作问题，防止在业务办理过程中出现差错。一方面需要加强相关人员的专业技能和素质的培养，颁布标准化的业务流程和审批程序，从流程上保证每一项业务的标准化，从审批程序上防止部分工作人员利用职务之便，与公积金贷款人勾结，出现“寻租”行为。另一方面，还需要建立起还需要建立起综合办公信息化平台。公积金贷款业务涉及到方方面面，公积金贷款是一个很复杂的程序，只有借助先进的信息技术，推动公积金贷款业务审批和办理程序的信息化，才能让公积金贷款管理更加透明化，办理效率更加高效化。同时，综合的信息平台还能将公积金贷款管理的所有信息集中在一起，可以有效防止“一人多贷”问题的出现，能更好地加强内部控制。同时，还需要加强对住房公积金贷款管理工作的监管，防止某些工作人员利用职务之便，为不符合条件的人员办理住房公积金贷款业务。

3、完善全社会公积金缴纳体系

随着当前整体经济增长速度的下降，越来越多的企业选择了裁减员工来度过经济困难时期，一些企业选择了减少员工住房公积金缴纳的比例，甚至一些企业不再为新入职员工缴纳基本的“五险一金”，这就导致了一些公民在职业生涯发生改变的时候对公积金贷款的还款带来了巨大的困难，直接给贷款银行带来巨大的危机，这也是蔓延全球的“次债危机”发生的根源。要杜绝这种现象的发生，国家必须完善全社会的公积金缴纳体系，防止员工失业后无法缴纳住房公积金。还要出台相关政策，要求企业必须给辞退员工缴纳一定时间的住房公积金，直至员工找到新的工作单位，再由新单位缴纳住房公积金。同时还需要强化居民职业生涯发展意识，引导和教育居民在岗位上尽职尽责，保证工作岗位的稳定性，确保居民收入变化的稳定性，减少居民频繁更换工作所带来的社会成本以及自身收入变化的动荡。

4、加强保障房建设

居民使用住房公积金贷款买房的原因主要是当前我国房价过高，一般老百姓无力付全款买房，只能依靠住房公积金贷款买房。老百姓的收入变化和偿付能力的变化都会给房地产商带来风险，通过住房公积金贷款买房，房地产商成功的将风险转嫁给银行。要想从根本上解决住房公积金贷款买房的风险，还需要国家尽快出台相关政策调控房价的增长速度，加快保障房建设的速度，让老白姓能够买得起房，尽量减少居民买房贷款的规模和年限，减轻老百姓的买房负担，改善老百姓的生活条件，从根本上解决住房公积金贷款管理的各种问题。

五、结语

本文作者结合多年住房公积金管理的工作和研究经历，从流程的角度分析了当前我国住房公积金贷款管理在贷前、贷中、贷后每一个流程上出现的问题，并针对相应的问题给出了具体的解决措施，从流程管理的角度给我国的住房公积金贷款管理工作提供了有益的借鉴和参考。但同时需要指出的是，住房公积金贷款是一项惠民政策，需要贷款人和各部门的通力合作才能真正实现其初衷。因此，要想真正提高我国住房公积金贷款管理水平，不仅仅需要每一个管理流程上不能出问题，还需要全体公民有信用消费的理念，相关部门有为人民服务的意识。

【参考文献】

[1] 王凤涛：住房公积金贷款管理问题分析与对策[J].河南财政税务高等专科学校学报，2011（2）.

[2] 王明兰：浅议住房公积金贷款管理模式[J].江西财税与会计，2001（6）.

南京市住房公积金贷款管理办法 第5篇

第一章 总 则

第一条 为充分发挥住房公积金制度在住房保障中的作用，切实减轻职工经济负担，根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《襄樊市个人住房公积金贷款管理办法》及相关文件规定，特制定本暂行办法。

第二条 商业个人住房贷款转住房公积金贷款（以下称“商转公”），是指住房公积金缴存职工，将本人（或配偶）已经办理且尚未结清的商业个人住房贷款（以下称“原商业房贷”）转换成在襄阳住房公积金管理中心及所属办事处、管理部（以下称“市中心”）办理的住房公积金个人住房贷款。

第三条 商转公必须在市中心委托的住房公积金贷款受托银行办理。对已办理个人住房组合贷款的职工不再办理商转公。

第四条 商转公由市中心负责审批。在受托银行办理的原商业房贷，商转公借款人（以下称“转贷人”）可在此受托银行办理商转公；非住房公积金贷款受托银行向个人发放的原商业房贷，转贷人可在同行的受托银行办理商转公。转贷借款人有权选择受托银行办理商转公。

第五条 商转公必须由市中心认可的担保公司提供担保。

市中心及所属单位各自办理商转公业务，商转公担保由市中心认可的担保公司统一提供担保。

第二章 贷款对象和条件

第六条 凡具有城镇常住户口或者其他居留身份、按规定正常缴存住房公积金、具有完

全民事行为能力的职工，均可以申请办理商转公。

第七条 转贷人申请商转公，必须同时符合下列条件：

1、原商业房贷必须正常还款1年以上，累计逾期记录在4期及以下，且无当期逾期还款记录；

2、转贷人经原商业房贷已经取得所购房屋的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》；对尚未取得《国有土地使用权证》的，可提供已经取得且能办理房产抵押手续的《房屋所有权证》；

3、正常缴存住房公积金满一年以上，且住房公积金帐户余额应达到市中心规定的额度；

4、符合原商业贷款银行一次性提前还清贷款条件；

5、转贷人婚姻状况已发生变化的，应提供相关证明和房产合法权属公证书；

6、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

第三章 贷款额度、期限、利率

第八条 商转公贷款金额不得高于原商业房贷余额（取千元以上整数），且最高贷款额度不超过现行住房公积金贷款政策规定的贷款限额。

第九条 商转公贷款审批额度与原商业房贷余额的差额部分，由转贷人用自有资金结清。

第十条 商转公贷款的期限，原则上不得超过原商业房贷的剩余年限，且贷款年限加上转贷人年龄在法定退休年龄的基础上，可最长延长五年。

第十一条 商转公贷款利率，按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准执行。

第四章 贷款的办理

第十二条 转贷人申请办理商转公，需向市中心提交下列资料：

1、《职工个人住房公积金贷款申请表》及《职工个人住房公积金贷款担保情况表》原件；

2、转贷借款人夫妻双方户口簿、身份证、结婚证（或未婚证明）原件及复印件；

3、转贷人夫妻双方所在单位分别出具的《工资收入证明》原件；

4、转贷人（或配偶、子女）办理原商业房贷的《商品房购销合同》、“销售不动产统一发票”、《借款合同》和《借款抵押合同》原件及复印件；

5、贷款银行提供的转贷人（或配偶）原商业房贷余额；

6、转贷人原商业房贷个人银行还款卡帐号复印件；

7、转贷人（或配偶、子女）经商业房贷已经取得所购住房《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》原件及复印件；对尚未取得《国有土地使用权证》的，可提供已经取得且能办理房产抵押手续的《房屋所有权证》原件复印件；

8、担保公司出具的《保证担保函》；

9、市中心办理商转公需要的其他材料。

第十三条 受托银行负责对转贷人提交的全部文件、材料的真实性、合法性和贷款的可行性进行调查核实。受托银行对商转公的受理与初审，按现行各受托银行办理住房公积金贷款的程序和方式进行。对符合办理商转公条件的转贷人，在《职工个人住房公积金贷款申请审批表》上签署受理、初审意见后，报市中心审批。

各办事处（管理部）按现行程序和要求办理商转公业务。

第十四条 商转公经市中心批准后，受托银行与转贷人签订《职工个人住房公积金借款合同》、《住房公积金借款抵押合同》，并办好相关贷款业务手续。在商转公住房公积金贷款发放前，对商转公贷款额度与原商业房贷余额的差额部分，由转贷人用自有资金先存入原商业贷款银行的个人扣款账户内，作为转贷人归还原商业房贷的预付资金。

第十五条 担保公司提供担保的期限，从转贷人签订《住房公积金借款合同》之日起，至房产管理部门重新办妥该房屋抵押登记手续、并将《房屋他项权证》交给市中心之日止。

担保公司应依据上述规定履行担保责任，并与转贷人和市中心签订《保证担保函》。第十六条 转贷人的全部贷款手续办理完毕、借款合同生效后，市中心将商转公贷款资金划入转贷人的原贷款银行个人还款帐户，连同转贷借款人已存入的自有资金，到原贷款银行结清商业房贷剩余的全部贷款本息。

第十七条 原商业房贷本息全部还清后，转贷人、担保公司应共同到原房产抵押登记部门，办理原商业房贷房屋抵押登记注销手续，同时办理商转公住房公积金贷款抵押登记手续。

第五章 附 则

第十八条 商转公经市中心审批后，自贷款发放之日起，每满两年转贷人及配偶可分别支取个人公积金帐户资金，用于偿还贷款。

第十九条 本暂行办法由襄阳住房公积金管理中心负责解释。

第二十条 本暂行办法自《通知》下发之日起实施。

襄阳住房公积金管理中心

二0一一年三月十二日

摘要

凡具有城镇常住户口或者其他居留身份、按规定正常缴存住房公积金、具有完全民事行为能力的职工，均可以申请办理商转公。

转贷人申请商转公，必须同时符合下列条件：

1、原商业房贷必须正常还款1年以上，累计逾期记录在4期及以下，且无当期逾期还款记录；

2、转贷人经原商业房贷已经取得所购房屋的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》；对尚未取得《国有土地使用权证》的，可提供已经取得且能办理房产抵押手续的《房屋所有权证》；

3、正常缴存住房公积金满一年以上，且住房公积金帐户余额应达到市中心规定的额度；

4、符合原商业贷款银行一次性提前还清贷款条件；

5、转贷人婚姻状况已发生变化的，应提供相关证明和房产合法权属公证书；

6、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

商转公贷款金额不得高于原商业房贷余额（取千元以上整数），且最高贷款额度不超过现行住房公积金贷款政策规定的贷款限额。

商转公贷款审批额度与原商业房贷余额的差额部分，由转贷人用自有资金结清。商转公贷款的期限，原则上不得超过原商业房贷的剩余年限，且贷款年限加上转贷人年龄在法定退休年龄的基础上，可最长延长五年。

商转公贷款利率，按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准执行。

转贷人申请办理商转公，需向市中心提交下列资料：

1、《职工个人住房公积金贷款申请表》及《职工个人住房公积金贷款担保情况表》原件；

2、转贷借款人夫妻双方户口簿、身份证、结婚证（或未婚证明）原件及复印件；

3、转贷人夫妻双方所在单位分别出具的《工资收入证明》原件；

4、转贷人（或配偶、子女）办理原商业房贷的《商品房购销合同》、“销售不动产统一发票”、《借款合同》和《借款抵押合同》原件及复印件；

5、贷款银行提供的转贷人（或配偶）原商业房贷余额；

6、转贷人原商业房贷个人银行还款卡帐号复印件；

7、转贷人（或配偶、子女）经商业房贷已经取得所购住房《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》原件及复印件；对尚未取得《国有土地使用权证》的，可提供已经取得且能办理房产抵押手续的《房屋所有权证》原件复印件；

8、担保公司出具的《保证担保函》；

南京市住房公积金贷款管理办法 第6篇

贷款实施办法

为进一步支持缴存职工改善住房条件，享受政策优惠，减轻还贷压力，对使用商业银行贷款购建普通自住房，符合相关规定的缴存职工，允许其将商业住房贷款转换成住房公积金个人住房贷款（以下简称“商转公”）,具体实施办法如下：

一、“商转公”的适合对象、条件 “商转公”应同时满足以下条件

1、连续缴存住房公积金满6个月（含）以上，并能延续缴存的职工。

2、在本市辖区内，使用商业银行贷款购建普通自住房，尚未结清贷款的。

3、购建的普通自住房已办理了房屋产权证的。

4、个人征信记录良好。

5、非第三次申请公积金贷款的。

二、“商转公”申请人需提供的资料

1、贷款商业银行与贷款人签订的借款合同原件、复印件。

2、贷款商业银行出具的借款人个贷结清证明和结清余额清单原件、复印件。

3、借款人贷款所购房屋产权证原件、复印件。

4、住房公积金贷款所需的其他个人资料（包括申请人及配偶个人身份证原件、复印件；户口簿和婚姻证明原件、复印件；申请人及配偶个人征信原件、复印件；申请人在商业银行开立的个人账户或存折。）

三、“商转公”办理程序

1、申请人通过网上、电话或公积金窗口了解相关政策规定。

2、申请人自行先结清商业银行贷款。

3、申请人携规定需提供的资料向公积金机构申请，填写申请表。

4、公积金机构按公积金个贷规定调查、审批。

5、公积金机构审批后，申请人到房管部门办理房屋产权证产权抵押手续。

6、发放贷款，申请人与公积金机构委托银行办理借款手续。

7、借款人按规定方式按期足额偿还公积金贷款。

四、“商转公”贷款额度及期限

1、公积金贷款额度不超过借款人在商业银行结清时的余额，最高不超过50万元。

2、贷款期限根据借款人年龄，收人，个人意愿等因素确定，最长不超过30年。

南京市住房公积金贷款管理办法 第7篇

第一条 为加快住房制度改革，支持职工个人购买自用住房，改善居住条件，促进住房的商品化、社会化，根据国务院《住房公积金管理条例》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》，结合本市实际制定本办法。

第二条 个人住房公积金委托贷款是指咸阳市住房资金管理中心（以下简称资金中心）运用所归集的住房公积金，委托指定的商业银行向已正常缴存住房公积金，并在本市购买自用住房的职工个人发放的政策性贷款。

住房公积金委托贷款由受委托银行根据资金中心下达的个贷计划具体办理贷款发放业务。资金中心进行贷前审核，实施贷后检查、监督，承担风险。

第三条 为保证借贷双方的合法权益，本项贷款采取财产抵押和综合保险相结合的方式。

第四条 个人住房公积金贷款实行向中低收入家庭倾斜的原则。

第五条 凡住房公积金已按规定及时、足额存入资金中心指定银行专户（一般要求近年来连续正常缴存住房公积金三年以上）的职工，在购买自用住房时，可申请住房公积金贷款。

第六条

职工申请住房公积金贷款，需具备以下条件：

１、单位及个人能及时足额缴存住房公积金。

２、购买自用住房并已交付不低于规定比例的首期购房款。

３、同意用所购房产或受委托银行认可的有价证券作为贷款抵押。

４、用房地产抵押的，须符合房地产抵押管理的有关规定。

第七条 职工申请住房公积金贷款，须提供以下书面证明材料。

１、借款人及其配偶的身份证件（居民身份证或其它有效居留证件）。

２、借款人婚姻证明（结婚证或离婚证）

３、购房缴款凭证。

４、夫妇双方收入证明。

５、借款人缴存公积金证明。

６、合法的购房合同。

第八条 住房公积金贷款必须同时符合以下两个条件：

１、贷款额度为借款人夫妇双方在剩余工作年限内应交住房公积金之和。２、可贷款额度一般限制在购房应付总价款的７０％以内。用有价证券质押的，贷款额度限制在有价证券金额的７０％以内。

第九条 贷款期限最长不超过20年，并不得超过法定退休年龄。

第十条 贷款利率按中国人民银行规定的住房公积金利率标准执行。

第十一条 个人公积金贷款期限1年以内（含1年）的实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，按月归还贷款本息。

第十二条 个人住房公积金委托期限1年以内（含1年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于次年元月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第十三条 资金中心在收到职工的贷款申请及必需的借款资料后须于5个工作日内作出是否发放贷款的决定，并通知借款人。准予贷款的，既行办理贷款及质押、综合保险等手续。对审查不合格的，须向借款人说明原因，并退还资料。

第十四条 受委托银行在办完相关贷款手续后，送市资金中心复核，对符合规定的贷款，由市资金中心出具划款通知书，银行办理发放手续。

第十五条 借款合同生效后，借款人应从次月起（贷款期限在1年以内者除外）按借款合同约定的还款数额、还款方式按期偿还贷款本息。借款人如未按期归还本息的，从逾期之日起，收取逾期贷款罚息和复息，计息原则和标准按中国人民银行规定执行。

第十六条 个人住房公积金委托贷款采取等额本息还款方式。

等额本息还款额计算公式为：

每月偿还贷款本息额=PI（1+I）N/（1+I）N-1 其中：P：贷款本金；I：贷款月利率； N：贷款期限，按月计算。

第十七条 经资金中心和受委托银行同意，借款人可以提前偿还贷款本息。对于提前归还的个人住房公积金贷款，免收违约补偿金。

第十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人须继续履行借款人所签订的借款合同。

第十九条 受委托银行负责贷出资金的本息回收。

第二十条 借款人办理住房公积金委托贷款需办理以下手续之一：

（1）借款人须出具质押物清单及相关证明。

（2）借款人须办理住房抵押及住房抵押综合保险手续。第二十一条 住房公积金委托贷款综合保险条款参照保监会有关规定执行。

第二十二条 本办法由咸阳市住房资金管理中心负责解释。

住房公积金贷款管理的风险与规避 第8篇

住房公积金贷款是指住房公积金管理中心运用归集的住房公积金, 委托商业银行向缴存住房公积金的职工发放的政策性住房抵押贷款。住房公积金贷款是与住房制度改革相配套的一项政策性优惠住房贷款, 随着城镇住房制度改革的进一步深化和住房分配货币化的全面推行, 职工住房消费观念的转变, 越来越多的城镇职工家庭通过住房公积金贷款的支持, 满足了住房消费需求, 改善了自身住房条件。由于住房公积金贷款程序较多, 所以要合理管理它也不是一件易事, 要切实有效防范风险才能合理利用资金。

二、住房公积金贷款管理的风险

(一) 意外风险

这种风险是指住房公积金持有人在住房公积金管理中心按规定程序已办理了住房公积金贷款而出现的风险。主要包括以下几种。 (1) 住房公积金贷款人过高地估计了自身的长期偿还能力。由于生活环境或工作环境的丧失而无力偿还住房公积金贷款;或贷款者本人根本就不需要住房公积金贷款, 而是以贷款者之名实际却为他人贷款, 最终受益者无力偿还住房公积金贷款, 住房公积金贷款人与受益人因债务纠纷引发的风险。 (2) 住房公积金贷款人贷款后因意外原因, 如家庭婚变、中途死亡、丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或被法律制裁等, 造成住房公积金贷款人无法偿还住房公积金贷款的风险。 (3) 因住房公积金贷款人不能归还住房公积金贷款, 而导致住房公积金管理中心与住房公积金贷款人之间的长期法律诉讼, 从而引发的各种费用难以处理和承受的风险。

(二) 操作风险

由于工作人员操作或者银行内部管理等因素的影响, 使得公积金贷款无法有效及时地偿还。这种操作风险既可能由于银行高级管理人员的违规操作, 也可能是住房公积金管理中心工作人员操作不当造成风险。

(三) 法律风险

法律风险是指因现行法律法规不健全, 无法保障住房公积金中心债权而出现的贷款风险, 这主要是指在处置个贷人违约案件时, 由于个贷人享有公民居住权, 被抵押房产的拍卖难以强制执行而带来的风险。

三、建立住房公积金贷款管理的风险规避制度

(一) 大力强化住房公积金管理中心的主体地位

与我国一样, 国外住房信贷也是采用委托体制, 但是国外能够有效协调好委托方与受托方之间的利益冲突, 有效规避贷款风险, 其主要原因就是委托方处于主体地位, 而受托方必须尊重委托方的选择。以此借鉴, 为增强贷款业务管理上的主动权, 提高各商业银行委托贷款业务的透明度, 促进银行间的公平竞争, 公积金中心要充分发挥资金规模优势, 全面推行在四大国有商业银行有条件选择委托贷款银行制度。即在确定委托贷款银行前, 要提前对拟选择委托银行的地方经济贡献度、信用、服务状况等进行综合性审查, 并对附加条件以协议形式明确。对为谋取不当利益扰乱住房信贷秩序、或与开发企业串通恶意诋毁个人住房公积金贷款, 损害住房公积金缴存职工利益的银行, 要实行禁存禁贷。以最大限度防范公积金贷款风险, 强化住房公积金管理中心的主体地位。

(二) 要完善个人信用体系, 积极推动信用法制建设

由于公积金个人贷款时间期限长, 不确定因素多, 一笔贷款的发放是否成功, 起决定作用的还是借款人的信用状况。借鉴新加坡的成功经验, 有必要对所有公积金缴存人建立个人信用库, 对个人信用情况进行相应的实时评估。信用体系的建设, 离不开信用法制的健全。在没有基础性的信用法制的环境中, 很难有效地构建个人信用体系。在过渡时期, 商业银行和公积金管理中心相关工作人员还应该积极结合公积金贷款的特点, 积极探讨评价个人客户信用级别的指标体系, 这样才能考察出贷款人的信用情况。

(三) 必须重视住房公积金管理中心、银行和政府有关部门之间的沟通, 积极做好贷后管理与清收工作

由于公积金贷款的政策性, 加上住房问题对于民众生活的重要性, 住房公积金贷款管理和清收工作应该取得当地政府部门的积极支持。在利用法律手段的同时, 必须重视与当地政府有关部门的沟通。受托公积金贷款的商业银行和公积金管理中心应当建立有效的沟通制度体系, 积极推进对公积金贷款的贷后管理。

(四) 建立健全住房公积金贷款风险管理制度

由于住房公积金贷款数额大、时间长, 应建立健全各项风险管理制度。首先, 要通过近几年来公积金住房抵押贷款的先进经验, 结合住房公积金贷款业务自身的特点, 制定全市住房公积金贷款业务的统一模式, 即具体的操作规程和实施细则, 以规范个人贷款的发放、管理、控制、收回程序。其次, 加强日常的个人贷款业务管理, 提高办事人员的自律意识和责任意识。这主要是建立完善的审核机制、内控机制。加强个人贷款台账及档案资料的登录和收集, 实行规范化、制度化、科学化管理。其三, 实行风险清收责任制, 对已办的贷款要加强贷后的管理和催收, 密切关注借款人的信用变化情况, 及时采取防范措施, 化解风险, 并按照“谁放贷, 谁清收”的原则落实到人, 加大清收力度。

四、结语

住房公积金贷款是一项政策性较强、行业性和区域性比较明显的贷款业务, 有着其自身独特的运动规律。住房公积金贷款风险具有累积性, 一旦爆发贷款风波, 会危及整个住房公积金贷款资金的安全。所以有效防范住房公积金贷款风险是住房公积金制度发展过程中必须解决的首要问题。有关部门必须采取相关措施才能促进我国住房公积金事业的有序发展!

参考文献

浅谈住房公积金的贷款管理 第9篇

关键词：住房公积金；贷款管理

一、住房公积金贷款概述

所谓住房公积金贷款是指住房公积金管理中心利用公积金，委托银行向购买自住住房的住房公积金缴存职工发放优惠贷款，可以说住房公积金使用管理工作中住房公积金贷款管理是核心内容。住房公积金贷款专指职工的个人贷款，其实质是由建设性贷款转变为消费性贷款，由此可见，住房公积金贷款是对住房公积金使用方向的重大调整，对职工消费结构的改善更加有利，保证国家、职工的负担趋于合理的水平；此外，住房公积金贷款还可以对房地产市场结构起到有效的调整作用，实现住宅市场的供求平衡与结构优化。

二、住房公积金贷款管理过程

此处我们将住房公积金贷款的管理分为贷前、贷中、贷后三个阶段加以讨论，其中重点为贷前管理。

1.贷前管理

貸前管理的主要内容包括：

(1)进一步强化借款人资格与偿债能力的审查工作。全面考察贷款人收入情况的好坏、文化程度的高低以及是否具备专业技能等，并了解贷款人的家庭结构、职业范围等，判断贷款人的偿还能力以及信用水平的高低，将贷款人的工资入收与住房公积金的绵存额度结合起来，保证贷款人的月还本息在其家庭月收入的一半以内；予以一定的协助，促使贷款人可以合理的确定自身的贷款额度与具体年限；并对贷款人配偶的债务情况进行全面审查。进一步核实贷款人所提供的工资收入证明的真实性，配合贷款人工作单位人力资源部门进行调查；如有必要则要求贷款人提供其它佐证，例如现金流量证明或者完税证明等。

(2)审核楼盘项目开发商的资质与经营状况。全面审核开发商的资质证明、经营状况、项目预售情况等等，保证楼盘证照齐全，并深入实地了解工程进度，并核实楼盘主体的完工情况，保证项目经过验收；调查开发商是否为购房贷款人办理相关的住房公积金贷款提供阶段性的担保，还要进一步查证其是否在银行开立了相关保证金账户。对这些情况的核查可以进一步完善可贷房源数据库，使得贷款人所购房源的真实性、可抵押性得到保证。如果用现房做抵押来买二手房，则要保证现房具备清晰的产权与抵押比例，以提高其合法性，否则不予办理。

(3)全面强化国家相关政策与市场的研究，从贷前管理提高贷款风险管理的有效性。对我国房地产市场的监控、预测要全面加强，准确预测房地产市场的发展趋势以及相关的货币政策，关注国家的调控趋势、政策变动、市场行情等，保证住房公积金贷款政策调整的时效性，实现对贷款风险管理的有效控制；进一步建立快速反应与预控机制，将住房公积金贷款的潜在风险控制在贷前阶段。

2.贷中管理

具体而言贷中管理可以从以下几个方面着手：

(1)完善住房公积金贷款的相关政策与管理方式。可以采用贷款规模结合缴存领的方法；对还款方式做进一步改善，从时间、地点等方面提高贷款人还款的便捷性，促进其养成规定时间内还款的习惯。其实有些贷款人还款逾期主要是由于还款不便导致的，通常贷款人几个月集中还款一次，如果期间临时开支将用于还款的钱用掉，就会导致还款逾期。

(2)加强贷款制度的建立与健全，这也是加强个贷风险管理的基础措施与保证。在进行住房公积金贷款管理过程中，防止个贷管理核算与控制过程中的随意性，消除管理上的各种漏洞。

(3)进一步强化抵押物的管理力度，全面落实抵押物登记手续，分析抵押物的抵押率。与产权抵押登记部门签订委托办理房层它项权证协议，提高低押手续的完整性；控制抵押额不得超出其总价的百分之七十，实现对抵押物变现风险的控制；将担保法相关条件执行到位，如果合同期满债务仍未偿清，则可以将抵押物依法拍卖。

(4)构建贷款风险政策化解机制。住房公积金管理中心根据相关条例与规定，在增值收益中根据比例足额提取贷款的风险准备金；对住房贷款保险管理做进一步的完善，管理中心与保险公司结合起来，将人身保险结合财产保险，将贷款风险控制在最低范围内。

3.贷后管理

加强逾期贷款的催收与个人贷款档案管理。个人贷款档案记录的是贷款期间的债权与债务，应及时归档，专人管理，确保安全。建立借款人资信管理动态系统。建立贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程，贷款台账及档案，实行科学化、规范化、精细化管理；建立审贷分离和风险监管分离机制，保证贷款审核审批和风险控制的独立性。

参考文献：

[1]秦海江:住房公积金贷款风险管理研究[J].黑龙江科技信息,2010(7).

南京市住房公积金贷款管理办法 第10篇

2011-11-14 22:21:41

第一章 总则

第一条为逐步改善云南省城镇居民住房条件，提高城镇居民的购房能力，根据《住房公积金 管理条例》、《 贷款通则》、《 担保法》、《 合同法》 和《个人住房贷款管理办法》等法律、法规，结合云 南省的实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于云南省州、市住房公积金管理中心（以下简称中心）。

第三条 个人住房公积金贷款是指中心用其管理的住房公积金按规定委托银行向住房公积金缴存 职工个人发放的用于解决自住住房的一种政策性住房贷款。

第四条 各地中心只能委托经住房公积金管理 委员会确定并与中心签订委托协议的银行（以下简称受托银行）发放住房公积金个人住房贷款。中心与银行只能签订手续委托，不能签订责任委托。

第五条 中心应以提高住房公积金使用效率、改善职工居住条件为目的，以服务住房公积金缴存 人为宗旨，实施住房公积金个人住房贷款。

第六条 中心应强化资金安全意识，有效防范贷款风险，确保住房公积金个人住房贷款的安全。

第二章 贷款的对象和条件

第七条 贷款对象是按《条例》 规定建立住房公积金制度的单位职工。

第八条 借款人向中心申请住房公积金个人贷款应具备以下条件：

（一）申请贷款的用途必须是购买、建造、翻建、大修自住住房或偿还个人购、建住房贷款；

（二）借款人具有完全民事行为能力；

（三）在所工作的城市中心连续按月缴存住房公积金12个月以上；

（四）购买住房并已订立有效的购房合同及付清了不低于20 ％的首付款；或持有自建、翻建、大修自住住房的批准文件及工程施工合同，并已完成 建设投资20 ％以上；

（五）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（六）同意用所购、建的住房及其他价值相当的住房作为贷款的抵押或提供符合本办法规定的其 他合法、有效的保证方式进行担保。

第三章 贷款额度和贷款期限

第九条 各地住房公积金管理委员会可根据住房公积金的归集量、贷款需求量及房价等因素确定 贷款的最高限额，但最高不得超过30 万元人民币。贷款不高于房价款总额的80 ％；不高于按照借款人（含其配偶，下同）有效工作时间内合理的月还款额计算的贷款额，计算公式为：贷款额＝借款人家庭月收入×合理还债比例 × 有效工作时间（月），合理还债比例为20 ％—40 ％，具体比例由各州、市住房公积金管理委员会确定。根据以上不同的方式计算贷款额度后，应以最低的额度作为借款人的贷款限额。

第十条 住房公积金的贷款年限应根据借款人的职业稳定情况和有效工作年限合理确定，但最长 不得超过30 年。

第四章 贷款的利率

第十一条 住房公积金贷款利率按照中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见 后，报国务院批准的利率执行。

第十二条 住房公积金贷款期限在一年以内（含一年）的，遇法定利率调整，按贷款约定利率执行，不分段计息；贷款期限在一年以上的，遇法 定利率调整时，于次年1月1日开始，按照相应利率档次执行新的利率标准。

第五章 贷款的程序

第十三条 符合条件的借款人向中心直接申请 住房公积金个人住房贷款。

第十四条 借款人申请住房公积金贷款应填写《贷款申请表》，并按要求提供以下资料：

（一）借款人、配偶及其他相关权利人的有效身份证明、婚姻关系证明；

（二）购房合同或自建、翻建、大修自住住房的批准文件或证明文件；

（三）借款人、配偶及其他共同还款人的收入证明。借款人及其配偶缴存住房公积金的工资基数 按《条例》要求确定的，借款人可不提供收入证明，中心直接以借款人及其配偶缴存住房公积金的工资作为收入依据核定贷款；

（四）有效的购房首付款证明；

（五）借款人及共有人出具的同意以购买、自建的住房作抵押的书面承诺；以其它资产或权利作 抵、质押的，应提供抵、质押物的权属证明；采取 其他担保方式的，应提供保证人资信证明及保证人 同意担保的承诺书。

第十五条 中心应在接受借款人申请后的15个工作日内完成贷款审核，做出准予贷款的决定，或 调整贷款的建议，或不予贷款的决定。

第十六条中心审核批准借款人的贷款申请后，向受托银行下达贷款委托书，由受托银行（或 者受托银行与中心共同）与借款人签订借 款合同、抵（质）押或其他保证合同。抵押物必须办妥抵押 登记手续，质押物必须办妥保全手续。中心不得单 独与借款人签订借款合同及抵（质）押担保合同或 其他保证合同。

第十七条 借款合同生效后，受托银行按合同 约定的时间，用转帐方式将贷款资金划转到售房单 位或售房者个人在银行开立的帐户。用于自建、翻 建、大修自住住房的，由受托银行按建设进度分期 将贷款资金划转到借款人在银行开立的帐户。

第六章 贷款控制及组合贷款

第十八条 每户家庭购买一套自住住房原则上只能享受一次贷款，在上次贷款未还清前，不能发 生新的贷款。如归集资金不能满足贷款需求时，应优先满足首次借款人的贷款需求，并根据缴存住房 公积金的时间长短实行轮候制或实行组合贷款。

第十九条 组合贷款是借款人申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房的价款时，借款人既申 请住房公积金贷款，同时又向受托银行申请自营性个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。组合贷款中的住房公积金贷款由中心审批；自营性个人住房贷款由受托银行审批。两种贷款期限必须一 致，以贷款所购住房作为共同的抵押物。

第二十条 组合贷款应体现风险共担，利益分享，住房公积金贷款保证优先的原则，借款人按比 例偿还贷款本息。处置抵押物时，原则上按借款比例偿还贷款本息，也可协商优先偿还住房公积金贷 款。

第七章 贷款种类

第二十一条 中心应根据国家有关规定委托银行发放个人住房抵押贷款、质押贷款。根据住房公 积金管理使用的特性，各地应积极开展住房公积金互保贷款。

第二十二条 住房公积金个人住房抵押贷款是 中心以借款人的房产作为抵押物而委托银行发放的 贷款。

（一）对抵押物的规定：、以所购新房作为贷款抵押物的，购房合同价款可以作为抵押物价值，贷款抵押率不得超过抵押物价值的80 ％；用旧房作为抵押物的，其价值须 由经中心认可的有资质的房地产评估机构进行评估 并出具评估报告，评估费用由借款人承担，贷款抵 押率不得超过评估价值的70 ％。、借款人以共有房产作为抵押的，须征得其他共有人的书面同意，抵押物价值以抵押人所有的 份额为限。、借款人可根据需要自愿购买抵押物保险和抵押合同公证。

（二）在签订借款合同的同时，借款人须与受托银行（或者受托银行与中心共同）签订抵押合 同，也可以直接在借款合同中明确抵押权益。抵押合同自签订之日生效，至借款人还清全部贷款本息 终止。

（三）以所购房屋作为抵押物的，在抵押物未取得其所有权证并办理他项权利登记前，应该采取以下阶段性的保证方式：、购买预售商品房和现房的，中心应充分调查，与开发商签订按揭合作协议，由开发商提供阶 段性连带责任保证，并按规定交纳10－30 ％的保证 金，并承诺在规定的期限内负责办理抵押物的房屋所有权证书和他项权利证书等手续。、购买他人现房（即二手房）的，应由借款人办妥抵（质）押物的房屋所有权证书和他项权利 证书等手续后发放贷款；也可由经中心认定有资质的房产中介机构提供阶段性担保，并承诺在规定的 期限内负责办理抵押物的房屋所有权证书和他项权 利证书等手续后发放贷款。、自建、翻建、大修自住房的，应由借款人提供抵押物并办理登记或提供质押物后方能贷款。第二十三条 住房公积金个人质押贷款是中心以借款人或第三人提供的有价证券作为质押物而委托银行发放的贷款。可作为质押物的有价证券包括：国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等。质押贷款率不得超过质押有价证券面值的80 ％。在签订贷款合同的同时，借款人须与受托银行（或者受托银行与中心共同）签订质押合同，也可以直接在贷款合同中明确质押权益。质押合同自签订之日生效，至借款人还清全部贷款本息终止。

第二十四条 住房公积金互保贷款是以正常缴存住房公积金的其他数名职工的住房公积金缴存余额加贷款期内的预期缴存额作为还款保证所发放的贷款。企业职工预期住房公积金缴存余额原则上不 能作为互保贷款还款保证。

住房公积金互保贷款数额不得超过保证职工的住房公积金缴存余额与贷款期内的预期缴存额的70 ％之和。为借款职工提供住房还款保证的职工必须在借款人签订借款合同时亲自到场与受托银行（或者受托银行与中心共同）签订住房公积金还款互保合同。自合同签订后至借款人还清贷款之前，互保职工不得提取、转移其个人帐户内的住房公积金，也不得再为其他职工提供还款担保。

第二十五条 各地根据本办法的规定推出各类住房公积金个人贷款，应与保险公司联合开办贷款 人意外伤害还款保险。

第八章 贷款的偿还

第二十六条 借款人应按借款合同约定的方式 按期偿还贷款。

（一）贷款期限在一 年以内（含一年）的，实行到期一 次还本按季付息或实行到期一次还本付息，利随本清。

（二）贷款期限在一年以上的，按月归还贷款本息。具体可分为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法：即贷款期内每月以相等的额 度平均偿还贷款本息。

等额本金还款法：即贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

第二十七条 借款人可以全部或部分提前归还贷款本息。提前还贷时，事先向受托银行（或中 心）提出书面申请。提前还贷后，根据合同约定的期限、利率和贷款余额按实际占用天数计收利息，已计收的利息不作调整。

第二十八条 借款人未能按还款计划归还贷款本息的，自到还款日的次日起，即为逾期贷款。受 托银行和中心对逾期贷款本息及时进行催收，并按照中国人民银行有关逾期贷款罚息的规定计收罚息

第二十九条 借款人连续3 个月或累计6 个月 未归还逾期贷款本息的，自到期限次日起，即为呆 滞

贷款。中心对呆滞贷款应及时发出《要求限期一次全部偿还贷款的通知》，要求借款人限期归还全 部债务，保证人履行保证责任。

实行互保贷款的，中心有权从借款人和保证人住房公积金帐户中强制扣收住房公积金用于归还借 款人所欠债务，将所扣金额书面通知借款人和保证人并对外进行公告。

第三十条 借款人、保证人未能在要求的时限内归还全部债务的，中心应按合同约定直接扣抵借 款人及其共有人的住房公积金或处置抵（质）押 物。如处置抵押物受阻，应及时开展司法诉讼，向 有管辖权的法院起诉，请求法院判令拍卖、处置抵（质）押物以抵偿全部债务。如拍卖、处置抵（质）押物所得价款不能偿还全部债务，中心依据国家有 关法律、法规继续追偿。

第九章 合同的变更和终止

第三十一条 借款合同需要变更的，必须经中心、银行和借款人三方协商同意，变更《借款合同》 的有关条款如涉及保证人、出质人、抵（质）押物共有人的，应由有关当事人出具同意变更的书面证明。第三十二条 借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人、受益人或监护人继续 履行《借款合同》。

第三十三条 保证人失去担保资格或能力时，借款人必须提供新的保证人，重新签订保证合同或 补充协议。

第三十四条由于不可抗力或因国家建设需要，将已设定抵押的房屋纳入拆迁范围的，借款人 应及时通知中心或受托银行，并用拆迁补偿金归还住房公积金贷款本息或用其他房产作为抵押，重新 签订抵押合同或补充协议。

第三十五条 借款人在借款期内出售用贷款所购且设定为抵押物的住房，需经中心和受托银行同 意，收回的售房款，首先用于归还贷款本息。

第十章 附 则

第三十六条 各州、市住房公积金管理委员会根据本办法的规定制定实施细则，报省建设行政主 管部门备案。

第三十七条 本办法未尽事宜，按照国家有关法律法规和相关办法执行。

第三十八条 本办法由省建设行政主管部门负责解释。