合作建房地范文

合作建房地范文（精选4篇）

合作建房地 第1篇

西班牙

据统计, 西班牙的私人住房拥有率高达90%, 是欧洲私人住房拥有率最高的国家。在这种情况下, 政府在租房方面做文章的余地就很小, 只能脚踏实地想办法解决低收入群体的购房问题, 其中建房合作社就是最典型的探索方案。西班牙建房合作社最早出现于上世纪20年代, 是伴随着1920年的廉价房住房法和经济房住房法的颁布应运而生的。到1961年西班牙全国建房合作社联合会成立之后, 合作社逐步实现了职业化管理, 进入了快速发展的时期, 并在上世纪80到90年代达到了顶峰。

在合作社组建运营方面, 建房合作社让低收入群体的家庭在自愿基础上共同集资建房, 由于绕过了开发商这一环节, 合作社成员能够以较低的价格获得房子。合作社的建房资金及其运作的费用由合作社成员共同负责, 主要包括入社费, 其实是象征性收费, 成员每月缴纳的用于行政管理的费用、成员缴纳的建房费用。在具体的建设方案、建筑材料以及建筑公司的选择上, 由合作社成员集体讨论决定。房子建成后, 合作社成员根据当初投资额的不同, 获得相应面积的住房。当然, 在房子建成并分配后, 合作社就完成了其历史使命, 但是在实践中, 大约60%的合作社并没有解散, 而是转而从事物业管理工作。

在政府监管与支持方面, 西班牙政府对建房合作社的成员资格实行严格控制。按照规定, 只有年收入不足全国最低收入5.5倍的家庭, 才有资格成为合作社成员, 高于这一收入标准的家庭则被排除在外。另一方面, 对于这些低收入群体组成的合作社, 政府还会给予优惠措施。在税收上, 政府也会对合作社予以优惠。更为重要的是, 政府为合作社提供廉价甚至是免费的地皮, 西班牙大约50%的建房合作社就获得了政策优惠的地皮。地皮是房产最重要的成本之一, 而廉价的地皮无疑会大大降低合作社建房的成本。

在取得成效方面, 建房合作社为保障西班牙低收入群体获得住房贡献了非常重要的力量。90多年来, 建房合作社共建造了数百万栋住房。目前, 西班牙全国共有2万余个住房合作社, 承担着接近全国三分之一的住房建造工作。建房合作社使西班牙的低收入群体顺利获得了住房, 帮助政府妥善解决了住房问题, 功不可没。

澳大利亚

澳大利亚七成的家庭完全或部分拥有住房产权, 住房自有率稳居西方国家前列, 为澳大利亚赢得“房东之国”的美名。

住房合作社自19世纪30年代就已存在。可以说, 住房合作社见证了这个英属殖民地最早的城市化、现代化进程, 为新移民尤其是中低收入者实现“居者有其屋”梦想做出了重要贡献, 打下了“房东之国”的基石。

澳大利亚著名华人经济学家郭生祥指出, 在澳洲, 合作社建房具有三个明显优势:首先, 合作社建房省去房地产商开发成本、销售成本等费用, 在政府扶持下还享有购地、融资上的税费优惠, 成本相对低廉;其次, 在整个市场生态上, 合作建房对商品房、政府建设的廉租房、公房等起到了平衡作用, 有利于建立市场公平价格;第三, 在政府支持下, 合作建房已成为澳洲社会保障计划的重要一环, 为弱势群体提供了基本居住保障, 有效缓解贫困、犯罪等社会问题, 维护了社会稳定。

合作集资建房梦破 第2篇

据报道，2005年4月4日下午2时，代表“合作建房联盟”的北京首例个人集资建房倡导人于凌罡与万通实业集团董事长冯仑通过焦点房地产网，与公众就合作建房事宜进行了沟通。业内人士分析，这意味着双方正式确定了婆媳关系”，于凌罡被冯仑招安似成“铁案”。

而与此同时，原来参加集资建房的集资人，已有近三成退出合作建房联盟。

见面会上，于凌罡表示，一个理性消费时代的来临，就是心理预期。比如说和万通合作建地下停车位，合作建房联盟去问价钱，在有一个预期之后，再按照这个预期跟万通去谈。实际上，合作建房联盟的心理预期价位比万通出的价位高很多。他很认真地说：“我们就不要得了便宜还卖乖。”

当然，于凌罡自己也承认，与开发商合作是退而求其次的办法。

于凌罡说，每一个住房人有一个心理预期，不要为了价格低，品质得不到保证。于凌罡一再强调，他并不是要把开发商搬到一边去，而是一种新的合作模式。

据了解，在于凌罡于4月2日组织召开的合作建房进展会上，不少人就发现合作建房已经开始脱离了普通百姓，其确切定位已经变为“有一定的经济基础，能够追求生活品质的人”。低价楼房已经变身“高档社区”，声称追求居住品质，集资者可以支配物业收入成为最新“说法”。

很多集资建房人表示，从现在的进展情况看，合作建房已经根本不是给需要住房的人准备的。十几位以前的集资人透露，现在差不多有两二成的原参与者退出了合作建房，因为房价与当初的承诺越来越远。许多人想依靠合作建房买房安家的梦想彻底破灭了。

遥想几个月前，当合作集资建房这个字眼出现在笔者面前时，第一反应是冲动，第二个反应是想起了自耕自足这个词。从头到尾自己一手一脚一砖一瓦把房子建起来，和自己开荒种粮何其相似。

当然，正如大多数人所预感到的，这种理想化的模式最终因为缺乏现实的土壤而凋谢。有人曾用“不合时宜的昙花”来评价它，我认为应该换一个字，“很合时宜的昙花”。

据了解，合作集资建房梦破后，很多人不胜唏嘘和惋惜。其实，这没有什么值得唏嘘的，如果从另外一个角度来看，昙花一现的并不是这种模式，破灭的是中國人理想化的商业思维，破得是时候!

中国是个诗歌的国度，中国商人的身上往往或多或少有些理想情结。比如给乡亲修别墅的巨富， 比如几年之内登上福布斯榜，或者成为世界500强。

合资、合作建房的登记问题 第3篇

合资、合作建房由来已久，但上述登记问题一直未能得到明确解决，各地的认识与做法也不尽一致。《城市房地产转让管理规定》将“一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的”作为转让的一种方式，《房地产登记技术规程》则将“合作（联建）协议和产权分割清单”作为初始登记的收件材料。因此，有必要对合作、合资建房的登记问题进行深入的分析研究。

一、合资、合作建房的表现形式

合资、合作建房，主要是指两个以上的自然人、法人或者其他组织，通过共同出资的方式取得土地使用权，或者一方提供土地使用权，一方提供资金的方式，共同建造房屋，并按照协议约定对房屋进行分割。

合资、合作建房的表现形式主要有以下几种。

1.合资、合作开发房地产。目前一般均以项目公司的形式出现，且以销售为主要目的，本文对此不作探讨。

2.一方提供土地使用权，一方提供资金。这种形式较为普遍，单位、个人自有土地使用权，但缺乏建造资金，与他人达成协议，由他人提供建造资金，房屋建成后，按照约定进行分割，归双方各自所有。

3.多方共同出资，以出让方式取得国有土地使用权后，共同建造房屋。这种形式在乡镇较为普遍，房屋规模一般较小，几方联合出资，通过招、拍、挂的方式，取得土地使用权后申请规划许可，建造房屋后按照约定进行分割。

4.多方在集体所有的土地上，共同建造房屋。这种形式在农村，特别是在一些地方，为集约土地，大搞“中心村建设”，不允许农民独立建房，房屋的设计、建造、分配一般是由集体经济组织统一实施，又称为“村民联建房”。

5.多个自然人共同出资，通过委托咨询代理机构全权代理运作、银行监管资金、房地产开发机构进行开发的方式建造房屋供自己居住的一种新型合作消费模式。2010年后，在北京、广州、温州等地先后出现，其发展引起了社会各方的关注。

二、合资、合作建房的权属分析

合资、合作建造的房屋竣工时，权属归协议各方所有，还是归规划等相关许可文件载明的主体所有，可从以下几个方面分析。

1.关于合法建造人的问题。《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。所谓合法建造，就是按照法律法规的规定，办理了建房的相关批准手续。目前，批准文件主要为建设用地使用权证明文件和建设工程规划许可文件，达到一定规模的房屋还需要提供施工许可文件及竣工验收文件。相关许可文件载明的权利人以及建设单位（人），就应当推定为合法建造人，自房屋建成时合法建造人就取得该房屋的物权。

2.关于合资、合作建房协议的效力。当事人之间关于合资、合作建房的协议，只要不违背法律法规的强制性规定，自成立时生效。当事人关于产权分割的约定，对各方当事人均有约束力。但该协议并不必然产生物权的效力，只能作为将来取得物权的原因文件。如果某合资、合作方并未在相关批准文件上载明，他们之间的协议不会产生对抗第三人的效力。要取得物权，还需要被批准单位（人）的配合并申请相关的登记。只有登记到合资、合作方名下后，才能真正受到物权的保护。

3.关于实际出资问题。合资、合作方是否提供资金，是民事上认定权属的重要依据之一，“谁出资、谁所有”也是民事审判认定权属的基本原则。人民法院行使司法审判权，可以对出资情况进行审查，并据此作出判决。对于房屋登记机构而言，既无法进行审查，也没有审查的职责，无需进行审查。

4.关于生效法律文书取得物权问题。物权的取得有原始取得、继受取得两种。人民法院在审理合资、合作建房纠纷时，也应当遵循《物权法》相关物权取得时点的规定，对于合法建造人可以直接确权，对于依照协议要求分割产权的，应当判决被批准建造人协助履行转移登记手续，而不宜直接确权。但大部分人民法院在处理此类案件时往往只重结果，而不注重说理分析。有的调解案件甚至只有调解结果，而无任何事实方面的描述。

三、合资、合作建房的登记问题

通过对合资、合作建房的权属分析，对于登记机构而言，只要把握“合法建造主体”这个关键，即可顺利进行登记。

1.对于一方提供土地使用权，一方提供资金的合作建房的，因为土地使用权属于其中一方，相关的规划等许可文件也只能属于该方。登记机构只能为相关文件载明的建设主体办理初始登记，再根据双方的申请办理相应的房屋转移到另一方名下的转移登记。

2.对于土地使用权为各方共有、各合作方均为建设工程规划许可证载明建设主体的，可以依据合资、合作协议为他们直接办理初始登记。

3.对于新型的个人合作建房模式，由于一般是委托房地产开发企业进行，仍须按照房地产开发的模式办理相关登记。对合作人来说，享受的仅仅是价格方面的优惠。

因此，对《房地产登记技术规程》中合作（联建）房屋办理初始登记要作全面的理解，不能理解为合作（联建）房屋只能办理初始登记，只有一定条件下，经批准的合作（联建）房屋也就是土地、规划文件中的主体就是合作各方的前提下，才能为他们直接办理初始登记。

另外，合资、合作建房的登记中，还需要注意以下几个问题：

1.基本单元问题。当事人对于房屋的分割约定不一定符合房屋基本单元的规定，当事人应当对原约定进行变更，以满足登记的要求。对于无法分割的房屋，可以依约定登记为按份共有。

2.转移登记的税收问题。财政部、国家税务总局[2000]4号批复明确，“甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税”。对于登记机构而言，应当要求提供契税完税凭证，至于如何征收、征收多少，由税务部门依法核定。

3.法律文书的审查问题。人民法院、仲裁委员会对合资、合作建房从出资的角度进行确权，登记机构不应当进行实质性审查，而应当根据其内容进行相应的登记，登记时仍然要注意查看相关批准文件载明的主体。至于何种登记类型，人民法院并不能进行干涉，一般也不会干涉。如本文所举的案例，规划许可的合法建造人为张乙，张乙尽管未登记，但自建造完成时已经取得物权，法院判决并未说明是原始取得还是继受取得，而是直接判决张甲取得部分房屋物权，登记机构应当先办理张乙的初始登记，再办理张甲的转移登记，也可以予以合并办理。如法院或者张甲认为自己符合建房条件，属于原始取得，规划部门许可手续有误，可申请规划部门变更规划许可证。如规划部门变更规划许可证主体为“张甲、张乙”，登记机构可直接为张甲、张乙办理初始登记。

4.批准文件不一致问题。因职能部门原因，有时会出现土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收文件主体不一致的情况。登记机构应当严格审查，发现上述问题可要求当事人补正，不能补正的可以“申请登记的内容与有关材料证明的事实不一致”为由不予登记。

浅析房地产合作建房的不同交易本质 第4篇

关键词：合作建房、利益、本质

所谓合作建房，通常是指由一方（以下简称出地方）提供土地使用权，另一方（以下简称出资方）提供资金，合作建房。从实践来看，合作建房存在形式多样性，需要考虑的因素有：是否设立项目公司；土地是否过户；真投资还是假投资；分享利润还是取得固定收益；取得现金还是取得房子，不同的因素决定了合作开发的不同交易本质，最终决定了财税处理的巨大差异。现就以不同的合作开发模式为分类，分别讨论开发的本质。

模式一：新设立项目公司模式

在新设立项目公司模式下有三种开发模式：

1、 一方出钱，一方出地共同设立新的项目公司合作开发，双方共享的收益是税后利潤，这种合作开发模式是真正的合作开发，其合作开发的本质是投资。

2、 一方出钱，一方出地共同设立项目公司合作开发，出地方的利益分享又有三种情况：一种情况项目合作建成后只是取得固定收益；二种情况合作建成后是取得固定比例收益；三种情况是合作建成分得商品房。这三种利益的分享其合作开发的本质都是出地方的卖地行为。

3、 一方出地，一方出钱共同设立项目公司合作开发，出钱方的利益分享也有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况项目建成后只是取得固定收益；二种情况合作建成后是取得固定比例收益，这两种情况其合作开发的本质是借款并取得利息。三种情况是分得商品房，其合作开发的本质是购买商品房。

模式二：设立项目部模式

在设立项目部模式下有两种开发模式

1、一方出钱，一方出地共同设立项目部合作开发，土地不过户，出地方是开发主体，利益的分享有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况真项目投资，其合作开发的本质是投资；二种情况出地方取得固定（比例）收益，三种情况出地方分得商品房，这两种情况其合作开发的本质都是卖地。

2、一方出钱，一方出地共同设立项目部合作开发，土地过户，出资方为开发主体，利益的分享有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况真项目投资，其合作开发的本质是投资；二种情况出资方取得固定（比例）收益，其合作开发的本质是借款并取得利息；三种情况出资方分得商品房，其合作开发的本质是购买商品房。

模式三：合作方相互投资模式

1、 出地方投资到资金方，资金方为开发主体，利益的分享有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况是真投资，其合作开发的本质是投资；二种情况是取得固定（比例）收益；三种情况是分得商品房，这两种合作开发的本质都是卖地。