地产实习报告实习周记

地产实习报告实习周记（精选12篇）

地产实习报告实习周记 第1篇

第八周

在公司我旁边坐的是，年龄也就30出头，她平时都让我叫她。今天师傅一天都挺忙的，我看了这套公建的图纸，发现还是有很多地方不明白，于是我就向旁边的请教，她也很热情，很耐心的给我讲了很多知识。我又顺便问了好多快捷键的用法，感觉用快捷键画图就是方便，有快捷键真好!

地产实习报告实习周记 第2篇

第十二周

我终于明白什么叫看着容易做起来难，我昨天画了一天的图，结果也没画多少，总是画了改，改了画，画了再改。前段时间看图纸的时候觉得都挺简单的，感觉要让我画肯定没问题，结果自己一动手就知道根本不是那么回事，看来这是一个大工程啊!

地产实习报告实习周记 第3篇

关键词：周记,护生,思想动态,带教

护理临床实习是理论与实际相结合的重要途径,是护生由课堂学习过渡到临床工作的转折阶段。通过临床实习,使护生初步了解病房护理工作特点,护理工作的具体内容及各项护理操作程序,使之逐步具有独立从事护理工作的能力[1],实现从学生向社会人转化的一个必不可少的过程。笔者所在医院是一所综合性二甲级医院,自2007年以来共接受省内、外各大专院校护理实习生157名,其中中专生占71.8%,大专生占25%,本科生占3.2%。由于存在地区、年龄、性别、知识水平等方面的差异,为了更好地把握他们的思想动态,加强师生间的交流与沟通,了解他们在整个实习过程中所掌握的知识和遇到的困难,要求他们每周写日记一篇如实地反映他们的实习生活。自2007～2010年共批阅周记20096篇,分析总结出主要5个方面的问题,并采取了相应的改进措施,在加强实习生管理和促进实习生整体素质的培养方面起到了较好的效果。

1 周记中反应的问题

1.1 适应环境和角色转换困难

刚刚进入实习阶段的护生反应较多的是医院环境不适应和从学生到临床护生角色转换困难占97.8%。因为在学校接触的是老师、同学等健康的人群,而在医院接触的是不同素养、不同阶层、不同需求的患者,在短时间内不能很好的洞察患者的需求,加之还没有掌握一定的临床知识及患者对护生的不信任,使其产生恐惧、焦虑和对未来的实习工作缺乏信心。而从外地来笔者所在医院实习的学生还突出反应的一个问题是语言障碍、饭菜不合口味、睡眠差、想家等生活问题。

1.2 与患者沟通困难,操作机会不多

周记中反应的另一个重要问题是,护生初到临床时,面对嘈杂忙乱环境、焦急易怒且不信任实习生的患者时,不知道如何沟通占90%;面对第一次护理操作的紧张心理和操作失败后该如何处理,不能很好的把握占85%。一方面护生刚进入临床存在经验不足和缺乏沟通技术的主观原因;另一方面随着生活水平的提高,人民群众对健康的重视和对医疗护理技术的要求也越来越高,这就使得一些护生操作机会减少。

1.3 对人生的思考和护理职业价值的认同

在周记中许多护生都提到,在进入实习以前,对护士这个职业是不清晰的占37%,随着对环境的熟悉和各项技能操作的熟练,护生融入了临床护理工作中,在带教老师的表率影响,操作成功的体验,患者的信任中逐步形成对职业的认同。特别是当他们看到了病重的患者通过精心的治疗和护理恢复了健康,或者目睹了抢救无效而死亡的病例时,对他们的心灵造成了强大的震撼。这时他们对护士这个职业给予了肯定,对护理这项事业有了更高的认识。

1.4 基础理论不扎实,专科知识有待提高

在周记中还普遍反应的一个问题是,理论知识掌握不牢固并与临床实际不能很好地结合起来占73.5%,害怕患者提及有关病因、药物治疗的知识和护士长的晨会提问,担心出科考试不理想。

1.5 护士长和带教老师在实习过程中的影响

护士长和带教老师在整个实习过程中对护生的影响是很大的,在周记中护生都提到了他们的带教老师占89.5%,老师们严谨的工作作风和言传身教一丝不苟的工作态度给他们起到了榜样作用,当然也不乏有个别老师缺乏专业素质和带教经验,对护生带教不认真、不仔细,缺乏责任性,对护生造成不良影响的占0.35%。

2 应对措施

2.1 适应环境和角色转换

在这阶段应注重以下几个环节来帮助他们尽快适应实习生活。首先注重岗前培训,详细介绍医院的环境、工作制度和护生的仪表要求,强调建立良好第一印象的重要性。其次病区内的护士长和带教老师要以和蔼可亲的语言,亲切真诚的微笑接纳护生,向患者介绍新来的护生,使患者接受护生,消除他们的紧张心理,帮助护生熟悉科室环境和工作程序,尽快适应新角色。最后还应在生活上关心他们,经常到食堂了解饮食情况,增加不同口味的菜肴,晚上到宿舍检查息灯情况,督促早睡觉,不能因为个别人的习惯而影响大多数人的休息。

2.2 加强医患沟通提高操作技能

在护生遇到与患者沟通困难,操作机会不多的情况时,要注意加强培养学生“以人为本、人文关怀”的护理服务思想。护生不仅要学习操作技能,更应该关注患者的身体及心理变化,教他们用换位思考的方式体察患者的心理需求,学会用适当的沟通技巧与患者交流。做到诚信服务,注意文明礼貌用语,多用婉转、商量语气,少用和不用命令式话语,善于诱导、勤于疏导,及时发现和解决问题。同时,老师对护生的操作带教要细心、耐心,视学生的能力给予个性化的指导,对技能掌握快的学生给予肯定,对容易出问题的学生多讲解并多给锻炼机会,给他们信心和勇气面对困难与失败,通过举实例、讲个案的方法,帮助他们克服心理障碍,消除不良情绪影响。

2.3 加强医德教育树立职业荣誉感

医德教育是整个实习教育的薄弱环节,与临床实习的要求和宗旨还存在较大的差距[2],因此,当护生刚了解护理这项职业,萌生出成为一名优秀护士的思想状态时,要充分把握好这个时机,树立正确的人生观,培养他们爱岗敬业的职业信念,教育他们工作中要认真、细心、踏实、细致、崇尚无私奉献的精神,激发他们从事护士工作的自豪感和荣誉感,稳定思想,坚定信念从事护理专业。

2.4 扎实理论基础掌握专科知识

对理论知识掌握不牢固的护生,在实习阶段更应加强学习,教会他们带着问题去学习的方法,将理论联系实际、结合实际,分期制定目标,不断积累经验。教学上可以分层次逐步深入进行,初期:老师应先试教,使他们掌握要领,及时指导纠正,采取多鼓励少批评的教学方法。中期:适时激发他们的积极性,多提供操作机会,但必须做到放手不放眼,发现问题及时纠正,并加以分析,使护生养成良好的工作作风和学习习惯。后期:护生在实习中积累了一定的经验,此期可增加他们的工作量,鼓励参加重症疑难病例的讨论,培养语言沟通表达能力和独立工作能力。同时要加强理论知识和技能操作考核。

2.5 加强师资队伍建设提高带教能力

在带教老师这个环节上要注意做好以下几点:第一要选择业务素质好、责任心强、临床经验丰富的带教老师,同时要定期对带教老师进行培训,使她们适合临床教学工作。第二护士长和老师要给护生心理支持,对她们取得的每一次进步要给以肯定和鼓励,对那些各方面相对差的护生应多指导,循序渐进增强自信心,使其不断进步。老师应以大度、宽容、热情的胸怀容忍学生的不足,看到学生的长处和进步[3]。第三老师和护生之间要加强沟通,老师应敢于面对学生的评价,不断改进教学方法,提高教学质量。

3 小结

周记作为护生实习生活的反应,使带教老师了解了实习生的思想动态,是护生和老师之间的联系纽带。因此,带教老师在批阅周记时应本着认真负责的态度,对护生反应的问题要进行调查了解,对一些可以解决的问题及时处理,对一些难解决的问题也要与相关部门协商逐步解决,使他们感到温暖逐步适应社会生活。并在每篇周记尾注上老师的评语和希望,激励他们迈向成功。同时还可以把临床教学考核和周记反应的问题结合起来与护士长和带教老师进行反馈以调整教学方法,重视护生心理素质的培养,不断提高教学质量。

参考文献

[1]李晓凤,余小梅.浅谈护生临床实习带教存在问题与对策.中医药管理杂志,2006,14(5):62—63.

[2]王志坚,刘永萍.浅谈临床实习阶段的医德教育.赣南医学院学报,2006,26(1):160.

2011年私募地产基金报告 第4篇

表1 可投资中国大陆地区私募房地产投资基金各年募资对比(2007-2011)

可投资中国大陆地区私募房地产投资基金各年募资对比(2007-2011)

2011年新募私募房地产投资基金机构类别比较 （按基金数量，个）

2011年新募私募房地产投资基金募资规模比较 （按基金数量，个）

机构类别分析

2011年新募私募房地产投资基金数量及金额都较上年有大幅度增长。由本土机构募集的基金数量与总金额均占主导，67支基金里共有57支为本土机构募集。

从募集金额来看，在已披露金额的66支基金里有56支由本土机构募集，共计募集金额44.11亿美元，占总金额的75.3%，7支外资基金共募集基金12.35亿美元，3支合资基金募集2.13亿美元。

其中，瑞安建业资本管理有限公司于2011年一季度募集完成的SoTan中国房地产I期私募基金为全年最大的房地产私募基金，规模达到4亿美元。全年本土机构的平均新增募资金额为0.79亿美元，外资机构的平均新增募资金额为1.76亿美元，合资机构的平均新增募资金额为0.71亿美元。

投资总量分析

2011年房地产私募股权基金投资活动较活跃，无论是案例数还是投资金额较上一年均有大幅增长。2011年中国私募房地产投资基金案例数共62起，同比增长63.2%。其中披露金额的案例数为61起，共涉及投资金额36.30亿美元，相比于2010年14.44亿美元的总额，增幅比为151.3%。

可投资中国大陆地区私募房地产投资基金投资情况对比 （2006-2011）

募资规模分析

从募资角度分析，2011年全年披露募集金额的基金共有66支。其中规模不超过5000万美元的共有34支，基金数量占比达到51.5%。新增资本量8.16亿美元，占年度总额的13.9%。规模超过2亿美元的新募基金共有8支，募集金额26.41亿美元，占比达到年度总额的45.1%。

投资规模分布

2011年中国私募房地产投资基金投资规模分布

房地产实习周记 第5篇

第九周

这周因为前两套图还没有彻底弄明白，师傅没有给我新的图纸，说让我这两天把前两套图纸都好好整理一下，把不明白的地方都统一做好标记或写在本上。明天给我集中处理一下，让我一定要认真看，尽量详细。于是在周末我开始了一天的看图，总结，记录问题工作。

房地产实习周记 第6篇

房地产实习周记第一周（1.15~1.19）

福建省房地产开发有限责任公司，是宁德市的一家新兴的房地产开发公司。办公地址位于福建省。主要业务是城市商品房开发和建设，目前正在准备。我于2010年1月15日开始在这家公司的实习工作，工作岗位是见习助理。

第一周我的主要工作和任务是进行公司会计制度，会计章程的熟悉，学习如何使用公司的财务软件，熟悉公司建筑工地的位置，以及材料仓库的位置。

开始实习工作之后，我便开始重新将家中的书本课件找出来，重新温习一遍这些相关的知识，以及会计科目和会计报表的制作。由于公司刚刚成立不久，并没有什么特别大的工程，目前也只是在建设一个中等规模的商品房住宅区，所以它的会计报表并没有如涉外资金等，也没有过于频繁的现金交流。

由于在实习的第一天主要是学习和了解公司财务部门的保密条款等知识，所以第一周所学，所知许多内容不能体现在实习周记中请见谅。

综合一周的感受，我最最深刻体会到的是：财务工作，是一项十分细致的工作，每一笔现金帐幕都要2个财务工作人员的核对，大笔的资金流动还需要财务主管以及分管财务的副总经理签字才能进行。

同时，财务工作也是一项保密程度很高的工作，由于工作原因，我们这些财务工作者经常可以接触到很多公司的财务信息，如何有效的保护这些公司的内部机密信息不外泄是公司保持优势竞争力的一项重要工作！

房地产实习周记 第二周（1.21~1.25）

进入第二周的公司实习，由于经过了上一周的学习，我更加熟悉了公司的业务章程和业务情况条例。

本周，我开始学习如何编制公司的财务报表。刚刚开始我先是用了两天的时间翻阅公司上一个财务季度的财务报表，以及原始凭证等。由于时值***地方税务局开展学习新劳动法的学习讲座，公司的几位经历以及财务部门的经历都去开会了。

所以正式的工作直到星期3才开始。为了锻炼我的能力，公司让我用手工编制报表。我的任务主要是帮助公司的财务主任核对各项数据是否有缺漏以及原始凭证是否有遗漏。我在工作开始的阶段也尝试着参与原始凭证以及总分类帐幕的报表的编制。

但是由于在工作中的粗心大意，在总账中漏填了一个数据，导致我试编的财务报表最后不管怎么算都算不平衡，在财务主任和财务经理的帮助下，我终于找到了这个错误的地方并且加以改正。因为我是试着编制报表，所以公司并没有因为我的疏忽而造成工作进度的延误。

错误的原因：在同一天发生的财务活动过多，过于频繁。在编制的过程中不够细心，错误的将一份还没有来得及编制的原始凭证放入已经录入的原始凭证中。

造成最后的试算不平衡。经验教训：在开始录入信息之前，一定要先把桌面清理干净，整理清楚。并且把各项财务信息整理归纳，在开始之前一定要事先调整好自己的精神状态。不能着急，也不能在工作中产生厌烦的情绪。（虽然真的很无聊）。在工作过程中，要注意检查每一份报表的是否完整的录入，避免最后不必要的返工。

房地产实习周记 第三周（1.28~2.5）

已经进入第三周的实习段了，在本周的实习过程中，单位实习指导老师教会我如何发放工资和春节奖金（红包）。她先把工资取回来，让我在财务办公室中发放。本以为这是多么简单的事情啊。因为不要自己去计算，所以觉得很容易，会很快就完成。

可实际上在发工资的过程中却又出现了很多的问题。看似简单的事情，其实做起来却并不那么容易了。并且由于春节降至，所以我们周末要进行加班工作。体会整个发放工资的过程我感觉好像是在打仗，这个人还没有结算完，下一个又在那边催了。

同事们焦急的等待着工资的发放，好像再慢几分钟就会少很多钱。因为我是新手，对整个公司的人员情况并不熟悉。所以就要求我根据他们的名字在工资单上慢慢的寻找对应的人，而且出现了两个同名的人，所以发放过程中还发生弄错对象，工资发错了人。

因为同事们的理解，所以事情很快的解决了。发放工资的时候，还要计算着自己所发放的钱的“零”和“整”的情况，第一次发放没有注意，一开始把所有的零头都找光了后面还有几个部门的人，只好麻烦人家去找别人借钱以“零”换“整”.而且一开始把所有的一百的整钱发的差不多没有了，最后发放的是管理阶层人员的工资，基本上大家全是整数，但却只好用五十来代替，惹的大家“怨声载道”.还有就是有的同事不止做了一份工作，所以他们应有两份工资可拿，但我自己不知道多亏旁边的指导老师的提醒才注意到。所以小小的发工资的工作却还存在很大问题，这是从课本上学不到的。

存在问题：

1.没有搞清楚人员名单，把同名的人的工资发放错误。

2.没有注意到发工资时应该有所规律，导致最后零头和百元大钞发放光了，使得管理部门人员的工资最后拿的是五十、五十的。

3.没有搞清楚有些同事干了两份工作，所以有两份工资。

她们的工资是分开来抄的，发放的时候应该一起给付经验教训：

1.发放工资之前先要看清楚有无人员同名同姓，分清楚究竟每一份工资对应的该发给谁。

2.要事前看一下有无员工是干了几份工作，他们的工资在发放之前应该先汇总好，方便于发放。

3.发放过程中要合理的分配工资的“零”、“整”情况，尽量避免最后全剩下五十、五十的单张或在发放过程中把其中的一种发光。

房地产实习周记 第四周（2.17~2.22）

这是我在这家公司实习的最后一周。由于是春节结束之后的第一周，公司没有什么大的项目，我的主要工作就是在办公室查阅以前的财务报表和会计分录复习之前的实践内容。

2月20日，我跟随公司的副总林经理前往公司的仓库进行巡视和核查。公司在***一共有两个货仓，一个位于城东路主要是存放用于出售的各种建筑材料。

另外一个仓库位于少年宫附近的一栋仓库内，主要是用于存放公司建筑房产用的各种机械工具。仓库的保管措施做的非常到位，并且在许多地方都配备了灭火设施，和火警报告系统。特别值得纪念的是2月21日，公司给了我一个机会让我填写一张汇款单据。因为突然有一笔比较大的建筑材料订单，所以公司需要向浙江省的一家建筑材料生产公司回去30多万元的汇款单。

填写一份30多万的汇款单都紧张的手心出汗，如果有幸能填写一份价值过百万的货款单，那么我估计要失眠了。实习终于结束了。

整个填写的过程我一共花费了10分钟，力求每个字都写的清晰工整。每一个数字都力求工整清晰。在填写完成之后，我又花了5分钟一遍又一遍的校对数目，毕竟这是我第一次填写数额如此巨大的货款单。后来我才知道，象这样的汇款单据公司一年要来好几十份。在工程繁忙的季节，有时候一份汇款单票面就有近千万。看来我真是胆子太小了。

整个实习期间，我共花费100元，包括车费和伙食费。收入1200元，包括900元工资和300元的补贴红包（100元红包和200元的过年值班补贴，我于2月6日，正月初四陪同公司的陈总经理一同在公司值班。）

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房地产实习周记 第7篇

第二周

这周我将照明平面图和系统图彻底看完了，并且将照明平面图描完了，在描图时，将不会和不懂得地方记录下来，以便等有时间的是后请教。等到下午，我看有空了，就赶紧过去询问上午没看明白的一些问题，为人很热情，很耐心的为我解答了我所提的问题，还告诉我说看图就应该仔细认真，有不懂的就积极请教，我觉得今天很有收获。

中国房地产行业运行报告 第8篇

1. 房地产开发投资增速继续回升

2009年, 在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下, 房地产开发投资增速出现逐月加快的苗头, 去年1～7月份, 房地产开发完成投资17720.45亿元, 同比增长11.6%, 增速较上半年加快1.7个百分点。但是与前几年房地产投资高速增长的局面相比, 11.6%的增长水平仍处2001年以来月度增速的低谷。与同期城镇固定资产投资增速相比, 去年以来二者的差距超过20个百分点, 1～7月份房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速21.3个百分点。

2. 中部地区投资增速最快

去年1～7月, 房地产开发累计完成投资额达到17720.45亿元, 同比增长11.6%, 东、中、西部房地产开发累计完成投资额分别为10550.64亿元、3693.28亿元和3476.52亿元, 同比分别增长10.6%、15.1%和11%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为59.5%、20.8%和19.6%。

从各地区的房地产投资增长情况看, 31个省 (区、市) 中有19个省 (区、市) 的房地产开发增长速度超过平均水平, 增长居前的地区是山西、海南、青海、宁夏、河北等省份, 同比增长幅度在40%以上。其中, 山西增速最为强劲, 累计房地产开发投资增长达到4 6.8%。而广东房地产开发投资同比下降1 3.9%。

3、办公楼、住宅和商业用房投资增速均有所加快

分用途看, 办公楼、住宅和商业用房投资增速均有所加快。商品住宅完成投资12427.2亿元, 同比增长8.2%, 比上半年提高0.9个百分点, 占房地产开发投资的比重为70.1%。其中经济适用住房投资同比增长14.3%, 增速比上半年下降0.9个百分点;办公楼投资额同比增长24%, 增幅比上半年加快3.6个百分点;商业营业用房投资同比增长28.2%, 增幅比上半年加快0.7个百分点;其他投资同比增长14%。1～7月, 住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为70.1%、3.7%和11.7%。

二、企业资金压力有所缓解

银行贷款和其他资金是我国房地产开发最重要的两个资金来源, 2008年, 银行贷款占房地产开发企业资金来源的比重达到19%, 以定及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源占比达到39.5%, 二者之和接近60%。

2008年第四季度以来, 伴随货币政策的转向, 资金缺口由负转正, 流动性呈现加速释放的态势。自2009年初以来, 国内贷款增速逐月上升, 去年1～7月, 贷款同比增长42.7%。由于房屋销售出现回暖, 以定及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头得以扭转, 去年1～7月同比增长43.2%, 占房地产资金来源的比重较去年同期大幅提高。

去年1～7月, 房地产开发企业资金来源28639亿元, 同比增长28.7%, 增速比2008年全年提高27个百分点, 比上半年提高5.1个百分点。

三、商品房销售明显好转

由于政府加大刺激房地产市场的政策力度、开发商打折促销、需求集中释放, 加之货币流动性过多等因素影响, 进入2009年, 尤其是二季度以来, 房地产市场呈现出明显的反弹迹象, 市场销售大幅好转, 商品房销售面积直线上升, 销售额显著增长, 企业资金压力有所缓解。去年1～7月, 全国商品房销售面积41754.98万平方米, 同比增长37.1%, 该增速已超过2005～2008年的同期水平;销售额的涨幅更大, 去年1～7月商品房销售总额达19599.59亿元, 同比增长60.4%。7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%。

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示, 去年7月份, 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%, 涨幅比上月扩大0.8个百分点;同比上涨0.9%, 涨幅比上月扩大0.1个百分点。

1.新建住房销售价格同比上涨0.3%, 涨幅比上月扩大0.9个百分点;同比上涨1.1%, 涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中, 90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨2.3%, 同比上涨1.2%。

分类型看, 经济适用住房销售价格同比上涨0.5%, 同比上涨0.1%;普通商品住房销售价格同比上涨0.9%, 同比上涨1.2%;高档商品住房销售价格同比下降1.7%, 同比上涨1.2%。

分地区看, 新建住房销售价格同比上涨的城市有43个, 主要城市包括:宁波6.4%、银川5.4%、锦州5.2%、华4.9%和西宁4.5%等;同比价格下降的城市有26个, 主要城市包括:石家庄-5.5%、徐州-5.2%、深圳-4.6%、桂林-4.4%和丹东-4.0%等。比价格上涨的城市有63个, 主要城市包括:广州2.7%、深圳2.2%、宁波2.0%和大连1.9%等;同比价格下降的城市有3个, 兰州-0.4%, 包括沈阳和泉州-0.1%。

2.二手住房销售价格同比上涨3.0%, 涨幅比上月扩大0.8个百分点;同比上涨0.9%, 涨幅比上月缩小0.2个百分点。分地区看, 二手住房销售价格同比上涨的城市有42个, 主要城市包括:深圳9.6%、洛阳7.0%、兰州6.9%、南宁6.3%和温州6.3%等;同比价格下降的城市有25个, 主要城市包括:吉林-7.8%、石家庄-7.5%、唐山-7.0%、岳阳-5.5%和济宁-5.2%等。同比价格上涨的城市有61个, 主要城市包括:深圳4.2%、南京2.4%、济宁2.1%、厦门2.1%和长沙2.0%等;同比价格下降的城市有4个, 包括:南宁-0.8%、石家庄-0.5%、呼和浩特-0.2%和惠州-0.1%。

房地产实习周记 第9篇

第六周

今天上午我一到公司，就发现今天公司的同事都很忙碌，师傅也是，我就询问师傅是怎么回事，原来今天有个工程要交图，送审，修改什么的，弄得大家都忙碌起来，我就主动询问师傅有没有什么需要我做的，师傅说那你就去打图吧!把图纸都打出来。我请教了怎么打图后，就也跟他们忙碌起来。

房地产评估实习周记 第10篇

房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。

房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体;房地指土地与建筑物的合成体;土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格;建筑物仅指建筑物部分。

在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。

从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

房地产、房地、地皮和建筑物的含义有所不同,其中：房地产可指地皮,也可指建筑物,还可指地皮与建筑物的合成体;房地指地皮与建筑物的合成体;地皮仅指地皮部分,如说地皮价格时,此价格不含地上建筑物的价格;建筑物仅指建筑物部分。

房地产估价从表面上看,好像是估价职员在给房地产定价-估价职员认为值多少钱就值多少钱。

但实际上,房地产估价不应是估价职员的主观随意定价,而应是估价职员模仿市场形成价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或代价揭示、显示出来,是迷信与艺术的有机结合。要做好房地产估价,不仅必要通晓房地产估价的理论、方法和技巧,还必要具备房地产制度政策、开发经营,以及经济、建筑、都管帐划、执法等多方面的知识,必要理论与实践高度结合。实习中,经过与万隆有关估价职员的接触,可以了解到,他们原来有的是学建筑设计的,有的是学建筑经济的,有的甚至是学管帐的,但在实践中他们则必须各方面的知识融会领悟,只有这样,才气将估价事情做得尽可能的完善。

在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估,但这种叫法不够确切。

因为评估一词的含义太广,不仅可以包罗房地产代价评估,还可以包罗房地产质量、等级评估,甚至可以包罗房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等,所以,称为房地产代价评估、房地产价格评估,或者简称房地产估价,更为准确些。

从专业角度来讲,房地产估价是指专业估价职员,根据估价目的,遵循估价原则,依照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或代价进行估算和鉴定的活动。

房地产估价应借助迷信的估价方法,不能单纯依靠估价职员的经验。

在房地产估价上产生了三大基本方法,即：比较法、成本法、收益法。除此之外,另有一些其大的估价方法,如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中,经过一些案例,以及与估价职员的交谈,可以看到,无论那种方法,最终还是由市场决议,任何一项房地产估价的案例,受市场这一因素的影响极大。

影响房地产价格的因素多而复杂,估价职员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的因素,以及它们是如何,及在何种程度上影响房地产价格的。目前影响房地产价格的因素主要有以下九类：一.自身因素;二.环境因素;

三.人口因素;四.经济因素;五.社会因素;六.行政因素;七.心理因素;八.国际因素;九.其他因素。

专业估价职员,是经房地产估价职员资格考试及格,由有关主观部门审定注册,获得执业资格证书后专门从事房地产估价的职员。要成为一名及格的房地产专业估价职员,不但要符合一定的要求,还应遵循一定的职业品德。

因为,估价职员的估价结果是否客观公平,不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度,他所具有的估价实践经验,还取决于他的职业品德修养。在实习过程中,我了解到万隆的估价职员,他们不但有的具有注册房地产估价师的资格,有的具有地皮估价师的资格,有的还具有注册管帐师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中,我发现他们事情态度非常认真,事情时极其仔细、专业,只有这样,才气对估价工具负责。

房地产估价程序,是指房地产估价全过程中的各项具体事情,按其内在接洽性所排列出的先后进行序次。一般来说,从获取估价业务开始至完成估价后的材料归档时止,一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下：一.获取估价业务写事的作文;二.受理估价委托及明确估价基本领项;三.拟订估价作业方案;四.收集估价所需材料;五.实地查勘估价工具;六.选定估价方法计算;七.确定估价结果;八.撰写估价陈诉;九.交付估价陈诉;一零.估价材料归档。房地产估价固然应依照上述程序进行,但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的,相互之间回有一些交叉,甚至必要一定的重复。

专业估价职员,是经房地产估价职员资格考试及格,由有关主观部门审定注册,获得执业资格证书后专门从事房地产估价的职员。要成为一名及格的房地产专业估价职员,不但要符合一定的要求,还应遵循一定的职业品德。因为,估价职员的估价结果是否客观公平,不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度,他所具有的估价实践经验,还取决于他的职业品德修养。在实习过程中,我了解到万隆的估价职员,他们不但有的具有注册房地产估价师的资格,有的具有地皮估价师的资格,有的还具有注册管帐师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中,我发现他们事情态度非常认真,事情时极其仔细、专业,只有这样,才气对估价工具负责会计实习周记。

房地产销售实习周记 第11篇

这周以来，我和同事们渐渐熟识，感觉自己真正融入到了这个组织中来，和大家都有了更多的交流。每一个人都是一本书，用心去读，总会有所收获。在这样一个过程中，我对房地产行业，对销售这个职业有了更深的理解。师傅们说的一些话和她们说那句话时的表情我都深有印象：“销售，要耐得住寂寞，也要经得起辉煌。”“对待客户，要讲求策略，必要的时候可以给他一巴掌’，但一定得马上给他揉揉’。”“置业顾问，要对企业负责，更要对客户负责!顾问’两个字不是随便说的。”很多很多，这些不经意间流露出来的至理名言让我受益无穷。还有一个月的时间，我还能听到他们更多的心声，通过深入的交流，相信对自己的职业规划一定会有很大的帮助。

除了以上方面，还有一方面让我找到了一种渐渐明朗的感觉。我一直以来对营销策划都很感兴趣，在学校也有过这方面的经历，还曾获得过全国大学生广告艺术大赛策划类的奖项。但是一直没机会在一个企业中真正接触到这一工作。通过对步行街营销策划的参与(虽然只是间接参与)，我似乎又找到了那种创意与策划的感觉。我想，除了完成计划内的工作任务，我会向策划专案小魏姐讨教，通过各种机会，参与到策划这一项工作中来，希望在自己感兴趣的方面，也能学到一些东西。

2008中国物流地产发展报告 第12篇

中国物流业在过去的十年里有了翻天覆地的变化。首先让我们对现有的物流市场进行一个评估。

1.1 追求更高的效率

与全球发达的物流市场, 中国的物流市场具有太多的条块化以及政府的干预。大量的政府干预以及太多的地方保护主义使得中国的物流体系效率低下。另外, 在过去的十年物流市场主要集中在几个枢纽城市的发展, 例如:上海、北京和广州, 其他地区的高品质的物流基础设施相对的短缺。

然而, 随着2001年中国步入WTO的大家庭, 两件事情发生了改变:一是2004年底, 中国对外资企业开放零售、批发以及分销市场。二是从2005年底, 中国对外商独资企业开放物流市场。

1.2 增长的助推器

中国物流市场的助推器有两个:零售业和制造业。强劲的国内与国际零售商在中国的迅速发展, 对物流的需求占到整个中国物流需求的76.6%。外资零售商例如沃尔玛、家乐福、百安居以及宜家不仅仅是在北京、上海的一线城市布点, 现已开始进入中国的二线和三线城市。

中国的制造业对物流也有强烈的需求。以汽车行业为例, 占到了中国物流需求的15.8%。

以上因素表明中国将在未来的几年内吸引更多的物流服务供应商。因此政府在试图建立更大的物流市场的同时, 将把相应的制度更加规范化, 加大力度投资物流基础设施, 提高物流效率, 降低物流成本。

1.3 政府新政

在中国物流市场, 政府的政策起到了重要的作用, 以下几点在全国物流范围内影响力巨大。

(1) 物流行业的准入政策。国外投资者已经被允许成立外商独资企业从事更为广泛的经营活动。从2004年12月开始, 卡车运输以及仓储业已经全面对外商独资企业开放。在中国, 物流相关企业的审批及设立变得更加公开而透明了, 相应的批准手续与要求界定更加清晰了。

(2) 基础设施的准入政策。随着中国进一步完善铁路、公路、货运代理以及航运, 中国的基础设施准入门槛降低了。这将更加优化物流领域的效率, 加速交通网络的形成, 减少物流操作时间。

(3) 土地新政提高透明度。中国政府实施了新的土地招拍挂政策来获取工业/物流用地。透明的程序使得投资者有更多的时间来分析了解在同一块项目用地上, 他们的竞争对手是谁。

1.4 中国的交通基础设施

一个良好的配套基础设施对经济的发展至关重要, 尤其是对国际贸易领域。考虑到国际贸易是中国经济成功发展的重要元素, 对高效率的基础设施需求非常强劲。根据仲量联行的调研报告, 客户在中国选址发展物流的头等重要因素是交通基础设施。因此, 很显然中国必须大力发展交通基础设施。

根据“十一五”规划纲要, 港口、公路以及铁路的投资将占到所有交通基础设施的97.0%。一方面, 建立高效率的交通网络成为中国政府的重要任务。另一方面, 绝大多数的中国主要的物流枢纽集中在沿海城市, 投资海港的比重超过投资空港丝毫不让人惊奇。

海港。中国14 500公里的海岸线拥有了大大小小200多个港口。所有大型的海港都集中在3大区域:环渤海、长三角和珠三角。尤其在长三角和珠三角, 由超大型的新型港口, 如上海-宁波港及深圳-广州港。在环渤海地区, 在环渤海区域, 青岛或是天津还没有发展到东北亚航运中心已取代长时间处于龙头地位的韩国釜山。这三大区域占到中国物流运营的85%, 这个数字从现在到未来一段时间将维持不变。

高速公路。十一五, 中国政府提出了“7918”高速公路网计划。这个计划将需要30年的时间来完成整个中国的高速公路路网以进一步促进经济的发展。“7918”包括了7条以北京为中心向外辐射的高速公路, 8条南北走向的高速公路和18条东西走向的高速公路。这将直接连接300多个城市, 人口将近2亿。这样的网络一经形成, 将不仅仅促进三大区域的发展, 同时也使得中西部地区经济发展直接受益。

铁路。中国政府提出了到2020年投资铁路系统的计划, 将由现在的72000公里延长到100000公里。在所有的工业领域中, 矿产行业与重工业对铁路的依赖程度高, 所以我们相信中国北方将在这次铁路发展中获益非浅, 尤其是东北地区, 重工业占当地GDP比重较大, 那里的基础设施还有进一步提高的空间。北京、上海、广州和武汉已定为为中国四大铁路枢纽, 大量的资金将投入到这四个城市与铁路相关的基础设施、物流基础设施当中去。

空港。当前, 中国共有145个空港, 但只有3个主要的国际空运货物枢纽:上海的浦东机场;北京的首都机场和广州白云机场, 直接服务于中国的三大经济发展区域。在这三个机场, 都有大规模的扩展项目, 将进一步提升他们在中国空运物流领域的地位, 加速空运物流市场的发展。另外, 这些城市都有良好的公路、铁路网络向连接, 使得这三个城市操作相对高附加值的国际商品的多式联运成为理想的地区。相对来说, 成都、昆明、杭州及南京空港作为当地的省会更依赖于国内需求.毫无疑问, 他们都有着强劲的经济基础, 巨大的零售市场以及在某种层面上的制造业基地。

1.5 明确现在及未来的物流热点地区

在仲量联行最近的调研中, 我们更加关注影响中国物流业的各个主要因素, 包括:零售商的发展计划、制造业聚集区、物流基础设施以及未来交通网络规划。我们筛选出20个主要的物流枢纽城市, 在这些城市中, 未来5年会吸引更多的物流运营商、物流地产开发商以及投资者。

物流一线枢纽:上海、广州、深圳、北京以及天津。全部来自于长三角、珠三角以及环渤海经济区域。

物流二线枢纽:宁波、青岛、大连、厦门、苏州。4个海港以及苏州入选原因主要是来自于直接或间接与港口的连接, 战略位置和港口、强大的消费市场及制造业基地的连通。

新兴物流枢纽:新兴的物流枢纽有2个特点。一个是内陆省会城市如成都、杭州和沈阳;另一个有雄厚的工业基础、特别是汽车产业城市如重庆、南京、武汉、哈尔滨、长春和西安。

2 单个物流物业市场分析

2.1 上海

位于长江三角洲中心的上海处在中国经济的最核心。统计公报披露上海2007年国民生产总额达到12 000亿元, 名列中国各城市之首。

上海得天独厚的地理位置优势使其成为中国最大的集装箱码头, 并日益成为世界重要的物流枢纽之一。2007年上海港 (包括洋山深水港) 集装箱吞吐量达到2 620万吨, 比去年同期上升百分之20.4, 创出近十年的新高, 并使上海一跃成为世界第二大港。此外, 上海的两大空港, 浦东国际机场与虹桥机场2007年的客运总量达到5 200万人次, 比去年同期增长了百分之12.1。

预计上海旅客人数、贸易量乃至整体全球地位将大幅提高 (例如2010年举办的世博会) , “十一五计划”明确了上海交通基础设施将进一步提高。根据“十一五计划”, 上海将投600亿人民币用于海港建设, 主要集中在洋山深水港上, 另外还将各自投入400亿人民币用于虹桥和浦东国际机场的扩建工程, 和市内道路建设。与其他城市的发展进度和中国整体基础设施建设规划相比, 上海对航空物流的投入与对海洋物流的投入最为平均, 显示了上海对海空两种交通手段相对平衡的投资关注, 广大投资者也对此举所传递的信息心领神会:在上海, 与航空相关物流建设将享有与海洋相关物流建设将享有同样重视。

上海主要物流枢纽分布在郊县各地。现代化的物流物业临近海港、空港及连接临近省份的高速公路交叉点。例如宝山和外高桥等传统海港区域有大量的仓储设施存量, 但其中的绝大部分在数年内由于无法满足现代物流仓储要求而被逐渐淘汰。洋山深水港目前正分批投入使用, 而名为临港新城的回收土地组作为支持洋山发展的物流枢纽正在逐渐受到各方关注。目前已有数家国际投资机构, 例如普洛斯、马士基和丰树, 进驻临港并开发各自项目。而浦东国际机场由于其乐观的发展前景也已成为国外发展商的目标, 这其中最说明问题的例子就包括丰树和维龙。

上海的配送枢纽在所有物流物业中占据举足轻重的位置, 原因是上海拥有全国最为庞大的零售消费市场。地处市区西北角与江苏省交界区域的西北物流园受到了为数众多的零售商的追捧, 纷纷在内租赁或建造各自的配送中心。上海南部, 例如松江区、南汇区和奉贤区, 则因其连接浙江省的高速公路系统而同样成为零售商配送中心的选址热地。其中一个鲜明的例子就是易出莲花位于奉贤区的配送中心于2007年3月被嘉民国际所收购。

随着传统的物流枢纽愈加成熟, 这些地区的土地资源自然而然便会变得稀缺。因此, 开发商们正在走出上海, 寻找尚未被发现的二级物流市场, 比如江苏省昆山市和浙江省嘉兴市则因其尚有充足的土地供应量和比起传统物流枢纽来更吸引人的土地价格而逐渐成为热门。

2007年末统计, 全市高质量仓储物流设施总量达到230万平米, 其中西北物流园和外高桥地区占据了近半成。自从2004年开始, 对高质量物流仓储设施的需求一直与供应量保持平行, 空置率保持在百分之10以下。由于愈加吃紧的土地供应, 未来三年内投放到市场内的新土地供应量将远少于过去。由于需求还将进一步上升, 有理由相信未来上海高质量物流仓储设施的平均空置率将继续下降, 吃紧的市场状态将很难得到缓解。

自2003年开始, 高质量物流仓储设施建设项目开始出现, 导致自那时起的租金水平保持上升状态, 上涨率始终在百分之五到六之间。2006年及2007年巨大的吸收量使租金猛增百分之二十, 上海全市平均租金从0.85元每平米每日飙升到2007年的1.2元每平米每天。

展望市场, 由于需求量依然居高不下, 保税及非保税的物流设施租金仍然有上涨空间。同时, 随着土地价格和建筑成本持续不断的上升, 高质量仓储设施的资本价值的增加值将会大于租金价格, 因此可以预期至2011年, 针对高质量仓储设施的年投资收益会降低至百分之八左右。

2.2 北京

位于渤海湾的北京是中国的政治和文化中心。北京零售及国际贸易对北京国民生产总值的增长起到了至关重要的作用。

作为刚刚结束的2008年夏季奥运会的举办城市, 北京的交通基础设施水平得到了巨大提高, 同时也成为了北京发展物流业的重大机遇。自2006年开始的未来五年内, 北京对道路建设的投入将达到了170亿人民币, 在市中心内的各条主要道路都进行了拓宽或延长。同时, 北京作为内陆城市无法获得较多发展航运物流的机会, 因此为了巩固其在物流市场中的地位, “十一五计划”中明确了北京的交通发展将集中在空港, 以及连接天津的道路建设上。之所以选择天津是由于天津拥有全国四个B型保税港的其中之一。在未来5年内, 总计250亿人民币的投资会用于首都国际机场的扩建, 而投入到道路建设上的资本也将高达人民币400亿。

根据北京城市发展规划, 四大区域将被建设成为物流枢纽:空港区、通州、十八里店与丰台。通州物流园与北京空港物流园将成为这“四大”的中心。

通州物流园周边集聚众多制造基地, 自2003年以来获得了极其快速的发展。然而, 物流园内的绝大部分使用者都是业主。直到2008年普洛斯建设完成了其28 000平米的仓储设施后, 物流园内才逐渐开始吸引了租客们的注意, 目前普洛斯通州物流园内最大的租客就是联合利华。

北京空港物流园虽然还处在初级阶段, 但自2003年起也经历着大手笔的发展, 园内目前已建成的配送设施面积达到了15万平米左右。与北京其他物流基地相似的是, 空港物流园内的使用者也以业主居多。普洛斯也在此位置建造了自己的仓储设施, 并且被用作了北京奥运会的配送中心。

2007年末, 北京高质量物流仓储设施面积达到49 2831平米, 与上海相比有巨大差距, 这其中的一部分原因是由于北京作为内陆城市, 用于海港的保税物流设施相对缺乏。2005年13万平米全新高标准仓储设施建造完成, 2007年该数字达到了30万平方米。2008年, 到目前为止, 由于奥运会的影响, 政府停止了所有建设工程, 而当所有项目重新动工并完成之后, 2009年估计将会有16万平米的物业进入市场。

北京没有海港, 因此出口带来的对物流设施的需求相对较弱。虽然如此, 零售商和海运公司仍然创造了相对稳定的需求。2003年开始控制率保持在较低的水准, 因为业主使用了大部分面积, 但主要还是由于仍然有较强的需求存在。

北京物流仓储设施的供给短缺一直存在, 这也直接导致了2003年租金的大幅上扬, 2005年上涨了百分之18.8, 2006年上涨了百分之15.8。2007年年末, 平均租金达到了每平米每天1.06元左右。

未来三年内北京市的物流设施建设项目将带来稳定的供给量, 因此空置率可能会升至百分之八到九。而由于对高质量物流仓储设施的需求依然强劲, 租金年上涨率估计将超过百分之八。预计北京空港物流园由于其在未来发展中的重要地位, 将会引领租金的上涨。而2011年, 工业土地成本也将快速上升, 使投资收益率降至百分之八点三左右。

2.3 广州

位于珠江三角洲并邻近香港和澳门, 广州作为中国最富有的省份广东省的省会城市, 同时也是中国第三大集装箱城市。广州的零售业是广州国民生产总值增长的主要来源, 2006年零售业总额达到2 595亿人民币, 仅次于上海和北京。作为最重要的制造业生产基地, 珠江三角洲地区, 特别是广东省, 成为广州市经济发展和物流业发展的动力所在。因此, 与中国整体情况相一致的是, 零售业和制造业成为了当地物流发展的主要动力来源。

作为2010年亚运会的举办城市, 广州拥有发展基础设施的巨大机遇。未来连接市中心与南部地区的高速公路的完成, 将使制造重镇花都与南沙港之间的运输更为便捷。同时, 广州市连接相邻制造业重镇, 例如佛山, 东莞等的高速公路也将提高从这些城市到南沙港的货运效率。

从2006年到2010年的五年内, 广州市政府将分别投资220亿人民币及90亿人民币用于海港和空港建设, 海港接近空港1.5倍的比例也显示了海港在广州的地位要高于空港。然而, 与珠江三角洲其他城市的空港相比, 90亿人民币的投资依然是最高的。因此, 广州空港作为发展珠江三角洲航空物流的一大投资热点的地位并没有改变。

广州到2007年年末为止, 拥有348 015平方米的高质量物流仓储设施。高质量配送设施物业从2003年开始涌入市场, 其中标志性的事件是当地开发商南方物流在靠近黄埔港的云浦开发区建造了5万平方米的现代物流仓储设施。此项目以其当时无可比拟的质量吸引了众多租客, 在完成后六个月内即满租。2005年之后, 更多的投资者瞅准了该地区的发展潜力, 也开始进行高端物业的开发。2006年, 包括宝湾物流园和普洛斯云浦物流园在内的数个高质量仓储设施项目完成。普洛斯在云浦向宝供物流购得4万平方米左右物业, 表示其对当地市场的信心。

2006年高端保税物流仓储设施开始进入广州市场。普洛斯在黄埔保税区建造了15 800平方米的物业。同时, 南沙港成为高端保税物流仓储设施的另一个热点。作为广州的新港, 南沙港未来将取代黄埔港的位置, 为此, 南沙港被规划成以保税和非保税物业为主的物流中心。广州南沙国际物流公司独家开发, 开发面积将达2.62平方公里。

广州市花都区, 即机场区的物流物业市场, 还未受到国际投资者的追捧, 虽然广州白云机场拥有全国第三大年均航空货运量。此外, 广州国光产业园是由国光集团开发的仓储设施中心, 拥有着最大面积的高端物流仓储设施。

广州西部拥有成为物流中心的潜力, 但还没有进行大面积的物业开发。其中, 广州西部的芳村有望成为未来广州的配送中心。

广州物流仓储设施的空置率显示广州市场相比其他国内一线城市要宽裕的多, 2007年年底平均空置率达到24%。然而, 并不是广州的所有分类市场都有如此高的空置率。作为广州最成熟的分类, 黄埔区拥有最大面积的高质量物流仓储设施, 且入住率一直保持在95%以上。在这一分类市场中的租客包括新科安达、招商局物流等物流服务提供沙国内以及海尔、百胜这样的制造商等。此外, 空港物流需求也比较健康。南沙港由于其开发周期较短, 还没有积攒起足够的需求来消化所有过去两年内新建的仓储设施, 也因此成为了空余面积的主要组成部分。

广州的租金水平在过去5年内保持稳定增长, 但在2005年到2006年之间猛增了22%, 主要来源于市场上的高端保税物流设施。2007年年末的平均租金达到了每平米每天0.96元。

目前南沙港出现的多余供给问题将会随着新的需求量出现而被迅速解决。因此整体空置率将在未来几年内降至10%左右。届时, 租金水平会加速提高, 预计年增长率会达到5%～10%。年投资收益率每年将预期下降0.25%左右, 并于2011年达到百分之8.25%。

2.4 深圳

位于珠海三角洲的深圳是中国首个经济特区, 其国民生产总值位于全国第四。这主要是因为深圳邻近香港, 故产生了国内最高的工业生产值和贸易量。得益于珠江三角洲的制造业基础和自身地理位置, 深圳的经济发展很大程度上取决于航运物流。

十一五期间, 深圳将投入290亿人民币用于海港与空港的建设, 其中230亿将用于深圳港口。深圳盐田港是全国第二大集装箱港口, 其第三期扩建项目目前也已经获得了中央政府的同意, 并计划于2010年完成。此项目的完成将增加7个泊位, 并使港口集装箱操作能力提高370万标准箱。不仅如此, 深圳西部的大铲湾港口正在建设当中, 随着盐田港和大铲湾港的建设推进, 两港货物吞吐量合计三年内将超越香港, 使深圳成为中国南部最大港口城市。

此外, 深圳将投入270亿人民币用于道路交通以提高货运效率, 特别是针对与香港之间的贸易来往。刚刚建造完成的深圳-香港西部通道总长5.5公里, 双向三车道, 连接深圳蛇口与香港新界西北。这条通道的建成再次肯定了将深圳的物流发展与香港融为一体的战略。

深圳宝安国际机场是中国第四大空港, 2004年完成重建并新建候机大厅B。2011年另一条跑道和新航站楼将投入使用。

自从改革开放以来, 深圳以其邻近香港的地理位置获得了极大的经济发展优势。20世纪80和90年代深圳经济得到飞速发展, 物流经济在盐田港的支持之下开始繁荣, 仓储设施集中在港口附近区域以满足日益上升的货物量。目前, 国内物流公司及开发商主宰盐田港, 但普洛斯仍然与深圳盐田港口集团建立了合资公司并且建造了7万平方米的仓储物业, 从而使普洛斯成为在成熟海港区域投资的第一家外资工业投资商。

由于盐田港的货物操作量远远不能满足其不断上升的吞吐量, 深圳市政府开始在深圳西部建设另一港口:大铲湾。大铲湾港口与其物流设施位于名为浅海湾的回收土地上, 且招商局物流正在分期建设浅海湾物流园。

前面所提到的两大枢纽主要用来支持海运物流, 而内陆物流和空运物流设施则集中在龙岗、龙华和空港地区。龙岗及龙华区是深圳两大物流园。华南国际物流中心是龙华物流园的主要发展商之一。普洛斯龙岗物流园是普洛斯在2006年从一家国内发展商购得的项目。空港物流园则由深圳宝安国际机场的投资商们进行开发建设, 规划面积达到116万平方米, 2006年建成保税仓2万平方米。

深圳物流仓储设施入住率非常高, 盐田港及空港物流区域均为满租。盐田港的主要租客包括马士基物流、UPS和APL。空港物流区域的保税仓储设施则由几家当地物流公司占据。崛起中的物流枢纽, 如龙岗、龙华和浅海湾则面临着日趋强劲的需求。2005、2006年随着几家全球知名的物流公司, 如东方海外和DHL开始在区内租赁物业, 这些枢纽的入住率也开始节节攀升。

深圳是中国的重要城市, 因此物流设施的租金也一样保持在较高的水平。2007年年末深圳平均租金达到每平米每天1.16元, 仅次于上海。平均租金在过去的几年中的上涨率保持在7%到17%之间。

由于2008年将有12万平米物业推入市场, 估计全年深圳保税物流设施的空置率将有所提高, 平均空置率将上升至10%左右。而在此之后, 出口产生的需求量将回升, 因此空置率会降回5%左右。对于非保税物业来说, 2008年和2009年空置率可能会随着供给的增加而上升。然而, 平均空置率将保持在15%以下, 并且将不会促使租金下调。因此, 综合来看, 保税及非保税物业的租金均可能上涨, 年上涨率在未来三年内可能达到8%~9%之间。

2.5 天津

位于环渤海的中心, 天津是北方最大的沿海城市。天津的优势在于工业占其GDP的52.8%, 在中国排名第四。在天津, 物流发展也主要依赖于工业品出口。长期以来, 天津的不利因素是过于靠近北京, 然而现在天津已通过利用这点来大力发展交通基础设施使自己成为重要的物流枢纽。

天津的十一五规划确定了450亿人民币的投资在天津港, 主要部分将是东疆保税港区。这些投资将对天津物流的发展提供坚实的保障。因此, 港口投资将吸引很多物流基础设施开发商的兴趣。环城路网的改善, 特别是从港口到城市的其它地区以及北京路网的改善, 将大大提高天津港的疏港能力。

第二条京-津-塘8车道高速公路和京津高速铁路将进一步整合这两个北方最大的城市的经济, 从而帮助在天津创建更大规模的物流仓储市场。

天津港是连接东北和华北的进出口枢纽。集装箱吞吐量现排名全国第五, 华北第二仅次于青岛。天津港进一步扩展项目包括25万吨级码头以及东疆保税港区的新增泊位。这将极大地提高天津港作业能力。在未来五年内, 天津港将很有可能取代青岛成为北方第一大港, 同时东疆保税港区将是投资的热点地区。

尽管天津是全国最大的海港之一, 但是天津滨海机场排名全国20名开外。天津预计将投入27亿元人民币在空港空客, 并在空港附近设立装配A320组装厂。因此, 天津空港预期未来几年内将有一个稳定的增长。

现有仓库区主要集中在天津泰达和天津港保税区。靠近天津港, 泰达在中国是最大的国家级开发区, 包括多种功能区域, 生产型企业是仓库租赁最主要的承租人。普洛斯与泰达管委会合资在当地共同开发物流基础设施。

天津港保税区是1991年中央政府批准的保税区。特殊的地理位置、近天津港以及一系列的优惠政策帮助这一开发区成为了国际贸易、加工贸易和现代物流为主的区域。2006年以前, 主要是国内企业占主导的开发物流基础设施。而在过去的2年时间内, 外商投资者更加活跃, 过去不多见的大型现代化仓库设施越来越多的出现在这一区域。

除了传统的物流区域如泰达和塘沽区, 北辰由于几条高速公路的交汇也成为了投资者的关注的地区。之前, 物流分拨中心在天津港以外并不常见, 主要是因为大多数零售企业视北京为更重要的零售市场。显然, 盖世理看到了天津的潜力。他们为沃尔玛打造的分拨中心提升了天津作为零售分拨中心的位置。

在未来的2年时间内, 几个大型的物流园将陆续完成, 包括了宝湾、普洛斯、丰树和盖世理。这些项目将在年内供应超过25万平方米的高标准仓库。未来的投资将集中在港区或靠近港区的地区。

天津物流市场的需求相对稳定, 但与一线城市不同, 其市场对于最终用户而言还不成熟。由于天津是一座工业城市, 由制造业带动的物流公司和外贸企业是当地物流仓储物业的主要使用者。

作为两个天津著名的物流中心, 天津保税区和天津泰达存在强大的需求, 许多相关的工程和交易正在如火如荼地进行着。天津保税区内的物流仓储设施的空置率在所有天津各类市场中最低, 因为保税区内集中了大量高质量的仓储物业, 显示了市内强大的对保税物业的需求。

和其他空置率较高的中国主要的物流市场相比, 天津的租金近几年呈现了健康的增长。在过去的6年间, 平均年增长率达到了7.5%。在资产价值方面, 增长率达13.4%, 显著超过了租金增长。年投资回报率则由2002年的12.05%降低到了2007年的9.18%。

如果500 000平方米的年供应量在2008年内完成, 天津保税和非保税物流仓储物业的空置率预计将会上升。我们预计市场整体空置率将同前几年一样保持在20%以上, 特别是当2008年达到供应巅峰时, 空置率将达到30%以上。这样, 租金增长将在今后三年放缓, 保持在4%～5%。到2010年, 平均租金将达到1.08元/天/平方米, 年投资回报率将下降至8.30%。

2.6 宁波

宁波位于长江三角洲, 毗邻上海和杭州, 一直以来是中国重要的港口之一, 其深水泊位数量位居中国第一, 因此深受超大吨位船只青睐。过去三年来, 作为重要的工业生产基地, 宁波的工业产值获得了大幅提高。因此, 宁波绝大部分对物流仓储设施的需求来自于制造业的出口。与此同时, 零售产品也成为了宁波出口的主要来源。

2006年至2010年间, 宁波市政府投资80亿人民币, 用于进一步建设北仑港。从未来几年当地政府资本支出的架构来看, 港口地区将保持其在城市整体物流市场中的中心位置。宁波港目前正扩展至梅山岛, 并且以其得天独厚的水深优势, 将成为长江三角洲内支持上海发展的重要港口。

宁波也将进一步加大公路运输投资。2001年, 宁波政府宣布将投资118亿人民币用于建造杭州湾大桥。目前项目建设已经完成, 大桥于2008年顺利投入使用。杭州湾大桥将上海和宁波之间的行车时间缩短了两小时。此举将进一步提高长江三角洲其他各城市对宁波港的利用率, 成为进一步活跃宁波物流市场的催化剂。

宁波市大部分高质量的物流仓储设施集中在港区, 比如宁波经济技术开发区和宁波保税区, 其中大部分于2005年后建造完成。据统计, 至2007年末, 全市物流仓储设施存量达到185 000平方米。

宁波经济技术开发区是中国最早成立且规模最大的国家级开发区之一。它坐落于城市的东北角, 东邻宁波港。安博置业是第一家进入该物流市场的国际投资机构, 并在2007年购买了总计66 600平方米的土地。预计2008年内, 该公司将推出总计30 000平方米仓储物业。嘉民集团宣布其在宁波的项目将覆盖经济技术开发区用地200000平方米, 主要提供给包括DHL、LINFOX、NIPPON EXPRESS和NYK在内的物流服务商。

宁波保税区是浙江省唯一的保税区。该区内共有仓储物流设施104 400平方米, 约占全市的三分之二。绝大部分设施自2005年起由本地物流公司开发用于自用, 其中包括高新物流、中外运等。

对高质量物流仓储设施的需求主要来自于大型零售商, 比如沃尔玛和家乐福, 此外还来源于向制造业提供服务的物流公司, 例如中外运、华贸、日本邮船。由于过去几年来高质量物流设施供给持续不足, 2002年至2004年空置率保持在极低的水平, 虽然2005年供给突增导致空置率下降, 但上海经济发展所连带产生的充足需求从2006年开始降低空置率, 2008年更是低于5%。

宁波市所有保税及非保税物业的平均租金曾为0.65元/天/平方米, 远低于主要物流热点城市, 但从2002年至2007年的五年内, 复合年均增长率猛升至22.5%。因此, 宁波这样的新兴市场所能产生的投资收益率要高于主要物流热点城市。据统计, 2007年底, 年均投资回报率高达9.75%。

宁波港将保持其服务上海及浙江其他城市的定位。这意味着它将持续受益于上海的经济发展。规划中的道路基础设施的水平将进一步提高, 随着上海与宁波联系愈加紧密, 宁波作为上海之外的第二选择的地位将持续稳固。

未来几年内, 物流仓储设施的供给将主要集中在宁波经济技术开发区和位于开发区北部的春晓物流园。预计未来强劲的需求将来自于宁波的出口, 并加快租金上扬。现有物业的面积难以满足日益增加的需求, 由此可相信, 宁波作为长江三角洲一市, 仍将吸引投资者的注意力。

3 投资展望

3.1 未来物流投资热点

在未来1到2年, 投资者理性的选择是在经济发达地区的一线物流枢纽城市开发物流基础设施。也就是说, 环渤海的北京、长三角的上海以及珠三角的广州和深圳。在包括仓库在内的物流基础设施的需求在这4个城市已经形成, 在未来几年内不会有较大改变。另一方面, 在这些城市未来五年内的低空置率预测会给投资者带来稳定的租金收入和租金增长。

投资者中期扩张的计划将是在一线物流枢纽布点之后, 天津将是下一个考虑的城市。天津是十一五国家重点发展的区域。随着东疆保税港区的开发, 更多的制造业、出口加工企业和物流运营商将进入天津, 产生对更多的物流基础设施的需求。到2010年, 也就是我国的十一五的最后一年, 东疆保税港将非常成熟。我们相信在5年内进入这个城市是符合逻辑的。同时我们也相信随着基础设施的提升, 在一些港口城市的机会也会增加, 例如宁波、大连和青岛都将被纳入投资者中期投资的目标城市。

投资者在中国长期投资计划中, 西部地区 (例如成都) 是具有吸引力的目标区域。然而成都目前的物流发展与东部沿海热点城市不具备可比性。“西部大开发”在未来5~10年会进一步改善西部地区的连接问题。与现在蓬勃发展的零售业及高科技生产业相结合, 西部地区物流基础设施将很长一段时间内高速发展。

3.2 物流基础设施投资者偏好