开发收益范文

开发收益范文（精选6篇）

开发收益 第1篇

关键词：风险管理,风险预警,操作隐患

财务开发公司是指经营部分的金融业务的非银行金融机构, 它是主要承办存款期限固定的大额存款、发放贷款以及财务咨询和经销证券等一些金融业务, 其主要的服务对象就是针对企业以及个人成员单位, 不设立私人账户, 还有一些不办理小规模存贷款和储蓄业务, 这也是财务公司与商业银行的根本区别, 是服务于企业集团内部的财务公司作为银行的有利补充, 在当前的金融形式下发挥着不可替代的作用, 但是, 其风险的管理等诸多方面仍然存在着很多的不足之处, 找到这些问题是能够从根本上去解决财务公司经营的关键所在, 因此, 我们现在仍然有必要重视我国财务公司的风险管理中的存在的各种普遍性问题。

1 简要分析财务开发公司在经济收益风险控制上的问题

在我国市场经济进一步繁荣, 对外开放进一步加强的前提下, 国际间的经济交流日益频繁, 各种外国金融机构也慢慢进入中国市场, 虽然这带来了一方面的好处, 但同时也是的我国的金融风险提高了不少, 在商业竞争中, 财务公司所面临的压力也更加巨大, 随着经济政策的调整, 中国经济市场下企业的财务管理拥有更大的灵活性, 这给企业的发展带来了之前不能达到的好处, 然而, 事物多有两面性的, 在市场经济的大军下, 各种因素的疯狂发展, 使得企业所面临的风险也不断加大, 现今, 虽然我国市场经济已较为成熟, 但是相对完善的科学风险控制体系却仍旧没有建立完全, 尤其是财务管理方面, 这不仅给企业的持续发展带来了巨大的安全隐患, 也可能给国家经济带来不良的影响。针对这一系列问题, 我们不得不对现行的财务风险控制体系的安全与否进行深入的思考。

(一) 相关风险管理机制的缺陷

尽管经济发达的今天, 企业拥有前所未有的自主性, 然而许多企业仍旧没有独立的管理体系来调控经济效益, 在分析企业业绩数据, 对发展形势进行分析时, 其对风险的预判也只是有内部的相关部门来负责, 而大多数情况下, 这些部门只是负责时候的校对检查工作, 并不会对分析起真正的作用, 与此同时, 由于财务公司的特殊组成方式, 其内部成员在对于重大问题进行决策时, 带有很大的趋同性, 内部监督被大大的削弱, 给金融风险的提供了很大的门道, 在此上, 其没有发挥财务公司内部本应由的功能, 不仅制约了公司本身功能的发挥, 更影响了以后的发展布局规划, 因此大大降低了其对风险的抵御性。

(二) 在风险控制时方法方式不具有多样性

当下的检查机制大多是在完成一个项目或是完成一个业务之后, 在检查的方面上, 也只是单纯的抽取相应的数据进行校对, 没有较多程序的严格处理, 这样单一的检查系统, 给风险系数的提高制造了可乘之机, 而且, 随着经济发展的进一步深入, 市场调节的自发性以及盲目性也逐渐显现出来, 现有的监督分析机制根本满足不了瞬息万变的经济社会的需要, 对于促进我国金融市场的进一步发展, 也是心有余而力不足的, 这种仍然以传统风险分析的方法必须在这一股经济浪潮中有所改变, 才能真正促进企业效益的提升。

(三) 经营管理风险控制不强

目前, 我国市场竞争环境下, 许多财务管理公司的确对风险管理进行了一些方面的探究, 然而仍旧难以满足发展的需要, 而且在巨大的市场经济利益的诱惑下, 许多公司甘于铤而走险, 在经营中无视一些风险, 为了实现利益的最大化, 甚至在自身能力范围之外经营风险搏斗, 在企业结算中, 弱化相关的管理规定, 减少本应有的流程, 对于一些本应加强坚守红线的方面, 也在追求利益的同时放松了对其的要求, 使得公司的经济价值不断降低, 从而加大了企业在日后开发进步的难度, 也挺高了其经营的风险指数。不仅对于当下的风险管理造成了麻烦, 也给未来的风险预判加大了难度, 从而使得其对经济效益风险的控制加大了

2 进一步改善风险控制体系

财务公司经营的基本目标就是实现公司收益的最大化和企业集团的服务, 然而由于种种原因, 还是难以抹去其风险的存在, 它成了活动着的天平, 因此在进行风险控制时, 必须保证风险与收益二者的动态平衡, 这样才能在最低风险的情况下实现经济效益的最大化, 这些都还需要进一步的措施, 由此, 在此提出一些改善的建议:

(一) 整合风险组织管理体系

(1) 不断完善我国财务开发公司的股权体系和结构。按照我国相关的法律法规, 加大资金股份的多样性, 提升企业的形象, 开发特色项目, 吸引更多的金融投资商, 促进内外部实力的均衡发展。从而提高董事会内部的自我监督能力, 进一步改善公司内部分工情况, 使得体制实现最优化, 促进其决策的科学合理化。

(2) 在原有部门的基础之上, 单独在分化出一个专门性部门, 控制风险, 避免过多的其它部门干预, 提高其自主性, 对于经济数据分析等过程, 在数据与结果上都要反复核查, 并上报相关部门, 实现监督的全面性与有效性。

(二) 在风险控制的手段上进行转变

废除之前那种不全面的监督手段, 在经济形势的改变中, 要有敏锐的商业嗅觉, 根据市场动向的转变, 促进其管理方法与管理理念的改进, 在对风险控制进行监督时, 要抓住每一个细节, 实现全程化监管, 针对公司的财务与运行状况, 选择合适的风险管理方法。在进行相关的风险控制时, 还必须摈弃传统陈旧的理念, 加快信息化工具的使用进度, 通过现代技术的检测, 把误差率降到最低, 实现精确化控制, 另外, 要更加重视国际经济发展对国内经济的影响, 树立更加全面的风险意识, 兼顾国内外的经济信息, 同时根据自己的优势与劣势, 采取针对性措施, 最后, 把握好经济发展的机会, 观测风险变化形式, 并进行规律总结, 把握风险度最小的时机, 在关于企业发展的未来上, 建立更加全面的评判指标, 促进科学合理的风险控制系统的正常运行。

(三) 加强相关的财务开发公司的经济效益风险的风险提前判断

从业人员素质对于工作的进行以及效果的大小都是有十分紧密的联系的, 特别是要从根本上解决财务会计中的思想意识问题, 能够使得会计在工作思想中抹掉做假账的念头。

对管理阶层和行政负责人, 重点就是要能够不断增强其法纪意识, 能够有效摆在利益观念和大局观念的关系, 逐步从管理体制上摒弃不正确的、不合法的利益要求, 放弃干预财务管理会影响会计报告的结果。这项工作与增强会计人员的职业道德同样的重要, 从这个意识上来看, 只有解决好意识形态问题, 这就能够大大减少会计诚信缺失的主观诱因。

对于财务管理的每一笔款项, 其实不管大还是小, 必须要走正常的检测程序, 并经过相关的数据风险分析, 降低其潜在风险的概率, 在应对上完善应急机制, 采取果断有效的行动, 把损失降到最小。

3 结语

在现代经济发展体系下, 已经绝不是单枪匹马就能在商业社会立足的了, 莽夫之用是长久不了的, 尤其是在这样一个充满了竞争与挑战的社会, 在经营中, 风险几乎无处不在, 财务公司有其本身的特点, 本就涉及金融领域较为身, 所面对的经济形势也必然比较险恶, 在竞争中, 出来自身的发展状态, 业绩成果, 还必须加强对风险的控制, 无论是已经显现的风险, 还是正在酝酿之中的, 都必须通过对体制的完善, 对自身素质的提高等方法, 最大限度的减少损失, 对于隐患类的风险。则要针对当下的经济形势, 采用现代科学合理的评判机制, 对风险做出最合理有效的预判, 只有降低风险, 企业才能更好地发展, 国民经济才能更好的运行。

参考文献

[1]袁建林, 陈立文, 景楠.房地产上市公司经济效益风险评价[J].统计与决策.2012 (01) .

开发收益 第2篇

国务院办公厅关于印发贫困地区水电矿产资源开发资产收益扶贫改革试点方案的通知

国办发〔2016〕73号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

《贫困地区水电矿产资源开发资产收益扶贫改革试点方案》已经国务院同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

国务院办公厅 2016年9月30日

（此件公开发布）

贫困地区水电矿产资源开发资产收益扶贫改革试点方案

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》和《中共中央 国务院关于打赢脱贫攻坚战的决定》提出，对在贫困地区开发水电、矿产资源占用集体土地的，试行给原住居民集体股权方式进行补偿，探索对贫困人口实行资产收益扶持制度。为推动资源开发成果更多惠及贫困人口，促进共享发展，逐步建立贫困地区水电、矿产等资源开发资产收益扶贫制度，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，深入贯彻总书记系列重要讲话精神，认真落实党中央、国务院决策部署，紧紧围绕“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，坚持精准扶贫、精准脱贫基本方略，以保障农村集体经济组织合法权益为中心，以增加贫困人口资产性收益为目标，以改革试点为突破口，以严格保护生态环境为前提，发挥资源优势，创新贫困地区水电、矿产资源开发占用农村集体土地补偿方式，探索建立集体股权参与项目分红的资产收益扶贫长效机制，走出一条资源开发与脱贫攻坚有机结合的新路子，实现贫困人口共享资源开发成果。

（二）基本原则。

政府引导，群众自愿。将入股分红作为征地补偿的新方式，坚持政府组织引导、统筹推动和监督检查，建立公平、公正、公开的项目收益分配制度，推动实现共享发展。充分尊重贫困地区农村集体经济组织及其成员意愿，保障其知情权、选择权和参与权。

精准扶持，利益共享。把水电、矿产资源开发与脱贫攻坚紧密结合，瞄准建档立卡贫困户，让贫困人口更多分享资源开发收益。统筹兼顾企业、农村集体经济组织及其成员等各方利益，充分调动利益相关方参与改革的积极性和主动性。

封闭运行，控制风险。试点项目严格按照国家审核通过的省级试点方案组织实施、封闭运行，享受试点政策，未经批准不得扩大试点区域和范围。预估预判各类风险，建立风险防范和控制机制，做到风险可控。

探索创新，有序推进。鼓励试点地方和项目单位结合实际，在股权设置、资产管理、收益分配、精准扶持、退出机制等方面进行探索创新。按照生态优先、绿色发展的要求，稳妥选择试点项目，密切跟踪试点进展，及时总结试点经验。

（三）试点目标。在贫困地区选择一批水电、矿产资源开发项目，用3年左右时间组织开展改革试点，探索建立农村集体经济组织成员特别是建档立卡贫困户精准受益的资产收益扶贫长效机制，形成可复制、可推广的操作模式和制度。

二、试点范围、期限与项目选择

（一）试点范围。在集中连片特困地区县和国家扶贫开发工作重点县（以下统称贫困县）开展试点，优先选择革命老区和民族地区贫困县。

（二）试点期限。2016年底启动，2019年底结束。

（三）项目选择。以精准扶贫、精准脱贫为导向，在全国范围内选择不超过20个占用农村集体土地的水电或矿产资源开发项目开展试点。试点项目不限企业所有制性质，但应符合相关规划和产业政策及环境保护要求，并满足以下条件：

1.水电开发应选择建设周期较短、经济性较好、征地面积和移民人数适量的项目；矿产资源开发应选择以露天开采方式为主、预期盈利能力较强的项目。2.2017年内完成审批核准程序并开工建设。3.征地范围不跨省（区、市）。

4.征地及影响范围内的原住居民，应包括一定比例建档立卡贫困户。

5.出具项目影响区域内原住居民同意参与试点、农村集体经济组织承诺优先分配给建档立卡贫困户集体股权收益等证明材料。

三、试点内容

重点围绕界定入股资产范围、明确股权受益主体、合理设置股权、完善收益分配制度、加强股权管理和风险防控等方面开展试点。

（一）准确界定入股资产范围。依法依规准确界定水电、矿产资源开发项目征收、征用的农村集体土地范围。按照“归属清晰、权责明确、群众自愿”的原则，合理确定以土地补偿费量化入股的农村集体土地数量、类型和范围，并将核定的土地补偿费作为资产入股试点项目，形成集体股权。入股资产应限于农村集体经济组织所有的耕地、林地、草地、未利用地等非建设用地的土地补偿费。

（二）明确入股主体和受益主体。农村集体经济组织为股权持有者，其成员为集体股权受益主体，建档立卡贫困户为优先受益对象。探索建立以组、村、乡镇不同层级农村集体经济组织为入股单位的集体股权制度。

（三）规范集体股权设置办法。农村集体经济组织选择以全额或者部分集体土地补偿费入股试点项目，并以农村集体经济组织为单位设置集体股权。股权设置方法、程序等具体事项由试点项目所在地省级人民政府研究确定。股权设置结果须经项目所在地县级人民政府、项目投资建设单位、被占地农村集体经济组织共同确定。鼓励有条件的地方通过设立项目公司等方式，探索对集体股权实行专业化管理。

（四）保障集体股权收益。试点项目所在省份根据试点项目情况，探索建立集体股权收益保障制度，集体股权保障收益水平由项目投资建设单位和被占地农村集体经济组织根据项目实际情况共同协商确定。项目运行期结束、项目法人解散或破产清算时，应保障集体股权持有者享有对按照公司法和企业破产法有关规定清偿后剩余财产的优先分配权。试点期间，集体股权原则上不得用于质押、担保，对依法转让的集体股权，项目投资建设单位享有优先回购权。集体股权持有者不参与项目经营管理和决策，但应享有知情权、监督权等股东基本权利。

（五）健全收益分配制度。农村集体经济组织要制定经成员认可并符合相关财务制度的收益分配方案，明确分配范围、顺序和比例，纳入村务公开范畴，接受成员监督。收益分配方案应明确建档立卡贫困户享有优先分配权益，并保证其收益不得以任何方式被截留、挪用、扣减。建档立卡贫困户额外享有的集体股权收益分配权益，在其稳定脱贫后应有序退出，由农村集体经济组织重新分配。已脱贫农户享有与本集体经济组织其他成员平等的收益分配权。

（六）保障农村集体经济组织成员权益。依法保障农村集体经济组织成员特别是建档立卡贫困户参与集体股权管理、分享集体股权收益的权利。科学确认农村集体经济组织成员身份，建立健全农村集体经济组织成员登记备案、收益权证书管理等制度。集体股权收益分配制度的制定、调整、废止等，须经本集体经济组织成员会议或成员代表会议讨论通过后方可生效。探索建立农村集体经济组织成员对集体股权收益权的转让、继承、质押、担保等机制。加强集体股权民主监督管理，防止被少数人控制，发生侵蚀、侵吞原住居民利益的行为。

（七）建立风险防控机制。按照政府领导、分级负责、县为基础、项目法人参与的管理体制，强化政府在试点工作中的组织协调、监督管理、风险防控等作用，建立农村集体经济组织及其成员的利益申诉机制，密切关注建档立卡贫困户权益，妥善解决利益纠纷，确保试点工作顺利开展。有关地方和部门要依法加强对项目运营情况的监督，发现项目投资建设单位弄虚作假、隐瞒收益的，要责令其限期整改并依法严肃追究有关人员责任。切实做好试点项目对生态环境影响的跟踪评估与风险防控工作，避免破坏生态环境。

四、保障措施

（一）加大政策支持力度。在安排水电、矿产资源开发领域项目中央补助等资金时，对符合条件的试点项目予以优先支持。农村小水电扶贫工程中央预算内投资优先支持试点项目，中央投资收益专项用于扶持建档立卡贫困户和贫困村相关公共设施建设。试点过程中，利用财政投入形成的相关资产，应折股量化到农村集体经济组织，并在收益分配时对建档立卡贫困户予以倾斜支持，帮助其进一步分享资源开发收益。

（二）加强项目运行保障。依法依规简化试点项目前期工作程序，加快项目核准进度。对水电开发试点项目，优先保障其所发电量全额上网。对矿产资源开发试点项目，降低试点区域矿业企业用地成本，适当延长矿区和尾矿库等依法占用临时用地的使用期限。

（三）做好试点组织实施。省级人民政府是试点工作的责任主体，要建立试点工作机制，组织申报试点项目，制定试点实施方案，统筹协调推进试点工作。县级人民政府是试点工作的实施主体，要明确工作职责，做好试点政策宣讲和工作督导，推动加强试点项目所在地基层党组织建设，确保试点工作稳妥有序推进。由国家发展改革委牵头，会同国土资源部、水利部、农业部、国务院国资委、国家林业局、国家能源局、国务院扶贫办等部门建立改革试点工作协调机制，审核省级试点实施方案，指导和支持各地开展试点工作。改革试点中遇到的重大问题，要及时向国务院报告。

（四）强化跟踪评估指导。国家发展改革委要建立试点项目定期调度机制，会同有关部门加强对试点工作的检查、评估和指导，及时总结推广试点经验。省级人民政府要加强对试点项目的动态跟踪和工作督导，组织试点项目投资建设单位定期上报进展情况，协调解决试点工作中出现的困难和问题，研究制定配套政策措施，确保完成改革试点目标任务。2020年1月底前，各试点项目所在地省级人民政府要向国家发展改革委报送改革试点工作情况报告。国家发展改革委会同有关部门在总结各地试点经验基础上，形成全国改革试点工作总结报告和政策建议，上报国务院。

开发收益 第3篇

关键词：资产收益扶持制度,三门峡库区,移民生产开发,实践探索

国务院办公厅《关于印发贫困地区水电矿产资源开发资产收益扶贫改革试点方案的通知》(国办发[2016]73号)提出,对在贫困地区开发水电、矿产资源占用集体土地的,试行给原住居民集体股权方式进行补偿,探索对贫困人口实行资产收益扶持制度。对于特殊群体的库区移民来说,要提高其经济收入,除了完善库区基础配套设施,还要合理进行生产开发,扶持多种形式的产业发展。为了达到这一目标,有机地结合资产收益扶持制度,发挥政治优势和制度优势是极为重要的。实行资产收益扶持制度能够有效增加库区移民经济收入和工资性收入,促进生产开发项目落地,解决移民生产生活问题,加快库区移民步入全面小康社会的进程。

一、资产收益扶持制度

资产收益扶持制度以不具备自主创收能力或者虽具一定能力但遭受限制的贫困人口为主要对象。资产收益扶持制度的根本目的就是将各种细微的自然或者社会资源转化为资产,然后将这些资产整合到一起,通过建立一个具有发展潜力的产业平台来将这些资源合理进行利用,以此来提高贫困人口的经济收入。各地区利用财政资金作为贫困人口参与到专业的生产企业或者农场等地方的股份,通过这些生产企业来获得一定程度的股份分红,借此实现贫困人口自身经济收入的有效提升。

二、三门峡库区移民生产开发存在的问题

(一)“类城乡二元结构”严重

黄河三门峡水利枢纽工程是中国水利建设历史上的一项重大工程,工程建设过程中出现了移民安置问题,大量库区迁出移民生活条件较差。在这种情况下,大规模的移民开始返回库区,抢种土地。此后,由国家出台相关政策,适度放开限制,容许特困移民返库定居,形成三门峡库区特殊的返库移民现象。但是,因库区建设、返库移民等多层原因,造成库区土地权出现多方所有的问题,形成集“类城乡二元结构”的现象,这些都在一定程度上制约库区移民的生产开发。

(二)农工商企业发展缓慢

伴随近年来库区农业及农工商企业的发展,农业产业化初见成效。但目前库区缺乏市场开拓能力强、辐射带动面大的领军企业,仍以中小企业占据较大比重。同时,在库区的不少区县中,“多龙并存”的局面普遍存在,且这些企业与移民之间的利益关系呈现半紧密或松散式。农业管理体制落后、农产品市场体系不健全、农产品收购部门的本位主义严重、交通畅达性差仍然是移民产业开发的重要约束因素。

(三)区域产业结构趋同明显

库区产业结构层面存在较多不合理,种植业占产业比重较大,畜牧业中饲养畜类主要以猪、羊、牛为主,水产业与林业二者占产业比重均较低。单一的产业结构与库区丰富的资源之间不相符合。此外,各区县未结合自身优势,发展比较优势产业,而是盲目照搬其他区县产业,最终区域产业结构趋同明显,区域特色丧失,不利于特色产业发展。

三、资产收益扶持制度下三门峡移民生产开发实践:富平县移民创业观光农业生态示范园

富平县位于陕西省中部,区位优势明显,交通便利。县境内安置的水库移民96.3%为三门峡水利枢纽工程移民,其中安置移民1 576户,6 388人,涉及24个镇202个行政村。“十三五”期间,富平县以“资源变股权、资金变股金、移民变股民”的资产收益扶持制度有效整合各种资源要素,探索“政府+农村合作社+企业”的三门峡库区移民生产开发新模式。

(一)富平县移民创业观光农业生态示范园项目概况

本项目建设地点位于陕西省富平县淡村国家现代农业示范园。在示范园区,选择交通方便、地势平坦、土层深厚、光照充足的地块作为项目实施区域,总面积240亩。园区坚持“五化”(设施现代化、设备智能化,技术标准化,工艺流程化,管理科学化)的经营管理理念,整体打造“四园一区”(蓝莓园、钙果园、树莓园、樱桃园四大园和一个中心管理服务区)。

(二)“政府+农村合作社+企业”运作机制

从富平县移民创业观光农业生态示范园中最早开发的蓝莓园的经验看,应从下列三个层面着手为蓝莓生产经营管理模式的正常、稳定运行提供保障机制。

1. 服务体系运行机制。

库区蓝莓产业开发需依靠库区各部门全力协作并提供应有的优质服务。以富平县为例,形成了由科技服务、教育服务、资金服务、生产资料服务、旅游服务构成的服务体系,为蓝莓产业开发提供服务体系运行机制。富平县移民局将蓝莓产业化发展作为富平县的重要任务,积极做好这项项目的建立、评估,并针对各项配套资金给予大力支持。

2. 劳动管理运行机制。

如何组织移民投入蓝莓开发?如何科学有效地管理劳动力资源?如何持续调动移民的积极性?……这些都是关系到蓝莓产业开发成败的关键问题。以富平县蓝莓基地为例,目前蓝莓园中劳动力管理主要以实行“五统一分”为主,即统一规划、统一开垦种植、统一技术标准、统一加工、统一销售,分户管理,把统一经营的优越性和家庭联产承包的优越性结合起来。在开垦种植阶段,参照当地劳动力市场价格,制定开垦、种植和管理的各项劳动定额及报酬标准;投产以后,参照蓝莓出售价,以农户交售鲜果计酬,较好地体现了按劳分配原则。

3. 技术管理运行机制。

蓝莓是一种对种植技术要求较高的园艺作物。根据生长习性及种植技术要求,富平县基于自身在蓝莓种植方面取得的经验,形成了一套较为成熟的蓝莓种植技术管理机制。具体如下:第一,领导干部选配。选派具备较高素质、较强技术的干部队伍担任骨干。第二,以高校及科研单位为依托,聘请高技术、高层次人才。多次邀请中科院、西北农林科技大学、中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司等高中级科技人才进行技术指导和规划设计。第三,层层培训。为提升劳动力的素质,采取层层培训的方式,目前已进行培训达6 000余人次,移民已经基本掌握了蓝莓种植、管理、病虫害防治的技术知识。

四、资产收益扶持制度下加快三门峡库区移民生产开发的对策建议

(一)提高资源使用效率,推动资产股份化进程

实施资产收益扶持制度的根本就是对三门峡库区的各项资源进行统计和信息的收集,充分利用好土地、劳动力、社会、旅游等方面的资源,让移民能够以多种形式的方式入股,推动资产的股份化进程,提高各项资源的使用效率。构建出明确清晰的库区的产权体系,为库区的资源使用打下坚实的基础。引导移民通过各种形式入股,让移民把手上的资源入股到企业、合作社等经济组织中去,让移民自身参与到日常的经营中去,加强移民与各项经济组织之间的联系。再有就是推动集体的资源入股,将集体所拥有的土地资源、房屋建筑、机械设备等资源整合之后与经济组织协商之后成为股份。这样,集体也能够拥有股份,获得一定比例的经济收益。

(二)加快身份转变,增加移民经济收入

改变移民的身份,让他们从移民变为股民,增加其获得经济收入的渠道。由政府来引导移民入股,特别是经济条件较差又没有一项专业生存技能无法摆脱贫困的移民。需要采取政府、社会、个人三个方面的形式来对他们进行扶持。政府应该对他们给予政策的相关保护,例如,优先的财政资金借贷权利、减少其子女的教育费用等。还要大力推进移民实现入股增加经济收入。社会方面要提供更多的岗位来解决移民的就业问题,让移民们能够就近实现就业来增加移民们的经济收入。

(三)加大科技投入,完善特色产业信息平台

移民的受教育程度不高是三门峡库区经济发展缓慢的主要原因,所以,政府要加大对移民教育的政策扶持力度。三门峡库区要在高产出、低消耗的基础上,深化科学技术在产品研发与质量把关等层面的投入。只有大力发展当地特色的产品,建立完善的产业信息平台,才能够为移民的经济发展打下坚实基础,才能将自身资源优势转化为产业优势,培育库区特色品牌,依托库区特色资源,走可持续发展路线,最终实现精准脱贫。将企业、合作社以及一些其他的经济组织结合起来,按照国家相关的发展思路和扶持政策,培养出一批能够带动三门峡库区整体经济发展的龙头产业,促进各个产业之间的相互合作与交流。

参考文献

[1]思妤.以改革保障库区移民生存与发展权益的思考[J].社会科学研究,2012,(3):123-125.

[2]张佐,陈建成.金融支持水电开发移民安置扶持机制的研究[J].经济问题探索,2014,(10):175-180.

[3]余佶.资产收益扶持制度:精准扶贫新探索[J].红旗文稿,2016,(2):19-21.

[4]王庆,李振华.水库移民变迁与后期扶持政策演进[J].湖北经济学院学报,2012,(1):82-88,124.

[5]祝树民.政策性金融扶贫的引领作用[J].中国金融,2016,(4):9-11.

[6]赵晓峰,邢成举.移民合作社与精准扶贫协同发展机制构建:理论逻辑与实践路径[J].农业经济问题,2016,(4):23-29.

[7]中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司.富平县大中型水库移民后期扶持“十三五”规划[Z].陕西西安,2015.

开发收益 第4篇

关键词：房地产开发,土地增值收益,利益主体,行为

0 引言

土地增值在城市发展过程中普遍存在。国土资源部的最新数据显示, 2013年我国105个主要监测城市的商业、住宅和工业地价全面上涨, 其中住宅用地涨幅最大 (接近10%) [1]。因此, 城市土地增值问题已经成为社会普遍关注的热点, 而围绕土地增值的收益如何分配及对其的争夺却越发激烈。在土地价格不断上涨的趋势下, 相关利益主体越来越重视开发过程中带来的额外收入和高额利润, 为此纷纷各显身手, 以追求最大的增值收益。

土地税费是政府取得土地增值收益的主要途径, 同时也是重要的政策管理工具[2], 但从实施的效果来看并不尽如人意, 中央政府、地方政府、开发商、商业银行、投资者等相关利益主体纷纷在法律法规边缘寻求实现土地增值收益的行为模式。事实上, 土地增值收益分配的土地租税费制度因为土地租、税、费存在概念不清、相互混淆、名不符实等问题[3,4], 相关利益者从中获得的收益很少, 不能满足其对土地增值的需求, 而利益相关者的非理性行为由于其隐蔽性和不确定性, 对土地增值的影响却日益广泛。十八届三中全会提出要“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制, 合理提高个人收益”[5]。因此, 本文对房地产开发过程中利益主体的行为进行剖析, 重构均衡各行为主体之间利益的土地增值收益分配模式, 通过规范他们的行为, 来保障他们的合理收益。

1 土地增值形成的因素

城市化进程的加快引起国有建设用地重新调整并产生增值。这种增值必须由地方政府依据城市土地规划在土地一级市场通过招标、拍卖、挂牌等形式得以实现。土地增值不但包含供不应求引起的自然增值、投资开发引起的人工增值, 还包括转变土地用途的用途性增值。

自然增值是不以人为地投入时间、精力、资本等因素, 而是一种自然而然产生的土地增值。这种土地增值来源于土地资源的稀缺性, 由供求变化拉动土地增值。从形式上讲, 是由于城市化进程的加快、社会经济的提高, 促使土地地价上涨, 从而导致土地增值。实质上, 土地面积的有限性和位置的固定性与城市化活动在空间上的扩张, 形成了相对无限的需求与相对有限土地资源的争夺。土地的稀缺以及人类对城市发展的需要, 共同影响着土地的自然增值, 而区位因素是决定土地增值幅度的核心因素。

相对于自然增值, 人工增值是指人类投入劳动、资本等因素引起的土地增值, 也叫投资性增值。土地使用者在投资开发土地过程中, 有两种形式:投资性和投机性。投机性是土地投机者借着旺盛的土地需求市场形势获得差价, 虽然土地的投机性对土地增值的影响比土地投资大, 然而土地投机过程并未给社会带来真正的收益, 因此, 我们必须区别对待土地的人工增值, 正确识别土地增值方式, 从而才能在相关利益者之间合理分配土地增值收益。

从城市规划角度讲, 用途性增值是政府为调整城市规划, 改变城乡用地的性质和功能, 从而使土地由低收益用途转向高收益用途, 而笔者认为, 在房地产开发过程中, 用途性增值也是一种变相的由利益主体非理性行为引起的土地增值。开发商以开发公益性项目为由向地方政府拿地, 然而真正拿到地之后, 改变土地用途, 向高收益用途投资开发, 从提高土地的使用功能和利用率中, 增加开发的额外利润, 从而获取更高的土地价格和价值。

上述三种增值实质上是两类土地增值:自然增值和人工增值。用途性增值既属自然增值的部分, 又是人工增值的一方面。这三种增值相互渗透、相互影响, 形成了我国土地增值的全过程。由于不同地块、不同区位的供不应求、投资开发、用途转变等因素综合形成的土地增值存在差异, 还非常复杂, 就很难清晰地分辨各个因素的影响程度并据此作为收益分配的依据。实践中, 政府通过获得租、税、费分配部分的土地增值收益, 却也不能忽视现今广泛影响分配土地增值收益的行为因素。

2 我国现行土地增值收益的分配模式

土地租、税、费是分配土地增值收益的基本形式, 但由于税费在收益分配上所占的比例很少, 相关利益者尤其是地方政府就把目光放在了巨额的土地出让金收入 (地租的实体) 上。为了当地经济的快速发展, 以及受政绩压力影响, 地方政府就会游走在法律边缘, 同其他行为主体展开利益博弈, 从而获取更多的土地增值收益, 增加财政收入。由此, 土地租税费制度依然运行的情况下, 在法律法规边缘, 影响土地增值的利益相关者行为模式正在迅速起效。

2.1 土地租税费制度的分配模式

我国土地租税费制度是财税体制的重要组成部分, 也是分配土地增值收益的依据。如前文所述, 土地增值的来源主要包括人工增值和自然增值两部分。人工增值是由投资带来的土地价值的增加, 形成土地级差地租II, 其遵循贡献大小分配土地增值收益, 为土地使用者所得;土地自然增值是由稀缺性引起的、受外部经济影响的一种增值, 其分配遵循社会共享原则, 而土地出让金作为地租收入由政府享有。

土地税收是指国家凭借政治权力向土地使用者强制收取部分土地增值收益的一种税收, 包括针对房地产整体征收的税收, 可以得出, 只要是以土地价值为依据的土地税收, 都是可以归入土地增值收益中的。而从实质上讲, 地税是对地租收益分配的课税, 是土地增值收益的第二次分配。地税的这种回收土地增值收益的功能从形式上降低了土地价格, 换言之, 土地价格的降低是实现了税收对土地增值的收益。

目前, 我国的地费主要有两种形式:第一种叫规费, 它指国家对个人或者企业法人等因提供某种特殊服务而收取的手续费、工本费或者管理费, 如土地使用证的工本费、土地的估价费等[5];第二种是项目性收费, 指开发商、土地投资者等土地使用者直接或者间接享用和借用了各种基础设施而必须缴纳的费用, 如教育设施配套费、城市建设配套费等[6]。由此可知, 地费实质是对投资和使用管理中的一种补偿措施, 它并不属于分配和再分配的范畴。然而, 实践中, 因为租税费三者存在概念不清、相互混淆、名不副实等问题, 地费常常带有地租地税性质的形式实行着, 扰乱了土地市场的秩序。图一就是在房地产开发过程中以土地租税费制度为依据的我国现行土地增值收益分配模式。

2.2 土地增值收益分配的行为模式

目前, 我国的土地一级市场是被我国政府垄断的, 此种市场被管制的情况下, 利益相关者在土地租税费制度下取得的土地增值收益很少, 不能满足他们对收益最大化的需要, 就必然产生重新调整利益分配的其他模式:通过各方利益主体的非理性追逐土地增值收益, 产生了土地增值收益分配的行为模式。为了说明行为模式是如何影响土地增值收益分配的, 本文按照利益主体的不同分类进行分析。表一列出了在房地产开发过程中利益主体的分类和确定。

中央政府是我国的土地所有者, 是土地宏观政策的制定者, 也是年度新增建设用地指标额的最高分配者。在经济上, 中央政府是不追求土地增值收益的, 主要从宏观调控政策上影响地方政府在房地产开发中的寻租行为和非理性行为。但中央政府对地方政府在土地增值收益分配上的容忍和默许是造成两种分配模式并存的主要原因。

地方政府是我国的土地管理者, 是土地宏观政策的具体实施者, 也是房地产开发过程中的重要参与者之一, 是城市土地的供应者。在土地供应环节, 地方政府通过公开市场出让土地使用权获得土地出让金。土地出让金收入是地方政府获取土地增值收益的最大部分, 为此地方政府通过创租设租活动向开发商表明“合作”意向:低于市场价出让土地的;以协议价出让的;甚至让开发商代建一定数量的基础公共设施, 其实质是将这些负外部性最终转嫁给购房者。在房地产开发环节, 地方政府消极执行土地闲置办法, 默许开发商囤地行为, 促使开发商再拿地、再囤地, 如此循环, 土地供不应求, 地价上涨, 地方政府取得的土地出让金增加, 从而攫取更多的土地增值收益;另一方面, 地方政府还在开发商贷款过程中介入行政手段为开发商获得更多的贷款, 鼓励开发商再拿地、再开发, 更甚者, 地方政府直接介入房地产开发环节, 进行房地产开发。在这两个环节中, 地方政府和开发商通过合谋来实现他们之间的利益分配, 这些通过政权的支撑, 具有隐蔽性的行为方式已经成为土地增值的重要分配模式, 其规模可以说已经超过了土地租税费制度所实现的利益分配。实践中, 发生的环节和分配的份额都取决于各方“贡献”的较量, 很难被外界觉察到。由此可知, 行为运作下的分配模式无法实现分配的公平、公正和透明, 其本质上是对我国现行土地租税费制度下归于公共部分收益的非法侵蚀。

在房地产开发过程中, 土地使用者有土地投资者 (商业银行、投资者) 、土地生产者 (开发商) 。作为房地产开发过程中最重要的行为主体, 开发商在拿地环节, 积极配合地方政府的合谋指令, 以不合理价格购得土地, 同时开发商之间也经常通过串谋方式拿地。在房地产开发环节, 开发商因不受地方政府的监管, 不断进行囤地行为, 曾一度在我国多地区频发“地王”事件。而在其事件背后, 若没有商业银行和投资者的资金投入, 开发商这一系列的非理性追逐也无法实现。因此, 作为土地投资者尤其是商业银行, 其对土地增值的信贷支持起着关键性作用。商业银行对开发商贷款条件的放宽以及以低利率手段吸引开发商贷款等非正常行为, 均为开发商的拿地、囤地、开发提供了宽松的信贷环境, 进一步刺激了土地市场的旺盛需求, 此时部分土地投机者会通过转让土地使用权取得高额差价, 也是部分的土地增值收益。在此形势下, 又促使开发商再拿地、囤地、开发, 更有甚者, 开发商改变土地用途建设开发房地产, 如此反复循环, 为各利益主体攫取土地增值收益提供了有利条件。应该看到, 由于土地一级市场寻租现象的存在以及房地产开发环节土地税收制度的不完善, 开发商在获取正常的人工增值之外, 还通过了上述灰色交易分享了部分公共收益。土地投资者这一利益群体在获取正常的投资利息外, 也因助长开发商非理性行为分割了部分土地自然增值收益。因此, 土地使用者在很大程度上介入了土地增值收益分配, 尤其是对房地产开发行为所需资金调整上有着很大影响。

房地产开发过程是个人或群体相互作用的一种“社会情境”, 由众多的行为主体进行决策的一个复杂过程[7,8,9]。然而, 仅在涉及上述几种行为主体的房地产开发中, 相互之间的利益博弈已改变着现行我国土地增值的收益分配模式。在中央政府容忍和默许地方政府不正当行为的大环境下, 地方政府成为了影响土地变相迅速增值的牵头人, 在土地增值的刺激下, 与开发商联盟, 赋予开发商“公”的权利, 进行地方政府“私”的行为, 以谋求实现更大利益。而这些利益的满足很大程度上是通过这两大“公私集团”合作的隐蔽性行为得以实现的。同时, 作为信贷支持人的土地投资者, 在房地产开发活动中, 对各方攫取土地公共增值收益起着推动作用。图二为两种分配规则并行下的土地增值收益分配模式。

3 结束语

1994年我国的分税制改革, 地方政府由此拥有对土地利用规划的编制权、修改权和土地征用权, 正是地方政府这种对土地配置的垄断地位, 在房地产开发前期即征地过程中降低了对集体用地和农村土地的权能, 造成了国有建设用地对集体土地的不平等侵蚀, 这也是为何在房地产开发过程中地方政府和开发商及其他利益主体能不断分享更多土地自然增值的根源。另一方面, 在政治晋升和政绩压力下, 地方政府有利益冲动扩大征地规模, 建设高档的住宅小区或别墅, 建造机场、铁路、高速公路等形象工程、政绩工程来发展地方经济, 从而获得大量的土地增值收益。同时, 土地价格的不断上涨也为地方政府分享增值收益提供了经济支撑。因此, 行为运作下的分配模式会出现并成为土地增值收益分配的补充方式, 是由于现行土地租税费制度与土地利用及相关主体的利益追求不匹配, 这也是市场机制被摒弃、政策管制低效率情况下中央政府、地方政府、开发商、商业银行、投资者等利益主体相互博弈的结果。

然而, 依靠行政或法律规定提高补偿数额从根本上既无益于解决征地收益问题, 更无法避免地方政府、开发商等相关利益者对土地利用的逐利行为。要缩小或拒绝土地增值收益分配的非理性追逐, 就必须从规范带头人地方政府的行为着手来重构能均衡各主体之间利益的土地增值收益分配模式 (见图三) :地方政府退出土地市场经营, 采用税收手段回收大部分土地自然增值;开发商则遵循贡献大小原则, 获得土地人工增值;而其他利益主体共享部分土地自然增值。

第一, 完善法律法规, 改进土地租税费制度。修改土地相关政策的一系列法律, 给予集体用地和国有建设用地平等权能的同时, 严格土地利用规划的编制和调整, 从而减少或杜绝地方政府在一定范围内的寻租行为或投机行为。另一方面, 为促进土地增值收益的合理分配, 还必须研究增值收益分配的税收调节机制, 尤其是以土地价值为标准的税收, 如开征房产税或者不动产税以及对土地增值的收益课征累进税等, 这可在一定程度上对开发商等行为主体的获益起到控制作用。

第二, 放开土地一级市场, 改变地方政府的垄断地位。现今我国的土地一级市场完全由地方政府垄断, 土地必须先通过征收再由地方政府出让才能入市, 大量的土地出让金所得就迫使地方政府扩大征地规模和攫取了过多的土地自然增值收益。因此, 我国应放开土地一级市场, 按公共利益和私人利益的严格界定, 使非公益性的集体土地尝试征购或直接入市的办法, 以此改变地方政府的土地垄断地位。

第三, 植入健康、和谐元素, 改进地方政府政治晋升机制。长期以来, 我国各级政府顺应“以经济建设为中心”的发展方针, 政府官员的政绩均建立在GDP等经济增长数字上。在房地产开发领域, 地方政府以建设大型的形象工程和政绩工程来彰显自己的伟绩和当地经济的繁荣, 是以大力发展当地经济为首要目标。因此, 在保证了一定经济条件下的城市中, 中央政府可详细明确当地政府在土地利用中的非赢利目标, 植入健康、和谐元素, 作为地方政府政绩考核的首要指标, 以此为依据改进地方政府的政治晋升机制。

开发收益 第5篇

一、秦皇岛市旅游业面对的新型政策环境分析

2013至2014年岁末年初,秦皇岛市旅游业不断迎来重大利好政策。首先在国家层面,2014年2月习近平总书记在北京主持召开的的京津冀协同发展专题座谈会,标志着京津冀一体化的政治及政策路线图正式清晰起来。其次在城市层面,2013年11月《秦皇岛市旅游产业用地改革试点方案》(以下简称《试点方案》)获得国土部批复,标志着以土地为核心的秦皇岛市旅游业改革正式拉开序幕。

领会京津冀协同发展的精神实质,准确把握国家对秦皇岛市《试点方案》实施的期待和要求,不断在新的政策环境中找准城市旅游新定位、新突破和新增长点,是实现秦皇岛市旅游业深层次改革的必要基础。

(一)京津冀一体化下的秦皇岛旅游业

1. 承接京津旅游产业项目转移,打造“京津后花园”

在新一轮京津冀一体化发展思路中,国家将逐步疏解、分散首都的部分非核心职能。北京和天津作为全国的旅游中心之一,随着经济的发展,其旅游业将逐渐呈现出休闲度假带动的社会综合效益大于观光旅游产生综合效益的趋势。京津旅游经济的发展将主要由组团、游客输出旅游,而非传统观光游客输入旅游驱动。秦皇岛在未来将进一步巩固其作为距离京津最近“旅游后花园”的地位,有机会承接更多旅游项目转移。这将主要表现在,首先京津旅游休闲度假项目在我市聚集,低端劳动密集型旅游项目减少,高端资本密集型旅游项目增多;其次,旅游项目的用地需求进入高速上升通道,城郊乡村将迎来旅游开发高峰,城市的旅游配套设施和承载力将大幅改善,旅游地产项目增多。

2. 低耗、集约式旅游项目开发思路

国家和地方也意识到,新一轮京津冀协同发展不能重复“摊大饼”式的城市发展和粗放式的产业转移、污染转移。近几年的旅游研究前沿也关注到了旅游业也不再是“无污染、零排放”的绝对绿色产业。超大型旅游综合体也面临浪费土地及高耗水耗电问题,偏僻地区的旅游度假村的废水废物回收处理问题也一直没有彻底的解决。秦皇岛市应率先打出低耗、集约旅游开发的旗帜,在承接项目转移过程中注重引进能耗低、占地少、科技含量高的旅游项目,关注城郊乡村集体土地上的中小型旅游项目发展。

(二)旅游产业用地改革试点方案中的秦皇岛旅游业

1. 破除旅游项目土地供应瓶颈

国土部在批复《试点方案》中,蕴含了探索旅游项目土地供应新模式的要求,主要体现为三个精神。第一,旅游项目土地供应要首先满足旅游基础设施的需求,缓解城市旅游基础功能不足的尖锐矛盾;第二,审慎旅游地产项目开发,避免旅游地产的盲目扩张“圈地”;第三,涉及到的农村集体土地,应首次满足旅游基础设施建设的需要,“小产权”房不能以旅游地产的名义“转正”。

2. 农村集体土地参与旅游开发的制度设计

在《试点方案》中,核心之一就是秦皇岛市要探索设计农村集体土地参与旅游开发的制度。这主要体现在以下几个方面。第一,农村土地的“集体所有”性质不能改变;第二,不能降低国土、农业、林业等行政部门对集体土地的管理要求和管理力度;第三,厘清行政主体与市场主体的“权力”与“权利”界限;第四,集体土地参与旅游开发要有一整套管理和实施细则。

3. 以市场化为主的集体土地利用的富民增收导向

紧密围绕党的“十八届三中”全会精神和新一届政府的施政理念,农村集体土地参与旅游开发要体现“三农”在秦市整体发展中的基础地位,必须要实现乡村强经济、农民增收入的总目标。在实现途径上,改革要求在行政有效引导和监管的前提下,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。在旅游开发中利用农村集体土地市场、资本市场、股权债券市场等多种市场,增加农村及农民的权益性收入和资本性收入。建立充实一批使用集体土地开发旅游的市场主体,通过市场主体的内部和外部利益分配机制,解决集体土地利益相关方的收益分享问题。

二、当前秦皇岛市农村集体土地参与旅游开发中存在的问题

通过实地走访秦皇岛市三区四县及北戴河新区的农村旅游开发项目,分析GIS卫星图片,发现秦市农村集体土地参与旅游开发中尚存在如下问题:集体土地旅游开发利用效率不高,单位面积创造经济价值较低;行政部门对农村集体土地参与旅游开发的管理措施尚不完善,准入标准不一;开展乡村旅游的市场主体竞争力不强,存在同质化竞争;农村集体土地利益相关方的权益界限模糊,收益分享机制不健全等。

三、旅游开发中的农村集体土地利用模式构建

(一)建立农村集体土地所有权与使用权的分离管理制度

充分运用“行政管理”与“市场运作”两种力量。在农村土地集体所有性质不发生改变总目标下,市、县、乡各级国土行政部门加强集体土地所有权的宏观管理,减少对旅游项目运营的直接行政命令式干预,强化土地所有权备案和监督,出台集体土地旅游开发指导性建议,探索使用经济手段,利用信息公开来建立市场预期,采取“公开市场操作”手段来调节集体土地的市场流动性,保证集体土地所有权管理的总体稳定。集体土地使用权的市场化运作应主要由各企业、金融等市场主体来完成,通过这些主体来实现集体土地使用权的“保值、升值”。建立集体土地参与旅游开发的使用权交易市场与平台。建立乡村集体内土地承包经营权封闭式流转渠道和不同用途集体土地域外开放式流转渠道,确保封闭与开放渠道各自独立运行互不相通,实现在不突破现有国家法律框架的前提下,涉及旅游开发的农业用途与非农用途土地双轨并行发展,有利于厘清土地集体权属与非集体权属、核心农业与旅游业属性的法律与经济权益边界。

(二)创建农村集体土地参与旅游开发的分类、分级目录

旅游项目开发涉及用地,即包括农用地又包括建设用地,有时还会涉及到未用地,而土地所属既有国有的也有集体所有的。国土部《土地利用现状分类》(GB/T21010—2007)标准在土地利用领域起决定性作用,但还不能完全有效指导旅游项目开发。秦皇岛市应率先建立集体土地旅游开发分类目录,将待用于旅游开发的集体土地划分为旅游基础设施用地、旅游游乐项目用地、旅游景观生态用地、旅游地产用地四个大类。单纯用于旅游地产开发的集体土地,划入政府监管级。同时,引导现有不合规的已开发集体土地按目录要求完成退出程序,妥善处置涉及的农村小产权住房。

(三)建立行政“权力清单”制度和旅游企业董事会制度

使用集体土地进行开发的市场主体,建立有村委代表和村民组成的董事会,村委代表和村民参与旅游经营决策和土地及其它附属物的使用决策,保证农村及村民的利益,为集体土地收益分享体系的建立提供组织架构保障。

四、旅游开发中的农村集体土地收益分享体系

(一)建立四级旅游开发主体

1. 旅游投资公司

成立市级部门主导,县级部门分管项目运作的旅游投资公司,实现集体土地参与旅游开发的资本化管理。村内集体土地及跨村、乡联营集体土地使用权中可抵押、融资、担保的部分可通过旅游投资公司资本化,市旅游投资总公司及县投资分公司负责资产管理、项目审定。旅游投资公司应利用京津冀一体化发展机遇,充分吸收京津富余资本,扩充丰富旅游投资公司股本及资本结构,通过资本带动优质旅游项目由京津转移至秦皇岛市,实现在市级层面由旅游投资公司实行集体土地的资本化运作,乡村层面集体土地参与旅游实质开发的模式。由此为相对独立、条块化的农村集体土地参与大型、跨区域旅游项目开发提供了实现途径。在条件成熟时,旅游投资公司可以整体上市,提升集体土地使用权作为一种资产的价值,达到保值增值目的。

2. 乡级集体土地资产管理公司与农村旅游合作社

村集体土地使用权中不可抵押、担保的部分可以采用入股,联营等方式,乡政府、村委主导,整合宅基地整理富余土地,成立集体土地资产管理公司与旅游合作社(农旅社),用于采摘、观光、休闲度假等中型乡村旅游开发。集体土地资产管理公司主要吸收有地有产农户入股,农户按股权占比分享土地增值收益分红;农旅社除具有土地资产公司的经营职能外,亦要按照村民自愿的原则,以村户籍人口为依据,吸收本村失地农户加入农旅社参与农村旅游开发。失地农户可以享受农旅社整体经营性收益分红。此外,村集体主要在集体土地资产管理公司通过获取土地增值的一部分来提取公积金、公益金、社会养老保险、大病医疗保险、优抚费及敬老费等,进一步提高农村内部基本保障能力,提高全体村民福利。

3. 旅游观光型“家庭农场”

农民以家庭单户或多户为单位,以自用农用地、自留山、地、宅基地为基础,开展设施农业、牲畜养殖观光为主的小型农业采摘、观光项目。2013年中央一号文件提出了以承包土地为核心,以农业为主的“家庭农场”的概念。其中土地的农业用途不得改变。为了解决乡村旅游开发中涉及的非农建设问题,用好中央的政策,秦皇岛可以创新“家庭农场”的理念,在以农业为主的“家庭农场”基础上,积极利用农村建设用地和其它土地建设旅游观光型家庭农场。目前秦市的各类农业观光园已初具规模,下一步应以标准化、示范性农村旅游示范企业(公司)创建为契机,完善企业内部治理结构,健全公司化运营机制,提高企业自主经营、融资及抗风险能力。

4.“农事旅游”土地租赁点

借助京津冀协同发展契机,充分利用北京、天津及周边城市居民来秦自驾旅游人数多,休闲活动广的特点,以家庭或个体经营旅游项目单位,建立一批以集体土地使用权为产品,以提供土地租赁代管服务为主的个体经营旅游项目。这些旅游项目实际上是一些被事先划分好的土地(非基本农田),在农业周期内交由游客使用。游客可以自主进行种养殖,体验农业劳动全过程。在此过程中,土地的原有所有权属性不发生改变。游客与农户或个人签订合同,游客必须在租赁周期内在土地上从事约定好的农业种植、养殖活动,不得用于非农用途;农户或个人应按照与游客的约定提供指定的种子幼畜、种养殖代管、农业技术支持、农机药具租赁等服务。在农业自然周期内,土地产出归游客所有,而农户或个人则向游客收取土地产出物等价货币、服务费、土地租金等。

(二)权利性、资本性与经营性等多种收益可量化机制

曼恩“收益宝”保物流收益 第6篇

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