房产中介调研报告

房产中介调研报告（精选6篇）

房产中介调研报告 第1篇

关于房地产中介的调研报告

一、调研时间：2014年5月8日

二、调研地点：桂东县城

三、调研人员：陈爱珍、罗诗民、李志华

四、调研背景及目的：近几年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我国各大城市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头，同时，二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。通过对地产中介的调研，了解桂东二手房的交易市场情况，寻求与地产中介的合作机遇，为邮储银行二手房贷款产品的营销和推广夯实基础，争取抢占更多的市场份额。

五、调研情况：桂东县城内共有五家房地产中介，我们走访了全部的地产中介，其中有一家（永鑫地产中介）未开门，相关调研情况如下：

1、亿佳中介：地处桂东县城罗霄广场，成立于2013 年，我们从工作人员了解到，该中介二手房的交易量为3-4套/月，其中有房产证的二手房交易就比较少，主要交易的房产为宅基地和价格在20万元以内的小产权房，交易的毛坯房价格在18万—40万元之间，装修房在30万—40万之间。工作人员还告诉我们6年以上房龄的房产办证的就相对多一点，其实客户也很想购买有证的房产，但由于手头缺乏资金，就只能购买小产权房。

2、安居乐业中介：地处桂东县湘赣路煤炭公司附近，成立已有三年。去年和前年的二手房交易量为10套/月左

右，其中有证的交易量大约占40%，2014年的交易量为4-5套/月，有证的交易量相比前两年有所上升。该中介交易的二手房价格在12万—40万元之间，过年前后的成交量相对大一点，主要客户为桂东农村人和外出务工返乡人员。

3、雅居信息咨询中心：地处桂东县汽车站附近，2013年成立，但有两三年的行业经验。交易量在每月几套到十多套不等，平均下来在5-6套/月，6-8月为交易淡季。该中介交易的二手房价格在16万—40万元之间，客户群主要为外出务工返乡人员和桂东部分农村人。

4、潇云居地产中介：地处桂东县农贸市场，成立于 2010年，有四年行业经验。交易量为5-6套/月，其中有证

二手房交易量为1套/月左右，该中介主要交易房产为小产权房，交易的二手房价格在15万—40万元之间，主要客户为外出务工返乡人员和桂东农村人。

在走访的几家房地产中介，我们将我行的二手房信贷产品资料提供给了中介工作人员，并留下了信贷客户经理名片，一旦有这方面的信贷需求将会与我行联系。

六、情况总结与说明：

1、从几家房产中介可以了解到，桂东二手房交易还是有一定的市场，有较大的发展空间，有证二手房交易量有所提升。但现有客户和潜在客户群体大部分为外出务工返乡人员和农村务农人员，客户群体相对不是很符合我行客户的准入条件。

2、二手房购买客户有较为强烈的贷款需求，想到银行办理二手房按揭贷款。

3、房地产中介以及二手房购买客户首先想到是到农

行、建行办理二手房贷款，对邮储银行的二手房贷款产品不了解甚至不知道邮储银行有这款信贷产品。

4、二手房购买客户对贷款利率、贷款期限、放款速

度、还款方式以及如何抵押等这些问题比较关心。

七、工作建议：

1、加大邮储银行二手房贷款产品的宣传力度，重点宣传我行产品的贷款利率、贷款期限等优势，让邮储银行二手房贷款产品家喻户晓，深入人心，可以通过印发宣传折页和在罗霄广场大型户外led进行产品宣传(已与我行签订了服务协议)。

2、加强与房地产中介的日常联系与沟通，实现信息联系有效衔接，建立业务往来关系，条件成熟的话可以签订合作协议。

3、选择好目标客户，做好二手房贷款相关服务工作，提高业务处理效率、提升客户服务水平，吸引更多的客户前来邮储银行办理信贷业务，以点带面，从而增强我行个人信贷业务市场竞争力。篇二：关于房产中介的市场调查报告 关于房产中介的调查报告

住房是关系国计民生的大问题，随着我国经济的快速发展，房地产行业迅速崛起并备受关注，而房产中介在在房地产发展过程中起着至关重要的作用。在这里，我采取偶遇法对所遇到的房产中介公司进行结构式访谈获取基本资料，并进一步谈谈自己的认识。

一 调查背景

基本情况

业务流程及收费标准

其它相关基本信息

二 房产中介在二手房交易中的作用

任何公司的存在都要满足客户的需求，以达到公司的发展目标，实现利益的最大化。二手房交易客户中包含买主和卖主，他们对二手房交易最大的需求就是安全，而房产中介就是为他们提供一种省时，省钱，省心，放心的交易平台。其具体的作用我认为可以分为三个环节：交易前的信息整合——交易中的促成调节——交易后的衍生服务。

第二，交易中。刚才说到信息整合，很多客户都在置疑为什么给中介交代理费，他们认为就提供房源信息、客户信息，凭什么给那么多钱。其实除了信息整合之外，我认为中介公司存在的真正意义在于促成交易，登记、约看、议价、签约、过户、交割是整个流程，在每个环节背后中介公司从业人员起很大作用。先说登记，在客户看来，仅仅是把信息登记上，但是对房产中介来讲，如果真正想把这个信息有效利用的话，要做很多方面工作，比如要判断信息的真伪。其次约看时，跟客户、跟业主达成初步意向的方法，要考虑业主想买房的意愿有多强等等。最后是议价，现在都是透明交易，三方见面签约，三方见面签约之前中介公司仍要起到承上启下的作用，例如房源挂牌价与客户需求价和具体成交价之间的差距都需要中介公司进行调节，要想真正达成交易还是存在很大困难的。议价之后就是签约，现在，由于网上签约以及买卖规范文本的出现，使得签约比以前相对来讲要容易。但紧随之后的过户，交割等流程都需要中介公司中从业人员的专业水平来帮助客户完成，以避免遗留问题所带来的不便甚至法律纠纷。

第三，交易完成后，提供衍生服务，主要有三方面：一个是房款的交割，一个权证过户，再一个金融服务。在这三方面实现的过程中，房产中介利用其从业人员的专业知识，其所拥有的与银行等金融机构之间的合作关系资源及其良好的信誉可以为买卖双方提供安全、方便、快捷的服务。

三 调查中发现的问题及进一步分析

随着生活节奏的加快，我们周围各种中介机构越来越多，几乎是随处可见，然而很多“黑中介”的丑闻却让广大群众对中介望而却步。我们认识的更多是在街道边那些关于房屋租赁信息的中介，仅仅一间小门面还有不懂专业知识的一人，试问怎能为客户提供一个安全的信息环境？在调查过程中有很多不规范的中介机构根本不接受我们的作业调查，现根据最后调查的规模较大的房产公司的配合，发现房产中介本身发展存在的以下几点问题：第一，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。根据不少业内人士的看法，在中国各地区从事房地产中介的机构中，存在着不少没有经过房地产主管部门审查的“黑”中介。没有相关方面从业证书，利用客户们求方便的心理，从中骗取钱财。并且行业监管存在很大漏洞，中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介。所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的底细，监管容易出现漏洞。

第三，行业内不正当竟争现象。二手房跟一手房有一个最大差别，就是没有标准化产品，一手房十几套可能都一样，但是二手房有很大差别。所以部分中介机构随意制定了不仅严重背离正常业务而且低于成本价格的服务收费标准，极大的干扰了整个行业的市场秩序。而且又为在其他中介公司成功交易的逃单客户进行中介服务及过户、贷款业务，又严重损害了其他中介企业的合法利益。第四，房产中介最头疼的“跳单”问题。在现实当中，我们往往关注房地产中介的失信和欺诈行为，而对买卖双方违反诚信方面关注的较少。但是跳单行为一直是困扰房地产中介的一大难题，客户屡屡出现随意砍价的现象非常普遍，其明确表示中介公司不满足其价格要求就要逃单，更有甚者连警告和砍价都嫌费事，直接逃单。而中介公司对此类客户的违法行为进行追究会十分棘手与无奈。客户经常要求中介公司对非房产中介职能范围内的交易保证，肆意延伸中介费收取的服务范围，由此引发的客户纠纷常常以中介公司被迫让利才得以解决，公司的正当权益会受到损害。四 几点建议

针对以上这些问题，怎么进一步规范这个市场呢，我个人的认识有以下几点：

第一 抬高从业门槛，规范房产中介的运行。从行业资格认可上，先有一个门槛，然后再以此为起点，制定行业培训、提升上的一套完整体系，如果一旦从业人员在从业当中有任何的信用污点，他就有可能被要求退出这个行业，只有整个体系完善了，才能够真正提高整个行业水准。

第二 建立统一的信息平台，实现信息共享，同时倡导独家代理，实现快速交易。建立一个信息对称、有序竞争、成本合理、客户信任的交易与服务平台，有关的房源信息、业务能力以及企业和个人的违规记录都在统一的信息平台上。通过这种信息平台，改变目前信息不对称的现状，使政府的管理更透明，企业的信息更准确，消费者更放心。在统一的信息平台上推行独家代理，可实现资源共享、佣金分享的局面，房地产经纪人接受客户委托之后在咱们的平台上发布房源，提出分工的条件，全市所有经纪人就能够共享这个房源信息，从而实现比较快速的交易，对买卖双方来说也是十分利好的一件事情。第三 强化资金监管政策、保障资金安全，针对现在运行中的一些问题，完善相关政策体系，加快资金监管的办事程序，把更大量资金纳入多资金监管的范围里。

第四 引导企业走规模化、网络化的经营。对企业来说，需要引导企业走规模化、网络化的经营途径，因为单纯依靠门店模式成本很大，随着市场的发展，更应该逐步走向网络化经营途径。

第五 中介机构的发展离不开“诚信”二字，现实生活中人们对中介组织的种种误会都源于个体“黑”中介的不守信行为，只有真正把诚信的含义放到工作中，把诚信做到实处，才能为中介机构赢得口碑，才能更好的发展。篇三：2014.4.7房屋中介调研报告

房屋中介价格机制的调研报告

1、目的为了及时了解和掌控二手房市场动态，以促进公司二手房业务的开展。通过对市区项目附近二手房中介业务的考察，了解其他中介公司运营二手房的价格机制，并编写成调研报告。

2、调研时间

2014年 3月18日至3月19日 4月2日上午8:00——12:00

3、调研方式

通过现场走访和电话询问的方式，对郑州二手房市场进行考察。

4、调研对象

住宅租售、写字楼租赁

5、调研区域 住宅租售区域划分：

第一区域：康桥华城、金域上郡一期、金域上郡二期共考察5家公司。第二区域：溪山御府共考察3家公司。第三区域：康桥上城品共考察5家公司。第四区域：康桥花园区域共考察3家公司 写字楼租赁区域：

索克世纪大厦、二七万达写字楼、升龙国际大厦

6、调研明细 6.1住宅租售明细：

第一区域

第二区域

第三区域

第四区域 6.2写字楼租赁明细：

7、住宅与写字楼租售汇总 7.1住宅租售

1、过户手续：过户手续普遍价格为1000-2000元，其中部分公司把费用分为2部分，房屋过户及贷款价格各为1000元。

2、二手房买卖：二手房看房根据市场调查全部为免费，交易成功中介费业内习惯为房价的2%（郑州市场基本都按照2%收取）。

3、二手房出租：出租房看房根据市场调查一部分为免费，一部分为先图片看房，同意以后实体看房价格为20元一套，还有一部分是收取50-100元押金，看房满意后转为中介费，如果不满意又不想在本公司看房，按一套10元-20元收费。交易成功后收取一月租金的50%作为中介费。

7.2写字楼租赁

1、佣金标准：通过上述调查显示，佣金标准一般是第一月租金的50%，承租方负担。

2、看房标准：写字楼看房根据市场调查少部分为免费，其他中介公司收取标准为20-30元，后期未能达到成功租赁，服务中心将对押金不予退还，如成功租赁，服务中心将退还押金。

经营采购部 2014年4月3日

附件：1 房屋中介公司经营模式调研报告

1、目的

为了给本公司建立二手房经营模式提供参考，以促进本公司搭建优化合理的二手房经营平台，特对郑州二手房中介市场的经营模式进行调研。

2、调研对象 21世纪不动产、建宇不动产、大象房产

3、调研内容

房屋租售经营模式

4、调研明细 4.1 21世纪不动产

4.1.1房屋租赁运作流程： 4.1.1.1置业顾问每天通过网络（赶集网、58同城、）收集出租房源信息。4.1.1.2置业顾问将出租房源信息进行网上（赶集网、58同城）发布宣传，并登记在二手房租赁登记薄。4.1.1.3意向客户电话咨询/来访，置业顾问做好接待咨询、提供房源信息，过程中对于行业性质进行把控。4.1.1.4初级意向客户，双方洽谈未达一致的，置业顾问接待人员做好各项表格登记，备案；

4.1.1.5中级意向客户，置业顾问带领客户看房、介绍房屋及周边基本信息，提供租赁信息，收取20元/次信息服务及看房服务费； 4.1.1.6重要意向客户，置业顾问联系业主，告知客户租赁意向，业主与客户约见详谈；双方洽谈一致，协助双方签订租赁协议，一式三份，一份在21世纪不动产中介公司备存。4.1.1．7交易成功后，21世纪不动产将收取承租方第一个月租金的50%作为佣金，置业顾问将租赁登记表等相关记录归档，并对租赁信息更新。如果交易失败，21世纪不动产将收取一套房20元的看房费。4.1.2房屋出售运作流程 4.1.2.1置业顾问每天通过网络（赶集网、58同城、）收集出租房源信息。4.1.2.2置业顾问将出租房源信息进行网上（赶集网、58同城）发布宣传，并登记在二手房租赁登记薄。4.1.2.3意向客户电话咨询/来访，置业顾问做好接待咨询、提供房源信息，过程 中对于行业性质进行把控。4.1.2.4初级意向客户，双方洽谈未达一致的，置业顾问接待人员做好各项表格登记、备案。

4.1.2.5中级意向客户，置业顾问带领客户看房、介绍房屋及周边基本信息，提供租赁信息。4.1.2.6重要意向客户，置业顾问联系业主，告知客户租赁意向，业主与客户约见详谈；双方洽谈一致，协助双方签订买卖合同，一式三份，一份在21世纪不动产中介公司备存。4.1.2.7双方签订合同之后，买方必须向21世纪不动产中介公司缴纳一万元的押金，21世纪中介公司为其开具收据；卖方必须把房产证和土地使用证押在21世纪中介公司。4.1.2.8买方一次性付款，同时卖方房产没有设置抵押，中介公司会派过户专员带领双方去郑州房管局办理过户手续。（买方必带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，买方夫妻必需同时到场，如果夫妻双方离婚，必须出具单身证明；卖方必带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，卖方夫妻必须同时到场，如果房子还有其他共有人，其他共有人也务必到场）4.1.2.9买方户口不在郑州本地，如需购买房子，务必出具一年的纳税证明方可办理。(没有一年纳税证明，向中介公司缴纳一部分费用，中介公司可进行暗箱操作。)4.1.2.10买方一次性付款，但是卖方在房子上设有抵押，置业顾问会带领双方去抵押银行解押，待解押手续办完，方可去房管局办理过户手续。4.1.2.11买方如果按揭买房，卖方房产未设抵押，买方必须首付总房款30%，中介公司可带领买方前去银行把房子进行抵押，银行把贷款一次性付给卖方，买方在规定的贷款期间还本付息。（买方需带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，买方户口不在郑州本地，务必出具一年的纳税证明）4.1.2.12买方如果按揭买房，卖方房产已设置抵押，买方必须首付总房款30%，中介公司带领双方前去银行解押，解压过后，然后在为买方进行抵押，买方在规定的贷款期间还本付息。（买方需带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，夫妻双方必到场，买方户口不在郑州本地，务必出具一年的纳税证明；卖方需带篇四：房地产中介服务行业调研报告

广州市房地产中介服务行业调研报告

一、广州市房地产中介服务行业开展调研活动的背景、目的及相关情况的说明

（一）行业调研的背景及目的根据2011年8月24日房地产中介管理座谈会议精神，为进一步规范房地产中介服务市场，共同营造一个良好的房地产中介服务市场，协会在我市房地产中介服务行业中开展调研活动。旨在了解我市房地产中介服务行业中存在的各种不规范的服务行为，不规范行为产生的原因，及对进一步规范我市房地产中介服务行业的措施及建议。

（二）行业调研相关情况说明

本次调研活动主要采取调查问卷的形式，主要调研对象为我市房地产中介协会的会员单位，共发出调查问卷129份。截止至2011年9月20日，协会秘书处共收到会员反馈的调查问卷28份，其中有效样卷25份。

二、调查问卷中反映出的关于我市房地产中介行业存在的不规范行为及问题

近年来，我市房地产中介行业发展迅速，与广大市民的生活越来越紧密，也得到市民对中介这一行业的认可，但也对房地产中介机构及对从业人员的期望和要求也越来越高。在一些场合，诸如“谢绝中介”、“中介免谈”等情况时有发生。在房地产中介提供服务的过程中，出现了很多市民投诉的问题，引发不必要的纠纷。为什么会产生这样的问题，主要有以下五个方面的原因。

（一）部分中介公司无证或者证照不齐经营

有些房地产中介公司经营不规范，无证或者证照不齐，没有基本的制度约束从业人员，有的甚至以挂靠形式，不备案，仅靠摆放几张桌凳、刊登几则广告就开展业务，靠打“游击战”、“拖延战”等谋利，一旦出现严重法律纠纷，就关门走人。

（二）部分中介公司或经纪人随意承诺

有些中介公司的经纪人为促成交易，或者是抢夺客源、盘源，对客户做出许多超出其控制范围的事项，甚至违背法律法规的事项进行承诺，例如报低价、保证贷款金额或年限等，一些中介公司甚至协助客户办理假工作证明、补报个税等来替某 些不符合购房资格的购房者购买房子，造成中介行业鱼龙混杂。

（三）部分中介公司服务费收取不规范

各中介公司遍布市内大街小巷，不少小中介公司因难以被政府监控，利用法律漏洞逃避责任，经常做一些违规交易，如乱收费、吃差价、报低价、骗中介费等现象。

1、乱收费。某些中介公司为促成交易，承诺低廉的中介费，却要求客户缴纳高昂按揭服务费用，甚至某些机构为了制造收费机会，额外增加服务的项目，或者将服务项目分拆分别收费、甚至虚构按揭服务项目。另还有，对一些特定的房源（独家等）收取超过规定的费用。如，一些中介公司及经纪人为追求高利润，收取比规定的最高标准还

多的佣金。如购房者不愿意多支付，则因为房源的独家性只能放弃。但购房合同上佣金数额仍旧是符合规定的，另多出部分一般直接收取现金，且不开据发票和任何收费证明，一旦发生纠纷，客户投诉无证据。

2、报低价。基于目前房价高踞，购房的成本居高不下，房地产中介从业人员为促成交易，故意暗示消费者可以低于实际交易价格的价格签署房屋买卖合同，逃避国家税收，从而降低购房成本。

3、吃差价。在买卖双方信息不对称的情况下，向交易双方或一方隐瞒真实成交价，采用“压上家、瞒下家”的手段，将买卖双方之间的差额据为己有，又或者直接参与交易炒卖房屋。

4、私下收取费用。在买卖交易过程中，私下收敛客户的佣金或定金，但通常因金额较小而无法立案。

（四）部分中介公司利用虚假信息骗取中介费

有的经纪人或中介公司制造虚假或不实广告信息，诱导消费者。其中包括虚构房源、隐瞒房屋质量问题、以次充优、对不允许上市交易的房屋违规代理挂牌出售等，一旦消费者缴纳定金或中介费后，就以种种理由推脱或不理睬消费者，更有甚者，中介人员收了定金后卷款逃走。还有一些房地产经纪公司与业主串通一气骗买主上钩，等买主看了房交了佣金甚至定金后，就编造各种理由致使交易不成。

（五）部分中介公司逃税

有的小中介公司或者房地产经纪只给客户开具收据而不开发票，逃避国家有关的税收。

三、我市房地产中介行业存在的不规范行为及问题产生的原因

（一）房地产中介市场竞争激烈

我市房地产中介行业发展迅速，截止今年上半年，备案在册的房地产中介公司已达3000多家，导致我市的中介行业竞争激烈，其中确

实存在着一定程度的过分竞争的情况。例如，某些房地产中介公司为抢房源不惜采用不正当的手段获取房源信息，对业主生活造成一定的骚扰；为抢客户又向客户提供虚假信息，诋毁同行，甚至“压价竞争”，手段层出不穷，但收取服务费后却未能提供优质服务等问题，对整个行业形象产生极坏的影响。

（二）房地产中介行业诚信观念不足

随着我国经济改革的进一步深入，社会诚信问题越来越受到社会各界的广泛关注。有些不正规的中介公司及从业人员，为达到盈利目的，恶意欺诈消费者，引发的交易纠纷层出不穷，使房产中介行业成为在媒体上曝光较多的行业之一，损害了行业形象。

（三）房地产中介机构从业人员素质偏低

由于房地产中介行业兴起时间不长，从业人员资格认证、监管制度尚不完善，虽大部分从业人员都已获得执业证，但执业证考试内容比较单一，考取较容易，也没有对已经获得且正在从事中介行业的经纪人予以再培训学习。还有一部分没有获得执业证或者执业证还没有颁发的也已匆匆上岗，这就造成我市中介从业人员良莠不齐。许多中介公司从业人员存在政策水平低、缺乏应有的业务知识和法律常识、不按政策规定操作等现象，严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。

（四）房地产中介行业法规不完善，相关部门查处力度不大

有法可依、有法必依、执法必严、违法必究，是司法部门、行政部门的执法要求。但目前我市房地产中介服务行业的法律法规相对滞后，中介机构承担民事或者刑事责任的具体规定过少或者规定的过于笼统。对中介公司的查处力度不大，许多违法违规的行为难以得到有效的追究，亦很少能获得严厉的制裁；对一些行业从业人员的违规行为难以进行处理或无法处理，导致对房地产中介行业缺乏监管力度。

而未得到严肃处理的这部分违规从业人员抱着侥幸心理，可能会继续以违法、违规的方式从事房地产中介业务，乃至让一些原本安分守己的中介从业人员受到利益诱惑，助长了不规范行为的发生。

（五）房地产中介行业进入门槛低，退出条件宽松

我市房地产中介行业入市门槛低，主要表现在注册资金要求不高、从业资格管理尚未完全到位、营业场所及从业人数限制不多；一些信息服务机构、家政服务部门甚至部分物业管理公司也超出经营范围从事房地产中介业务；此外，无照经营、无资质经营也是屡禁不止。行业准入门槛太低，促使行业产生了很多期望短期赚取“快钱”的小型公司，纵容员工不择手段开展业务，对整个行业形象产生不良影响。另外，针对退出中介行业的行为没有设立有效的监管机制，退出行业的条件宽松，这样为皮包公司、皮包经纪提供了滋生土壤。

（六）一些消费者法律意识不强

目前我市房地产交易的成本较高，一些客户为降低购房成本，选择收费较低的房地产中介公司为其提供服务。在收费不足以维持正常经营的情况下，中介公司只能另寻出路，在按揭服务等其他费用上寻求差补。按揭回佣已经成为行业的潜规则，低廉的中介收费逼迫中介企业要求按揭机构加大按揭回扣的金额。于是，按揭费亦水涨船高，但实际上按揭机构的收益并未增加，为了追求效益，按揭机构唯有降低按揭服务质量或者增加甚至虚增收费项目，以求维持经营。

四、关于进一步规范我市房地产中介行业的措施和建议

（一）完善房地产中介行业相关法律法规

目前我市的许多关于房地产中介的法律法规并不完善，应大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善，强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及赔偿等方面的相关规定。例如：在二手房交易过程中，房地产中介公司、按揭机构及金融机构的关系密不可篇五：房地产中介业调查报告

此次检查，发现绝大多数房产中介服务企业都能在营业场所内悬挂营业执照、备案资质证，基本上都能将业务流程尤其是收费项目及其标准上墙公示，但在内部管理制度、财务管理制度、档案管理等方面，不少中介服务企业存在着薄弱环节。尤其是在财务管理这项，不少中介服务企业由于规模较小，聘请的是兼职会计或代账会计。但在检查过程中，也发现部分上规模、重视品牌的中介服务机构在这方面的工作比较完善。随着电脑以及网络的逐步普及，中介服务机构基本都具备了上网的条件，通过网络进行信息收集、发布已成为日常业务过程中重要内容之一，提高其电脑操作技能也是急需解决的问题之一。c、本土房产中介服务机构竞争力有待提升

目前，在扬州市区从事商品房代理销售、前期策划、定位的房产中介服务机构仍以外来房产服务企业为主，如中盛置业、上海泰鹏等，而本土房产服务机构受囿于资金、人才等因素，鲜有涉足新房市场。再从二手房市场来看，本土中介服务机构虽有熟悉当地环境等优势，但如“天际伟业”与银行联手布点开展业务等，外来房产中介服务机构对本地房产中介服务机构必将形成冲击，虽然有顺驰的“兵退扬城”前例，但外来房产中介企业还是给扬州当地的房产中介市场带来了新的血液，其积极作用不容忽视。市场的竞争是无情残酷的，其实质就是人才的竞争。

no.2 新情况、新趋势值得关注

通过这次检查，对照以前检查所发现的问题，检查人员发现房产中介市场还存在诸多问题，其中有不少是老问题，同时还出现了一些新情况、新趋势值得重视和关注。a、老问题 1.竞争力偏弱。由于行业准入门槛较低，房地产中介服务机构普遍规模小、实力弱、低水平运转、粗放式经营。在这方面本土房产中介服务机构表现得较为明显。大部分中介公司实力较弱，竞争力不强，这次检查的110家房地产中介服务机构大部分注册资金为10万元。2.门店的非理性扩张。部分取得资质的房产中介企业的一块牌子“到处挂”，东西南北各个区都有它的身影，这其中有直营的布点，也有“资质出租”的加盟形态，“抢滩布点”成为部分中介服务机构认为能扩大自身竞争力的有效途径，因为至少还可以多点“挂靠费”收入，但给行业主管部门的监管工作带来新的难题。3.信息渠道需疏导，缺乏广泛的交流合作与沟通。在房源、客户等信息被房地产中介服务机构奉为“生命线” 的情况下，部分房地产中介服务机构对来登记的房源信息不认真审核就发布信息，有些甚至在未看到任何产权手续的情况下，仅凭电话登记就发布广告，造成市场上很多房源信息不真实、不准确、重复信息多，浪费资源，也容易引发矛盾和纠纷。5.代理费偏低。在市场检查过程中，代理费偏低是多数房产中介所反映的问题，而且此问题自1999年代理费由3%下调至1%以来，一直是房产中介业一直反映较为强烈的。据了解，国内一些大城市如北京、上海、广州等，中介服务费上限都在2%-3%之间，而南京现行的收费标准为1.4%，2007年一季度，南京二手房均价已达7800元/㎡，而扬州市区同期二手房均价仅为3254元/㎡，以同一套80㎡二手房计算，南京的中介代理费要比扬州高出3637元，除了两地平均工资水平有差异外，其他经营成本基本相同，而且南京部分中介还有要求将代理费上调至

2.5%—3%的呼声，由此可见，我市现行的房产中介收费标准确实偏低，再加之中介服务机构较多，市场竞争激烈，也成为部分中介服务企业获取不正当利益的借口。b、新情况

由于二手房市场的竞争日益加剧，优胜劣汰过程加快，部分房产中介服务机构出于生存需要或是追逐利润的驱动，采用新手法获利。新手法比较典型的是吃差价。吃差价行为分成以下几类：背靠背成交、现金收购。现金收购是指部分中介公司利用房产持有者图方便或者急于套现的心理，将房产低价收购再高价转出的行为。“背靠背”成交的方式是，经纪人想方设法不让买卖双方见面，对卖方压价，到买方这边又抬高价，暗中赚取价格差，利用买卖双方信息不对称，刻意隐瞒价格，有欺骗行为，使得买卖双方的利益都受到了损失。相对于现金收购而言，“背靠背”成交更具隐蔽性、欺骗性，这在我市的房产市场上屡有发生。建设部2006年10月发布的《中国房地产经纪执业规则》，明令禁止房地产中介“吃差价”，对此种违法行为要坚决予以打击。no.3 解决问题的途径、对策

为从根本上解决房产中介服务行业发展过程中所出现的问题，市房管部门将采取一系列制度性措施，比如建立诚信档案、二手房经纪合同、二手房房源网上备案、行业自律等。

一是诚信档案——发挥社会公众监督作用 二是逐步推行存量房经纪合同和交易合同网上备案

房地产经纪机构向市房地产交易中心办理网上用户认证手续。房地产经纪机构接受出售或者出租经纪委托后通过网上操作系统与委托人签订存量房经纪委托合同后，将合同文本传送至市房地产交易中心备案，并通过网上操作系统及时发布委托出售和出租房屋的基本信息。达成交易后，房地产经纪机构为交易当事人提供签订房地产买卖合同或者租赁合同的网上操作服务。交易合同经双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心备案。

房地产权利人如果不委托房地产经纪机构出售或者出租存量房，也可向房地产交易中心申请通过网上操作系统发布房源信息。双方达成交易的，房屋所在地的房地产交易中心通过网上操作系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。

三是研究建立资金交易专用账户

此外，应积极推动行业自律组织的建设，贯彻落实房地产经纪执业规则，并积极发挥行业自律组织作用。

房产中介调研报告 第2篇

一．实训时间：

2014年11月份—2015年1月

二．实训地点：

福房网房产代理有限公司-万科店

三．实习目的：

（一）了解房地产公司部门的构成和职能；

（二）了解房地产公司整个工作流程；

（三）加强和巩固理论知识，发现问题并运用所学知识分析问题和解决问题的能力。

（四）锻炼自己的实践工作能力，适应社会能力和自我管理的能力。

（五）通过毕业实习接触认识社会，提高社会交往能力，学习优秀员工的优秀品质和敬业精神，培养素质，明确自己的社会责任。

四．实训公司概况：

福房网房产公司是一家专业从事房产租赁、房产销售、金融贷款等多个发展项目的公司。公司成立于2010年7月，是福建品牌企业之一。经过3年的发展，现已拥有十几家直营门店，100多名员工。2014年我们的目标是为您打造“公平、尊重、创业”的发展平台，让你真实的体验---自己的收入自己做主不再是梦想！

五．实训习内容：

在实习期间，我主要从事的是市场信息咨询、租赁这两方面。刚开始做市场信息咨询和租赁，这是公司对每个员工的基本要求，也是公司的两项基础业务。租赁相比较买卖来说有很大的优势。它成交周期短，速度快，对员工的销售技巧低。对于新员工来说，从租赁业务开始，有利于员工在短时间内掌握公司业务流程和熟悉房地产相关业务的开张。对于公司来说，租赁业务降低了公司成本。转正后才触及二手房买卖。日常工作流程：

（一）客户接待

在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速，按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息，如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源目前还没有，我们尽量帮忙寻找，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。

（二）配对

在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己的客户进行删选。列出意向客户，按客户租房意向排序，按客户经济实力排序，选定主要客户，逐一打电话给主要客户，约定看房。

（三）电话约客

拨通客户电话，告知客户房源信息，询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果

有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚，简单讲述房源基本信息，和客户约定看房时间，地点。

（四）带看前准备

设计带看线路，设计带看过程中所要提出的问题，列出物业的优缺点，思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案，整理该物业相关资料。

（五）带看

空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础，理清思路，按照自己的看房设计带看，与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础，赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系，消除客户的警惕感。

（六）成交前的准备

对已产生租房意向的客户应立即带回公司，再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下租下这套房子的好处，到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水，主动向客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧，和客户确认下单事宜。（但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进）抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答，抓住客户的肯定回答，让客户下订。

（七）下订阶段

一般情况下，通过以上的步序，应该可以使双方的价格达到成交价格，此时，业务员可以提醒客户是不是可以下订了，并准备好相关的书面合同，简单解释合同的条款，如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格上达成了一致，如果现在不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了，有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订，此时，业务员应急客户所急，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清，在诱导客户下定的过程中，业务员应注意和团队之间的配合，这样才可以提高成功的概率。

（八）售后服务

在客户下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件，复印留底，做好租房前的资料准备，提醒客户在时间上做好合理按排，业务员应该及时联系到业主，把物业的出租情况第一时间通知业主，业务员应经常和客户及业主保持联系，做好沟通，以使整个租房过程圆满完成。

六．实习总结

（一）房地产中介机构中存在的问题和解决问题的建议：

我国房地产经纪业随着国民经济和房地产业的日益繁荣而不断地发展，但仍然存在许多问题，略举几例： 1.从业人员素质较差，高素质的专业人员缺乏。我国虽然也开展了经纪人资格考试制度，但通过全国性考试的并不多。2.经纪机构违规现象严重。经纪机构及其从业人员发布假房源，向客户提供不实信息，谋取客户的眼球。

解决问题的建议： 1.提高从业人员素质。监管部门不仅要严格经纪从业人员的准入制度，对从业人员的学历、知识结构、资格考试、考评、监督等都要有明确的规定。2.针对发布假房源的业务员，对应网站可屏蔽发布信息

（二）经过这实习过程，充分认识房地产业在国民经济发展中的重要作用，大家知道房地产是一个新兴的支柱产业和建筑业合在一起，是国民经济的支柱产业，发展房地产业可以拉动内需，据不完全的统计，现在的房地产业的发展，在整个国民经济中占有很重要的地位，房地产业的链长，可以带动家用电器、耐用品、住宅装修、家具、包括建材等一系列产业的发展，在实现城镇化的过程中，房地产业起着重要的作用，每年将近一千万农民进城需要解决衣食住行，住就需要房地产业解决，房地产业和金融业合并在一起，被称为经济发展的温度计，看房地产业就可以看出经济发展的情况，所以它的重要性，对房地产业的发展，对金融业的发展重要性是无可比的。所以我们要充分认识到房地产业在国民经济中的作用。

七．实习心得

校外实习的帷幕渐渐落下了。回想起从开始到现在，这一路走来我最大的感受就是自己成熟多了。不仅丰富了我的人生阅历，还让我品尝到了工作的辛苦，成长的快乐。在实习的过程中让我明白，团队合作精神很重要，团队合作，不仅仅是自己公司内部的合作，而且包括与其他同行业公司之间的合作，在做业务的过程中，认识了很多同行，虽然我们不是在同一家公司的，但我们要做的事情是一样的，因此我们也开始了不同公司间的合作，竞争和合作是并存的，和其他同行业公司建立良好的合作伙伴关系，对以后的业务发展是很有好处的，可以达到互惠互利。

这3个月的实习，虽然算不上长的时间，但是在短短的3个月中我确确实实的学到了很多在学校及书本上不曾有过的东西。比如在人际交往方面，书本上只是很简单的告诉你要如何做，而社会上人际交往非常复杂，这是在学校不能有如此深刻的感受的。社会上有各种人群，每一个人都有自己的思想和自己的个性，要跟他们处理好关系还真得需要许多技巧。而这种技巧通常是来自社会阅历与经验的。在行动中，其中有关心你的人，有对你无所谓的人，有看不惯你的人，看你如何把握了。交际中要求你在不能改变一件东西的时候，你只能学着去适应它，如果还不行，那就改变一下再去适应时的方法。

在这期间使我养成了不管遇到什么困难都不能被它吓倒，从不轻言放弃的品格。人要想实现自身的价值一定要顽强坚持的性格，勤奋努力的生活作风，而且还需要随时都有一个积极向上的心态，这样你就可以做到不管遇到什么挫折，什么困难，你都可以克服，即使遇到失败那也是短暂的，你完全可以吸收经验教训，再次站起来。

人们常说：“隔行如隔山”，通过这一次短暂的实习，我认识到其实每行每业都是 很辛苦的，只是形式上有所不同。总得来说在实习期间，虽然很辛苦，但是，在这艰苦的工作中，我却学到了不少东西，也受到了很大的启发，我明白，今后的工作还会遇到许多新的东西，这些东西会给我带来新的体验和新的体会。同时，我也非常感谢公司的所有人员，在实习期间，他们对我接待热情，有问必答，使我们的实习真正是达到了预期的目的。实习很快就结束了，虽然时间短暂，但从中获取的收益颇大。篇二：关于房地产中介的调研报告

关于房地产中介的调研报告

一、调研时间：2014年5月8日

二、调研地点：桂东县城

三、调研人员：陈爱珍、罗诗民、李志华

四、调研背景及目的：近几年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我国各大城市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头，同时，二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。通过对地产中介的调研，了解桂东二手房的交易市场情况，寻求与地产中介的合作机遇，为邮储银行二手房贷款产品的营销和推广夯实基础，争取抢占更多的市场份额。

五、调研情况：桂东县城内共有五家房地产中介，我们走访了全部的地产中介，其中有一家（永鑫地产中介）未开门，相关调研情况如下：

1、亿佳中介：地处桂东县城罗霄广场，成立于2013 年，我们从工作人员了解到，该中介二手房的交易量为3-4套/月，其中有房产证的二手房交易就比较少，主要交易的 房产为宅基地和价格在20万元以内的小产权房，交易的毛坯房价格在18万—40万元之间，装修房在30万—40万之间。工作人员还告诉我们6年以上房龄的房产办证的就相对多一点，其实客户也很想购买有证的房产，但由于手头缺乏资金，就只能购买小产权房。

2、安居乐业中介：地处桂东县湘赣路煤炭公司附近，成立已有三年。去年和前年的二手房交易量为10套/月左 右，其中有证的交易量大约占40%，2014年的交易量为4-5套/月，有证的交易量相比前两年有所上升。该中介交易的二手房价格在12万—40万元之间，过年前后的成交量相对大一点，主要客户为桂东农村人和外出务工返乡人员。

3、雅居信息咨询中心：地处桂东县汽车站附近，2013年成立，但有两三年的行业经验。交易量在每月几套到十多套不等，平均下来在5-6套/月，6-8月为交易淡季。该中介交易的二手房价格在16万—40万元之间，客户群主要为外出务工返乡人员和桂东部分农村人。

4、潇云居地产中介：地处桂东县农贸市场，成立于 2010年，有四年行业经验。交易量为5-6套/月，其中有证

二手房交易量为1套/月左右，该中介主要交易房产为小产权房，交易的二手房价格在15万—40万元之间，主要客户为外出务工返乡人员和桂东农村人。

在走访的几家房地产中介，我们将我行的二手房信贷产品资料提供给了中介工作人员，并留下了信贷客户经理名片，一旦有这方面的信贷需求将会与我行联系。

六、情况总结与说明：

1、从几家房产中介可以了解到，桂东二手房交易还是有一定的市场，有较大的发展空间，有证二手房交易量有所提升。但现有客户和潜在客户群体大部分为外出务工返乡人员和农村务农人员，客户群体相对不是很符合我行客户的准入条件。

2、二手房购买客户有较为强烈的贷款需求，想到银行办理二手房按揭贷款。

3、房地产中介以及二手房购买客户首先想到是到农

行、建行办理二手房贷款，对邮储银行的二手房贷款产品不了解甚至不知道邮储银行有这款信贷产品。

4、二手房购买客户对贷款利率、贷款期限、放款速

度、还款方式以及如何抵押等这些问题比较关心。

七、工作建议：

1、加大邮储银行二手房贷款产品的宣传力度，重点宣传我行产品的贷款利率、贷款期限等优势，让邮储银行二手房贷款产品家喻户晓，深入人心，可以通过印发宣传折页和在罗霄广场大型户外led进行产品宣传(已与我行签订了服务协议)。

2、加强与房地产中介的日常联系与沟通，实现信息联系有效衔接，建立业务往来关系，条件成熟的话可以签订合作协议。

3、选择好目标客户，做好二手房贷款相关服务工作，提高业务处理效率、提升客户服务水平，吸引更多的客户前来邮储银行办理信贷业务，以点带面，从而增强我行个人信贷业务市场竞争力。篇三：房地产中介类论文开题报告

毕业设计（论文）开题报告

题目： 北京链家房地产经纪有限公司的营销策略研究

一、课题任务与目的北京是中国的首都，改革开放以来，她正在以惊人的速度发生变化。尤其是21世纪信息时代的来临，更是进一步推动着其经济迅速发展。在这样的大环境下，房地产行业作为国民经济的基础之一，也是其重要的经济支柱产业。不少投资者已经看到其巨大的利益所在，早期投资者甚至依靠房地产行业稳稳地立足于北京。但是房地产行业并不是一项简单的投资，它还是百姓关注的民生问题。每个人都有一个家庭，都需要一个住处，这时就迫切的需要一双起推动与连接作用的手帮助普通百姓市民与房屋住所关联起来。无论是买房、卖房、看房、了解房，由于区域的不同，政策的不同，都需要有专业的机构帮助人们详细的分析市场形势，房屋情况。于是，北京链家房地产经纪有限公司把握时机，应运而生。作为传统的本土化房地产经纪公司，北京链家经过十余年的努力，现在已经成为北京房地产经纪行业的翘首。

公司的营销策略即展示自我产品的方法，也是其发展的关键，良好稳定的发展需要完善完整甚至是完美的营销策略。该文章主要是对北京链家房地产经纪有限公司的营销策略进行的研究，探索其在北京房地产服务行业这个大环境下，如何保持自身优势持续经营，同时探索国家政策制度对北京房产经纪公司发展的影响。如何让北京链家成为房地产行业的多元化的服务公司，长盛不衰的发展下去，成为一个百年企业。

二、调研资料情况

（一）国内研究现状 1.传统经纪公司

柴强（2014）认为目前房地产中介行业主要存在几个问题：行业准入问题，从业人员素质和问题，行业自律问题，行业监管问题，及中介行业立法问题。

夏丹青（2013）认为随着房地产业的迅速发展，同时也由于人们住房的刚性需求，房地产中介与人们的生活关系愈加密切。但是，其中存在的问题不容忽视。其一，房地产中介服务发展不足。从数量上看，发展具有不平衡性。部分发达地区的房地产中介数量较多，而经济欠发达地区房地产中介数量则较少，与人们的购房需求形成了一对矛盾。从发展质量来看，已有的中介服务机构成规模的不多。其二，某些房地产中介服务“阴阳合同”的存在，所谓“阴阳合同”，是指在一次交易过程中签订两份不同的合同，达到逃避税费的目的。其三，由于资金监管制度的不健全，房地产中介机构的资金构成除了自有资金之外，还有大批的客户的资金沉淀，为其挪用客户资金进行投机活动提供了便利。其四，受利益的刺激，“吃差价”成了许多房地产中介

获取利润的途径。

汪贵青（2011）认为中小型房产公司发展趋势呈两种形式。其一，选择不同经营类型，例如关注老城区、旧房改造区、以及偏远的郊区等这些可以产生较多租赁业务的工作，从小做起。其二，与大型品牌公司长期并存。小公司集中一方面做到更加专业化、细分化的市场，使得外部环境对小公司形成认可，从而与大公司长期并存发展。崔阳（2014）认为要理性发展房地产市场中不可缺少的中介机构，培育好众多的房产中介机构，形成房产中介机构之间的完全竞争市场。如此的话，房产中介机构能真正成为房源蓄水池的作用，有利于房地产市场的理性发展。

综上所述:由于我国经济、人口问题推动房产行业迅速发展，各大房产经纪公司争相扩大规模。但是其的发展速度过快、公司数量众多、从业人员不够专业。为求牟利和生存，仍然有很多不符合行业标准的现象存在。所以，房地产经纪公司想要获得长久发展仍需要整改和完善。

2.网络与房地产经纪公司

杨现领（2014）认为目前制约业主向互联网平台直接提供房源的主要因素是：麻烦——费时费力。房源展示会涉及到房源的包装环节，例如拍照、房源描述等等，而这些工作对于业主来说是比较繁琐的，所以大部分业主提供的房源信息都过于简单，这也直接影响了其自售房源的匹配效率，因此难以绕开经纪人。目前的互联网平台对于业主展示房源的处理方式过于简单，这直接导致了业主在网上公布房源后往往会被大量中介骚扰，而且之后的售房流程与传统方法并无区别。与其如此，还不如直接委托给楼下的经纪人。

岳彩周（2014）认为伴随互联网而来的透明化、标准化、用户体验等都是传统中介需要吸收的，这样才能提高效率和降低成本。如果不随之改变，中介公司仍然会被市场之浪所淘沙。当然，单纯的网上交易也不容易实现，二手房买卖交易金额巨大，动辄上百万元，顾客不可能在网上看看就下单。最重要的一些交易必须通过线下才能解决，比如，谈判价格、过户、迁户口、交税、物业交割等复杂问题。这意味着新模式要想颠覆传统中介并不是想象得那么容易，“消灭中介”更像一句宣传口号。

赵晓(2014)认为房产企业只靠中介本身的软服务挣钱是很难的。信息时代的今天，面对互联网的冲击，既不是搭建自己的电商平台，也不是多开发几个app，而是一定要着手组织架构的重建。新的时代即将来临，一个不仅是空谈互联网思维，而是需要切切实实、真刀真枪下海死拼的新型地产互联网时代。

胡挺和何偲（2014）认为房产中介与房产电商的合作以不可抵挡之势席卷而来，在房产中介的o2o 变革潮流中，大数据技术尤为重要，但大数据的搜集非常关键。对于传统房产中介，所承载的数据体量太大，收集起来非常麻烦，而电商在这方面具备天然的优势。双方合作却能很好的解决这一问题，充分挖掘和利用大数据的信息。当

线上线下融合在一起，进而让用户、门店和供应商都能感觉到获得合理的利益。在商场中，没有永远的竞争对手，只要局面有利于双方发展时，对手也可以成为合作伙伴。而从竞争关系变为合伙关系并非易事，两者之间的默契需要磨合。融合过程中，双方都得能理解对方的需求，并且能把这种需求共同落地。

综上所述：互联网经营是当今社会的必然发展趋势，房地产经纪公司也不例外。房地产经纪公司和互联网相辅相成，网络扩大经营范围、寻找资源，而线下公司带动实体人员为其提供更好的服务。只是现在我国房地产经纪公司尚未调节好线上与线下的服务职能，想要将两者有效结合仍需要时间的见证。

（二）国外研究现状

吴铭（2012）指出美国民众85%的房屋交易都是由房产中介经手，这源于美国民众对于其中介行业的信任。当然，美国有一套独具特色的中介管理制度和运作手段。其一，由于长期健康发展的基础早已形成健全的法律法规。其二，行业从业人员有相当严格的资格考试并持续接受再教育。其三，利用网络信息技术充分获得资源。

臧大巍（2012）指出国内外房地产中介行业因发展环境、方针政策、及国内外居民态度、思维等条件的不同，二者在经纪形式、产权管理及地产性质等方面产生极大的差异。尽管我国房地产中介行业发展迅速，但与国外百年发展历史相比，还属于新兴行业。在房地产中介快速发展的同时，与之相配套的监管法规体系建设滞后。同时，过快的发展在一定程度上造成了房地产中介的发育不良。

综上所述：发达的资本主义国家进入房产经纪行业较早，已经形成相对成熟的市场体系，其规范市场的相关政策方案值得我们参考借鉴。但是由于国家情况、国家体制以及各国的房产行业的环境的不同，不能完全地效仿他国房产经纪之路。而是要根据自身发展情况选择适合我国房产行业的方向。

三、实施方案

本文运用市场营销环境理论、4p营销理论等相关营销知识研究北京链家房地产经纪有限公司的营销策略。同时结合调查法、文献研究法、定性分析法、定量分析法等相关研究方法对文章进行更为严谨与详细的补充。力求最大限度的分析出该公司的营销略来帮助其完善现有经营策略，以便让其更好的生存于北京房产中介市场，成为一个优秀的本土化企业。

四、预期结果 该文章主要探讨了北京链家房地产经纪公司在北京房地产中介市场中的营销策略。主要内容包括该公司现在的经营状况、面临的问题以及所处北京房产经纪中介这个大环境下的立足与发展，由内及外的分析北京房产经纪的情况，从而寻找适合其北

京链家独特的生存方法，有效运用并适时完善，使得其成为长久发展的优秀企业。

论文结构如下安排： 1基本理论论述

1.1市场营销环境理论论述 1.1.1市场营销环境概念 1.1.2市场营销环境特点 1.2 4p营销理论论述 1.2.1 4p基本概念

1.2.2 4p理论的框架结构 1.3主要研究方法 1.3.1调查法 1.3.2文献研究法 1.3.3定性分析法

2北京链家房地产经纪有限公司简介 2.1公司经营状况 2.2 主要产品简介 2.2.1一手房代理服务 2.2.2二手房买卖服务 2.2.3自如友家租房服务 2.2.4投资产品“家多宝” 2.3公司文化

3北京链家房地产经纪有限公司的营销环境分析 3.1宏观环境分析

3.1.1政治法律环境分析 3.1.2经济环境分析 3.1.3社会环境分析 3.1.4技术环境分析 3.2微观环境分析

3.2.1房源提供方即业主分析 3.2.2北京链家内部运营管理体系 3.2.3北京链家的中间商分析 3.2.4北京链家的客户分析

3.2.5北京链家的社会公众影响力 3.2.6北京链家的竞争者

4北京链家房地产经纪有限公司策略现状分析 4.1产品策略现状

4.1.1一手房代理服务现状分析 4.1.2二手房买卖服务现状分析 4.1.3自如友家租房服务现状分析 4.1.4“家多宝”产品现状分析 4.2价格策略现状

4.2.1二手房服务费业界最高 4.2.2“家多宝”产品低投入高收入策略 4.3渠道策略现状 4.3.1线上分销渠道 4.3.2线下分销渠道 4.4促销策略现状 4.4.1 车站广告

4.4.2门店提供便民服务 4.4.3捐助希望小学

5北京链家房地产经纪有限公司存在问题 5.1产品存在的问题

5.1.1 二手房业主委托不唯一 5.1.2自如友家竞争力不足 5.1.3“家多宝”知名度不高 5.2价格存在的问题

5.2.1二手房佣金收取过高影响客源 5.2.2“家多宝”理财的低价投资被质疑 5.3渠道存在的问题

5.3.1线上分销渠道问题 5.3.2线下分销渠道问题 5.4促销存在的问题

5.4.1外部广告投放较少

5.4.2门店内便民服务无人问津 5.4.3捐助希望小学活动不够频繁 6北京链家房地产经纪有限公司营销策略的改进 6.1产品问题的改进

6.1.1增加投入、获取业主独家委托 6.1.2完善自如友家

6.1.3为“家多宝”产品增加广告投入 6.2价格问题的改进

6.2.1降低二手房佣金开发多元化产品 6.2.2扩大“家多宝”市场投入 6.3渠道问题的改进

6.3.1线上渠道问题的改进 6.3.2线下渠道问题的改进 6.4促销问题的改进

6.4.1增加外部广告投放

6.4.2让门店内便民服务“走”出去 6.4.3增加“希望互助”希望小学活动 篇四：房产中介公司实习总结报告

房产中介公司实习总结报告

实习是一项综合性的，社会性的活动，是一个由学校向社会接触的环节，是学校学习向社会工作转型的一大模块，搞好社会实习工作是关键的，对一个学生来说是很重要的，从一个学生的成长来说，他经历了无事可做的孩童时代，到学校里忙碌的学生时代再到以后社会的工作阶段，而实习就像一个链子连着学习和工作，实习是学生把所学知识运用的实践中去的过程，学习的目的就是运用，就是去指导工作，而实习正好扮演了把学到的文化理论知识正确运用到工作中去的角色，我们必须要做到用理论去指导实践，用实践去证明理论。所学的知识只有运用到实践中去才能体现其价值，实习是一个锻炼的平台，是展示自己能力的舞台。通过实习，我们要努力提高自己的动手能力，在实践的工程中发现不足，然后去反馈到学习中去，会更能提升自己的能力。

一．实习时间：

2011.10.1-2012.3.15 二．实习地点：

青岛李沧区金水路科威国际不动产伟东幸福之城店

三．实习公司介绍：

青岛李沧区金水路科威国际不动产-伟东幸福之城店是隶属科威集团旗下的加盟公司，公司自2011年6月成立以来秉承“真诚给您.信赖给我”的理念，凭借其专业的队伍、良好的信誉、优质的服务得到了客户的一致好评。业务范围涵盖科威集团代理一手住宅、写字楼项目的项目推广、策划销售，二手住宅、写字楼的买卖及租赁代理等业务，通过多半年的发展，科威国际不动产有限公司已发展成为青岛市极具影响力的专业性房地产综合代理服务机构，凭借工作中积累的市场营销经验，先进的组织管理模式，科学的数据、信息采集分析系统以及全体员工的全心努力，不断扩大其在一、二手市场的占有率。公司业务有：市场信息咨询，一二手房买卖，租赁，代办交易手续，按揭经纪，投资理财 四．实习目的：

（一）了解房地产公司部门的构成和职能；

（二）了解房地产公司整个工作流程；

（三）加强和巩固理论知识，发现问题并运用所学知识分析问题和解决问题的能力。

（四）锻炼自己的实践工作能力，适应社会能力和自我管理的能力。

（五）通过毕业实习接触认识社会，提高社会交往能力，学习优秀员工的优秀品质和敬业精神，培养素质，明确自己的社会责任。

五．实习内容：

在实习期间，我主要从事的是市场信息咨询，二手房买卖、租赁这几方面。刚开始做市场信息咨询和租赁，这是公司对每个员工的基本要求，也是公司的两项基础业务。租赁相比较买卖来说有很大的优势。它成交周期短，速度快，对员工的销售技巧低。对于新员工来说，从租赁业务开始，有利于员工在短时间内掌握公司业务流程和熟悉房地

产相关业务的开张。对于公司来说，租赁业务降低了公司成本。转正后才触及二手房买卖。

日常工作流程：

（一）客户接待

在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速，按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息（客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等），如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源目前还没有，我们尽量帮忙寻找，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。

（二）配对

在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己的客户进行删选。列出意向客户，按客户购买意向排序，按客户购买力排序，选定主要客户，逐一打电话给主要客户，约定看房。

（三）电话约客

拨通客户电话，告知客户房源信息，询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚，简单讲述房源基本信息，和客户约定看房时间，地点。

（四）带看前准备

设计带看线路，设计带看过程中所要提出的问题，列出物业的优缺点，思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案，整理该物业相关资料。

（五）带看

空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础，理清思路，按照自己的看房设计带看，与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础，赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系，消除客户的警惕感。

（六）成交前的准备

对已产生购买意向的客户应立即带回公司，再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益，到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水，主动向客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧，和客户确认下单事宜。（但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进）抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答，抓住客户的肯定回答，让客户下订。

（七）下订阶段

一般情况下，通过以上的步序，应该可以使双方的价格达到成交价格，此时，业务员可以提醒客户是不是可以下订了，并准备好相关的书面合同，简单解释合同的条款，如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格上达成了一致，如果现在不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了，有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订，此时，业务员应急客户所急，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清，在诱导客户下定的过程中，业务员应注意和团队之间的配合，这样才可以提高成功的概率。

（八）售后服务

在客户签下意向书，下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件，复印留底，做好交易前的资料准备，及时通知贷款专员，为客户制定贷款计划，完成以上步序后，简单告诉客户交易所需要的环节及大致时间和所需材料，提醒客户在时间上做好合理按排，在客户签下意向书，下订以后。业务员应该及时联系到业主，把物业的出售情况第一时间通知业主，并且及时把客户的定金转交到业主手上，确定销售的有效，在交易过程中，业务员应经常和客户及业主保持联系，做好沟通，以使整个销售过程圆满完成。六．实习总结

（一）房地产中介机构中存在的问题和解决问题的建议：

我国房地产经纪业随着国民经济和房地产业的日益繁荣而不断地发展，但仍然存在许多问题，略举几例： 1.从业人员素质较差，高素质的专业人员缺乏。我国虽然也开展了经纪人资格考试制度，但通过全国性考试的并不多。2.经纪机构违规现象严重。经纪机构及其从业人员通过包销的名义，向客户提供不实信息，隐瞒委托人的实际价格和第三方交易，赚取差价，谋取佣金以外的收入。

解决问题的建议： 1.运用行政和技术的手段，建立信用保障机制。针对目前我国许多房地产经纪机构和人员存在不守信用、欺诈顾客的现象，主管部门应采用行政和技术手段建立信用保障机制，如： a．保证金制度。在机构设立时要求经纪公司交纳和其业务规模相称的保证金，存于指定的银行，并每半年根据其业务量大小随时调整保证金，当客户权益受到侵害时，根据双方协商或法院裁决的数额，从保证金中支付。b． 投保信用保证保险。当对方或自己不守信或违约给相对人造成损失时，保险公司负责赔付。

c．建立以银行为主体的“托管”机制，即经纪公司负责提供信息和代办过户等服务，而将房产证和预付的房款在双方合同未履行完前由银行托管，银行收取居间担保和保管费。虽然看起来经纪公司收益减少，但由于买卖双方的信任度增加，业务量可能不降反升，收益增加。

2.提高从业人员素质。监管部门不仅要严格经纪从业人员的准入制度，对从业人员的学历、知识结构、资格考试、考评、监督等都要有明确的规定。

（二）经过这实习过程，充分认识房地产业在国民经济发展中的重要作用，大家知道房地产是一个新兴的支柱产业和建筑业合在一起，是国民经济的支柱产业，发展房地产业可以拉动内需，据不完全的统计，现在的房地产业的发展，在整个国民经济中占有很重要的地位，房地产业的链长，可以带动家用电器、耐用品、住宅装修、家具、包括建材等一系列产业的发展，在实现城镇化的过程中，房地产业起着重要的作用，每年将近一千万农民进城需要解决衣食住行，住就需要房地产业解决，房地产业和金融业合并在一起，被称为经济发展的温度计，看房地产业就可以看出经济发展的情况，所以它的重要性，对房地产业的发展，对金融业的发展重要性是无可比的。所以我们要充分认识到房地产业在国民经济中的作用。七．实习心得

校外实习的帷幕渐渐落下了。回想起从开始到现在，这一路走来我最大的感受就是自己成熟多了。不仅丰富了我的人生阅历，还让我品尝到了工作的辛苦，成长的快乐。在实习的过程中让我明白，团队合作精神很重要，团队合作，不仅仅是自己公司内部的合作，而且包括与其他同行业公司之间的合作，在做业务的过程中，认识了很多同行，虽然我们不是在同一家公司的，但我们要做的事情是一样的，因此我们也开始了不同公司间的合作，竞争和合作是并存的，和其他同行业公司建立良好的合作伙伴关系，对以后的业务发展是很有好处的，可以达到互惠互利。

这五个多月的实习，虽然算不上长的时间，但是在短短的五个多月中我确确实实的学到了很多在学校及书本上不曾有过的东西。比如在人际交往方面，书本上只是很简单的告诉你要如何做，而社会上人际交往非常复杂，这是在学校不能有如此深刻的感受的。社会上有各种人群，每一个人都有自己的思想和自己的个性，要跟他们处理好关系还真得需要许多技巧。而这种技巧通常是来自社会阅历与经验的。在行动中，其中有关心你的人，有对你无所谓的人，有看不惯你的人，看你如何把握了。交际中要求你在不能改变一件东西的时候，你只能学着去适应它，如果还不行，那就改变一下再去适应时的方法。

在这期间使我养成了不管遇到什么困难都不能被它吓倒，从不轻言放弃的品格。人要想实现自身的价值一定要顽强坚持的性格，勤奋努力的生活作风，而且还需要随时都有一个积极向上的心态，这样你就可以做到不管遇到什么挫折，什么困难，你都可以克服，即使遇到失败那也是短暂的，你完全可以吸收经验教训，再次站起来。

人们常说：“隔行如隔山”，通过这一次短暂的实习，我认识到其实每行每业都是很辛苦的，只是形式上有所不同。总得来说在实习期间，虽然很辛苦，但是，在这艰苦的工作中，我却学到了不少东西，也受到了很大的启发，我明白，今后的工作还会遇到许多新的东西，这些东西会给我带来新的体验和新的体会。同时，我也非常感谢公司的所有人员，在实习期间，他们对我接待热情，有问必答，使我们的实习真正是达到了预期的目的。实习很快就结束了，虽然时间短暂，但从中获取的收益颇大。篇五：关于房产中介的市场调查报告

关于房产中介的调查报告

住房是关系国计民生的大问题，随着我国经济的快速发展，房地产行业迅速崛起并备受关注，而房产中介在在房地产发展过程中起着至关重要的作用。在这里，我采取偶遇法对所遇到的房产中介公司进行结构式访谈获取基本资料，并进一步谈谈自己的认识。

一 调查背景

基本情况

业务流程及收费标准

其它相关基本信息

二 房产中介在二手房交易中的作用

任何公司的存在都要满足客户的需求，以达到公司的发展目标，实现利益的最大化。二手房交易客户中包含买主和卖主，他们对二手房交易最大的需求就是安全，而房产中介就是为他们提供一种省时，省钱，省心，放心的交易平台。其具体的作用我认为可以分为三个环节：交易前的信息整合——交易中的促成调节——交易后的衍生服务。

第二，交易中。刚才说到信息整合，很多客户都在置疑为什么给中介交代理费，他们认为就提供房源信息、客户信息，凭什么给那么多钱。其实除了信息整合之外，我认为中介公司存在的真正意义在于促成交易，登记、约看、议价、签约、过户、交割是整个流程，在每个环节背后中介公司从业人员起很大作用。先说登记，在客户看来，仅仅是把信息登记上，但是对房产中介来讲，如果真正想把这个信息有效利用的话，要做很多方面工作，比如要判断信息的真伪。其次约看时，跟客户、跟业主达成初步意向的方法，要考虑业主想买房的意愿有多强等等。最后是议价，现在都是透明交易，三方见面签约，三方见面签约之前中介公司仍要起到承上启下的作用，例如房源挂牌价与客户需求价和具体成交价之间的差距都需要中介公司进行调节，要想真正达成交易还是存在很大困难的。议价之后就是签约，现在，由于网上签约以及买卖规范文本的出现，使得签约比以前相对来讲要容易。但紧随之后的过户，交割等流程都需要中介公司中从业人员的专业水平来帮助客户完成，以避免遗留问题所带来的不便甚至法律纠纷。第三，交易完成后，提供衍生服务，主要有三方面：一个是房款的交割，一个权证过户，再一个金融服务。在这三方面实现的过程中，房产中介利用其从业人员的专业知识，其所拥有的与银行等金融机构之间的合作关系资源及其良好的信誉可以为买卖双方提供安全、方便、快捷的服务。

三 调查中发现的问题及进一步分析

随着生活节奏的加快，我们周围各种中介机构越来越多，几乎是随处可见，然而很多“黑中介”的丑闻却让广大群众对中介望而却步。我们认识的更多是在街道边那些关于房屋租赁信息的中介，仅仅一间小门面还有不懂专业知识的一人，试问怎能为客户提供一个安全的信息环境？在调查过程中有很多不规范的中介机构根本不接受我们的作业调查，现根据最后调查的规模较大的房产公司的配合，发现房产中介本身发展存在的以下几点问题：第一，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。根据不少业内人士的看法，在中国各地区从事房地产中介的机构中，存在着不少没有经过房地产主管部门审查的“黑”中介。没有相关方面从业证书，利用客户们求方便的心理，从中骗取钱财。并且行业监管存在很大漏洞，中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介。所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的底细，监管容易出现漏洞。

第三，行业内不正当竟争现象。二手房跟一手房有一个最大差别，就是没有标准化产品，一手房十几套可能都一样，但是二手房有很大差别。所以部分中介机构随意制定了不仅严重背离正常业务而且低于成本价格的服务收费标准，极大的干扰了整个行业的市场秩序。而且又为在其他中介公司成功交易的逃单客户进行中介服务及过户、贷款业务，又严重损害了其他中介企业的合法利益。第四，房产中介最头疼的“跳单”问题。在现实当中，我们往往关注房地产中介的失信和欺诈行为，而对买卖双方违反诚信方面关注的较少。但是跳单行为一直是困扰房地产中介的一大难题，客户屡屡出现随意砍价的现象非常普遍，其明确表示中介公司不满足其价格要求就要逃单，更有甚者连警告和砍价都嫌费事，直接逃单。而中介公司对此类客户的违法行为进行追究会十分棘手与无奈。客户经常要求中介公司对非房产中介职能范围内的交易保证，肆意延伸中介费收取的服务范围，由此引发的客户纠纷常常以中介公司被迫让利才得以解决，公司的正当权益会受到损害。

四 几点建议

针对以上这些问题，怎么进一步规范这个市场呢，我个人的认识有以下几点：

第一 抬高从业门槛，规范房产中介的运行。从行业资格认可上，先有一个门槛，然后再以此为起点，制定行业培训、提升上的一套完整体系，如果一旦从业人员在从业当中有任何的信用污点，他就有可能被要求退出这个行业，只有整个体系完善了，才能够真正提高整个行业水准。

第二 建立统一的信息平台，实现信息共享，同时倡导独家代理，实现快速交易。建立一个信息对称、有序竞争、成本合理、客户信任的交易与服务平台，有关的房源信息、业务能力以及企业和个人的违规记录都在统一的信息平台上。通过这种信息平台，改变目前信息不对称的现状，使政府的管理更透明，企业的信息更准确，消费者更放心。在统一的信息平台上推行独家代理，可实现资源共享、佣金分享的局面，房地产经纪人接受客户委托之后在咱们的平台上发布房源，提出分工的条件，全市所有经纪人就能够共享这个房源信息，从而实现比较快速的交易，对买卖双方来说也是十分利好的一件事情。第三 强化资金监管政策、保障资金安全，针对现在运行中的一些问题，完善相关政策体系，加快资金监管的办事程序，把更大量资金纳入多资金监管的范围里。第四 引导企业走规模化、网络化的经营。对企业来说，需要引导企业走规模化、网络化的经营途径，因为单纯依靠门店模式成本很大，随着市场的发展，更应该逐步走向网络化经营途径。

房产中介调研报告 第3篇

科技中介服务是“科学技术面向社会进行成果转化、科技评估、创新资源配置、创新决策和管理咨询等专业化服务的总称”。2002年12月召开的第一次全国科技中介机构工作会议, 提出在5年内健全我国科技中介服务体系;2003年被确立为“科技中介机构建设年”;2013年, 随着科技服务机构在科技成果转化服务中日益活跃, 科技部在调研、听取意见的基础上, 起草了《中华人民共和国促进科技成果转化法 (修订草案送审稿) 》, 并向社会各界征求意见。作为科技成果转化的桥梁, 科技中介服务机构是指面向社会从事科技咨询、技术评估、技术转移、成果转化以及有关科技代理等专业化服务的机构, 活跃于技术需求者与持有者之间, 是各类创新主体的粘接剂和创新活动的催化剂, 它以专业知识技能和服务为基础, 打通高等学校、科研机构与企业之间的技术交流, 通过技术搜寻、评估和传播等方式, 整合科技资源, 提供社会化、专业化的科技需求, 以实现有效地降低科技成果转化的交易成本, 提高科技成果转化效率的目标。

温州作为中国民营经济的发源地、改革开放的试验田, 始终保持着“崇尚科学、追求创新”的特有精神。政府也非常重视科技创新, 特别是近年来通过实施科技强市战略, 加强创新平台建设, 开展科研技术服务, 优化科技人才环境, 推动科技与经济紧密结合, 加快科技成果向现实生产力转化步伐。为进一步加强科技中介服务机构在科技成果转化过程中的作用, 特开展调研, 摸清全市科技中介服务机构的状态, 深入分析科技中介服务的现状、存在问题, 为政府下一步加大政策法规规范管理与支持力度、制定相关优惠政策提供原始依据, 进而探索温州市科技中介服务完善的途径。此次调查面向全市各个地区, 目前共收回有效调查问卷31份。本文将对调研数据进行分析, 以期为温州市科技中介机构发展提供可行的意见与建议。

2 对温州市科技中介机构的调研分析

2.1 运行与发展现状

从此次回收的有效调查表看, 大多数科技中介服务机构是2000年以后在政府支持的背景下产生的, 其服务形式分别有综合型与专业型, 主要提供技术咨询、评估, 技术开发、转移, 信息服务、培训等多种服务类型, 在技术投资、交易, 企业孵化等方面提供的服务较少。

参与此次调查的科技中介服务机构的法人组成、经济性质情况及主营业务情况大致如图1、图2、图3所示。

在机构人员配备方面, 大部分机构配有硕士、本科学历及高级职称人员, 但总体而言, 占总人数的比例不高且主要集中在事业单位类型的科技中介服务机构, 同时, 科技人员占总人数比例大部分在50%左右。

另外, 机构的注册资金总体不高, 集中在10万元左右, 而注册资金超过100万元的大型科技中介服务机构则寥寥无几, 在回收的31份调查问卷里只有北京三聚阳光知识产权代理有限公司、兰州理工大学温州泵阀工程研究院两家机构的注册资金过百万。在机构的经营场地方面, 大部分机构的面积在250m2以下, 且设有独立网站或数据库系统, 部分在250~650m2之间, 也有一些经营面积达到了1000m2以上, 如华中科技大学温州先进制造技术研究院、温州市食品研究所等。

2.2 存在的问题

从本次调查结果中可以看出, 目前温州市的科技中介服务机构总体上种类多, 服务内容多元, 但较之温州整体经济发展与科技创新现状而言, 还存有较多需不断改善、改进的地方, 尤其是机构的人才队伍建设和专业化服务程度方面的问题。

(1) 专门针对科技中介服务机构发展的政策法规尚未出台。在温州当前经济发展和科技创新的背景下, 科技中介服务机构应有什么样的市场准入条件, 能为科技创新主体提供什么样的科技需求, 能享受什么样的税收优惠政策, 科技中介服务机构面临的这些问题没有得到明确的政策支撑, 其健康可持续发展还任重道远。

(2) 科技中介服务机构的定位不明确。从反馈的调查表中可以看出, 温州市科技中介服务机构总体上处于发展的起步阶段, 规模小、服务质量不高, 而且机构成立的市场角色不明朗, 使得相当一部分科技中介服务机构带有“官办”、“半官办”的色彩, 缺乏强烈的市场竞争意识, 很大程度上阻碍了在市场机制下, 科技中介服务机构的发展空间以及对科技成果转化的推动作用。

(3) 科技中介服务机构从业人员的专业素质有待提高。人才队伍素质是决定机构服务质量和发展前景的重要因素。科技中介服务机构要整合各类专业知识, 因此要求从业人员不仅拥有广博的知识、精湛的技能, 还要懂得市场运作规律, 掌握市场需求。但目前温州市科技中介服务机构普遍存在着人才结构不合理, 尤其缺乏高素质人才, 从业人员的专业背景和工作能力参差不齐, 与科技中介这一服务性行业要求尚存距离。

(4) 科技中介机构专业化程度较低, 缺少有影响力的品牌业务。目前, 温州市多数科技中介服务机构均表明能提供技术交易、技术推广、科技培训、科技咨询、科技信息查询等多种服务, 但主要集中在较为简单的信息服务, 服务的专业化程度不高, 且多数机构还没有形成自己特色的服务体系、精品业务和服务品牌。

3 促进科技中介服务机构发展的建议和意见

3.1 改善科技中介机构发展的政策环境

专业针对科技中介服务机构的发展出台《温州市重点科技中介服务机构培育 (或认定) 管理办法》, 明确科技中介服务机构的设立标准、市场准入条件、管理体制、运行规范等, 同时在资金、税收、人才等方面鼓励中介机构发展, 为温州市科技中介服务机构发展创造一个政策到位、管理完善、竞争平等的政策法规环境。在出台相应扶持扶持政策的同时, 建立评估机制进行动态的绩效评估, 以保证评估结果的客观性和公正性, 也对政府扶持资金或政策实行监管。

3.2 明确科技中介服务机构定位和功能

科技中介服务机构需要在科技与经济、政府与企业中间扮演“红娘”的角色, 在政府和企业之间架起沟通两者的桥梁、联系的纽带。针对目前中小企业普遍存在的问题, 如融资困难、技术设备落后、创新不足、信息不畅、人才匮乏等发展瓶颈, 单纯地靠政府扶植只能解决个别问题, 只有在市场机制下, 发挥高等学校与科研机构的技术转移力量, 针对中小企业有关共性的问题, 才能不断提高服务水平和服务质量, 为中小企业提供及时便利、快捷低价的服务, 积极解决问题。

3.3 注重从业人员的引进制度, 有效激励专业人才

科技中介服务机构为科技创新主体提供社会化、专业化服务, 需要其从业人员具有较强的学习能力和创新能力, 因此, 要鼓励高学历、有经验、高素质的人才从事科技中介服务活动, 既要做到“请进来”, 吸引、凝聚国内外优秀人才加入科技中介服务队伍, 改善从业人员结构, 也要做到“送出去”, 强化在职培训和资质培训, 在机构内部制订针对性的培训方案, 如选派骨干进行短期进修, 引进先进的管理经验和专业运作模式。同时, 在经济报酬上, 鼓励机构规定或与专业人才约定奖励方式和数额, 有效提高专业人才的积极性, 能“留得住”;在社会认可度上, 为机构专业人才提供资质认证的途径, 使得他们的劳动获得社会承认, 实现人才的可持续发展, 能“用起来”。

3.4 加快建立公共科技信息平台

为了实现信息资源的共享, 加快建立公共科技信息平台, 通过整合政府部门、高等学校、科研机构的科技资源, 在平台里公开科技中介服务机构信息交换的数据, 组建能提供科技需求与咨询服务的专家库。建立公共科技信息平台一方面使需求方能更透明地了解科技中介服务机构的服务强项, 缩短双方交流的进程, 加速科技成果的转化;另一方面, 使中介机构能及时了解技术供求方的需求, 有利于促进科技中介服务机构的公平竞争, 而且通过平台, 机构之间相互学习彼此的优点, 更利于形成自身的品牌优势。

4 结语

总之, 科技中介服务机构的发展是一个系统工程, 要使科技中介服务机构成为温州市科技自主创新体系的骨干力量, 不仅需要对科技中介服务机构进行大力宣传以促进社会了解、重视和支持机构的发展, 更重要的是要进一步更新服务理念, 提高服务质量, 打造服务品牌, 提高自身的竞争优势。

参考文献

[1]李柏洲, 孙立梅.创新系统中科技中介组织的角色定位研究[J].科学学与科学技术管理, 2010 (9) .

“房产新政”催生的一份预警报告 第4篇

沪九条，房产交易增设了审查环节和内容

上海市宝山区人民检察院认为，相比以往，房产新政在调控力度上大大增加，在房产交易环节，就购房者购房资格、贷款条件、个人及家庭住房、社保缴纳等方面都作了严格规定。税务、房管部门在办理税收、房产转移登记等业务时增设了相应的审查环节和内容，这包括：

房产税征免审核认定。上海市政府2011（3号）文件规定，2011年1月28日起，凡在本市购买住房的，购房人在申请房地产转移登记之前，向房屋所在地的地方税务机关申请办理房产税征免认定手续。税务机关根据审核认定结果，向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》，购房人凭《通知书》方能到房产交易中心办理房产登记。

购房人及家庭成员身份核查。税务机关在受理房产税征免申请、房产交易中心在办理房产交易时须查验购房人及其家庭成员的有效身份证明和购房人的户籍证明、婚姻状况证明。对于非本市户籍居民家庭购房的，房产交易中心还要根据限购规定，核查购房人在购房之日起的前两年内在本市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或城镇社会保险缴纳证明。

购房人及家庭成员住房情况信息的查询。购房人在房产税征免认定及申请房产转移登记前，须向区县房屋状况信息查询窗口申请查询其本人和家庭成员在本市拥有住房情况。区县查询窗口受理后，将申请人的相关信息通过业务网上传至市房屋状况信息中心，由中心进行查询并将结果通过业务网加以反馈，区县查询窗口再打印出纸质《查询结果》证明并加盖“上海市房屋状况信息中心查询章”后提供给购房人，由购房人提交给上述业务受理窗口。

第二套房房贷管理更趋严格。居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例将不得低于60%，贷款利率将不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例也将从第一套的不得低于30%提高到不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

房地产企业须履行限购告知义务。房地产开发企业、房地产经纪机构等在与购房人签订售房合同、经纪合同时，应督促购房人如实填写《购房人家庭成员及名下住房情况申请表》，核对购房人及家庭成员情况证明材料，并在《申请表》中签署意见和盖章。

房产交易环节存在职务犯罪隐患

由于新政实施时间还比较短，调控内容又涉及老百姓的切身利益，检察机关认为在实际操作中，个别工作人员为牟取私利，极有可能利用预检、受理、初审、复审相关材料的职务便利，为他人规避限购、房产税等政策，存在职务犯罪隐患。

1．信息不对称使公众对新政产生误解，也可能为暗箱操作提供空间

新政调控力度大、涉及面广、信息量大、流程复杂，普通购房者很难在短时间内清楚掌握交易的全部政策规定、操作流程和所需材料，容易产生误解和盲动。信息的不对称还使得相关职能部门处于信息的主动方，容易受到来自房产中介公司、购房者的请托甚至利益诱惑，存在“权钱交易”、暗箱操作风险。比如，之前购房人在买房时为了避免将来继承时的相关费用，一般都将未成年子女名字写在房产证上。这次调控新政一出台，他们担心未成年子女成年后，为了婚姻等需要购房时，受到限购令的制约，所以一度考虑将子女的名字从同父母共有的房产证上去掉。其实，这是信息不对称导致的这部分人对调控新政的误解。有关部门在限购政策的操作口徑中规定：本市户籍居民家庭的子女成年后，因为结婚需要买房的，只要该子女无产权住房，该成年子女可以在本市购买一套住房。因此，如果能够及时宣传这一操作口径，就可以避免购房人请托他人急于在房产证上“去名字”。

2．证明材料缺乏完整性，鉴别缺乏专业性，工作人员裁量权扩大

上海的限购令明确，限购对象以“居民家庭”为单位，对于购房人及家庭成员信息掌握得是否正确、全面，识别审核是否严格，直接关系到限购政策的执行。但在实际操作中，有关部门提供的购房人及其家庭情况证明材料缺乏完整性。例如各区县民政婚姻登记部门出具的《无婚姻登记记录证明》，在证明购房人单身的同时，注明“不排除其在本区以外其他地方办理婚姻登记的可能性”。上述表述使得房产交易中心工作人员在核查购房人购房资格，判断是否符合限购政策时有较大的自由裁量权。同时，由于交易中心对识别各类证明材料缺乏专业知识和技术辅助手段，而制作、颁发或出具材料的单位没有向交易中心提供信息核实的法定义务，交易中心工作人员就很难获得该材料真实性的准确信息，往往凭经验作判断。因此，个别工作人员受购房者请托或利益诱惑，明知购房人提供的证明材料是虚假的而故意放行，存在职务犯罪隐患。

3．信息查询结果存在伪造风险

新政出台后，区县房屋状况信息查询窗口出具的《查询结果》证明对购房人来说意义重大，因为它直接关系到购房人是否可以再买房以及购房的相关税费是否增加。因此，保证《查询结果》的准确性和真实性就显得尤为重要。目前，纸质的《查询结果》证明既没有统一的编号（仅有一个查询申请号），也没有相关防伪的措施，仅凭查询窗口工作人员在出具时加盖一枚“上海市房屋状况信息中心查询章”。由于房屋状况信息中心查询结果信息与房产登记受理系统、税务部门都不联网，信息不能直接传输，需由购房人转交。这样一来，个别有房户拿到《查询结果》证明后，为了使自己获得购买资格或者不交房产税，很容易伪造书面《查询结果》证明，再提交房产登记窗口和税务机关。另外，由于目前查询章由区县房产交易中心窗口工作人员保管和加盖，缺乏后台复核监督机制，可能出现个别有房户通过拉拢腐蚀窗口工作人员，从而在伪造的《查询结果》证明上加盖查询章，造成“真图章、假内容”的情况。

4．房产新政实施使得一些中介面临危机，拉拢腐蚀房产交易工作人员几率增大

房产新政的实施使得房产交易市场受到较大的影响，同时国家《房地产经纪管理办法》于今年4月1日起实施，也使不少不符合规定的房地产中介公司面临生存危机。因此，一些房地产中介公司为了达到赢利的目的，置法律和政策规定而不顾，进行违法交易。如在签订经纪合同时，不履行限购政策的告知义务，明知不符合限购规定而在《购房人家庭成员及名下住房情况申请表》中签署同意销售意见、代办或提供虚假证明等违规行为。在房地产过户和登记环节中，不法中介商则可能采取拉拢腐蚀交易中心有关部门管理人员和工作人员的手段，达到不法交易和谋取利益的目的。此外，目前交易登记部门的工作人员普遍存在两种用工制度，非编制人员承担的工作强度、工作责任与其享受的各种待遇不相适应，容易成为投机钻营者拉拢腐蚀的对象。

案前预防，检察机关提出职务犯罪预防对策

与其事后亡羊补牢，不如事先扎紧篱笆。将以往案后预防、案中预防，跨步到案前预防，以达到预防的真正目的。

经过与上海市住房保障和房屋管理局一起广泛调查研究，2011年8月31日，一份由上海市宝山区人民检察院起草的《“房产新政”背景下房产交易环节职务犯罪预警预测报告》正式出炉。这份报告不仅对上述房产新政下职务犯罪隐患进行了到位的分析，还就房产交易环节可能出现的职务犯罪提出了预防对策，这些对策包括：

加大房产调控新政宣传力度。要通过多种渠道进一步加大对房产调控新政的宣传力度。尽快制订政策解读稿向社会公示，提高政策透明度，并通过网络、电视、广播、报纸等媒体加强宣传，扩大宣传的辐射面；要加强房产交易流程的宣传。在交易大厅摆放宣传资料，将契税缴纳、房产状况查询、房产税减免认定、房产登记等交易流程以及需要提供的资料统一汇编印制成小册子提供给交易人，让交易人在进入交易流程之前就知道具体流程和所需材料；要组织人员及时汇总梳理全市各区县在执行新政过程中发现的典型案例，对采取假离婚、不办理房地产登记等规避调控政策存在的风险予以提示；要对违法违规行为加大查处曝光力度，起到警示作用。

完善房地产交易内部监管机制。一是房地产交易中心要统一按照ISO9001質量管理体系标准和相关《工作指导书》开展各项工作，从房屋状况信息查询开始，从预检、受理、初审、复审、终审、缮证、发证到登记资料归档，每一个岗位都确定工作职责、设置工作权限，从而保证各项工作规范有序开展。

二是完善区县房屋状况信息查询工作监督机制。改变原来由窗口岗位一人接受申请、打印查询结果、加盖查询章的操作流程，设置后台复核岗位。由复核人员核对申请人信息和查询结果信息，确保无误后加盖“上海市房屋状况信息中心查询章”并做好相应存档登记工作。同时，对纸质的《查询结果》证明应设置统一的受理编号和条形码，用纸上也应作防伪设计。

三是进一步提升信息化水平。加强对业务系统中各类操作的监控和审查，特别要对市房屋状况信息中心信息库加装信息修改报警软件，严格执行业务数据修改流程，操作过程所涉及的各类单据及相关资料均予妥善存档以备查验，防止网络管理人员擅自调阅修改所有数据库中的信息数据。同时，定期检查业务系统重要信息的权限设置，使每一项操作在系统中都能留下痕迹，做到有据可查。

四是加强房地产交易办理流程监管。进一步强化“三级”审核制度，实行受理、审核人员定期轮换岗制度。加强对密钥及其权限的管理，严格实行密钥实名制，严禁多人一卡。

五是构建办件质量定期抽查监督制度，由交易中心各部门负责人组成抽查小组，每月抽查一定数量的办件，制作抽查记录和处理意见，对抽查中发现的错误及时予以纠正。

六是提高受理窗口摄像监控系统的清晰度，并延长监控录像的保存时间，加强受理工作的全程监控。

七是税务部门要做好契税收缴的衔接工作。要按照《关于进一步规范本市房地产交易市场税收征收管理的操作意见》的要求，做好政策梳理、资料审核、计税价格核定等相关工作，让交易人在交易时能够缴明白税。

加强各部门间的信息共享。房管部门应与公安、税务、民政、司法机关实现系统内部信息联网、信息共享，特别在身份证明、婚姻登记信息、住房状况信息、税务申请信息等方面实现联网共享，方便查验信息真伪，防止弄虚作假行为的发生。

房管部门应会同公安、税务、民政、司法等单位建立协作机制，统一各类文证材料的审核标准，对疑似伪造文证加强审核协作。各发证单位应向房管工作人员介绍识别第一、第二代身份证、公证书、结婚证、社会保险缴纳证明等文证真伪的相关技巧，提高交易中心工作人员在受理、初审、复审、终审环节中的鉴别率和准确率。

民政部门要进一步提高婚姻状况证明效力。目前，我市各区县婚姻登记信息都未联网，如果夫妻双方的户籍不在同一区县内，就会发生有一方户籍所在地婚姻登记机关并不掌握这对夫妻婚姻状况的情况。同时，民政部门在结婚登记时不再在户口簿婚姻状况栏中注明任何信息，所以即便是户口簿也不能准确显示个人的婚姻状况。因此，房产调控新政要得到有效实施，堵住个人婚姻状况证明不严密的漏洞，各区县民政系统婚姻登记部门内部以及民政、公安系统之间也应尽快实现个人婚姻状况信息联网。

加强房地产市场监管，形成有序竞争。一是要切实贯彻执行由住房和城乡建设部等三部委联合颁布的《房地产经纪管理办法》，全面落实房产调控新政，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产经纪活动当事人的合法权益，促进行业健康发展。二是相关主管部门要结合房产新政调控的目标以及本市房地产交易市场的实际状况，制定相关实施细则，同时构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，向房地产经纪机构提供交易与登记信息查询、交易合同网上签订，向社会公示经纪机构备案信息，信用档案信息等公共服务。三是强化对中介违法违规行为的处罚和责任追究。开展专项整治活动，对房地产中介公司的不正当竞争、提供或者代办虚假证明材料、怂恿或者协助当事人签订“阴阳合同”等违法违规行为，可以采取约谈、记入信用档案、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施，并根据情节轻重，处以没收违法所得、罚款以及停业整顿等行政处罚。

强化交易中心工作人员业务能力、责任心和廉洁教育。房产交易中心、税务部门工作人员要严格按照市住房保障和房屋管理局、市税务局的贯彻要求，准确掌握房产新政各项规定和执行标准；增强工作人员的工作责任心，克服人手紧、办件多、工作量大的矛盾，尽职尽责，认真审核每件办件的材料，收集和汇总在操作中遇到的各类问题，及时将情况向上级部门反映；增强工作人员的廉洁意识。交易中心工作人员直接掌管着房产材料审核的验、放、扣等权力，自然会成为社会上一些不法分子拉拢腐蚀的重点。行业纪检部门要排查出各个办理环节中的廉政风险点，制定和严格落实各项防范措施，通过加强廉政建设和岗位风险管理，隔离房产交易中心工作人员与中介行业的非业务往来。通过组织工作人员观看廉政教育警示片等多种途径，加强法律法规和警示教育，使他们自觉守住思想防线、道德防线、法律防线，树立起正确的职业道德观，规范操作、按章受理、严格审核、依法行政。

房产中介实习报告 第5篇

现在实习一周，实际工作六天，非常感谢大家对我的提携。下面说一下自己的感想。一些想法和观点还是非常幼稚不成熟。但是店兴我兴，店衰我耻。为发展每个人都应该讲出自己的想法，因为我们既是这个店的员工，又是这个店的主人。下面针对我发现的一些问题做简单地介绍，并对问题的解决方案进行初步探索。因为是新人，有些意见和建议非常不成熟，甚至完全是错误的，还希望各位同仁批评指正。

初始部分

优点的归纳，因为服务行业的特殊性要求整个团队都要保持一个愉悦的精神状态。所以我认为店里一个很大的优势就是保持了团队的积极性和向心力，这是和店长的大度宽厚以及每个团队成员的努力分不开的，所以一到这里我就能感到一个家的氛围，这是极端重要的！其次还有这个团队的团结，目标的制定以及随着变化而变化，这都是很重要的。优点暂不一一列举，下面对一些感觉不足的地方谈谈自己的想法。

第一 新人的培训没有完整的方案和流程

新人是在老师的代领下进行经验性的积累以及店员的帮助下进行学习。整个学习培训都是在模块化进行的，缺点在于系统串联，学习没有系统系和计划性，考核也没有具体的可操作标准。

下面针对新人的培训提出以下培训方案

新人的培训期间：从报到开始计算，实际工作日的七至十天天为培训时间（店里应该有具体的安排，不好意思没有查到）

新人的培训目标：

（1）熟悉店里的文化。

此项包括公司的文化理念，店里工作时间，休班时间，值班，店里的早操制度。早操期间的口号，舞蹈（可以用一个周左右的时间来学习），以及晋升工资制度。

（2）熟悉附近商圈。

此项目的：了解附近楼盘位置，各个楼盘的房价，突出特点，或者缺点等等相关因素。建议每天两次 每次一个小时左右。在逛商圈的时候可以掺杂一些本公司的房源等具体信息。时间四天左右。

（3）网络操作的练习。

包括录入房源，打电话写跟进。可以先练习一些时间比较长，飘红的房源作为练习。个人建议应当四天以后开始练习此项业务。

（4）给客户打电话的流程。

因为除了实堪带看以及出售房屋等外出情况外，发觉潜在客户，实现交易基本上都要靠电话操作。所以要把练习打电话放在培训的极端重要的位置。电话的培训内容应当分为房源售出电话主要内容 房源出租电话主要内容 客户求组电话主要内容 客户求购电话主要内容

（5）进店客户的招待流程 应当简洁明了，我看到店归很详细，在此不再赘述

第二晨会以及早操

晨会早操是新的一天全体员工集合在一起最先接触的事情，所以对于在新的一天中团队的士气，团队的心情，甚至整个团队业绩会有一个潜移默化的作用，其重要性不言而喻。

晨会应该迅速简洁，快速把大家慵懒的精神唤醒。喊口号是很好的方式，当然也可以说一些看到的笑话。晨会的时间不应当太长，因为要采纳新的房源，刷新等工作，也是为了避免讲刚调动起来的情绪因为长时间的开会重新变为慵懒，所以晨会应当快速，简洁，充实，有效。晨会的主要内容应当包括整队（整队的具体要求鉴于附录），喊口号，总结昨天工作，成功有哪些方面，不足有哪些方面，以及今天的而具体要求。

附：整队的要求：队形整齐。抬头 收颔 挺胸 收腹 双腿并拢 两脚并拢成60°张开，五指并拢 拇指贴于食指的第二节关节，双臂自然下垂，中指贴于裤缝线。

早操 大家都很认真，暂时没有建议

第三 值日

首先值日范围应当明确，小件，比较容易打扫的可以天天打扫。像扫地，拖地可以在大家都坐下的情况下拖一下公共区域，然后在吃午饭的时候可以清理某一下个人区域。某些大件应当定期清洗。桌面的清理的问题上，因为大家出门实堪，带看的情况比较多，匆匆忙忙的找东西或者拿东西就出去了，所以会造成桌面比较凌乱。个人建议为如果不是那种严重影响工作环境的垃圾需要立刻处理外，应当保持一定容忍度。但是前台必须保持干净利落，因为前台是公司的脸面所在，是客户的第一印象所在，必须整洁。对于值日生建议应当放宽考核指标，应为此时他担任着整个店里的细节性的运转，比较费心劳力，而且晚上值班，从体力上说也是比较劳累的。

第四

人性化管理与严格的军事管理的折中初步探索

管理一个团队是采用军事化管理还是充满人性化管理，一直是一个经久不衰的探讨热点。双方各自有各自的优势，同时又有缺点。

军事化管理强调下级对上级的完全服从，团队人员整齐划一，步调一致。这样的管理方式带来的优势是效率非常之高，队员之间精确地分工合作，行政执行能力非常突出。但是军事化管理一般存在于两种情况下，第一个是团队所有人员对目标非常明确，积极性以及潜力得到了最大程度的挖掘，像大家一起开始创业的伙伴。第二种情形就是团队制定了严格的行为规则，每个行为都有可操作的规范，甚至进入公司先迈哪一步都有着严格的规定（可参见世界五百强的规章制度）并有种类齐全的处罚措施。这种情形下员工畏惧于这些规范惩罚而认真工作。第三种就是军队了，在此不赘述。所以其缺点就非常显而易见了：首先团队成员的积极性，创造性没办法得到发挥，大家做的就是简单地遵守而已，往往对工作难以产生热情，非常容易造成当一天和尚撞一天钟的情况。第二团队成员对自己的团对没有感情，对其他队员感情也往往不会太深。

对于人性化管理是现在公司管理的一个趋势。因为随着经济的发展，必然会促进平等正义等社会观念的广泛普及，此时社会精英就会抓住这种趋势，运用人性化管理，来迎合团队成员的内心需求。在这种氛围下，每个团队成员都能感受到自身的存在感，都能充分发挥自身的积极性。所以这样的团队士气非常高，凝聚力非常强，团队成员真心把企业当做自己的事业来做。最典型的就是日本的索尼公司的人性化管理（鉴于此处套路军事化管理与人性化管理的折中问题，所以将日本的先进经验附录于后）。当然人性化管理亦有自己的缺点。比如当团队人员意识不到位，就会效率就会严重丧失。另外，由于团队集体协作，一旦团队中有人拖沓怠工并且没有得到及时纠正就会影响整个团队的积极性。大巧无工，重剑无锋。大道至简。总看现在的管理模式有一种相互借鉴的趋势。没有绝对的绝对，只是在绝对中融合。充分发挥二者的优势，采取措施降低其劣势才是最终之道。但是哪里应该严格，哪里应该宽松呢？怎样让团队的成员对制定的制度认可呢？下面简单地谈一下自己的想法。

（1）行政命令特别是惩罚政策切忌随意发布。命令一定要经过深思熟虑，完整调查后才可发布。对于涉及团队具体利益的，最好要经过全体成员的讨论。这样做的优势在于可以增强团队对于命令的认可性服从性，同时经过了充分的调研，增强了科学性，这样的规则汇聚起来，就会形成一个非常好的制度体系，这样就会使每个人都参与其中，既有规矩，又能发挥积极性。

（2）惩罚政策的问题。这一块还没有考虑成熟。

（3）制度的日常化、平等化、与个别化问题的初步探索。

制度的日常化是指将平时的规范、发布的行政命令总结在一块，经过大家集体讨论决定后形成长久不变的制度。这段时间感觉店里形成了很多的规范，而且也是得到了大家的一致认可，所以可以形成一些正规的规范制度。这也是形成店里文化的一个重要途径。平等化是规范对每一个人平等对待，不因任何因素而有所差异。这是规范的生命力。但是规范的平等不一定意味着公正。公平让人站在同一高度，而公正让人高度相同所以规范，特别是惩罚规范应当适度考虑因人而异。

第五相关建议部分

（1）总店部分:有时出去逛商圈的时候会有顾客主动来询问房源的问题。是否可以采取措施将这部分随机性的客户采集起来？比如到楼盘“摆摊”，命名为“玛雅房屋走进某某小区，为您提供最贴心的置业咨询”等等。

（2）本店部分：层层管理是非常好的管理方式。但是这样会不会队长压力过大，在承担一部分行政任务的同时会不会影响业绩？毕竟两位队长是店里的主力。但是这一条还是没有考虑周全，只是一个建议而已。

第六附录、日本的人性化管理案例（源自网络）

古语云：得人心者得天下！在企业管理中多点人情味，有助于赢得员工对企业的认同感和忠诚度。只有真正俘获了员工心灵的企业，才能在竞争中无往而不胜。

日本是世界人性化管理的楷模，值得所有国家管理界学习。

学习日企-从关注客户到关注员工

日本企业中最多、最优先研究的课题之一是：“消费者的期待是什么？”企业在长期的经营过程中总是反复探讨这样的话题，因此他们基本有一个共识——消费者期待企业要能做到两条：

第一，企业要值得信赖和令人安心。信赖的根本途径就是严格按企业所“承诺”的提供服务；令人安心则是指，企业都会相信，消费者的要求大多是合理的。

第二，企业要提供高效和周到细致的服务。“站在消费者的立场”去想、去做，才能提供周到细致的服务。这里，“以消费者为中心的灵活对应”便是高效服务的灵魂。

而这些工作都需要人来完成。本质上说，企业成也在人、败也在人。日本企业管理中重视的是激发全员的工作激情，让员工以高度的责任感为客户、为企业尽心尽力。

那么，他们是怎么做到的呢？

基于信任用人

用一句我们非常传统的话说：“士为知己者死”。

员工尽心竭力为企业工作的热情如何被激活？最大的秘诀就在于他“被信任”。这里特别要提到的，不是只有管理人员“被信任”、“被重用”，日本企业的基本观念是“信任人”，也就是每一位员工都被作为“人”而得到信任、尊重。只有关注全员的工作能力，才可能使每一位员工都迸发出活力，发挥特长。这就是日本企业用人观的特点。

日本人常说：“生意的成功与否，完全看主管用人的态度，是信任员工的能力，还是否定他们。”日本企业的成功、日本制造的优秀，是因为他们认为员工都是优秀的，这样的价值观传导给了每一位管理者，这是使企业越做越强的驱动力。

“主管用人”的态度，根本来自企业的用人态度。如果老板总认为：“员工就是来挣我的钱的、不会和我一心，我要处处防着他”；员工就会考虑：“这老板会不会坑我，我如何才能让老板的承诺兑现，我如何保护自己的利益不受侵害？”双方为此整日提心吊胆，甚至积怨在胸，那怎么能快乐地工作呢？

假如我们把员工当成顾客来看待，我们就会变得心平气和，就能更加客观地重视他们。正如顾客往往有权利提出一些无理要求一样，企业主应该怀着感激的心情去接纳员工。当然，老板可能不喜欢总是评价公司的员工，却喜欢不断出主意的员工。不过，既要用人，就不能苛求，尤其不能存有“让别人替自己效劳”的心理。

那么，是任用主管把员工管住，“给我干出活儿就行”，还是通过主管去传递企业对员工的关爱和帮助员工成长，这对企业长期的竞争力是会带来不一样效果的。信任的背后，所有员工都能感受到“被尊重”，在此基础上他才能产生高度的责任感、使命感，竭尽全力地完成好他的工作。

重视团队协作

日本企业一线员工的收入和工长、科长的收入相差是不大的，基本也就两倍左右。为员工营造一个公平的世界，企业也基本没有计件工资制。他们认为，员工由计件工资制得到的奖赏，不过是对他具体工作的肯定，而非任何其他，如：忠诚、资历、创新等。久而久之，员工就会得出结论：只有那些和劳动生产率提高相关的活动才是重要的，其他都不重要，这就会使员工逐渐忽略工作的其他重要方面，如：创新和奉献精神，甚至会带来企业内部的无序竞争、相互排斥，最终以牺牲质量为代价。在日企看来，产品的“不良率低”是理所当然的，完成规定的量化指标也是份内所应当做到的。因此，对仅仅为劳动生产率提高的相关活动从不奖励。而工资政策中也从不把奖励个人放在首位，尤其过分奖励个别的高层管理者，他们认为这会给企业员工之间的友好相处带来麻烦。对员工的工资政策，看重的是公平合理原则，而不是强调人与人之间的差异。

创造温情气氛

在日企，无论是从哪个部门提升起来的管理者，都要具备能理解他人的能力和热情。

日本中小型企业的社长上班，往往早上很早就来到公司，早早站在厂门口迎候员工，认真地向每一位上班的员工打招呼问好。即使是对迟到的员工，也不会声色俱厉地批评或训斥，而是说：“今天早晨一定是家里有什么事吧？没关系，有什么困难尽管说出来，也许公司能帮上忙！”简单的一声寒喧，就使员工感到了企业的温暖。当员工结婚、生子或有丧事时，总能得到企业送的一份礼物和企业主要领导签名的慰问信。如果以团队组合做出了成绩，企业除了对员工进行表扬奖励外，还要向其家人表示祝贺、致谢。

日本制造业大都经历了从经营需要“留住员工”到“为了员工的生存而经营”这个历程。员工一旦被企业录用，各种保险都会按照国家规定和公司承诺来办理。员工对企业自然抱有强烈的依附感，把企业看作是个人生活的依靠和一生事业发展的基地。因此，员工的利益和企业完全拴在了一起，企业与员工真正结成了命运共同体。员工个人利益和企业利益的紧密相连，就使员工非常关心企业内部的分配关系，也就能促使员工关心企业的发展与成长，反过来，员工也更愿意并安心在这里干下去。日本企业能够留住员工靠的是：态度、情感、事业。

员工参加管理

在日本企业中，重要的问题一般都需要经过全体员工反复讨论，达成一致意见后，才能最后实施。而绝没有“少数服从多数”这个概念。比如：丰田汽车出现质量问题被召回时，订单减少，使我所在的企业陷入“是否通过关闭一个分厂来渡过难关”的艰难选择。关闭一个厂就意味着1000多名员工下岗，这时候，经营者把利他之心、关爱之心、慈悲之心放在了经营的核心位置，认为遇到经济萧条、工作量减少的时候，全体人员应该一同渡过难关。基于这种思想，该企业最后决定以取消企业全体员工的午餐费来代替关闭这个分厂的决策。这种大家愿意团结起来、共同承受和应对困难的举措，是不是我国企业应该借鉴的呢？

国外许多成功的企业早已广泛实行了“以人为本”的管理摸式，他们不仅仅给予员工以优厚的物质待遇，更重要的是给他们创造一个宽松的创业、创新的环境。笔者在此介绍世界上几个人性化管理很成功的企业案例，以期抛砖引玉。

微软的“职业阶梯”

美国微软公司人力资源部制定的“职业阶梯”文件详细列出员工从进入公司开始一级级向上发展的所有可选择职务，并且列出了不同职务须具备的能力和经验，这使员工感到个人的职业发展前景乐观，因此很少有人跳槽。

索尼大家庭

索尼公司总裁盛田昭夫谆谆教诲新入会的员工：“索尼是个亲密无间的大家庭，每个家庭成员的幸福部靠自己的双手来创造。在这种崭新的生活开始之际，我想对大家提出一个希望：当你的生命结束的时候，你们不会为在索尼度过的时光而感到遗憾。”索尼的确是一个大家庭，不仅仅因为绝大多数索尼职工都要在这里度过一生。在公司里，领导同职工之间保持着良好的关系，把他当作索尼家庭的成员来对待。在有些情况下，职工与老板处于同样的地位。索尼工厂的任何一位管理人员都没有个人办公室，连厂长也不例外。公司主张管理人员与他的办公室职员坐在一起办公。共同使用办公用品和设备。在车间里，领班对工人表现出真诚的尊重与关心。索尼公司强调家庭式的责任感和协作精神，以此激发每个成员发挥主动性，激发他们参与管理的热情。盛田昭夫主张，衡量一位管理人员的工作成果，主要是看他能把一大批人组织到什么程度，以及能否有效地使每个成员做出最好的成绩，并使他们真正融为一体。索尼公司每个职工每年平均提出8条建议，多数建议使得工作更省力和更可靠，或者使工作效果有所提高。

房产中介实习报告 第6篇

重庆顺驰成立于20xx年，在进入重庆初期主要从事的是房地产商品房的代销，代理，余房包销，限时等业务。这些业务对公司员工要求不高，只要简单的学会销售技巧就是了。公司业务开展的主要由公司来承担，资源掌握和维护都是由公司来完成。经过20xx年的房地产市场的调整，公司收缩业务规模，砍掉限时包销等业务，回归中介本质，以中介信息服务为主要业务。这样对员工的要求就高了很多，员工在学会销售技巧的同时还要学会开拓和维护公司资源，一切资源由员工掌握和维护。

在我实习期间，我主要从事的是房屋租赁这一方面。这是公司对每个员工的基本要求，也是公司是一项基础业务。租赁相比较买卖来说有很大的优势。他成交周期短，速度快，对员工的销售技巧低。对于新员工来说，从租赁业务开始，有利于员工在短时间内掌握公司业务流程和熟悉房地产相关业务的开张。对于公司来说，租赁业务降低了公司成本。同时在目前房地产行情不是很明朗的时候，买房和租房在相互转换的同时有利于公司开展业务和掌握资源。

在做租赁的过程中，我发现熟悉商圈真的很重要。只有对各地的商圈了解了，对市场行情了解了，才能给客户正确的推荐，这样才能增加成功的可能性。如果对行情不是很了解，在客户向我们咨询的时候会显的很不专业。有时候，客户自己对行情不是很熟悉，在向我们咨询的时候，价格报高了把客户吓走了，报低了很难改口。而有时候客户比我们还专业，对行情，对市场动态也很了解，我们不专业的时候很容易丢失客户，这样对新员工来说打击很大。在做租赁的时候还要求在房东跟客户之间寻找平衡点，很多时候，明明约好了看房时间，可到了那个时间不是房东不来就是客户不来。我们这个平衡点是两头难做，这也是我们在工作中需要注意与改善的，同时从事这个行业还需要很好的沟通协调能力。在很多时候，和房东客户之间以一种比较友好的姿态去相处，做业务会简单的多，其实没有必要把客户的界限划分的太过清楚。把客户当做朋友，同时要让客户也把你当做朋友，这就是一种很强的交际能力，也是自我人格魅力的一钟体现。同时团队合作精神也很重要，我说的团队合作，不仅仅是自己公司内部的合作，而且包括与其他中介公司之间的合作，有很多大的公司内部房源很多，而我们有的时候往往是有客户没房源，因此与其他中介公司进行合作，我们同样也可以达到互惠互利。