旧村居改造范文

旧村居改造范文（精选8篇）

旧村居改造 第1篇

加快农村合村并居工作 推进农村城市化进程

我县地处鲁北平原，总面积900平方公里，辖区内有9

个镇、3个街道办事处、1个经济开发区，共448个行政村，总人口48万人。

1、统一思想，提高认识。农村合村并居（旧村改造）工作是推进农村城市化进程，加快社会主义新农村建设的现实选择，也是整合开发、集约利用土地的有效途径。这项工作要以科学发展观为指导，严格落实县委、县政府的有关决策部署，立足实际、因地制宜、突出特色、扎实推进农村合村并居的建设工作。在规划实施中，由于村庄数量多、规模小、位置散，以及传统的观念束缚和经济的制约，触及到许多新问题，面临着许多新困难。我们通过深入调研，积极探索相应的方法措施，努力建设经济繁荣、城乡和谐、布局合理、资源节约、环境友好、富有地方文化特色的现代化生态园林县，提高农民的生活水平。

2、科学规划，总体布局。2009年县规划局聘请上海同济城市规划设计研究院编制完成了《博兴县县域村镇体系规划（2009-2030）》，全县通盘考虑，统筹城乡规划，根据各镇的区位优势、产业特点等实际情况制定出比较切实可行的方案，将我县448个行政村规划为43个农村社区，为城中村改造及合村并居工作的顺利进行提供了科学的依据。近年来，结合我县的发展实际，根据“因地制宜，分类指导，量力而行，积极稳妥，先易后难，有序推进”的原则，先后指导完成了兴福李韩社区的合村并居工作和锦秋社区、王楼社区和伏栾社区的城中村改造规划。

3、严格规划，细致分工。各镇的小城镇总体规划必须以

《博兴县县域村镇体系规划（2009-2030）》为依据，严格规划控制，各镇要根据43个农村社区的分布情况分步骤、分阶段组织实施。在农村合村并居工作中，各镇、各村要严格按照规划，分级报批，要以《博兴县人民政府关于扎实开展城乡建设用地增减挂钩工作的意见》为依据，进一步落实最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度，坚决杜绝多占土地和建新不拆旧现象的发生。各镇要尽快完成各自的总体规划并报批实施，对于各镇总体规划没有批复的，所有项目不予审批。各镇（街道）申报上来的农村合村并居项目，县规划局要积极组织相关专家给予评审用以指导小城镇建设和社会主义新农村建设。

4、加强领导，落实责任。加快农村合村并居工作是发展社会经济，提高农民生活水平的重要保证，是与群众的根本利益相一致的。各镇（街道）要以《博兴县县域村镇体系规划（2009-2030）》为指导，以各自的小城镇总体规划为依据，循序渐进的组织好农村的合村并居工作，做到成熟一个建设一个。目前，各镇最迫切的工作是尽快报批各自的小城镇总体规划，用以指导各自的合村并居工作。扶持群众就业、增加农民收入、推动发展转型，让群众得到实实在在的实惠，为农村合村并居工作奠定坚实的群众基础。

旧村居改造 第2篇

二、街道同意后，以街道的名义向区政府打报告。

三、办旧村改造用地预审。

四、政府同意后由城市规化办公室出证明到规化局办选址。

五、做旧村改造规划设计。

六、规划方案批准后由城市化办公室申批安置计划和土地出让方案。

七、与政府签定三年改造目标责任书。

八、对旧村改造做出安置拆迁补偿办法,召开村民代表大会

九、对所有房屋评估，与村民签定拆迁安置协议

十、办建设用地,建设工程,规划许可证做安置楼建筑工程方案，办施工手续.十一、与街道签定土地出让拆迁安置责任书

十二、街道、村委分别与国土局（储备中心）签定土地出让 拆迁安置（承诺）协议

十三、剩余土地办理集体土地出让手续。

十四、办理出让土地招、拍、挂手续。

关于漳州开发区旧村改造的思考 第3篇

漳州开发区从2002 年4 月对社区实行“区地合一”的管理模式, 全区辖石坑、大径、店地、白沙、凌波等5 个社区居委会, 共3652 户16756人 ( 截止时间2015 年6 月) 。已改造完成石坑社区的屿仔尾、石后、打石坑、田洋内等4 个自然村, 大径社区的刺围、田中央等2 个自然村, 凌波社区属新区建设。待改造的旧村居住占地总面积1168. 14 亩, 其中石坑的汤洋自然村占地面积70. 64 亩; 大径的许厝、窑里、邱厝、崎巷、后村自然村, 共占地面积411. 3 亩; 店地旧村占地面积441. 2 亩; 白沙旧村占地面积245 亩。

2 开发区旧村改造存在问题及产生原因分析

(1) 村内无序建设, 基础设施配套不到位, 居住环境脏、乱、差。自区地合一以来, 开发区对村民建房只堵不疏, 多年来未曾安排过土地建房指标给予解决困难户、危房户、低洼地住户的实际住房困难, 导致乱搭乱建时有发生, 村内基础设施难于配套, 紧急疏散达不到要求, 易产生灾害。

(2) 缺乏社区风貌景观等专项规划类编制, 相关部门未能有效指导村容村貌整治。至今, 漳州开发区尚未编制完整的、可指导社区建设的修建性详细规划或旧村近期改造规划, 社区内新建、改建、扩建无据可依, 无章可循, 从而导致规划引导建设不力。由于旧村改造未制定有效的“行动计划”, 城中村改造依然一片空白, 启动遥遥无期, 村容村貌的整治力度不大。如厦大校区北门对面临时搭建存在多年, 一直未有改观, 与开发区发展步伐和周边街景极不相称、极不协调。

(3) 安置房工程进展缓慢, 群众对旧村改造期望值大打折扣。石坑田洋内及昆仑山路段的拆迁已九年, 至今安置房仍未全部建成, 安置房室外市政配套工程资金缺口较大, 还未动工兴建, 历史遗留问题久拖未决; 2009 年就启动店地社区安置房一期工程建设, 时隔6 年, 虽已动工建设, 但进展较为缓慢。

(4) 民房建设管理跟踪不到位。原部分村庄已建的安置房, 都是统建联排基础分配, 到户分层建设, 安置形式单一, 外墙立面装饰凌乱, 导致因随意加层影响相邻房屋结构, 由此造成上访、纠纷等一些不和谐事件, 未能形成现代化管理的物业小区, 并存在停车难、治安乱、垃圾分类处理未到位等现象, 亟待创新管理机制。

(5) 民生工程后续管理投入不足。主要是公厕、排水沟、路灯、绿化配套等工程的建成后的管护, 需一笔不小的费用, 社区财力较弱, 导致管护不到位, 环境质量提升有待加大投入。

(6) 旧村内排水不畅, 积水内涝, 污水淤积严重。汤洋、店地、白沙旧村没有规则的防洪排涝系统, 随着旧村周边市政道路、高速公路等大型基础设施的建设, 改变了原有地形地貌和排水系统, 形成洼地, 下大雨时常积水内涝, 导致低洼地住户常受积水困扰, 苦不堪言。另外旧村内的污水排放都未接入市政管网, 大多是雨污合流, 有的甚至淤积溢出, 与开发区宜居环境建设格格不入。

3 旧村改造的思路与对策

3. 1 近期旧村改造的工作目标: 侧重科学规划与旧村现状的改造提升

(1) 建议要明确旧村改造的定位和目标, 推进多规合一工作, 制定旧村改造行动计划。对旧村改造范围划定禁建区、限建区、适建区, 有计划有步骤地推进旧村改建与环境改造。

(2) 建议要制定社区危旧房改扩建计划, 简化危旧房行政许可审批等相关工作。设置条件、分期审批解决危房户、住房困难户、低洼地住户三种刚需住户的合理诉求, 特别是改善低洼地住户的居住环境。

(3) 建议要理顺环境卫生管理、社区建设等相关职能, 归口管理, 加强顶层方案设计和对上政策衔接, 有对应机构、有专职人员牵头具体落实环卫、环境改造建设、简化危旧房行政许可审批等相关工作, 使社区环境建设工作得以顺利进行, 集中时间、人力、财力有序推进。

(4) 建议要加大对小流域的治理力度。对处在低洼地的排水系统进行清理, 改造加固, 减少积水内涝, 提高防洪排泄能力。1石坑社区应加快汤洋排洪沟建设; 对社区后山排洪沟建议3 至5 年进行一次的全面清理, 日常加强巡查管护, 防止村民出现占用排洪沟的行为; 针对农贸市场周边洪水於积问题, 要定期对社区排水管道进行清於或对嘉源小区整体的雨水、污水管进行分流改造。2大径社区应加快大径排洪沟建设; 要定期对大径综合楼、窑里、邱厝小区进行排水管道进行清淤清障, 完善社区内路网排水设施。3店地社区应定期对社区内部排水系进行清淤清障; 未进行城镇化改造前, 考虑是否进行强排设计。4白沙社区应定期对旧村内进行排水清淤清障, 并根据排水需要, 在社区北部建设一条较宽排洪渠, 结合卓崎内湖整治, 在白沙与卓崎内湖形成一条岸堤, 防止海水倒灌。

3. 2 中远期旧村改造的工作目标: 按“因村施策, 试点先行, 彰显特色, 稳步推进”的整体思路有序策划与推动旧村改造

(1) 石坑社区要充分考虑待改造的汤洋自然村和在建的田洋内小区的特色和区域位置, 以邻近的工业园、观音山景区为依托, 建设成安置和工业园生活配套、融入旅游为一体的一区商业中心的延伸带, 兼顾居民、开发企业、政府 ( 或村集体) 三者的利益, 可借鉴厦门的“金包银”工程模式对汤洋自然村进行开发建设。同时完善田洋内拆迁安置房配套建设, 以便早日解决历史遗留问题。可尝试对已改造的小区进行物业管理, 塑造社区新形象, 缩小城乡差距。

( 2) 大径社区应按二区总体规划的功能定位进行整体拆迁改造, 以城市建设模式一步到位进入城市化, 使其与学城周边环境相协调。大径整体旧村改造可采取“政府引导、村为主体、引资开发、市场运作”的模式推进。政府引导就是政府负责引导、组织、协调等工作, 批准规划和改造方案, 明确市政建设条件, 制定配套政策。村为主体是以村集体作为改造工作的主体, 调动群众参与的积极性, 实现旧村改造的目标;村集体主要负责调查摸底、拆迁安置、协助征地等工作。引资开发就是通过采取项目捆绑的挂牌方式选择开发业主, 由开发业主投资进行旧村改造建设。市场运作是用公平、公开、公正的市场规则选择开发业主, 开发业主则通过经营房地产和其他项目市场运作来取得投资回报。并可根据现行政策, 考虑政府购买就近的周边商品房的形式进行安置, 使拆迁改造工作得以顺利进行, 在当前房地产去库存的政策下, 也为部分开发商解决商品房存量问题, 一举多得。

( 3) 店地社区可根据社区中各自然村的现状、经济和社会状况, 分三个层次逐步推进, 多形式安置, 对农民住宅占地设限, 不以户均为限, 而以人均为限。一是对地埔、店仔尾等低洼地住户抓紧进行整体搬迁、成片改造, 可考虑对接相关政策试行廉租房、棚户区改造工程模式集中拆迁安置。二是对自然条件差、离中心城区较远、经济基础一般的尖山自然村, 引导其向经济社会条件相对优越的中心区或安置小区搬迁归并, 腾出的旧村土地可复垦为耕地或整理成工业用地、旅游配套用地等。三是对靠近厦大附中, 建房农户较多的东地、余厝等自然村, 对现有新区小区, 要加强闲置农宅的拆迁、回收、流转、整合, 对拆迁的老宅基经重新规划后可作为新的预留宅基地, 审批给刚需三类住户; 对于已撂荒的旧村址等集体用地, 要充分利用, 待用地需要时再考虑整体拆迁改造。

(4) 白沙社区可考虑在保留原新村建设示范点的基础上, 规划新区与原新村建成区示范点相衔接, 采取科学规划、集中建房、建新退旧、边建边改、统一安置的方式进行, 既解决困难群众的住房需求, 又推进旧村改造。同时, 还需严格执法, 加强农村宅基地权属管理, 实行以证管地, 对新批建农居按要求签订拆旧协议, 由土地收储部门或村集体收回保管, 以便按规划实施旧村改造;对无证用地、多占地的, 可以采取行政、法律和经济手段, 促使其尽快退出土地, 对违反规划的乱建抢建行为坚决予以制止。

参考文献

旧村改造静悄悄 第4篇

年近70的崔广珍是土生土长的北京人，祖祖辈辈都住在海淀区东北旺乡安宁庄村，直到2011年。

那年的11月26日，是崔广珍的儿子儿媳举行婚礼的日子。“我提前就把新房都准备好了，亲戚朋友也都请好了。但是我真没想到，他们居然会强拆。”

4年来，崔广珍和六七十位原来安宁庄村的村民，不断奔走在法院、检察院、乡政府、区政府、建委、国土资源局……不为别的，就为讨个说法。“2004年国发28号文件明令禁止宅基地上建商品房，我就想问问，他们凭什么来拆我们？”

崔广珍不知道的是，2002年北京市人民政府京政地第1号文件，已经同意了海淀区人民政府征用东北旺乡安宁庄村农村集体所有“工矿用地14.618公顷”、“交通用地3.0763公顷”，共计17.6943公顷，进行旧村改造，同时建设“居易园住宅小区A区和B区”。

而在此之前，北京市上地房地产开发有限责任公司已经与安宁庄村委会签订了旧村改造征地协议书，并取得了原海淀区计划委员会、原北京市计划委员会、北京市发改委和北京市建委的批文。

2003年6月9日，原北京市国土资源和房屋管理局，向上地房地产开发有限责任公司颁发了建设用地批准书。该批准书显示：该建设用地的批准用地面积“14.6185公顷”，所有权性质为“国有”，土地取得方式为“有偿”，有效期至“2005年6月”。

然而，崔广珍怎么回忆也想不起来那两年曾经进行过所谓的“旧村改造”。“直到2006年，村委会才来动员大家伙拆迁。给多少钱搬走的都有，最开始说4000元一平方米，到后来5000、6000、7000、8000一直到9000都有。”

可崔广珍就是不肯搬。她坚决认为脚底下这块祖祖辈辈生活过、留下来的宅基地，就是农民的地、是集体的地。“开发商拿着《城市房屋拆迁许可证》，可我们是城市吗？”她一遍又一遍地问《经济》记者。

记者查询北京市国土资源局海淀分局的土地出让结果发现：早在2004年5月1日，海淀区东北旺乡安宁庄居易园住宅小区A区117844.45平方米的国有土地，就已经被出让给上地房地产开发有限责任公司，规划用途为住宅、配套和地下车库。土地出让价格未写明。

而崔广珍等人申请政府信息公开后，获得了一份土地出让合同，其中明确：该宗土地的出让方式是“协议”，出让价格为“82976710元”。直到此时，崔广珍仍然稀里糊涂：村集体的地，怎么就不声不响地变成了国家的地？又怎么就被出让给了开发商？

由于坚持不肯搬家，崔广珍和老伴被开发商安置到了在原安宁庄村的土地上建起来的上林溪小区“周转房”里，除了水电费以外，每个月还需要交300多元的物业费。

“我真不是想当‘钉子户’。”崔广珍说。“我们家原来是4间大北房，一共200平方米。外边盖点小房子租出去，一个月也能有四五千元的收入。可是现在，一个月只有1400块钱的养老金，别的一分都没有，这房子我真的住不起。”

不愿意搬家的不止崔广珍。

据媒体公开报道：

2014年8月8日凌晨，河南省新郑市龙湖镇107公路旁的张红伟家，被十几个不明来历的人撬门而入。睡梦中的张红伟和妻子被强行拖入一辆轿车，拉到附近一处公墓。二人在墓地被困4小时，回家时，房屋已成废墟。

2014年5月20日下午，山西省运城市夏县裴介镇裴介村因征地引发暴力冲突：60多名村民在冲突中受伤，其中10多名村民伤势较重。

2014年3月21日凌晨1点30分左右，青岛平度市凤台街道杜家疃村的农田里发生一起惨案。据村民介绍，平度杜家疃村被违法征地，村民被迫自己组织24小时看住自己的地。4名负责值守看地的村民被堵在帐篷里，帐篷四周被浇上了汽油点燃。一名63岁的村民被当场烧死，其他3名村民不同程度烧伤。

……

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》：房屋征收实行“先补偿、后搬迁”，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。房屋征收部门应该给予被征收人包括“被征收房屋价值的补偿”在内的3方面补偿。至于具体的补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的面积和地点、搬迁费、停产停业损失等事项，则需按双方订立的补偿协议执行。

集体土地上的房屋征收问题，至今没有出台专门的补偿办法，只能参考《土地管理法》和《物权法》的相关规定。但由于其过低的补偿额度，每每遭人诟病。

“新世纪以来，过低的征地拆迁补偿，已经造成了大量的群体性事件。城乡矛盾、干群矛盾，很多由此引发。”中国人民大学农业与农村发展学院党委书记、副院长孔祥智接受《经济》记者采访时说。“实际上，高低是一个相对的概念，对于政府来说，通过行政手段把土地征收过来，做了几通一平以后，再倒手卖给企业。几十万、几百万元就有了，给农民可能只有几万元。但是对于农民来说，你拿我的东西，翻了好几十倍，凭什么？”

辽宁省某地级市房地产开发商石先生也向《经济》记者透露，集体土地征地补偿时，老百姓个人补偿一块，村集体里补偿一块。“两块加在一起，一亩地差不多12万元。但是我们拿地一般是一亩地160万元，剩下的140多万就都归地方财政了。”

旧村改造项目分析 第5篇

旧村由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味，为适应已批准的城市总体规划的需求，实施的的改建工程。其是推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。

“城中村”改造在城市中心城区土地日显稀缺的现状下，不仅为部分房地产开发企业提供了城市发展用地，提高了城市土地的利用效率。其高起点、高标准进行规划和建设也有利于解决当地的规划无序的问题。改造后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，改善了当地的投资环境。同时将会给安置在该区域内的居民（村民）提供大量的就业岗位，为居民（村民）从事第三产业提供良好的区位优势，个人收入将大大提高有利于促进城乡一体化的发展。其采用的建设标准也在节能和环保方面也起到了很大的作用。总之，旧村改造工程解决了城市化过程中出现的问题，有利于推动城市化进程的健康合理发展，推动生态文明城市的建设。

旧村改造类型

旧村改造是一项聚民心、暖民心、稳民心的民心工程、战略工程，实施好该工程，必将大大改善农村群众的居住环境，有效推进社会主义新农村建设。近期，政府先后出台加快旧村改造工作的意见，从上级工作部署来看，旧村改造势在必行。

1、旧村改造模式和开发类型

旧村改造是一项全新的较为复杂的工程。在村庄布局、改造开发模式等方面可供借鉴参考的经验办法不多、具体操作实施难度大的情况下，应根据旧村所处的区位和实际情况，区分不同的改造类型，然后根据不同类型研究制定相关政策，扎实推进旧村改造工作。根据旧村改造情况，旧村改造可以分为以下类型：撤村建居型；小城镇集聚型；农村社区型；大企业（项目）驻地及周边村庄改造型；旧村原址改造型。

依据相关的类型可以提出不同的开发方案，目前的情况下有以下几种开发方案：

（1）政府主导型财政直接投资是政府支持旧村改造的方式之一。在这种模式下，政府充当开发商的角色，直接投资改造旧村，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设，从而达到改造目标。此种模式较适合于重点项目统筹建设型村庄改造。

优点：该模式政府能够从整个城市景观、环境效益和社会效应上按照城市规划的要求进行更新，从根本上解决旧村问题。能够保证改造质量，也能在一定程度上降低改造的成本（土地出让金以及部分税费的免除）。但同时要求政府一次性投入大量的财政支出。

缺点：从实践来看，无论是公共设施的建设还是房地产项目的开发，想要大规模改造旧村，单凭政府的财力是负担不起的。因用地规模、用地兼容性等因素的限制，并不适合建设这样的项目。

所以，此种模式仅适合于局部地段的改造，或个别政府项目的建设需要。

（2）村级主导型

以村为操作主体，以村集体经济为基础，自行组织实施非市场化的改造是旧村改造的实施模式之一。

优点：该模式由村民改造，不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍，还省去了开发商的利润部分，总体上降低了改造项目的开发强度和改造成本。同时，能够调动居民的积极性，从而能够灵活、有效地吸引相当数量的小规模资金投入到改造中，也能避免由于大量人口置换 带来的一系列社会经济问题。

缺点：由于村委会独立承担旧村改造的全部工作，对其经济实力、村干部的技术力量及经营管理、协调等各方面能力都要求比较高。若村集体经济实力较弱，则村民自筹资金的压力较大。

因此，该模式主要适合于：集体经济实力强大、村领导班子组织协调能力强、群众基础好的村。

（3）开发商主导型

在村投资能力有限、政府又不打算大规模投资的条件下，为推进旧村改造的进程，开发商介入值得考虑。开发商介入可有多种方式，最完全的方式是开发商主导：开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等，按市场化方式进行综合开发。这种方式在旧村改造实践中被证明是成功的经验，也利于促进旧村的根本转变。

优点：开发商经验丰富、经营管理能力及技术力量强，承担旧村的改造，将有利于保证片区开发档次与品质。同时可借助知名开发商的品牌，树立片区高档次形象，提高市场价值。开发商独立承担可实现改造过程中的拆建统一，有利于整体规划、整体协调、控制开发运作时间。

缺点：政策限制与市场化的困难。按现行土地政策，旧村的留用地、宅基地等建设用地均属集体用地性质，仅可用于建设村民住宅、村公共设施、村集体经济发展二、三产业，但不能转让，不得建房出售。在这样的背景下，旧村改造的融资、开发商的介入等在操作上面临困难，市场化的改造方式难以实现。

这种方式适用范围比较广，具有很大的代表性。（4）村与开发商联合开发型

政府指导，由开发商与村委会共同组建旧村改造公司，负责拆迁安置、土地平整、回迁返建、商品房建设等整个城中村改造的全部工作。

优点：村委会参与整个旧村改造的开发工作，也有获利机会，故开发积极性相应提高。村委会参与整个开发改造工作，代表村集体及村民利益，利益统一，有利于开展工作，确保改造顺利进行。开发商与村委员会共同承担可充分利用双方优势，保证开发改造工作顺利进行，同时拆建统一也有利于整体规划、整体协调，加快开发进度。

缺点：主要在于开发商与村委会双方共同组建的开发改造公司的企业决策、经营管理权的分配，以及利益划分的问题。此问题解决不好，容易产生矛盾，影响双方合作意向。

在实际操作中，可探索通过不同的股权划分、控股形式实现经营管理权的分配及利益的划分。

（5）政府与开发商联合开发型

实行政府收储后统一拆迁安置，净地招拍挂后由开发企业进行开发建设。

优点：该模式有利于在当前形势下加快城中村改造步伐，加快城中村的拆迁安置，政府在城中村改造过程中能够实现土地收益，也有利于政府合理把握开发建设的节奏和土地投放量，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的“三赢”。

缺点：政府融资难。解决的途径有两种：一是利用土地收储贷款。二是利用国有资产运营公司这个融资平台。目前形势而言，受国家政策限制，加上我县土地收储数量极少，利用土地收储贷款很难实现。国有资产运营公司这个融资平台融资效果还可以，但大部分用于城市建设，拿不出更多的资金用于旧村改造。

因此，从目前情况来看，该模式在实际操作中存在很大的困难。以上只在对五种旧村改造开发模式进行了分析比较，在实际操作中，应结合各类旧村改造的实际和特点，创造性的选择和探索改造开发模式，确保旧村改造工作取得实效。济南市旧村改造分析

截至2011年11月中旬，济南市超额完成省里确定的三年建设农房20万户任务，共新建农房26.5万户，完成三年任务的144%，其中整村迁建23.5万户、分散建房3万户；实施村庄改造项目337个，涉及村庄553个，总投资达390余亿元；完成危房改造3万余户。济南市的旧村改造工程取得了忧郁的成绩，得到了广大农民的极大拥护，使农房建设真正成为贴近群众需求，是符合民意的一项惠民工程、德政工程和民心工程，把好事真正做到了百姓心坎里。

加快旧村改造，对于改善城乡居民生产生活条件，进一步优化城乡环境，加快推进新农村建设，拉动内需促进济南市经济社会发展都有着极其重要的作用。但是，旧村改造是一项系统工程，涉及面广，工作难度大。虽然进展比较顺利，但也暴露出一些问题和困难。

（1）资金短缺问题。第一，县镇财政压力大。《山东省人民政府关于继续推进农村住房建设与危房改造的意见》（鲁政发[2012]21号）明确要求，各级政府要设立专项资金，并对旧村改造户加大扶持补助力度。

二、村级集体经济比较薄弱。就目前村集体经济现状而言，多数村集体没有能力承担旧村改造工作。

三、农民自筹难度大。近年来，农村经济实现了较快发展，农民收入有了大幅度提高。但建造新房是一项重大的建设性投入，同时需要大量的基础设施配套，就目前情况而言，多数村庄农民收入水平与建房投资相比，资金缺口比例仍然很高，部分危旧房改造户尤其是困难户缺少原始资金，筹款能力又比较差，这给旧村改造工作带来更大困难。（2）群众思想障碍问题

对于旧村改造工作，当前群众存在三种思想倾向：一是急于改。有些群众对旧村改造工作抱有很大希望，急切盼望开展旧村改造。二是不敢改。部分群众担心改造后利益得有到保障，造成“上楼致贫”问题三是不愿改。一些群众由于受传统、家族、宗派等原因的影响，看重的是手中的土地，一些“城中村”农民由于受既得利益影响，封闭狭隘的小农经济意识浓厚，怕改造后失去“房东经济”这块主要经济来源。因此，广大村民存在着既想改（为改善生活质量）、又怕改的等待观望心态。

（3）政策问题。一是旧村改造涉及土地利用制度、投融资体制、行政管理体制等诸多方面问题，因而在操作上没有统一的政策和成熟的模式。二是农村住房属于集体用地，改造后新建房屋除部分用于农民拆迁安置外，其他部分作为商品房出售用于平衡改造资金。因这些新建房屋土地性质为集体用地，只能出售给本村村民，一般不能对外出售。

济南市旧村改造发展前景（1）济南市政策的大力支持

为推进旧村改造工作，省政府和市政府相继出台了相关政策措施，并对财政扶持、土地、费用减免等政策进行了明确。济南市财政每年安排1亿元农房建设专项资金。济南市财政又筹集5亿元扶持资金，用于旧村改造任务的启动和资金周转，为充分发挥济南市扶持资金的效益，将5亿元市扶持资金的还款期限延长到2012年12月底。济南市要求县（市）区自筹资金支持农房建设，各县市区投入配套资金约合10余亿元。良好的政策支持将促进济南市的旧村改造项目发展。

（2）经济发展居民对住房环境改善的需求

旧村改造规划汇报 第6篇

按照市政府工作安排，今年年初我局已经委托济南市规划设计研究院进行控制性详细规划的编制，而城中村改造是作为控制性详细规划的一项内容进行编制的，由于城中村改造工作的紧迫性，4月份我局向设计院提出，要求将城中村改造规划作为一个专项规划在控规中提出来，进一步细化，并提前完成。

该次规划范围是总体规划确定的建设用地范围，总面积是30.99平方公里。旧村改造的用地主要从两个方面来考虑：一是满足村民的居住要求，即村民的安置用地；二是满足城区村民失地之后的生计要求，需要拿出一部分用地分配给村民进行建设，可以是住宅、商铺、市场等，村民自己经营或者出租以作为其生活保障，即村民保障用地。人均用地的标准借鉴济南市和潍坊标准，目前济南人均安置用地30平方米、保障用地25平方米控制，潍坊按照人均安置用地83平方米、保障用地83平方米。综合济南、潍坊两市的标准，参考龙山新居的指标，确定我市旧村改造人均安置用地30平方米、人均生活保障用地30平方米设置。本次规划共涉及42个村庄、9片城区平房区，总人口26696人。村民原居住用地8054.3亩，规划村民安置用地1040.25亩，生活保障用地1040.25亩，节省建设用地5973.8亩（由于04年航测地形图变化比较大，这次用的地形图是08年的航拍图片，数据不是太准确，新的航测工作现在正在进行，估计8月可以完成，等完成后这些数据会更准确些）。

等初步成果编制完成后进行方案汇报与论证工作，组织专家咨询，根据咨询意见修改完善，形成公示成果，进行社会公示，听取公众意见，根据各方意见，深化完善，编制报批成果。

建议：

1、加大力度严格控制个人建房，堵住私搭乱建的口子。08年影像图和04年航测图进行初步比较，我市在4年时间内增加平房800余户（不包括加盖楼房户数），其中拆迁安置200余户（黄金水岸和大东吴金色阳光城项目拆迁安置），按照每户20万元将这些新增平房进行拆迁大概需1.6亿元。这些新增平房给我市城中村改造和合村并居工作带来很大障碍。建议以09年地形图航测为契机，对09年航测完成后未经法定程序审批擅自建设的在拆迁时一律不予补偿，对04年航测完成后私自建设的出台相关拆迁安置政策。

2、严格控制零星建设，对单位报建和个人自建住宅等小型项目不予审批，全部成片开发建设，保证居住区的统一规划、合理布局。

3、拆迁安置不再划分宅基地，结合城中村改造和合村并居工作进行安置。

旧村改造做法经验 第7篇

农民零支出入住新居

——东海县张湾乡农民新居建设新模式

近年来，东海县张湾乡积极探索多种形式的农民新居建设模式，在拓宽资金投入渠道、集约节约居住用地等方面进行了有益的探索和尝试。继瓦口村部分村民集资兴建连片新居、四营村“农民自筹一部分、政府扶持一部分”建设“四营新村”等传统建设模式之后，今年又在前湾村二组探索走出了一条更受广大农村居民欢迎的“宅基地集约统一开发，农民零支出入住新居”的新模式。通过这一模式，前湾村二组43户原先住在80年代建设的老旧砖瓦房的居民，未花一分钱住上了三层复式、建筑面积260平方米、基础配套设施齐全的农民别墅，同时节约集约用地13余亩。主要做法是：

一、科学规划存量宅基地，集约利用村民建房用地

依据江苏省的相关规定，农村居民的宅基地标准面积（含公摊面积）为200平方米以下。但是，由于历史原因，农村宅基地实际面积大都高于200平方米/户，甚至超出标准面积1—2倍。以前湾村二组为例，该组现有农户43户，标准占地面积应为8600平方米，而实际占地面积经实地测量却达到了13200平方米。据了解，这种情况在广大农村是普遍而非个别现象。更兼小别墅式农民新居占地面积大多在100平方米左右，通过统一规划建设农民新居的方式来集约

1村民建设用地成为可能。

为此，张湾乡党委政府在农民新居建设工作中，确立了“科学规划存量宅基地，集约利用村民建房用地”的农民新居批地、用地思路，对包括前湾村二组在内的有连片建设农民新居计划的村组进行科学的规划设计，统一单元户占地面积设计、统一标高和样式设计、统一基础配套设施设计，在集约利用居民建设用地方面取得了重大突破。以前湾村二组为例，统一规划后的农民新居，基础配套设施水平比以前更高，房屋结构更加美观和科学，更重要的是，集约后的新居占地面积仅为4300平方米，节约出近9000平方米的建设用地！

二、引资注入，借鸡下蛋，激活农村建设用地市场

科学的规划固然给农村居民改善居住环境、集约利用土地构划了愿景，但如何通过科学可行的运作方案实现这一愿景才是最为关键的。在基层政府无力负担农民新居建设资金、农户自筹建设资金有困难的情况下（瓦口村和四营村的模式下，农户和政府均感负担吃力），统一规划设计的农民新居只能是纸上谈兵，更遑论藉此集约农村建设用地。问题会因此陷入“鸡和蛋哪个先得”的悖命论题。解决问题的关键在于如何筹措建设规划方案设定的农民新居所需的资金。为此，张湾乡党委政府经过反复论证，并充分征求各方意见，尤其是方案所涉农户的意见基础上，确立了引资注入、“借

鸡下蛋”的盘活农村建设用地的新思路。具体做法是：通过招商，对方案所涉的农民居住用地地块进行引资开发。由出资方对所涉地块按照政府统一规划进行整体开发，免费为该地块上的原住户建设规划设计的农民新居，节约出来的建设用地，仍由出资方按照与建设农民新居相同的规划设计建设农民新居，并推向市场。这一方案，妥善解决了农民新居建设资金筹措问题，不让农户掏一分钱就可以享受以前只能在规划图纸上展示的人居环境。乡党委政府认为，这一做法，是符合当前农村社会经济发展的现实条件的。事实上，这一方案也得到了广大农户的认同和拥护。

同时，为使这一方案对出资方更有诱惑力，从而加大引资力度，乡党委政府经过慎重研究，决定将前湾村二组作为方案试点村组。考虑的因素有：其一，前湾村二组居民对该建设模式拥护度高，方案实施的群众基础较好，可以为出资方减少建设过程中不必要的阻力和麻烦；其二，前湾村二组居住地块位于乡驻地，并紧邻乡农贸市场和规划建设中的乡客运站，有一定的区位优势，地块附加价值含量高，集约出来的土地对出资方更具经济上的诱惑力。

三、政府引导，多方合力，新模式结出新硕果

经过广撒大网的宣传招商和细致严谨的遴选客商，2011年5月，乡党委政府最终选定了连云港盘钇房地产开发有限公司作为前湾村二组农民新居的出资建设方。按照此前

既定的方案思路，经过各方近6个月的辛勤付出，133栋农民新居在前湾村二组拔地而起，二组43户居民全部入住新居，“宅基地集约统一开发，农民零支出入住新居”的农民新居建设新模式取得试点成功。

新模式的成功，科学的实施方案是基础，政府引导和各方合力是关键：

1、党委政府是参建农户和出资方联系沟通的桥梁和纽带。通过政府招引和遴选，农户找到有履约能力的出资方，出资方找到有投资价值的条件地块；

2、党委政府的政策支持是农户和出资方合作的坚强保障。在前湾村二组农民新居建设过程中，乡党委政府先后出台了三个政策，分别是出资方预交建设押金（综合考虑前湾村二组的建设规模、所涉农户数和出资方负担能力，该方案下的建设押金为200万元，项目完工前后已分梯次全额返还出资方）、为出资方免除或全额返还相关配套规费和税费、为农户和出资方的协议履行提供全程鉴证服务等。政策一有效预防了出资方因客观原因拆而不建，或者不按既定规划设计方案建设，解除了参建农户的后顾之忧。政策二给出资方节约了开发成本，给予出资方市场化运作集约出来的建设用地以更大的空间和余地。政策三辅助实现政策一和政策二；

3、方案实施过程中，政府全程协调处理各方工作，督促出资方按计划序时推进项目建设，鼓励参加农户对项目建设给予必要的支持和帮助，协调供电、水务、建管、城管等相关部门对项目建设

提供各种必要的监督和服务。

总投资4000万元、建筑面积3500平方米、可入住农户（含原住户）133户、各项基础配套设施齐备的前湾村二组农民新居正是在这种政府引导和各方合力下，用了短短六个月按规划和计划圆满竣工的。

四、结语

“宅基地集约统一开发，农民零支出入住新居”的农民新居建设新模式在前湾二组试点取得的成功，为新形势下基层政府在尊重农村现有经济社会发展水平的情况下，规避拆迁安臵矛盾、集约农村建房用地、提高农村居住用地附加值、改善农村人居环境提供了很好借鉴。张湾乡党委政府有信心、有决心在前湾村二组成功运作的基础上，对全乡其他有条件的村组进一步探索和推广前湾二组模式，力争在改善农民居住条件、建设宜居美丽乡村中为农民谋求更大福祉。

中共东海县张湾乡委员会

东海县张湾乡人民政府

旧村居改造 第8篇

党的十八大报告中指出, 大力推进生态文明建设, 并将其提升到更高的战略层面。21世纪是我国城市化进程快速发展的历史阶段, 随着城市经济的快速增长, 城市的规划与建设也有了更新、更高的要求。旧村改造是城市化建设过程中绕不开、躲不开、避不开的问题。推进旧村改造, 是改善村民居住条件的需要, 也是提升城市形象的需要, 近年来我国的旧城区改造成为各大城市建设的主流之一, 并借此提高人民居住水平, 挖掘城市用地潜力等, 使旧城改造在城市建设中显现出重大意义。加快旧村改造, 对于改善城乡居民生产生活条件, 进一步优化城乡环境, 加快推进新农村建设, 拉动内需促进经济社会发展都有着极其重要的作用。改革开放以来, 农村一直是社会发展最为活跃的地区, 也是体制改革和制度创新的主要阵地。旧村改造应紧紧围绕生态文明建设, 打造生态宜居环境。

2 旧村改造中农田环境在内的生态环境保护

进入21世纪以来, 党中央、国务院高度重视包括农田环境在内的农村环境建设。党的十七届三中全会明确指出, 要加强农业标准化和农产品质量安全工作, 严格产地环境、投入品使用、生产过程、产品质量全程监控, 切实落实农产品生产、收购、储运、加工、销售各环节的质量安全监管责任, 杜绝不合格产品进入市场。支持发展绿色食品和有机食品。2008年10月由山东省环保局等部门联合下发的《关于加强农村环境保护工作的意见》中, 再次把积极防治农业面源污染作为加强农村环境保护的工作重点之一。进入21世纪以来, 为适应国内外市场对农产品安全质量新的要求, 各地持续开展了各级各种作物产品的无公害化生产, 目前, 义乌市义亭镇无公害农产品、绿色食品、有机农产品认证品牌30余个, 生产基地3600余亩, 其中有机茶园近1200亩。但从总体上看, 各种无公害生产基地总面积只占农田总面积的20%左右。全区农产品安全生产基地建设的任务还相当艰巨。

农田环境主要指种植土壤、灌溉水和种植区大气环境, 是安全农产品生产的基本条件。由于历史、生态、交通、经济等多方面原因, 义亭镇现有的农田相当大的部分位于村庄、公路两侧。以目前义亭镇最具特色的茶园为例, 据有关资料报道, 超过50%的茶园处于村庄、公路两侧不到500m以内范围。目前义亭镇道路建设、旧村改造、城区扩建持续发展。这些建设加快了城市化进程, 提高了居民生活环境质量。但是, 建设过程也会导致施工区附近的农田环境严重污染。以2005～2006年青岛滨海大道松岭路至王哥庄段修建为例, 建设工地尘土遮天蔽日、加上高燃油量的工程汽车与机械排放的废气、铺垫材料加温搅拌排放的烟尘物质等随风漂浮, 造成建设道路两侧400m范围内农田土壤和空气环境严重污染, 不同程度地降低了该区域茶叶、果品甚至花卉的产量和商品品质。更为严重的是, 由于产生的污染给农民造成了直接经济损失, 往往演变成为一个社会不和谐因素。应更加重视建设工程对施工附近农田环境影响的评估工作。除常规性评估外, 要增加对建设区附近农田尤其是各级无公害农产品生产基地、区级以上现代农业示范园区或示范点影响的评价及预防污染措施。建设过程中, 一方面应从施工季节安排、低污染施工作业、施工区防尘网封闭保护等方面采取有效措施, 重大造尘项目要参照广州天河区“中国环保第一爆”那样, 采取有效减污技术, 尽量降低对施工区周边农田, 特别是优质无公害特色农业区的污染, 保护日益宝贵的农业资源;另一方面, 应对那些可能受到污染的农田提供减少污染的保护设施, 如提前建立绿色隔离屏障、定期喷水等净化设施、防尘隔离网屏障等。

3 旧村改造中要保持自然生态格局与活力

在中国传统文化的传承和具体的社会实践中, 顺应天道地理, 追求“天人合一”, “人地和谐”的理念一直深蕴于中国人的思想行为之中。当下, 它正在受到国内外愈来愈多的现代人的关注和高度评价。人类已经意识到:以掠夺自然资源、牺牲生态环境换取现代文明的代价是惨痛的, 要维持人与自然的和谐, 必需走可持续发展的道路。传统村落空间塑造强调顺应自然、因山就势、保土理水、因材施工、培植养气、珍惜土地、水脉等原则, 保护自然生态格局与活力。常借岗、阜、谷、脊、坎、坡壁等坡地条件, 巧用地势分散布局, 组织自由开放的环境空间。古人以古代的经济文化基础、人的行为和心理特征为依据, 按功能分区、土地使用划分、宅地与耕地、住宅与住宅、道路与水系、空间尺度与组合等的有机关系, 进行多层面的创造, 构建不同形态的物质环境, 如集中型, 它是以一个或多个核心体为中心, 在现存古村落中常以祠堂、庙等为中心, 组织有序的空间结构, 塑造庄严肃穆的空间氛围, 表达敬祖尊先、长幼有序等“礼乐文化”的精神;组团型, 则以多个宅区组团, 随地形、道路、水系相变化相联系的群体组合空间形态, 常常以树、塔、庙等标志物为起点, 成为划分外界的标志, 以路、桥、树或牌坊、亭子延伸空间, 以祠堂、庙宇、戏台等公共建筑和广场形成村内的开放空间, 以街、巷收敛和转折空间引向宅群的组合空间;带型, 随地势惠流水方向顺延或环绕成线形布局。在保留下来的古村落中, 空间结构多以自然山水屈曲环绕的现形布局, 构建灵活多变的空间结构, 也有采取均衡对称的中轴线布局, 构建严谨有序的空间结构。放射型、灵活型、象征型, 如浙江的诸葛村、俞源村等等。特别是象征型的空间布局, 在遗留下来的古村落中颇常见, 这种仿生形式的空间布局体现着中国“天人感应”的自然观, 表达人们通过赋予自然环境和聚落以一定的人文意义, 而获得良好的居住心理需求, 达到使村落与自然环境成为有机整体的目的。我国古民居所拥有的丰富文化内蕴、生态伦理价值对当前我们贯彻落实科学发展观, 构建和谐社会, 改善生态环境, 坚持走可持续发展道路显然具有重要的启示性。

4 旧村改造中对整体环境规划的思考

在规划理念上重视自然、人文特色的动态延续性。规划应努力适应当地自然环境、历史文脉及居民生活模式, 使新村融汇在城市的大环境中, 成为城市的有机组成部分。规划设计重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调, 充分结合原有地形、地貌等自然景观资源的区位, 依托独特的资源优势创造出一个自然景观资源丰富的山水园林居住环境。

在功能分区上将改造区空间按不同功能要求进行分类, 并根据它们之间联系的密切程度加以组合、划分。①住宅区:做到适用、经济、美观, 符合节能、节地、节水、节材的要求。②商业区:商业区风格以现代为主, 沿街与内街结合, 打造具有时代特色的区域核心商圈。③绿化景观区:包括公共绿地、宅间绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等各种形式绿地, 还包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。④公共建筑:供人们进行各种公共活动的建筑。⑤绿化空间:该规划以“轴与带相结合”的景观结构, 将城市绿地、小区绿地有机结合在一起, 景观以大树、小品为主, 以草坪为辅, 浅水溪流环绕其间, 并将设置赋予历史文化内涵的小品、雕塑、拱桥、柱廊、路灯、水车等元素, 辅以现代的声扩音乐系统, 形成有声有色、动静结合的居住环境。

在规划结构上分为若干区片, 自成体系绿轴贯穿。几个区片用一条东西走向的绿化步行带所贯穿, 从而相互联系成为一个整体。

5 结语

旧村改造要因地制宜, 充分利用 “路旁、水旁、宅旁”土地资源, 以广场绿化、道路绿化和庭院绿化为重点, 整体推进村湾绿化, 建立符合村情的森林生态系统, 乔木、灌木、色块植物高低错落, 有致搭配, 营造出“村庄周围森林化、村内道路林荫化、村民庭院花果化、村内集中绿地人性化”和“村在林中、路在绿中、房在园中、人在景中”的一个全方位、立体化的园林式绿化环境。

摘要：指出了旧村改造应紧紧围绕生态文明建设, 打造生态宜居环境。旧村改造中要重视农田环境在内的生态环境保护, 保持自然生态格局与活力, 营造出一个全方位、立体化的园林式绿化环境。

关键词：旧村改造,生态环境保护,农田环境,生态格局

参考文献

[1]龙彬.中国古代城市建设的山水特征及其营造方略[J].城市规划, 2002, 26 (5) :85～88.

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