稿件预约合同范文

稿件预约合同范文（精选6篇）

稿件预约合同 第1篇

合同编号：

签订地点：

签订时间：月 日

预约方：

承约方：

根据《中华人民共和国种子法》、《中华人共和国合同法》及相关法规的规定，为明确双方的权利义务，经双方协商一致，签订本合同。

一、农作物种子种类、品种、质量、数量、金额

注：种子质量标准执行国家、行业或地方标准，没有国家、行业或地方标准的，由双方协商签订。

二、预约繁育材料

三、农作物种子预约生产的环境及技术要求：

四、预约方提供技术服务的种类、方式及保密要求：

五、承约方应提供的相关证件：承约方应出示《农作物种子经营许可证》和《营业执照》复印件，所提供的农作物种子必须经植物检疫机构检疫合格，并提供相应的检疫证明。

六、农作物种子的检验及检疫：双方应严格按国家颁布的种子检验检疫管理办法、规程及有关规定办理农作物种子检验检疫。

1.预约方收货后复检，发芽率、净度、水分三项指标在收货后两个发芽周期内复检完毕，纯度在收货后该作物第一个生产周期内复检完毕，发现问题应及时通知对方，逾期视为种子合格。

2.买卖双方对经销的每批种子必须同时取样分别封存，以备种子复检和鉴定，样品保存至该批种子用于生产收获以后。

3.申请种子检验、检疫和鉴定的，其费用由 负担。

七、超幅度损耗及计算方法：种子量的验收，采取由合同双方共同抽样过秤的办法，以实际过秤量综合计算为准，最后实行多不退、少补足的办法。

八、包装要求及包装费用负担：种子应经过精选、加工、分级，用_______包装，每袋标准重量为_________公斤，袋内外附有标签，标签须写明作物种类、种子类别、品种名称、品种审定(登记)编号、产地、质量指标、检疫证明编号、种子生产及经营许可证编号或者进口审批文号、生产日期、生产商及其地址等事项。 包装费用由方负担。

九、交(提)货时间、地点：交(提)货时间为______年______月______日至年月日，交货地点为______。

十、发运方式、运费负担：用运输，运费由方负担。

十一、付款方式及期限：预约方应在年月日前以(汇款或汇票、现金)向承约方支付(□定金/□预付款)元，剩余价款应在年月日前付清。

十二、双方一般责任：

承约方：按合同约定的种子品种、数量、质量安排生产;遵循合同规定的种子生产技术规程和种苗产地检疫规程，并接受种子管理机构的监督检查;保证所供种子品种、数量、质量达到合同约定条款规定，并按合同约定的时间、地点交付预约方或由承约方代办托运手续或依约定代送。

预约方：所供繁育材料必须达到合同约定的国家有关技术质量标准，提供详细的生产技术资料和技术指导;按合同约定时间交付定金;保证按时足额收购承约方生产的符合本合同约定标准的种子，并按时付清货款。

十三、因不可抗力因素造成种子数量或质量达不到本合同约定条款的，承约方应及时通知预约方进行实地考查，并提供具有法律效力的有关资料，由双方协商解决或者按《种子法》、《合同法》等国家有关规定处理。

十四、违约责任：___________________________________________

十五、种子质量发生纠纷，由法定机构进行技术质量鉴定，检验和鉴定的费用由申请人垫付，最终由责任方负担。

本合同在履行过程中发生的争议由双方协商解决或申请有关部门调解;协商或调解解决不成的，按下列第种方式：

1.提交仲裁委员会仲裁;

2.依法向人民法院起诉。

十六、双方协商的其它条款：___________________________________________

十七、本合同自双方签字盖章之日起生效。本合同未尽事宜，按照《种子法》、《合同法》等国家有关规定，经合同双方协商，作出补充规定附后。如需提供担保，另立《合同担保书》，作为本合同附件。

本合同一式二份，合同双方各执一份;合同副本一份，送 备案。

甲方：(签章)乙方：(签章)

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

住所：住所：

身份证 ：身份证：

电话：电话：

开户行：开户行：

户名：户名：

帐号：帐号:

稿件预约合同 第2篇

2.预约非本约，其存在的目的是准备签订本约，故其对双方当事人的约束力不同于本约。在一般情况下，预约的内容并不能直接转化为本约。预约所要求的内容必须通过签订本约才能成为履行标的。

因此，对于商品房认购书的违反，首先构成违约，当事人一方应承担违约责任。关于承担责任的方式，又因其并非本约，故守约方并不能要求其按照预约所约定的内容进行履行，也不能强制对方履约，否则就违反了契约自由原则。违约方承担责任的方式，只有一种即赔偿。

我国《商品房买卖解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

预约合同的违约责任研究 第3篇

但是, 《买卖合同司法解释》中对于预约合同违约责任的规定较为笼统, 没有表明违约责任具体有哪些承担方式, 应用起来有一定的难度。而在《合同法》中, 明确规定了承担违约责任的形式有继续履行、定金、违约金、继续履行、解除合同、损害赔偿等。为此, 本文将进一步研究这些违约责任在预约合同中的适用问题。

一、预约合同的继续履行

我国《合同法》第107条规定, 若当事人违约, 对方可以请求继续履行。这条规定能否适用于预约合同?预约合同的继续履行是一个比较复杂的问题, 其关键是一方违约后, 法院强制违约方与守约方继续履行预约合同, 即强制双方缔结本约。对此支持者有之, 反对者也有之, 争议很大, 有必要梳理一下继续履行的主要争议点是什么以及能否适用。

(一) 预约合同继续履行的理论争议

预约合同继续履行的反对者的主要理由有:首先, 根据《合同法》第110条规定, 并不是所有的合同都适合继续履行3, 预约合同的合同标的是将来订立本约, 若法院强制当事人继续履行, 是一种人身强制, 反对者们认为这属于不适合强制履行;其次, 继续履行与合同法的基本原则“当事人意思自治”相冲突。如果法院强制当事人缔结本约, 而预约里的内容本身也不全面的话, 就需要法院来予以补足, 这就极大地干预了当事人的意愿。

但是, 继续履行的支持者认为:第一, 人身强制并非在任何时候都被禁止。如在《最高人民法院关于限制被执行人高消费的若干规定》中, 规定被执行人未按执行通知书履行义务的, 人民法院可以限制其高消费, 包括但不限于不得乘坐飞机, 不得购买不动产等。限制高消费, 其实就是属于人身强制。因此, 人身强制不存在应不应当的问题, 而是存在强制程度的问题。第二, 如果违约人拒绝作出意思表示, 可以通过合同解释、合同漏洞填补等途径来确定本约的内容。这样能在最大程度上减少对当事人意志的干预。第三, 从诚实信用的角度看, 预约是一种独立的合同, 既然是合同, 当事人应当信守承诺, 签订本约。

(二) 预约合同继续履行涉及的几种情形

笔者认为, 一方违约后预约合同能否继续履行, 不能一概而论, 不是简单的“能”或“不能”的问题, 要看具体的情况。

第一种情况, 预约合同里面的内容非常详尽, 包括必备条款4, 且不存在《合同法》第110条中规定的合同履行不能的情形, 则应当继续履行5。如在2013年11月作出判决的成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案中, 最高人民法院认为, 虽然当事人之间在房屋买卖税费等问题上未达成一致意见, 但在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下, 上述争议可以通过《合同法》第61条、第62条规定的合同解释原则进行补救, 因此并不构成法律上或者事实上的履行障碍。故支持原告主张继续履行的诉讼请求6。

第二种情况, 预约合同里面的内容非常简略, 不包含必备条款, 主要权利义务事项留待将来商议, 且在违约方和守约方无法达成一致, 通过合同解释和合同漏洞填补原则仍无法确定本约合同的内容的, 这时候不适合判决继续履行7。除了强制缔约, 还有解除合同、损害赔偿等救济方式。

第三种情况, 无论预约合同是否包含必备条款, 如果存在《合同法》第110条规定的继续履行障碍, 那么自然不能继续履行了。如在仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案中, 法院认为, 因被告违约预约合同的约定, 未通知原告认购商铺, 并将涉案商铺全部卖出, 造成预约合同事实上的无法履行, 只能解除合同并赔偿损失8。

总之, 继续履行在预约合同争议解决时并非不可适用, 但是, 应当考虑预约合同的具体情况, 平衡合同当事人的利益。

二、定金与违约金

现实生活中, 当事人为保证合同的履行, 常会约定定金或违约金条款, 《合同法》第115条规定了定金的适用。而《买卖合同司法解释》没有对定金和违约金作出规定。由于预约合同也是一种独立的合同, 也可以适用合同的一般规定。事实上, 在司法实践中, 通常会认可定金、违约金条款的效力。如在山东高速集团有限公司工会诉济南清大华创置业有限公司等商品房预约合同纠纷案9中, 被告未与原告签订《商品房预售合同》, 构成违约。原告要求与被告解除协议, 并主张被告返还购房双倍定金600万元, 得到了法院的支持。

而预约合同的定金数额是否有限制呢?《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第121条规定:“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的, 超过的部分, 人民法院不予支持。”对此, 有学者认为预约合同的定金应受此限制, 也有学者持相反意见 (10) 。笔者认为, 是否应限制定金数额应取决于预约中是否已经确定了本约的标的额。如果已经确定, 应受此限定;如果没有确定, 不应也无法受此限定。违约金的数额应遵守有关规定, 一般不宜超出造成损失的30%。

三、解除合同和损害赔偿

《买卖合同司法解释》第二条规定了如果一方违反预约合同, 另一方可请求解除合同并主张损害赔偿。预约合同的解除条件与一般合同解除条件是一致的, 这一点在理论界和实务界中争议不大, 在此不再做过多的分析。

但是, 第二条却没有对预约合同违约的计算损害赔偿的标准和范围作出规定。在理论界, 争论最大的是应该赔偿守约方为缔结本约的信赖利益还是本约的可得利益。信赖利益指基于对对方合理的信赖而对履行合同所做的必要准备而支出的费用, 可得利益指合同履行后可以获得的利益 (11) 。司法实践中更倾向于前者 (12) 。

支持赔偿信赖利益的主要理由是, 预约合同得到的履行结果仅仅是本约合同的缔结, 若未签订本约合同, 也只是失去了一次缔约机会而已, 没有可得利益损失可言 (13) 。在湖南岳阳花板桥市场开发有限公司与李元喜商品房预约合同纠纷上诉案中, 原被告签订了房屋预约协议, 被告花板桥公司违约将房屋卖给他人, 一审法院认为, 李元喜按照约定的价格已经无法购买到同类的住房, 期间的差价273360元系直接损失, 被告应予以赔偿。但二审法院认为, 双方仅处于预约阶段, 预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限, 李元喜的信赖利益损失即为花板桥公司所获的利益136260元。

对此, 笔者的看法是, 违反预约合同如果只赔偿的信赖利益, 可能会难以补偿守约方的实际损失, 有悖于市场的公平原则, 也不利于遏制恶意违约的一方的行为。

而支持赔偿可得利益的主要理由是, 预约合同的履行就是订立本约, 那么预约合同履行后可以得到的利益就是本约履行后可以得到的利益。 (14)

但是笔者认为, 若违反预约合同就要承担违反本约合同的责任, 有混淆预约和本约两种合同的嫌疑。预约合同的可得利益是本约的签订, 不能完全等同于本约合同的履行可得利益, 因为此时本约的内容具有不确定性, 无法预计可得利益的数额。

我们知道, 预约合同是一个独立的合同, 所以应当按照《合同法》规定的违约损害赔偿承担责任。《合同法》确立的是完全赔偿原则, 损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失, 但要以可预见的损失为限 (15) 。因此, 笔者认为, 预约合同的违约方对于给守约方造成的实际损失负有完全赔偿的责任, 不仅局限于赔偿信赖损失范围, 也即不仅赔偿违约方的不当得利, 但总赔偿额不能超过订立预约合同时可以预见的损失。

上文提到的仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案是一个近年来值得参考的案例。二审法院认为一审判决的一万元赔偿额不足以补偿守约方的实际损失, 最终赔偿额的影响因素包括民事主体的善意诚信、交易安全和秩序、充分保护守约方、上海市房地产市场发展趋势、当事人实际情况等, 调整被告给原告的赔偿金为15万元。

四、结语

《买卖合同司法解释》的出台, 对于解决司法实践中的预约合同纠纷有重要意义。但是, 这个规定对违约救济的方式列举不详细。通过研究, 可以得到以下结论:预约合同违约时, 应考虑继续履行的可行性, 但需考虑到预约合同的实际情况;在不违背法律规定的前提下, 预约合同中约定的定金或违约金条款有效;如果违反预约合同, 应根据案件的具体情形判决违约方完全赔偿守约方的实际损失, 但以订立预约合同时可以预见的损失为限。

摘要：《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》首次明确了预约合同是一个独立的合同, 若违反需要承担违约责任, 具有重要意义。但是, 这个规定对具体的违约责任承担方式列举不详细, 文章主要就《合同法》中规定的继续履行、定金、违约金、解除合同和损害赔偿这几种主要违约责任在预约合同中的适用问题进行研究。

浅谈预约合同 第4篇

关键词：预约合同；预约的效力；违约责任

预约一般出现在当事人想要进行交易但由于法律或事实上的事由，订立合同的条件尚未成熟，又不愿意失去交易机会时，就往往会先订立预约，固定交易机会，使双方受到约束，以确保本约的订立。

一、预约合同相关理论

（一）预约的概念

我国关于预约合同的概念目前尚无明确的解释，学理上一般将其定义为：“约定将来订立一定契约之契约”。基于该预约而订立的合同称为本约。对于预约首次有规定是在《法国民法典》第189条“买卖预约，在双方当事人对标的物与价金已相互同意时，即等于买卖。”

（二）预约与本约的界定

我认为，对于一个合同而言，判断其是预约还是本约最主要的就是看它是否还有订立本约的可能和必要。也就是说，如果已经明确约定了双方当事人的权利与义务，并且双方可以按照这个合同开始履行的话，就应该将其界定为本约。即“倘将来系依所订之契约履行而无须另订本约者，纵名为预约，仍非预约。”

从判例上来看，我国台湾地区法院认为，“当事人之意思不明或有争执时，则应通观契约全体内容定之，若契约要素业已明确合致，其他有关事项亦规定綦详，已无另行订定契约之必要时，即应认为本约。

（三）预约成立的要件

首先，从订约双方的主观方面来分析，应该具备两个条件。第一是当事人双方愿意就某个特定事项发生民事法律关系，也就是说双方愿意在将来订立本约。第二是双方愿意在订立预约后直至订立本约前的一段时间里受该协议的约束。在当事人订立本约时，双方不会抱有经过再次的磋商才使合同成立的主观心态，而是期待在订立合同的同时就固定双方的权利义务关系。

其次，从预约的条款之详尽程度来看。当事人双方达成预约合意的内容没有限定，既可以是笼统的大致约定，也可以是对本合同的主要条款均作出约定。预约合同的内容应该具有确定性，如果双方的协议过于含糊，则无法构成预约合同。

二、预约合同的效力

当一个预约合同成立后，它能产生何种法律效力，目前学界主要有磋商说，缔约说，区分说，视为本约说，我认为采取必须缔约说更为妥当，原因如下：

对必须缔约说持否定态度的观点认为它对当事人进行了过多的法律干预，违背了合同法的意思自由原则，我认为这种观点是不正确的，首先，没有任何限制的自由就不是自由，为了维护整个市场经济的秩序和稳定，对主体间的自由做一定的限制是正当的也是必须的。其次，当事人在是否订立预约合同的问题上有完全的自主选择权，所以当他一旦缔约就必须受到合同的约束，就必须本着诚实信用的态度进行磋商直至缔结本约，這种义务是由当事人自由选择缔结预约合同而产生的，不应该看做是对意思自由精神的违背。

当然，在缔约说的背景下有一个值得注意的问题，那就是预约是一种对未来事项的规划，和本合同相比更有不确定性和模糊性，缔约说的目的是鼓励交易，但并不是要求每个预约都必须成功缔结本约。预约是一种特殊的合同，所以按合同法原理，一般合同的免责事由和解约条件，也适用于预约在预约合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情事变更，致使合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平，允许变更或解除此预约合同。如甲与乙签订了一份钢材预购协议书，约定六个月后甲与乙协商从乙处以4000元每吨的价格购买钢材，可是六个月后钢材价格猛涨到6000元每吨，乙认为若以原先的价格则亏损过大，故不同意缔结合同。此时就可以适用情事变更来确定合同的效力。不仅是情事变更原则，还有因不可抗力或因合同的基础动摇而丧失约束力的情况，都适用于预约，这样就避免了因为客观情况的变化而必须缔结本约给当事人带来的不公平。但不应包括一些正常的市场价格波动，如商品房价格正常范围内的变动就属于应该承担的商业风险，否则情事变更原则将会被不良合同当事人所利用。

三、相关司法解释

最高人民法院于2012年3月31日公布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第二条规定"当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

该条司法解释明确肯定了预约合同的效力，如一方不签订本约，守约方可以解除预约并追究预约违约责任，预约合同的标的是缔结正式合同，其违约责任的形式包括赔偿损失、支付违约金、适用定金罚则等。但对于预约合同违约责任形式是否包括强制缔结本约，理论和实践中均存在较大争议，而《解释》本身的规定并不明确，留待审判实践进一步检验。

预约的订立在某种程度上是当事人双方基于对对方的信赖而产生的行为。在诚实信用原则的要求下，法律应该保护这种信用交易的产物。由此产生的信赖利益也必须得到法律的确认。才能提高市场交易的安全度，减少纠纷发生的概率，并且即使发生也有可以依据的法律。最高院最新颁布的司法解释确立了预约合同的效力，但是对违约责任的承担方式等规定仍比较模糊，所以合同法中仍需要对此进行完善，以期更好的保护当事人双方的权益和市场经济的秩序，为实践中预约合同纠纷的解决提供法律支持。

参考文献：

[1]王泽鉴.债法原理第一册.中国政法大学出版社.2001.

稿件预约合同 第5篇

<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第四条肯定了对商品房销售可签订商品房预约性质的合同。（详见附录一）预约合同与预售合同的关系上，实务界普遍赞同是“预约”与“本约”的关系。但对于“预约”和“本约”两者之间关系问题上仍然存在争论。（详见附录二-2、3、4）

 如果该预约合同包含商品房买卖合同的主要内容，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该合同应当认定为商品房买卖合同，在开发商违约的情形下，买受人可请求开发商支付违约金或双倍定金。在此，有律师认为，无法继续履行合同的情形可以分为两种，若是由于开发商的不诚信造成的无法履行，则买受人可请求开发商支付违约金或双倍定金；若是由于不可归责与开发商的原因造成无法继续履行合同的，只须返还预付定金。（详见附录二-2、3、4） 如果该预约合同只是约定双方意向签订某份正式合同，本身不包含商品房买卖合同主要条款的，不能要求强制履行商品房买卖合同中拥有的义务，只承担预约合同中的违约责任。一般而言就是双方负有对“本约”诚信磋商的义务。(详见附录二-2、3、4)

商品房销售合同VS.商品房预售合同：

根据<商品房销售管理办法>第三条规定商品房销售包括商品房预售和商品房现售。建设中的商品房，开放商取得预售许可证等符合预售条件后，与买受人签订的是商品房预售合同。而在商品房竣工建成验收合格之后与买受人签订的是商品房现售（详见附录一）。

律师也认可，商品房的预售合同即商品房的买卖合同，只是房屋的交付期是在竣工后的将来。(详见附录二-1)附录一：

<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释> 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。<商品房销售管理办法> 第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。附录二：

I.（段俊仿，1985年生，男，法学学士，湖南省汝城县人民法院。彭丁聪，云南大学法律硕士研究生，现在湖南省郴州市汝城县人民法院工作。）

商品房预售合同是本约在合同法中，合同有预约和本约之分，它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同，简称预约；本约是为了履行预约合同而订立的合同。预约和本约具有不同的性质和法律效力，二者不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本约，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能就预约的本合同内容请求对方履行。那么，商品房预售合同是否为预约合同呢？对此，学者们的有不同的看法。有学者认为，商品房的预售是预约交易行为，商品房预售合同即商品房预约交易合同。目前所订立的房屋预售合同，因买卖的房屋在合同成立之时，并不存在或尚未完工，所以带有预售字样。但双方关于房屋面积，价金付款方式，交屋期限，违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户登记，达到双方交易目的。因此预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，仅房屋交付期在未来而已。明确商品房预售合同不是预约合同，在实践中具有重要意义。因为如果将商品房预售合同看成是预约合同，那么，一方面，预售方与预购方必须在将来再订立一个商品房买卖合同；另一方面，在一方当事人违反商品房预售合同时，对方只能要求其承担不订立合同的责任，而不能要求其承担违反合同的违约责任。预售合同属于本约是明确的，应严格依约履行。但签约之时房屋只体现在图纸上，预测面积与竣工后实测面积常有些误差。所以预售双方在合同中都约定交房时就面积问题重新结算，在办理登记过户时应附带交房证明。也有的地方房地产管理机关要求预售双方换签正式房屋买卖合同，对面积问题彻底落实，然后才给购房方办理过户登记。这种“换约”做法与前面的预售合同附加误差凭证做法哪种更有效率、稳妥一些，姑且不论。退一步讲，即使这种“换约”做法更合理一些，这也对预售合同的本约性质并无大碍。因为区分预约、本约的实际意义在于二者约定内容不同，违约救济不同。而预售契约与换约后的买卖契约除面积修订外，并无不同内容；违反预售合 同，守约一方是可以依预定内容请求对方履行的。承认了这一点，也就说明了预售合同应是本约，这与“换约”做法并不矛盾。

II.深圳李军律师答复：

正式房屋买卖合同签订前，买卖双方或者包括中介在内签订的买卖合同、预约购买合同、居间买卖合同，相对于正式备案买卖合同，属于预约合同（简称为“预约”，备案的正式合同简称“本约”）。预约合同一方拒绝协商签订正式合同或者拒绝买卖房屋、要求解除预约合同，作为守约方能不能要求继续履行双方买卖义务、完成交易行为？这种情况通常发生在预约合同签订后、房价发生涨跌，买卖一方反悔、拒绝继续交易而毁约，导致守约方购买或者出售房屋目的落空。这个问题的答案要分下面情况、分别处理：

1、如果预约合同只是约定双方一定期限协商签订正式合同，本身不包含买卖合同必备内容，不能强制要求继续履行买卖义务。由于预约合同内容的限制，本身不能直接作为买卖合同履行。一方拒绝协商签订正式买卖合同的，对方只能要求违约方承担预约合同定金罚则或者违约责任、赔偿损失，不能要求继续买卖交易。由于不可归责于双方的原因，导致正式买卖合同不能签订的，预约合同解除终止、返还定金和其他财产，买卖行为自然终止、不存在强制履行交易的问题。

2、预约合同内容已经包括买卖合同的必备内容，只是在形式上没有签订正式备案买卖合同，这是发生争议较多的情况。由于预约和本约合同中间有时间间隔，存在着因外界价格变动、当事人为了牟取更多利益而反悔、拒绝签订本约、拒绝继续买卖的情况。预约合同也约定定金或者违约金等条款，作为拒绝进行本约协商的违约责任。当事人就以通过承担违约责任作为代价、解除买卖预约合同、不需要继续履行买卖义务，通过其他买卖获得利益。对于遵守合同的一方，则订立正式买卖合同的目的落空，接受违约赔偿也是不得已的办法、还得承担重新寻求交易目标的市场风险。

考虑这种不符合诚信行为的发生，对于名为预约合同、但是符合买卖合同的构成要件的合同，就可以直接认定为本约（正式买卖合同）、要求违约方继续履行出售或者购买义务。这样的好处是对于确实想得到房产而不是违约赔偿的守约方，比较有利、可以要求继续履 行交房过户、支付房款；也符合诚实信用原则，减少因为房价涨跌带来的恶意违约发生。

III.预约合同解除，定金应予返还

——戴某诉苏州华新国际房屋买卖定金纠纷案 裁判要旨

预约合同，其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则则构成对预约合同的违约。对其中的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。在无悖于公平原则的情况下磋商不成，或因不可归责于当事人的原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同解除，如附定金应予返还。案情

2004年4月18日，戴某与苏州工业园区华新国际城市发展有限公司（以下简称华新国际）签订《都市花园·天域 住宅定购协议》一份，约定由戴某向华新国际定购苏州工业园区星汉街189号都市花园·天域2幢203室住宅一套，面积约为248.26平方米，单价为每平方米7720元。同时约定戴某在签订该协议时需向华新国际交定金50000元，若戴某在华新国际通知的签约日前放弃选定物业购买权或者到期不签约，50000元定金不予退还，若华新国际在通知的签约日前将该房屋卖与他人，则双倍返还定金。当日，戴某向华新国际交纳了50000元定金，华新国际出具了收据，并通知戴某于2004年4月25日至天域会所签订正式商品房预售合同。4月25日，戴某前往华新国际售楼处协商订约事宜，双方未能达成一致，故未签订预售合同。5月7日，戴某在华新国际处书面提出：其在该日与华新国际签约时，要求所构房屋装修标准与样板房一致，删除合同中“样板房仅供参考”、“华新国际保留最终解释权”等条款，华新国际不能给予明确答复，需另择日签约。华新国际销售人员在该书面材料上写明“该客户意见 已收到”。5月9日，华新国际通知戴某，因其未于4月25日到华新国际处签订预售合同，已违反定购协议约定，因此所交定金予以没收。双方交涉未果，戴某遂向法院提起诉讼，请求判令华新国际双倍返还定金，承担本案诉讼费。审判

苏州工业园区法院认为：原、被告签订的商品房定购协议依法成立，双方在该协议中约定的定金为订约定金，是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有拘束力。按照协议约定，原告应当在被告通知的2004年4月25日到被告处与其协商签订商品房预售合同，但在被告否认的情况下，原告不能证明其于当日践约。因此，原告应当就此承担相应的民事责任。判决：驳回原告戴某的诉讼请求；案件受理费人民币3510元，由原告戴某负担。

戴某不服一审判决上诉称：2004年4月25日上诉人到被上诉人处，被上诉人未出示《商品房预售合同》，而直至5月7日才出示该合同，原审认定上诉人4月25日未能前往协商订约与事实不符。5月7日双方进行协商时，因被上诉人提供的格式合同中有“样板房仅供参考”、“华新国际保留最终解释权”等内容，完全违背法律规定，上诉人要求修改并希望继续协商，而被上诉人不顾此合理要求，于5月9日通知上诉人没收定金，房屋另售他人。请求撤销原判，判令被上诉人双倍返还定金，承担本案诉讼费。

华新国际则辩称：上诉人2004年4月25日到被上诉人处是试图压价。不论上诉人的行为是谈价格还是要求延期签约，均是对定购协议内容的变更，属违反诚信的恶意磋商，被上诉人没收上诉人的定金合理合法。请求驳回上诉，维持原判。

苏州市中级人民法院认为：戴某与华新公司于2004年4月18日签订的“都市花园·天域 住宅定购协议”系相对于本约合同而言的预约合同，其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则则构成对预约合同的违约。对其中的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。在无悖于公平原则的情况下磋商不成，或因不可归责于当事人的原因未 能订立本约，则不存在违约，预约合同解除，如附定金应予返还。一方当事人主张对方当事人违反预约合同，应承担相应的举证责任。上诉人主张4月25日、5月7日双方进行订约协商而未达成一致的事实足以认定，但其认为对方违反预约协议以至订约不成也无证据。被上诉人认为4月25日因上诉人压价而未能定约，并无证据证实；其主张上诉人延期订约即构成违约，理由不能成立。当事人均履行了订约行为，对本约订约不成的原因，双方都不能举证证明，应推定为磋商不成。该院根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定判决：撤销原判；华新国际于判决生效后三日内返还戴某定金50000元；

一、二审案件受理费合计7020元由双方当事人各半负担。评析

本案是一起较为典型的商品房定购合同纠纷案件。双方当事人签订商品房定购协议后，未能订立正式的商品房预售合同。争议的主要问题为订约不成的原因何在，哪一方构成对定购协议的违约而应承担定金责任。处理本案主要涉及三个方面的问题：

1.预约合同的性质及其效力。按照传统民法理论，契约可分为本约和预约。在预约中约定将来要订立的契约是本约，而约定将来订立一定契约的契约为预约。一般认为：第一，预约合同为诺成性合同。虽然当事人订立预约合同的目的在于为订立本约创造条件，但这并不意味着预约合同为本约合同之补充或所附条件或担保，预约合同应为独立有效的合同。双方当事人经协商达成一致，合同即成立。第二，预约合同是对本约相关事项的预先规划。预约既可以明确本约的订约行为，也可以是对本约内容进行预先设定。对经协商一致设定的本约内容，本约应予直接确认，其他事项，则留待订立本约时继续磋商。第三，预约合同之标的是当事人为将来订立本约合同而进行磋商。这是预约合同最突出的特征。预约合同的主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约的义务。因此，当事人是否承担预约合同的违约责任，亦应以是否违反公平诚信磋商义务为要件。第四，有效的预约对当事人具有约束力。当事人非经协商一致不得更改，任一方违反合同义务，都将依法承担违约责任。

2.预约合同的文义辨析。本案双方当事人在预约中约定：若戴某在华新国际通知的签约日前放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约，50000元定金不予返还。此约定的理解与适用与否，既是当事人纠纷的起因，也是本案实体裁判的关键。戴某在签订本约前放弃物业购买权，构成违约，适用定金罚则，文义明确。戴某也自始至终愿意购买选定物业，华新国际也未证明其弃权，故此种违约情况显然不存在。至于戴某到期不签约，50000元定金不予返还的约定，其含义却不十分明晰，需作进一步解释。（1）根据合同法第一百二十五条第一款规定，以诚实信用原则来解释上述约定条款，上述条款虽未约定明确，但必然隐含和涉及买受人到期不签本约的原因因素。若理解为买受人无论出于何种原因到期不签约都构成违反预约，显悖公平诚信，违背承担违约责任的基本法理，也与合同法有关免责事由等规定不符。再以有关预约合同的性质以及交易习惯解释，预约合同当事人约定的是为特定行为的义务，而并非对行为结果的直接确认。只有当买受方违背公平磋商本约的义务，以致到期不签约，方合乎该款应有之义。（2）定购协议是出卖方作成的格式合同，对约定不明确的条款依法应作有利于相对方的解释。上述约定，含有要求买受方按时接受出卖方提供的格式合同之意，体现了对买受方本约内容磋商权利的限制，应作有利于买受方的限缩解释，即所谓买受方如期签约是指经协商一致后签约，而非无条件接受合同内容。因磋商不成而未签约，不适用定金罚则。

3.预约协议实际履行情况的认定。承担预约协议违约责任的前提是当事人违反公平诚信磋商的义务，那么本案双方是否违反了这一义务呢？（1）2004年4月25日双方磋商情况。诉讼中双方当事人确认，戴某曾于通知的2004年4月25日至被上诉人处协商签约，但订约未成。其中原因虽各执一词，但可以确认：第一，戴某如期前往；第二，戴某愿意购房；第三，未签约原因双方均不能举证证明；第四，戴某称要求延期签约是需要与丈夫商定，此应属于对预售合同内容磋商之合理因素，尚不构成违反公平磋商的预约义务；第五，即使按华新国际所述签约不成是因戴某压价，但其并不能证明因己拒绝减价而对方不予签约。（2）同年5月7日双方协商情况。戴某对预售合同有关格式条款提出异议的书面意见，华新国际工作人员在书据上签字收到。对此虽不能视同华新国际同意戴某的异议，但却可以证明戴某确对预售合同条款不能全面接受。而关于样板房装修以及解释权等问题 的条款显失公平，戴某的异议具有合理性，对此应当认为双方并未协商一致，同时也间接反映出戴某并未恶意磋商。这一具有本约磋商性质的事实可资合理推断与印证4月25日磋商未达成一致的可能性。（3）本案一、二审期间，戴某明确表示愿意继续完成交易，而华新国际则拒绝继续交易，此亦可佐证戴某并非无故违反预约协议。因此，本案本约签约不成的原因应当认为出于正常磋商不成的原因，双方当事人在不能证明可归责于对方的情况下，要求适用定金罚则条款的主张均不应予以支持。

IV.预约合同效力分析

商品房买卖合同效力争议问题 彭插三;杨璐

【全文】

一、案情介绍

2000年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》采用的是商品房买卖通用的空白格式文本，包含了通常的商品房买卖合同所具备的条款内容。在此《商品房买卖合同》中双方约定，原告购买被告商品房一套，该房屋的建筑面积共320平方米，单价10，000元，房屋总金额3，200，000元，2001年10月31日前交付房屋，并约定了相应的违约责任。原被告在当日签订了一份《补充协议》，约定，买受人自愿在出卖人尚未取得国家批准销售证明的情况下，签订《商品房买卖合同》及补充协议。买受人同意在本合同签订3日内将购房款的50％汇入出卖人指定银行，余款由买受人到出卖人指定地点办理银行按揭手续。补充合同还约定，双方同意在签订本合同后，在出卖人取得政府颁发的销售证明后7日内换签由北京市国土资源和房屋管理局监制的《北京市商品房买卖合同》，并在换签后，按原合同规定的时间，持本合同和有关证件到房地产管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。其后，原告诉称被告未按约定履行交房义务，要求被告承担违约责任，并且由于被告向原告交付的房屋实测面积比合同约定面积减少了98.5平方米，被告应当按照合同约定对超出部分的房价款双倍方还给原告。被告则称：原告未按照合同约定支付后50％的房款，故被告对未按期交付足额房款的原告不负交房义务，不承担违约责任； 并且双方签订的是预约协议，在协议中约定的主要是签订本约，依预约的性质，预约权利人仅可履行签订本约的义务，不可以依据预定的协议请求履行。

二、对本案的不同观点

原审法院认为：原被告经协商一致所签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，应为有效合同。被告在签订合同并收取了原告交付的50％房款后，未履行合同及补充协议规定的向原告交付房屋及办理剩余50％房款按揭手续的义务，已经构成违约，应向原告承担逾期交付的违约金责任。被告交付的房屋与合同约定相差98.5平方米，依据合同约定和《商品房销售管理办法》，对于面积误差绝对值超出3％部分的房价款，应由被告双倍返还给原告。被告关于原告未按规定支付余下50％房款并拒绝收房以及上述合同是预约合同，未能正式生效等抗辩意见，没有事实和法律依据，不予采信。

二审法院认为，双方签约时的真实意思是在被告取得合法销售房屋手续后双方重新签订新的买卖合同。原被告签订的《商品房买卖合同》属于意向书。此后，由于双方各自对于补充协议的理解产生争议，未能签订新的合同，在此情况下，被告拒绝交付房屋，并不存在违约。

据此，双方签订的《商品房买卖合同》究竟是属于预约还是本约意义上的合同成为本案的主要争议所在，由此引发一审法院和二审法院对双方当事人责任承担的不同意见。

三、作者的观点

本文认为，对于本案中原被告双方责任的分担，原告诉请被告承担违约责任能否得到支持，关键在于对原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的定性。究竟是经协商一致的商品房买卖合同，还是属于预约合同的范畴？如果认为合同已经成立并生效，无疑被告应当承担违约责任；如果认为此时因为相关法律要件未具备，即出卖人尚未取得国家批准销售证明，达成的仅为预约合同，则原告并不能够仅仅依据预约合同要求被告承担逾期违约金和双倍返还房款的违约责任。

本文欲深入阐述预约合同的概念、成立以及效力，并在此理论分析的基础上，分析对本案如何进行处理。

（一）预约的定义及特征

预约是约定将来订立一定契约之契约，其将来应订立之契约成为本契约。[1]那么，预约从本质上而言，仍是形式完备的合同，该合同为双方当事人确立合同关系，明确双方权利义务，应适用有关合同成 立生效及履行等一般原则。但预约与其他一般合同最主要区别在于预约以将来与相对人签订特定合同为目的。一项交易、合同的最终达成，通常要经过双方当事人反复的磋商。进入缔约阶段后，双方当事人虽未能形成合同关系，但较之无关的第三人，无疑关系要更为紧密。通过达成预约，对未来双方之间能达成特定合同的意向或目的进行确定，从而起到稳固双方交易机会的作用。预约与本约相比，具有以下法律特征：

首先，就缔约时间而言，预约属于在双方缔约过程中达成的协议，而本约则是缔约最后阶段双方权利义务关系已经定型后签订的。

其次，就缔约目的而言，预约虽然也会对双方的权利义务作出初步的安排，但其主要目的在于将来订立特定的本约合同，而本约则是双方特定权利义务的确定。

再次，就违约责任而言，一种观点认为，预约和本约的性质和效力都有不同，一方不依照预约订立本约时，他方仅得请求对方履行订立本约的义务，尚不得依照预约的内容请求对方履行本约的义务，惟债务人因可以归责事由对于订立本约应负迟延责任时，债权人得依照一般的规定，请求损害赔偿。[2]另一种观点则认为因预约所产生的债权与普通债权有同样的效力，即预约义务人如果不订立本约，那么，预约权利人可以请求其履行或者依强制执行以判决代其意思表示。[3]本文认为，违反预约合同虽不排斥损害赔偿、违约金及定金罚则的适用，但除非预约中已经包含了本约的主要条款，对于违反预约的法律责任，不能包括强制履行以及期待利益的赔偿，这里的强制履行不仅仅包括强制缔约，也包括按照已经达成的条款的约定强制实际履行；而本约合同可以要求全面履行合同。

预约亦不同于附条件的合同。“预约，与附停止条件之契约不同。在附停止条件之契约，本约于订约时已成立。反之，在预约，本约尚未成立，当事人间不过有使之成立之债权债务。”[4]针对实践中合同条款在表述上的多样性，有人提出以下方法来对预约和附停止条件合同进行区分“其一，在附停止条件的合同，停止条件是否成就不确定，故合同是否生效也不确定；在预约，由其效力所决定，除非有法定事由，本约的签订是可以预见的。其二，在附停止条件的合同，当事人之间的债权债务已经明确，停止条件成就时，合同生效，当事人即直接旅行合同规定的义务；在预约，本约尚未成立，当事人之间权利义务不明确，预约生效时，当事人不是直接进入合同债权债务的履行阶段，而是通过要约与承诺签订本约。”[5]附停止条件的合同效力是否 发生取决于将来条件的成就与否，条件影响的只是效力问题，而合同当时已经成立；而预约合同中双方以将来签订合同为目的，本约于当时并未成立，有待双方的进一步磋商，这可谓二者的主要区别。

虽然预约具有上述不同于本约的特征，但预约仍为独立有效的合同，应当具备合同的基本要件，包括当事人、标的、意思表示等要素，即预约从形式到内容上而言，都是确定的。

（二）预约的分类与效力

预约既然为独立有效的合同，那么预约双方当事人自然根据预约条款的规定享有权利并履行义务。预约的主要目的为将来订立的合同，但对于将来订立的合同的主要条款，即双方当事人所欲达成特定合同享有何种权利义务关系，在某种程度上于缔约过程中也进行了相应的磋商，并通过预约中具体条款得以确定，如果磋商过程顺利，最终达成了本约，并以本约中的固定形式和相关条款取代预约中具体条款，预约中具体条款的效力通过转化为本约的相应条款得以约束双方当事人，自是无疑。但如果预约后双方未能达成协议，即预约中将来达成特定合同的目的落空，那么预约中的相关条款是否仍能发挥效力，对双方具有何种约束力，则是预约的效力这一范畴所应解答的问题。

在对预约的效力问题进行分析之前，需要先考察一下预约的分类。对此，英美法系和大陆法系有不同的分类。

法国学者一般将预约分为三种：其一为“优先性协议”，一方同意赋予另一方以订立某一特定合同的优先权，只要一方决定订立该合同就必须首先向另一方发出要约。享有优先权的一方并不承担任何义务，当对方发出要约时，有权优先承诺，也有权拒绝承诺或发出反要约。这种预约已经脱离了本文所定义的预约的范畴。其二为“原则同意性协议”，当事人有义务进一步就合同的具体条件进行协商以最终订立合同。这种协议的结果是，当事人并不承担订立合同的义务，但负有善意进行协商的义务。其三为“订立合同的单方面允诺”，根据一方对另一方的允诺，另一方一旦在某一特定的时间内提出请求，该方当事人就必须依照已确定好的条件与之签订合同。[6]

美国学者一般将预约合同分为“将进行谈判的预约”（preliminary agreement to negotiate）和“带未决条款的预约”（preliminary agreement with open terms）两种。[7]

“将进行谈判的预约”有可能规定了交易的实质性条款，但当事人的未来交易行为不是受预约的直接约束，双方当事人只承担继续谈判、直接达成最后本约的义务。受预约约束的双方当事人负有诚信谈 判或磋商的义务，但如果双方当事人诚信履行其继续谈判义务但仍未能达成“本约”时，则不承担任何责任。即将行谈判的预约对双方当事人施加的是“必须磋商”而非“必须缔约”的义务。

而“带未决条款的预约”中对交易的大部分条款进行了规定，双方当事人都同意受其约束，同时双方负有就未决条款继续谈判的义务，达成所谓“关于未决条款的协议”，再整合成最后本约。对于此种类型预约，双方当事人不仅负有诚信谈判的义务`，当他们不能达成“关于未决条款的协议”时，法院可以对此未决条款进行补充。即此种带未决条款的预约对双方当事人的约束力是双重的，其一是当事人负有诚信谈判的义务，如其违反诚信谈判义务、导致不能达成“关于未决条款的协议”应当承担责任；其二是如当事人继续谈判仍不能达成“关于未决条款的协议”、从而达不成最后本约时，预约条款亦对其产生约束力，而未决条款则由法院进行填充，预约条款与法院填充条款一起构成本约。即此类预约，具有强制实现交易的作用。实际上，对于该类型的预约的性质，有两种截然不同的观点，一种观点认为虽然该种预约与本约是如此的接近，以致于常常会与本约相混淆。但它与本约的区分在于它明示地约定还有“未决条款”，只不过该“未决条款”双方有义务继续谈判予以补充，否则由法院补充。[8]而另一种观点则认为“带未决条款的预约”由于已经包含了对双方当事人有约束力的实质性条款，因而并非一个真正的预约。当事人就未决条款进一步协商，乃是对一个已经生效的合同进行解释和补充，而并非在促成一个新的合同。[9]

对于一项合同是否成立，其主要判断标准是当事人对合同的主要条款达成一致意见。[10] 由于预约的根本目的是在将来达成特定的合同，则根据判断合同成立的标准，只要当事人就未来达成特定的合同形成一致意见，预约即已成立。然而毕竟预约的成立是为将来的合同即本约的成立做准备，预约中除了对将来达成合同的意思表示进行确定以外，对于本约的相关内容或多或少都有所涉及，甚至预约中对于本约的主要条款均已达成一致并通过预约的条款进行确认，这也不在少数。实际上，根据预约中是否包含本约的主要条款，我们可以将预约分为“未包含主要条款的预约”和“包含主要条款的预约”，二者分别对应了上述英美法系中的“将行谈判的预约”和“带未决条款的预约”。这种分类的主要目的在于希图对预约的效力进行较为准确的界定，这种分类实际上也体现了预约与本约的接近程度以及当事人之间信赖关系的紧密程度。

对于“未包含主要条款的预约”而言，双方当事人只是进入初步磋商阶段，虽对未来达成特定合同达成初步意见，但对于本约的具体条款，并未有具体的约定，而是留待进一步的磋商。达成此种预约的双方当事人，仅负有诚信磋商的义务，而并未负有将来一定要达成合同的义务。

而对于“包含主要条款的预约”而言，双方当事人经过磋商的初级阶段，并对未来欲达成的本约的具体内容作出相应的约定，但此时可能因为缔约要件的欠缺，如缺乏订立本约的法定要件，不能即时达成本约，但又希望通过某种形式将双方已经达成的一致意见固定下来，此即预约所欲发挥的作用。至于所欠缺的订立本约的法定要件的实现，双方亦通过某种形式进行约定或担保。对于这种形式的预约，双方当事人负有的就仅仅不是诚信磋商的义务，双方对本约的最终达成亦具有合理的期待。那么最终达成本约，也就成为预约的应有之义。于此情况下，双方不能轻易的违反预约，即仅以支付定金或其他信赖利益赔偿的责任方式来解除此种预约的约束力。

（三）违反预约的法律责任

基于上述对预约的不同分类，当事人违反预约所产生的责任，不能一概而论。

对于“未包含主要条款的预约”而言，如上所述，双方仅负有诚信磋商的义务，对于经双方诚信、善意磋商后仍未达成最后本约，则难以归咎于任何一方当事人，此时预约目的落空，预约丧失其效力；而如果一方未能履行其诚信磋商义务，即在恶意磋商的情况下，则违反义务一方将承担责任，如预约中具备相应的定金、违约金责任条款，按约定承担责任自是无疑；而如果缺乏相应的定金、违约金责任条款，此时违反预约一方因恶意磋商所承担的责任实际上相当于缔约过失责任，只不过因为磋商过程中形成了预约这种形式，恶意磋商、缔约（本约）过失责任通过违反预约的责任形式表现出来，此时违反预约一方应当赔偿非违反预约一方信赖利益的损失，但非违反预约一方的请求权并不能包括强制缔约或者直接依本约请求履行的权利。原因在于：其一，该种预约双方不承担必须达成本约的义务，因而不能强制缔约；其二，双方当事人就未来欲达成的本约的具体内容并未有深入的磋商亦未能形成一致意见，所以无从依本约直接请求履行。

对于“包含主要条款的预约”，如上所述，双方当事人对于未来欲达成的本约的主要条款已经形成一致意见，此时双方当事人对未来达成本约具有合理的期待，且在预约中对于未来达成本约及其主要内 容的一致意见的基础上，通过合同的补充、解释等原则，双方完全能够达成一个独立完整的合同。在这种基础上，违反预约所应承担责任的范围较之违反尚未包含主要条款的预约，则远为宽泛。

首先，双方不仅负有必须磋商的义务，更具有达成本约的合理期待，即双方承担必须缔约的义务。其次，对于未来欲达成本约的主要条款已直接对双方当事人形成约束力。在此情况下，强制缔约的处理是适当的，即使因强制缔约的不可能或不现实，违约一方亦要通过其他责任形式的承担，使得对方当事人达到如同强制缔约一样的效果。此时，由于产生了强制缔约的效果，关于预约具有等同于普通债权效力的学说是可以适用的。即预约义务人如果不订立本约，预约权利人得请求其履行预约或依强制执行以判决代其意思表示。请求此判决之诉、请求本契约上债务履行之诉得合并提起。本契约为要物契约时，并有请求契约标的物之交付之权利。债务不履行之时，并得请求损害赔偿。[11]

由上可知，预约中是否包含将来本约的主要条款，对于预约的效力影响甚巨。对于已经包含了主要条款的预约而言，其效力已经与本约的效力相差不大。该种预约的效力程度同双方当事人的磋商程度以及对于未来预约已经达成的一致程度是相协调的。那么，包含主要条款的预约（或带未决条款的预约）已经具备了本约的基本条件，通常也被赋予如同本约一样的效力，虽其仍具有某种程度上的预约形式，如某些具体的法律要件尚未实现，预约中尚有待补充的条款，但鉴于双方对具体法律要件的实现进行约定或担保，且待补充的条款不影响整个合同的效力或可通过合同的一般补充或解释原理进行补充，那么，直接赋予包含主要条款的预约以等同于本约一样的效力，与直接认定为本约的法律效果是一样的。

（四）预约理论于商品房买卖合同中的应用

商品房买卖实际上需要运用预约理论以解决实践中因大量出现的商品房认购、预购协议或意向书等而引发的争议问题，甚至关于商品房预售合同也通常陷入是否为预约合同的困惑之中。关于上述协议或意向书的性质及其效力难以认定，亦难以明确双方当事人权利义务关系。

实践中当事人签订认购、预购协议或意向书的原因是多种多样的。房屋建设工程尚未开始，未来交易指向的标的物仅仅只是当事人之间的允诺或者图纸中的设计，尚未客体化和具体量化。于此时双方当事人之间对于未来欲签订的合同的具体内容，并未明确，但双方之间亦 愿意通过预约的形式固定未来的交易机会，并以定金、违约金责任或对信赖利益赔偿的承担与否来换取未来是否缔约的自由。对于诸如此类的商品房预定协议，符合上述未包含主要条款的预约范畴。签订了该种预定协议的当事人，仍需要进一步的磋商尚能完成本约的内容，因而其只能具有预约的效力，尚难达到本约或可直接认定其为本约的法律效力。

然而实践中大量的情况是，开发商以格式合同的形式预制的认购、定购、预购协议或意向书中通常对未来交易之标的作出实质性的量化的约定，诸如对房屋位置、面积、价格以及支付方式等条款进行明确的约定。这种合同，虽然表面上仍有认购、定购等预约的形式，但综观整个合同内容，实质上已经符合了房屋买卖合同的成立条件，即双方当事人已经对合同的主要条款进行了约定。此类合同，符合上述包含了主要条款的预约的界定范畴，已经达到了等同于本约的法律效力。将来不能实现交易时，并不能简单的通过定金、违约金或信赖利益的赔偿等责任形式达到其解约的目的，通常要施加如同违反本约一样的责任形式。

对于预约协议，我国民法通则以及合同法尚无具体的规定，但2003年6月1日实施的由最高法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)对商品房预售认购书在现行法律状态下的性质及责任进行了较为明确的规定。

《解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人将定金返还买受人。”该条的核心内容为认购书中的定金处理办法。该条规定实际上颇为符合上文分析的不包含主要条款的预约，此时需要双方当事人对未来商品房交易合同的内容进行进一步磋商，远未达到本约的效力程度。此时，定金责任、信赖利益的赔偿等责任形式对于双方当事人而言，已经足够。

《解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该种商品房的认购、定购、预定实际上已经具备了未来交易的主要条款，可以归于上述包含主要条款的预约范畴。《解释》对 于此种名为商品房买卖认购书的协议，实际上强制性的赋予了商品房买卖合同的效力。

（五）对本案实际处理的看法

1、本案所涉合同性质的认定

通过以上对两种预约的分类及其效力的分析，并结合本案实际情况，不难得出原被告于2000年10月1日签订的《商品房买卖合同》属于包含主要条款的预约。

首先，本案所涉合同具有某种程度上的预约性质。其一，双方在该《商品房买卖合同》之补充协议中对换签《北京市商品房买卖合同》进行了明确的约定。对此可看作是双方对于目前不能达成本约的现状的认可，即因出卖人尚未取得国家批准销售证明，签订完备形式的本约具有法律上的障碍，基于此，双方对未来交易已经达成共识的内容通过预约的形式固定下来，并在此预约中对将来签订（实际上的换签）商品房买卖合同进行约定。其二，对于房屋面积的约定以预测为基础，虽然双方对于实测与预测之间的误差的解决办法进行了约定，但此种约定从另一方面表明此时双方对于房屋面积的约定仍具有某种程度上的不确定性；其三，补充协议中尚有如卖方未能于2001年1月按时办下销售许可证，买受人有权退还卖方所交的50％房款的约定，这实际上是双方对于未来不能达成协议作出相应的安排。由此，原被告于2000年10月1日签订的《商品房买卖合同》具有将来签订正式的本约的目的，即具有一定程度上的预约性质。

其次，虽然如上所述，该合同具有一定程度上的预约性质，但双方当事人对于将来交易的主要条款或内容已经达成了相当程度的一致。其一，双方当事人之间对于欲交易之商品房建筑面积、单价、交付时间、付款方式等均作出详尽而明确的规定，这表明，双方对于交易的性质或主要内容理解是无误的；其二，阻止双方即时达成完备形式的本约的主要原因在于出卖人于当时尚未取得国家批准销售证明，但仔细观察合同条款，出卖人对于将来取得销售证明实际上作了明确的承诺，实际上是对出卖人义务的约定，合同中并对不能履行此种义务时出卖人的责任作出规定，此即相当于违约责任的约定。由此，双方对于合同主要内容的约定实际上已经符合了合同成立的基本要件，即对于合同的主要条款，双方已经达成意思表示的一致。

那么，综合上述两点，本案中合同应当归于包含了主要条款的预约范畴，具有等同于本约一样的效力。而本案最后的焦点集中在换签合同的性质以及未能换签的法律后果。

2、换签合同条款的性质及效力

关于本案合同中换签合同条款的性质及效力，首先需要探讨的是出卖人未取得国家批准销售证明这一情况对于双方之间已经签订的合同的影响力的问题。双方当事人之所以签订合同时约定将来换签《北京市商品房买卖合同》，在于当时出卖人尚未取得国家批准销售证明。根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件。有学者认为取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。[12]本文则认为，由于被告已经于2001年2月取得认购许可证，影响合同效力的阻却性因素已经消失，虽然原合同中规定如卖方未能于2001年1月按时办下销售许可证，买受人有权要求退还所交的50％房款的约定，该条实际上约定了买受人在一定条件下的合同解除权。然而由于本案中原告请求被告承担逾期以及房屋面积误差的违约责任，这表明原告已经放弃了该条的合同解除权，而是进一步要求履行合同，并在合同未能如约履行的时候要求对方承担违约责任。

其次，出卖人未能取得国家批准销售证明是导致双方签订的房屋买卖合同具有预约性的主要原因。至于房屋买卖的主要条款，包括房屋面积、价款以及支付方式等，双方已经达成意思表示的一致。那么根据上述对于包含主要条款预约的效力分析，本案合同中当事人具有必须缔约的义务，该义务即包括了出卖人取得国家批准销售证明的义务，那么在出卖人取得销售证明后双方当事人之间达成协议就成为双方当事人之间的约定义务，任何一方因违反该义务应当向另一方承担违约责任，非但如此，对于先前达成的预约中的约定义务，并非随着双方未能按约如期换签合同也即达成本约而归于消灭，此种于预约中的约定条款仍然对双方产生效力，一方对于该种义务的违反，也应当承担违约责任。

综上所述，2000年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》属于本文中所分析的包括主要条款的预约。双方当事人不仅负有进一步磋商的义务，更具有最终达成本约的义务。本案中虽然被告履行了取得国家批准销售证明的义务，但在签订本约已无任何法律障碍的情况下，双方最终仍未能签订正式的《北京市商品房买卖合同》。在此种情况下，任何一方都可以要求对方继续履行签订本约的义务。此外，对于合同中已经约定的条款，仍然对双方当事人具有效力，被告有为原告办理剩余50％房款按揭手续以及按约定面积质量等向原告交房的义务。本案中，被告未能按照约定及时为原告办理按揭手续，未能履行交房义务，并且房屋的面积误差也远远超出了双方约定的误差范围，因此被告应当按照合同的约定，对上述违约行为向原告承担逾期交房的违约金责任以及对房屋误差承担双倍的赔偿责任。【作者简介】

彭插三，中国人民大学法学院，杨璐，北京市浩天律师事务所。【注释】 史尚宽：《债法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第12页。郑玉波：《民法债编总论》，中国政法大学出版社2004年版，第30－31页。

王泽鉴：《债法原理》（第一册），中国政法大学出版社2001年版，第149－150页。

史尚宽：《债法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第13页。同上。

刘俊臣：《合同预约若干法律问题初探》，载《法律适用》，2002年第4期，第35页。

尹田：《法国现代合同法》，法律出版社1995年版，第56－57页。吴颂明：《预约合同研究》，梁慧星主编《民商法论丛》，第17卷，法律出版社1995年版，第529－530页。

姜丛华 朱宁：《预约研究》，载中国私法网。

吴颂明：《预约合同研究》，梁慧星主编《民商法论丛》，第17卷，法律出版社1995年版，第542页。

王利明 崔建远：《合同法新论?总则》，中国政法大学出版社1996年版，第133页。

合同预约若干法律问题初探 第6篇

刘俊臣-----《法律适用》2002年第4期

----(作者单位:国家工商行政管理总局)

合同大致分为预约与本约两类。预约本身具有合同的拘束力，同时亦决定本约的成立，在合同法上具重要意义。我国合同法对预约未作明确规定，预约在实践中的运用却十分广泛。缔约实务中的意向协议、意向书、协议等，有很多即是预约。拙文拟就预约的有关法律问题，谈一些浅见。

一

罗马法没有预约的概念。近代各国民法典也很少对预约作出抽象性的规定，而只是对一些具体合同的预约问题作出规定，如《法国民法典》第1589条规定的买卖预约、《德国民法典》第610条规定的消费借贷预约、《瑞士债务法》第22条规定的预约等。英美法上亦有预约的概念，但含义不确定。英国1893年《货物买卖法案》有买卖和买卖预约之分，预约指的是期货交易，与大陆法所称预约的含义不同。而英美法学者所称的“订约前之商议”(offerandpreli而n叼ne即tiations)以及“缔约合同”(contraett。makeacontraet)，则包含了一些真正的预约。

在我国应用广泛的意向协议，其情形十分复杂，有的没有任何法律意义，有的其实是正规的本约，所以不可简单地将所有的意向协议都定性为预约。判断意向协议是预约还是本约，关键是看协议条款的特性。有一些企业习惯于在年初举办订货会，与客户签定供货计划或合同，名称都可能称为“意向协议”、“意向书”。有些企业习惯于先由专业人士草拟协议大纲或者协议底稿，然后再正式签署合同。还有些企业将合同的签订分为草签与确认两个阶段。因此，对意向协议的法律属性应作具体分析，不能一概而论。欲使意向协议发生预约的效力，须具备必要的条件:

(一)预约亦是合同，达成合意属应有之义。预约较之于本约，其特别之处在于情形更为复杂、模糊，判断是否达成一致时需综合考虑各方面的因素。至于某一意向书究竟是一方的要约还是双方的预约，尽管因磋商过程的反复性和多变性而略显复杂，但从其是单方意思表示还是双方意思表示的角度，可以作出比较正确的判断。

(二)当事人须有受协议约束的意思，否则意向协议不会发生合同的效力。例如：

1.若当事人达成的意向协议已经商定主要条款并约定:“双方随后将按照意向协议签署正式的书面合同，并按书面合同履行各自的义务。”这便构成一个有约束力的预约。

2.若当事人达成的意向协议已经商定主要条款并约定:“意向协议对双方有约束力，为防止任何一方反悔，随后将签署书面合同为证。”这个意向协议其实是一个本约，随后要签署的书面合同仅仅是确认书或者备忘录。

在英国上诉法院的一个判例中，原告与被告于7月巧日达成协议，原告将其农场的土地和商誉售与被告。协议载明:“这是一份临时性合同，直至签署由律师起草的、载有这里列出的全部条款的正式文件为止。”原告付了500英镑定金，协议规定在7月18日前，原告须支付2500英镑。否则，被告可没收已付的500英镑。7月19日，原告起诉，要求被告退回500英镑，理由是他们未达成协议。上诉法院裁定，双方已达成协议，因为协议规定在7月18日前支付2500英镑，说明双方必定知晓在7月18日前不可能准备好正式文件，同时，双方明显有受该临时性合同约束的意思，正式文件是否产生并不影响该临时性合同效力的开始。在本案中，如果仅从临时性合同的字义理解，很难认定其效力。而当事人在正式文件签署前交付定金的行为，则清楚地表明当事人受其约束的意思。

3.若当事人在意向协议中商定了部分合同条款并约定:“双方将以该意向协议为基础，继续就需要明确的其他事项进行协商，尽快签署书面合同。”这个意向协议不但没有确定双方需要一致同意的所有必要条款，而且也没有包含正规合同达成前受该意向协议约束的意思，所以不能发生预约的效力。

(三)预约合同的内容应具有确定性

某中药厂在某县建立了药材供应基地，与该县下属的数个乡经济联合社签订了药材收购意向协议，协议规定:“中药厂向乡经联社提供种子和技术，在当地建立50()0亩药材园，设点常年收购农户和乡经联社提供的药材。乡经联社负责具体落实种植计划，安排农户生产和出售药材。收购价按药材的不同等级确定。”此药材收购意向协议是比较典型的预约。协议就将来订立本约达成了明确、具体的合意，意思表示清楚、确定，包含了将来订立本约的基本条件和主要内容。农户按意向协议种植药材并向中药厂收购点交售药材时，中药厂负有收购的义务，亦即负有与农户或者乡经联社签订药材收购合同的义务。双方达成的协议如 1

果太含糊，往往难以构成合同。例如，甲就乙提出的“愿购买你的房屋，明天交易”的提议表示完全接受，此项协议因该买卖的很多重要问题均未言明，内容不具确定性，所以不构成合同。

另一个案例中，甲方与乙方之间有着五年多的协作关系，甲方常年向乙方供应空压机的单向阀体、缩母、螺母、调母等精铸件，每年供货金额都在100万元以上。1999年1月，双方签定“友好合作意向书”，其中第3条约定:“只要甲方保证产品质量，价格合理，能及时发货，乙方以后每年都将考虑从甲方进货。”协议签订后，甲方培训员工，更新设备，试制新产品，做了长远打算。1999年5月，乙方主动邀请甲方于8、9月份来厂签订2000年合同。1999年7月，乙方因更换厂长，新厂长认为甲方的产品质量不够理想，遂于10月份通知甲方不再续订2000年合同。双方由此发生纠纷。甲方认为:双方已签订了合作协议，乙方随意中断协作关系，属于违约。特别是签订意向书以来，甲方为供货做了很多准备，而且已经生产了一批产品，如不收购将全部报废，乙方应当续约，否则要赔偿库存件、设备投资、试制费等款项。乙方认为:1999年的合同已经履行完毕，2000年的合同还未签订，1999年的意向书没有任何法律效力，双方不存在任何权利义务关系，乙方不承担任何责任。

在本案中，问题的关键是如何认定双方签定的“友好合作意向书”的效力。从其内容看，该意向书不构成预约。第一，双方没有就将来订立合同达成合意。所谓乙方以后每年都将“考虑”从甲方进货，是一种模棱两可的说法，意指“将来有可能与甲方签约”，是否真的要签约并不确定。第二，该意向书没有明确双方签约的基本条件。所谓“只要甲方保证产品质量，价格合理，能及时发货”，缺乏具体的量化标准，不能构成签定本约的基础和条件。而且，空压机所用精铸件包含的种类很多，意向书没有明确本约的标的。因此，该意向书没有法律效力，当事人双方不受其约束。倘若双方在协议中约定“甲方明年继续向乙方购货，品种、质量、价格以去年的合同为准另议”，则发生预约的效力。因为意向协议虽然简单，但非常确定，所有重要的问题在以往的合同中都有约定，这些约定已成为预约的一部分。

二

传统大陆法理论对预约范围的理解比较宽泛，对预约的概念没有严格的界定，凡是双方事先达成的与订立合同有关的协议，都有可能成立预约，其内容未必是约定将来要订立本约。法国学者将预约分为三种，其中之一是“优先性协议”，一方同意给予另一方订立某一特定合同的优先权，一方只要决定订立该合同，在向其他人发出要约前，必须首先向另一方发出要约。{4]英美法上有所谓的“选择权合同”(。ntion。ontract。)，有时也称为“先买权合同”，当事人双方或一方依据合同享有在不同“被选事物”(如清偿方式、给付类型、价格等)之间作出抉择的权利。如果某甲付给某乙100美金，从而换取某乙作出的在某甲于30天内支付5000美金将一块土地转让给某甲的允诺，那么，他们便缔结了一份选择权合同。在我国，类似“优先性协议”和“原则同意性协议”的约定亦普遍存在。在许多企业联营合同中，一方往往享有优先供货或优先购买的“权利”，此即“优先性协议”。此外，对预约与实践合同、预约与附条件的合同之间的关系，学界存在不同的看法，有人认为实践合同、附条件的合同亦属于预约。

(一)优先性协议

“优先性协议”是否构成预约，关键在于是否产生必须订立本约的确定性。而要对此作出判断，笼而统之地下一个定义是困难的，必须具体考虑每一份合同的特性。

设某甲准备出售一处住房，有意让某乙购买，则某甲与某乙之间的“优先性协议”，至少有以下三种情形，试分析之。

1.某甲对某乙说:“我要出售这处住房，价格是每平方米4000元，你可以先买，请在30天内答复我。”这是某甲向某乙发出的一项要约，因为某甲的话中有确定的标的、价款以及接受约束的意思，实质上是给予对方优先承诺权。此时，只有某甲作出了意思表示，某乙没有作出意思表示，所以还谈不上预约的问题，某甲的言语对某乙没有约束力。

2.某甲与某乙约定:“某甲以每平方米4000元的价格出售该住房，某乙可在30天内按该价格支付款项。”该约定构成一个有约束力的合同，但该合同不是预约，而是本约。这份协议的目的不是要再订一份正式合同，而是已经产生了实际的买卖关系，即便某乙在订约时内心并未真的确定要购买，但只要他在30天内付款，不管付款前是否通知了某甲，均构成债务履行。

3.某甲与某乙约定:“在某甲准备出售此处住房时，某乙可以按每平方米4000元的价格优先购买。”这份协议构成预约，某甲真正出售住房时，有义务首先向某乙发出要约，而某乙对要约有优先承诺权。某甲在没有按每平方米4000元的价格向某乙发出要约前，不得将该住房卖给其他人。然而，仅仅根据该协议还不能产生实际的买卖关系，订立本约要有以下事实的出现:某甲后来表示了按每平方米4000元出售的意愿，某乙即时取得缔约权。假如双方的约定没有明确价格，只是规定“某乙可以优先购买”，也不影响预约的成立。因为按该约定某甲负有一种义务，即在他以任何价格出售住房前，都必须首先向某乙发出要约，某乙有承诺权。此承诺权系双方约定而非要约单方设定，某甲既不能不向某乙发出要约，也不能通过抬高或降低价格试图摆脱约束，某乙在任何价位上均有优先承诺权。

(二)原则同意性协议

“原则同意性协议”是使双方负有继续进行协商的义务，对当事人的承诺并不发生任何影响，也不必然导致本约的订立。企业之间经过磋商达成一定的共识或者解决一部分问题后，约定就待定问题继续进行协商，或者由双方负责人敲定大致的谈判范围和需要解决的主要问题后，约定由经办人员和专业人士进行下一轮的谈判，此即“原则同意性协议”。“原则同意性协议”可否发生预约的效力，值得斟酌，愚见以为不可。显而易见，这种协议虽然可以构成继续谈判的基础，但对双方当事人之间的要约与承诺没有限定，不能产生确定的关于订立本约的权利义务关系，对最终订立合同无法预见，当事人双方或一方可以随心所欲地将要约变成一种纯粹的游戏。故此，“原则同意性协议”实际上是一个未完的协商过程的阶段性标志，该阶段所取得的唯一成果是双方同意继续进行协商，这种协议有什么法律意义吗?没有。双方商定继续进行协商，一方没有遵守协议，对方无法坚持追究其预约责任，即使能够迫使其继续进行协商，而继续协商的进程和结果无法预料，其结局可能是继续协商和不再协商一样，双方再谈判一番就不了了之。故此，“原则同意性协议”不应产生预约的效力。《国际商事合同通则》规定，一方在无意与对方达成协议的情况下，开始或者继续进行谈判，属于恶意谈判，应承担赔偿责任。这种责任显然来源于要约与承诺的效力，而不是来源于“原则同意性协议”，性质上属于缔约过失责任。

美国、加拿大的法学家一般认为，意向书和合同书应当是两个概念，意向书表明当事人的初步意见，不具有约束力。有的虽然写明是合同书，而且当事人对合同的基本条款已经磋商，意见基本一致，但表明“需进一步协商”的，该合同书也属于意向书。侧需要指出的是，在探讨“原则同意性协议”的效力时，应当区分另外一种意义上的“原则同意”。在我国的缔约实务中，往往先由双方的经办人员进行协商，达成一致后再报各自的法定代表人签字或审批盖章。如果双方的法定代表人对经办人员达成的书面协议都表示“原则同意”，或者一方答复另一方的要约说:“我方原则同意你方的提议，细节问题再议”，那就意味着双方其实已经达成了一个完整的合同，细节问题完全可以通过漏洞填补和合同解释制度来解决。至于合同是预约还是本约，则视其内容而定。

(三)实践合同与预约

在一般情况下，预约与本约的区别及关系至为明显，无须赘言。但在某些场合，对预约的认定则比较复杂。实践合同的特点在于，只有当事人实际履行时，合同才告成立。在未履行以前，已经签订的合同究竟是预约还是尚未成立的本约，需要作出准确的判断，因为定性的不同，会导致法律后果的不同。若定为预约，则违反者需承担基于预约产生的违约责任;若定为本约，则违反者需承担合同不成立的缔约过失责任。有一种观点认为，我国法律规定赠与合同为实践合同，只有当事人实际交付标的物，赠与合同才成立并生效，这是指赠与本约而言，但相对于赠与预约，即当事人为赠与而达成的协议，它并不受是否实际交付标的物的影响，只要它是当事人意思表示一致的结果，就具有法律效力。有些国家法律规定了实际合同的效力，即根据实践合同的特点，规定双方所签订的协议为预约，违反者对造成损害的后果要负赔偿责任。〔7〕 笔者以为，视未履行的实践合同为预约，实际上混淆了本约与预约的区别，定性上有所偏差。第一，本约与预约最本质的区别在于合同内容和直接效果的不同。本约直接产生债权债务关系，发生债的效果;预约不产生债权债务关系，只产生请求订立合同的关系。就赠与等实践合同而言，未履行的协议不是预约，而是本约，只不过本约尚未成立。因为此类协议符合本约的所有构成要件，是关于债权债务关系的约定，而不是约定将来再订立合同。实践合同中协议与履行的关系不是先后关系而是并行关系，二者是同一合同的两个组成部分而不是两个合同。第二，视未履行的实践合同为预约，并非是保护善意受赠人权益的唯一或最佳途径。表面看来，视未履行的实践合同为预约，使其发生合同的法律效力，有利于受赠人追究赠与人的违约责任。而视未履行的实践合同为本约，因合同未成立，受赠人处于不利地

位。其实，法律上并没有对受赠人给予特别保护的充分理由。即便要保护，通过缔约过失责任已足够，并不是只有认定未履行的实践合同为预约才可以保护受赠人。

(四)附条件的合同与预约

预约与附条件的合同实质不同，表象类似，在许多场合容易发生混淆。“法国学者认为，附停止条件的合同是最典型的预约合同”。《日本民法典》第556条规定:“买卖一方的预约，自他方表示完结买卖的意思

时起，发生买卖的效力”。这里所谓的预约，其实也是附停止条件的合同。法国、日本将附停止条件的合同视为预约，显然是从合同的正规性或者正式性着眼的。如前所述，法国合同法对预约的理解比较宽泛，所有以达成正规合同为目的的协议，都被称之为预约。这只是概念使用上的问题，并不说明附停止条件的合同属于预约的范畴。在我国合同法上，预约历来是相对于本约而言的，如果混淆了预约与本约的界限，那么探讨预约的效力就失去了意义。“预约，与附停止条件之契约不同。在附停止条件之契约，本约于订约时已成立。反之，在预约，本约尚未成立，当事人间不过有使之成立之债权债务。”附停止条件的合同属于本约，其时合同已经成立，只是合同的效力是否发生取决于停止条件的成就。条件成就，则合同生效;条件不成就，则合同自始无效。

在现实生活中，由于合同条款在表述上的多样性和复杂性，也使人们判断某一合同是预约还是附停止条件的合同变得困难。在法理上，笔者以为可以从两个方面进行区分:其一，在附停止条件的合同，停止条件是否成就不确定，故合同是否生效也不确定;在预约，由其效力所决定，除非有法定事由，本约的签订是可以预见的。其二，在附停止条件的合同，当事人之间的债权债务已经明确，停止条件成就时，合同生效，当事人即直接履行合同规定的义务;在预约，本约尚未成立，当事人之间权利义务不明确，预约生效时，当事人不是直接进人合同债权债务的履行阶段，而是通过要约与承诺签订本约。当然，预约对订立本约也可以附加条件，但这也只是说明双方要签订的是一个附条件的本约，而不能说附条件的本约成了预约。例如，甲和乙是好朋友，两人约定:“明年律师资格考试时，甲送乙一辆轿车。”此约定是一个正规的赠与合同，“考试时”属履行期限。如果两人约定:“明年乙通过律师资格考试，甲送乙一辆轿车。”此约定是附停止条件的赠与合同，“通过律师资格考试”是履行条件。如果两人约定:“明年律师资格考试时，甲准备送乙一辆轿车。”此约定应为预约，因为债权债务尚未确定，“准备送”说明赠与本约未成立，届时双方还需要再行约定。

三

就一般合同而言，违约责任形式包括实际履行、损害赔偿、违约金责任等。预约责任与一般合同责任是否相同，值得研究。

(一)预约的财产责任

从性质上讲，预约责任不排斥损害赔偿、违约金及定金罚则的适用。因为当事人基于预约期待将来订立本约，根据诚信原则有理由期待本约的成立和履行。如果一方当事人违反预

约，就会使另一方的利益遭受损失。为了避免利益的损失，当事人亦可在预约中约定违约金和定金。按合同法原理，一般合同的免责事由和解约条件，也适用于预约。《德国民法典》第610条规定:“约定为消费借贷的，如对方当事人的财产状况明显受损害有危及返还请求权者，在发生疑问时，得撤回其约定。”《奥地利民法典》第936条规定，如因情势变更，致违背原有目的或一方对对方丧失信任时，预约失其效力。“《日本民法典》第589条规定:”消费借贷的预约，于日后当事人一方受破产宣告时丧失效力。”

(二)预约的强制实际及行问题

一种观点认为，“预约虽然仅使当事人负有订约义务，但也是一种合同。如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，则另一方有权请求法院强制其履行义务及承担责任。”(l0]另一种观点认为，“实际履行不能作为违约责任的基本形式。违反预约表现在因一方过错而致使本约不能成立，按照实际履行的要求，当事人必须按照预约约定成立本约。但如果这样，预约最终将是产生与本约相同的结果，违反法律限制某些合同成立的初衷。”两种观点在法理上都有一定的依据，一种强调有约必守，一种强调合同自由。所以，这个问题可以归结为合同法两大原则在预约责任上的冲突和取舍问题。

笔者认为，对预约不能适用强制实际履行。首先，实际履行的直接后果是强制当事人签订本约，这种强制与法院解释个别条款不同，它是对合同的主要条款或全部条款，强迫当事人为意思表示。此时，法院无法代替当事人订立本约，只能强制当事人订立本约，而就整个合同来讲，对意思不能强制，对意思表示亦不能强制。所以实际履行不可取，不现实。关于本约的要约与承诺，归根到底要由当事人作出，如当事人拒绝，不能想象由法院代替当事人去签订一个完整的合同。其次，尽管关于合同效力的规则是统一的，但并非不允许特例的存在。强制实际履行须具备必要的条件，并受到合同性质、当事人人身自由、实际履行与财产责任的关系等因素的影响。因为如此，在各国合同法上都存在不能强制实际履行的合同。将预约定性为依其性质不能强制实际履行的合同，并不违反合同法原理。最后，一般来说，强制实际履行的条件是“须适用损害赔偿等民事责任形式尚不足以补偿债权人”。〔12〕对违反预约通过违约金、赔偿金已足以补偿受

害方的损失。在国际统一私法协会提供的一个案例中，A向B保证，如果B努力取得经验并准备投资巧0000美元，则向B授予专营许可。此后的两年间，B为订立该合同做了大量准备工作，且一直相信将会得到A的专营许可。当订立协议的一切准备工作就绪时，A通知B必须投资更多的金额。国际统一私法协会认为，B有权拒绝A的要求，并要求A补偿其为准备订立合同所发生的费用。（13〕这意味着，对方不能要求其实际订立合同。我国合同责任正在由计划经济时代一味强调实际履行转向寻求当事人双方经济利益的平衡，在这种大背景下，从平衡当事人利益的角度，没有必要再适用强制实际履行。

注释:

〔1〕一般而言，双方间在正式签署契约前所签不受构束承诺性书面(noneo爪mittal，tatement)文件仅属双方间对契约标的谈利之一种立场表示。然而，若意愿书中将双方谈利之过程或条件叙述太明确时，则视为有构束力之约定。参见杨祯:《英美契约法》，第31页。

（2）何美欢:《香港合同法》上册，北京大学出版社1995年版，第79页。

(3]张学仁主编:《香港法概论》，武汉大学出版社1997年版，第246页。

〔4)另两种是“原则同意性协议”和“仃立合同的单方面允诺”。按“原则同意性协议”，当事人双方在一个大致的框架内，负有义务进一步就合同的具体条件继续进行协商。按“订立合同的单方面允诺”，作出允诺的一方承担依对方请求与之仃立合同的义务，此乃典型的预

约。参见尹田:《法国现代合同法》，第56页。

〔5)A·L·科宾:《科宾论合同》上册，第459页。

〔6〕全国人大法制工作委员会民法室:《<中华人民共和国合同法>立法资料选》，第327页。

〔7)王析、秦芳华:“论预约及其责任”，《律师世界》，1998年第7期;草有土等:《债权法》，光明日报出版社1989年版，第90页。

〔8〕尹田:《法国现代合同法》，第57页。

〔9〕史尚宽:《债法总论》，第13页。

〔10)王利明、崔建远:《合同法新论·总则》，第48页。

〔11〕王新、秦芳华:“论预约及其责任”，《律师世界》，1998年第3期。

【12)王家福主编:《中国民法学·民法债权》，法律出版社1991年版，第253页。