房地产园林景观设计管理流程及管控要点

房地产园林景观设计管理流程及管控要点（精选5篇）

房地产园林景观设计管理流程及管控要点 第1篇

管理流程

(一)、景观设计启动阶段

一、启动时间：规划开始即介入 成果：

1、参与确定规划设计总图。

2、景观设计启动报告（确定样板区范围、景观设计客户敏感点、竞争楼盘景观分 析、设计风格意向、景观建造成本）

3、确定设计公司、签订设计合同（附设计任务书）。管控要点：

1、参与确定规划设计总图： 充分挖掘的项目价值，实现项目价值最大化。充分挖掘项目可利用、保留、改 造的资源，规划与景观密切结合。

2、景观设计启动报告： 与营销讨论确定最利于体验、感受项目价值的样板区范围；根据项目定位、产 品业态和客户定位明确客户敏感点；考察、分析竞争楼盘景观优缺点，提出本 项目景观 设计建议；根据以上分析确定景观风格意向及建造成本。

3、设计公司的选择： 目标：寻找与项目定位、风格相匹配的设计单位和主设 标准：项目业绩；设计能力；企业文化、合作意愿；档期；设计服务态度及收 费标准。步骤：设计单位收集、设计单位考察、设计单位比选、合同谈判。、景观概念设计

（二）景观概念设计、1、景观概念设计文本及电子文件。

2、景观彩色总平面图及设计说明。

3、景观设计各类分析图（包括：现状分析图、道路交通分析图、功能分析图、景 点布置分析图、空间关系、竖向分析图、视线分析图等）。

4、反映设计效果的说明图片若干张。

5、绿化布置意向图及植栽效果意向图。

6、重要景观场地设计意向图片及场地剖面。

7、成本分析。

管控要点：

1、概念设计风格意向与项目的契合度；

2、景观概念与营销的结合；

3、概念的可实施性；

4、交通组织、景观功能空间的合理性；

5、关键节点的意向； 景观方案设计

（三）景观方案设计（4-6 周）成果：

1、方案设计文本及电子文件。

2、设计理念文字说明（中文）。

3、总平面彩图及主要分区图。

4、总体竖向设计图及各种分析图（功能、空间、交通等）。

5、重点轴线剖面图，重要节点放大平面图及剖面图。

6、灯光配置图、给水点布置图

7、方案阶段方向性植物布置平面图（乔木位置、灌木位置、草坪位置）

8、不同空间植物组合意向图片及文字说明。

9、小品或雕塑设计意向草图。

10、主要节点景观彩色透视效果图。

11、主要物料样板及装饰小品示意尺寸图片。

12、技术经济指标。

。管控要点： 景观方案设计与景观概念的延续性；景观空间布局的合理性；景观方案设计图纸与意 向图片意境的吻合度；关键节点的空间效果和体量关系；景观技术经济指标的 合理性。

（四）景观扩初设计（3-5 周）

成果：

1、总平面图

2、局部放大平面图

3、坐标定位放线图

4、竖向总图

5、景观给水排水和水景的布置图

6、景观照明布置图（含灯具具体技术参数，质感要求等）

7、各节点大样索引图

8、节点大样详图

9、景观构筑物、小品的平、立、剖面图

10、铺装大样图（平、剖面若干张）

11、植物布置平面图及分区放大图（按乔木、灌木和地被分开）成果：

12、植物列表

13、技术经济指标 管控要点： 各种系统性设计合理性、优美度、经济性；详图设计的深度；技术经济指标

（五）景观施工图合图阶段、需要提供的资料： 建筑底层平面、建筑雨水管网、建筑电气平面、原始地形竖向图、地下室范围、地下室顶板覆土厚度、地下室车库及人行出入口位置、通风采光井位置及大小等与景 观相关的最终建筑及工程相关资料。

成果： 景观施工图总平面图及竖向设计图、综合管网设计图(反提资给建筑）管控要点： 明确景观与建筑、室内、综合管网的详细关系，提前解决矛盾冲突，使图纸完整 正确的表达与现场场地的情况，为下一步的施工图制作提供正确的指导。

（六）景观施工图设计（4-5 周）

成果：

1、硬景施工图(硬景设计说明及图纸目录总图分区索引平面图分区定位平面图平面图详图对较小的体块的表达不清的铺装需在详图中采用大样表达分区竖向设 计平面 图及排水图景观家具布置平面图总平灯具布置图主要场地节点景观剖 面图铺装详图景观构筑物、水景详图

2、软景施工图(软景设计说明及图纸目录植物布置总图分区乔木配置平面图分区 灌木、地被、草花配置平面图苗木表)

3、景观给排水施工图(景观给排水设计说明及图纸目录景观给排水设计系统图景 观给排水平面布置图景观给排水节点安装详图水景设备安装详图给排水设备 材料统计 表)

4、景观电气施工图(电气设计说明及图纸目录景观电气总平面图景观供配电系统 图景观电气节点安装详图景观电气设备材料统计表)

5、技术经济指标 管控要点： 合理控制成本、适合当地工程做法、再次审核硬景、软景、水电及管综的相互冲突、对不同材料收边收口细节进行审核；

（七）景观施工图交底及施工配合阶段 管控要点：

施工图交底：明确设计效果要求、设计的重点，实施的难点；根据交底情况完 善图纸内容。施工配合阶段：根据现场条件变化及时调整设计图；解决景观图纸与其他专业 搭接和冲突问题；根据甲乙双方共同选择确定的不同关键节点进行效 果检查，并提出修改意见。

（八）交房及移交物业阶段 管控要点： 收集交房阶段业主对于景观的意见和建议，归纳总结。

（九）正式使用阶段 管控要点： 积累使用过程中的业主、物业公司的意见和建议，归纳总结。房地产园林景观设计管理

关键点分析

（一）房地产园林景观的关键点

1、项目主出入口

2、组团、入户出入口

3、重要的通道

4、景观节点

5、周界

（二）样板区

1、样板区选址

2、项目入口

3、参观动线

4、售楼处周边

5、样板房花园

6、样板区周界

房地产园林景观设计管理流程及管控要点 第2篇

万科、华润等标杆企业一线高管现场诠释国内最成功的全流程设计管理体系 案例式互动教学,形象展现设计管理的模式、标准及产品创新的流程与工具 教您构建规范化的设计管理体系,掌握设计管理中的核心要点、难点,提高项目产品设计的团队整体执行力,打造高品质、高附加值产品;【课程收益】

1、了解标杆地产企业的最新产品线成果,住宅的万科、华润、星河湾;商业的万达、华润;

2、了解具体的工作原则和方法、工具;

3、发展型房地产企业如何打造自己的产品线;【学员对象】

1、房地产企业董事长、CEO、总经理、设计总监、经理、建筑师、产品研发及管理人员;

2、市场品牌管理人员、营销管理人员;【金牌导师】

沈老师:历任万科、沿海集团、华润等大型地产公司设计负责人、副总经理、项目总经理,负责产品设计及项目统筹管理工作。曾参与万科集团的标准化推广及

研究工作,对于不同的产品线创新与精细化控制、设计标准制定、管理流程再造、公司及商业项目的整体运营等工作均有一定的理解。成功操作多个一、二线城市大型住区及高端综合体项目的开发。参与项目类别涉及大规模城镇住区、超五星级酒店、城市精装修豪宅、办公及商业设计、健康绿色建筑、国家级超高层建筑等各类产品的策划和全过程设计实现。

【课程大纲】

上篇:方法才是最重要的能力

一、境内外设计案例分析、比较,精细化设计的功效案例分享

1、不同国家相同设计案例的比较

2、相同设计师在国内、外设计作品比较

二、精细化设计管理的组织保障

如何组织设计流程(设计流程优化、设计标准化工作组织、设计计划体系

1、标准化设计程序对常规设计流程的再造与优化

并行式设计管理的重要性,材料部品设计深化工作的意义与方法 万科、龙湖等标杆企业流程控制方法解析

如何有效保障材料设计的品质,华润万象城项目材料控制案例

2、设计成果标准化指引的巨大作用

万科、万达、绿城等企业对于设计组织模式的差异 不同的企业管控模式对于设计的不同的组织要求 以及对应的不同设计管理模式中要点提炼

3、如何对设计计划进行有效管理 设计工作的计划组织保障措施及标准工具 如何从项目开发计划拆分到设计计划 如何组织、管理一二三级设计计划

境外优秀设计管理者对计划工作的管理经验分享

三、标准化设计的管理方法

1、如何做一个符合市场价值的项目

精确产品的市场价值追溯对于启动一个设计的重要性 客户需求在设计研发过程的作用

万科、龙湖客户细分、精准客户定位工作的实例

2、材料部品的设计深化要求、范围、出图标准

3、实体辅助工具在标准化设计的作用

如何在设计深化过程中发挥模型等专业工具的巨大作用 设计模型工作的重要意义

模型在方案推进工作中的互动作用和管理手段

4、设计过程是如何决定了70%成本的 精细化设计的成本控制手段;

设计&成本的“七剑”,设计方案(及深化阶段成本控制的最重要的七个手段(对容积率、地下室面积、场地设计、物业管理的衔接等等方面如何突破项目成本的天花板;实战工具、龙湖、华润设计案例分享 限额设计的管理方法、指标控制要求 结构优化的手段及工具

5、精细化的性能设计

如何组织精细的设备、水、暖、电专业设计 精细的性能设计在住宅&商业项目中的作用

6、施工图过程控制 唯一的法定设计文件的管理

有效的设计单位分类、遴选、组织模式 施工图目录与施工指导书的管理要点

7、工作过程的有效沟通 如何使你的工作成果更让人接受 不同阶段的方案汇报组织要点

8、总图设计(项目开发市政条件控制

优秀总图设计对于项目开发和设计品质保障的意义如何有效控制总图设计,图纸标准、流程案例解析万科总图设计标准化工作的成果分享

下篇:标准化设计管理的实践

四、精细化设计成果分享

精细化、标准化的设计组织意味着设计成果的革命

1、标准化设计的目标及原则

2、精细化设计图纸较传统图纸的优化

装修深度的图纸引入、对于方案可实施性的控制案例

3、如何定义部品预埋件图纸

4、公共部分装修铺贴图

5、立面分色施工图的作用 立面铺贴图对于项目的控制

6、标准化设计对现场的指导和帮助 重点深化设计阶段案例解析 砖、石材等材料的现场控制

专业幕墙方案设计及施工图深化管理(华润综合体项目案例分享

7、标准化的总图竖向与管网综合管理

8、图纸、案例解析与分享

五、精细化设计对营销、工程、成本的帮助

1、对销售的帮助

销售培训资料--针对销售承诺问题, 设计对于产品说明书, 精细化设计对于营销的系统作用……

2、对工程实现的帮助

精细化设计对工程现场的支持作用

3D 设计辅助手段对于工程现场（示范区）管理的制导 标准化设计的工程管理标准的建立 材料样板先行制度案例分享

3、对成本的帮助 钱是怎么花的？--标准化对于成本的意义 标准化设计将对集团采购能力的形成起到决定性的支持 设计&成本--敏感点&风险点分析

六、精细化设计的效果比较 实际案例解析： 商业、住宅项目全景及设计局部案例分享、研讨、提问 【课程说明】 【主办机构】中房商学院 【时间地点】2014年7月12-13日 询会务组）【培训费用】人民币3280元/人（含学习费、场地费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住 宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。北京（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨 报名

论房地产住宅项目的景观设计要点 第3篇

1 符合项目的定位

项目定位是一个项目的根本大纲, 框定了规划设计的方向, 决定了相关配套设计的标准和要求。景观设计作为一个地产项目的面子工程更应该有所体现, 产品如背离了定位就会做出完全不能用的方案。例如某小区定位是中小户型的白领社区, 价位适中, 档次中等, 但不知为何原因, 景观设计单位确给出了一个奢华的景观设计方案, 做出了一个出人意料的中庭园林景观设计, 几千上万平方米的中庭, 里面设计“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”等景点, 连成一个完整的水系, 加上喷泉、叠水、水幕墙等, 景观效果相当的奢华与震撼, 虽为项目的销售带来了很多的卖点, 但留下更多的是缺点:增加开发产建设成本、项目业主承担因奢华景观带来的高额物业管理费、物业公司承担更多的额外费用与服务。

因此、地产景观设计最重要的一点就是符合项目的定位, 包括项目主题定位, 风格定位, 客户定位等等。

2 挖掘项目自身资源

地产项目自身资源包含自然资源和文化资源, 在景观设计时如何去挖掘、利用、升华和传承这些固有资源, 将是项目景观设计考虑的要点之一。项目在整体规划设计中, 始终应将城市大环境与居住区小环境相结合, 将小区的景观设计作为对城市绿化功能的延伸和过渡, 让人们从进入居住小区到走入居室, 始终置身于优美的生态环境中。此外, 通过合理运用园林植物将园林小品、建筑物、园路充分融合, 体现园林景观与生活、文化的有机联系, 并在空间组织上达到步移景异的效果。在进行园林绿化总体设计前, 应在统筹考虑居住小区的总体定位与规划的基础上, 尽量利用原有的地形地貌进行设计, 避免大面积的调整, 尽量减少动土方量。例如, 利用土堆或土丘营造起伏的园林地形, 利用低洼地开挖水池营造水景, 保留、利用原有大规格花木等。这样不仅可以丰富居住区园林景观层次, 还可提高园林资源的利用率。针对城市居住区的特点, 在其绿化形式上应采用点、线、面相结合的复合绿化模式, 最大限度地发挥绿地系统的实用功能。如增加立体绿化、垂直绿化和屋顶绿化, 在提升园林景观多样化的同时, 有效实现隔热、蓄水、净化空气等功能;采用乔木下面种植灌木、灌木下面种植草花、地被等的复层绿化形式;借助墙壁种植攀援植物, 以弱化建筑形体生硬的几何线条。相对于自然资源的有形, 文化资源的挖掘显得是那么的飘渺。对于很多项目要找到其文化资源确实显得不是那么简单。往往因为不易, 所以很多景观设计师不去寻找和挖掘, 从而导致很多项目的设计有形而无神。所以说只有把自然资源与文化资源结合运用, 才能设计出一副神形兼备的好作品。

3 以人为本的设计和考虑

景观设计的根本在于改造环境, 给人以良好的审美享受和舒适的使用功能。然而近些年出现了很多的设计项目过于强调审美, 而忽略了使用, 给项目使用者的生活带来很大的不便。例如很多居住区项目景观一度以“软性”景观成为主流, 大面积草坪、人工河道蔚然成风;又或以“硬性”景观流行, 大广场成为各项目的标志。而这些片面追求软景观的结果是:集中的绿地虽可以带来宽阔的绿化视野, 但由于多数绿地只能观赏不能活动, 实际上降低了公共空间的使用面积;而片面追求硬景观的结果是:气派与震撼, 但广场上缺少基本的座椅等休息、休闲设备, 导致人们无法使用。这些“看上去很美”的景观, 在功能上并不完全适合居家生活环境的要求。这也让一部分地产商开始思考:景观的价值不仅仅只是审美, 同时应该具有实用性, 为业主的交流、娱乐、健康服务, 为营造整个小区的生活氛围服务。小区环境不同于公园或其他公共场所, 它被相对稳定的一批小区居民重复使用, 承担着居住区内部的大量日常休闲活动。比如散步、交谈、休憩, 同时要照顾到儿童、成人、老人等不同年龄住户的不同需求, 所以既不能只要景观不要功能, 也不能只要功能不要景观。因此住宅景观项目设计应放弃过度的追求景观效果, 充分考虑使用功能, 并始终注重社会化、人性化要求, 居住区景观主要是满足人们游憩、活动、交流的功能, 其环境氛围要充满生活气息, 做到景为人用, 富有人情味。如居住区内的小游园应设计在居民相对集中且经常经过或自然到达的地方;在景观小品的设置中, 应考虑到老人、儿童等特殊人群的具体要求, 在达到放松身心作用的同时, 确保其人身安全。

4 细节设计

准确的定位是良好的开端, 精细的设计是成功的保证。凡是优秀的作品几乎都在功能、色彩、尺度等上做个周密的考虑和精细的设计, 所以说细节是体现景观设计品质的重点。

4.1 空间设计细节。

空间设计细节就是要充分利用我们周围容易被忽视的环境空间进行设计, 把一些容易忽视或不宜做景观的空间进行有效的设计利用。通过对现有空间的改造, 对虚拟空间的塑造, 给欣赏者因空间变化而带来愉悦的心情。丰富的空间细节设计在于空间的变化和意境的传达, 而非过多的空间元素的叠加和排列。譬如某居住小区中心绿地, 设计师为了营造不同的空间要不把所有的景观元素进行堆砌、塞满;要不只对其进行简简单单的装饰而过, 给人的感觉要不空间过于复杂, 要不过于单调。因此, 景观设计应注重空间细节的塑造, 要为使用者塑造一种疏密有致、高低错落、富有韵律、色彩丰富的开放空间、封闭空间、半封闭空间。

4.2 功能设计细节

功能设计细节主要体现以人为本的设计理念, 即景观设计的服务对象为人。在设计之中以人体工程学和行为理学为使用标准, 以美学的视角掌控效果。譬如, 室内外台阶设计的高度和宽度, 花坛、座椅的边缘棱角设计, 地面防滑设计等等。

4.3 色彩的设计细节

优美的景观色彩可以给人们带来美的享受, 让自然变的丰富多彩。色彩的搭配和细节设计是决定整个作品优略的关键因素。为此, 我们应注重景观色彩的细节设。景观色彩应用主要以植物和硬质景观来体现, 硬质景观中各种主题的景观小品, 不同空间的铺装颜色等的设计, 应该根据其设计主题来搭配。丰富的植物资料是景观色彩设计的重要元素, 而丰富多彩的景观植物通过优秀的设计理念, 一定会给人们展现良好的景观色彩。

总之, 随着社会的发展, 交通的便捷, 信息的共享, 住宅项目景观设计同质化现象较为严重。如何避免这种现象加剧, 减少重复性, 这一切都需要景观设计师去掌握和控制。其实, 只要景观设计师能认真的对待每个设计项目, 能找准项目的定位、资源、文化等, 以人为本的设计理念, 注重细节设计, 必能打造出属于每个项目独有的景观作品。

摘要：从房地产开发建设与园林景观专业的关系出发, 在既有的地产景观设计方法和注意事项上进行审视和梳理, 进而提出归纳房地产住宅项目的景观设计要点。

关键词：定位,资源,文化,细节

参考文献

[1]吴翼.城市园林发展战略的讨论[J].中国园林, 1984 (1) :2-7.

[2]岑乐陶.城市规划设计与管理实用便携手册.机械工业出版社, 2008.

[3]陈丽莉.浅谈房地产园林景观工程建造[J].湖南林业科技.2005, 32 (5) .

[4]管宁生.浅谈现代园林观形成的趋势[J].中国园林, 1988 (1) :56-57.

[5]姜桦.平面构成课题研究[M].沈阳:辽宁美术出版社, 2005.

[6]满懿.平面构成[M].北京:人民关术出版社, 2003.

房地产园林景观设计管理流程及管控要点 第4篇

供电公司培训中心承担着企业培训的主要工作，其中涉及到的培训工作数量多、种类多、人员多。培训工作的流程模式多样化，培训资源覆盖面广、种类繁多。按照原有工作模式无法对公司培训工作进行有效管理，无法提高培训资源利用率。基于此，本文通过计算机网络和数据库技术相结合，开发设计了培训流程及培训资源管控系统。该管控系统能够改变现有培训工作管理模式，以工作流的模式管理每个培训任务实施过程，同时对培训资源进行合理分配，能够减少培训工作者工作量，提高培训工作效率和培训资源利用率，为合理分配培训资源提供支撑，并且能够为公司培训投资项目建设计划的制订提供支持数据。

系统理论和实践依据

培训流程和资源管控系统是一种信息系统管理系统，现阶段管理系统从开发和使用模式上主要分为C/S、B/S、三层结构三种模式，C/S和三层结构模式用户界面和交互性好，但对客户端要求较高并且后期维护较为复杂，B/S模式无需单独配置客户端，能够实现客户端免维护，该模式已成为培训管理系统的主流模式。

国内外多数学校和培训机构有自身的培训流程管理系统，这些机构和学校的培训方式和管理流程上与企业内部培训机构有着很大的区别，因此企业的培训模式和流程不能照搬其他培训机构。国家电网公司ERP中有人力资源管理模块，其中有员工培训管理功能，但其管理主要内容是员工培训，而非培训中心本身工作流程和培训资源管理，故其培训流程管理系统也有自身特点。

本培训流程及培训资源管控系统主要通过对培训工作流程和管理流程进行分析，利用计算机网络和数据库技术进行实现。系统中使用工作流方式进行流程管理，所谓工作流，就是在一个工作群组中，为了达成某一个共同目的而需要多人协力以循环或平行工作的形式来共同完成的任务。根据工作流本身特点可分为结构化工作流和即席工作流，根据工作流侧重点不同可分为面向文档和面向过程的工作流，根据支撑技术不同可分为基于邮件和基于数据库的工作流。此项目中涉及到的工作流为基于数据库的面向过程的工作流。项目中可以在J2EE标准下使用JSF框架实现工作流管理。J2EE标准三层结构包括客户端层、应用服务层、数据层，客户端层即为WEB浏览器，应用服务层用于管理工作流，数据层用于进行数据库操作。

系统主要组成内容

该系统主要有四部分内容：需求分析、工作流模型建立、数据库设计和界面设计。

需求分析

根据培训中心自身工作内容和管理流程，提出系统实现的功能需求。根据各个功能归纳每个工作流程以及流程中包含的节点和数据流。对使用系统的用户进行角色定义，划分各个角色功能。整理实际工作中涉及到的文档和数据，描述系统输入和输出数据需求。

数据库

项目中数据库设计包括工作流管理数据库和系统基础数据库。工作流管理数据库主要包括工作流信息和用于实现工作流引擎。工作流数据库要描述流程定义、流程节点、流程任务等。系统基础数据库主要包括人员、角色信息、文档信息、表单信息、设备信息等。

工作流模型建立

根据需求建立各个工作流模型，使用流程图或其他方式描述各个工作流模型。工作流模型主要描述工作流过程、活动、转换条件、相关数据、角色。模型中还应详细描述工作流中涉及到的组织模型和资源模型。组织模型包括人员、角色、职务、部门、工作组等，资源模型包括工作流中的数据、文档等。

系统中主要工作流有培训班办理工作流、技能鉴定工作流、竞赛考试工作流、培训设备维护工作流、个人事宜工作流。各个工作流形成数据流程图如图1所示。

界面和功能模块设计

（1）界面设计。系统主界面采用WEB形式，通过JSP等技术实现界面功能设计和版面设计，如图2所示。

（2）功能模块设计。1）工作计划和总结模块。个人能够输入自身工作计划，计划跨度可以是年、月、周。实现个人工作内容自动汇总功能，提供用户编写总结的界面。2）工作任务申请模块。实现各项工作任务申请功能，包括办班、竞赛、鉴定申请，个人事宜申请。3）培训班管理模块。实现培训班相关信息维护，是培训班工作流一部分。主要维护培训班日程信息、授课信息、学员信息、成绩、评估。其中评估部分可以实现学员在线填写评估表功能。4）技能鉴定管理模块。对技能鉴定的日程、考评员、成绩进行管理。5）竞赛考试管理模块。对竞赛考试的时间安排、监考人员、成绩进行管理。6）培训资源管理模块。实现对培训场所、设备管理。设备负责人可以在此模块中更改设备状态（正常、损坏、维修中），可以发起设备维护申请。7）培训耗材管理模块。实现对耗材入库、出库功能，能够打印领料单。8）统计查询模块。根据不同角色设置不同查询和统计权限，包括工作日程查询、培训数据查询、鉴定考试数据查询、培训设备和培训耗材查询、个人工作任务查询等。9）任务管理模块。对自己待办事宜、已办事宜进行管理。系统中在主界面中设计任务管理功能，另外系统中工作任务提示同时采用内存驻留程序方式实现，无需用户手工登陆系统即可显示待办事宜提示，工作流提示程序与服务器进行后台连接。

结语

房地产园林景观设计管理流程及管控要点 第5篇

分析及实战案例借鉴

【师资介绍】

谯老师：

任职机构：现任职于某大型上市地产集团，曾任职于广州合生创展集团及重庆龙湖地产发展有限公司。

专业特长：房地产投资领域资深专家，在大型房地产集团的投资领域工作超过12年，经历过近五百个项目的土地踏勘和调研、200多个项目的可行性报告编制、尽职调查、合同谈判、制定、报建协调等前期工作。对于土地价值的判断和投资机会的选择与切入，公共关系维护和报建技巧等方面具备独特的理论和实践经验。尤其是通过系统性和把握机会性的前期投资和报建的合理操作，为企业达到事前控制投资风险的目的。同时从经济的角度来分析项目的经济合理性、建筑方案的安全合理性以及项目的可持续发展问题；从管理的角度来组合项目的成本控制目录、优化项目内部的管理链条、协调。在结合具体投资工作的同时，谯老师还在运营管理方面投入精力进行研究与实践，特别对龙湖、恒大两个业内公认的运营效率极高的标杆企业的运营体系进行了深度研究，结合自己亲自参与其中，对他们的运营体系对比分析，得出了很好的经验结论供企业参考与借鉴。

授课风格：注重实战，实操，实效，拒绝任何精彩的忽悠和不切实际空洞的理论说教，有实例，有工具，操作性强，学能致用。

【课程大纲】

一、房地产企业土地获取的决策理念和认知

1．投资拿地的几大关键要素 2．标杆房地产的投资拿地管理方式 3．投资拿地的原则

二、典型房地产项目获取的策略和模式剖析

1.国内地产企业通行的地块获取方式（1）大型居住区开发（2）一二级联动土地（3）现金流项目（4）城市综合体模式（6）军产模式

（7）公租房、廉租房的投资模式 2.不同企业前期土地谈判阶段性策略分析（1）如何勾地及其技巧 案例：工业园区土地勾地技巧（2）门槛条件的设置

案例：大学城地块调规策略分析（3）不同类型的企业的拿地策划 案例：江边项目挂牌策略及协议条款分解

三、房地产企业对土地价值的判断和选择

1.土地本身价值的判断（1）土地的原生价值（2）土地的原创价值（3）土地的延伸价值 2.从城市及区域发展的角度 3.从两个规划的角度 4.从技术经济指标的角度 5.从政府系统的要求

案例： 龙湖在土地选择的案例

恒大地产土地选择的标准

四、标杆房地产企业对土地的跟踪和反馈

1.土地跟踪和获取的六大步骤流程图 2.土地投资跟踪阶段的策略 3.土地持续跟踪阶段的实战运用工具（1）前期市场调查报告（2）土地项目建议书

（3）土地投资测算静态和动态模板（4）项目定位报告

（5）区域土地土地深度和竞争分析报告（6）投资分析报告书（7）目标地块重点跟踪表（8）季度区域土地市场分析

案例：济南地块投资分析报告

浙江地块土地价值的研判报告

五、前期业务的内外部组织管控和人才配对

1.前期部的组织构建和人才匹配（1）投资人员的选择和能力配对

（2）前期部人员的工作流程建议和素质能力（3）土地信息的最快传递和决策途径 2.前期项目代理策划公司如何管控（1）外部策划代理公司的个性化选择

（2）外部公司的人才搭建与工作职责

（3）要求外部策划代理公司提供的各种阶段化成果（4）对外部机构的合理化督促建议

六、项目前期定位决策阶段，各部门的紧密配合和职责分解

1.拿地阶段和设计阶段的考核纬度和指标

（1）财务指标、市场及客户、内部流程塑造、学习与创新领域（2）拿地和设计部门的关键性考核指标(KPI值)分析

如：拿地部门的土地储备指标、测算利润；设计部门有效或无效设计成本等指标的剖析 2.发展部和设计部的工作界面和搭接面分析

案例：发展部与设计部之间的工作界面表

3.在定位决策阶段，各部门如何对前期部门形成紧密配合和职责考核

如：

设计部对拿地部门的工作支持

成本部对拿地运营成本的策略

销售部的拿地后销售的沙盘推演

工程部对项目前期提出的技术要点和进度要求

案例：龙湖地产启动前的策划定位案例—大学城项目启动会 4.快速拿地的保障—内部横向沟通的重要性（1）多项目选择中，如何快速判断和决策（2）与投资拿地关联的上下游部门的沟通

七、设计部管控流程及快速启动策略剖析

1.设计阶段主要工作和阶段性成果

(1)项目前期设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、设计配合i 案例：龙湖《方案设计任务书》、《景观设计任务书》、《项目成本目标测算与控制（方案版）》等 2.设计阶段流程分析

案例：龙湖的个性化设计外包和恒大的标准化设计库对比 3.快速启动和完成总图设计和单体设计策略（1）设计前置化

（2）设计创新与标准化设计

（3）对规划、建委的设计要求尺度的精准把握 案例：天街系列与名都、绿洲、天下系列对比