房屋资金监管范文

房屋资金监管范文（精选6篇）

房屋资金监管 第1篇

甲方：广州市商品房预售款监督管理小组

乙方：_________分行/支行(监控银行)

丙方：_________(房地产开发企业)

为加强商品房预售管理，规范商品房预售款使用行为，根据《广东省商品房预售管理条例》的规定，经甲、乙、丙方协商，就位于广州市_________区_________路_________ 地段，项目名称为_________，监控账号为_________楼盘的预售款收存和划拨使用订立如下协议共同遵守。

一、权利

1.甲方负责对商品房预售款收存和使用的日常监督管理，并贯彻实施《广东省商品房预售管理条例》。

2.乙方在为丙方办理预售款拨付时，应要求丙方出具《预售款专用资金拨付批准书》。

3.进入监控帐户的预售款未经甲方同意拨付的，一律不准使用。

4.楼宇竣工后，丙方凭竣工验收证明向甲方申请办理监控帐户销户手续。经甲方审核批准销户的，丙方持销户批准书向乙方办理帐户取消监控手续。

5.根据《广东省商品房预售管理条例》，甲方可以向预售人(丙方)收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。在工程建设期内，丙方向甲方申请使用商品房预售款项，经甲方审核同意支付的，按拨付数额收取千分之二的监督管理服务费。

二、义务

1.甲、乙、丙三方必须严格按照《广东省商品房预售管理条例》的具体要求开设监控专户及签定本协议。

2.甲方应在收到丙方使用预售款申请之日起五天内作出答复;对不同意使用的，应当以书面方式说明理由。

3.乙方应积极配合甲方开展监管工作，按甲方批准的支付额给丙方办理预售款拨付。

4.乙方须将所有按揭贷款划入监控帐户，不得直接支付给丙方或转作它用。

5.乙方须按甲方的要求于每个工作日将前一天监控帐户的预售款收支情况填报到《房屋管理系统》上，同时要及时在《房屋管理系统》上对监控帐户内所收到的每一笔预售款作上标记。

6.丙方不得直接收存预售款。

7.丙方应根据《房屋管理系统》上公布的示范合同文本，与预购人协商拟订合同条款并签订商品房销售合同;应要求预购人按《商品房预售款缴款通知书》将购房款直接存入商品房预售款监控帐户，并凭银行出具的存款凭证为预购人换取交款收据。

8.丙方与预购人签订《商品房买卖合同》后10天内，向房地产交易登记机构申请办理商品房买卖合同备案确认手续。在办理合同备案确认手续时，丙方应同时附送银行出具给预购人的商品房预售款存入专用帐户的凭证。

9.丙方经甲方批准拨付取得的预售款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料，设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

10.丙方必须遵守《广东省商品房预售管理条例》，并接受甲方管理和监督，切实保障预购人的合法权益。

三、法律责任

丙方违反规定直接收存预售款的，甲方应责令其改正。对情节严重的，应降低或注销其房地产开发资质，并处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。同时，通过媒体予以曝光。

四、其他

本协议自签订之日起生效，一式四份，甲方两份、乙、丙方各持一份。

甲方：_________(公章)负责人：_________(签章)

乙方：_________(公章)负责人：_________(签章)

丙方：_________(公章)负责人：_________(签章)

_________年____月____日_________年____月____日

房屋资金监管 第2篇

甲方（买方）：

住所：邮政编码：

法定代表人（或负责人）：经办人：

电话：传真：

身份证件名称及号码（甲方为自然人时填列）：

乙方（卖方）：

住所：邮政编码：

法定代表人（或负责人）：经办人：

电话：·传真：

身份证件名称及号码（乙方为自然人时填列）：

丙方：银行

负责人：

住所：

联系电话：

鉴于：

一、甲方向乙方购买位于的房产（《房屋所有权证》编号为）。

二、甲方因买受上述房屋共需向乙方支付人民币元整的购房款。现甲乙双方经协商一致，决定共同委托丙方对购房款中的人民币元整（以下简称监管资金）进行冻结、解冻及划转，丙方同意接受委托，特签订如下协议：

第一条 账户开立

一、甲方在丙方处开立以下账户：账号，户名。（以下简称买方账户）

二、乙方在丙方处开立以下账户：账号，户名。（以下简称卖方账户）

第二条 委托期间与委托事项

一、委托期间

本协议委托期间自本协议生效之日起至发生本协议第三条规定终止情形之日止。

二、甲方将用于购买上述房屋的监管资金存入买方账户之日起甲方委托丙方将该账户中的款项冻结，并按以下第种方式办理有关解冻、划款手续：

（一）上述房屋的买卖合同经当地房地产交易登记机构备案，（可选择甲方/乙方/甲方或乙方/甲乙双方）向丙方出示经备案的买卖合同原件，并向丙方提供买卖合同复印件（该复印件上需签章注明“与原件核对一致”）后，丙方可将买方账户中的监管资金全部解冻并划转至卖方账户。

（二）上述房屋从乙方过户至甲方（或甲方指定的个人或单位）名下，（可选择甲方/乙方/ 甲方或乙方/甲乙双方）向丙方出示上述房屋交易的契税完税凭证原件，并向丙方提供契税完税凭证复印件（该复印件上需签章注明“与原件核对一致”）后，由丙方将买方账户中的监管资金全部解冻并划转至卖方账户。

（三）上述房屋从乙方过户至甲方（或甲方指定的个人或单位）名下，（可选择甲方/乙方/ 甲方或乙方/甲乙双方）向丙方出示过户后的产权证原件，并向丙方提供产权证复印件（该复印件上需签章注明“与原件核对一致”）后，由丙方将买方账户中的监管资金全部解冻并划转至卖方账户。

（四）丙方收到相关材料后分次将监管资金解冻并划转至卖方账户的，按双方约定的顺序执行：

1、上述房屋的买卖合同经当地房地产交易登记机构备案，（可选择甲方/乙方/甲方或乙方/甲乙双方）向丙方出示经备案的买卖合同原件，并向丙方提供买卖合同复印件（该复印件上需签章注明“与原件核对一致”）后，由丙方将买方账户中的监管资金解冻并划转元整至卖方账户。

2、上述房屋从乙方过户至甲方（或甲方指定的个人或单位）名下，（可选择甲方/乙方/ 甲方或乙方/甲乙双方）向丙方出示上述房屋交易的契税完税凭证原件，并向丙方提供契税完税凭证复印件（该复印件上需签章注明“与原件核对一致”）后，由丙方将买方账户中的监管资金解冻并划转元整至卖方账户。

3、上述房屋从乙方过户至甲方（或甲方指定的个人或单位）名下，（可选择甲方/乙方/ 甲方或乙方/甲乙双方）向丙方出示过户后的产权证原件，并向丙方提供产权证复印件（该复印件上需签章注明“与原件核对一致”）后，由丙方将买方账户中的监管资金解冻并划转元整至卖方账户。

4、（可选择甲方/乙方/ 甲方或乙方/甲乙双方）向丙方出示过户后的国有土地使用权证原件，并向丙方提供国有土地使用权证复印件（该复印件上需签章注

明“与原件核对一致”）后，由丙方将买方账户中的监管资金解冻并划转元整至卖方账户。

5、（可选择甲方/乙方/ 甲方或乙方/甲乙双方）向丙方提供经甲乙双方签署的乙方向甲方交房的确认书复印件（该复印件上需签章注明“与原件核对一致”），由丙方将买方账户中的监管资金解冻并划转元整至卖方账户。

（五）其他方式：

丙方对甲方或乙方所提供上述资料的原件及其复印件的真伪不承担验证责任，由此产生的风险由甲乙双方自行承担。

第三条 协议终止

如有下列情形之一，本协议终止，丙方自动解除对买方账户的冻结：

一、甲方与乙方解除房屋买卖关系，并共同向丙方提出终止委托的书面申请；

二、甲方与乙方因其他原因共同向丙方提出终止委托的书面申请，丙方同意的；

三、丙方按本协议第二条约定将资金解冻并划转完毕；

四、本协议签订之日起90日内（含签订本协议当天及第90日），丙方未收到本协议第二条约定资金划转的相关证明材料，本协议自第90日的次日起自动终止；

五、买方账户或卖方账户被司法机关或者其他有权部门冻结或扣划。

第四条 法律适用及争议解决

一、本协议适用中华人民共和国法律。

二、本协议生效后，因订立、履行本协议所发生的与本协议有关的一切争议，双方可协商解决或直接向人民法院起诉。向人民法院起诉的，诉讼管辖法院为丙方住所地有管辖权的人民法院。

第五条 通知条款

一、协议各方就本协议给对方的任何通知，均应按本协议所记载的住所、经办人等，以书面形式（包括但不限于电报、信函等书面文件）通知对方。

二、若任何一方在本协议履行过程中变更本协议所记载的住所、经办人、电话等，应当在变更后的3个工作日内书面通知对方。否则，甲方、乙方、丙方中的任何一方按对方变更前的住所、经办人等向对方发出的书面通知适用本条第一款的规定。

三、委托期间若买方账户或者卖方账户资金被司法机关或者其他有权部门冻结或者扣划，丙方应在冻结或者扣划后的3个工作日内书面通知甲方和乙方。

第六条 声明条款

一、委托期间若买方账户或者卖方账户资金被司法机关或者其他有权部门冻结或者扣划，由甲方和乙方与冻结、扣划机关交涉解决，丙方对此不承担责任。

二、甲方和乙方因买卖房屋所发生的争议和纠纷与丙方无关，丙方只负责对购房款的冻结、解冻和划转。

第七条 协议的生效

本协议满足以下条件后生效：

一、甲方、乙方为自然人的，本协议经甲方、乙方签字并加按手印；甲方、乙方为非自然人的，本协议经甲方、乙方法定代表人（或负责人）或授权代理人签字并加盖公章。

二、协议经丙方负责人或授权代理人签字并加盖公章。

三、甲方将用于购买上述房屋的监管资金存入买方账户。

第八条 协议文本

本协议一式肆份，甲方、乙方各执壹份，丙方执贰份，均具有同等的法律效力。

甲方（签字）（手印或公章）：

法定代表人（负责人）（签字）：

或授权代理人（签字）：

经办人（签字）：

乙方（签字）（手印或公章）：

法定代表人（负责人）（签字）：

或授权代理人（签字）：

经办人（签字）：

丙方（盖章）：

负责人或授权代理人（签字）：

经办人（签字）：

房屋资金监管 第3篇

关键词：征地拆迁,费用审核,前期调查,资金监管

征地房屋拆迁补偿安置资金监管, 是指征地房屋拆迁管理部门依据相关法律法规和政策, 对补偿安置资金进行监督管理, 确保补偿资金足额到位、专款专用, 以维护被拆迁人合法权益, 保障拆迁顺利进行。南京市征地房屋拆迁资金监管是由南京市集体土地房屋拆迁管理办公室 (以下简称“市集拆办”) 对拆迁项目拆迁补偿总费用进行监管, 确保资金足额到位、专款专用而实施的一系列制度。本文结合南京市征地房屋拆迁补偿安置资金监管实际, 对监管实践中存在的问题进行剖析并提出对策, 希望有利于其它城市征地房屋拆迁资金监管。

一、征地房屋拆迁补偿安置资金监管的必要性

根据土地管理法相关规定, 被征收集体土地上房屋作为附着物实施补偿, 而征地制度中设立了征地补偿预存款制度, 以确保征地补偿足额到位, 那么作为土地征收之一部分的房屋拆迁是否仍有必要对补偿安置资金实施监管呢, 答案是肯定的。

首先, 通过对全国各主要城市征地房屋拆迁政策分析, 目前, 各主要城市基本上都将征地补偿与被征收土地上房屋拆迁分开进行, 即征地房屋拆迁自成体系。因而, 从土地征收设立预存款制度来看, 征地房屋拆迁理应建立相应的资金监管制度确保资金的足额到位、专款专用。其次, 新颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定, 作出房屋征收决定前, 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。近期, 中央多次会议提出, 在土地管理法修改前, 征地房屋拆迁应参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定精神执行。征地房屋拆迁资金监管应同样落实“足额到位、专户存储、专款专用”的要求。

二、征地房屋拆迁资金监管的基本制度

2007年, 南京市出台了征地房屋拆迁补偿安置办法等一系列法规政策对征地房屋拆迁提出了规范化管理要求, 其中, 资金监管是市集拆办监督管理的重要内容之一。通过设立一系列的资金账户开设、存款、划款等制度确保补偿资金足额到位、专款专用, 通过近几年的实践表明, 没有出现挪用补偿安置资金、延误补偿资金支付等问题, 资金监管制度发挥了显著成效。

(一) 费用审核制度

拆迁项目拆迁费用的测算是资金监管有效实施的前提。拆迁项目申报拆迁补偿安置方案审核前, 由市集拆办对拆迁项目拆迁补偿安置总费用进行审核, 确保拆迁项目拆迁费用测算与实际拆迁费用总体吻合, 防止测算费用偏低, 不利于被拆迁人利益的保障, 同时, 也防止测算费用偏高, 造成资金闲置。费用测算以拆迁补偿安置政策为基础, 结合拆迁范围实际调查情况, 通过对调查资料的审核及现场实际抽查确保费用测算的准确性。

(二) 专门账户制度

每一拆迁项目应设立专门账户, 拆迁补偿安置资金的存入、划转应全部通过该账户实现。同时, 该账户资金的划转必须由拆迁实施单位和资金监管单位市集拆办共同盖章同意, 账户所在银行方能办理资金划拨。

(三) 资金全额监管制度

每一拆迁项目的拆迁补偿费用必须全额进入专门账户接受监管单位的监管, 拆迁费用主要包括拆迁补偿款、装修装潢补偿费用、搬家、停业、过度等费用及不可预见费用等。申请拆迁批准前, 应存入拆迁补偿安置资金总额的80%, 其余20%的资金最迟在拆迁过半时必须存入。

(四) 资金划转制度

除拆迁启动时, 先行将一定比例的资金先行划转外, 后期资金划转必须提供《拆迁补偿安置资金支付情况汇总表》以及《拆迁补偿安置协议》原件。最后一期资金划转, 上述材料应在拆迁项目实施结束后7个工作日内提供。

(五) 拆迁报结制度

拆迁项目实施结束后报结时, 监管账户上的结余资金将实际情况划拨给实施单位, 由实施单位与拆迁人之间签订的相关约定自行处理。拆迁安置资金全部安全划转完毕, 由实施单位通知经办支行办理销户手续。

三、征地房屋拆迁资金监管中存在的问题及原因

从南京市征地房屋拆迁资金监管实践来看, 实施资金监管后, 有力地规范了拆迁补偿和资金使用, 达到了资金监管的预期目的。当然, 资金监管中也存在一些问题, 主要有以下方面:

(一) 国家、省的一些基础设施项目、重大民生项目任务重、

时间紧, 影响了项目前期调查的准确性, 从而影响了拆迁项目费用测算的准确性。拆迁项目实施前, 拆迁调查至关重要, 其准确性直接关系到拆迁资金的测算的准确性, 关系到监管的成效, 而重点项目由于时间紧, 压缩了前期拆迁调查的时间, 因而, 拆迁费用测算的的准确性大打折扣。同时, 由于重点项目规模通常较大, 所需资金量大, 因而资金的及时、足额到位难度大。上述两方面问题, 影响了资金监管制度的成效。

(二) 拆迁实施单位在落实资金监管制度上衔接不到位。

拆迁实施单位将主要精力用于与被拆迁人补偿安置协商中, 但对拆迁补偿协议等基础资料的整理、汇总不及时, 在后期资金拨付过程中, 由于拆迁进度的要求对拆迁资金的需要时效性要求强, 这与资金拨付手续的规范化要求存在一定的紧张关系

四、建议与对策

(一) 强化前期拆迁项目调查的准确性

拆迁项目前期调查的准确性至关重要, 即使是重点项目也不例外。一是严格保障前期调查的时间。古语“磨刀不误砍柴功”, 前期调查真实可靠, 对后期实施拆迁协商大有裨益, 能够起到事半功倍的效果, 因而, 应当正确认识前期调查的真实性, 确保前期调查的时间。二是增加前期调查人力、物力的投入。尤其是对于重点项目, 时间紧, 要有效节约时间只有增加调查人员数量, 进一步细化调查区域、统筹安排, 才能取得前期调查的准确性和时效性双赢。三是统筹多部门参与前期调查, 加大监督。征地房屋拆迁范围内, 房屋现状复杂, 只有有关职能部门共同介入, 同时对调查情况实施监督, 前期调查的准确性才能更高。

(二) 加强拆迁实施单位内部管理, 做好衔接工作

拆迁实施单位应加强内部管理, 将拆迁调查、协商补偿、补偿费用支付等环节适当分离, 确保专门人员对拆迁补偿结果进行统计、汇总, 既有利于内部互相监督, 又能及时做好与资金监管衔接工作。

(三) 进一步完善资金监管制度

一是明确追加拆迁补偿安置资金程序, 对于因前期调查出现的资金测算存在一定出入以及因其他特殊原因需追加补偿安置资金的, 追加资金必须纳入监管。对于追加的资金, 应由拆迁实施单位进行测算, 必要时应出具有关评估机构的评估报告, 向市集拆办提出申请并附相关情况说明, 经批准后, 纳入资金监管。二是专人跟踪重点项目资金监管项目, 尤其对于资金数量大的项目, 确保资金分批、分期、足额到位。三是进一步完善审计制度, 对于重点项目可实施审计单位全程跟踪审计, 市集拆办根据审计单位出具的意见办理资金划转手续。

五、结语

征地房屋拆迁工作是一项十分复杂的系统工程, 资金监管制度是这一工程顺利推进的重要保障。随着土地管理法的修改, 资金监管制度还将进一步调整和完善, 但是, “足额到位、专户存储、专款专用”的基本要求不会改变。

参考文献

[1]王达.中国拆迁法律理论与实务[M].北京:中国财政经济出版社, 2007.

[2]路易斯·亨金等.宪政与权利[M].北京:三联书店, 1966.

房屋资金监管 第4篇

存量房交易资金监管工作模式确定后，为方便权利人办事，保障交易资金安全，我们重点对房屋所有权转移登记和房屋抵押权设立登记的合并办理进行了研究。

一、背景及概念

合并办理，是指房地产登记机构依据申请人的申请，将多个独立但相互关联的登记事项一并受理，并按登记事项顺序连续办理登记的行为。这种关联性可以体现为“先后关系”，也可以体现为“并列关系”，还可以二者兼而有之。

“先后关系”的典型表现为：预购商品房被查封拍卖。预购商品房被查封拍卖，理论上存在两手转移登记，但前一手预购人的登记既不能履行，也不必履行；后一手拍卖买受人的登记，则可在理清权利变动的基础上，予以合并办理。

“并列关系”的典型表现为：继承同时发生赠与。这两种法律关系相对独立，但由于具备房产共有的属性以及法律关系发生的同时性（在放弃继承的同时将自有份额转让给其他继承人）等特点，也可以适用合并办理。

“先后关系”与“并列关系”兼而有之的典型表现就是以贷款方式购买房屋，这也是我们研究的重点。以贷款方式购买房屋，购房人与售房人之间是买卖关系，购房人与贷款人之间是借贷关系，同时还可能存在售房人与贷款人之间的保证关系（如购买期房需开发商提供期间担保），多种法律关系交织于一体，共同促成了购房这一结果的发生。购房人要取得房屋所有权、贷款人要取得抵押权，则要分别办理转移登记和抵押权登记，这两个登记行为是相对独立又彼此相关的。相对独立在于转移登记和抵押权登记可以分别办理，即先办理转移登记再凭房屋所有权证办理抵押登记。这样就需要当事人申请两次登记，并分别领取权利证书；彼此关联表现在当转移登记和抵押权登记合并办理时，当事人提供的来源证明文件可清晰地表示出两个登记行为之间的内在关系，对当事人而言，可以一次性完成受理，一次性领取房屋所有权证和他项权证。

二、存量房转移登记和抵押权登记合并办理可行性分析

1.合法性分析

首先，《房地产登记技术规程》为合并办理提供了明确的政策依据。《房地产登记技术规程》4.3.2第4点规定，以抵押贷款方式购买房屋的，房屋所有权转移登记与房屋抵押权设立登记时，房地产登记机构可合并办理登记。其次，从民事法律关系角度而言，房屋转移登记和房屋抵押权登记合并办理不存在法律冲突。以抵押贷款方式购买房屋的，房屋抵押权登记以房屋转移登记为基础，抵押权在转移登记之后的所有权上设立，存量房只要产权清晰，不存在查封等限制状况，满足办理房屋转移登记的条件，那么转移之后的房屋，也不属于禁止抵押的范畴。再次，从行政法律关系角度而言，两种登记合并办理以后，能满足要件齐全，程序正当的要求。第一，《房屋登记办法》第三十三条及第四十三条分别列举了房屋转移登记和房屋抵押权登记所需提交的材料，这些要件之间不存在矛盾冲突，满足同时受理的条件。第二，两项业务合并办理以后，仍是都要经过受理、审核、登簿、发证、归档环节，不会产生程序上的问题。

2.必要性分析

实行资金监管前，我市以贷款方式购买存量房的交易模式为：买卖双方签订购房合同，买方支付一定比例的首付款给卖方，买卖双方办理房屋产权过户，等新的房产证办好以后，买卖双方再去办理土地使用权变更登记，等新的土地证也办好之后，买方再持房产证、土地证去向银行申请抵押贷款，银行审批通过后，银行代理人再和买方一起来申请房屋抵押权登记，待抵押权登记完成后，银行放款给买方，买方再向卖方支付剩余房款。

实行资金监管后，银行需先行将贷款放到资金监管专户中，如果所有权转移登记与抵押权登记办理不同步，将会出现房贷放出，产权过户，在抵押权办理期间出现法院查封的情形，从而给银行造成极大风险。当然，实行合并办理，简化办事流程、缩短办事时间也是重要考量之一。

三、主要问题及对策

1.土地使用权证是办理房屋抵押权登记的要件问题

根据《常州市城市房屋权属登记管理办法》及其解释的规定，我们一直将国有土地使用权证列为房屋抵押权登记的必收材料，主要目的是为了确保房屋及房屋占有范围内的土地权利主体一致。但这却在程序上给合并办理登记带来了桎梏。如果土地证是办理房屋抵押权登记的必收要件，那么房屋转移登记完成以后，必须先领取新的房产证，再办理新的土地证，然后才能办理房屋抵押权登记。那么，客观上房屋转移登记和房屋抵押权登记就无法同时受理，更无法合并办理。

为了解决这一问题，我们邀请了常州市法制办、常州市土地登记中心研究会商，重点讨论房屋抵押权登记不收取国有土地使用权证的合法性以及操作性问题。会议一致认为：将房屋所有权转移登记和抵押权登记合并办理以后，并非不要求提供国有土地使用权证，而是在抵押权登记环节不提供国有土地使用权证，所有权转移登记环节则仍需照常提供，因此，不会造成房屋、土地权利主体不一致的状况。最终，常州市住房保障和房产管理局、常州市国土资源局、常州市人民政府法制办公室通过联合发文的形式，下发了《关于房产登记相关业务合并办理的通知》，文件明确：对纳入存量房交易资金监管平台和商品房预销售管理平台管理的房屋交易业务，以抵押贷款方式购买房屋的，房地产登记机构可以将房屋转移登记与房屋抵押权登记合并办理。申请房屋所有权转移登记，提交材料要求不变；申请房屋抵押权登记，不再提交国有土地使用权证。买卖双方待合并登记业务全部完成以后，再向土地登记机构申请办理国有土地使用权变更登记。从而为房屋登记关联业务的合并办理提供了政策支持，而房屋抵押权登记不提交国有土地使用权证的问题也得到了妥善解决。

2.关于登簿时点的设定问题

根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，除法定情况以外，不动产物权的生成时点，就是记载于不动产登记簿的时间，简称登簿时点。房屋所有权转移登记和房屋抵押权登记合并办理以后，两个业务是同时登簿还是先后登簿？

主张同时登簿的观点认为，既然两个业务同时受理，同时审核，那么登簿程序也可同时完成，这样既方便操作，又能提高工作效率。主张先后登簿的观点认为，房屋抵押权登记以房屋所有权转移登记为基础，没有转移登记生成的所有权，作为担保物权的抵押权就无从设定。因此，两个业务之间应当有先后次序，应先进行房屋所有权转移登记的登簿，再进行房屋抵押权登记的登簿。

我们支持第二种观点，首先，从法理角度讲，所有权是抵押权设定的基础。《民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是最完整的物权，任何他物权（包括用益物权和担保物权）都是在所有权的基础上产生的。换句话说，必须先有所有权，再有抵押权，而登簿时点客观上决定了权利生成的时间，因此，登簿也应依次进行。其次，根据《房地产登记技术规程》1.0.3的规定，因处分房地产而登记的，被处分的房地产权利应已登记，俗称“在先登记原则”。抵押也是对房屋权利的处分，在房屋所有权未确定之前，抵押权也无法设定。基于上述理由，我们确定了登簿方式为先后登簿，即终审人员在系统点击确认之时，即为所有权登记的登簿时点，抵押权登记的登簿时点则由系统自动设置延后5秒。

3.合并办理业务的归档和档案利用的问题

两个业务合并办理以后，这两个业务既各自独立，又相互关联，那么到归档环节，是作为一个合成业务一并归档，还是作为不同的业务分别归档？

考虑到各种类型房产档案的保管期限不同，如房屋所有权登记档案应永久保存，房屋抵押权登记档案抵押注销满五年即可列入销毁范围，且抵押权可以在所有权上设立多次，如果该笔抵押权档案与所有权档案一起归档，而之后生成的抵押权档案又单独归档，则不利于档案的管理和利用。因此，我们认为，对于合并办理业务按业务类别分开归档更为合适。我们在系统配置的时候，就对合并办理业务同时生成两个受理编号，一个是房屋所有权转移登记的受理编号，一个是房屋抵押权登记的受理编号，这样到归档环节就能够按照不同的受理编号分开归档了。

而在档案利用的时候，则又要注意合并办理业务之间的关联性，特别是对于合并业务中的抵押权登记，它和单独受理的抵押权登记最大的区别在于办理业务时没有收取房产证和土地证，因此，房产档案中也就缺失了这两项材料。那么它作为独立的抵押权登记资料就显得不完整，而归档方式又采用了分别归档，更体现不出它与所有权登记的关联性，所以，我们在系统设置上，就应该弥补这个不足，将抵押权登记的受理编号与所有权登记的受理编号进行关联，反映出它与一般业务的区别，以方便档案管理人员查阅和调取档案。

房屋资金监管 第5篇

（讨论稿）

第一章 一般规定

第一条 为了加强本市房屋专项维修资金的使用监管,确保房屋专项资金的合理有效使用,维护业主的合法权益,保障房屋共用部位,共用设施设备的正常使用,根据有关法规,规章,制定本规定.第二条 达州市通川区城市规划区国有土地,范围内的房屋专项维修资金的使用监管,适用于本规定,达州市通川区城市规划区外国有土地范围,房屋专项维修资金的使用参照本规定执行。

达州市通川区包括市内主城区（即东城办事处，西城办事处，朝阳办事处，北外及西外新区）以及通川区所辖建制镇。

第三条 本规定所指物业共用部位，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主，使用人共用的房屋主体承重结构（包括基础，内外承重墙体，柱，梁，楼板屋顶等）、外墙面，门厅，楼梯间，走廊通道和水泵间，电表间，电梯间，电话分线间，电梯机房，传达室，内天井，与房屋主体相连的地下结构，底楼架空层和其他在使用上，功能上为整幢建筑服务的部位等。

本规定所指物业共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主，使用主，使有人共用的上下水管道，落水管，照明灯具，垃圾通道，水箱，水泵，避雷装置，电梯，供配电设 施设备，消防及安全防范设施设备，公益性文体康乐设施，绿地，道路，路灯，雨污水管道，化粪池，垃圾箱（房），窨井，非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

本规定所称专项维修资金补充部分，是指利用物业区域内的共用部位，共用设施进行经营的所得收益中用于补充专项维修资金的资金。

第四条，房屋专项维修资金的使用，应遵循业主决策，专款专用公开透明合理有效，政府监管的原则。

第五条达州市房屋管理局受达州市规划和建设局的委托设立房屋维修资金监督管理办公室（下称市监管办）负责全市房屋专项维修资金使用的统一鉴管。

第二章 使用范围，条件，分摊方式 第六条 房屋专项维修资金的使用范围：

（一）专项维修资金只能用于物业共用部位，共用设施设备保修期满后的维修，更新，改造项目，任何单位和个人均不得挪作他用。

（二）物业共用部位，共用设施设备属于保修责任期内的，由建设单位负责干部组织维修或由其委托的物业管理企业实施，其费用不得从专项维修资金中列支。

（三）供电，供水，供气，通讯骨线电视等单位，应当依法按权属承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修，养护责任，不得使用专项维修资金。

（四）物业共用部位，共用设施设备的日常维修养护费用，包括日常绿化养护费用，水箱清洗，公用照明和共用设施设备养护费用等，不得从专项维修资金中列支，已按国务院《物业管理条例》实行物业管理的，应当在物业服务合同约定的物业服务费中列支，未按国务院《物业管理条例》实施物业管理的，由相关受益业主自行承担。

（五）物业共用部位，共用设施设备属于人为损坏的，其维修，更新费用由责任人承担，无法确定责任人的，由相关受益主协商解决。

第七条 专项维修资金使用条件：

（一）物业共用部位，共用设施设备保修期满的：

（二）专项维修资金足缴存，维修项目专项维修资金使用范围的，或符合专项维修资金使用范围，且有部分专项维修资金已缴存，部分未缴存但已明确专项维修资金续筹标准及续筹时限的：

（三）专项维修资金的使用方案，经专项维修资金列支范围全体业主所持投票权三分之二以上通过的。

第八条专项维修资金列支的原则，范围和分摊方式(一)专项维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负责的原则，并按下列规定列支：

1、用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主所拥有的建筑面积的比例分摊。

2、用于房屋本体共用单位，共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例售分摊。

3、用于二户或者二户以上房屋共用部位，共用设施设备的，由相关业主按所拥有的建筑面积的比例分摊。

（二）屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其维修，更新，改造费用由受益业主自行承担。

（三）在一个物业管理区域内，使用专项维修资金时，涉及房屋本体共用部位，共用设施设备的，所需资金从该房屋的专项维修资金公共帐目中全部列支后的不足部分，再由相关业主按建筑面积比例分摊；涉及物业管理区域共用设施设备的，所需资金从该物业管理区域的专项维修资金公共帐目全部列支后的不足部分，可从单列帐中列支一部分，其余由全体业主按拥有的建筑面积比例分摊。

（四）属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修，更新，改造费用由各业主管理区域的全体业主按照房屋建筑面积比例分摊。

（五）经鉴定或者按有关技术规范要求必须维修房屋或其设施设备的，物业管理企业应当及时向业主委员会提出维修建议并报告所在地市监管办分支机构，所在地市监管办分支机构应当督促业主或业主委员会限期维修，逾期不维修的，责成物业管理企业维修，费用由相关业主承担。

物业存在安全隐患，危及公共安全和他人合法权益时，责任 人应当及时维修养护，有前业主应当给予配合，责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

已建立专项维修资金的，按专项维修资金列支范围，从相关业主或责任人的专项维修资金的分户帐中支出。

（六）在一个物业管理区域内，未建立首次专项维修资金或首次尤其维修资金未缴存至专户管理银行的，其房屋共用部位，共用设施设备的维修，更新，改造所需费用，由相关业主自行解决。

第三章，使用程序

第九条，专项维修资金使用方案的提出：

（一）已按国务院《物业管理条例》实施物业管理的，物业管理企业应当按照维修资金使用范围，根据共用部位，共用设备设施现状及业主大会或者相关业主的意见，制定相应的专项维修资金使用方案。

专项资金使用方案的内容应包括：专项维修资金的列支范围和分摊方式，维修施工单位的选择方式，维修施工单位的营业执照和资质证书，工程预算书和工程合同，施工方案及实施时间，工程验收及决算方式，质量保证要求等。

未按国务院《物业管理条例》实施物业管理的，其专项维修资金的使用，可以参照本条前项规定执行。

（二）专项维修资金使用方案的决定：

一、业主大会成立但物业区域的出租率高于三分之一的情况时，物业管理企业应当于每年12月31日前向业主大会提出下一维修计划，和专项维修资金的使用方案，公示等材料提交业主委员会，业主大会应当自收到计划和方案之日起30日内依法予以审查并由业主委员会决议予以审查，并由业主委员会根据业主大会决议予以书面答复。业主大会对专项维修资金使用方案的审查决定，应当经该物业管理区域内全体业主所持投票权三分之三以上通过。由物业管理企业持业主大会决定向市监管办报送使用计划，具体使用时根据使用计划分项目办理资金划拨手续。报市监管办同意并在其监督下，通过公示的形式征求列支范围业主意见后，予以核准。

二、业主大会未成立的，但物业区域内业主入住率低于三分之一的，出租率高于三分之一的，少数业主投票权达列支范围所需投票权二分之一以上的情况等，应当由列支范围所持投票权的三分之二以上的业主以签字的形式通过。由物业管理企业或被选定的维修施工单位提出的维修计划和专项维修资金使用方案公示材料报市鉴管办同意并在其监督下，通过公示的形式征求列支范围业主意见后，予以核准。

三、遇有紧急危修等特殊情况，物业管理企业和被选定的维修施工单位应当将维修计划专项维修资金使用方案公示等材料报市监管办，可由市监管办通过公示的形式列支范围业主意见后，予以核准。公示内容包括：专项维修资金使用方案，市 监管办的联系电话和联系地址等，公示方式：在本物业管理区域主要出入口显著位置公示7日。公示期间，市监管办未接到物业管理区域列支范围业主以实名形式提出书面异议的，视为列支范围业主所持投票权三分之二以上同意该专项维修资金使用方案。

第十一条：房屋维修施工单位的选择：

房屋专项维修资金使用额在5万元以下的，可以由相关业主处行选定维修施工单位，房屋专项维修资金使用额在5万元以上的，由相关业主，业主大会通过招投标方式确定维修施工单位。维修施工单位应当具备独立法人资格并具有与房屋共用部位，共用设施设备维修施工内容相符合的条件。维修施工单位应当与维修工程委托人签订施工承包合同，并应当协商关于工程质量保证条款。维修工程严禁转包，分包。

第十二条专项维修资金使用方案的备案申请：业主委员会，物业管理企业或被选定的维修提出备案申请：

1、房屋专项维修资金使用申请备案表：

2、专项维修资金使用方案：

3、专项维修资金列支范围业主所持投票权三分之二以上通过的证明材料或业主大会决定或公示情况的影像资料：

4、房屋专项维修资金分摊明细；

5、专项维修资金划拨情况说明。第十三条 专项维修资金使用方案评估

（一）市监管办分支机构在接到备案申请资料并提出初审意见后，将备案申请资料报市监管办，由市监管办将专项维修资金的使用方案委托专业的管理评估机构（下称评估机构）进行评估。

评估机构在接到市监管办提供的专项维修资金使用方案后，须在3个工作日内对专项维修资金使用方案进行评估并提出局面评估报告。评估机构对出具的评估报告的真实性、准确性负责。

（二）若经评估，申请备案的专项维修资金使用方案与评估有差异的，由市监管办或市监管办分支机枪局面通知该物业管理区域业主委员会，物业管理企业或被选定的维修施工单位，对申请备案的专项维修资金使用方案进行核实和调整。

（三）专项维修资金使用方案的评估市监管办做到一案一议，评估机构作出的评估报告为该项专项维修资金使用合理性审查的依据之一。

（四）市监管办委托评估机构进行专项维修资金使用的评估费用，纳入市监管办的工作经费，提出专项维修资金使用方案的物业管理企业或维修施工单位不再另行支付相应的评估费用。

（五）特殊情况需要由物业管理企业或维修施工单位另外支付评估费用，评估费用可计入本次维修成本。

（六）对物业管理企业提出的专项维修资金使用方案的评估结果有异议的，可向其他具备相应资格的专业中介机构提出复 审，由此产生的评估费用由委托人自行承担。

第十四条 专项维修资金使用方案的备案。

市监管办自收到评估报告之日起3个工作日（紧急情况需特事特办除外）完成备案，具体核实：

1、是否符合专项维修资金的使用范围和使用条件。

2、该物业管理区域专项维修资金的缴存情况；

3、该物业管理区域业主大会的成立情况；

4、需维修的共用部位，共同设施、设备的相关维修责任人。

5、分摊范围入分摊方式是否符合规定。

6、如采取公示形式，需对公示情况进行核实。第十五条 专项维修资金的工程款拨付，质保金拨付：

（一）市监管办评估报告，工程合同中关于工程款支付约定，书面通知专户管理银行划拨所需资金，划拨金额原则上不超过预算全额的70%。

（二）工程完工后，物业管理企业或维修施工单位凭《房屋专项维修资金使用决算备案表》（详见附件六）工程决算书，费用结算清单，列支范围业主所持投票权三分之二以上通过，验收审核意见（详见附件七）。特殊情况经市监管办批准后对竣工验收决算情况进行公示，公示7日内无异议的，提交公示情况的影像资料及证明，视为列支范围业主所持投票权三分之二以上同意决算意见（详见附件八），或经业主委员会和副主任共同签章业主委员会验收审核意见（详见附件九）。向市监管办备案后，由市监管办通知专户管理银行据传工程资金，如工程合同对工程质量保证金有约定，在拨付时应扣除工程质量保证金。

（三）工程合同如对工程质量保证金有约定，市监管办应依据合同待工程质量保证期满后，由物业管理企业或维修施工单位凭《工程质量保证金拨付申请表》（详见附件十），列支范围业主所持投票权三分之二以上通过的审核意见或经业主委员会主任和副主任共同签章的业主委员会审核意见等，向市监管办备案后，由市监管办书面通知专户管理银行拨付工作质量保证金。

（四）专项维修资金预拨款与实际发生额之差额部分划拨手续由市监管办办理，实际发生额低于预拨款的，结余部分按分摊比例进入本次专项维修资金分摊范围对应的帐户中。

（五）专户管理银行应当按照市监管办发生的《专项维修资金使用通知》，及时将划拨的专项维修资金分摊计入物业管理区域内相应专项维修资金帐中。

（六）发生急修项目时，物业管理企业应当立即组织进行维修，及时告知业主委员会，向市监管佃提交《房屋紧急维修备案表》（详见附件十一），并及时报送相关维修资料向市监管办备案，经评估机构评估后，由市监管办书面通知专户管理银行划拨维修资金。

（七）房屋主体结构因损坏影响房屋安全的，经主业委员会或相关业主申请，房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，鉴定费用经业主委员会或相关业主同意后，可计入维修成 本，人为损坏的，鉴定费用由相关责任人承担。

（八）专项维修资金使用后，一幢或者一户门号房屋的专项维修资金不足首次专项维修资金的30%时，该幢或者该户门号房屋的业主应当及时续筹专项维修资金，专项维修资金的续筹方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施，续筹的专项维修资金必须纳入专项维修资金专户进行统一管理。

第四章 维修工程的监管

（一）现场签证制度：物业管理企业，相关业主可根据施工合同维修工程施工现场管理，对工程范围，工程质量，所需材料，采用工艺等技术等进行现场签证。

（二）竣工验收制度，房屋共用部们，共用设施设备，维修工程竣工后，物业管理企业或者业主委员会可根据施工合同组织列支范围内相关业主对工程质量进行验收，参与验收的业主应当签署书面意见。

（三）质量保修制度，房屋共用部位，共用设施设备维修工程竣工后，由物业管理企业或者业主委员会组织维修工程范围内相关业主对工程质量进行验收，参与验收的来主均应当签署局面意见，维修工程质量保修执行国家，省市相关规定，房屋共用部位，共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限，须按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定维修工程合同中约定明确。

（四）全市建立房屋共用单位，共用设施设备维修施工单位推荐名录和维修工程决算审价单位推荐名录。具体由市房管局部门另行规定。

（五）业主对房屋专项维修资金的使用有疑义的，物业管理企业或施工单位应当负责解释，仍有疑义的，可以委托专业的评估机构，进行复核，所需费用由委托人承担。

（六）在施工过程中，施工单位应当文明施工，减少噪音，防止污染，物业管理企业，业主委员会或相关业主应当对工程的工期，质量进行监督，对违反施工操作规程及扰民行为应及时制止。

第五章 帐目监管

一、专户管理银行应当每季度向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单，业主委员会对专项维修资金帐户变化情况有异议的，可向专户管理银行申请复核，专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度，接受业主的查询。

二、业主委员会或者委托的物业管理企业，具有相应资质的社会中介机构应当每月与专户管理银行核对专项维修资金帐目，每半年向业主公布一次情况，内容应当包括；

1、专项维修资金收入，支出与结存金额；

2、发生物业维修，更新改造的项目与费用，以及分摊情况。

3、利用业主物业区域内共用部位，共用设施设备进行经营的所得收益和使用情况。

4、专项维修资金使用和管理的其他有关情况。

业主有疑义的，业主委员会或者委托的物业管理企业，具有相应资质的社会中介机构应当建立查询制度，接受业主的查询。

三、市监管办可依法组织对实施专项维修资金补充部分的收支情况和按规定使用专项维修资金的维修工程进行审计。

第六章 其他规定

一、房屋日常维修和急修的实施

物业服务合同应当约定物业的日常维修养护的范围、标准和实施程序等事项。合同未约定或者约定不明确的，按照以下规定实施：房屋本体共用部位、共用设施设备的维修应当事先征得列支范围业主所持投票权的三分之二以上的同意：物业管理区域内的共用设施设备的维修应当事先征得业主委员会书面同意。

发生危及房屋及其配套设施设备安全的紧急情况，是指以下一些急修项目：

1、物业共用部位、共用设施设备发生危险；

2、因屋内线路故障引起停电和漏电；

3、因水泵故障和进水管内的水管爆裂造成停水龙头严重漏水；

4、落水管堵塞和水盘等设备漏水；

5、电梯、消防、安全监控等出现故障，不能正常运行；

6、楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；

7、其他属于危险性急修项目。

发生上述急修项目的，物业管理企业应当立即组织进行维修，及时告知业主委员会，向市监管办分支机构提交《房屋紧急维修备案表》，并及时报送相关维修资料向市监管办分支机构备 案，由市监管办或市监管办授权分支机构书面通知专户管理银行划拨维修资金。物业管理企业未及时维修造成业主、使用人损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。

（二）房屋主体结构因损坏影响房屋安全的，经业主委员会或相关业主申请，房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，鉴定费用计入维修成本；人为损坏的，鉴定费用由相关责任人承担。

（三）业主对房屋专项维修资金的使用有疑义的，物业管理企业或施工单位应当负解释，仍有疑义的，可以委托具备相应资质的专业中介机构进行复核，所需费用由委托人承担。

（四）市监管办和市监管办分支机构应当建立投诉受理制度，接受有关单位和个人对违反本规定行为的投诉。

第七章 附 则

房屋资金监管 第6篇

时间：2010-03-24 15:22:15来源：扬州市新城西区门户网站

第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法》（市政府令第58号）有关规定，结合扬州市区实际，制订本办法。

第二条 在扬州市区城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，适用本暂行办法。

第三条 拆迁申请人应当编制拆迁项目所需的补偿安置资金预算，报市房屋拆迁管理部门审核。市房屋拆迁管理部门自收件之日起10个工作日内提出审核意见，向拆迁申请人出具《关于房屋拆迁补偿安置资金核定的通知》。

第四条 拆迁预算资金包括被拆迁房屋补偿费、附属物补偿费、临时安置费、搬家补助费、停产停业经济损失补助费以及拆迁涉及的其它费用。

第五条 拆迁申请人应将拆迁预算资金扣除安置用房作价款后的资金存入金融机构，并报市房屋拆迁管理部门和市人民银行备案，实行专户管理。

第六条 市房屋拆迁管理部门、拆迁申请人、金融机构三方应就拆迁补偿安置资金的缴存、提取、使用签订《拆迁补偿安置资金监管协议》，明确各自职责。资金监管的协议由市房屋拆迁管理部门统一印制，应当包括以下内容：

(一)拆迁申请人、拆迁补偿安置资金开户银行的名称、地址、法定代表人；

(二)监管资金数额；

(三)资金使用计划；

(四)资金使用的具体程序；

(五)追加资金程序；

(六)解除资金监管程序；

(七)违约责任；

(八)认为需要约定的其它事项。

第七条 资金监管协议订立后，拆迁申请人按确定的资

金数额专户储存，金融机构应向拆迁申请人出具资金监管书面证明。

第八条 拆迁过程中，需要追加补偿安置资金的，拆迁人应及时补存资金；确需减少补偿安置资金的，应由拆迁人提出申请，经市房屋拆迁管理部门审定后方可办理减少手续。拆迁补偿安置资金预算及资金使用计划需调整的，市房屋拆迁管理部门、拆迁人、金融机构应签订补充协议。

第九条 因依法查封、执行拆迁人财产涉及拆迁补偿安置监管资金的，金融机构应及时通知市房屋拆迁管理部门。

第十条 拆迁人在完成拆迁补偿安置工作后，凭市房屋拆迁管理部门出具的房屋拆迁补偿安置验收证明到金融机构办理解除资金监管手续。