房屋评估委托书

房屋评估委托书（精选14篇）

房屋评估委托书 第1篇

xx房地产土地评估有限公司:

兹委托贵公司评估雷州市附城粮所位于雷州市雷城镇关部前 街(原附城粮所院内)的房地产于20xx年6月25日的在估价设 定前提下的市场价值,为我方土地储备回收土地使用权及房屋所有权提供参考依据。

特此委托。

委托方：xx市土地储备管理中心

联系人：吴xxx

联系电话： 187*******108

20xx年x月x日

房屋评估委托书 第2篇

房屋征收评估委托书有哪些呢？下面是小编为大家收集的资料，欢迎阅读哦。

【范文一：房屋征收委托书】

委托单位：_______房屋征收补偿局

法定代表人：______________

受委托单位：_______乡（镇）人民政府

法定代表人：_______，职务：乡（镇）长

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和其他相关法律法规的规定，委托单位将_______乡（镇）_______项目房屋征收与补偿的具体工作委托_______乡（镇）人民政府组织实施。

一、委托事项

1、协助编制、报批、公示征收补偿方案，开展房屋征收与补偿政策的宣传、解释；编制社会稳定风险评估报告。

2、协助组织对征收补偿方案征求意见、听证等工作。

3、进行对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况的调查、登记；组织选择评估机构，开展房地产价格评估工作。

4、按照《_______项目房屋征收补偿方案》，就征收补偿的具体问题与被征收人协商，并签订征收补偿协议。

5、协助开展市政府下发征收补偿决定前的相关工作。

6、协助组织对被征收房屋的拆除，并负责安全管理。

7、负责处理因房屋征收安置补偿产生的信访维稳问题。

8、根据《征收补偿方案》和《征收补偿协议》落实安置还房。

9、其他房屋征收与补偿的具体工作事项。

二、禁止事项

1、不得以营利为目的实施房屋征收补偿的具体工作；

2、不得贪污、侵占、挪用、克扣被征收人的补偿费用；

3、不得采取暴力、胁迫以及中断供水、供气、供电和道路通行等方式迫使被征收人搬迁；

4、不得拒绝委托单位对受委托单位就本委托事项实施的指导、监督和检查；

5、不得从事其他与国有土地上房屋征收补偿有关的法律、法规、规章及规范性文件中的禁止性行为。

三、期限

本委托书有效期限从本委托书出具之日起至_______年_____月____日止，期间委托单位有权撤销该项委托。

四、费用

受委托单位为履行本委托事项必要的工作经费由委托单位负担，具体事项另行确定。

五、责任

1、委托单位对受委托单位在本委托权限内实施的行为承担相应的行政、法律等责任。

2、受委托单位若发生以上禁止性行为，自行承担相应的行政、法律等责任。

六、本委托书一式两份，委托方、受委托方各执一份。

委托单位（盖章）：_______房屋征收补偿局

法定代表人：______________

_______年_____月____日

受委托单位（盖章）：______________

法定代表人：______________

_______年_____月____日

【范文二：房屋征收委托书】

委托人（房屋征收部门）：______________

地址：_____________________

法定代表人：______________

联系方式：_____________________

受托人（房屋征收实施单位）：______________

地址：_____________________

法定代表人：_____________________

联系方式：_____________________

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条第一款之规定，委托人将职权范围内征收工作中下列事项委托受托人：

一、进行调查、登记，具体包括：

1、征收补偿方案编制前，对征收范围内房屋现状进行调查、登记；

2、向相关部门调取被征收范围内房屋的土地、规划、房产等手续；

3、向民政部门、街道办事处（居委会）、社区调取被征收人是否符合住房保障条件情况；

4、___________________________________；

5、___________________________________。

二、拟定征收补偿方案：

1、委托房地产价格评估机构对被征收房屋价值进行预评估并提供相关材料；

2、确定拟征收房屋搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿的标准；

3、确定拟征收范围内符合住房保障条件的户数；

4、___________________________________；

5、___________________________________。

三、进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释，就征收补偿的具体问题和被征收人协商。

四、组织被征收补偿方案进行征求意见、听证、论证、公示以及组织被征收人搬迁，委托建筑施工企业对被征收房屋予以拆除。

五、___________________________________。

委托人对受托人在委托范围内实施的行为负责监督，并对委托人在委托范围内的行为后果承担法律责任。

委托人（公章）：______________受托人（公章）：______________

法定代表人：______________法定代表人：______________

关于房屋损害评估的探讨 第3篇

关键词：房屋,房屋损害,评估

由于房地产的不可移动、相互影响等特性, 房屋受到损害不可避免, 时有发生。因此在房屋评估工作中特别是在各种自然灾害、突发事件造成的房屋损害评估和财产损失赔偿、房屋质量纠纷及不良资产处置评估中, 常常会遇到各种类型的受损害的房屋评估。房屋损害评估是评估受损房屋的损害价值, 公平合理的估价, 对促进社会和谐、救助受损者、促进社会经济的协调发展等都具有重要意义。

一、房屋损害的种类及损失分析

房屋损害一般来说, 是指房屋本身的损害, 主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。 (1) 房屋损害的分类。1) 按受损部位分类:实物损害, 具体又可分为实体损害和功能损害;权益损害, 也可称为经济损害;还有区位损害, 也可称为环境损害。2) 可修复的损害和不可修复的损害。3) 暂时性的损害和永久性的损害。 (2) 房屋损害造成的损失分析。可以分为两块:价值减损和相关经济损失。相关经济损失分为直接经济损失和间接经济损失。直接经济损失如修复期间的租金损失, 停产停业损失, 搬迁费、周转费等等。 (3) 损害的赔偿金额, 如何量化。对房屋损害的分析最终目的是确定损害的赔偿金额, 对于不同类型的损害及所造成的损失要对其进行客观分析确定其性质, 采取科学的评估方法进行评估。

二、房屋损害评估方法

(一) 可修复的房屋损害评估

以成本法为主, 以资本化法、市场比较法、价差法为辅进行测算。

有损害的房屋评估值=类似的无损害房屋市场价格-V

式中:V房屋损害评估值;C1拆除工程费;C2修缮工程费;C3恢复工程费;C4直接经济损失;C5被拆除物残值。

拆除、修缮、恢复费用应当参照房屋修缮工程预算定额, 费用包括直接费、间接费、利润和税金。

直接经济损失指修复期间或修复后所造成的经济损失, 直接经济损失评估应根据具体情况, 选用资本化法、价差法、市场比较法、成本法进行测算或参照市场上类似情况的补偿水平测算。在测算收益损失时应考虑房屋的收益损失。

被拆除物残值评估应当根据评估时点的回收价格合理确定。

(二) 不可修复的房屋损害评估

可根据评估对象实际情况分别选用资本化法、价差法、市场比较法进行测算, 具体方法如下:

1. 资本化法

(1) 适用于净收益损失的资本化法公式:

有损害的房屋评估值=类似的无损害房屋市场价格-V

式中:V房屋损害评估值;△Ai未来第i年的净收益损失额;R折现率;m净收益损失年限。

(2) 适用于收益年限减少的资本化法公式:

有损害的房屋评估值=类似的无损害房屋市场价格-V

式中:V房屋损害评估值;Ai未来第i年可获得的正常市场净收益;R折现率;n无损坏房屋剩余使用年限;m有损坏房屋剩余使用年限。

当房屋剩余使用年限与土地剩余使用年限不一致时, 应按GB/T 502911999《房地产估价规范》5.3.8条款规定执行。

2. 价差法

价差法公式:V=V1-V2

式中:V房屋损害评估值;V1类似的无损害房屋市场价格;V2类似的有损害房屋市场价格。

3. 市场比较法

市场比较法公式:V=PF1F2F3

V房屋损害评估值;P可比实例补偿金额;F1损害房屋情况修正系数;F2损害房屋日期修正系数;F3损害房屋状况修正系数。

有损害的房屋评估值=类似的无损害房屋市场价格-V

(三) 房屋完全毁损损失评估

房屋完全毁损损失评估值=类似的房屋市场价格-类似的土地市场价格-拆除物残值+拆除工程费用

或:房屋完全毁损损失评估值=类似的房屋市场价格-拆除物残值+拆除工程费用

类似的房屋市场价格、类似的土地市场价格、类似的房屋市场价格应按《房地产估价规范》要求, 选用市场比较法、收益法、成本法等方法进行评估, 确定估价时点的市场价格。

拆除物残值评估应当根据估价时点的回收市场价格合理确定。

拆除工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额, 费用包括直接费、间接费、利润和税金。

三、房屋损害评估中需要注意的问题

1.房屋损害在理论上存在无形损害和有形损害之分。房屋无形损害因其房屋本身没有损害, 只是受到各种政治、经济等政策因素影响而导致房屋价值降低, 这一种情形, 我们通过正常的房屋评估技术就可以对其进行评估。在房屋有形损害评估中, 同时也包含了房屋无形损害而导致的房屋价值降低的因素, 比如房屋的收益水平、价差法中的房屋市场价格等。因此, 本文主要探讨的是房屋有形损害评估, 并且在房屋损害评估形式上不作区分, 统称为房屋损害评估。

2.房屋损害评估是评估的受损房屋的损害价值或因修复所花的费用。评估时应把握房屋受损前后的状况, 包括房屋的结构、用途及受损的部位、类型、程度等。评估中, 要考虑受损房屋是否出租或自用, 还要考虑因房屋损害贬值导致的土地经济价值贬值的因素。

3.不可修复的房屋损害评估, 要对受损害的房屋进行合理鉴定, 划分出不可修复的部位、面积、类型以及对主体房屋的影响程度。按部分不可修复但主体房屋尚可使用和完全不可修复分别进行评估。

参考文献

[1]中华人民共和国国家标准房地产估价规范 (GB/T50291—1999) [M].北京:中国建筑工业出版社, 1999.

[2]中国房地产估价师学会.房地产估价报告精选[M].北京:中国建筑工业出版社, 2003:10.

房屋评估委托书 第4篇

关键词：担保式委托出售房屋；公证

一、基本问题

（一）概念

委托是一方授权另一方以自己的名义，并在其授权范围内办理一定事务的行为。委托行为一般涉及行为人处分民事权利等内容，行为人办理公证可以增强行为的证据效力和公信力，更容易为受文单位所接受并采信，从而顺利达到实施委托行为的目的。因此，《公证法》第十一条明确列出委托为公证机构业务范围。

在“担保式委托出售房屋”公证中，委托人不是以出售其房产为目的，而是因借贷需要办理出售房屋委托公证。债权人为保证自身债权实现，要求债务人提供自己或第三人所有的不动产为其借款提供担保，但因程序、费用等原因不愿意按照规定办理不动产抵押登记，或虽办理不动产抵押登记，因债务人不配合等原因导致债权实现困难，如解除抵押登记需要抵押人、抵押权人到场签字确认，债务人到期不能履行还款义务时，很可能发生债务人不予配合等情形，给债权人实现债权带来困难，耗费债权人更多时间、精力和费用。因此，债权人要求债务人办理以债权人或其指定第三人为受托人的委托出售房屋公证，在债务人到期不能履行还款义务时，债权人有权依照公证委托处置债务人或第三人所有的房屋，以房屋价款优先受偿。

（二）法律特征

1.单方性

“担保式委托出售房屋”公证即公证机构根据委托人申请，依法证明委托人授权他人以自己名义出售房屋意思表示真实、合法的活动。上述委托是单方民事法律行為，仅依委托人委托即可使代理关系成立，不要求受托人有接受委托的意思表示，也不涉及有偿、无偿问题，在使用上侧重于代理关系对第三人产生的效力。

2.无因性

“担保式委托出售房屋”行为效力与作为其基础的借贷等行为效力无关，即委托行为与基础借贷关系独立存在，前者产生于后者，却并不因后者影响而发生改变。

无因性具体表现在以下三个方面：①作为基础的借贷行为不成立，不影响委托出售房屋行为效力；②作为基础的借贷行为无效，不影响委托出售房屋行为效力，如《合同法》第210条明确规定：“自然人之间的借款合同，自借款人提供借款时生效。”实践中，债权人虽暂未付款给债务人，但办理公证后，委托出售房屋行为即生效，委托书即会被相关受文单位所接受；③作为基础的借贷行为不合法，也不影响委托出售房屋行为效力。

二、风险分析

（一）委托人存在的风险

1.面临“格式委托书”的不利局面

根据《民法通则》规定，受托人基于委托人的委托授权，将委托人房屋出售，由委托人承担行为后果。公证实践中，由于委托人急需借钱处于弱势，使得委托书内容通常都是由债权人自行拟定。债权人由于考虑自身利益，方便其进行各种相关手续办理，往往不管是否确实有需要，就将委托事项全盘罗列，不需要委托的、不能委托的事项全部包括进来。而大多数委托人是百忙之中抽空与债权人来到公证处，大致浏览一遍债权人提供的委托书，然后直接签名。因此，办理公证后，一旦发生纠纷，债务人往往面临不利局面。

2.房屋被提前卖掉或卖价不合理

委托系单方民事法律行为，建立在委托人对受托人信任基础之上，具有人身性，但在“担保式委托出售房屋”公证中，受托人只是债权人或债权人信任的人，这一信任关系并不存在。如发生还款纠纷，受托人不可能维护委托人利益、执行委托人意志；还可能会发生在债务人未违反借款合同或履行完还款义务时，受托人仍将房屋出售并携款潜逃等情形；也可能会发生在债务人未履行还款义务时，受托人与他人恶意串通，将房屋低价售出，并要求债务人继续偿还。

3.面临追责难情形

在公证实践中，委托人会将作为中介机构的担保公司的一些业务员列为受托人，但当这些业务员被列为受托人之后，意味着他们都可以独立地代表委托人进行委托事项的办理，而当他们以个人身份进行越权代理、无权代理等非法行为时，其法律责任并非由作为中介机构的担保公司承担，而是由该业务员个人承担，但业务员流动性很大，一旦某业务员违法，甚至潜逃，委托人损失将面临追责难晴形。

（二）受托人存在的风险

1.委托人撤销委托

根据《民法通则》第六十九条规定，当委托人撤销委托，受托人将丧失代理权。在公证实践中，债权人有时会要求委托人在委托书中写入“上述委托书不得撤消”等内容，希望以此来约束委托人，从而保护自己利益。但委托书是委托人授予受托人委托代理权的单方法律行为，“委托书不得撤消”等内容本身不合理，也与我国现行法律相抵触。

当委托书已经做出，并办理完公证手续，委托人以受胁迫、显示公平、重大误解等理由提出要求撤销时，或者在其他经常居住地、行为地办理新的公证，以公证来否定前一份“担保式委托出售房屋”公证，将极易引发混乱和争议，也不利于债权人利益保护。

2.委托人多次委托

在房屋变更以过户登记为准的情况下，即使办理委托公证，房屋产权仍属委托人。委托人可以通过多种途径，多次办理“担保式委托出售房屋”公证，债权人面临“钱房两空”风险。

（三）公证处存在的风险

1.为实际并不存在的“担保式委托出售房屋”办理公证

在公证实务中，一些当事人之间通过虚构借贷关系，捏造借贷事实，编造虚假用途，签订虚假合同等方式恶意串通，并来公证处办理上述委托公证，从而达到侵害他人合法权益，获取非法利益，或转移财产，逃避对第三人的债务目的。

2.为意思表示不真实的“担保式委托出售房屋”办理公证

当事人意思表示不真实情形主要有：一是当事人意思表示不完整，如委托人在办理上述公证时，只是在到期不能履行还款义务时，才同意受托人出售房屋，但实际操作中，受托人为了让公证书更容易被房管局等受文单位所接受、使用，不会在委托书中附加条件；二是当事人意思表示不自由，债权人在借钱给债务人时，债务人处于弱势地位，债权人往往以欺诈、胁迫等手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下来办理公证。

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3.为不合法的“担保式委托出售房屋”办理公证

（1）债权人明知债务人是为了进行非法活动而借款，则属于违法借贷，其借贷关系不受法律保护。但仍有债权人借出款项，并要求债务人提供房屋抵押并来办理公证。

（2）根据法律规定，民间借贷利率可以适当高于银行利率，但最高不得超过银行同类贷款利率四倍。在办理公证过程中，债权人往往违反此规定，而公证人员常常无法查明。

（3）根据《担保法》规定，担保合同可以是书面保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同，也包括当事人之间具有担保性质的信函、传真等，也可以是主合同中担保条款。其内容应当明确担保的债务金额、期限等，而担保性委托书及公证卷宗中看不到担保意思表示，此委托书显然不符合担保合同形式要求。

（四）國家法律面临的风险

1.法律被规避

（1）《担保法》规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

最高人民法院《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。”及第7条规定：“人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋后，可予以执行。”

在“担保式委托出售房屋”公证中，发生纠纷时，债权人可以不经协商直接出卖委托人房屋用于抵债，委托人实际上完全丧失诉讼权利，避开必须走法院裁决这一法律路径，避开了法律的强制性规定，而可以选择迅捷的自我救济方式，甚至在房屋为债务人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋时，也能得到变现。

（2）国家相关法律规定，对于房屋产权取得满5年的免征营业税、土地增值税、所得税契税，经济适用房在未达到规定年限前不得上市交易，当债务人以此类房屋来办理公证时，在一定程度上来说，达到逃避国家税费、强制性规定的目的。

2.不利于民事法律关系稳定

根据《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为2年。根据《担保法》规定，保证人与债权人未约定保证期间，保证期间为主债务履行期间届满之日起6个月。

实践中，债权人要求委托人在委托书中注明期限为上述事项办完为止，期限非常宽裕。当债务人未履行债务时，债权人不需要及时行使诉权，在房屋价值远大于债务人所借款项时，更是如此，不利于民事法律关系稳定。

综上，“担保式委托出售房屋”公证风险相当大，仅靠公证机构在办理公证这一环节来降低风险，是行不通的。因此，对于此类公证，公证员应当为委托人、受托人分析厉害关系，告知不予办理。同时，建议房产部门、税收部门等其他部门也要采取适当措施，共同约束这种行为，以更有效地维护国家法律、社会正常秩序。

房屋委托书 第5篇

乙方:

本人 同意甲方将每月应支付租赁 商铺租金元存入下例指定的帐户: (卡号):………………………… 开户行: ………………………… 户 主: …………………………每月 商铺租金的支付以已存入上述乙方的存款回执作为甲方已支付租金依据。乙方对甲方每月已存入租金如有其他问题请在3个月内反映，逾期视为乙方已全额收到甲方租金。

乙方委托人签名:

房屋委托书 第6篇

甲方于__年__月__日将其房屋委托乙方进行出租及管理。为进一步明确对甲方所属产权房屋及相关设施设备的租赁范围和日常管理的内容，经甲乙双方友好协商，现明确甲方房屋租赁授权委托的具体事项如下：

一、委托事项甲方授权乙方全权行使以下房屋的出租和经营管理权力。

二、房屋基本情况

1.房屋名称：

2.座落位置：

3.建筑面积：

房屋委托书 第7篇

承接方(乙方)： (以下简称乙方)

一、工程概况：

由甲方总承包的 装饰工程，现就本工程工程内容承包给乙方。

甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，本着诚实守信的原则，就本工程达成如下协议：

1、工程名称：

2、工程地点：

3、工作范围：

4、工作方式：

5、开工日期：

6、竣工日期：

二、工程价款：

乙方所施工的工程内容的单价由甲、乙双方协商参照市场行情价计算： 。

三、工程质量：

甲方要求工程质量达到优良，乙方施工工艺如达不到国家标准和施工规范，以及甲方要求。甲方有权无条件要求乙方返工，返工材料由乙方自行承担，并且有权要求乙方随时停工。如出现大面积不合格，甲方有权扣除乙方所有施工工资，并要求乙方赔偿因此造成的所有损失(如：材料、误工费等)。

四、付款方式：

按工程进度支付生活费用，剩余工程款等工程验收合格后结清。

五、服务条款：

1、根据工程需要，乙方应接受甲方的工作调度，随叫随到，乙方不服从甲方调度，甲方有权要求乙方立即停止施工，或更换班组，并追究乙方因此造成的损失。

2、乙方必须有专人负责，施工人员相对固定，各负其责，并提供相关证明。

3、乙方在施工中所产生的垃圾，应随时清理，清袋按甲方现场负责人指定的地点堆放。否则甲方有权指定他人运走，所发生的费用由乙方承担，甲方不负任何责任。

4、工程材料运输到工地时，非大批材料由乙方负责卸货及搬运到施工现场。

六、注意事项：

1、乙方在施工过程中，应加强自身安全素质教育，做好安全防范措施，文明施工。如发生一切违章安全事故，由乙方自行承担，甲方不负任何责任。

2、施工人员要遵纪守法，不得随意外出。如触犯国家法律、法规，甲方概不负责，不承担任何责任。如违反本公司的规章制度，甲方有权视情节轻重做出处理。

七、违约责任：

乙方必须保质、保量按时完成所承包的工程，如拖延完成承包的工程，甲方按拖延每一天扣除乙方工程价款的 %。

八、协议：

本协议自签定之日起生效，工程结束后自行解除。

甲方：(签字或盖章) 乙方：(签字或盖章)

甲方代表： 身份证号：

震后房屋建筑的应急评估 第8篇

在2013年4月20日8时2分, 雅安市芦山县发生了七级地震, 地震使房屋大规模的坍塌。就整体状况而言, 在芦山县的老城区体系类型, 建筑的年月和施工的水平等一样状况下的房屋, 自南往北对其危害程度渐渐增强, 从西往东危害程度渐渐增强, 引起这样的差异关键因素是区域场地水准等对地震危害的作用, 然而在此方面有关的论证和讨论都很少, 需要尽快的加大研讨力度。与此同时, 对已经掌握的研讨结论缺少对近场大震强地震动效应, 行波作用等的研究和讨论。这篇文章研究了芦山县老城区在芦山地震时的地震危害特点, 探讨了它的损坏产生的因素, 目的是为以后地震后房屋的应急评价提供一些材料。

1 应急评估的概述

1.1 砖混构造房屋建筑震害的应急评估

砖混构造房屋是芦山老县城的绝大部分房屋构造类别, 不一样的房屋布置, 不一样的构建年月以及不一样的位置, 它的横、竖墙的损坏度是不一样的, 内竖或横墙很多成了交错的裂痕, 有的墙面被震裂, 有的局域坍塌不能修整。有些砖混构造房屋在门窗处易产生水平的裂痕, 有些砖混构造房屋的走廊、护栏、挑檐等是使用厚度为12 cm的砖修筑的, 在地震的时候有一部分或全都下落, 这是由于房屋缺少抗震构造的方法, 在水平的地震影响下, 砖砌成的护栏和楼板交接处抵抗剪度低而造成的。芦山河两岸坡产生了局域的坍塌, 有些在芦山河两岸新建造的砖混构造房屋, 因为开间比较宽阔, 楼层较高, 地址选取不合理, 地基也没有处置好, 建立的圈梁不符合规定, 缺少构造柱, 迫使整体的构造损坏较为严重, 第二层产生局域的坍塌, 当地人以为芦山河边环境好, 房屋的地基处理不够好, 房屋的横、纵向跨度都很大, 引发房屋局域坍塌或损坏较为严重。砖混构造房屋墙面很多出现损坏, 损坏类别主要是沿门窗的倾斜裂痕, 水平裂痕或者交错裂痕, 是抗震的弱点所在, 但因为纵、横墙面间的交接处处置方法不好, 与有关的规定不符, 迫使纵、横墙面产生通天的纵向裂痕, 纵横墙面移动量为10 cm。

1.2 砖木构造房屋建筑震害的应急评估

砖块与木料结合的构造建筑模式是本地区小部分的房屋建筑, 一些自己建设的房屋没有细致的设计方案和施工方法, 比如, 在一些建筑中有整块的木头埋入地下, 严重破坏了结构的整体性, 使得房屋的防震能力下降。拥有砌体墙的木式结构严重损坏和毁坏, 部分的墙头坍塌, 房屋脊梁破坏和屋顶瓦片破坏掀倒, 坠落。有些衔接很差的建筑产生破坏现象, 这种构造的房屋建筑震害表现为房屋建筑瓦片滑落, 墙头塌陷和结构损坏, 房屋破坏严重的地方造成整体建筑的不和谐, 破坏整体性。一些泥土的构造比砖块构造震害表现更严重, 所以, 在建设中, 墙体的施工质量控制和物料使用对砖木构造整体的抗震性能有重要影响, 在砖木构造的建设工程中需要格外的注意, 有一些砖木构造使用砌体填充墙, 因为承重彼此衔接部分不够完善, 经常出现纵横墙开裂现象, 部分墙头还可能造成坍塌。所以, 砖木构造的建筑需要使用连接物, 比如扒钉和铁丝等。

1.3 框架构造房屋建筑震害的应急评估

底部框架或局域底部框架的混合构造房屋在芦山地震时损坏较为普遍。有些房屋建筑因为附加的构造与主体的构造撞击从而造成损坏较为严重, 位置错开以至坍塌, 尤其是出现刚度突然变化、形状突然变化、建筑的原料突然变化、窗户较大、窗户的位置安设不合理等状况时。混凝土框架和剪力构造中框架与剪力墙的力学上差别及布置的不同, 使其在抵抗强震时存在繁杂的耦合作用, 有些二、三层的底部框架或局域的底部框架的混杂构造房屋, 它的内部纵墙面会产生交错裂痕, 载荷横墙面产生倾斜裂痕, 引发墙面损坏严重, 有些处在全部或局域坍塌的边沿, 木屋架基本损坏。这些混合构造房屋基本是运营的商铺房, 在载荷构造上采取砖砌柱体。

2 破坏成因机理评估

2.1 局部场地效应

因为场地的条件不好或地基处置不合理, 地震时易产生地裂痕和震塌, 使地基的不匀称下陷更加严重, 引发房屋产生较为严重的损坏或坍塌, 很多房屋根本就没有对岩土施工进行探测。地震时房屋地基的不匀称形变是引发房屋构造损坏的关键因素, 修造在山坡、孤山上等的房屋, 工程施工场地的地势对振动的扩大效果作用是关键要素。居民自己建造的房屋选址需要避让可能的地震坍塌、滑坡、震陷区域等不利条件, 并且依据震害可能的作用区域决定避开间隔。依据建筑抗震设计的要求, 当条件不能避让友好区域时, 需要采用稳当方法, 使房屋在地震时不会因为地基的不稳定从而引发损坏、沉降、歪斜。砖混构造、砖木构造房屋因为缺少构造柱 (采取砖砌的或位置安设不当) , 墙面空洞、窗户开口很大、施工的质量差、地基处置不合理等, 从而引发房屋的损坏、基础的不匀称下沉、失去载荷性能等。使房屋损坏的关键因素除了构造自身不恰当以外, 局域场地作用是较为关键的客观要素。一般状况下, 在基岩浅的地方, 它的上面覆土层很薄, 对矮小的硬性比较大的二、三层房屋构造损坏很大, 所以, 地震的危害比较严重。

2.2 行波效应

研讨已经证明了使墙面错位的因素是由于地震通过波的方式向四面八方传送, 在传送中, 不但会在时间上有改变的特点, 并且有着显著的空间上的改变, 不一样的地震波传播到的时间不同是因为行波作用。红军广场边的砖混构造房屋墙面在地震后产生了错位。玉溪小区水泥路产生变形的因素是行波作用。所以, 对一小部分影剧院、桥梁、博物馆等关键的工程, 尽管它们的跨度不大, 但是考虑到工程有着很重要的作用, 遭受地震损毁后的严峻性, 在抗震设计的时候要对行波效应进行探究。

2.3 施工质量差

由于砖混构造的墙面强度不高、建筑原料用的很多、构造的自身重量很大, 所以, 地震的损毁会很强。改良砌体原料的力学性质, 提高材料的强度, 保护圈梁、构造柱等构造方法, 墙面厚度、纵横墙面交接处、门窗洞口等达到有关要求, 才能确保房屋有很好的的施工质量。

3 结语

对中小城市和镇等主要以居民自己建造房屋为主的区域而言, 由于经济建设的迅速发展, 其房屋的抗震能力要渐渐的改良和提升, 其中包含抗震设计的研讨程度需要强化, 进行正规的抗震设计房屋的比例要增多, 震后房屋的应急评价还需要提升。

摘要：依据芦山7级地震时, 芦山县城房屋建造的地震危害程度为研究资料, 进行地震危害的特点与要素研讨, 分析了砖木体系、砖混体系、框架体系和砖石体系抗震规划的加牢方式和改良抗震效果的构造体系等等, 为地震以后房屋的应急评价提供参考。

关键词：地震,房屋建筑,应急评估

参考文献

[1]李小华.浅谈提高建筑构造抗震能力的方法[J].科技创新导报, 2011 (17) :70-71.

[2]张祯, 王建军, 陈虹.从大震救援分析国家地震应急预案存在的问题[J].灾害学, 2011 (4) :128-130.

[3]蒋蓉, 邱建, 邓瑞.汶川地震前成都市避难场所应急能力评估[J].中国安全科学学报, 2011 (10) :94-95.

[4]帅向华, 聂高众, 姜立新, 等.国家地震灾情调查系统探讨[J].震灾防御技术, 2011 (4) :101-102.

破解被征收房屋评估价值难题 第9篇

一是建立二手房交易价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司（占全市房产交易量85%），它是二手房买卖合同中真实的房屋交易价值。一方面，该合同中的房屋成交价格是中介机构作为居间人促成房屋买卖收取中介费用的依据；另一方面，该合同是卖方请求买方支付房款，买方请求卖方交付房屋并配合办理所有权变更手续，双方履行权利承担义务的依据。评估机构在征收项目评估时，通过该数据库，选择被征收房屋周边或选择被征收房屋类似房屋，采取一组二手房交易案例数据，作为参考数据。

二是建立二手房挂牌价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司，它是4家企业各自网站上公开的二手房房源挂牌价格信息。一般房屋所有权人的挂牌价格均高于房屋交易市场价格10%-15%左右，是为了在买卖时有一个还价余地。评估机构在征收项目评估时，在二手房交易价格数据库中没有找到被征收房屋周边或类似房屋交易案例数据的情况下，可通过该数据库采取一组二手房房屋挂牌价格案例，作为参考数据。

三是建立房产交易登记价格数据库。数据库来源于宁波市房屋交易登记管理中心。由于在二手房买卖中存在着房屋实际成交价格和登记价格不一致的现象，也即是卖方为了少缴纳房产交易税而在提供给房屋交易登记中心的买卖合同中，故意减少了房屋成交价格导致产生阴阳两个合同，一般均低于房屋市场价格10%-15%左右。评估机构在征收项目评估时，在上述两项价格数据库中没有找到被征收房屋类似房屋交易案例数据情况下，可通过该数据库采取一组房产交易登记价格案例，作为参考数据。

四是建立二手房租赁价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司，是4家企业各自的商业业务二手房租赁价格信息。该数据主要应用于被征收房屋或其类似房屋交易案例较少时，但有经济收益的租赁房屋，可运用收益法对被征收房屋进行价格评估，作为参考数据，一般使用于非住宅评估。

评估机构根据《国有土地上房屋征收评估办法》明确要求有类似交易的房屋征收采用比较法进行评估，有经济收益的采用收益法进行评估，选用上述四种价格数据库中在评估时点的平均交易价格，剔除偶然的和不正常的因素案例，结合考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，得出被征收房屋的最终评估市场价格。

房屋征收评估比准案例数据库的建立，有利于评估机构全面提取类似房地产比准案例，客观确定被征收房屋评估比准价值；有利于房地产价格评估专家委员会对提交的评估报告进行论证。评估专家依托数据库案例比对评估报告中样本房屋选取、可比案例选取、各因素系数修正、估价结果确定等方面是否存在问题，出具论证报告以及应用于技术鉴定，避免事后鉴定中因估价机构工作人员不良行为而带来的风险。有利于各地房屋征收部门和实施单位依托数据库提前介入征收工作，评判被征收房屋评估比准价值是否科学合理，其存在问题结果纳入评估机构信用档案，使被征收房屋的评估价格更贴近市场实际，促进房屋征收评估市场步入规范化，缓解政府的压力和征收当事人的矛盾，彰显“阳光征收”社会公信力，保障征收工作的顺利推进。

房屋委托书 第10篇

乙方:

本人 同意甲方将每月应支付租赁 商铺租金元存入下例指定的帐户: (卡号): 开户行: 户 主: 每月 商铺租金的支付以已存入上述乙方的存款回执作为甲方已支付租金依据。乙方对甲方每月已存入租金如有其他问题请在3个月内反映，逾期视为乙方已全额收到甲方租金。

乙方委托人签名:

房屋委托书 第11篇

受托人：

我们委托人xxx、xxx系夫妻关系。位于xx市xx区xx号x栋x楼x号房屋[见xx房权证监证字第xxxx号、xx《房屋所有权证》]属于我们委托人共同所有。现我们委托人因事务繁忙，特全权委托xxx为代理人，办理如下事宜：

一、代为到银行办理上述房屋按揭贷款的利率优惠事宜的相关手续。

二、代为到银行结清上述房屋按揭贷款余款后解除抵押登记，领取上述房屋抵押在银行的全套手续，并办理、领取上述房屋的产权证、国土证。

三、代为到相关部门办理上述房屋退保的一切手续。

四、若上述房屋的地址或产权面积变更，代为到房屋管理部门办理上述房屋的地址或产权面积变更及增加共有人的一切相关手续，并领取新的产权证、国有土地使用证及查档等相关事宜。

五、代为出售（或出租）上述房屋，与买方（或租赁方）签订上述房屋的买卖合同（或租赁合同），并收售房款（或租金），支付房屋买卖过户相关税费；缴纳上述房屋的专项维修资金及转移过户等相关手续；办理上述房屋减免个人所得税的相关手续。

六、代为到房屋管理部门协助买方办理上述房屋买卖产权过户、领取产权证等相关手续。

七、办理领取上述房屋的国有土地使用证后，代为到国土管理部门办理上述房屋的国有土地使用权的转移过户登记及领证等相关手续。

八、如遇上述房屋拆迁，受托人有权代为办理上述房屋拆迁的一切相关事宜（含签订上述房屋的拆迁产权调换协议、补偿协议，领取拆迁补偿款）。

九、如遇买方为按揭，受托人有权代为办理上述房屋按揭的一切相关手续、并以受托人的名义开立银行基本帐户用于代收上述房屋的按揭购房款并签订收款确认书。

受托人在办理上述事宜时有权在相关文件上签字。

受托人有转委托权。

委托期限：至上述事宜办结止。

委托人：

受托人：

房屋委托书 第12篇

受托人：

经甲乙双方同意达成以下委托协议。

1、甲方以[买方/承租方/代理人]身份委托乙方代理甲方物色物业，乙方同意介绍以下所列物业资料予甲方及尽力安排进行实地视察。

2、乙方尽最大努力提供资料予甲方参考，甲方自行研究了解有关提供的资料后，甲方可向乙方提出要约定的要求，乙方将按甲方要约定的要求向物业[卖方/出租方]商议[买卖/租赁]条款，并协助促成交易。

3、基于乙方向甲方提供以下所列物业之资料，如甲方或甲方之[亲属/公司/委托人/受托人]经乙方介绍买入或承租下列物业，甲方同意支付下列成交物业之代理费及信息咨询费给乙方，收费标准为相等于该物业成交价格3%或壹个月租金的金额。

4、如甲方或甲方之[配偶/亲属/委托人/受托人]私下直接或间接委托代理买入或承租下列物业，甲方愿意按物业成交价的3%或壹个月租金之双倍金额支付给乙方作为违约金。

5、甲方同意乙方可担任[买卖/租赁]双方之代理经纪，并可同时向[卖方/出租方]收取代理费及信息咨询费，甲方对此并无异议。

6、甲方承诺甲方及甲方亲属、代理人、委托人、朋友、同事在此之前未曾在其它任何地方看过此房，如有看过，也视同为未曾看过。

7、本协议，经甲乙双方在充分理解并认同的基础上签字确认生效。

8、甲乙双方同意如因本协议而产生的纠纷交由乙方总公司当地人民法院裁决。

9、其它：

10、乙方向甲方介绍之物业：

委托人：

受托人：

房屋拆迁评估过程的几点看法 第13篇

1 进行拆迁评估时, 要准确理解评估目的和所采用的价值标准

房屋拆迁补偿估价与其他估价目的下的估价有一定的区别。因此房地产估价师应该认真领会《条例》精神, 把握拆迁补偿估价的特性, 拆迁法律法规以及地方政策, 严守职业道德, 及时了解掌握本地区房地产市场行情和特点, 一方面体现拆迁估价的特性, 另一方面使估价结果尽可能接近实际, 得到拆迁当事人的认可和接受。

2 拆迁评估人员一定要做好工作底稿

拆迁评估人员应当对拆迁片区进行实地查勘, 做好实地查勘记录, 拍摄反映拆迁片区状况和选取代表性样本点的外观、内部状况的影像资料。并且拆迁片区状况和选取的样本点实地查勘记录要由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁片区状况和作为样本点的被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的, 应当由两个除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人签字见证, 并在报告中作出相应说明。如果评估师或评估机构不做好工作底稿, 万一被拆迁人或拆迁人认为评估报告不客观公正, 到时拿不出让人信服的资料就会让评估机构陷入不利地位。

3 拆迁评估机构提交《房屋拆迁价格评估咨询报告》后, 一定要在拆迁评估现场公示七个工作日, 不是七天

根据《重庆市房屋拆迁评估规定》, 拆迁评估机构应当按照合同约定向委托人提交《房屋拆迁价格评估咨询报告》, 并将初步评估结果在拆迁现场向被拆迁人公示七个工作日, 并进行现场说明, 听取有关意见。评估师一定要认真听取意见, 并作好相应记录。尤其是公示七个工作日, 决不能少一点时间。

4 要注意咨询报告和评估报告时点的不一致

拆迁评估咨询报告结果时点与房屋拆迁许可证颁发时间有一定的时间间隔, 在房地产价格变化较大的情况下, 要注意咨询报告与结果报告之间的调整。由于拆迁评估报告要在《房屋拆迁许可证》颁发之后才能出具, 在实际工作中, 可能要在咨询报告公示很久之后, 拆迁人才拿到房屋拆迁许可证。如果房地产市场价格波动较大, 就要注意对咨询报告与评估报告之间的调整了。当然在调整时, 不能随心所欲。如果条件允许, 评估师和评估机构可以重新走一遍相应程序, 重新完成相应工作。如果条件不允许, 可以会同相关部门商讨, 对结果报告进行调整, 但一定要做好相应的会议记录。

5 样本点的选取要充分

在评估过程中容易犯的错误, 就是在住宅部分估价中, 对不同结构所选取样本点不充分, 对样本点的描述不完整, 使报告不符合技术规范的要求。对非住宅部分的拆迁评估中, 根据《重庆市国土房管局关于进一步加强城市房屋拆迁评估监管工作的通知》的规定, 要求对非住宅进行分户估价, 并出具分户报告书, 因而在这部分估价中就不存在样本点的选取, 不应再有非住宅样本点的描述, 应是每一户估价对象实体的描述。

6 运用估价方法的问题

在《重庆市房屋拆迁估价技术规范》中明确规定, 房屋拆迁中主要涉及的估价方法为:市场比较法、收益法、成本法。在评估过程中, 要首选市场比较法, 如果采用其他方法时, 应在估价报告中充分说明。即使选用了市场比较法后, 在运用时, 要注意可比案例的选取、比较因素的选择、价格修正问题。只有把这几方面都做好了, 评估的结果才会客观公正。

总之, 房地产评估机构应当以优质服务为宗旨, 认真做好房屋拆迁补偿估价工作, 为促进社会和谐尽一份力量。

参考文献

[1]谈房屋拆迁补偿价格评估中的具体问题与对策中国房地产估价师张志刚.

房屋建筑装修震害损失评估探讨 第14篇

关键词:房屋工程;建筑装修;地震灾害;损失评估

中图分类号:P315.9 文献标识码:A 文章编号:1000-8136(2010)21-0142-02

1引言

地震破坏的特点是波及范围广,经济损失大,特大地震的破坏甚至会影响国家的经济发展,使国家处于紧急状态。日本因关东大地震造成内阁更替的史例,使得各国政府均十分重视对地震损失的评估,定量估计地震灾害损失有十分重要的意义。地震灾害损失评估是政府和社会团体抗震救灾决策的重要依据。破坏性地震发生后,快速而准确的预估地震灾害的损失,对灾区内外的政府部门、社会团体和国际社会实施紧急救援、抗震救灾以及震后恢复重建都具有重要意义。

本论文主要针对房屋建筑装修在地震灾害中损失评估的方法展开分析讨论,以期从中找到可靠有效的震害损失评估方法与经验,从而为震后救灾救援管理提供有效决策依据,并以此和广大同行分享。

2地震灾害损失概述

2.1直接损失

目前国内外都公认地震灾害损失可以分为两类:直接损失(Direct losses)和间接损失(Indirect losses)。

直接损失是灾害的致灾因素(水淹、风刮、地震、土埋、虫咬等)造成的人员伤亡和物质破坏对应的经济损失,人员伤亡大都不折算为金钱。对于直接损失,除人员伤亡外,最重要的是列出需要估计的物质损失清单,即清算损失的项目或内容,包括:[1]

(1)房屋;

(2)室内财产(包括库存)、室外财物;

(3)基础设施;(基础设施的范围没有清楚的定义,但至

少包括生命线系统:交通、电力、通信、供排水、供气、燃料、北方地区的供暖。个别文献还包括学校、医院、食品供应等,这种提法没有被广泛的接受,一般按生命线系统建立清单。)

(4)工业设备装置;

(5)其他如水利、地下等工程结构;

(6)农作物、牲畜;

(7)次生灾害破坏损失,如地震火灾、风后水淹等损失;

(8)应急救灾的投入,如医疗、救险、防疫、物资、临时安置、清理废墟、尸体掩埋等。

2.2间接损失

对于地震灾害的间接损失,不同的研究机构或组织对其定义划分的范围也是不一样的,联合国救灾署办公室发放的小册子“预防和减轻灾害:经济问题”对间接损失的内容解释为:

(1)(原材料、零件)供应中断或减少;

(2)下游企业减产;

(3)人员伤亡或失业造成的经济下降;

(4)其他链式影响。

间接经济损失是灾害损失的重要组成部分,在大型灾害或生命线系统破坏损失中,间接损失可能占很大比例,甚至超过直接损失,遗憾的是:现在连间接损失包括哪些内容,直接损失和间接损失都还没有统一划分的方法。[2]

3房屋建筑装修震害损失评估探讨

3.1房屋震害损失评估模型分析

城市房屋建筑震害直接经济损失包含主体结构损失、房屋装修损失和室内、外财产损失三部分,对应图1的评估流程图,其计算公式如下所示:

L=α( ηisjBisbsεbj+γ1γ2ηisjB'isbsεbj

+ ηisjBiswsj)

式中:L:房屋建筑及室内、外财产直接经济损失总和;

ηisj:i评估区s类建筑j级破坏的破坏比;

Bis:i评估区s类建筑的总面积;

B'is:i评估区s类建筑中、高档装修房屋的总面积;

bs:s类建筑的重置单价(元/m2);

εbj:s类建筑发生j级破坏时的损失比;

ds:s类建筑中、高档装修的重置单价(元/m2);

εdj:s类建筑装修发生j级破坏时的损失比;

γ1:考虑经济发展水平差异的装修损失修正系数;

γ2:考虑不同用途的装修损失修正系数;

wsj:s类建筑发生j级破坏时单位面积室内(外)财产损失值(元/m2);

α:总损失值的修正系数,一般取1.0～1.3。

3.2房屋震害损失评估中应当注意的问题

3.2.1评估项目的完整性

现行评估方法的技术路线和参数选择主要根据80年代的国情,现在我国经济日新月异。按照过去的经验,认为损失的大项是房屋,重点就是房屋,对于生命线和企业、商业损失不够重视。目前,随着经济的发展和人民生活水平的提高,我国城市的建筑装修水平提高很快,个人住房和公共用房很多都采用了中、高档装修,甚至有些建筑的装修费用超过了主体结构造价。然而,我国以前的损失评估中基本不考虑装修损失,即使国家标准(GB 18208.4-2005)也只是在条文4.6.3规定:[3]室内装修应在房屋重建单价或室内财产中考虑,但具体实施时基本不考虑。

3.2.2重置单价

现有方法是去当地当时为修建同样类型和质量的房屋或结构的成本价格。关键是恢复原样,不考虑重建时提高标准增加的费用,因为震后几天内很难确定重建时提高的建设标准。“重置”和“重建”是有差别的,重置指恢复原样,重建则可能提高标准,也没有考虑折旧,因为不破坏就用不着重建,重建就肯定是新的。重要的是用成本价,没有考虑在市场经济环境下,房屋逐渐成为私人财产,当初买房时花的是市场价,因灾害破坏,相当于私人的财产损失,就像室内财产一样,在财产损失中,电视机的价格不是工厂的生产成本价,而是商店平均售价,水灾用的是当年平均市场价格,比较笼统,隐含了这个含义,因此地震损失有必要也用平均市场价。

3.2.3损失比

现行的损失比是80年代末根据房屋建造预算估计,并咨询建设部门后确定的,比如先列举典型的中等破坏形式,然后考察修复的措施和花费,与总造价相比,得到损失比。现在房屋的建造有了很大变化,最突出的是装修所占比重大大增加,厂房等因空调等设备也有所增加,再沿用过去的值太小。

3.2.4抽样调查

抽样调查是地震损失评估的重点,现场的工作量最大,目的是尽可能使评估结果接近实际,为减少误差,规定了抽样的个数,实际上重要的是抽样点分布均匀,不仅空间上尽量分布均匀,而且破坏程度上也要尽量均匀覆盖。建议降低最小抽样数目,要求调查破坏最轻和最重的抽样点,并给出结果,以便对比检查。

3.2.5次生灾害损失

次生火灾、水灾损失可以参照有关部门的规定进行。

4结束语

破坏性地震发生后,快速而准确的评估地震灾害损失,对灾区内外的政府部门、社会团体和国际社会实施紧急救援、抗震救灾以及震后恢复重建都具有重要意义。地震灾害损失评估研究是一项十分繁重的工作,它不仅涉及地震工程的方方面面,还涉及到经济学、社会学以及统计学。本文只是对其中的房屋损失评估方法进行了一定的探讨,其他方面的问题还有待于广大地震研究工作者在以后的研究工作中进一步完善。

参考文献

1 胡聿贤.地震工程学[M].北京:地震出版社,1988

2 刘 欣、谢庆盛.基于GIS技术的快速震害损失评估方法[J].灾害学,2002.17(3):26～29

3 张风华.城市防震减灾能力评估研究[J].中国地震局工程力学研究所博士论文,2003

Housing Construction and Fitting of Seismic Damage Assessment

Qin Xiqiang

Abstract:Existing Housing construction in earthquake damage assessment in the practical application of the deficiencies and problems are exposed, the article from the perspective of loss assessment, analyzes and briefly discussed the earthquake and the direct loss division of the scope of indirect losses, focus on this basis the loss of housing construction and fitting-damage assessment, building damage assessment damage the housing decoration model to investigate the parameters of the model, and carried out damage assessment process issues that need attention and impact analysis, housing construction for the renovation to further enhance our level of application of seismic damage assessment may be helpful.