二手房交易流程图

二手房交易流程图（精选9篇）

二手房交易流程图 第1篇

北京存量住宅交易（自行成交版）

第一步：资格审验

自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。

第二步：查找房源

自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。

第三步：合同签订

买卖双方需前往海淀区房屋管理局办事大厅存量房网签窗口办理以下事宜：

1.窗口工作人员根据买卖双方填写的《存量房买卖合同信息表（自行成交）》，协助签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》；

2.买卖双方选择是否接受存量房自有交易资金监管（监管银行：工商银行、光大银行、中信银行、北京银行）。如选择自有交易资金监管，须签订《存量房自有交易资金划转协议》，并确认已在监管银行开立资金账户；如不选择自有交易资金监管，需要签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，直接办理转移登记。友情提示：

1.买卖合同和资金监管协议均是在网上签订，为维护买卖双方合法权益，建议买卖双方及时打印、签字。

2.资金监管协议中涉及的账户信息，请认真填写并确认账户有效。

3.资金监管协议一旦成功签订，将自动生成监管子账户。

第四步：资金监管

1.买方可通过银行转账、银行柜面和网银等方式将自有交易资金存入资金监管子账户。

2.房屋转移登记前，自有交易资金应足额存入。友情提示：

1.自有交易资金是指存量房买卖合同中约定的房屋买受方支付给出卖方除贷款外的全部购房资金。

2.如存量房交易成功，监管子账户内的自有交易资金自动划转至卖方在监管协议中提供的收款账户；如存量房交易失败，监管子账户内的自有资金自动划转至买方在监管协议中提供的退款账户。

第五步：转移登记、资金划转

1.买卖双方需自行前往海淀区房屋管理局办事大厅办理房屋转移登记。

2.房屋产权过户完成，买方领取房屋所有权证，自有交易资金自动划转至卖方收款账户。

北京二手房交易流程及二手房交易流程图

[提要]二手房交易流程包括审查购房资格、办理网上签约、办理按揭和资金监管、缴纳二手房交易税费和过户、交房和资金解冻五大步。从本文最后的二手房交易流程图可以看出一次性付款买二手房和贷款买房流程的大体区别。

二手房市场是房地产产权交易的二级市场。二手房包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程，主要分为如下五大步。

北京二手房交易流程：

北京二手房交易流程第一步：提交材料审查购房资格

《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》规定居民家庭在购买住房前，应当向经纪机构或存量房网签服务窗口，提交材料，进行居民家庭（含夫妻双方及未成年子女）购房资格的审查。

本市户籍居民家庭提交： 1.家庭成员身份证 2.婚姻证明

3.户籍证明的原件和复印件

4.拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》

此外，驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。

非本市户籍居民家庭提交： 1.家庭成员身份证明 2.婚姻证明的原件和复印件

3.拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》 4.有效暂住证

5.提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息

北京二手房交易流程第二步：办理网上签约手续

经纪机构和存量房网签服务窗口对提交材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。

之后，住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。

网上签约完成后，经纪机构和存量房网签服务窗口将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件，在申请办理房屋产权登记时一并提交。

北京二手房交易流程第三步：办理按揭和资金监管 如果购房者按揭买房，要到银行做按揭贷款，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。如果能够一次清付清二手房价款，可以直接进入“资金监管”环节。

“资金监管”是指买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款或者二手房价款全额打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款或者二手房价款再打回给买方。

银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

北京二手房交易流程第四步：缴纳二手房交易税费和过户

二手房交易税费约为报税价的8%（个人所得税1%、营业税5.5%，契税1.5%）。报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。

北京市住建委在2010年6月2日公布，北京18区县和经济技术开发区的房屋登记大厅的18项房屋登记业务实现即时办理。市民购房办理房屋登记，当天就可以领到房产证。

所谓即时办理，是指房屋登记部门从窗口受理业务时起，即时完成对该业务的受理、审核、记载进登记簿、制证等程序。申请人缴纳房屋登记费、印花税等相关税费后，当日即可领取房屋权属证书。

北京二手房交易流程第五步：交房和资金解冻

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主交钥匙，买方领钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理。

资金解冻，则银行把监管的款项打给卖方。如有贷款，则购房者以后每月进行还款。

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二手房交易流程图

二手房交易流程包括审查购房资格、办理网上签约、办理按揭和资金监管、缴纳二手房交易税费和过户、交房和资金解冻五大步。从以上二手房交易流程图可以看出一次性付款买二手房和贷款买房流程的大体区别。

北京二手房交易流程及主要税费的计算介绍

[提要]北京二手房交易流程要经过签订合同、资质审核、网签、资金监管及贷款申请、物业交验、缴税过户、领房产证、抵押登记、放款九大步，能够全额一次清付清房款的购房者可以自行省略贷款步骤，其中税费主要是营业税、契税和个税。

本文所述北京二手房交易流程仅限于北京地区适用，流程依次如下：

北京二手房交易流程第一步：签订合同

买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

北京二手房交易流程第二步：资质审核

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

尤其是北京地区是限购城市，要进行购房资格核检。房屋评估也在这个阶段中，大概一周出报告。

北京二手房交易流程第三步：网签

本市户籍签约需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证。非本市户籍需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证、暂住证。

港澳台及外籍需要准备港澳居民身份证、台湾同胞来往大陆通行证、护照、护照的译本公证。网签生成后约面签。

北京二手房交易流程第四步：资金监管及贷款申请

缴税前一个工作日要做资金监管，资金监管的金额是网签价减去贷款金额。

北京二手房交易流程第五步：物业交验

卖方交付房屋并结清所有物业费。

北京二手房交易流程第六步：缴税过户

交税无论是本市户籍还是非本市户籍都要携带房产证、买卖双方身份证、户口本、婚姻证明、产权证、原值发票、原契税票。

北京地区进行二手房交易的三大税金是营业税、个税和契税，其它税种的金额远不及这三大费用。

营业税的缴纳要区分是否是普通住宅。

如果是普宅，满2年免去营业税，不满2年按照网签价的5.6%缴纳营业税（城八区外税率5.5%）。如果是非普宅，满2年征收差额的5.6%（城八区外税率也是5.5%），差额是本次网签价格减去原始购买价；不满2年全额征收5.6%营业税（城八区外5.5%）。

个税的计算公式是：（本次网签价格—原始购买价格—本次营业税—原始契税—网签值的10%）×20%。其中“网签值的10%”是对装修价款的简单算法，如果本次二手房交易的卖方最初购入该房使用过贷款，也可以在扣除装修价款之后，再减去当时的贷款利息。满五年、在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房的免征个税。

契税也用网签价计算。普通住宅90平米以下的首套购房全额1%契税，90-140平米的首套住房1.5%契税；非普通住宅征收3%契税。

注意：

1.只有个税可以扣除装修款和贷款利息，营业税计算差额不扣除装修价款。2.住宅交易一般没有土地增值税和土地出让金（或综合地价款）。

3.非普通住宅的认定除了超过140平米的面积要求外，北京地区还有一个条件：5环以内同时满足房屋总价超过468万和单价超过39600元/平米算非普宅。

几种特殊房源的税费征收说明：（1）经济适用房：

北京经济适用房已于2009年4月17日取消。经济适用房满5年才可上市交易，且按照全额的10%缴纳综合地价款；2008年4月11日以后的，按照新网签价差额的70%征收综合地价款（所以现在没人买……）。

（2）回迁房：不受满5年上市的限制。

（3）办公用房：办公用房才用缴纳土地增值税，按照房屋增值额的四级累进税率缴纳。房本工本费：住宅80+5元；非住宅：550+5元。（印花税是千分之一的网签价）除朝阳区缴税过户要进行网上预约，其它区县均可以一天缴税过户。

北京二手房交易流程第七步：领房产证

北京二手房交易流程第八步：有贷款的作贷款抵押登记

北京二手房交易流程第九步：放款

政府资金监管过户完24小时自动放款，银行贷款他项权利证送到，银行3-4个工作日放款。

总之，北京二手房交易流程要经过签订合同、资质审核、网签、资金监管及贷款申请、物业交验、缴税过户、领房产证、放款九大步，能够全额一次清付清房款的购房者可以自行省略贷款步骤，其中税费主要是营业税、契税和个税。

二手房交易流程图 第2篇

买卖双方持（房产证）或按揭合同原件至档案大厦或国土财产权科

买卖双方与经纪方签定（居住合同）、买方向卖房付定金（不成交价20%)买房房地产原件放在经纪方（如果是房地产抵押在银行则将购房合同即按揭合同的原件存放在经纪方

买方向担保人，原按揭银行提出赎楼申请，担保人进行担保审批，银行发放赎楼担保贷款，担保人办理赎楼和注销抵押登记

买方向银行提出贷款申请，银行委托机构进行房产公司评估，评估机构出具房产评估报告给银行，银行审批后出具按揭合同许诺书给卖房，买方支付首期款进行首期款监管。

买卖双方签署《重庆市房产买卖合同》《现售》（涉外合同需公正）连同房地产转让相关资料送国土局递件，经纪方领取回持。

买方将剩余款项存入银行进行资金监管。

凭回执领取税单，买卖双方交付相关税费后，领出新房产证并合同按揭银行在国土局做抵押登记，银行将首期规划拨给卖方

银行办理完买方房地产抵押登记后，银行发放二手楼按揭贷款给卖房，如果该房办理赎楼，则银行将在其中扣除已发放的赎楼担保贷款。

买卖双方与经纪公司一起办理业务交接，同时办理水、电、煤气、有线电视等设施的。过户手续。

买卖双方交付相关税收后，领出新房产证，银行将监管款项划入买房账号。

二手房交易所需资料

买方：身份证、户口簿

如何降低二手房交易的风险 第3篇

其次, 降低价格风险。“二手房”交易最大的问题是价格问题。所以“二手房”估价测算应具体分析, 一般有几方面的因素可供参考。房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期, 按照理论折旧率, 混合一等结构房屋折旧期限为50年, 每年的折旧率为2%。另外旧房的套型落后, 功能陈旧, 无法与新建商品房相比, “三小” (小厅、小厨、小卫) 套型减10%。此外, 楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例:2层和5层为基准价, 1层和6层减3%, 7层减5%, 3层和4层加3%, 若是楼顶则减5%;房间如无朝南门窗减5%。环境因素。在同一地段, 旧房的小区环境会逊色于新住宅区, 比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等, 旧房都要大打折扣。再如社会环境, 在同一土地级别地区, 有的适合经商, 有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减5%, 位于省、市重点中小学区的加15%。

第三, 法律风险的降低。来自交易主体方面的风险。即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人, 也未获得房屋所有权人的有效授权, 作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约, 使出卖人不能得到全部房款。来自交易房屋方面的风险。这方面的风险主要有:用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属存有争议;房屋为共有, 出卖人未经共有权人同意;房屋已出租给他人, 出卖人未依规定通知承租人, 侵害承租人优先购买权等权益;房屋已抵押, 未经抵押权人书面同意转让的;已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;交易房屋存有质量瑕疵。来自交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴, 其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需要有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有房屋交易手续齐全、合法时, 登记机关才予以登记。因此, 若手续不全或交易违法, 权属变更将无法登记, 房屋交易也将无效。来自“二手房”交易合同方面的风险。主要为交易合同对双方的权利义务约定不明引发争议, 或交易方利用合同进行诈骗。

第四, 拆迁风险的降低。如何避免购置有拆迁可能性的“二手房”呢?首先, 在一两年内会被拆迁的房子, 在各个区的房地产交易所 (中心) 能够查到;已列入拆迁公告的房屋, 房地产交易管理部门不予办理过户;购房者还可以向所在区县房管局咨询相关情况。其次, 有些地方5年、甚至10年前就被列入规划, 但是因为种种原因至今未拆迁。为了避免买到这样的房子, 购房者不妨到当地派出所询问一下这里的户口是否已被冻结, 要知道, 冻结户口的房屋早晚是要被拆的。另外, 还有一些规划要拆迁的房子在房管局没有记录, 当地的户口也没有被冻结, 那么就需购房者关注一下地区的整体规划了。

深圳二手房交易 第4篇

记者走访了深圳多家地产中介，发现深圳的二手房（商品房）均价在1～3万元/平米，其中关外的便宜些，例如龙岗、宝安西乡等地，而关内的价格相对高一些，例如福田、罗湖中心区等地。

多因素决定二手房价格

据福田区梅华路的某地产中介公司的地产置业顾问甘小姐介绍，深圳的二手房在近些年来都呈现供求两旺的状态，尤其是福田梅林片区，无论是租赁还是买卖，都有不错的市场。

在二手房交易中，业主（卖房者）将房子委托给地产中介，有些业主按照售价比例给中介公司佣金，有的业主则要求实收，例如业主要求实收200万，如果中介公司能够卖出更高的价格，则高出的部分差价全部作为中介公司所得佣金。

据甘小姐介绍，业主如果急售房子，实收价格低于市场价，中介就可以卖出高于实收价很多的价格，甚至有时候会被中介公司的置业顾问自己买了。当然，如果业主要求的实收价高于市场价，就很难卖出去。例如位于福田区梅华路与梅秀路交汇处的深华公寓，其建筑年代是2000年，房子基本都是40～50平米的小户型，市场售价在75～85万/套（根据楼层的高低而有所差别），但是有一名急售的业主给出69万元的价钱，而2楼的一名业主则给出100万元的售价，同一小区、相同面积、户型的房子，价格竟相差31万元，这期间的差价着实令人诧异。

而位于上梅林文体公园附近的荔园阁二期的房子，在福田梅林片区很受欢迎，这个小区建筑年代虽然是2001年，但其大面积的绿化和附近便捷的交通、近距离的休闲场所（如小区内设有游泳池，小区外有文体公园），吸引了很多买主和租客。当然，房子受欢迎，价格也不菲，以一套43平米、一室一厅的小户型房子为例，在深华公寓的售价是82万，而在荔园阁则是135万。

现在人们买房，关注的不仅仅是住房的价格、面积、户型，地段和周边环境、甚至是物业管理也成为购房者的考虑元素。

交易程序繁杂

至于消费者买一套二手房要经过哪些程序，很多购房者都一头雾水。据甘小姐介绍，买主在相中合适的房子之后，买卖双方需初步洽谈价格和付款方式，并商定交房日期等事项。然后查档，即买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到国土部门查房档案。

在这些准备工作完成之后，买卖双方协商具体房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同，把上述内容写入合同。甘小姐说签合同是房产交易的重点之一，很多纠纷的产生就是因为合同没有完善。

在签订完合同后，买方还要接受资金监管及进行贷款申请。买方支付首期款入银行资金监管账号，买卖双方与银行签订资金监管协议，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书。

如果卖方的房子还在银行贷款，卖方还需办理委托担保公司赎楼公证委托书，向原贷款银行申请赎楼，担保人办理赎楼担保，及注销抵押登记手续。

在上述手续完成后，买卖双方就可以进行房屋过户了，在这期间，买方需支付相关税费。担保公司领出新房产证并同按揭银行在国土局作抵押登记，银行把首期款给卖方。新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方。最后买卖双方就可以办理房屋交接，并将水、电等过户。

由此可见，二手房交易市场体制目前还不是很健全，其中涉及到很多方面，例如牵涉银行、国土局、担保公司、中介等多个单位。而且所需时间比较长，环节比较多，有些环节还需要委托公证，着实费时费力。对于普通家庭来说，大多数人一生只购买一次住房，对购房程序、业务都不明白，所以都请专业房产中介替自己打理购房事宜。

房价之外，购房还要花多少钱

从准备买房的那天起，购房者除了考虑最大一项开支——购房款外，向房管局、税务局、物业公司、中介公司还要交纳多少钱？恐怕大多数消费者都说不清楚。

消费者购买商品房时，不管是通过一次性付款还是贷款方式，除了交纳总房款外，都要交纳其他费用。这些费用的征收单位、缴纳时间各有不同，经常会令对房地产不甚了解的购房者眼花缭乱。下面以荔园阁二期这套售价为135万的二手房为例，分别按签订正式购房合同阶段、办理贷款阶段、办理入住阶段、办理房屋产权证阶段的不同时间，分类说明各项费用的缴纳数额和要求。

签订正式购房合同时，需要交纳印花税738元，其中包含合同印花税和贴花税。

办理贷款时，需要交纳的费用有公证费、保险费、贷款保证金、抵押登记费等。贷款保证金、保险费的比例不一，一般都是依据行业惯例及供求情况来确定数额，没有明确的文件规定。

办理入住时，还需交纳公共设施维修基金（由物业管理部门代收，归业主委员会管理）、物业管理费用（收取标准由物业公司制定）、装修垃圾清运费、装修押金（业主和装修公司双方分别支付）等费用。

办理房屋产权证时，需要交纳个税、契税14760元和过户费246元，以及几十元的产权证工本费和土地证工本费。如果二手房房产证未满5年，还需缴纳营业税和个人所得税，税额为总额5.5%。

除此之外，购房者还需支付4万元左右的佣金给房产中介。但是，佣金是有议价空间的，购房者可以跟中介公司的置业顾问自行协商。

二手房交易流程 第5篇

二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细节问题，稍一不注意，就会出现差错，基于此，本版就二手房过户流程、贷款流程、交易税费等一系列问题，为广大购房者一一解答。

一、二手房交易基本流程：

1.查询房源、发布房源：

2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。

3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》：

卖方带房屋产权证、土地证身份证明等；

买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份

4.办理贷款手续：

买方准备贷款资料、卖方准备房产证明

买方资料：

身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件

卖方资料：

卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件

若卖方有未成年人，需承诺公证书

若需提前还贷：

借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同

产权证及土地证

5.办理交易过户：（产权过户时间为一周）

买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件（若委托办理，需出具公正委托书）办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.6.办理土地证过户：

买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。银行放款到卖方账户。

7.户口迁出、房屋交验，费用结清：

水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署《物业交接确认书》，支付房屋尾款。

二、需要准备的费用（以下费用标准仅限于普通住宅）：

1.南京2009年1月1日至2009年12月31日(暂行)二手房交税表

2、交易服务费：

房改房：100元

存量房：3元/平方米

3、产权登记费：

房改房：40元

存量房：80元

4、配图费：

20元

5、共有权证工本费：

10元/本

三、银行按揭贷款：

如果购房人（以家庭为单位）第一套购房商业贷款可享受现银行利率的7折，商业贷款第一套首付30%，第二套首付提高10%。

重要提醒：在贷款前需进行个人资信的审核，如银行有不良记录（借款不按时还款）可能无法审核通过！

买卖双方提供的贷款资料：

1.二手房买卖契约原件1份；

2.申请人夫妻双方身份证复印件1份；

3.申请人夫妻双方户口簿复印件1份；

4.结婚证/离婚证复印件/单身证明原件1份 ；

5.收入证明原件1份 ；

6.土地证复印件1份 ；

7.卖方身份证复印件1份；

8.卖方原产权证复印件1份；

9.买方如是外地户口需提供暂住证.10.如果公积金贷款需提供公积缴存单.四、交房的主要内容

①内部设施

②清算费用及过户（包括水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等）

2、核查房屋的内部设施

3、清算物业费、水、电、煤气等欠费

4、物业处资料更新及水过户

5、电过户

6、煤气过户

7、有线电视过户

8、电话、宽带过户（需卖方陪同）

9、钥匙交接，签署《物业交接确认书》

五、交易时间表

1、交定金，签定合同，约定首付款时间，并于当日过户。

2、如原产权有贷款，过户前先进行还贷解押的手续，时间3-30天不等，每个银行不一样。

3、产权过户为七天，同时进购房人的贷款申请。（如是全现金购房领证当日即将剩余付清同时交房）

4、七天后拿产权证送到银行抵押，土地证变更。

5、如是商业贷款约7-15天下款，公积金或组合贷款约1-2个月下款（下款至房主名下）

6、房主收到银行贷款同时交付房屋。

深圳二手房交易流程 第6篇

-交易流程————————买方向银行做按揭申请，评估部门评估，银行出承诺书。（一次性

免）买卖双方到银行做资金共管（按揭共管首期款，一次性共管全部购房款，银行

免费服务。）公证处公证《房地产买卖合同（现售）》（买卖有一方为境外人士必须公

证）房产所在地国土局或房地产交易中心办理过户申请，领取回执.5 双方缴纳各自税费。领取买方房产证。卖方收首期款（按揭）或房款（一次性）.银行办理抵押登记.双方办理水，电，有线电视，电话，煤气等过户手续。

--------------注意事项----------------

1，卖方须取得全部产权才可转让，转让前的债务纠纷，抵押登记须全部清

理完

毕，交易前，双方到档案大厦查档科查档，确定产权是否清晰。

2，买卖有一方为境外人士须公证买卖合同。

3，作按揭时，买方须提交首期款证明，收入证明，身份证明，婚姻证明及

户口本

原件及复印件。

4，房产所有者是共有的，过户时须共有人同时到场签名。

产权过户六环节

消费者在置业过程中，产权过户也是极其重要的一环。

首先是查核房产产权的真实情况。在中介公司的协助下到国土局查核所购房屋的所有权是否明晰，房屋的共有权人是否同意转让该房屋，该房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形。

二是将首期款托管。买方将首期款交由银行托管，并由买、卖、银行三方签定托管合同。

三是向银行提出按揭申请。买方在中介、银行的指导下备齐有关材料，向银行提出按揭申请，银行将于三个工作日内完成审批并出具贷款承诺书。当然，如一次性付款此条则不存在。

四是产权过户。买、卖、中介三方一同到房地产交易中心办理过户手续，并签定国土局房产交易合同。

五是办理银行抵押登记。约于三十个工作日于房地产交易中心交清交易税费后由银行领出房产证并到银行办理房产抵押登记。同时原先存放在银行托管的首期款也发放给卖方。

六是银行放款。约十五个工作日银行完成抵押登记，根据贷款承诺书发放贷款。至此房产的过户手续已完整办妥。

办理贷款按揭四步骤

二手房是可以办理按揭贷款的。目前二手房按揭贷款有：一般二手楼按揭贷款、二手楼转按贷款、二手转按赎楼贷款等几类，如买家不选择一次性付款可根据自身的财力及所购房屋的各种条件，向银行申请按揭贷款。

据介绍其手续并不复杂，归纳起来有以下几步：

第一步，确定购买的房屋后，由中介公司协助到国土局查核该房产权的真实情况。

第二步，将首期款交由银行托管，并签定托管合同。

第三步，向银行提出按揭贷款申请，同时向银行提供：居间合同、首期交款证明、所购房屋价值评估报告、收入证明、身份证明等材料，银行于三个工作日内完成贷款审批程序，如同意放贷则出具贷款承诺书。

二手房买卖交易流程 第7篇

买卖双方签署合同《存量房买卖合同》《定金协议》，并收取定金，在签署协议时需要注意携带房本、产权人身份证，签约时需要卖方所有产权人到场，如果不能到场需要提供委托书，如果房产是夫妻共有，还需要提供《配偶同意出售证明》。

2、审核环节

这一环节买方需要做资质审核，确定有购房资格，卖方需要做房屋核验。

确保房屋产权清晰，无抵押查封可正常上市交易，两项可同时进行，10个工作日左右出结果。

3、网签

网签即网上签约，是房地产管理部门强制要求，为杜绝“一房二卖”风险。

一旦“网签”成功，同一套房源无法再次生成买卖合同，也就无法再售他人。

这就有效杜绝了私下签约一抹黑的乱相，让整个房产交易更透明。

一般资质审核和房屋核验通过后当天就可以“打网签”，买卖双方可以去房产所在地的“住建委”出合同或者委托当地正规中介公司代为办理。

所需资料

买方需要带：身份证、户口本(外地户口需要暂住证)、婚姻证明、银行卡;

卖方需要带：身份证、产权证、户口本、婚姻证明、银行卡。

4、资金监管

卖家在银行开户，买方将钱打入【卖家账户】，银行将这笔钱暂时【冻结】，【过户】完成后解冻，付给卖家。

做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不“过户”不给钱。

过去很多二手房交易风险都发生在“付款”这个环节，对于卖家来说，将钱放到固定的账户冻结，对于卖家来说也规避了一个风险，即房屋已经过户给买家，却追不到钱，或者买家不能按时给钱的风险!

5、缴税过户

缴税，即买卖双方去地税局交纳房屋买卖所涉及的税费。

过户，即产权由A转移到B的过程。

过户完成后，房屋的产权即发生转移，转移到买方名下，交易完成。

缴税和过户一般可以在同一天进行(部分地区由于缴税、过户取号一号难求，有可能会有延时)缴税时，买卖双方必须全部到场，需先去地税局交完全部相关税款，凭税票再去“建委”办理过户手续。

所需材料：

①买卖双方身份证明;

②买卖双方任何一方不能到场，则需提供委托书、身份证原件及复印件;

③存量房网签信息表(原件);

④原始购房发票或合法票据原件及复印件;

⑤购房时间或原始发证时间与现有产权证明不一致的提供证明原件及复印件;

⑥房屋所有权证(原件及复印件);

⑦国有土地使用权证(原件及复印件);

⑧带有“银联”标志的银行卡刷卡缴税(信用卡仅限本人使用);

6、领房屋产权证书

新业主凭身份证本人领取，过户后，一般当天就能领取新房屋产权证书。

个人二手房交易税收问题浅析 第8篇

2015年至2016年,国家宏观经济政策多次调整。央行6次下调存款准备金率,5次下调基准利率,利率达到近年来最低,流通中的货币量极大增加。另外,房地产贷款政策放宽:二套房首付最低20%,公积金贷款个人额度最高可达40万元,贷款利率低至2.75%。税收优惠,相关税收均有减免。各种利好带来了二手房交易的井喷,交易量和交易价格均大幅上涨。2015年8个重点城市二手住宅成交量约114.3万套,同比上涨87.1%。2016年1月共成交近13万套,同比涨91.8%(数据来自腾讯新闻客户端)。房地产业是近年我国地方财政的主要收入来源。房地产交易涉及的税种也比较多。

一、当前我国个人二手房交易涉及的税种及主要税收政策

当前我国二手房交易涉及转让方的税种有:个人所得税、增值税及附加(包括:城建税、教育费附加、地方教育费附加)、土地增值税、印花税;涉及受让方的税种有:契税、印花税。

(一)二手房交易个人所得税的相关政策

个人住房转让所得税征收方式有两种:纳税人能提供购房原值、缴纳税金及合理有效的费用凭证的,其转让所得按个人所得税法“财产转让所得”项目依20%税率征收个人所得税;对不能提供完整、准确、有效的房屋原值、缴纳税金及合理费用凭证的,按转让收入额的1%征收个人所得税。个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房所得免征个人所得税。

(二)二手房交易增值税的相关政策

财政部规定:自2016年5月起,个人二手住房交易,按照5%的征收率计算缴纳增值税。另行公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》:除北上广深四个一线城市外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

(三)二手房交易契税的相关政策

财政部2016年规定:个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

(四)二手房交易其他税收的相关政策

自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。从税收政策上看,个人二手房交易税收问题主要集中在个人所得税。税率高,税负相对较重,实际交易中,卖方取得的个人所得税多数转嫁给买方,为减轻支付压力,偷漏税就难免了。

二、个人二手房交易税收问题

二手房交易猛增,税源规模扩大,交易中的税收问题凸显:税制老化,交易价格虚报,个人信息难查实等。阻碍了正常的税收征管。具体分析如下:

(一)财产转让个人所得税税制不合理,不利执行

1994年,全国第四次税制改革规定,房屋交易个人所得税按财产转让所得征税。20多年过去了,基本税制始终未变。但20多年来,我国房屋交易情况发生了很大变化。

1. 高房价时代,税率偏高,税负较重。

房价高涨,计税依据增大,个税仍按20%的税率计征,绝对税额高。1987年全国商品房平均单价408元/平方米,1992年之前基本维持在每年上涨100元的节奏。1994年全国商品房价格约在1000元左右。到2015年,中间虽然几起几落,均价仍近6800,比起1994年上涨了近六倍。2006年到2015年10年间,个人及家庭收入增加更快,财富积累更多,房屋交易量更大。2006年商品房平均单价3367元/平方米,.以100平米房屋为例,2006年以336700元买入,2015年679300元卖出,其他合理费用按房屋原值的10%计算,计税所得约30万元,按20%的税率计算,需要缴税6万元。而在房价上涨较多的一、二线城市,缴税几十万元很普遍。高房价时代仍然沿用高税率,税负过重。(上述数据来源于国家统计局)

2. 减除项目不尽合理。

《个人所得税法》规定,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。上述减除项目要求凭票扣除。以往装修中,纳税人找“游击队”装修的较多,难以提供正规发票,税法规定最高可以减除原值15%的装修费纳税人无法享受,增加了纳税人的负担。

(二)二手房计税价格低于实际成交价,少报,瞒报现象严重

2015年全国住宅销售均价为6472元/㎡,房屋均价上万的城市有17个。高房价带来了高税额。趋利避税,主观上高税负触发了纳税人偷逃税的动机。假合同,假赠与等现象突出,虚报交易价格。客观方面,二手房交易不固定,房屋中介市场不规范,也给了纳税人逃税的机会。税法规定,计税价格明显偏低又无正当理由的,税务机关有权核定征收。但由于缺乏对二手房交易价格信息足够的掌握,当地政府部门难以制定较为合理的市场指导价,税务机关也就难以取得有力证据证明交易合同的虚假性。现在虽然启用了存量房交易计税价格核定系统,但系统数据更新不及时等仍然加大了征管难度。

中介机构也参与钻空子。在近年房屋涨势迅猛的前提下,持有5年以上的房屋差价都较高,成交价100万的房屋,如果按差额50万缴税,要缴10万,按转让收入的1%缴税只是1万,悬殊极大。实际操作中,对转让自用超过5年以上,或不是唯一住房的情况,中介机构大多按房屋原值等资料不能准确提供的情况处理,按转让收入额的1%计征,而不是按差额的20%。

(三)家庭唯一生活用房难以界定

税法规定:转让家庭唯一生活用房可享受契税、个人所得税等减免税优惠。但现在省与省之间,税务与房管等其他部门之间,未建立系统完善的信息传递机制,没有实现信息共享,难以建立税源登记档案和税源数据库,瞒报、虚报家庭住房的情况屡见不鲜。如何确定家庭唯一生活用房,仅凭税务部门力量不能确切掌握证据资料,深入调查难度又较大。

三、针对二手房交易的税收问题,笔者认为可以采取以下对策

(一)改革二手房交易个人所得税的征税办法

个人二手房交易偷漏税严重的深层原因还是税负高,交易各方难以承受。房屋是老百姓最重要也是最贵的资产之一,一套房可能汇聚了一家几代人的辛苦所得。现行个人所得税按房屋交易价格减去原值及税费后的差价计税,征税效果较差。北京某大型房地产中介机构的从业者告诉记者:“二手房交易征税20%的规定一直存在。但是在几乎所有交易中,我们都是按照不能提供房屋原值的情况进行处理的。这样操作可以减轻二手房购房者所承担的税负”(资料来源于“中国新闻网”)。这样的操作严重影响了税法的严肃性和刚性。既然在实际操作中全额计税的方法得到普遍认同,“存在即合理”。本着“税制简便,方便征管”的原则,建议国家改革个人所得税的计税方法,按成交价全额计税,制定1%-5%的幅度比例税率。对普通住宅实行低税率,高档住宅实行中档税率,别墅等实行高税率。

(二)运用网络技术,加强征收管理,核实成交价

1. 开发“房屋交易搜价软件”,掌握房价最新动态。

不管是国家政策变动的影响,还是交易者隐瞒,我们都不能忽视市场这只“看不见的手”。二手房交易信息在网络和中介机构比较集中,网络提供的主要是交易者的估价,中介机构更多的是实时成交价格。“房屋交易搜价软件”可以把这些数据汇总、比对,对同城同一区域房屋的交易价格阶段性更新,为税务机关调整成交价格给予更科学的指导。

2. 加强对中介机构的管理,虚报重罚。

中介机构是二手房交易的重要桥梁。它们更了解交易双方的需求和市场变化。但利益趋使,为了更多促成交易,他们帮交易者钻税法的漏洞,减少国家税收。房屋交易个人所得税的税务检查,应将中介机构作为重点。对虚报价格,弄虚作假等情况,一经查实,一定严惩。重者可以建议工商部门吊销其营业执照。

3. 加强与其他部门的配合,建立联网机制。

对于家庭唯一生活用房难以查实的问题,需要加强相关各部门的配合,利用计算机网络技术,建立信息共享的联网机制。无论是一个地区各个部门之间,还是跨地区的部门之间,都能够查到个人住房的完整信息,为征税提供准确依据。

个人二手房交易的征税,要加强征管,也要完善相关税制。要与国家宏观调控相呼应,又要保持税法的严肃性。相关税制建设仍是一项长期艰巨的工作。

摘要：2015至2016年,我国宏观经济政策多次调整:6次下调存款准备金率,5次下调基准利率,放宽房地产贷款政策,加大税收优惠等。这些政策极大的释放了货币的流动性,刺激了二手房交易,交易量和交易价格均大幅上涨,税源规模扩大,偷逃税现象也随之增加,成为税务部门当前亟待解决的征管热点问题。基于此,我国应改革二手房交易个人所得税的征税办法;运用网络技术,加强征收管理,核实成交价。个人二手房交易的征税,要加强征管,也要完善相关税制。要与国家宏观调控相呼应,又要保持税法的严肃性。相关税制建设仍是一项长期艰巨的工作。

关键词：个人,二手房交易,税收问题,对策

参考文献

[1]中国经济周刊.二手房交易税20%存在20年始终未变[EB/OL].人民网,2013-03-13

[2]新疆维吾尔自治区地方税务局.沙雅县二手房交易税收征管中存在的问题及对策[R].2014-1

[3]2015年7月全国二手房成交量数据统计楼市持续火爆[EB/OL].房天下深圳二手房网,2015-08-16

[4]链家研究院.全国主要城市二手房市场分析[EB/OL].腾讯新闻客户端,2016-03-08

[5]杨宏.当前二手房交易税收征管中存在的问题及对策[R].天水市地方税务局,2014-8

上海二手房交易“落网” 第9篇

尽管春节前杜建民就把他的房子在中介公司那里挂了牌，但“我不能吊在一棵树上啊”。于是，在2月17日，也就是上海网上房地产服务系统试运行的前一天，他就到浦东房地产交易中心二手房网上交易受理点办了挂牌手续。

杜建明不甚明了的是，就在二手房交易的背后，交易中心与房产中介的博弈正式拉开了序幕。

网上交易：透明信息保证安全

二手房网上交易，改变了以往由中介陪同看房，撮合价格，签订合同及代办贷款一条龙服务的模式，而是将这条“龙”拦腰截断，从签订合同，到资金转移，产权移交全部交由上海各区的交易中心受理处办理。

问题的关键在于，新的二手房网上交易模式中，交易中心与银行拉手，对交易资金实施全程监管，即二手房买卖双方将买卖价款及交易所需的税费存入上海市房地产交易中心在银行开立的资金监管专户，在完成产权转移登记和抵押登记后再由银行划付买卖价款给卖方，以确保资金安全。此举彻底断了中介代办贷款的路子，也就是银行发放二手房贷款的流程当中，扣上一层由交易中心负责监管的保护壳。

上海房地产交易中心副主任翁新根告诉《瞭望东方周刊》，开设二手房网上服务体系的目的，就是为了“透明信息，规范交易，保证安全，便民便利”。

不可否认，此前二手市场火爆的同时，不规范行为也频频发生，即便是成熟度相当高的上海二手房市场。而在这些行为当中，中介往往都是众矢之的。

一些诚信度低的中介为了赚钱，往往会使出五花八门的手段：让上家与下家互不见面，赚取差价；与开发商合谋炒作新房，一手房当二手房卖；利用买卖双方房款和产权交易之间的时间差，将房款挪作他用；利用假身份证骗取银行贷款等等。

“一手房市场的炒楼花等不规范交易行为，已经基本上得到了抑制，但是二手房的炒作，尤其是次新房的炒作，增长幅度很快，我们很难控制。”2004年末，上海房地局副局长庞元曾向记者这样表示。

数据显示，2004年1—10月，上海存量住房买卖过户成交面积1757万平方米，同比增长21．9％；其中次新房转让占存量住房总成交面积的比例近5成，平均价格为6150元／平方米，同比增长43．6％，增长幅度远快于新商品房。

在二手房交易量已经超过一手新房交易量的上海楼市，潜在的交易安全、中介诚信、贷款安全、交易成本及效率等等问题，都为上海房地产市场发展埋下不小的隐患。

基于此，二手房网上公示，成了新的一年政府调控上海房地产市场的又一记重拳。

中介机构：坐以待毙还是主动出击

交易中心网上房地产交易服务受理处的职能非常之大，从原来仅仅负责交易登记的一项职责，扩大到：网上挂牌，撮合成交，交易资金监管及办理产权登记等一系列相关服务，而且都是免费服务。

这样一来，在上海二手房交易环节中，早就发挥着不小作用的房产中介、房地产贷款服务机构、担保公司等角色，可能统统会被抢走饭碗。

不过，上海房产交易中心副主任翁新根否认了这个说法：“网上二手房交易并不排斥中介，百姓买房还可以找中介，只不过把资金监管职能转移到交易中心，保证了交易的安全。西方成熟市场，中介的职能也主要是撮合一项，不碰房款的。这个平台借此也对中介市场起到优胜劣汰的作用。”

话虽如此，交易中心横刀夺爱，中介商们的日子往后再没那么滋润了。

房地产经纪人尹严春节前刚从浦东一家规模不大的房产中介离职，正准备自己注册公司单干，就碰上了这样的市场变故：“二手房网上交易，对我们的影响肯定是很大的。”

像美联物业、泛城等大型中介公司虽然不明确说自己的公司业务会受多大影响，但是也不得不承认，在这场博弈当中，他们“有些被动”。

虽然，市房地产交易中心多次组织沪上中介开会，“安抚人心”，说不会影响他们的生意。而且，在网上交易系统上，的确也把中介服务机构的房源挂在网上，容许买家卖家自己选择是否需要中介。问题是一旦买卖双方发现，他们无需中介，就可以手拉手自己完成交易；或者中介只能为他们提供挑选房源，陪同看房，撮合价格，以及政策信息咨询等服务，而签合同，办贷款都将由交易中心免费提供服务，当中介的服务大大缩水的时候，又怎能拿到以往高达2％的交易佣金？

而这正是中介们最为担心的事。

事实上，截至2月17日，加入二手房网上交易系统的二手中介只有区区19家。

生意受影响的还有房地产贷款服务商。或许他们认为与其坐以待毙，不如主动出击。早在去年12月18日，网上二手房交易还在酝酿之中的时候，上海专业从事房贷的6家知名企业就对外宣布：共同成立国内首个房贷协作网络联盟。

这六家企业包括安家集团、房产之窗、麦格里、亿通代书、远盟信贷和亚孚。他们决定建立公共信息平台，签订诚信公约，而且每月用“黑名单”公布业内不良从业人员、公司和不规范中介，联手维持上海每年近3000亿元的个人房贷市场秩序。

但是，安家集团目前又与交易中心签订协议，成为交易中心认定的中介服务机构之一。

交易中心：免费午餐能撑多久

不可否认，对于普通购房者而言，从 2月18日起，房屋买卖的确是多了一个透明的信息平台。

购房者不出大门，就可以事先货比三家，避免以往因为信息不对称造成中介抬高房价而蒙受金钱损失；而且如果有时间有精力，尽可以自己找房东，自己找下家，再通过交易中心办贷款，省下一笔中介费。

“二手房网上交易核心的作用是，以前一些中介的违规行为会得到遏制，保证了交易的安全。”上海社科院房地产研究中心顾建发对《瞭望东方周刊》评价说。

但是，在二手房网上交易还没有正式实施之前，谁也无法猜测，未来这一服务系统会在多大程度上实现政府最初的美好愿望。

虽然上海房地产交易中心副主任翁新根肯定地表示，从技术手段上，监管机构可以保证做到房款资金安全，万无一失。但是，关键的问题往往是，人为的因素能导致很多好事变成坏事。翁也不得不承认：“这里面有很多不可预计的问题。”

就以最简单的房价来说，在以往的买卖当中，房价变更是几分钟口舌之战的事情，但是在二手房网上服务系统上，如果有中介参与，价格变更必须到交易中心受理处去办理，如果房东多次变更价格，怕麻烦，不去变更，长此以往，网上的信息也就成了摆设，又何谈信息透明？

而让业内人士最为担心的是，有政府背景的房地产交易中心，揽下了二手房交易的整个流程的服务，而且是免费服务，交易中心有多少人力物力？

尽管网上二手房交易服务是一个自愿选择的平台，刚启动房源还不多。但是如果有了成功案例，免费服务哪个不愿意要，如果卖家买家趋之若鹜，全上海每年 20万套的二手房交易，挂牌、签订合同、办理贷款、产权登记，几个网上交易受理点能堪重负？