车位、车库归属

车位、车库归属（精选10篇）

车位、车库归属 第1篇

随着物权法的出台, 对车库和车位的问题做了明确规定。《物权法》第74条规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等发生约定。占用业主共有的道路或者其他裁定用于停放汽车的车位, 所有业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条:“建设单位按照配置比例将车位、车库, 以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的, 应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”

这两款规定作为业主的区分建筑物所有权的一部分已为大家所公认。具体说来:

一、归开发商所有

首先, 对于专门修建的车库、车位, 开发商投入了原料和劳力。根据公平原则, 小区业主理应向开发商支付一定的对价来获得车库、车位的使用权。

根据小区业主的需求, 可以以出售、附赠、出租等方式供小区业主使用。

但是值得注意的一点是, 小区的车库、车位应首先满足小区内所有业主的需求, 也就是说, 在小区业主无力购买的情况下, 也应以出租或其他方式供业主使用, 而不应高价卖给本小区以外的人使用。如果开发商违反规定, 与小区以外的人签订了买售合同, 小区业主可主张合同无效。

还有一点是车库可否用作其他用途的问题。在实践中, 开发商把车库转作为仓库用于出租。这极容易造成对业主利益的侵害, 是不应允许的。

其次, 对于地下车位来说, 由于我国的现行法律还没有对地下的建筑物、构筑物的产权关系进行明确, 业主购买地下车位后拿不到产权证, 这无疑会使业主对地下车位的购买的积极性产生影响。从这方面来说, 应尽快完善有关法律, 明确地下建筑物和构筑物的产权。

二、归所有业主共同所有

对于小区的公共道路和其他裁定用于停放汽车的地方, 应属于小区业主共同所有。因为小区内公共道路并不同于专门修建的用于停放汽车的车库、车位, 除了基本建设, 不需要开发商提供额外的原料和劳力, 在小区业主已缴纳物业管理费的情况下, 开发商也无权向业主收取而外的费用。

在实践中, 不少开发商一直向业主收取停放于公共道路的汽车的占地费, 这主要是因为小区内用于公共停车的面积远远不能满足所有业主的需求, 开发商就把公共道路划分为若干区域, 并用车锁固定, 迫使小区业主按月缴纳一定的场地租赁费。这样做违反了民法的公平原则, 小区业主可主张不当得利返还请求权。

当地上和地下空间不能再满足停车的需要的时候, 人们不禁想到向空中扩展。所以, 除了地上车库和停车位以外, 小区开发商还兴建了地上立体停车楼。这种让汽车住进楼房的做法, 大大缓解了由于城市土地不足给停车带来的困难。但一种新生事物的出现必然伴随着相应法律问题的产生。立体停车楼由于耗费资本庞大, 技术水平要求较高, 一般开发商无力承受, 就需要大量的社会资本注入。所以关于他的权利归属, 是法律界急需解决的问题。

那么, 这些附属设施的权利归属和法律性质如何界定, 是法学界一直讨论的问题。

首先要明确立体停车楼是建筑物还是构筑物的问题。如果把其定位为建筑物, 则当然适用于业主的建筑物区分所有权的规定, 但有些法律界人士把其定位构筑物。没有独立的所有权。但笔者认为其符合作为建筑物区分所有权的客体。

首先, 其具有构造上的独立性。立体停车楼是独立于建筑住宅而独立兴建的, 它不依附与建筑住宅。

其次, 其具有使用上的独立性。立体停车楼内部被分成各个单独的部分供汽车停放, 而且, 每个单独部分都有独立的出入门户。

再次, 随着我国法律的日益健全和完善, 立体停车楼理应能成为够登记的特定业主所有权的客体。其区别与围墙或小区的假山的构筑物, 可以单独转让。

综上所述, 立体停车楼这种新型的停车空间, 理应纳入建筑物区分所有权的范围。

虽然业主与物业之间的车库纠纷频繁发生, 但车库、车位属于谁, 业主大都未在意。在当代社会化的进程使得城市土地资源日趋紧张的今天, 对车库、车位和立体停车楼的权利归属进行明确, 不仅有利于明确区分所有权人的权利、义务和责任, 例如业主对私家车库的排他使用权, 对公共道路车位的按份共有, 甚至还包括修葺、维护费用的分配。而且, 有利于合理利用土地资源, 是城市土地达到优化配置。

摘要：商品房在中国兴起于80年代, 迄今已有将近30年的历史, 但商品房的附属设施一直未能得到完善。小区车库不能满足业主需求就是其显著特征。明确车库、车位和立体停车楼的权利归属, 有利于更合理的利用资源, 达到资源的优化配置。

关键词：物权,区分建筑物所有权,建筑物,构筑物

参考文献

[1]、陈佳等编著:《物权法实施中的疑难问题》, 中国人民公安大学出版社2009年7月第一版

[2]、王利明主编:《民法》, 中国人民大学出版社2008年4月第4版

[3]、苗延波主编:《中国民法体系研究》, 知识产权出版社, 2010年1月第1版

[4]、杨立新主编:《亲近民法》, 中国法制出版社2007年4月第1版

[5]、王利明主编:《物权法论》, 中国政府大学出版社2003年7月修订版

个人车库车位租赁合同 第2篇

甲方（出租方）： 身份证号： 乙方（承租方）： 身份证号：

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，达成如下协议：

1、甲方将其拥有的位于 小区 号地下车位在良好状态下出租给乙方使用。

2、租赁期限自 年 月 日至 年 月 日止，租赁期限为 年，每年租金为 元。合同期满后乙方需提前 日 向甲方提出续租请求。

3、双方协定租金按

个月 为一期支付，第一期租金于 年 月 日支付，以后每期租金支付时间为每期

月

日。租赁期内产生车位使用的管理费等用由 方 承担。

4、乙方向甲方承诺：车位如在租赁期内受到人为毁损，乙方应负责维护、赔偿。乙方在租赁期间只享有车位的使用权，不得转租、转借第三方使用。

5、甲方向乙方承诺：甲方保证车位完全符合使用目的，并保证租赁期内没有任何第三方主张任何权利。否则，甲方应及时出面清障、协调，相关费用完全由甲方支付。同时给乙方造成损失的，甲方应当赔偿。若甲方车位出售，则乙方享有此车位有限购买权。

6、租用期内任何一方提出需要终止此合同，提出方应当至少提前 30 日通知对方并获得对方书面认可（否则视为违约）。

7、其中有任何一方违反规定，在友好协商未果前提下，违约方应向受损方支付￥ 元违约金（若支付的违约金不足弥补损失，违约方还应负责相应赔偿），且受损方有权提前终止合同。

8、本合同自签订之日起生效，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

论小区车位、车库的合理利用 第3篇

[关键词]问题；车位；车库；合理使用

一、国内外法律对车库、车位利用的规定

（一）《物权法》对车位、车库利用的规定

《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”依据法条规定及目前学理通说，一般将共有部分分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有是指由物权法规定的共有部分，其不允许当事人对其归属进行变更。而约定共有部分则是双方当事人可以通过约定确定归属，法律并没有做直接规定。其中占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，即法定共有部分，原因是开发商在原有的设计用于停车的车位不足的情况下，才会出现占用公共道路停车的问题。从需求的角度看，车位应当是不能满足业主需要，因此不能用规定将这种情况下的车位通过约定的方式确定归属，只能规定全体业主共有。同时，《解释》第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”，因此也应当认定为法定共有。约定共有的部分主要是指车位、车库的归属。因为依据建筑物区分所有权“利用决定所有”原理，车位、车库并非每一个业主事实上所必需，也是为实现专有部分所有权所必须，所以如果依照法定共有来处理，将会增加业主负担，开发商也可利用车位、车库非法牟利。

（二）各国对车位、车库利用的规定

《物权法》出台之前，我国对于建筑物区分所有权并没有相对明确的规定，而《物权法》本身的颁布，也是借鉴了相当的国家和地区的法律，再结合我国实践而制定颁布的。因此，我们有必要浏览一下国外及部分地区对于车位、车库的规定，以作借鉴。

①在与我国诸法中联系较为密切的德国，建筑区划内的地上停车场为建筑物区分所有权人共有，每一个业主都有一个停车位。《德国住宅所有权法》使用车位规定如下：“第一，如果停车位没有做特别规定划分，每一共同所有人都享有共同使用权；第二，如果停车位做了特别划分，则有两种处理方式，一是通过住宅所有权人的约定，可以给予某一个共同所有人一个专用的停车位。二是如果每一个停车位都以长期性划界，与其他停车位区分开来，也可以对其设立一个特别所有权。”[1]可以看出，德国对于车位的规定，每户均有停车位，同时划分两种情况分别处理。

②法国，《都市计划法》规定：“在新建建筑物時负有于建筑物基地内，为每一住户设计一停车空间的义务。”[2]同时，车库的性质不应当是共用部分，“开发公司拥有停车场的所有权，但也可以将多余的车位出售给外部人”。[3]可以看出，法国对于车位的规定与德国均有一户一车位的规定，但有所不同的是，法国明确规定停车位为独立的不动产，区分所有建筑物的所有人可以另行购买，并且“外部人”，即所有权以外的人亦可购买。

③美国，其《统一区分所有物业产权法》规定了小区的控制权属于全体业主，住宅小区根据其使用性质，划分为共有部分和专有部分，业主对共有部分享有共有权，对专有部分享有专有权。“对小区内停车位所有权的规定遵循了两个原则：一是只有本住宅小区的业主才可以拥有小区内停车位的所有权；二是小区内停车位不得作为独立的专有部分单独买卖”。[4]可以看出，美国关于小区停车位的规定与德法两国截然不同，其规定不仅避免了不必要纠纷的发生，而且贯彻了市场经济公平交易、平等自愿的原则，使业主的利益免受损害。

综上所述，各国对于车位、车库的规定，无不是以其各自国家的特点为背景而制定的，因为国情迥异，我们无法评判其优劣，但有一点是可以肯定的，那就是业主的权益在任何情况下都不能被侵犯。至于各国之做法能否为我所用，将在后文予以论述。

二、对我国《物权法》及《司法解释》的规定的评析

《物权法》第74条规定，车位、车库应当首先满足业主的需要，也就是说开发商必须首先满足业主对于车位、车库的需要，而且这种满足应当是首先满足。这样做不仅可以实现《物权法》的相关规定，同时也是对商品房中没有车业主的保护。事先规定好的车位、车库及其比例可以防止有车的业主对小区公共道路的侵占，对商品房小区没有车业主的通行权等也起到了一定的保护作用。第74条还规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。如前所述，约定共有既符合社会生活中约定俗成的习惯，也会因为利益的驱使而鼓励开发商修建更多的停车位，全国人大法工委民法室发布的《<中华人民共和国物权法>条文说明、立法理由及相关规定》表述《物权法》第74条的立法理由是：“（1）从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的所有权归属，在商品房买卖合同中都有约定，从其他国家和地区看，对车位、车库一般也归业主所有；（2）车位、车库规定业主共有很难操作；（3）对车位、车库的建造比例和车位、车库首先满足小区业主需要，应当作出行政管理的强制性规定，但地下车库和地面上的停车场，作为独立设施，如果不允许开发商销售或出租，会影响建造车位、车库的积极性，对业主不利。”[5]《物权法》（注释本）认为：“车位（库）的归属，一般是由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定业主共有或专用，针对现实中开发商将车位（库）租给建筑区划外的人使用，车位（库）严重不足，占用共有的道路或其他场地作为车库的问题而制定本条规定”。[6]同时，《解释》第5条也规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当‘首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”从而对74条进行进一步说明

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可以看出，《物权法》本着保护业主利益，平衡业主与开发商之间利益的原则，做了一些具有实际意义的规定，但法条与解释的规定依然较为笼统，实际的可操作性并不大，诸多的问题依然使得车位、车库问题难以达到合理使用的目的。

首先，车位的设立是将本小区内的公共道路划分出一定的空间，而车库往往是在建筑物的地下或底层建设，个别的在小区内占用一定的土地单独建设。从法理上看，对停车位，由于公共道路本属于业主共有，如何利用应属于业主自治的范围，包括设定停车位或其他利用方式，因此，占用一定道路用于停车与开发商的权利无关，“该种停车位的使用显然属于全体建筑物区分所有人即业主”，[7]开发商占用道路设定停车位即取得所谓的所有权没有任何依据。而对于车库，由于车库的存在必须以小区规划范围内的土地使用权作为基础，从而车库与土地构成附合关系，按照一般的原则，应由土地的权利人取得所有权，从而车库亦应由地基的使用权人所有，即由业主共有。从经济分析上来看，对车位开发商几乎不用进行任何投入即可设定因，如果允许其取得所有权无疑非常不公平。对车库，则存在两种情况：其一是车库的成本价已经业主的房价之中，其二是未计入公摊。第一种情况下，无疑车库属于全体业主共有，但是这也是现实操作中最不好把握的情况。车库的规划、造价及分摊，全部资料都掌握在开发商手中，加上房屋买卖合同的格式化，购房者完全处于劣势地位，不但根本掌握不了公摊的正规情况，更无法在购房中提出任何要求，因此法律中规定的开发商与购房者的约定根本无法实现。第二种情形下，属于开发商在立项时的规划，在建筑面积没有进行公摊的情况下是可以单独转让的，而且开发商只有在合同中载明，才能办理产权销售。[8]根据以上从法理和经济两方面的分析，车位、车库的所有权应归区分所有人共有，但是从《物权法》的规定可以明显的看出，在经济上法律过分地倾向于保护开发商的利益，这种经济利益方面不合理的倾斜体现在对车库归属的规定上。法律规定由当事人约定，表面上是交由自由协商，实际上是交给开发商强制：所谓的“按照约定”，正如许多学者已经指出的一样，在目前开发商强制的情况下，实际上是赋予了开发商单方面决定的权利。[9]

其次，74条规定车位、车库应当首先满足业主需要。要明确，“首先”区别于“优先”，优先是指在同等条件下的优先，首先则是不区分条件的首先。当小区规划的用于停放汽车的车位、车库不足时，小区业主享有“首先权”，即使外界给予何等优厚的条件，车位、车库都应当提供给业主，而当小区规划的车位、车库有富余的时候，则小区的业主享有“优先权”，即在同等条件下，小区业主的要求应当首先满足。[10]由于法条规定的模糊，在现实当中会出现开发商未与业主协商，而以高价出售给小区以外的人停放，导致小区内车位、车库严重不足的情况。这种行为是开发商单纯追求商业利益的后果，侵害了业主所有、使用车位、车库的正当权益。同时，如前所述，74条立法理由中第3条表述“如果不允许开发商销售或出租，会影响建造车位、车库的积极性，对业主不利”，依据该理由，可以理解为车位、车库能够作为单独的商品进行出租或出售，而立法理由中也没有对出租或出售的对象进行解释。于是，开发商便可以此为借口，冠冕堂皇地对车位、车库以任何人为对象出租出售，业主的利益便没有了保障。因此，笔者认为该条理由不能站住脚，规划用于停放汽车的车位、车库既然是约定共有，说到底为业主共有，开发商不得将业主之物出售于非小区业主之人。

针对以上问题，国内学者给出了自己的看法。如陈广华先生认为“对‘首先满足’应确定一个期限，具体做法是在房屋买卖合同成立数年内，业主仍没有购买车库的，开发商可以将其卖给第三人。”[11]杨立新等认为“小区车位应当属于全体业主所有，由业主委员会行使管理权。”[12]还有学者认为无论业主是否取得车位（库）的所有权，只要属于公共停车场，停车的业主就需要物业公司对其停车提供安全保障服务及维护停车秩序。[13]以上观点各有其合理成分，但我们必须考虑各方利益，综合国外立法与我国国情，提出解决方案，使之达到合理使用目的。

三、完善车位、车库利用的措施

综上所述，笔者认为要使小区的车位、车库使用合理，必须从以下几方面着手：

1.完善关于小区车位、车库的立法。完善立法是解决小区车位、车库利用不合理问题的根本途径，明确各方面权利和义务之后，实践中出现侵权的情况，即可按法律规定处理，而其中的完善应当包括三方面：（1）继续通过司法解释形式将法律中规定不明的词句明晰，效法德法，虽然在目前我国无必要，也无实现“一户一车位”的可能性，但可借鉴之，在配置比例上规定一定的比例，允许各地区可以在比例上上下浮动一定范围，保证业主基本泊车要求。（2）规定小区的车位、车库只能短期出租，而不能出售。如前所述，车位、车库归根为共有，且开发商建造建筑物的目的是为业主提供住房，而依据一定配置比例计算建造车位、车库。实践当中小区业主对车位、车库的需要差距并不会特别大，一般来讲，短期内部分业主对于停车位并不需要。可从长远看来，在当今社会收入普遍增长的情况下，拥有私家车的业主会越来越多，“业主对停车位需求的无限性与配置比例的确定性存在矛盾，停车位、车库配置比例不足将成为永恒的问题”。[14]因此，依照配置比例规划建设的车位、车库，是不能满足业主对泊车的需求的，必须规定不得将车位、车库出售给小区以外的人。但考虑到开发商是以盈利为目的的，闲置暂时不用的停车位会减少开发商的利益，因此笔者建议可以以一月或两月为期短时间将车位、车库出租给小区业主以外的的人，以租金为利。若小区业主有购车意向，则可提前向物业反映，由物业停止对小区外部人员车位、车库的出租，重新服务于业主。而小区以外的“外部人”则可在租期未到之时办理相关手续，另寻他出。如此一来，既解决了小区业主对车位、车库的需求，又平衡了业主、开发商和“外部人”三方的利益。

总之，鉴于车位、车库的重要性和在实际生活中问题的复杂性，使用的是否合理关系到每一个业主的其切身利益，同时平衡好各方利益促进小区和谐。本文仅对其进行较为浅显的分析并尝试提出一些见解，以期达到合理使用，定纷止争的效果。

参考文献：

[1] 陈志凤.《物权法》中建筑物区分所有权制度缺陷初探.广州广播电视大学学报，2010.

[2] 陈广华. 小区车位车库权属研究河海大学学报（哲学社会科学版）.2008.1.

注释：

[1]全国人大法工委：《物权法立法背景与观点全集》，法律出版社第2007版，第413-420页.

[2]﹝日﹞稻本洋之助.公寓管理之考察﹝J﹞.日本：清文社.1993（12）：87.

[3]梅夏荣.王亚西 论高层建筑物的车库权属﹝J﹞.烟台大学学报（哲学社会科学版），2006（19）：41.

[4]戴忠喜.美国法中住宅小区车库及停车场、会所、绿地的归属﹝J﹞.中国房地产.2005（11）：69.

[5]全国人大常委会法工委民法室著.《中华人民共和国物权法》条文说明、立法理由及相关规定﹝M﹞北京北京大学出版社2007：114-115.

[6]法规中心编著 中华人民共和国物权法注释本﹝M﹞北京：法律出版社.2007：44.

[7]刘学在：《物业共用部位与设施之权属问题探析》，载《中南民族大学学报（人文社会科学版）》，2006（5）.

[8]贾登勋主编，物权法析论，中国社会科学出版社，2010年3月第1版，第103页.

[9]《<物权法>：车库归属约定是否与虎谋皮》，载www.cctv.com， 2006年11月14日.

[10]陈志凤，《物权法》中建筑物区分所有权制度缺陷初探.﹝J﹞广州广播电视大学学报.2010-05-06.

[11]陈广华. 小区车位车库权属研究﹝J﹞河海大学学报（哲学社会科学版）.2008（4）.

[12]王彪、吴艳娜. 小區车位的归属及相关物权立法初探﹝J﹞ 沿海企业与科技.2006（12）：19.

[13]王达. 建筑区划内停车位停车库的权属及费用﹝J﹞中国房地产.2009（8）：66.

[14]郭婧. 业主建筑物区分所有权中的共有权法律性质分析-以商品房小区停车位、车库为例﹝J﹞ 科学·经济·社会.2010（1）：155.

建筑区划内车位车库的权利归属 第4篇

(一) 建筑区划内用于停放汽车的车位车库是小区的配套设施, 但又具有相对独立性

从法律关系上看, 车位车库相对于房屋, 不同与民法上的从物与主物的关系。车位车库不仅从物理构造上可以独立存在, 更可以脱离房屋作为独立单元使用, 甚至可以作为一种特定用途的房屋 (专门用于停放汽车) 进行权属登记。从实际交易上看, 业主购房时并不一定非得购买车位车库, 反之, 业主处分房屋也不意味着车位车库就必然随之转移。当事人对房屋的处分, 在没有特别约定时其效力显然不能及于车位车库。

(二) 可以登记的车位车库是《物权法》第6章中所称的专有部分

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定, “建筑区划内符合下列条件的房屋, 以及车位、摊位等特定空间, 应当认定为物权法第六章所称的专有部分: (一) 具有构造上的独立性, 能够明确区分; (二) 具有利用上的独立性, 可以排他使用; (三) 能够登记成为特定业主所有权的客体”。由此可见, 可以登记的车位应该认定为专有部分, 而非共有部分 (这与《物权法》第74条并不矛盾, 后文将有阐述) 。立法部门认为, 属于业主共有的财产应是那些不可分割、不宜也不能归任何业主专有的财产, 如电梯等公用设施、绿地等公用场所, 而车位车库是可以归业主 (含开发商) 专有或专用的, 不宜作为共有财产。

认识了车位车库的性质, 才能对《物权法》第74条进行准确理解。

二、当前车位、车库权利归属的几种主要观点

在《物权法》起草过程中, 社会各界对于车位、车库的归属问题, 一直存在较大的争论, 甚至在《物权法》颁布施行后, 争论依然存在。

第一种观点:属开发商所有。其理由是:车位、车库是开发商投资建造的, 按照原始取得理论, 应属开发商所有。

第二种观点:属业主所有。支持该观点的又有三种情形:第一, 土地使用权分摊说, 认为小区的土地使用权已为业主的房屋所分摊, 而车库 (主要指地下车库) 既然未参加土地使用权的分摊, 或者说根本就没有土地使用权, 所以应归土地使用权人 (即全体业主) 共有。第二, 成本分摊说, 认为车库的建设成本在商品房销售时已包含在房价之中, 实际为购房者所承担, 所以应归全体业主共有。第三, 主从物说, 认为车位车库是房屋的附属物, 既然房屋归业主所有, 车位车库自然也归业主所有。

以上观点都有一定的理论依据, 但实际情况纷繁复杂, 对于车位车库, 有的是业主购买, 有的是开发商附赠, 有的为业主承租, 《物权法》制定时并没有直接规定为谁所有, 也是考虑了现实情况的复杂性。

支持属开发商所有的观点, 事实上忽视了车位车库与住房之间的依存关系。车位车库虽然具有独立的使用价值, 但是不能绝对化, 其首要目的还是为了满足小区业主的需要, 如果不顾这个前提, 不仅建设车位车库的初衷不能实现, 开发商也将因掌握这种稀缺资源而处于十分强势的地位, 不利于保护购房者的利益。

而支持属业主所有的观点也值得商榷, 其法律依据并不充分:第一, 土地使用权分摊说, 该观点对地下车库并不适用。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中, 但其并非随专有部分的购买而当然取得, 地下空间利用权的归属要根据规划来确定。换言之, 地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则, 并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。第二, 成本分摊说, 其理论依据更不充分, 商品房的成本和所有权之间并没有必然的因果关系, 也就是说, 房价是否必然包含车位车库的价格实际上很难判断。第三, 主、从物说, 前面已经论述。首先, 车位车库和房屋之间不是民法上主物与从物的关系, 对房屋的处分效力并不当然及于车位车库。其次, 在实践中, 如果法律直接规定小区车位车库归全体业主共有, 那么必将打击开发商建设车位车库的积极性, 停车难的矛盾将更加难以解决;而开发商即使建设了车位车库, 也会将开发成本转嫁给购房者, 这对没有汽车的业主是十分不公平的, 有违立法者的初衷。

《物权法》第74条第2款规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。由此可见, 《物权法》关于车位车库的归属所持的是“约定归属说”, 即对车位车库的归属应当通过开发商与购房者之间的合同约定来确定其归属。其合理性在于:第一, 体现了私法自治原则。销售商品房及明确车位车库的归属是开发商与购房者之间的民事行为, 最好由当事人自己协商解决, 因为只有当事人才是自身利益的最佳判断者。第二, 开发商与购房者约定归属, 符合市场经济的内在要求, 通过市场机制解决纠纷, 兼顾了开发商和购房者的利益, 有利于充分发挥法律作为“社会关系调节器”的作用。

不过从该法条隐含的内容看, 开发商还是处于主动地位的, 无论是出售、出租或者附赠, 都赋予了开发商对车位车库 (附条件) 的处分权, 只是这种处分权对开发商来说是受到限制的, 只能处分给业主。

三、对《物权法》关于车位车库规定的理解

(一) 如何理解《物权法》第74条第1款中规定的车位车库应当“首先满足业主的需要”

从条文上看, 该款是义务性规范, 就是规定人们必须依法作出一定行为的法律规范, 不这么做就违法。那么如何做才是“首先满足业主的需要”呢?《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条:建设单位按照配置比例将车位、车库, 以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的, 应当认定其行为符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

1. 认定是否满足业主的需要, 应当以是否按照配置比例将车位车库处分给业主为标准。由于我国各地城市经济发展水平不一, 不同城市之间、同一城市不同小区内居民汽车保有量差别很大, 规划行政主管部门对某一新建小区规定什么配置比例, 是综合考虑该小区居民的停车利益等各种因素确定的。一旦确定, 就具有法律上的意义。因此, 通过配置比例作为“应当首先满足业主的需要”的标准就有了法律依据, 也是目前唯一可行的依据。在配置比例范围内, 只要开发商以出售、附赠或者出租等方式将车位车库处分给业主的, 就应当认定其行为符合“首先满足业主的需要”的规定。

2. 按照配置比例, 车位车库不足以满足业主需要时如何处理, 以宜昌市为例, 根据《宜昌市城市规划管理技术规定 (试行) 》, 居住停车率 (指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率) 90平方米以上的商品住宅不少于60%。这种情况下开发商应负有以下义务:一是按照合理的方法, 将车位车库通过出售、出租、附赠的形式处分给业主作为停车使用, 而不能挪作他用;二是在配置比例不足户均一个车位的情况下, 不得将两个或两个以上的车位处分给一个业主使用, 否则, 因此没有车位使用的业主有权要求开发商承担相应责任。

3.“满足业主的需要”应采取何种处分方式?实践中, 有的业主想买, 而开发商却只租不售, 或者有的业主想租, 而开发商却只售不租, 那么开发商的行为是不是违法呢?不是, 因为《物权法》第74条第2款规定了车位车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。可见, 处分方式的主动权在开发商, 只要开发商选择法律允许的任何一种方式满足业主的需要, 就是尽了法定义务, 法律并没有限定开发商必须以某一种方式处分车位车库。

4. 配置比例内的车位车库能否出售或出租给业主以外的第三人?我们认为, 如果一个小区的车位在满足了业主需要后仍有富余, 为了发挥物尽其用, 应当允许开发商将多余的车位车库处分给业主外的第三人使用, 这不仅兼顾了开发商的利益, 也可缓解停车难的问题。但是处分的方式应限定为出租使用, 而不能出售。因为《物权法》对“首先满足业主的需要”没有规定时限, 就是考虑到业主的需要是一个变动或渐进过程, 现在不需要不代表将来不需要, 所以开发商对业主将来可能的需要仍负有“满足”的义务, 如果出售给业主外的第三人, 则会丧失“满足”的物质基础。

5. 配置比例外的车位车库的权利归属。结合《物权法》及最高院的司法解释, 按照配置比例建设车位车库并且处分给业主使用是开发商的法定义务, 应该说, 只要开发商做到了这一点也就履行了法定义务, 而其在配置比例之外另行建造的车位车库是否也应遵循上述规定呢?我们认为, 在没有特别约定且开发商已履行了法定义务的情况下, 不应该再对其权利加以限制, 其在配置比例之外建造的车位车库应当与新建房屋一样, 有权自主决定处分方式。但考虑到车位车库的配套服务功能, 仍应以业主优先购买或承租为宜。

基于上述理解, 办理车位车库的权属登记时, 应首先查询小区车位车库配置比例的规划要求, 对配置比例内的车位车库办理登记应以开发商与业主的约定为准 (这种约定必须是要式的) , 对开发商未经全体业主同意出售给业主外的第三人暂不宜登记, 而超出配置比例的部分可以直接确权给开发商所有。

(二) 占用业主共有的道路或者其他场地用

于停放汽车的车位, 属于业主共有 (《物权法》第74条第3款)

对本条款的理解应该没多少争议, 这里应该注意的是条款表述的为“车位”, 而非前两款“车位、车库”。这里的“车位”仅指在地表兴建的用于停放汽车的场地。一般包括以下两种情形:第一, 小区建设时开发商利用小区公共的道路、绿地或者其他场地兴建的车位;二是小区业主入住后, 因停车位不足, 经业主大会同意, 占用公共道路、绿地或其他场地增设的车位。这两种情况的车位都属于业主共有。因为《物权法》第73条规定, 建筑区划内的道路、绿地属业主共有, 除属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的之外。所以在业主共有的道路、绿地及其他公共场所兴建的车位自然属于业主共有。该车位或因未建造为房屋, 或因不具备房屋登记的基本单元, 故房屋登记部门不应登记。

四、其他几种特殊车位车库的权利归属与登记原则

(一) 人防工程车位如何判断其权利归属

根据《人防法》第22条规定:城市新建民用建筑, 按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。作为车库使用的人防工程, 主要涉及以下两方面问题。

1. 人防工程的权利归属。

根据我国现行立法可以看出, 有关人防工程的权属问题有不同的规定。一种观点认为人防工程属于国家所有。按照《国防法》第37条的规定, 国防资产归国家所有。而人防工程亦属于国防资产, 因此, 配建的人防工程所有权应归国家所有。这实际上是一种推定, 因为人防是国防的组成部分, 但并不代表所有的人防资产都是国防资产。另一种观点是谁投资谁所有。《上海市民防工程建设和使用管理办法》第20条规定:民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记, 按照本市房地产登记的有关规定执行。我国有不少地方性法规明确了谁投资谁所有的原则。而在实践中, 人防工程的投资主体已经多元化, 除国家外更多的是民用建筑的建设单位结合建筑物修建的防空地下室。《人防法》第5条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人, 通过多种途径, 投资进行人民防空工程建设”。王利明教授亦认为:人防工程投资来源已经多元化, 并非单一由国家投资, 不能简单地认为凡是地下人防工程都属于国家所有, 但也不宜简单地认定归开发商或业主所有。可见, 在当前人防工程投资主体多元化的情况下, 把人防工程简单推定为国家所有已经不符合实际。

因此, 人防工程的所有权登记, 在国家尚无明确规定的情况下, 应结合地方性法规等规定以及实际投资情况确定权利归属。

2. 人防工程由谁来收益。

《人防法》有人防工程平时由投资者使用管理, 收益归投资者所有的规定。那么谁又是合法的投资者呢?有人认为, 投资人应是全体业主, 因为人防工程的费用已列入开发成本, 并最终体现在房价中, 所以实际投资人应是全体业主。这种观点与“成本分摊说”并无二致, 也无法律依据。原建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定:“作为人防工程面积也不计入公用建筑面积”。由此可见, 人防工程建设成本虽对房价产生一定的影响, 但房价与投资主体没有必然联系;小区内建设人防工程的投资人应为开发商, 而非全体业主。但开发商在行使人防工程的车库收益权时, 仍要遵循《物权法》首先“满足业主需要”的规定, 并且不得单独转让或抵押。

(二) 架空层车位的权利归属

无产权车位、车库纳税处理 第5篇

对于房地产企业出售无产权的车位，2011年之前税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”。而对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。

因此对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，2011年之前应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务业—租赁业”计算纳税结果是一样的。

实务中还要取决于当地主管税务机关的具体规定。例如《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)第十二条“房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入”规定：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

因此，对于车位销售的土地增值税问题，特别是房地产企业按人防部门的规定利用地下基础设施建造的平战结合的地下车位，由于产权关系不明晰，也成为征纳双方存在的争议之

一。实务中有如下几种操作类型可以选择。

⑴ 企业单独建造的停车场所销售产权或永久使用权，作为成本对象单独核算，视为“销售不动产”处理。

⑵ 销售有限使用权（例如地下车位），视为“服务业—租赁业”进行处理，这种情况下，视为自用固定资产，当然不用进行土地增值税的清算，而成本也不能作为土地增值税的扣除项目。不过，《国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2011年第2号）将国税函[2005]83号归为失效文件后，2011年1月之后再如此操作将缺乏政策依据。

⑶ 为公共配套设施处理，销售价款作为开发产品销售的整体价外费用合并计入销售总额处理。

居民小区停车位和车库归属探析 第6篇

确定居民小区停车位和车库归属问题的前提,是要对建筑物区分所有权理论进行分析。在该理论基础上构建居民小区停车位法律制度,才能确保停车位法律制度的合理性。

有关建筑物区分所有权的学说,主要有三类,即一元论、二元论和三元论,其中,三元论为我国《物权法》所采纳。按照三元论学说的内容,具体来说包括以下三个方面:(1)专有权是区分所有建筑所有人,对专有部分享有的排他的权利,这一权利与通常意义上的所有权并无二致,且该专有部分具有独立性,主要表现为以下三个方面。一是专有部分的构造独立,其与建筑物的公共部分相互区别,形成独立的空间。二是专有部分在功能上具有独立性,所有人可以对该部分进行单独、排他的占有和使用。三是具有独立的法律意义,能够登记成为特定业主的所有权客体,这一独立性特征是法律对于区分所有人合法权益的一种确权标准。(2)共有权是对区分所有建筑物专有部分以外的部分,业主共同享有的不可分割的权利。共有权与专有权相比,具有从属性,即没有专有权,共有权便无从谈起。同时共有权具有不可分割性,业主对共有部分共同享有权利并承担义务。(3)成员权即为共同管理的权利,这是业主作为建筑物管理团体之一成员享有的权利和承担的义务,其基于区分所有人的团体性而产生,只要这种团体关系存在,成员权就随之存在。

2 居民住宅小区停车位和车库的归属争议

居民住宅小区停车位可从广义和狭义两方面进行理解。一般而言,凡是在住宅小区内,经小区物业公司批准承认的区域,且同时满足业主车辆停放的场所,即为广义的住宅小区停车位。相反,狭义的停车位是通过专门规划,进而满足停车需要的场所,例如在建筑物内专门建设的车库、专门规划的路面停车位等。根据我国《物权法》第74条规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车库、停车位需要满足小区业主的停车需求,同时可通过约定确定该车库、停车位的归属,这是对狭义停车位概念的认可。同时,在第74条中还出现了“其他场所”的字样,一般可认为是对广义停车位的概括。

有关居民住宅小区停车位和车库的归属,自物权法草案制定之时起,就争论不休。具体来说,主要有两种观点。一种观点为法定共有说。这种观点赞成车位、车库归全体业主共有,原因在于,开发商在建造房屋时已经将相关的车位、车库等建造费用加注在商品房的价格上,因而,业主购买房屋后,即共有小区内的车位、车库,且无需另行支付购买或使用费用。另一种意见为约定归属说。这种意见认为,小区内车位、车库的归属,应当由业主与开发商进行约定,以确定其归属,这种观点主要考虑到了一定的现实因素和惯例。

笔者较为赞同第二种观点。因为,按照建筑物区分所有权的理论,业主共有的标的通常是不可分或从属于该建筑物的,若要使业主能够完全享有某标的,则该标的必须具有可分性或独立性。因此,结合小区内车位和车库的可分性和相对独立性,可采用约定归属说来确定车位或车库的归属。然而,现实生活中的小区停车位和车库通常具有多种形式,而其是否都具备可分性或独立性,不能一概而论。

3 小区停车位、车库的主要类型及归属

现实生活中,小区内的停车位、车库有诸多类型,这些车位、车库因是否分摊土地使用权来确定其归属。如果分摊了相应的土地使用权,那么对其可进行产权的初始登记,此时,该车位或车库可为开发商或业主专有;如果没有分摊相应的土地使用权,则其随着建筑物出售给业主,由业主共有。具体来说,小区内的车位和车库的类型主要有一下几类。

3.1 地面停车位

地面停车位在小区地面上直接划定的停车区域,该部分区域的划定需经过相关的行政审批方可进行,划分方式,通常采用划线分割。这种类型的停车位具有一些典型特征,例如,由于区域较大,该停车位通常可供多辆汽车同时停放;因其是在道路上直接划定,没有固定的墙面或遮蔽物遮盖,因此具有较强的开放性。鉴于此,地面停车位可谓是最方便、最实用、最为普适的一种停车方式。但伴随这普适性而来的,是地面停车位的归属争议,对此,开放商与业主通常各执一词。

上文已述,地面停车位是直接在道路表面的划归特定区域,以此来停泊车辆。一般来说,地面停车位周围并无构筑物,其为开放性的空间,因此不计算建筑面积,也不分摊相应的土地使用权。由于此时未有独立的权利存在于该片区域之上,因此,该区域内所划归的地面停车位应由小区业主共有。继续探究得知,承载地面停车位的土地(道路),为小区业主共同拥有土地使用权,鉴于此,地面停车位应当由住宅小区房屋单位的所有人共同拥有。

3.2 楼房首层架空层停车位

楼房首层架空层停车位,通常是将建筑物的首层以墙、柱等架空,且依附于其他建筑部分的车位。该类型的停车位构造相对简单,且大多数设计为开放性的空间,在现阶段的多数住宅小区中,均有存在。在确定架空层停车位的权属时,首先需要判断该小区的建筑面积,是否将建筑物容积率计算在内,然后再对应起是否需分摊相应的土地使用权。一般而言,若建筑面积之中,包含了建筑物容积率,则该容积率作为建筑面积成分,归属于开发商。然而,在现行的房地产法律制度中,并未对容积率做出肯定。现实生活中,楼房首层架空层一般不计算容积率,故而其不属于建筑面积。就其权利而言,只能依附于计算容积率、分摊土地使用权的建筑面积之上,成为共有权的标的。架空层所占用的土地使用面积,不应超过其所依附的建筑物土地使用面积,且其为建筑物的共有部分,为该建筑物的全体业主共有。

3.3 地面之上的独立车库

地面之上的独立车库,在外形上呈现出四至封闭的特点,其实开放商在小区内部的地面上建造的,独立的,以存放车辆为目的的停车区域。这种类型的车库,不依附于整栋的建筑物,而是与其相分离,形成独立的建筑空间。同时,该类型车库相互之间有明确的界分,每个单位都是独立的,可以为业主独立使用。正是因为独立车库具有构造上和利用上旳独立性,在计算建筑物总面积时,理应将其计入其中,成为独立单元。因此独立车库可以成为专有部分,为开发商所有,但应在规划文件中明确说明;同时,也可以与业主协商确定其归属。

3.4 地下停车位

地下停车位,是开发商本着“物尽其用”的原则,充分利用地下空间而修建的。对该类停车位进行细分,又可将其分为两种类型。一种是利用人防工程而划归的停车位,另一种是利用非人防工程修建的停车位。有关于地下停车位能否成为区分所有建筑物专有权标的的问题,学界观点不一。

笔者认为,针对该问题,应区分不同的地下停车位类型,以此更加准确的认定其权利的归属。首先,利用人防工程而划归的停车位,是由国家出让土地,小区业主从开发商处购买小区商品房,从而最终承担的这一土地出让金的方式产生的。在这一过程中,业主最终成为了该建设用地使用权的权利人,因此,这种停车库应当由小区业主共有。第二种是利用非人防工程修建的停车位,上文已述,由于我国法律目前并未对建筑物的容积率进行计算,且地下停车位是依附于地上建筑物而存在的,因此,该类型停车位的权利归属也应当由地上建筑物所有人,即业主共同享有。

摘要：随着经济的不断发展,汽车保有率日益增加,伴随而来的一个突出问题就是停车难。为了解决这一问题,各开发商在进行房地产开发时,通常采用各种方式增加停车位数量,以此来吸引消费者。由此,居民小区内停车位和车库的归属,成为亟待解决的问题。

关键词：停车位,车库,归属

参考文献

[1]刘阅春.论小区停车位及车库的归属--兼议对5物权法6第74条规定的理解[J].当代法学,2007(9).

[2]杨遂全.物业小区停车位完全市场化的立法误区及其矫正[J].法学,2011(8).

车位、车库归属 第7篇

随着社会的不断进步, 我国居民的生活标准已经不再是解决温饱问题了, 越来越多的家庭有了自己的房子和私家车。而伴随着私家车的不断增长, 小区内地下车库归属权的问题却一直是社会中争论的焦点。关于小区停车位的问题, 各国的规定均有所差异, 而我国的法律尚未作出明确的规定, 《物权法》关于小区车库、车位的权利归属问题并不健全和完善, 在实际生活中常会遇到多种归属权纠纷的问题[1]。

1 商品房住宅地下车库、车位

1.1 商品房住宅地下车库、车位的概念

小区的开发商利用商品房地下空间建造的停车位属于地下停车位。一般而言地下停车位若拥有独立的构造, 则具有专有权的特性;如果地下停车位构造简单, 则具有共有权的特性。大部分的小区地下停车位并未计算进建筑容积, 因此其产权应归属于小区的整体业主, 但部分小区地下停车位的建筑面积计算进了建筑容积, 因此这类车库车位应具有独立的产权。然而我国关于小区地下车库、车位的归属权的相关规定并不详细, 面对着市场的多样化和地方的差异性, 理论规定和实践执行并不能很好的统一, 造成小区地下车库、车位的纠纷一直不断地发生。例如2003年11月我国南京市星汉城市花园住宅小区的地下停车场因土地使用面积全部分担到业主身上, 当地人民法院实施了“该小区地下停车位认定为业主共有”的首例判决。

1.2 商品房住宅地下车库、车位的法律性质

1.2.1 权利客体的多样性

商品房的整栋建筑以及所占土地在传统民法规定中属于完整并独立的物, 因此其整体应具有一个所有权, 并归属一个主体享有其归属权。然而按照土地使用权与地上建筑物不能分割的原则, 住宅区的土地面积已经全部分摊到各业主的身上, 住宅区的土地使用权应属于所有业主共有。面对着法律规定的种种矛盾, 提出了“区分所有”概念[2]。区分所有在商品房中的运用就是将整栋楼房区分为若干个独立的单元, 每一个单位均成立一个独立的客体, 从而可将小区的建筑面积划分为多个所有权客体。

1.2.2 权利主体的多重性

我国法律关于小区地下车库所有权的界定并不清晰, 按照整栋建筑属于一个完整客体的概念来说, 就应拥有一个权利主体。而按照区分所有的法律特征分析, 各区分单元的主体均拥有单元客体的所有权, 各业主以区分单元的所有人身份存在。同时因为商品房建筑物的自用部分与公用部分是息息相关的, 各区分单元相对独立存在, 但又构成一个完整的整体, 只有将单元与整体结合才能保证整个小区功能的完善。因此小区业主不仅对单元客体拥有所有权, 还对公共部分拥有共有权, 小区地下车库的权利主体拥有所有人和共有人的多重身份。

1.2.3 权利内容的复合型

小区业主对地下车库、车位一般具有共用部分持份权、专有所有权以及成员权三种权利, 因此其权利内容具有复合型的特征。在三种权利中以专有权为主, 若业主丧失专有权, 那另两个权利也随之丧失;若业主将专有权转移, 那另两个权利也随之转移。

2 地下车库、车位的权利归属分析

我国建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 (试行) 》第九条规定“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等, 不应计入公用建筑面积部分, 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积, 不进行公用建筑面积的分摊”。从法律规定中可以看出, 我国并未强制性的将地下车库的面积公摊到所有业主身上, 因此其归属权也并非必然归所有业主所有[3]。因此, 商品房的地下车库是否计入公摊面积是作为其权利归属的主要判断标准。

2.1 计入商品房公摊面积的地下车库权利归属分析

若地下车库的建筑面积计入了商品房的建筑面积, 说明业主已经购买了地下车库, 此时业主必然享有地下车库的专有权和所有权, 不仅具有车库的使用权, 同时具有车库的收益权和处分权。部分开发商在商品房地下建设专门的停车库, 这类停车库由墙壁隔开, 拥有独立的入口和门锁[4]。我国建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定:“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则, 允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。由此可见, 当开发商将地下专门的车库纳入建筑容积一并销售时, 地下车库应归业主所有。

2.2 未计入商品房公摊面积的地下车库权利归属分析

地下车库的建筑面积未计入商品房的建筑面积时, 小区的地下车库可分为作为小区公共配套设施的车库、开发商在出售房屋时承诺无偿提供的地下车库、属于人防工程范畴的地下车库这三类。

2.2.1 作为小区公共配套设施的车库

我国建设部颁布的《城市居住区规划设计规范》第605条规定:“居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建设 (如商场、医院等) , 必须配建公共停车场 (库) ”。开发商在进行小区建设时将地下车库作为公共配套设施的建设是一种履行法定义务的行为, 因此地下车库的存在性质是为了满足住宅居民的生活要求, 显然具有小区公共配套设施的性质, 可被称为公共地下车库[5]。这类地下车库、车位也必然属于小区的全体业主共有。

2.2.2 开发商在出售房屋时承诺无偿提供的地下车库

随着房地产业竞争的加剧, 不少开发商在推销广告及售房合同中明确指出地下车库的“无偿提供”。开发商必然以利益为中心来开展销售业务, 为了弥补地下车库的开发成本, 部分开发商将其建造成本合并在住宅开发成本之中。也就是说, 业主实际分摊了地下车库的费用, 按照法律规定的“谁投资、谁收益”的规定, 地下车库的所有权应归业主所有。我国《商品房销售管理办法》第14条规定:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告, 应当执行《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布暂行规定》等有关规定, 广告内容必须真实、合法、科学、准确”。因此, 开发商应秉承着诚实信用的原则履行合同的约定, 无论是否将开发成本计入在住宅建设成本中, 都应向业主无偿提供地下车库。在这种情况下, 开发商自然不再拥有地下车库的所有权, 不能私自在地下建造专门的车库, 地下车库、车位应归所有业主享有。

2.2.3 属于人防工程范畴的地下车库

人防工程范畴的地下车库兼具人防和停车的两种功效, 目前的发展形式下这类车库比较常见, 其归属权的问题也相对复杂。传统的观点认为, 人防工程属国家资产, 《人民防空法》指出“国家资产应归国家所有”, 那么属于人防工程范畴的地下车库的归属权应属于国家[6]。然而根据《人民防空法》第5条规定:“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人, 通过多种途径投资进行人民防空工程建设:人民防空工程平时由投资者使用管理, 收益归投资者所有”。由此可见, 国家并不具有人防范畴地下车库的归属权。法律规定并未明确指出其归属权的问题, 此类地下车库的归属权应根据具体情况而定。当业主购买商品房时享受了地下车库的使用权, 那么据上文的法律规定“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”中可看出, 地下车库的使用权应归业主共同享有, 但业主不具备车库的收益权和处分权。例如2014年长沙仁和·香堤雅境小区一张停车位的涨价公告引起的纠纷, 业主方认为该小区地下车库的建设成本已纳入住宅开发成本, 地下车库作为公共配套设施应属于所有业主的共有物权, 开发商不具备地下车库的专有产权。该小区地下车库属于人防工程的范畴, 居民在购买住房时并不具有车位的产权证。开发商指出该小区的共有建筑面积仅包括2~17层, 并未包括地下停车场, 遵循“谁投资, 谁收益”的原则, 开发商具有合理的收益权和处分权。我国法律并未对地下车库的归属权作出明确的规定, 居民在购买时应当谨慎。

3 结束语

综上所述, 商品房住宅地下车库、车位因归属权问题引发的纠纷日益加剧, 而我国《物权法》虽颁布了地下车库的归属原则, 然而并未作出详细的规定。因此, 若法律的空缺和地方的差异性未能得到解决, 小区地下车库的权利归属仍然会处于混乱局面。只有通过不断的借鉴国外的法律法规, 不断完善我国的地下车库制度, 才能规避地下停车位的各种纠纷。

摘要：近年来, 停车位的问题已经不容人们忽视, “停车难”一度引起了较大的社会反响。而开发商、物业公司、小区业主利用车库进行买卖、出租等方式取得额外收益的问题也越来越突出。本文首先从商品房地下车库、车位的概念和法律性质两个方面进行简单的阐述说明, 然后根据地下车库归属权的判断依据, 对不同类型的地下车库归属权问题进行分析。

关键词：商品房,地下车库,车位,权利归属

参考文献

[1]林亮春, 吴丽聪, 庄芳平, 等.小区车库 (位) 权属问题研究[J].西安建筑科技大学学报:社会科学版, 2014, 33 (3) :58-62.

[2]管健, 欧阳帆.由《物权法》第74条论小区车库、车位权利归属规则[J].法制博览, 2014, 6 (7) :82-83.

[3]金哲峰.论小区车库的归属[J].学理论, 2011, 7 (29) :87-88.

[4]武文君.物业小区停车位归属权的完善[J].时代报告 (下半月) , 2012, 14 (5) :347-348.

[5]贾丽.浅析小区车库的物权归属—从车库的分类谈起[J].商场现代化, 2008, 11 (32) :269-270.

浅论小区车位的归属 第8篇

关键词：小区车位,归属,《物权法》

区分所有建筑物的停车场问题, 是现今各国建筑物区分所有权立法、司法及学说上颇有争论的问题。即使是在一国之内, 学说与实务见解也不一致。然而, 国外的学说与做法对我国的停车场立法仍是有借鉴意义的, 我们有必要予以了解。

一、各国法上停车场问题综述

(一) 法国

在法国, 自1950年代以后, 根据法国都市计划法, 在新筑建筑物时, 建筑者负有于建筑物基地内, 为每一住户设计一停车空间的义务。同时, 依现制, 区分所有建筑物的居住区域与基地内的停车区域是分别的不动产。因此, 住户购得居住区域内的专有部分时, 并未同时取得停车位的所有权而必须另行购买。而且, 非该区分所有建筑物的居住者也可购买基地内的停车场。实践中, 由于出售停车场对出售公司极为有利, 因而, 由于没有车或出不起停车场购置费, 区分所有者未购买而剩下的停车场, 即由开发公司转卖给外部人。

(二) 我国台湾地区

在我国台湾, 按是否依法令强制规定为标准, 将区分所有建筑物附设的停车位划分为法定停车位、自行停车位及奖励增设停车位三种。

1. 法定停车位。

法定停车位是指按有关法令强制设置的停车位, 其面积由总楼地板面积乘以一定的系数确定。法定停车位一般设置于区分所有建筑物的共用部分或其基地内。然而, 在实践中, 区分所有权人在购买房屋时并不能当然取得法定停车位的共有权, 但可根据自己的需要决定是否购买法定停车位的共有持分权。所以, 法定停车场既有归全体区分所有权人共有的, 也有仅归一部分区分所有权人共有的。

2. 增设停车位。

增设停车位是指开发商在区分所有建筑物内自行增设的符合法律规定的停车位, 一般设置于区分建筑物的剩余楼地板或法定空地上。在台湾实务上, 这部分停车位如果具备构造上的独立性及使用上的独立性, 则可以取得所有权证书, 可以自由买卖, 并且可以由区分所有权人以外的人取得。

3. 奖励增设停车位。

奖励停车位是指主管机关为供公众停车之用, 鼓励在建筑物建造时, 依法按鼓励系数或一定公式计算, 另行增设的停车位。它主要通过在区分所有建筑物中多建或多挖一层或数层, 专做停车位之用。由于奖励停车位设置于区分所有建筑物的专有部分内, 且具有构造上及使用上的独立性, 因此由于专有部分可独立买卖, 且其买卖对象为包括区分所有权人在内的大众。

二、国内的立法概况及学说见解

(一) 立法概况

在《物权法》出台以前, 我国关于停车位的规定多散见于效力层次较低的地方性法规或是政府规章中, 对房地产财产权利的保护缺乏力度。

1. 上海。

2003年1月6日, 上海市下发了《关于商品房项目附属地下车库 (位) 租售问题的暂行规定》, 明确了商品房项目附属地下车库 (位) 可进行买卖、租赁, 且仅限于区分所有权人享有购买权及承租权。另外该规定还强调了地下车库 (位) 的相对独立性及与商品房处分上的一体性, 即虽然地下停车库 (位) 具有独立的价值, 可以成为区分所有建筑物的专有部分, 但其终究是主建筑物的配套设施, 故应在原则上坚持与商品房的一体化原则。

2. 北京。

2003年1月1日起实施的北京市《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》, 主要规定了室内停车位可以买卖, 明确了停车位销售面积的计算方式, 即套用房屋销售面积的计算方法来解决停车位的销售面积问题。另外还规定了停车位可以通过登记来取得所有权证书。

3. 深圳。

《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》以更为准确的“区分建筑物”这一概念替代了商品房这一不规范用语, 将停车位分为配建停车位及增设停车位, 并规定配建停车位中应设置时钟停车位, 以供临时停车之用。就其性质而言, 除时钟停车位以外, 配建停车位和增设停车位均可以成为专有部分, 从而可以进行转让、租赁等交易。

最近出台的《物权法》第74条规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他用于停放汽车的车位, 属于业主共有。”《物权法》作为我国的一项基本法律, 从较高层次上规定了开发商须承担建筑法定数额的停车位的义务。这有利于该项法令的执行, 也可以在很大程度上缓解当前“停车难”的局面。但是, 该规定也过于简单笼统, 对实践中许多有争议的问题没有作出解答, 往往给学者和普通百姓带来不同甚至是矛盾的解读与认知, 给社会经济秩序带来诸多的问题。

(二) 学说见解

在我国现行法律并没有对车库归属作出比较明确规定的情况下, 很多学者根据不同的标准来确定车库的归属方案。

1. 根据土地使用权属确定车库归属。无论是地上车库还是

地下车库都与土地使用权权属具有当然的联系。在车库权属发生争议的情况下, 可以通过土地使用权的权属状况来确定车库的权属状况。即土地使用权在订立房屋买卖合同时就已经确定, 一旦业主购买了专有部分, 按照地随房走的原则, 房屋所占的土地使用权, 相应地已经移转给业主。因此, 车位也应当确定为业主所有。

2. 根据投资状况来确定车库的归属。

即在产权发生争议后, 应当根据“谁投资, 谁受益”的原则来确定产权的归属。如果开发商已经将建设停车场的费用计入商品房销售价格, 应当在商品房销售合同中明示, 以明确区分所有权人对此停车场的共同共有权。

3. 约定归属说。

此种观点认为, 对车库的归属应当通过约定来确定其归属。中国人民大学法学院的王利明教授充分肯定了这种学说, 《物权法》也在很大程度上采纳了该观点。理由主要有以下几点: (1) 充分体现私法自治原则, 协调各方利益, 实现各种利益归属的最大化; (2) 符合市场经济的内在要求; (3) 有利于对车库有效利用和管理, 减少纠纷的发生; (4) 有利于鼓励开发商修建车库。

三、结论

浅谈小区车位归属问题 第9篇

关键词：小区,车位

笔者将常见的四种车位类型:多层经营性停车位、首层架空停车位、小区地面停车位和地下停车位的权属关系分为两大类四种形式。

1 约定所有--多层经营性停车位

1.1 法律依据

《物权法》第74条规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《物权法》充分体现私法自治原则, 符合市场经济的内在要求。多层经营性停车位应该是建筑区划内, 专门规划用于停放汽车的车位、车库, 根据《物权法》, 其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定, 可以归属于业主, 也可以归属于开发商。

1.2 现实意义

在房地产开发商取得的《土地使用权出让合同》和申请的《建设工程规划许可证》等法律文件中, 均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积。该类停车位建筑物 (面积) 是计算建筑容积率的。因此, 多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记, 该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。在小区建成后首先由开发商取得整个小区的房屋所有权和国有土地使用权, 然后再分割过户给各业主。正是由于开发商是整个小区的房屋所有权及土地使用权的源权利人, 所以只要开发商没有将停车位 (库) 的建造成本计入房价中并事先向各购房者说明清楚, 开发商在销售商品房时当然可以对某一地块的土地使用权予以保留。当然对于开发商保留以自营、自用的部分, 不仅不应计入公摊, 而且还应当分摊公用建筑面积。所以从学理上看, 允许开发商对土地和其他非附属设施提出保留。如果强制性规定车位必须归全体业主共有, 那么在实践中无法找到一个合适的标准, 将各个车位公平地划分给每个业主。如果要归业主共同管理, 怎么协调也是一个大问题。与其强行规定车位必须为全体业主共有, 没车的大部分业主要分摊车位建设等成本, 然后在漫长的年月中烦劳业主委员会给各家分摊扣除车位管理费后的出租等收益, 还不如开发商自己经营或者一次性卖断给有需要的业主等。

1.3 存在问题

现实生活中的大多数情况是, 很多开发商都是利用自己的优势地位和格式合同, 千方百计地将停车库 (位) 归于自己所有, 要么是不对停车库 (位) 的权属进行约定, 要么是约定含糊。同时, 《物权法》第142条规定“:建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人, 但有相反证据证明的除外。”而建设用地使用权在初始登记时一般都登记在开发商的名下, 今后开发商可以此为理由, 主张停车库 (位) 归自己所有。因此, 相关部门有必要修订、完善商品房买卖 (预售) 示范文本, 将停车库 (位) 的归属专门列为一条, 由双方进行选择。

2 法定所有--首层架空停车位、小区地面停车位

2.1 法律依据

《物权法》第74条规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。”首层架空停车位和小区地面上停车位, 因为楼房首层和小区地面都属于“业主共有的道路或者其他场地”, 故首层架空停车位应该属于业主该幢楼房全体业主按份共有 (部分共有) , 小区地面上停车位应该属于小区内全体业主按份共有 (全体共有) 。在现行的房地产行政管理下, 首层楼房架空层停车位的房地产权, 实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时, 楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权, 其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时, 不能取得房地产权证, 其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。因此房地产开发商在转移房地产时, 首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割, 不能将其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则, 将违反相关房地产法律的强制性规定。可见, 首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。同理, 小区地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。

2.2 现实意义

住宅小区内配套车库的数量, 在小区规划时就由规划部门提出其配套建设要求, 而配套标准并不是一套房配一个车库的1:1配比。建设部2002年《城市居住区规划设计规范》规定:居民停车率不应小于10% (居民区内居民车的停车数量与居民户数的比率) 。也有地区从1:0.1配比逐步增加到1:0.35、1:0.45不等。这就是说, 一个建设项目从规划批准开始就赋予了小区内业主对车库占有的隐形权利。如果对于小区内所有停车位, 开发商都自作主张将其或出售或长期出租 (使用权出让) , 就将没有租购到车库的这部分业主的隐形权利给剥夺了。现在没有购买车库的产权或使用权的小区业主, 不代表今后就没有这个需求。份额也是一种权利, 开发商是在用全体业主的套房数作为基数来配置车位数的, 而在业主没有明确表示永久性放弃这部分权利的时候, 开发商即自行将其权利转让给他人, 是一种侵权行为, 一旦这部分被侵权的业主购买了车辆, 即使花再多的价钱, 也已无法享受这部分权利。

2.3 存在问题

目前, 对住宅小区配套建设的共有车库可采取竞价出租使用权的方法, 由业主委员会委托, 通过拍卖短期使用权的方式 (一般使用权占有时间控制在两年为宜) 将车库使用权让渡给竞买人, 实现车库使用权的有偿转让。这样做有利于为小区内所有业主提供一个平等, 占有车库使用权的机会, 使隐形权利人的利益得到充分保护。业主委员会向物业管理公司支付车位管理费后, 再根据各业主的份额, 分摊出租收益。

3 法定所有--地下停车位

现阶段地下车库的来源主要有三个:按照《城市居住区规划设计规范》的要求修建的小区公共配套设施地下车库;开发商超标准和义务投资建设的地下车库和将人防工程用作地下车库。现阶段, 对于地下停车位的权属关系, 包括以下两种情况:

3.1 国家所有

1998年12月22日, 国家质量技术监督局颁布的《中华人民共和国国家计量技术规范》规定以下三种情况不应计入共有建筑面积的分摊:从属于人防工程的地下室、半地下室;供出租或出售的固定车位或专用车库;幢外的用作公共休憩的设施或架空层。对于地下人防工程用作地下车位的, 《中华人民共和国人民防空法》规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人, 投资进行人民防空工程建设, 人民防空工程平时由投资者使用管理, 收益归投资者所有。”在和平时期, 投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权。同时, 中央军委、国家人防办、国资局等部门又明确规定人防工程属于“国有资产”, 所有权并不属于投资人。

3.2 私人所有

与上述有关法规不同, 建设部《城市地下空间开发利用管理规定》规定:地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则, 允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。另外, 在地方性规定中, 2006年9月1日起施行的《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记施行规定》中明确, 开发商只有在补缴土地出让金之后, 方能取得对建筑物地下空间车库合法的所有权, 否则, 建筑物地下空间车库应当属于业主的共有部分, 开发商的出售、出租等行为属于对业主的侵权行为。笔者以为对于人防工程还是宜坚持现行立法“谁投资、谁受益、谁维护”的原则, 再补充“谁所有”的内容;其他的地下停车位, 应该结合土地出让、使用制度的完善, 试行私人所有的原则。

参考文献

[1]王利明, 梅夏英:《物权法·所有权》, 中国法制出版社, 2005.

车位、车库归属 第10篇

关键词：车库类型,车库所有权,《物权法》

一直以来, 许多百姓甚至学者存在一个误解, 认为一个小区从获得土地、规划设计、施工建造, 到最后销售给购房者, 在整个过程中, 开发商是惟一所有人, 楼盘开发完毕, 开发商即原始取得其所有权。这是一个极其错误的观点, 一直以来却被人们奉为理所当然, 却不知正中了开发商的圈套, 使开发商想当然的享有小区内绿地、道路及物业管理用房的处分权。实际上, 绝大多数情况下, 业主才是小区内绿地、道路及物业管理用房的所有权人, 而且业主的取得并不是基于开发商的意志, 而是直接基于法律的规定, 属于物权法上的原始取得。

新《物权法》并未打破目前小区内车库归属混乱的局面, 目前形势却并不乐观。这一限制仅仅是一种原则的宣誓还是具有某种法律效力的规则, 法律并没有明确。那么究竟该如何划分车库的归属呢, 我们从最具实践性的类别着手, 看看是否能行的通。

一、车库的类型

1. 占用小区道路或占其他场地的地上车位

《物权法》第七十四条第三款明确规定其属于业主共有, 故在土地使用权转移给业主时一起转移。这其中应当包括架空层车库。这类车库是为了空气流通和防止潮湿, 在高层建筑物的地上一层建的开放式车库。据《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第三条第一款, 房屋层高在2.2米以上才计算建筑面积的房屋。因这类车库层高普遍在2.2米以下, 且不需太多投资, 所以开放式的架空层一般不计入建筑面积, 其所占的空间权也已随土地使用权转移给全体业主。在确定此类车库应归全体业主共有之后, 需要通过小区公约或业主大会对每个车库的归属做一规定。

2. 封闭的独立车库

是开发商在非业主共有的土地上独立兴建的专用停车场所, 具有构造和功能上的独立性, 可以作为独立物出售或出租。

3. 属于小区主建筑物的配套设施的地下车库

排除第一类和第二类的所有地下车库均属此类, 且属于小区主建筑物的配套设施。《物权法》只给了模糊的界定:“应当首先满足业主的需要。”

二、封闭的独立车库

如何判断哪一部分属于“非业主共有的土地”, 就不得不考虑公摊面积的计算。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 (试行) 》第九条, 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等, 不应计入公用建筑面积部分, 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积, 从而不进行公用建筑面积分摊。无论部门规章还是地方性规定, 都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。

如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊, 则在业主购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积, 该地下车库的产权应当属于全体业主共有。

反之, 如果车库的建筑面积未作为公摊面积, 则该车库的产权通常应归属于开发商。从法律角度看, 于交易中可以被认为具有特定和独立性的物, 都可以成为物权的客体。至于该物是否具有物理上的特性和独立性则无关紧要。至于开发商是将其和住房一同出售给购房者, 抑或赠送给购房者, 还是作为经营性车库租赁给业主或小区外的其他人, 都属于开发商基于对车库所有权的处分权。

所以, 无论从配套设施的角度还是从土地使用权转移的角度出发, 属于小区主建筑物的配套设施的地下车库都应当属于业主所有。

三、地下车库所有权的性质

1. 从配套设施的角度考虑

从现有法律体系看来, 我国已经承认小区停车位、车库作为小区主建筑物的配套设施, 从国务院到各地政府都规定了居民小区停车位、车库的配建标准。而配套设施是作为从物出现在主建筑物中的。按照从物随主物一并转移的法则, 在开发商与购房者签订购房合同时, 如果买卖合同没有特别约定, 小区内车库就应当随整栋建筑物一并出售、转移给业主。此外, 建设小区车库的最初目的就是为了满足业主的需求, 是其居住权益的一个重要部分, 从功能上它属于辅助建筑物, 与整体建筑物之间是主物与从物的关系。

2. 从土地使用权转移的角度考虑

房屋出售前开发商通过出让获得土地使用权, 包括附属于土地使用权的空间利用权, 又进行了投资、建造, 全部小区包括车库理应归开发商所有;在开发上出售房屋之后, 小区土地的使用权为业主所有, 开发商就不再享有土地使用权, 故也就不能享有小区土地的地表及地下建筑的所有权和支配权。

在我国, 根据法律规定, 只要获得相关部门的行政许可, 仍然是可以分割使用建筑物与土地使用权的。这显然不利于车库使用权的交易稳定性。并且, 从法律逻辑上讲, 空间权是不可能脱离土地使用权的转移而为开发商所保留的。

四、立法例借鉴及建议

我国在区分所有物业产权法律制度方面发展并不成熟, 有必要虚心借鉴国际上发达国家和地区的立法实践。

1. 车库使用权是否应当转移给业主以外的人

即使开发商拥有对商品房开发和销售的自由, 也应当充分尊重小区内所有住户享有和谐居住环境的权益。从人性化的角度出发, 既然开发商建设一个小区并且已成功出售, 就不应当再过多的从住宅小区中划出一部分作为独立部分单独出售, 并以此为获得利益的源泉。

按照国际通例, 小区中的车库、车位是不能卖给小区业主以外的人的。在美国的住宅小区里, 房屋单元为业主专有财产, 除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产。小区内绝对不允许有既不属于业主专有, 也不属于业主共有的“飞地”存在。不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖, 也不允许小区业主以外的其他任何人拥有小区车库及停车位的所有权。

2. 建立系统的建筑物区分所有权法律制度

我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法 (修订) 》只是对土地上的房屋权属登记做了规定, 并没有涉及地下房屋的权属登记问题。归根结底还是由于我国目前没有系统的建筑物区分所有权法律制度。

市场上出售的车库分为有产权证和无产权证两种。只有当地下车库拥有独立的产权证时, 才能作为不动产以抵押、转让, 以得到法律保障;而没有产权证的转让只可能是转让的使用权, 这种情况最易发生法律纠纷。在这一问题上, 笔者认为, 规范车库产权证的办理不容忽视。

3. 提升法律位阶

何为“非业主共有的土地”应由相应的立法来规范。有必要在法律位阶上提升这样的规范, 将其由政府主管机关制定相应的法规提升至我国的民法体系中来, 并且将行政制度上产权证的管理与合同法紧密结合起来。比如建立房产交易公示制度, 强制开发商对公摊面积数据和套内建筑面积、总公摊面积的数值的进行公示等。

综上, 笔者从物理上车库与主建筑物的关系, 以及便于法律规定和操作的角度出发, 将车库分为占用小区道路或占其他场地的地上车位, 封闭的独立车库和属于小区主建筑物的配套设施的地下车库三类, 结合不同车库的性质及立法例实行不同的归属方案。建议将此种分类放入房地产开发管理体系中去。

参考文献

[1]梁慧星:民法总论[M].法律出版社, 1997年

[2]梁慧星:民法学说判例与立法研究[M].法律出版社, 2003年9月

[3]董学立:也论交易中的物权归属确定[J].法学研究, 2005年第5期