房地产项目开发流程--监理工作流程

第 1 页，共 8 页房地产项目开发流程节点主要工作内容工作部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门土地信息收集 现状图落实地块具体位置及周边情况拓展部规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件拓展部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。拓展部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况拓展部了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。拓展部土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。拓展部成本测算拓展部了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排拓展部对接营销中心汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果拓展部土地深判可行性研究报告区域内宏观经济、发展前景等的分析拓展部该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。拓展部现状图（四至电子文件）拓展部市场深度调研拓展部销售部 研发部项目最终定位拓展部销售部 研发部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选研发、运营：协助进行方案设计和成本测算拓展部研发部、运营部开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。 拓展部项目方案确定拓展部现金流测算拓展部对接营销中心深判结果项目可行性报告及后续工作拓展部研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务体系、法务：给予技术及资源上的支持拓展部财务体系、法务项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究拓展部项目招商版盈利能力分析拓展部项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据拓展部财务中心合作伙伴确定财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回报拓展部财务中心、集团资管部合作方案确定拓展部财务中心、集团资管部合作细节确定拓展部财务中心、集团资管部引资（商业计划书）签署战略合作协议拓展部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理拓展部投标、摘牌投方案标项目方案确定研发中心：项目方案拓展部研发中心投经济标确定土地上限拓展部拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术拓展部挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术拓展部签订土地出让合同交纳政府净收益，契税，交易费拓展部法务 财务部用地规划许可证土地出让合同法务协同：提供土地出让合同开发部法务 出让金、交易费交费证明财务：提供资金缴纳出让金、交易费开发部财务确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表开发部委托工程咨询资格机构编制申请报告研发：协助提供相关项目资料开发部研发向项目备案机关提交申请报告开发部建设用地规划许可证开发部开发部开发部土地出让合同营销中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部营销中心开发部交费证明缴纳土地费用开发部开发部详规研发：委托设计详规开发部研发办理土地证土地出让合同开发部交费证明缴纳土地费用开发部建设用地规划许可证开发部开发部土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件开发部综管：提供相关证明资料开发部综管土地抵押贷款积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司财务中心开发部区域市场调研研发部销售部商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业销售部商业销售部项目定位商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定商业销售部商业销售部市场定位、客户定位、产品定位、价格定位研发部 商业招商组经济测算研发部 运营部 财务部项目发展报告开发计划研发销售 工程 商业项目考核指标初定运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求销管资金流 财务 工程、开发设计前期明确产品设计思路研发销售明确设计院选择标准研发制定设计组织计划研发主要阶段是否需要组织专题会议以及会议参加部门土地获取阶段了解当地的建安成本、政府收费项...