房地产企业研究：极限测试：若融资全停，房企现金流能撑多久？

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2019 年 10 月 16 日 企业研究 极限测试：若融资全停，房企现金流能撑多久？ 核心观点： 现金流是企业的血液，用来维持其健康经营发展。若现金流出现紊乱，房企轻则借债、卖项目获取资金周转，重则出现破产重组危机。 一、融资收紧和偿债高峰期到来使筹资性现金流入减少 房企现金流变动趋势分为三个阶段，即：第一阶段，筹资性现金流入大幅增长推动经营性现金流入与流出同向扩大。第二阶段，筹资性现金流入收缩，投资性现金流出增加。第三阶段，筹资性现金流入和经营性现金流出同向减少，经营性现金流入明显增长。 二、现金为王，大中房企资金优势突出 当下房企是规模为王，现金为王。而小型房企在当前市场环境下，面临着三种的困境：第一，拿地竞争力下降，大中房企凭借规模和资金优势有横扫土地市场的能力；第二，资金流入不足，容易受到资金缺失影响；第三，企业不得不对外出售项目或出售项目股权换取资金流入。 三、倘若停止融资，即使回款增加，中小房企仍最易遭受资金压力 全面停止融资后，房企都会面临现金流压力。整体来讲，第一梯队房企只要保持销售回款的稳定增长，基本不会面临 相关研究： 月度数据点评：7 月销售保持韧性，投资增速或将继续下行 20190814 2019 年 7 月地产月报：融资约束强化土地市场偏弱，预计市场全年呈前高中低后平趋势 20190806 2019 年中期策略报告——七月流火，行情难将持续 20190702 2019 年年度策略报告——刚需刚改主导行情， 2019 战略年再延续 20190822 2019 年报综述——回归核心，内圣外王 20190508 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wanglin@ehconsulting.com.cn 徐鹏 17601350466（微信号） xupeng@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 quit-25（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 现金流压力；第二梯队房企需要做好两个方面：第一，重视高价值土地，控制拿地支出；第二，保持规模增长，大幅提升销售回款水平。对于第三梯队，这类房企销售回款相比2018 年大幅降低，若想保持公司长久发展，则需要重视深耕和区域品牌力建设。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 现金流是企业的血液，用来维持其健康经营发展。若现金流出现紊乱，房企轻则借债、卖项目获取资金周转，重则出现破产重组危机。 本文的目的主要是考量房企现金流入、流出水平，以及测算企业在规模不断增长的情况下，如果未来停止融资，是否会面临现金流压力。 根据测算，最终我们得出以下结论： 1、若 2019 年下半年完全停止融资，上半年房企的融资规模足以偿还当年债务和正常的经营活动，无现金流压力； 2、若 2020 年以后完全停止融资，第一梯队房企依靠销售回款正常增长足以支撑拿地支出和债务偿还，现金流压力偏小；第二梯队房企则会面临较强的现金流压力，但主要是拿地支出较高，倘若降低拿地力度，同时保持销售回款增长，现金流压力会进一步降低；第三梯队销售回款相比 2018 年下降，若想保持公司长久的发展，则需要减少拿地支出、提升销售回款以及把握融资机会增加现金流入。 一、融资收紧和偿债高峰期到来使筹资性现金流入减少 1、切莫仅关注企业经营性现金流表现 单从现金流不能全面说明企业财报情况，而且现金流细项比较多，全部解释也比较复杂， 在此仅选择要者说明。现金流包括经营性现金流、投资性现金流和筹资性现金流，三者要结合起来看，而不能仅看某一项现金流量。对企业而言，现金流入主要来自企业的销售收入和借款等，现金流出则主要...