经营性物业贷款审查

经营性物业贷款审查（精选8篇）

经营性物业贷款审查 第1篇

经营性物业贷款所需资料

1、借款人资料

• 工商行政管理局签发的营业执照

• 组织机构代码证

• 贷款卡及密码

• 公司章程

• 验资报告

• 董事名单

• 合资公司合同（如有）

• 过去三年经注册会计师审计的财务报表（含现金流量表）及近期财务报表

• 公司简介

• 董事会同意贷款及提供物业抵押的董事会决议

2、房产抵押物资料

• 国有土地使用权证及房屋所有权证(或四证)

• 项目情况简要介绍

• 承租人情况简要介绍

• 租金收益情况明细(出租合同明细表)

• 抵押房产明细(座落、面积、估价)

.房产照片

经营性物业贷款审查 第2篇

经营性物业抵押贷款是农行近年新创的贷款品种，是继港资东亚银行推出租约现金流抵押贷款业务后，农行根据市场形势，在内资银行中率先推出的新的信贷产品。本文从经营性物业贷款业务的推出背景、内涵特点、市场前景以及竞争情况分析等多方面入手，阐述当前推进该项业务的必要性和紧迫性。

一、经营性物业抵押贷款的定义与由来

（一）经营性物业抵押贷款的定义

经营性物业贷款是指我行向经营性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押、并以其经营收入进行还本付息的贷款。

经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房。

（二）东亚银行租约现金流抵押贷款为农行开展经营性物业贷款提供了参照

东亚银行是香港最大的独立本地银行，也是在内地分行网络较大的外资银行。在东亚银行人民币融资业务中，房地产融资是其中一个重要部分。该行自1999年在中国大陆开展商业抵押贷款（经营性物业抵押贷款）以来，取得了较好的经营业绩。该行在选择客户、物业和贷款运作模式上受到农行的重视和借鉴。

（三）农行在内资银行中率先推出了经营性物业抵押贷款

借鉴东亚银行的成熟做法，农行作为金融产品创新，在内资银行中率先推出了经营性物业贷款管理办法，并早在2005年10月下发了试行办法进行试点。农行经营性物业抵押贷款一经推出，立即引起了社会广泛关注和同业效仿。工行、建行等多家金额机构也积极出招，相继推出了该项业务各自的管理办法。从他行出台的办法来看，与农行的管理办法大同小异，都是效仿和借鉴农行办法，并结合本行情况做了部分修改。

（四）从准入条件和基本规定看，农行设置的门槛较为宽松，为基层经营行竞争提供了有利的市场条件。相比普通商品开发房贷款而言，经营性物业抵押贷款无论是在客户准入上还是在项目准入上，总行规定的门槛都比较宽松。

二、经营性物业贷款的推出适应了市场合理性的资金需求

作为商业地产经营环节的贷款，该产品的推出适应了当前房地产市场形势的发展需要。在成熟的市场经济条件下，有实力的大型商业企业和房地产开发企业持有长期收益的物业是普遍现象，随着我国商业地产市场日趋成熟，商业地产投资价值的日益显现，越来越多有实力的企业选择持有自营。

在此之前，由于没有与之相适应的金融产品，往往造成企业资金的沉淀和长期占用，对商业地产经营者来说，资金的效率是低下的，“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了”。在这种情况下，经营性物业贷款创造了一个商业贷款融资的产品，根据物业的收入测算项目价值，确定贷款额度和期限，帮助开发商、大型商业企业更有效地经营物业。

我行经营性物业抵押贷款具有期限长、还款灵活、用途广泛、贷款偿还与物业现金流高度匹配的优点，提供了置换自有物业占用长期资金的手段，有利于化解企业面临的“短融长投”的困境。

三、经营性物业贷款具有低风险特点

（一）与一般性项目贷款的风险比较

与一般意义上的项目贷款比较，经营性物业抵押贷款规避了从“项目立项”到“项目投产”前可行性论证的市场风险。

由于经营性物业抵押贷款要求借款人必须是正常经营一年以上，已经有稳定的租金收入，且未来现金流足以偿还银行贷款本息才能发放，也就是说经营性物业贷款选择的对象（物业）是已经被市场证明，可行后才开始发放的贷款，它规避了“项目立项”到“项目建成投产”阶段的市场风险。

通俗地说，经营性物业贷款项目必须是“正在生蛋的鸡”，而生产性项目贷款，在贷款发放时“鸡是否能生蛋”尚处于不确定状态。

（二）与普通商品房项目贷款的风险比较

与普通商品房项目贷款相比较，经营性物业贷款规避了销售价格一定幅度回落的风险。

以等额本息法为例，由于经营性物业贷款要求借款人等本偿还贷款本息，以10年期贷款计算，借款人每隔一年，其贷款本金就减少10%，也就是说贷款发放后，即便因为市场变化的原因使借款人物业出租收入每年以10%的速度下滑，对银行来说，其贷款仍然是安全的。

从理论上讲，经营性物业贷款具有抗“租金连续10年下降，每年下降10%”风险能力。因而在对经营性物业抵押贷款进行项目评估时，一般不做敏感性分析。

（三）与流资贷款的风控手段比较

与流动资金贷款比较，经营性物业贷款除期限长、利率高，对银行贡献率高外，还强调和注重了现金流，以租金收取的多少确定贷款额度，通过实行租金收入账户的封闭运行，可以更好地控制其信用风险。

四、拓展经营性物业贷款具有十分重要的现实意义

（一）有利于抓住商业地产市场快速发展的机遇

当前，随着我国经济的持续快速发展，社会财富不断积累，政府经营城市理念逐步深入，由于商业地产本身所具有的高利润特点，一段时间以来，大量的市场游资及外资基金、民间资本选择购买商业地产，使商业地产市场发展势头日益强劲，其投资增幅高于房地产开发整体增幅，已经成为我国房地产市场最活跃、最重要的组成部分。

（二）有利于开拓新的房地产按揭领域

当前，受宏观经济影响，普通商品房市场仍然没有从根本上走出低谷，同时个人住房按揭竞争却早已白热化。开展经营性物业抵押贷款，就能在白热化的房地产按揭业务中开辟一块新的业务领域，向优质的商业地产持有者提供法人按揭业务。

（三）有利于调整客户结构和信贷资产结构

对企业资质优良、物业经营成熟、有多年经营经验、租金收入稳定的经营物业提供融资，有利于拓展和培育长期稳定的优质客户。经营性物业贷款提高了我行对优质客户的服务水平，具有较强的市场竞争力。经营性物业抵押贷款业务是一次产品创新，适应了市场新形势，满足了客户新需要，具有较大的发展空间。

（四）有利于拓展长期稳定的收益来源

经营性物业贷款期限长、利息收入稳定，有利于与优质客户建立长期、稳定、全面的合作关系，并能够深度挖掘优质客户的综合价值。开展经营性物业贷款可通过设立营业网点或大客户服务中心（楼中银行）来拓展楼宇内的优质客户，进而带动存款、结算、银行卡等业务的发展。

（五）有利于解决当前投放不足的问题

今年以来，受国际金融风暴的影响，以及一些行业的过度炒作及周期性的原因，整体经济增幅减缓。目前国内制造业萎缩，普通商品房市场成交低迷，基础设施建设领域大局初定，同业竞争激烈。在抢抓基础领域历史性机遇的同时，通过积极营销相对低风险的经营性物业贷款，能在一定程度上缓解当前投放不足的问题。

五、经营性物业贷款业务大有可为

（一）经营性物业贷款的市场（客户）资源十分丰富

武汉汉自古商业发达，素有“九省通衢”之称，近年随着国家经济重心的转移，武汉汇集了越来越多的大型商业企业、写字楼和高级酒店。以商业百货为例，武汉不仅有深市第一家商业百货上市企业，而且目前仅武汉本土的百货上市企业，就分别有武汉中商、武汉中百、鄂武商、汉商集团等四家之多。此外，武汉还汇集了新世界、庄胜百货、群光百货等多家外来大型商业企业和商场。在酒店业方面，武汉有上千家上规模星级酒店，如香格里拉、新华诺富特大饭店、瑞雅国际酒店等。

（二）各家银行对经营性物业贷款同样处于起步和加速阶段

前期由于内资银行在金融产品方面的缺失，各家商业银行办理经营性物业贷款业务尚处于起步阶段。现阶段，虽然多家银行纷纷觉醒，加快了办理经营性物业贷款的进程，在办理项目贷款时，均遇到与他行竞争情况，但综合各方情况来看，目前各家银行对经营行物业贷款的拓展，也同样正处于起步和加速阶段。

六、当前推进我行经营性物业贷款有三大迫切要求

（一）抓紧行动已不容耽搁

第一批收割的，往往是最好、最肥的。愈是到后面就愈是骨头，因此赶在他行入驻前，收割最好的就显得非常迫切和必要，这既是资产营销的需要，也是风险防范的需要。有市场迹象显示，经过几年时间的酝酿和发酵，各内资银行目前已逐渐觉醒，在当前金融业竞争激烈的情形下，已将经营性物业贷款作为核心和重点业务在发展，加快了对武汉市场资源的抢占步伐，因此我行抓紧行动已不容耽搁。

（二）客户选择应分梯次推进

首先是大型商业企业的大商场、购物中心，如武汉中商、武汉中百、汉商等本土企业，以及银泰百货、庄胜百货、群光百货、新世界百货等外来大型商业企业。

其次是有一定实力的企业持有的普通商铺，该类客户为数众多，如洪发物业等为数众多的中型、非知名企业持有的商场、商铺，以及武汉市房地产开发商普遍持有的、自身开发的楼宇底商，如果面积较大、地理位置较好、符合条件也应拓展。这类客户以前因持有的物业，非城市标志性建筑准入较难，现在政策放宽后也应积极拓展。

再次就是地理位置较好，出租率较高的高档写字楼，如新世界公司写字楼等。

然后就是武汉市四星级以上宾馆酒店，财务状况理想的，也应积极拓展，但酒店目前总行仍实行目录制的准入管理

（三）信贷管理仍不可松懈

虽然经营性物业贷款具有风险逐年递减的先天优势，但风险管理仍不能松懈，主要是贷前调查时对租金收入的真实性要进行核实，此外，贷款发放后的8-10年内，经营行不能因贷款本金逐年减少而开始释放抵押物，或释放对租金收入的归集，否则抗风险能力便被弱化。作者：周小建

居民经营性小额信用贷款成效分析 第3篇

为认真贯彻落实呼和浩特中心支行提出的“一县一品”的要求, 达茂旗支行主动指导协调达茂旗农村信用联社, 借鉴农户小额信用贷款业务的成功经验, 推出了以社区内居民为单位, 以居民个人的信誉为保证, 由信用社在核定的额度和期限内向居民发放的无需抵押、担保的“居民经营性小额信用贷款”。

居民经营性小额信用贷款具有如下突出特点:一是实行信用放款, 无需抵押、担保, 手续简便快捷, 管理灵活, 适合居民生产经营的信贷需求特点。由于居民经营性小额信用贷款借鉴农户小额信用贷款实行“一次核定、余额控制、随用随贷、周转使用”的原则。与质押贷款、抵押贷款等其他信贷品种相比, 具有便利性和及时性的优点。二是贷款准入门槛低, 具有较强的扶贫意义。这使相当一部分信誉度良好但家庭经济条件一般的下岗失业人员、农牧区转移进城人员、未就业的大学生等弱势群体人员可凭其信誉获取贷款支持, 解决了这部分弱势群体由于缺乏金融机构所要求的抵押担保条件而难以获取贷款的现状。三是贷款品种多样, 还款期限灵活, 适合不同层次的城镇居民的不同需求和用途。

二、取得的成效

1.居民民间借贷行为收敛, 规范了金融秩序

由于开办居民经营性小额信用贷款为社区居民提供了创业发展的资金平台, 加上被评为特优信用户可获得信用社低利率的优惠贷款, 社区居民自觉减少了资金不足时通过民间借贷行为融资的需求, 以降低其利息成本, 从而在一定程度上缓解了居民对民间借贷的需求。

2.缓解了有创业愿望但资金不足居民贷款难的问题

当前, 相当一部分城市下岗失业人员、农牧民进城务工人员、退伍军人、大学生青年都有强烈的创业愿望, 但由于缺乏必要的抵押担保条件而难以取得银行的信贷支持。被评为信用户后, 这些居民可直接凭借自己的信用行为取得利率优惠的小额信用贷款。

3.打造了诚实守信的良好信用氛围

社区内的居民自觉通过培养自身的信用意识以获得评级资格, 使“守信为荣、失信可耻”的信用观念得到了强化, 社区居委会与农村信用社在开展信用评级过程中, 同时还开展了一系列的诚实守信宣传活动, 使诚实守信意识在社区居民与金融部门的合作中得到了潜移默化的提升。从而提高了社区居民的诚实守信观念, 改善了信用环境, 为推动社会信用体系的建设奠定了良好的基础。

三、存在的问题和不足

(一) 缺乏财政资金支持, 难以形成激励机制

作为支持微利项目的小额信用贷款, 亟需取得财政资金的贴息或风险担保的支持, 但政府部门仅有社区居委会参与贷前的信用评级, 政府财政一直未安排专项资金支持。缺乏财政贴息和财政风险担保支持的居民经营性小额信贷业务缺乏激励机制, 影响了金融部门推广该项业务的积极性, 从而制约了其进一步扩展的能力。

(二) 承办金融机构单一, 难以形成规模效应

目前, 该项业务仅由农村信用社承办。由于农村信用社承担支持“三农”经济的金融服务重任, 人力物力有限, 特别在开展信用评级过程中包括入户调查、资料审查、贷后检查等服务流程环节多, 农村信用联社信贷部门的人员和物力难以承担全旗范围内的信用评级, 从而使获得信用评级的信用户远远低于实际需求, 进而影响了该项业务规模的扩大和信贷质量的提高。

(三) 受宏观金融调控影响, 贷款创业需求难以满足

今年以来, 受国家货币政策的影响, 农村信用社等地方性中小金融机构信贷规模受到调控限制。导致今年以来有些农村信用社创新信贷有名无实, 广大居民的贷款创业需求不能得到满足。

(四) 受县域内滞后金融生态环境的影响, 贷款的风险控制缺乏强力保障

目前, 居民经营性小额信用贷款以支持弱势群体为主, 风险大、回报率低。而达茂旗县域内的担保体系不健全, 提供的金融担保不到位, 加上达茂旗农村信用社资金实力低下, 信用社对贷户的贷款风险评估、贷后监督等难以到位, 对贷款运行推广过程中可能产生的信贷风险缺乏控制保障。

四、相关建议

(一) 加大财政政策扶持力度, 建立创新信贷产品的激励机制

地方财政要合理调配资金, 加大对居民经营性小额信用贷款业务财政贴息资金和风险担保基金的投入力度。政府部门同金融部门协调建立金融服务创新推广制度, 并出台更多的优惠激励政策。对拓展居民经营性小额信用贷款做出突出实绩的金融机构, 可按投放的该项贷款余额的一定比例给予奖励, 同时该部分贷款可免征营业税, 以此调动金融机构发放涉农贷款的积极性。

(二) 灵活运用货币信贷工具, 支持信贷产品创新

人民银行在控制地区货币信贷投放中要坚持“有保有压”的信贷政策, 在其信贷规模有效压缩的特定环境下, 对农村信用社等金融机构开办和推广支持弱势群体创业的创新性信贷产品如做大做强居民经营性小额信贷业务, 人民银行可积极给予再贷款资金支持。

(三) 引入担保公司, 提高创新信贷产品的风险控制能力

针对达茂旗地区金融生态环境落后的问题, 要发展财政担保和商业担保相结合、具有政策性风险补偿金和商业性社会资金来源的多元化担保公司, 逐步把信用担保体系建成覆盖全旗的、经济性质多元化、投资来源多渠道、经营管理较完善的信用担保服务体系, 并使担保机构同地区金融体系有效结合, 切实提高地区金融业信贷风险的控制能力。

(四) 营造良好的农村金融生态环境

要不断优化农村信用环境, 尤其是加强法治建设, 优化信用法律环境, 为金融生态环境建设提供有力的法律保障。加强农村金融机构内控制度建设, 加强农村金融机构的内部管理, 加强对员工的法制教育, 杜绝违规操作, 压减事故隐患。要加强宣传, 倡导诚信意识, 树立诚信光荣、失信可耻得社会风气。

五、结语

居民经营性小额信用贷款, 极大的满足了居民及个体工商户经营周转的需求, 是符合形势需要、得到公众认可的创新金融产品。达茂支行通过认真履行基层央行职责, 鼓励了辖内金融机构大力开展金融创新, 支持了县域社会经济更好更快发展, 提升了基层人民银行的公信力及影响力。

摘要：为了更好地加快金融产品创新, 以进一步支持辖区经济的可持续发展, 根据推动辖区信贷政策产品化的要求, 人民银行达茂旗支行充分发挥协调和指导职责, 将辖区农村信用社推出的具有创新性质的信贷品种“居民经营性小额信用贷款”做大做强, 推进了辖区信贷政策产品化的实施效果。

贷款风险评估与审查审批标准 第4篇

银行贷款审查审批人员遵循风险与收益相平衡的原则，根据经验决定是否叙做一笔贷款。但是，如何进行风险评估？风险与收益相平衡原则的具体含义是什么？贷款审批有没有明确的标准？

股东要求

银行风险管理政策一般会强调，董事会代表股东整体利益，是风险管理的最高决策机构。那么股东对利益及风险的基本要求是什么？

1.资本回报高

股东投入资本，追求回报。股东对资本回报率（ROE）有目标要求。本文假设一家银行的ROE目标是不低于15％。

2.亏本概率小

假如银行片面追求高回报，可能过分冒险而资不抵债，将股东投入的资本“赔光”。为保证资本安全，银行一定要降低发生资不抵债的可能性。对资不抵债的发生概率，股东有容忍度要求，即“股东风险偏好”。实际上，股东希望银行达到的外部评级结果与其风险偏好相一致。

本文假设这家银行的股东风险偏好为BBB-（99.69％），即出现资不抵债的可能性不能高于1-99.69％=0.31％。这个数字越小，表示股东对银行经营稳健性的要求越高。用式子表示是：

P{资不抵债}≤0.31％，或P{净资产≤0}≤0.31％

审慎经营贷款

银行怎会资不抵债呢？负债不会无故增减，只能是资产方出了问题。最主要的原因，是贷款发生损失，把净资产“吃掉”了。

贷款是银行最重要的资产。为使P{资不抵债}≤0.31％，自然要求贷款损失“吃掉”净资产的概率不能高于0.31％。

如何才能保证？答案是，通过审慎经营，确保银行资本覆盖贷款风险。

1.何为贷款风险

风险指可能发生的损失。贷款创造收益，也带来风险。

当出现不利情况时，贷款会发生损失；越是通常很少发生的不利事件即小概率事件，一旦发生，越容易造成大的损失。即使通过设计和运用担保、账户控制等风控措施，尽量控制损失的发生，但防不胜防，不利情况一旦发生，至少会出现一定量的损失。

如何度量贷款风险？设定任何小概率水平α，假设贷款损失值L满足下式

P{贷款损失≥L}=α

即L表示当出现小概率等于α的不利情况时，贷款至少损失多少。

贷款风险越大，L也越大；反之亦然。因此L可作为衡量贷款风险大小的一种指标。

一般赋予α特定的含义，即

α=1-股东风险偏好=0.31％

这时的L也叫受险价值。

2.资本覆盖风险

全部贷款的风险大小是TL，即

P{全部贷款的损失≥TL}=0.31％

因此，只要TL<银行净资产，即银行资本覆盖贷款风险，就能保证

P{贷款损失≥银行净资产}≤0.31％。示意图见表：

贷款是一笔笔做的。一笔笔贷款加起来，如何保证资本覆盖风险，且总收益达到ROE目标？具体说来，要做到：

在正确评估单笔贷款的风险大小及收益多少的基础上，把所有单笔贷款的风险加在一起，保证不超过银行净资产，即资本覆盖加总风险。简单加总的风险不一定等于总风险，怎么办？还要运用行业、相关性等手段进行组合管理。最后，保证单笔贷款占用资本的ROE达标。

银行通过审慎经营贷款，满足股东风险及利益要求的具体措施见图1。

其中的关键，在于如何评估一笔贷款的风险和占用资本的大小。

贷款风险评估

1.贷款分析

对一笔贷款的分析要做到可测、可控。

可测，指了解客户优势所在及为什么有这些优势，并分析贷款所有风险点在哪。承担风险并不可怕，但风险要可测。

可控，指设计可行的授信方案及其风险控制措施，通过贯彻落实，尽量降低风险。

在贷款分析的基础上，方能进行风险评估。

在贷款审查审批时，一定要有这样的思维方式：

“先想到不利情况，然后再看能否设计和运用一定的风控手段，将损失控制到最小，”即“坏的方面着想，好的方向着手”，“危中见机”。如果“从坏处再往坏处想”，那么所有的贷款都不能做；相反，如果“一切都往好处想”，那么所有的贷款不用评估都可以做。

2.风险评估

综合贷款优势、风险点和控制措施，根据自身审批经验和对已有审批案例的了解，归纳该笔贷款的主要风险特征。

将具有相似风险特征的贷款，归为一类。最简单的是分为可做和不能做两类。在同一类贷款内，还可以按照行业、区域、产品等维度，进一步细分成若干小类。

通过对已有同类贷款的分析，结合适当前瞻性判断，评估一笔贷款的风险大小。

假设一笔贷款有650笔同类贷款，其损失数据见表1:

可以算出，平均损失是1.7。

有两笔贷款的损失分别为3和5，概率都是0.00154，因此

P{贷款损失≥3}=0.00154×2=0.00308≈0.31％

该类贷款的风险是3。

这样的贷款该不该做？有没有明确的标准？

审查审批标准

1.通过对风险与收益的两级平衡，决定是否叙做一笔贷款

2.先比较平均损失与平均利润

一种情况是平均损失≥平均利润。平均说来，或在通常情况下，同类贷款的损失大于盈利，得不偿失，因此，不能做。

另一种情况是平均损失<平均利润。该类贷款有净收益。但此笔贷款是否可做，还要比较资本占用与收益。

上例中，同类贷款的平均损失是1.7％。假设平均利润是2％，则平均损失<平均利润。

3.再看“资本”收益是否达标

贷款会“占用”资本，大小等于承担的超过平均损失的额外损失，即风险-平均损失。

计算经风险调整的资本收益率RAROC＝（此笔贷款的利润-平均损失）/此笔贷款占用的资本

此笔贷款占用的资本是3-1.7=1.3，假设利润是2.7，则RAROC＝（2.7-1.7）/1.3=0.77

此笔贷款RAROC远小于ROE目标15％，因此不能做。

对贷款决策的总结见图2。

不太精细的做法

1.管制利率

在管制贷款利率下，所有贷款不论收益大小，都在最低收益水平之上，因此只要风险足够低，都可以做。

审批标准从权衡风险与收益的关系，简化成主要考虑风险水平。

2.审批标准

在量化模型不支持时，可进一步简化为，评估是否有很大把握认为该笔业务不会发生损失，即使发生损失，损失率也会很小。

只有对两个问题都做出肯定回答时，才能做。

这里对损失率的大小，在程度上如何把握，需要依靠经验。

还可以用参照法。

已知“更有经验”或者“更权威”的审批人同意叙做一笔同类贷款时，就可以评估是否有比已批准的同类贷款更大的把握，即认为该笔业务不会发生损失，即使发生了损失，损失率也会更小。

做出肯定回答时，也能做。

因此，要多看贷款报告及其他人是如何审批的。要成为“老中医”，必须见过足够多的病人，要不断从他人那里汲取经验、教训。

3.存在不足

在向银行没有贷款定价能力的客户贷款时，这种简化的贷款审批方式是有意义的，虽然不太精细，可能有一些本可以发放的贷款被置之门外，但至少能保证安全。

银行没有定价能力的客户，一般说来也是银行的优质客户。

当银行拓展客户范围，向高风险高收益的客户群如小企业发放贷款时，这种简单审批方式的误差就太大了。■

厦门国际银行经营性物业贷款 第5篇

经营性物业抵押贷款是指本行向公司客户发放的、以其自身或第三方合法拥有的经营性物业作抵押、并以出租或经营该物业产生的经营收入作为主要还款来源的贷款。

抵押率：40%—50% 贷款金额：RMB2000万——RMB3.5亿

贷款利率；综合成本不低于年化12%（具体操作成本视项目而定）贷款期限：最长不超过10年 贷款要求：

贷款期内抵押物业预期产生的净经营收入（如租金）必须完全覆盖贷款本息。贷款用途：

1、借款人自身固定资产投入，如装修、扩建，但不包括房地产开发。

2、借款人自身经营周转

3、偿还股东借款（比如偿还作为股东的出资人购买抵押物业的款项）抵押物业的条件：

1、物业建成年限不超过15年，土地使用年限不超过20年。

2、物业经营状况良好，出租率或上座率不低于70%，不接受已经空置的物业。

3、抵押物业所在地位于北京、天津。

4、抵押物产权明晰、完整，不存在产权争议或其他法律纠纷。

5、物业形态包括：商铺、商场、写字楼、酒店、旅馆和饭店。

如有需求，请联系厦门国际银行北京中关村支行市场部！

联系人：李航

经营性物业抵押贷款管理办法 第6篇

第一章 总 则

第一条 为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。

第二条 本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。

经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。

第二章 贷款对象和用途

第三条 贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

第四条 贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。

第三章 贷款条件和申请

第五条 贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。

（一）贷款对象须具备下列基本条件：

法人类贷款条件

1、具有法人营业执照并已办理年检手续；

2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等；

5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证；

6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

7、本行要求的其他条件。

自然人类贷款条件

1、个人资信良好。在我行及他行未发生过逾期和不良记录，社会形象佳，未受过公安和行政部门处罚，个人及家庭负债与其经营收入相符；

2、拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证，个人名下物业可为与他人共有，但须征得共有人的书面同意；

3、借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

4、本行要求的其他条件。

（二）经营性物业具备的基本条件：

1、经营性物业应符合我市规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营或准备进入商业运营；

2、地理位置优越，物业原则上应位于城区中心商业区、农村集镇中心区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业氛围浓厚的繁华地段；

3、经营性物业已使用期限原则上不超过10年；经营性物业用地已使用年限原则上不超过10年；

4、经营性物业定位准确，已投入运营且经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流足够按期归还贷款本息；

5、经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；

6、经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置；

7、经营性物业必须通过出让方式合法取得国有土地使用权证书。

第六条 贷款申请。借款人申请经营性物业贷款时，除提供本行《信贷管理基本制度》及相关文件要求的资料外，还需提供以下资料：

（一）经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；

（二）租赁的物业。须提供真实的租赁合同原件，出租人的营业执照或身份证；

（三）物业用于出租的，须提供真实的租赁合同、协议原件、承租方营业执照、承租方知晓物业抵押给本行的声明等。若不能提供上述资料时，调查人应在调查报告中明确提出不能提供的理由及对抵押权实现的障碍，如无影响可不提供上述资料；

（四）物业用于经营的，须提供经营主体的营业执照、组织机构代码证、税务登记证；

（五）本行要求提供的其他证明文件和资料。

第四章 贷款额度、期限、利率

第七条 贷款额度。贷款额度根据借款人经营状况、还款能力、抵押物价值等因素综合确定，最高原则上不超过3000万元，其中以城区经营性物业抵押的贷款额度原则上不得超过房产评估价值的70%，以农村地区经营性物业抵押的贷款额度原则上不得超过房产评估价值的60%，以土地抵押部分均不得超过土地评估价值的50%。

第八条 贷款期限。根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。

第九条 贷款利率。按照不低于央行发布同期同档基准利率的1.3倍执行。

第五章 贷款的调查和评估

第十条 申请经营性物业抵押贷款，应向本行提供以下资料：

（一）法人客户：

1、营业执照（副本）；

2、税务登记证；

3、组织机构代码证（副本）；

4、贷款卡、基本账户开户许可证；

5、公司章程及验资报告，出具董事会决议的企业还须提供股东大会关于成立董事会的决议或相关证明材料；

6、法人代表身份证明，相关授权委托书；

7、公司同意借款决议；

8、当期、上年末、同期财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；

9、主要发生资金往来银行账户对账单和本行银行账户对账单，如重复只提供一份；

10、经营性物业权证（房产所有权证书和土地使用权证书）；

11、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；

12、相关抵押担保材料，如抵押物清单、评估报告、保单、同意抵押决议等；

13、本行需要提供的其他资料。

（二）个人客户：

1、借款人身份证及配偶身份证、结婚证、夫妻共同借款声明（个体工商户须提供营业执照）；

2、申请人简易资产负债表；

3、经营性物业权证（房产所有权证书和土地使用权证书）；

4、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；

5、相关抵押担保材料，如抵押物清单、评估报告、保单、同意抵押证明等；

6、本行需要提供的其他资料。

第十一条 经营性物业抵押贷款的调查和评估应重点关注以下内容:

（一）借款人的主体资格。公司的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况，并对物业每年经营收入（个人收入等）及综合还款能力进行评价;个人的经营业绩、信用状况、财务状况等进行调查和评估，并对物业每年经营收入及综合还款能力进行评价；

（二）物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得产权证；物业的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力、大修及日常维护成本等；

（三）物业的运营时间，是否属于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目；

（四）物业的完整性情况，是否物业中的优质部分已出售，或是仅是部分物业用于抵押，抵押权是否分散等，综合判定是否会造成整体处置的困难或抵押物变现价值的不足；

（五）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情况，租金收入是否与贷款额度和贷款期限相匹配等；

（六）租赁合同（协议）情况。租赁合同（协议）是否真实，其内容是否存在损害本行利益的约定，特别是承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利等对本行使抵押权的限制和影响。

同时，为防止借款人与承租人双方合谋以租赁权恶意对抗本行抵押权，必须对租赁合同备案的真实性进行调查认定；

（七）承租人的情况，包括其资信、经营状况、租金支付能力及违约情况等。

第六章 贷款的审批和发放

第十二条 经营性物业抵押贷款审批权按照本行《贷款授权管理办法》及相关的补充调整文件的有关规定管理。

第十三条 贷款发放前，根据贷款人需要，可对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并明确本行为第一受益人，保险期限不得短于贷款期限。

第十四条 贷款行应通过受托支付或借款人自主支付的贷款资金审核支付方式进行管理与控制。

第七章 担保方式

第十五条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、且已取得房产证、土地证，并投入正常运营的经营性物业的房地产同时作抵押担保，必要情况下，可追加其他担保方式。

第十六条 经营性物业抵押贷款的借款合同、抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保本行作为第一抵押权人。

第八章 贷款偿还

第十七条 还款方式为等额本息还款。贷款行根据借款人的收入实现时间来决定具体的还款期限，以月租方式或日常经营实现收入的，可选择按月还款；以季租、半年租、年租或其他实现收入周期超1个月的，可选择按季还款。

第十八条 等额本息还款，把经营性物业贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月或季中。作为还款人，每个月或季归还固定金额，每个月或季还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

第十九条 在借款合同中应明确下列事项

（一）若借款人有三次未按期归还贷款本金或利息的，本行即有权依法追偿处置抵押物；

（二）若借款人无法及时足额偿还贷款本息的，本行有权从借款人在本行开立的所有账户中直接扣划。

第九章 贷后管理

第二十条 经营性物业用于自营的，借款人必须在本行开立结算账户，并承诺物业经营收支及其他相关结算全部通过该结算账户办理，经营（出租）收入归行率不低于80%。

第二十一条 及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。借款人将抵押的物业出售时，须经本行同意并相应归还本行贷款。

第二十二条 经办行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，确保抵押率控制在合理的范围内。若出现抵押物贬值、租金收入下降等可能危及本行信贷资金安全的情形时，应及时预警风险并采取有效风险控制措施。

第二十三条 经办行应指定专人加强贷后管理，严格按照我行《贷款“三查”实施细则规范》等相关制度执行，及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，如发生重大情况，应及时报告。期间如遇信贷人员变动的，必须做好交接工作，重新落实管理责任。

第十章 附 则

第二十四条 本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜执行本行《信贷管理基本制度》等相关规定。

第二十五条 本办法由XXXX农村商业银行负责修订和解释。

经营性物业抵押贷款申请书文本 第7篇

1、公司简介

A、包括注册资金、股东及持股比例；

B、属于房地产企业的，说明房地产开发企业资质等级；

C、公司或控股股东简介。

2、经营性物业概况

A、经营性物业地理位置；

B、经营性物业等级，酒店、宾馆类星级，写字楼等级，百货类物业面积，混合业态的物业分别进行说明；

C、经营性物业定位，出租情况包括出租率、租赁合同的租期、租金水平。整体经营情况及现金流情况；

3、贷款要求

A、申请贷款金额、期限、用途；

B、用款计划。

4、抵押和担保的具体措施

A、说明用於本次抵押贷款的物业名称和面积、实际建造成本、评估价值；

B、如果物业已作抵押，需要说明己抵押贷款的金融机构名称、名称和面积、贷款金额及还款日期，并明确是否同意在资金方确认放款的情况下，项目方运用过桥资金还清原来欠款。资金方不作第二顺位抵押权人。

C、担保措施

5、还贷方案

A、还款方式；

B、还款计划等。

6、情况说明

A、公司或有负债及对外担保情况说明；

经营性物业贷款审查 第8篇

第一章

总

则

第一条 为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。

第二条 本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。

第三条 发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。

第二章

贷款对象和用途

第四条 贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。

第五条 贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第三章

贷款条件和申请资料

第六条 贷款条件。

（一）借款人须具备的基本条件：

1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录；

2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

4.所有者权益在8000万元（含）以上；

5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； 6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； 9.中国农业银行规定的其他条件。

（二）经营性物业须具备的基本条件：

1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；

2.地理位置优越，物业应位于城市中央商务区、中心商业区或开发区等城市经济中心地段。物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽；

3.宾馆酒店类物业应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积）原则上应不小于1万平方米，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；

4.工业和仓储用房类物业的用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等，物业面积不小于5万平方米；

5.经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好；市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有利于整体处置。第七条 贷款申请资料。

借款人申请经营性物业贷款时，应提供以下资料：

（一）借款人营业执照、组织机构代码证，对于房地产开发企业需提供开发资质等级证书；

（二）借款人验资报告和公司章程；

（三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；

（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；

（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一期的财务报表；

（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、合法有效的房产所有权证等权属证明文件；

（七）经营性物业对外出租的有关协议、合同以及其他对现金流有重大影响的文件与资料；

（八）物业经营方或主要承租人的经营、财务等资料；

（九）中国农业银行要求提供的其他证明文件和材料。

第四章

贷款额度、期限、利率和科目

第八条 贷款额度。经营性物业贷款的额度根据物业可用于还贷的现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值，贷款额度最高不超过抵押物评估价值的70%。

第九条 贷款期限。经营性物业贷款期限最长不超过10年，具体贷款期限应综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期经营现金流状况、借款人其他综合还款来源等因素合理确定。贷款期限最长不超过借款人法定经营期限，也不得超过物业产权证的剩余使用年限。

第十条 贷款利率。按照中国农业银行相关利率政策执行。第十一条 贷款科目。经营性物业贷款在房地产开发贷款科目中核算反映。

第五章

贷款担保方式

第十二条 经营性物业贷款以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。

第十三条 对能够办理应收账款质押登记手续的，应按照规定办理应收账款质押。

第十四条 非工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的70%，工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的60%。

第十五条 经营性物业贷款抵押必须在房地产管理部门办理抵押登记并确保我行为抵押物第一顺位抵押权人，办理抵押物登记时须提供抵押物房产证、借款合同和抵押合同等相关材料。置换他行贷款的，为防止他行抵押权消灭并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保，对于可通过设定我行为第二顺位抵押权人、在置换他行贷款后我行自动成为第一顺位抵押权人的，阶段性担保可不作要求。

第十六条 为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同或以其他方式对抗我行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。

第十七条 为确保工业和仓储用房类经营性物业的变现能力，应要求借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押。

第六章

贷款调查和评估

第十八条 经营性物业贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。调查主要包括以下内容：

（一）借款人是否具备合法承贷主体资格，法人营业执照是否真实有效、贷款证（卡）是否真实有效并经过年检。

（二）物业的权属状况。物业是否经竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。

（三）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金用来偿还出租人所欠承租人的债务，导致我行届时无法从租金中获得还款来源或者增加处置抵押物的难度。

（四）租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。

（五）承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况。是否存在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金等情况。

（六）物业在当地同类市场的竞争优劣势情况，其经营收益、转让价值等市场行情的历史波动状况以及贷款期内的预期变化趋势。

（七）贷款用途、金额、期限、还款计划是否合理，是否与物业的经营特征相符。

（八）贷款期内借款人的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的影响。

（九）对于采用综合还款方式的，要重点调查借款人的整体经营及财务状况，财务管理水平和资产营运能力，收入、利润来源和现金流情况；借款人除租金收入外的其他经营收入来源，企业是否具备综合还款能力。

第十九条 贷款评估应重点评估以下内容：

（一）借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。

（二）抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造或购置成本、市场价值情况、变现能力等。

（三）偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经营收入应扣除定期大修和日常维护成本。

第二十条 经营性物业贷款的抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取值原则上限定在9％—10％范围内。对于同时满足以下条件的客户，出于同业竞争需要，折现率取值最低可放宽到7%：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

第七章

贷款审查、审批、发放和偿还

第二十一条 对经营性物业贷款的审查和审批按总行相关制度办法执行。

第二十二条 贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，需明确我行为第一受益人，保险期限不得短于我行贷款期限。物业保险可采用一次性购买或按为单位分期购买方式，采用按为单位分期购买的，借款人要与保险公司签订覆盖借款期限的续保协议，并保证保险期限的连续性。

第二十三条 经营性物业贷款的借款合同中要补充明确以下内容：

（一）我行有权在贷款期内要求由指定的房地产估价机构对抵押物价值重新进行评估，若抵押物价值发生贬值，我行有权要求借款人补充抵押物或收回相应贷款。

（二）若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形，经营行可与借款人协商变更借款合同中关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容，协商不成的，我行有权按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。

（三）借款人若连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息，我行可依法处置抵押物。

（四）抵押权存续期间，未经经营行书面同意，抵押人不得以变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置抵押物业。经营行书面同意后，借款人可将抵押物业变卖，实现的价款应优先用于偿还我行贷款。

第二十四条 对于经营性物业贷款，原则上需采用本物业产生的现金流归还贷款，若借款人或其母公司实力雄厚，现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以其他综合收入还款，但本物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。

第二十五条 还款方式。在贷款发放前，要根据物业现金流情况、项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，考虑到物业的租金回收具有一定周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。

采用综合还贷的，应制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入应分期落实。

第二十六条 我行有权对借款人提前还款收取违约金，经营行应就违约金的收取标准在借款合同中予以明确。借款人提前还款的，需提前一个月提出申请，并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。

第八章贷后管理

第二十七条 借款人应与我行签订资金监管协议，借款人需在我行开立资金监管专户，对专户资金实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，经营行对专户资金的实际使用情况进行监管；一旦借款人未按时偿还贷款本息，我行有权直接从该账户中扣划，如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款本息或处置抵押物。

第二十八条 经营行在贷款期内应采用定期或不定期再评估方式对抵押物价值进行动态监测。

第二十九条 对已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同约定的条款是否存在不利于我行抵押权实现的情形，并要求出租人事先告知承租人该经营性物业已抵押给我行；同时尽量要求承租人向我行出具书面承诺，在我行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。

第三十条 经营行需及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划。

第三十一条 分行和经营行应制定贷后监管方案，指定专门客户经理（小组）加强贷后管理，经营行需定期对经营性物业贷款进行检查，发现物业出租情况恶化、借款人实际租金收入明显低于贷款申报时水平、租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额及其他风险预警信号时，经营行应及时按要求进行风险预警并采取风险防范措施。

经营行需每半年向审批行报告贷款运作情况，如遇重大问题，需及时向审批行报告。由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理（小组）变动，需做好交接工作，落实客户经理责任制。

第九章

贷款差异化管理规定

第三十二条 对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，贷款期限最长可放宽到15年：

（一）借款人同时满足以下条件：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、租金收入稳定、经营前景良好、物业产生现金流能够全部覆盖贷款本息；

（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌。第三十三条 对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，本物业产生现金流占还款来源的比例最低可放宽到60％：

（一）借款人同时满足以下条件：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕,所有者权益在3亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、经营收入稳定、经营前景良好；

（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌；

（四）经营性物业贷款期限不得超过10年。

第三十四条 工业和仓储用房类经营性物业所在区域应为合法设立并已通过审核、竞争优势明显、产业基础雄厚、发展潜力良好的国家级开发园区、省级开发园区以及经济发达城市内符合城市规划、基础设施完备、产业集聚度高的工业片区。

第三十五条 “房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款

（一）定义：“房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款（以下简称“组合贷款”），是指对符合条件的房地产开发项目，在项目建设期将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，其中开发贷款用于项目建设期的资金需求，经营性物业贷款用于置换开发贷款，对符合我行经营性物业贷款审批设定提款条件的，物业竣工并投入经营后直接发放经营性物业贷款。

（二）额度、期限和科目：房地产开发贷款额度根据项目投资情况确定，经营性物业贷款额度根据对物业未来现金流和抵押物价值的预测情况确定，但不得超过房地产开发贷款额度。组合贷款总期限不得超过15年，其中：开发贷款期限不得超过5年；经营性物业贷款期限原则上不得超过10年。组合贷款中的房地产开发贷款和经营性物业贷款应分别在相应科目反映。

（三）授权、授信规定：组合贷款不改变现有的授权、授信体制。考虑到部分区域的经营性物业贷款权限大于房地产开发贷款权限，本着审慎原则，组合贷款的审批权限按房地产开发贷款权限掌握。组合贷款纳入客户统一授信管理，考虑到经营性物业贷款专门用于置换我行开发贷款，为避免在授信阶段重复计算开发贷款和经营性物业贷款授信额度，降低客户授信空间，对于经营性物业贷款可不单独审批授信额度，实行经营性物业贷款与房地产开发贷款授信额度共享。

（四）业务运作流程：在介入房地产开发贷款项目时，可将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，同时对经营性物业贷款设定相关提款条件，审批结束后，根据项目开发进度发放开发贷款，待物业竣工验收投入经营后，满足经营性物业贷款审批设定提款条件的发放经营性物业贷款，用于置换房地产开发贷款。

（五）适用条件 1.借款人同时满足以下条件：

（1）符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；（2）信用等级AA及以上，无不良信用记录;

（3）综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

2.物业需为开发后用于出租（或自营）的整体项目或可保持相对完整并可独立抵押的整体项目的一部分。物业形态限于宾馆酒店、写字楼、商业营业用房等商业经营性物业。

（六）贷款方案确定

借款人须在申请贷款前，明确项目租售计划。若项目租售计划为整体出租（或经营），可就整体项目确定组合贷款方案；若项目租售计划为部分销售、部分出租（或经营），而我行在房地产开发贷款阶段拟对整体项目予以介入，则需对销售部分和出租（或经营）部分分别确定贷款方案，对于销售部分只可制定房地产开发贷款方案，对于出租（或经营）部分可制定组合贷款方案。

（七）风险控制措施

1.设定经营性物业贷款提款条件。在对组合贷款进行审批时，需对后期经营性物业贷款设定具体提款条件，在所有提款条件均满足后方可发放经营性物业贷款。具体提款条件需包括（但不限于）以下几点：

（1）客户的整体经营及财务状况正常，经营收入、利润及现金流情况与我行房地产开发贷款评估的情况相同或优于评估情况；（2）取得物业房屋所有权证书；

（3）物业出租率或意向性租约签约率不低于60%；

（4）物业未来租金收入水平稳定、现金流足以覆盖贷款本息；（5）经营性物业贷款抵押率不高于70%。

2.组合贷款中的经营性物业贷款用途需符合本办法规定，并且优先作为开发贷款的还款来源。

3.对于客户出现重大风险状况如经营情况恶化、经营收入及利润水平远低于预期、未来现金流无法覆盖贷款本息，项目出现建设期延长、招租情况不理想、租金水平或物业评估值远低于评估预测值等情况，无法达到组合贷款审批预设条件的，应及时中止经营性物业贷款的发放，同时采取以下措施保证开发贷款安全：

（1）要求借款人调整经营策略，将原计划用于出租或自营的物业变更为销售方式，尽快回笼资金；

（2）要求借款人通过他行融资、股东代偿等方式归还我行开发贷款；

（3）要求借款人落实足额抵押担保，对于集团性客户，还应增加集团或核心公司保证担保，落实贷款第二还款来源。

4.做好前期开发贷款与后期经营性物业贷款抵押担保衔接工作，对于开发贷款的抵押权消灭后、经营性物业贷款的抵押权设定前，我行贷款处于悬空状态的，应要求借款人提供有效的阶段性担保。

第十章

贷款管理特别规定

第三十六条 对于物业所有权人与借款人不一致的，原则上不得发放经营性物业贷款，但对于同时满足以下条件的客户，确有融资需求的，可采用将物业所有权人作为共同借款人或连带责任保证担保人，并将物业所有权人作为抵押人方式进行运作，同时需以个案方式报总行（房地产信贷部）准入同意后按相关权限和流程运作：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

第三十七条 对于我行已经办理的存量经营性物业贷款业务，在满足以下条件的前提下，可根据借款人需求，重新测算贷款金额、商定贷款期限、约定贷款用途，按照相关权限及程序审批发放新贷款置换存量贷款：

（一）借款人同时满足以下条件：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（二）存量经营性物业贷款还款记录良好，无不良信用记录；

（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房；

（四）与存量贷款发放时相比，物业租金水平明显上涨或抵押物价值明显增加；

（五）新贷款超过存量贷款的额度应符合本办法第五条规定的用途。

第十一章

附

则

第三十八条 本办法由中国农业银行总行制定、解释和修订。第三十九条 本办法下发后，《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》（农银发〔2006〕244号）和《关于<中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）>（修订稿）补充规定的通知》（农银办发〔2007〕422号）同时废止，其他政策制度与本办法不一致、相抵触的，以本办法为准。