安置房设计范文

安置房设计范文（精选9篇）

安置房设计 第1篇

安置房的景观营造, 在财政成本上, 规划设计的额度更加吃紧, 同时需要为目标人群提供一个非常适宜居住、有归属感、安全的社区。这意味着, 为了最大限度地利用预算和创造可行的空间, 要提高单位成本所负担的设计质量和成效。设计也要变得更加有效率, 减少各种浪费。

1项目概况

镇湖锦湖花园是为苏州高新区西部生态城建设而动迁的镇湖居民建造的配套住宅项目。基地位于苏州西部, 距科技城约5.5km, 距苏城CBD约21.5km, 濒临风光秀丽的太湖。基地四周交通便利, 太湖大道通过基地北侧, 贡山路、230省道从不同方向环绕周边。周边生态环境优越, 水系丰富, 绿地多为苗圃用地及农田。

2设计理念

安置房小区的景观服务于一部分社会中低收入人群, 其基本设计理念应是在低成本策略下, 采用技术成熟、运行成本经济、造价较低的景观素材, 使社会保障房小区居民感受到同样舒适宜人的景色。

3设计策略

我们要做的是在控制投入的前提下, 通过景观空间规划容纳最为亲切的邻里生活交流, 引导居民改变不良的生活习惯并促发那些熟悉的活动行为, 带给居住者对新生活的热度。为达到设计目标采用了以下策略:

3.1当地人文生态的可持续发展

3.1.1现状。广大的农村区域, 老百姓有着各种长期以来形成的民俗和生活习惯, 这些民俗习惯大部分是基于原有农村用地无规划且用地随意而形成。当农村城镇化以后这些民俗习惯通常都很难继承。

早期营造的安置房小区景观大抵是横平竖直的车行环道、行道树再加上规矩整齐的灌木将景观区块冷漠的划分, 只要求钱用到最少。小区绿地最终常被占用变为菜地。当下大部分安置房小区注重营造景观效果后却又没有留给民俗活动足够的空间。

3.1.2策略。 (1) 重点营造、人车分行。小区的主入口为重点设计区域, 目的是提示居民进入的是一个与原有生活村庄不同的生活区域。给居民一个心理暗示, 在一个新的生活环境中要摈除原有的不良生活习惯。

人车分行是一个在商品房小区景观经常使用的设计策略, 但在安置房小区内却常常因为居住密度等原因无法得到实施, 导致人车混杂。安置房的居民以老人小孩居多, 安全隐患加大。本案前期建筑规划时预留景观空间较大, 也是政府考虑到需提高农民的生活水平加大了安置房的预算才得以实施。

(2) 区域认同感。选择本地树种 (香樟、桂花等) , 可就近选用苗圃苗;选用当地硬质元素 (花窗、青砖、青瓦等) , 营造粉墙黛瓦桃红柳绿的本土自然景观, 提高居民对新居住环境的认同感。

(3) 院落空间。村民集中居住后无法保证村民都有自有院落, 但是通过与建筑架空层的结合可以形成每幢或者每个单元的相对独立的活动空间, 提供给邻里之间交流活动的大院落空间。

(4) 民俗活动空间。当地有一个特有的习俗, 喜宴、丧宴、寿宴、庆生时, 都会临时租借搭建木园堂来宴请宾客。经实地测量, 木园堂每间规格为3.8m×5m, 大概能安置2.5张圆桌, 一般四间连成一排使用, 平均每间出租价格为400元。

为此景观区域内划供了专有的木园堂布置区域, 平时作为硬质铺装的活动广场空间使用。场地平面尺寸与木园堂尺寸相匹配, 并设置给水用电接驳口, 专门设置污水井用以排污。考虑到可能同时会有几户人家办宴席, 为满足此需求在部分停车场区域也设置了相应配套设施。

3.2自然生态的可持续发展

3.2.1现状。本案有着明确的地缘特色。水系:基地周边天然河道贯穿, 连接太湖, 水质优良, 水面浮萍面积较小。地形:基地地势平坦, 北侧标高略高, 东、南、西侧标高基本一致。植被:西侧为农田区, 东、南侧为苗圃区, 种植大量本地乡土树种。

3.2.2策略。 (1) 采用乡土树种, 模拟原生林相。本地区位于太湖东岸, 属亚热带季风性湿润气候。植物种类多样, 季相分明。本地原生林相为常绿阔叶、落叶阔叶混交林。

项目所用苗木尽可能在周边苗圃内选择, 树木适应性好恢复期短成活率较高, 且运距较短。使用较多的市树香樟和市花桂花, 苗源丰富且市场价格较为低廉。项目绿化群落式种植区域采用混交林的种植方式, 尽可能地模拟苏州地区原生林相。

(2) 开放花园“三重绿化”。本案采用精简的“三重绿化”概念进行设计, 上层和中层乔木尽量避免交叉, 留出生长空间, 为第一重。灌木作为隔离和群落划分, 为第二重。草皮提供人的活动空间, 地被提供近景观赏, 为第三重。“三重绿化”所形成的是一个开放花园的概念, 简洁明快, 与住宅区整体风格协调, 满足经济性绿化的需求。

3.3低成本低维护硬质材料

材料的选择和运用直接影响和决定着景观设计作品的最后面貌。材料成本是景观工程预算中的直接费用之一, 并且所占比重大, 直接关系到景观工程建造成本的浮动。

3.3.1乡土材料。采用乡土材料, 苏州民居的独有特色就是白墙、青砖、青瓦等材料, 既能体现出当地特色又因为本地市场成熟价格较低。

3.3.2常规材料。车行道路采用沥青道路, 主要人行区域采用高压渗水砖 (灰色系列) , 部分重点区域采用黑灰色系花岗岩, 既符合苏州本地特色又能较好的控制成本。所有材料均为市场常规尺寸, 加工及安装成本降低。

3.3.3维护方便。停车场及人行区域采用高压渗水砖, 因渗水砖铺装时与花岗岩铺装工艺不同, 为自锁型不需要砂浆铺贴, 维修时更容易更换。

3.4姑苏院巷的灯光照明

姑苏的院巷文化呈现了中国人对自己古老文化的景仰情结, 同时结合现代的设计理念, 塑造出舒适宜人的住宅小区景观照明环境。本案采用精确照明、艺术照明相结合的照明手法凸显出苏式小区幽雅安静的氛围。

4结语

动迁安置小区建设是城市建设的重要组成部分, 更是关系民生、促进社会和谐的大问题。长期以来, 设计师对动迁安置等经济性住房关注较少, 研究积累不够。已建成的大批安置小区, 设计与使用之间的矛盾矛盾日益突出。这就需要设计师正视自身的责任, 从关怀动迁群体的角度出发分析其原有生活习性、风俗习惯, 综合考虑短期投资和长期效益, 创造性地营造出富有特点而具有合理性、科学性的景观空间, 充分发挥其良好的社会和经济效益, 帮助更多的动迁安置户实现安乐的宜居梦。

摘要：以苏州镇湖锦湖花园景观设计为例, 探讨以动迁安置居民为对象, 在低成本策略下, 营造当地人文生态和自然生态可持续发展景观的设计方法。

关键词：安置房,景观设计,人文生态,自然生态,可持续发展

参考文献

[1] 易斯.史泰博.中国的经济适用房计划——景观设计师完善公共空间设计的机会[J].景观设计学, 2011 (2)

安置房房买卖合同 第2篇

出卖人（甲方）：

买受人（乙方）：

甲方原有住房被拆迁，可得安置房面积平米，甲方自愿将其中平米出售给乙方，双方经自愿协商订立本合同，以资共同遵守。

第一条、房屋的基本情况

甲方所售房屋位于，房屋建筑面积为80.98平方米，公共部位共有分摊建筑面积为平方米，房屋用途为住宅。

第二条、本合同中所述房屋为甲方拆迁安置房，是甲方的家庭共同财产。该房交易甲方承诺已取得其他共有人的同意，没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。

第三条、房屋面积和价格

甲方所售房屋面积为平方米，单价元/每平方米计价，共计人民币元整(大写：贰拾捌万壹仟元整)。

第四条、付款时间与方式

甲乙双方经协商以现金付款方式一次性付款，在本合同签字后乙方支付首付款币人民元给甲方，第二笔房款人民币 元整于2011年____月___日付给甲方，第三笔(尾款)房款人民币元在产权过户给乙方后当日支付给甲方。上述款项甲方出具收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。

第五条、房屋交付

1、本合同签署后，甲方应将所持有的《拆迁安置协议》原件交由乙方保管，甲方应配合乙方选房。

2、甲方应在通知交房当日将本合同约定的房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方。

3、交付的房屋实际面积如与合同约定面积不符，面积误差比在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误

差比超出３％部分的房价款由甲方承担，所有权归乙方；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过３％部分的房价款由甲方双倍返还乙方。

第六条、产权登记及过户

办理到甲方名下的产权证所需税费由甲方承担，甲方在房产证下来后当日将房产证交给乙方，并在10日内协助乙方办理产权过户手续，所须费用由乙方承担。甲方应该提供一切与之有关的手续及资料，不得用任何方式拒绝阻挠。

第七条、违约责任

1、乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方，逾期达到一个月的，甲方有权解除本合同，乙方支付给甲方的首付款归甲方所有，其余款项退给乙方。

2、甲方在接到办理房屋产权通知后未去办理房屋产权证的，每逾期一日，按照购房总价的0.5‰支付违约金，合同继续履行。

3、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方返还乙方已付房款及利息，同时有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整给乙方。

4、甲方不根据本合同的约定将房屋及钥匙和产权证书交付给乙方，每逾期一日，按照购房总价的0.5‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，甲方返还乙方已付房款及利息，并支付违约金人民币贰拾万元整给乙方。

5、甲方在产权证下来后超过10天不协助乙方办理房产过户手续的，每逾期一日，按照购房总价的0.5‰支付违约金，并视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，并有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元。

本条约定的违约金按甲方违约时乙方另行购买同地段商品房所需的差价计算，约定的违约金低于造成的损失，乙方可以要求甲方按实际损失予以增加。

第八条、本合同未尽事宜，由甲、乙双方可另行协商签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。

第九条、本合同一式贰份，甲乙双方各执一份，自双方签字后生效。

甲方：乙方：

安置房设计 第3篇

(一) 安置房设计的面积和拆迁需安置的面积不相符

安置房设计的面积过大, 被拆迁户需交付巨额的安置差价款, 经济方面无法承受。如2006年温州市江滨路某地块, 新建安置房面积从80到160平方米, 对照该地块原拆面积普遍需增加20到30平方米, 而当时房屋的市场价已高达每平方米1万多元。被拆迁户在原拆面积之外, 另需缴纳几十万元超出面积的房款, 普遍不能承受。

(二) 安置房设计布局不合理、实用性不高

被拆迁户对照原拆房屋, 感觉安置房虽新却布局固定、相对可变性小、利用率低, 对几代人同住的大家庭, 相同面积的安置房甚至无法解决最起码的居住问题。

(三) 安置房设计套型单一, 被拆迁户选择的余地小

拆迁牵涉到千家万户, 被拆迁户的需求也多种多样, 而安置房一般按面积设计, 相同面积的安置房往往套型相同, 无法满足各种不同情况被拆迁户的实际居住要求。

二、造成矛盾的主要原因

(一) 解决安置的方法过于简单, 安置房设计脱离需求

拆迁安置房不同于商品房, 首先是服务对象不同, 商品房的服务对象是那些经济条件有一定积累、有意愿、有计划地选择住房的人;而拆迁安置房服务的对象是广大被拆迁户, 他们是因为城市建设的需要, 在没有充分准备、计划的情况下, 被动接受住房改造。所以被拆迁户一方, 在应对拆迁时在资金的储备、房产的分割等方面会存在实质性的矛盾。

拆迁安置房是用于被拆迁户选择产权调换的一种补偿方式, 是房地产交易的一种特殊形式, 是在同一个时间点以房易房, 同时完成“买房”和“卖房”两种行为。2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》 (以下称新《条例》) 第二十五条规定:实行房屋产权调换的, 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定, 计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换的房屋的价格, 结清产权调换的差价。这充分体现了“等价有偿, 公平交易”的原则, 且前提是被拆迁户要能“接受”。所以安置房设计盲目过大或过小, 不符合被拆迁户的需求或承受能力, 会造成这种“特殊交易”的矛盾。

(二) 对安置房设计不够重视, 特别是对小户型的设计不重视

随着房地产业的升温, 商品房走俏, 小面积的安置房设计受到很大的冲击, 往往被认为“低档次”、设计单一、实用性差。在安置房设计时往往为控制安置面积, 设计的套型在房屋的开间尺寸上做文章, 以一种类型套型简单地从房屋开间3米、3.3米等递增, 逐步增加面积, 来应对不同面积安置房。

(三) 过多考虑经济帐, 忽视安置房套型布局的合理性和实用性

在规定的容积率、绿化率等标准限制下追求最大的建筑面积, 如加长房屋的进深、封闭阳台、减少露台等, 以达到最大的利润空间。如温州市江滨路某地块出现个别建筑面积110多平方米的房屋进身达21米长、只有一个朝南房间的极不合理套型, 引起被拆迁户的强烈不满, 最后不得不采取经济补偿, 被拆迁户才勉强接受。

三、解决方法

(一) 改变“重拆迁、轻安置”的思想, 重视安置房的设计、建设

在旧城改造中, 往往存在重拆迁、轻安置的思想和做法。新《条例》第二十八条规定:拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋, 用于拆迁安置。这是针对部分拆迁人不重视安置, 提供的安置房质量、功能、环境等方面都比较差, 严重侵害被拆迁人利益现象而增加的条款。所以对安置房的设计建设, 应提高认识、转变理念, 充分体现新《条例》精神, 尽量满足被拆迁人的要求, 使他们真正“安居”, 并体验到旧城改造的好处。

(二) 做好拆迁地块的前期调查摸底工作, 了解被拆迁户的安置要求

拆迁的前期工作包括多方面工作, 其中对被拆迁户入户的调查摸底, 掌握拆迁地块的拆迁户数、面积分布及被拆迁户家庭成员组合、分户情况等, 是一项非常重要的工作。安置房设计面积相匹配, 符合被拆迁户安置需求, 安置房建设的房源充足, 是下一步安置工作顺利进行的前提保证。

(三) 安置房设计要考虑安置时的可操作性

1. 安置房设计的面积大小分隔要均匀

旧房拆除的面积大小不等, 新房安置面积也要先分档, 可以是相差5平方米为一档, 也可以是相差10平方米为一档甚至更大, 应按具体情况而定。这样就可在安置中减少个别被拆迁户出现面积跳跃的幅度过大或过小而造成的不合理。

2. 安置时以面积划分档次为单位进行认购, 每单位中房屋的层次、朝向、分布的比例要均匀

针对按面积大小划分档次供被拆迁户认购的情况, 安置房设计时要做到同一面积档次中“好、坏”搭配, 避免人为造成不公平、不合理现象。

3. 以面积划分档次为单位进行认购, 每单位的房屋套型布局要尽可能多样化

针对被拆迁户需安置的情况复杂多样, 有家庭人口众多需多卧室的, 有年轻时尚需大客厅的等等。所以安置房套型设计应在需求情况调查的基础上, 进行多样化设计并有所侧重。

4. 在符合国家相关法律、法规、规范的前提下, 安置房设计还要充分考虑适用性

所谓“适用”, 首先是应能满足人体工效学的最低需要。应根据人的生理、心理要求在有限的面积范围, 组织并合理分配各功能空间的位置与大小, 达到最佳的平面利用率。安置房的设计, 特别是小面积户型, 多一处拐弯就是使用上的浪费。在满足结构安全的情况下应减少纵横墙体的设置, 使结构合理而简洁。按照现代人的习惯, 做到以起居室 (厅) 为中心, 紧凑合理, 以开门见厅为普通模式。

5. 安置房的设计要考虑灵活性、可变性

安置房购买协议 第4篇

乙方(买受人)： 身份证号：

现有甲方在敦厚镇厚丰村第五小组安置房小区，座落在吉安县城兴华路东面廉租房西面，规划路北面第二排第21号之地块上建房后转让给乙方，该地块为集体土地，现经双方协商达成如下协议。

一、该房屋为七层， 乙方购买的房屋为该栋房屋从地面起第____层，面积为_____平方米，一楼楼梯分摊面积为_____平方米，合计_____平方米，每平方米_____元，计人民

币_______________元，四至：东面为__________，南面为__________，西面为__________，北面为__________。车库为______号，面积为_____平方米，每平方米_____元，计人民

币__________元。四至：东面为__________，南面为__________，西面为__________，北面为__________。

二、该房屋为砖混结构，甲方必须达到国家建筑标准(乙方有权请质检人员检查质量，若甲方未达到标准，必须由甲方维修，维修费用由甲方全部负责。

三、本协议签订之日起，甲方将该房和车库的使用、出租、买卖、占有、公摊面积等一并转让给乙方，永远归乙方所有，土地证办好后由购买该栋房屋人员保管，如以后可以办理集体土地国有土地手续，则甲方应积极配合乙方办理，办理所涉税收和费用均由乙方承担。

四、该房屋转后，如政府规划需要拆迁，所得补偿款按本栋楼各户购房所占面积统一分摊。

五、乙方装修时，不能任意改变房屋结构，如擅自改变结构出现问题，则由乙方负全部责任。

六、甲方负责水电到户(开户费由乙方负责)，室内铝合金门窗由乙方自理。进户门由甲方安装。

七、乙方必须在交房时，签订协议之日付清全部房款，否则，甲方有权按日收取乙方购房所欠款万分之五的违约金，合同继续履行。

八、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，望双方自学遵守，否则出现问题由造成方负责全部责任。

甲方签字： 乙方签字：

安置房设计 第5篇

在城中村改造过程中, 有一个关键问题是, 如何比较合理、公平、平和地安置被征收土地人。在解决这个问题的过程中, 出现了三种可选的制度设计及其代表的路径方式。

一是政府在被征收土地附近建筑规划统一的建筑, 根据被征收人原有宅基地及附着物的情况, 进行直接置换。二是基于被征收人原有宅基地及附着物的价值估算, 直接给被征收人一定额度的资金, 让其根据自己的需求, 灵活解决住房问题。三是房票安置, 在对被征收人原有宅基地及附着物的价值估算之后, 给被征收人一定的凭证和票据, 被征收人在规定的时间内, 拿着房票在既定范围内根据自己的意志和机会按照多退少补的原则购买住房。对于适用范围, 各地有不同规定, 比如湖州明确了六个入围楼盘名单, 衢州市规定的范围是“房地产主管部门监管的商品住宅和市场上的二手房”。

第三种思路的最大特点是购买住房的资格票据取代了资金和现有住宅, 具有前两种不具备的多方面优势, 一是能保证其代表的置换资金的使用方向, 二是增大了被征收人的住房选择空间, 三是让政府部门从具体的建筑建设等方面解放出来, 四能加快土地征收或拆迁的进程。

二、城中村改造中房票安置施行中出现的问题及原因

(一) 房票倒卖现象严重

在各地推进实施房票安置策略的过程中, 涌现出的最严重问题就是房票倒卖现象严重, 浙江台州“4个楼盘售出的商品房中就有100多套房子存在倒卖房票的情况”。在房票倒卖现象的背后, 各级官员是违规违法的主体力量。他们之所以能得逞, 一方面是因为他们自身的职权及其携带的系列资源, 另一方面, 也是更为重要的是, 各地在施行房票安置政策制定相关规则的时候, 普遍强化对被征收人活动的约束和规范, 但基本上没有对政府相关工作人员方面的约束, 导致在实务推进方面集中关照被征收人的行为, 而忽视了对执行主体也就是相关政府工作人员的行为监督, 让他们有隙可乘。

(二) 没有有效维护或保障被征收人的利益

房票安置的过程实际上是政府、被征收人、房地产开发商及中介等多方博弈, 其中被征收人处于弱势地位, 其利益属于被挤压的一方。在衢州等地的制度规定中, 在房票定价方面, 决定者是市区规划土地联席会议, 能有权限对方案提意见的是笼统地各区块, 整个决策过程中基本上没有被征收人的踪迹, 他们是缺位的, 这样很难充分考虑他们的利益, 其中的关键表现就是把市场价格当成定价的基础。在房票安置政策施行过程中, 各级官员基于自己的私利, 违法违规倒卖房票, 实际上是对被征收人利益的侵犯。

(三) 问题转移目标领域的风险承受能力有限

房票安置政策的推行, 用房票取代了现房或现金, 实际上上只能算把政府的问题转移出去, 而转移目标或者说风险承受主体是房地产市场。目前, 国内的房地产经过了几十年的发展, 有了一定的成熟度, 对国民经济发展而言形成了较大贡献。不过, 其本身也存在多方面的问题, 房价虚高现象普遍, 房地产泡沫比较严重, 不良房地产商的建筑质量越来越低, 物业管理等方面的问题重重, 房地产领域的维权事件越来越多, 等等。房票安置政策的推行, 导致房票倒卖现象泛滥, 还出现了炒房票这种畸形现象, 实际上都激化了房地产领域的固有矛盾, 可能会引发更大的社会隐患。

(四) 制度设计不够细密

从台州等地开始推进实施房票安置政策以来, 该政策在各地实践的普及度一直相对有限, 时间也较短, 本身的成熟度不高, 其中的重要表现是制度设计不够细密, 缺很多应有的内容, 在关键事项方面的规定说明不够详细。

三、优化房票安置设计及施行的要点

(一) 提升房票源管理的力度

各地在推进实施房票安置管理的过程中, 普遍忽略了对房票源的管理, 包括房票的印制主体、房票防伪措施、印制及发放程序、设置人员职责及纪律、房票购买资质限制, 等等。正是这方面的缺失, 导致大量房票并没有进入被征收人手中, 而是或在政府官员手中, 或在不良中介手中, 或在黄牛手中。对此, 应该提升房票源管理的力度。在相关办法规程中, 围绕房票源管理问题厘定明晰而细密的规范说明, 并且辅助以内控构架的执行力度确保这些制度的贯彻落实, 在起始阶段确保房票安置政策的健康运行。

(二) 强化监督和问责

各地在推进实施房票安置管理的过程中, 不应该只关注对被征收人行为的约束和规范, 还应该关注另外其他主体——政府相关人员、涉及到地产商及中介等相关方。具体而言, 各地应该在相关办法及规范说明中, 明确增加对这些主体行为约束和规范的说明, 并且应该明确辅之以具体的惩戒措施, 在惩戒力度设置方面尽量遵循偏严的原则, 以形成足够的威慑力。比如, 在房票使用环节, 可以考虑明文规定使用房票购买商品房住宅的购买人只能是房票上注明的被征收人或安置人员, 强调其不得抵押转让的刚性, 否则根据具体情况给予严厉惩罚, 以实名制否决政府相关人员等其他人员冒用房票的机会。

(三) 注意充分维护被征收人利益

在推进实施房票安置政策的过程中, 应该心中有维护并保障被征收人利益的意识应该充分保障房票定价与其原有宅基及附着物价值等同, 避免因话语权或资源势位优势压低被征收人原有财产的价值。可以考虑对纳入商品房安置选择对象的房产开发商统一签订安置责任保证书, 以约定方式避免开发商抬价或捂盘不售, 确保房票使用价值与房产市场价格相吻合;可考虑以政府监管的指定账号为工具, 对被征收人凭房票购买商品房进行全过程监督, 确保监督范围的全覆盖和全流程, 确保被征收人购买楼能顺利完工交付使有;在被征收人与房地产商博弈的过程中, 可以考虑用制度规定为被征收人争取尽可能的优惠比例。当被征收人购买住房后房票出现余额的情况下, 采取灵活措施确保余额能切实应用在被征收人身上, 避免其利益受到无端损害。

(四) 推进制度设计精细化和全面化转型

各地在持续推进房票安置政策实施的过程中, 应该注意尽可能地细化相关规定, 提高其相对于具体实务的指导价值和意义。当然, 也可以在保留既有办法规范的基础上, 另外厘定细则性的规范文件或关键业务操作流程说明等, 以体系化的姿态支撑和完善整个制度设计。另外, 注意根据具体情况, 推动房票安置管理的全面化, 避免有重大残缺的存在, 如上所言的房票源管理及对政府官员等各主体的监督和问责等内容, 均属于现有制度设计中残缺的内容, 需要及时补充完善, 在推动实现房票安置管理全覆盖的基础上提升其具体运行水准。

(五) 注意借助信息化力量

在推进房票安置政策的过程中, 应该考虑根据地方的具体情况, 或自主研发, 或聘请专业信息技术团队, 开发房票信息管理系统, 在房票签发、使用、结算、清算等过程环节的每一个进展, 都应该确保在信息系统中同步跟进, 以为相关部门施行监督或监控提供最详细、丰富、真实而及时的信息。另外, 还应该注意有限度的推进实施。房票按照政策的推进实施不能无限度地扩大, 而只能在一定限度内普及。政府相关部门及人员, 在推进实施房票安置政策和策略的时候, 还应该适当考虑探索其他方式和路径, 应该在提升本身工作效率的同时, 履行更多的应有责任, 而不是一味地思考把问题往外转移。

摘要：房票安置制度的设计和实施有其自身的积极意义, 但目前却存在着许多问题。有鉴于此, 本文概述了房票的内涵及其安置概念的提出, 并分析了城中村改造中房票安置施行中出现的问题及原因, 最后对如何优化房票安置设计及施行提出了相关建议。

关键词：房票安置,制度设计,实施

参考文献

[1]杜晓, 郑小琼.台州“房票门”暴露官场住房腐败生态[N].法制日报, 2011, (1) .

浅析安置房“两证”办理 第6篇

一、原因分析

1. 测绘公司出具测绘成果速度较慢

建议工程竣工后, 需委托专业测绘公司对房屋的建筑面积进行测绘, 出具房屋建筑面积测绘成果和测绘报告单, 办理土地复核前须委托地籍测量。影响其滞办的因素主要有两方面, 一是建设单位无法提供相应的图纸、联系单, 二是测绘公司的工作时间过长。

2. 各项专项验收是难点

各项专项验收中, 绿化验收是规划验收的前置条件, 消防、人防、环保、规划验收是质监备案的前置条件。各项验收缺一不可, 否则就影响了进度。

3. 施工单位影响工程资料归档

根据惯例, 一个地块建设完毕后建设单位要将工程建设档案移交城建档案馆, 由城建档案馆出具相关证明后办理质监备案。有些工程资料需施工单位提供, 有时由于施工单位不配合, 造成工程资料迟迟无法归档。

4. 土地复核中的指界不规范

根据土地局要求, 建设单位须找相邻宗地权属人进行地籍指界, 在被调查房屋的地籍调查界址表签字确认。因为此项工作牵涉面广, 有时相邻单位或个人不理解或不配合就造成了拖延。

二、解决措施

1. 建设单位在确保工程进度的同时, 要保证相关手续的同步办理

作为建设单位要增强意识, 在确保安置房建设进度和质量的同时还要保证相关手续的同步办理。要确保被拆迁户按时回迁的同时及时拿到“两证”, 在工程建设的前期就同步重视手续的办理。

(1) 在设计时, 就明确办公房通道。避免通道改变使分摊系数成为可变值, 使办公房避免安置时在一大开间里逐一分割, 而是在设计时就确定通道。通道事先确定可使分摊系数保持不变, 逐间的分隔可利用修测调整, 测绘成果就可按时出具。

(2) 招投标或和施工单位签订施工合同时, 把后期工程资料归档要求写入合同中, 规定相关奖罚条例, 提高其工作积极性, 确保工程资料在现场竣工验收后及时送档案局归档。

(3) 规范图纸修改和测绘委托程序, 避免多方委托测绘公司进行测绘。对于测绘公司提供的测绘成果要组织专人进行会审, 确保无差错。对房屋测量、土地测量合同要明确时间要求, 保证准确度, 超时间或差错要有相应罚则。

2. 科学安排“两证”办理

(1) 在工程预验收时要提醒工程部门做好环保、绿化、人防等专项验收的准备和工程档案资料的整理;工程验收30天前提前出具竣工图和联系单交测绘公司测绘房屋建筑面积, 要求测绘公司30天内出具测绘成果和测绘报告单。

(2) 取得测绘成果后入户的准备工作, 主要有如下四项:根据测绘成果委托地籍测量准备土地复核使用;根据测绘成果和被拆迁户结算, 做好入户准备, 整理入住名单准备提交房管部门、土地部门和财税部门;和房管部门签订物业管理用房移交协议书;提交施工单位订立小区幢号和房间号。

(3) 工程规划验收和质监备案阶段。工程竣工验收后办理取得规划验收, 规划验收完成后同步办理质监备案和物业维修金和保修金的缴纳。在取得规划验收未取得质监备案时, 若已取得地籍测绘成果, 可提前介入办理土地指界, 缩短质监备案取得后办理土地复核的工作时间。

浅谈拆迁安置房质量 第7篇

随着城市化步伐的加快, 大量农村集体土地上的房屋被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题, 政府修建了专门的拆迁安置房。政府这一良好意愿——拆迁安置房政策的广泛推广, 也让我们对这一建筑产品的质量引起必要的担心和重视, 并且现实操作过程当中, 拆迁安置房建设也确实出现了一些新情况和新问题, 其中, 在建筑质量方面体现尤其明显。

1 目前拆迁安置房质量易出现的状况及其影响

随着城乡一体化进程的不断加快, 各地旧城改造、城市基础设施建设及新农村建设等建设活动如火如荼。在这过程中的各项建设中, 涉及到的部分拆迁安置用房也出现了各种建筑质量问题:管道渗漏、墙皮脱落、门窗破裂等质量通病, 更有甚者, 出现诸如房屋倾斜、墙体开裂、倒塌、阳台脱落、天花板被雨水渗得发霉等等严重事件。

造成部分拆迁安置房质量低劣的原因很多, 但最根本的是经济利益的问题。房地产开发商普遍重视商品房, 轻视安置房。道理很简单, 商品房是用于出售的, 质量差了卖不掉。而拆迁安置用房, 根据现有政策, 是采取无偿的回迁。同时, 相关的建设主管部门对工程质量监督管理不力, 施工企业队伍素质差、管理不力, 施工过程中偷工减料, 建筑材料以次充好, 工程监管不力, 工程质量把关不严等。但最根本的原因还是开发商没有将拆迁安置房与商品房同等对待。建筑监理措施不力, 也是产生拆迁安置房质量差的另一个重要因素。要提高安置房的工程质量, 必须完善监理制度, 除了建管局、质检站做好监理外, 更重要的是发挥开发商、施工单位施工代表的监理作用, 在安置房的施工过程中, 可由拆迁管理部门委派监理人员对工程进行监理;也可直接由懂施工技术的人员作为被拆迁人的代表, 对工程进行编外监理。这等于是自己来监理今后属于自己的住房, 可以增强被拆迁人作为监理人员的责任感, 减轻回迁时的难度。同时防止施工过程中偷工减料, 不按规范施工等, 有利于提高拆迁安置房的工程质量。

大量的拆迁安置房的低劣质量, 给广大被拆迁安置户的生活、工作造成不便。同时, 已有建筑出现质量问题, 如果进行加固修复, 难度大、成本高、建筑材料损耗高。安置房低劣质量使被拆迁户的权益受到了大大小小的侵犯, 由此, 他们也往往聚集起来向开发商和主建单位投诉, 甚至找政府上访、找媒体曝光, 形成一股不安定因素, 这种种因素也与我们政府初衷意愿的建设和谐社会背道而驰。总之, 安置房的低劣质量使政府承担比较大的经济成本、社会成本和行政成本。

2 工程案例

该工程案例为宁波地区某一拆迁安置小区。小区建筑群建于2004年5月, 为2层砌体结构, 建筑结构形式及建筑布局均相同, 墙体采用机制多孔砖墙体, 建筑面积约为494 m2。原设计单位为余姚市绿城建筑设计有限公司, 监理单位为宁大工程建设监理有限公司, 施工单位为余姚市舜南建筑公司。目前该小区正在使用中, 但是, 该小区部分房屋也出现了各种质量问题和管理问题。

该小区经过检测鉴定, 认为:小区9号, 30号, 34号, 36号, 50号各幢建筑均有一梁出现横向裂缝, 需加固补强处理;85号, 86号楼承重墙局部出现开裂, 需采用灌浆加固处理;107号, 108号, 119号, 120号出现倾斜并且超出国家标准, 需采取加固基础和纠偏处理。并且, 小区建筑已完工成品和设计图纸出现较大出入, 比如原设计为现浇板, 而实际为预制板等等。同时, 该小区在整治过程中, 调用原始设计资料和竣工资料等手续时, 均出现资料备案不完整, 或者责任人签名不明确及责任单位已解体等现象。这些问题均使该小区在整治过程中给主管单位和承包单位造成一定的人力成本投入及工期、成本影响, 给小区居民工作、生活也造成了巨大不便, 给街道和地方造成了一系列不和谐影响。

3 保证拆迁安置房质量相应对策

1) 把拆迁安置房与商品房同样对待, 拆迁安置居民和商品房购房户一样都是开发商的上帝, 都是消费者, 他们的利益应同样得到保护, 拆迁安置房的质量和商品房的质量要同样得到保证, 要实行安置房质量保证书制度, 不准将不合格的房屋安置给拆迁户居住。2) 拆迁安置房的设计质量可以实行设计与拆迁户见面制度, 原拆迁户旧房面积较小, 可根据拆迁户的实际情况, 适当扩大安置房面积, 超出安置部分的面积, 可作为商品房给予一定优惠卖给拆迁户。3) 政府和开发商把拆迁安置房建设当作一项利国利民的德政工程来抓, 要把为民办实事真正落实到行动上, 这样才能赢得群众对政府的信任, 同样也提高了开发企业的信誉。只有这样才能使开发企业在市场经济大潮中求得发展。4) 加强对开发企业的管理, 切实把好资质审查关。对那些一无资金、二无技术、三无管理能力的开发企业, 不准从事旧城改造。要把旧城改造交给那些信誉好、资金雄厚、技术过硬、管理水平高的开发企业去实施。5) 拆迁安置房工程要实行招投标制度、强化质量监督管理。把工程给那些技术过硬、管理过硬、讲信誉、讲信用的施工企业施工。通过签订廉政协议, 全面履行协议规定的权力和义务。目前, 相关部门已建立了招投标市场, 所有建筑工程项目 (包括拆迁安置房) 统统进入招投标市场, 实行明码标价, 各施工企业一律公平竞争, 从而有效地避免和杜绝了建筑市场上的腐败行为。加强对拆迁安置房建设的纪检监察巡查和工作进度督查, 根据拆迁安置房建设目标完成情况, 从城建考核基数中辟出一定的奖励额度对其考核。6) 把好质量关:首先要强化政府对建筑工程质量, 特别是拆迁安置房的工程质量的监督制度。质检站不能单纯变成验收站, 业务工作要摆脱某些领导的影响, 不能降低验收标准, 建立全面验收制度, 不准将未经竣工验收的产品交付拆迁安置户居住。验收时, 要严格按竣工验收的程序进行, 要按验收的内容逐项检查, 必要时要有拆迁管理部门和被拆迁户的代表参与安置房的验收;对存在的质量隐患或缺陷提出整改方案, 并及时监督施工单位采取措施完成。7) 实行拆迁安置房保证金制度, 安置房是特定的商品房。针对少数开发商对安置房施工质量不够重视, 拆迁管理部门应责成建设单位交纳拆迁安置质量保证金。对因质量问题而给被拆迁人造成损失的给予适当的经济补偿。若拆迁过程中, 安置房的设计图纸已同被拆迁人见面, 且大多已定下来, 不准随意变更图纸, 否则, 做违约处理。8) 加强物业管理, 做好拆迁安置后的服务工作。只要建设单位认真负责, 真正为被拆迁人着想, 与街道、物业管理公司协调好, 认真做好入住后的服务, 完全可以使拆迁户消除顾虑, 减少安置房投入使用后的矛盾, 也为政府排忧解难, 开发商自己也减少了许多麻烦, 使拆迁安置住户安居乐业。

4 结语

拆迁人在新建安置用房时做到设施完善, 符合国家安全质量标准, 并经建筑工程质量监督等有关部门验收合格后, 方可交付使用。总之, 如果有效控制好拆迁安置房档案的质量, 做好每项工程、每道工序、每个施工部位。拆迁安置主管部门将有关拆迁安置文件、协议、合同和竣工图纸等档案资料移交或复制一份给物业管理部门, 允许被拆迁户查看、复印。按照建筑和档案管理的要求, 形成齐全、准确的档案文件。不论何时何处, 拆迁安置房出了质量问题, 都能从档案中寻找出责任者来, 并由当事人赔偿受损失的被拆迁户。那么, 工程质量终身负责制就不是一句空话了。

摘要：针对现在的拆迁安置房质量进行了全面系统的分析, 对拆迁安置房质量易出现的状况及其影响作了简单阐述, 结合工程案例, 对质量管理提出了一系列建议措施, 从而确保新形势下拆迁安置房的质量。

关键词：拆迁安置房,质量问题,对策,质量管理

参考文献

[1]杜泽芳, 王立生.论旧城改造拆迁安置[J].辽宁建材, 2000 (4) :34-35.

[2]陆勇.拆迁安置房的质量问题及对策[J].中国房地产, 1999 (10) :40.

[3]邵宏源.浅谈在建工程的基建管理[J].海河水利, 1993 (1) :73-74.

安置房建设中存在的问题初探 第8篇

关键词：安置房建设,问题,研究

经济社会的迅猛发展促进了城市现代化进程的步伐不断加快, 大多城市都在进行着建筑拆迁工程, 由此也使得拆迁安置房如雨后春笋般纷纷涌现。把安置房建设作为改善民生、提升城市品质的重要工作来推进, 既是对以民为本、让利于民, 保护群众合法利益的具体体现, 又是构建和谐社会的重要举措。但就目前而言, 安置房“安置难、回迁难、投诉多”已成为不争的事实, 安置房建设滞后于拆迁进度, 房源区域不均衡等问题已严重制约了工程的推进, 以下本文结合具体实例, 就工程建设过程中出现的问题进行深入分析。

1项目建设存在的问题分析

1.1建设资金滞后

近年来, 各市不断加快经济适用房和拆迁安置房建设步伐, 并分别将其作为国土、集土住宅拆迁的政策性安置用房。但就目前而言, 安置房的建设速度还滞后于拆迁进度, 建成的安置房还无法满足拆迁安置的需求, 不仅制约了拆迁工作的推进形成, 也影响了社会的和谐安定。概括来说, 形成这一问题的原因是安置房的建设投入资金不足, 一方面拆迁安置建设以属地为主, 拆迁项目的资金拨付与建设资金到位存在一定的时间差, 随着安置房建设项目的不断扩大, 集土拆迁量的不断增加, 属地先行筹垫建设资金的难度也在不断增加, 资金压力不言而喻, 势必影响安置房的建设进度。此外由于安置房的回报利润远低于商品房的开发建设, 因此难以调动规模大、实力强的建设单位参与, 并且安置房建设小区往往都涉及到腾地拆迁, 拆迁资金难以及时拨付, 这些制约了安置房的建设开工。

1.2建设审批环节多

相关部门的统计数据显示, 安置房的建设审批手续大约需经过20多个部门审核, 程序约55道, 涉及到规划、发改、人防、燃气、公交等等诸多机构或事业单位, 由此粗略来算, 从项目选址、立项到各项手续审批完成, 大约需要一年半的时间。如果中间出现资料不符合要求, 需要重新修改提交, 所需要的时间将更多。并且安置房建设的土地指标、安置小区选址困难等问题也较为突出, 一方面土地审批环节繁多, 工作量较大;另一方面安置地块各类管线复杂, 迁移工作需要相关部门批准, 甚至需要省市相关部门批准, 这些也给增加了建设施工的难度[1]。此外为避免繁琐的审批手续影响建设周期, 往往建设单位提前进行设计施工, 相关手续进行后补或边建设边补办, 导致工程现状与报批文件不相符, 或报批资料短缺。

1.3建成后安置房管理难度大

随着小高层、高层建筑的不断发展, 安置房建设包干费用2500元/平方米的政策已不再适用于市场经济, 尤其是大多小区已普遍配备地下车库, 过低的建设设计标准, 低水平的重复已影响了城市化发展的进程, 使得安置小区整体形象、小区功能远落后于城市发展, 与城市品味格格不入, 不仅影响了城市形象, 也降低了入住居民的生活质量。此外对于建成后的小区物业管理和小区运营也带来困难, 如:物业费用难以收取, 小区内部乱搭乱建等问题, 导致安置小区管理难度大, 物业公司难以招标, 同时也给政府的管理与资金带来了较大的压力[2]。此外安置房普遍还存在住宅环境差、房型设计不合理、能源消耗大等问题, 不仅不利于居民的日常生活, 而且也不利于住宅产业的良性发展, 因此还应深入研究相关问题, 优化设计和管理措施, 以提高安置房的舒适性、经济性和可持续性。

1.4质量问题突出

安置房除了建设周期长、安置慢等问题, 房屋的质量问题也较为突出。如2014年某安置小区有400多户墙皮起砂脱落, 墙砖裸露, 墙面水泥甚至疏松如土, 被称为“墙脆脆”, 由此一度安置房成为了劣质房的代名词。这与相关政府部分对建设施工的重视度不高, 工程质量监督不严密切相关, 由此才导致施工队伍粗制滥造, 偷工减料, 这种行为既影响了拆迁安置工作的顺利进行, 又侵犯了被拆迁人的利益, 严重危害了社会的稳定[3]。

2实例分析

2.1项目概况

福州市金山金闽小区二期, 总建筑面积为91794.1㎡, 占地面积27852.16㎡。本工程采用的是政府资金, 总投资1.8亿元, 业主单位为市土地发展中心, 代建方为福州鑫居房地产有限公司, 经招投标确定委托福建西海岸建筑设计院进行规划设计、中城建设有限责任公司进行施工、泉州市工程建设监理事务所监理, 于2013年9月开工建设, 2016年4月上旬竣工。本次项目主要安置卢滨路、金榕路、金环路及金闽二期本地块、内河、金山医院等地块拆迁户, 剩余房源拟对接化解金山生活片区八、九期。安置规划在构思上充分考虑社会与文化因素, 力求做到在城市化改造中尊重人们的生活模式, 并结合现代经济特点, 孕育了新的现代小区。

2.2工程建设控制的举措

为避免在安置房建设过程中出现以上问题, 本次工程建设主要采取了以下措施来控制建设质量: (1) 加强政府监督。安置房工程作为关系到民心、民生的工程, 其质量的好坏直接关系着拆迁人的切身利益, 如果出现问题会在很大程度上影响社会的稳定和谐, 因此各地政府相关部门必须从思想上高度重视。同时政府作为安置房的责任主体, 在当前力求和谐的环境下, 应当做好规划建设适度超前, 前期准备工作到位, 资金安排适度倾斜于安置房项目。此外, 各地建设土管部门还应当加强对安置房工程的质量监督, 建议在建设主管部门组建专门的安置房质量监督管理小组, 将安置房下程的监督检查工作与责任人的政绩相挂钩, 明确责任人及其相应的责任, 从而确保安置房的建设质量。 (2) 坚持“安置在先、拆迁在后”和“安置转安居”的原则。对于所有的安置房建设要实行“先安置后拆迁”的原则, 尽量做到将安置地和建设项目一并办理手续, 一同报建。本次工程为了更好地响应国家构建和谐社会的号召, 以及实现从“安置转安居”的目标, 还进一步完善了基础配套设施, 如:商业性文化用地、绿化用地配套建设足够的地下停车位等。同时为了为了方便老人、小孩活动, 还架空了一部分用地。此外为了更好地践行安居思路, 增强未来居住区对被拆迁群众的吸引力, 在安置方建设中还树立了将高品质的就地安置房和商品房相结合的思路, 实现政府、群众和开发商的“共赢”目标。 (3) 加强安置房工程建设质量监管。要解决安置房屋质量差的问题, 就必须加强对安置房工程的质虽监管。一是严格执行资质管理规定, 引入工程项目管理企业。对于承担安置房建设工程的勘察、设计、施工监理等参与单位, 应当严格贯彻执行国家建筑企业资质管理规定, 选择具备资质条件的企业承担建设任务。同时。为了防止工程挂靠影响工程质量, 建议在合同中明确约定, 如果发现存在挂靠行为, 一律解除合同并清出施一现场, 并要求其对所造成的一切损失承担赔偿责任。二是严格执行招投标规定, 提高安置房建设门槛。目前, 各地安置房工程中仍然存在许多应招标未招标的情形。如由建设单位进行内定, 容易造成房屋质量低劣, 工程建设腐败等问题。因此各建设单位要严格按照国家招投标规定来确定中标企业。三是严格执行工程竣工验收制度, 确保工程质量合格。安置房工程完工后, 应当由建设单位及时组织设计单位、施工单位、监理单位并邀请当地建设主管部门质监站等部门共同对安置房工程进行竣工验收, 对发现的质量隐患或缺陷联合提出整改方案, 并及时监督施工单位采取措施完成。 (4) 保障拆迁户失地不失利。结合以往安置房建设的成功经验, 为了保障安置户可持续生计以及实现城市土地利用的集约化, 采取了三个方面的举措:一是安置房建设走可持续发展之路, 保障安置户生产生活的长远发展。将拆迁户与市区居民同等对待, 纳入城镇社会保障体系;二是建设中节约土地资源, 改善人居环境。“安置房”不应成为贬义词, 更不应成为环境差、质量差的代名词, 既要让安置户融入城市, 又要避免出现新的“城中村”现象。由此在建设中一方面要集约节约利用土地资源, 另一方面要注意居住环境、生活品味的建设;三是完善安置房规章制度, 结合工程实际特征, 利用规章制度来寻求各方利益的平衡点。

3结语

通过本文分析, 可以看出在安置房建设中要注意以下几点: (1) 创新和发展安置房建设模式, 立足于市场经济, 加快安置房建设进度, 并积极推进安置房建设市场化运作, 鼓励和引导综合实力较强的建设开发单位参与安置房建设; (2) 集中力量, 突出重点。为确保安置房建设中重点项目和重点工程建设能够按时保质完成, 应采取必要的措施来解决立项后迟迟没有启动的项目, 如取消超过2年立项项目的建设资格等; (3) 做好后续管理工作。为确保安置审核和“两证”办理工作的顺利开展, 一方面要做好安置房建设的审核检查工作;另一方面要做好安置房物业管理、电梯更新基金等后续管理工作, 对于出现的问题要及时进行调整, 保障回迁居民居住水平的真正提高。

参考文献

[1]黄爱东.厦门安置房建设模式比较研究[J].厦门特区党校学报, 2013 (01) .

[2]陈小民.某乡镇旧城拆迁安置项目管理及其创新研究[D].西南财经大学, 2013 (05) .

[3]黄永发.拆迁安置房小区物业管理的问题与对策[J].城乡建设, 2015 (12) .

拆迁安置房登记中的有关问题 第9篇

随着群众的逐步入住和房屋登记意识的不断加强, 许多拥有农民征地拆迁安置房的住户迫切需要办理房屋登记, 领取房产证。就无锡而言, 与建设总量相比, 该类房屋的办证率是相当低的, 主要原因是建设单位的建设手续不规范、不齐全, 费用缴交不及时、不充分。如何更好地为群众服务, 为拆迁安置户办好安置房产权证, 是我们登记机构的新课题。

拆迁安置房不同于普通商品房, 该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外, 还受到当地政府相关地方政策的约束, 同时涉及拆迁安置、规划及用地、建设、住房保障等多个相关部门。而且时间跨度较长, 个性化建设情况较多, 相关配套政策不够完善。因此, 拆迁安置房登记比商品房登记要繁杂。

一、拆迁安置房登记中的问题及原因

从目前拆迁安置房建设管理的程序和办理拆迁安置房产权登记要求的现状来分析, 我们发现安置房不能及时办理房屋登记原因有三个方面:一是办证进度与建设速度不符。目前安置房建设速度比较快, 与安置房的办证进度脱节, 拆迁户入住安置房几年都办不好房产证。二是安置房的办证进度与群众的期望不符。由于种种原因, 导致安置房办证迟缓, 与拆迁户及时办好产权证的期望差距较大。三是办证进度缓慢导致与物权要求不符。《物权法》的立法之本是平等保护私人物权, 而目前广大的拆迁安置户领不到房产证, 拥有的住宅最基本的“合法性”得不到落实, 合法物权得不到合法保护。

我们认为, 造成上述问题主要有以下两方面的原因。

一方面是安置房建设单位进行初始登记不及时。安置房初始登记办理进度缓慢主要由三个因素造成:其一是建设单位前期手续不齐全、不到位。拆迁安置房在竣工后, 应申请办理初始登记, 领取房产证。根据《房屋登记办法》, 其前提条件是各项建设手续齐全, 如立项、规划、土地、竣工及消防验收等, 直至通过综合验收并备案, 才符合房产登记的基本条件。从拆迁安置房建设的情况来看, 不论是已竣工的还是在建工程, 都普遍存在建设手续不规范、不到位的问题, 主要是因为不少安置房都是先建设, 然后补办各项手续, 或者是边建设边办手续, 相比正常建设流程而言, 补办手续比正常办理难度大、时间长, 导致安置房小区建设完成之后, 各项建设手续却还在办理或补办过程中, 各项书证材料不齐, 自然无法进行初始登记。其二是建设资金不到位。各种专项建设基金和规费的欠缴等问题也导致了建设单位登记资料不齐, 无法办理初始登记。由于拆迁安置房建设项目规模较大, 建设单位资金不足, 部分专项建设基金和规费缓缴甚至不缴, 比如征地费用、市政基础设施配套费以及大修理基金等, 这些费用没缴清, 就无法办理各项手续书证, 造成无法进行安置房初始登记。其三是综合验收及竣工备案的缺失。在建设过程中, 建设单位对项目规划进行了调整, 有些项目易地建设了, 有些项目取消了, 有的增加了项目, 还有的项目数量按实际要求进行了调整, 但是建设单位没有及时办理相应的变更手续, 导致整个安置房小区建设完工后, 部分甚至是全部建设项目无法进行综合验收和备案, 无法进行初始登记。

另一方面是安置房转移情况复杂。这主要表现在以下几点:1.由于从拆迁到安置的时间跨度较大, 加之种种原因导致办证延后, 可能出现原权利人死亡, 产生继承引发纠纷, 导致无法顺利登记等问题。2.有些被拆的农村老房子参加过土改, 产权人众多、产权归属错综复杂, 且因年代久远, 加上有的书证遗失, 房屋权利人中有人死亡、有人居住在外地无法寻访等情况, 公证处和法院无法受理, 给安置房登记带来难度。3.被拆迁人欲添加子女为共有人或直接将安置房变更到子女名下, 但无法提供有效手续, 登记审核通不过。4.夫妻离异发生产权转移或者归并。5.因房屋拆迁导致家庭内部财产分配不均, 产生安置房产权纠纷, 导致登记不畅。6.被拆迁的房屋原为多人共有, 安置时归并给一人所有或者各个共有人分别安置。7.有的拆迁人常年居住在外地, 分配到安置房以后, 因基本不会回当地居住, 因此私下卖掉安置房, 但限于地方政策约束, 无法进行登记。8.有些村民办证意识不强, 认为办不办证无所谓。此外, 办理安置房转移登记中会涉及到相关税、费的缴纳, 当事人的抵触情绪非常普遍, 也影响到办证的数量和进度。

二、加强沟通协调, 尽量简化手续, 加快拆迁安置房登记

作为房屋登记机构, 应本着“尊重事实、依法遵规、化解矛盾、及时办证、服务群众”的原则, 积极与建设、安置单位协调、沟通, 解决办证中出现的疑难问题。

1.“沟通”与“协作”并举

房屋登记机构在登记发证过程中应十分注重与相关单位的沟通与协作, 在初始登记中严格按照《房地产登记技术规程》、当地规章规范性文件要求, 做到材料规范、手续齐全, 特别是对立项批复、土地证、规划许可证、建设工程竣工验收证明、消防验收证明等手续更应严格审核, 从严把关, 遇到不符合要求的及时要求建设单位补正。在为安置户办证的过程中, 涉及到需要办理公证手续的, 工作人员应主动帮助当事人联系公证部门办理公证事项, 甚至可请公证人员到安置房办证现场联合办公, 为当事人提供便利。同时, 应与建设局安置办、契税征收部门等相关单位及时沟通, 相互配合, 积极协作。

2.“探索”与“规范”共进

农民征地拆迁安置房是城市化建设进程中出现的新生事物, 其登记没有现成的经验和方法可供学习和借鉴, 因此, 对于登记中遇到的问题只能努力探索, 以《房地产登记技术规程》为指导, 在实践中不断完善和规范登记行为。工作人员在办证工作中, 应一切从维护群众利益着想, 从保障稳定和谐大局着想, 严格依法依规操作, 坚决杜绝违规违法办证, 防止埋下不稳定隐患, 确保安置房产证办理经得起时间的检验。例如:我们在登记过程中常常会遇到同一拆迁项目拆迁主体不同, 有村委、街道拆办、拆迁公司等;建设局安置办审核通过的安置名单与拆迁协议不符;拆迁协议的性质也不一样, 有拆迁安置协议, 也有拆迁置换协议等。针对上述问题, 我们尝试引入拆迁安置审核环节, 在建设局安置办审核通过拆迁安置名单的前提下, 就实际操作过程中遇到的常见问题研究制定了《关于农民拆迁安置房转移登记中有关问题的处理意见》, 使工作人员在遇到类似问题时规范处理, 有章可循。

3.“便民”与“高效”双赢