开发区土地经营论文

开发区土地经营论文（精选9篇）

开发区土地经营论文 第1篇

1 数据关系

农村土地承包经营权数据主要有空间矢量数据、属性数据和影像数据三部分, 影像数据一般直接以外部文件表示内容和位置, 与矢量数据和属性数据无直接关系。

1.1 空间数据关系

辖区分级矢量数据:XJXZQ、XJQY、CJQY、ZJQY及其QYJX, 前四个层中从空间位置上逐级包含后层, 可以根据把对应的代码字段确定其层次关系。

承包地块相关矢量:DK、JZD、JZX, 三者有完善的拓扑关系, 主要体现为:1、DK的边和JZX相互重叠;2、JZX首尾节点和JZD相互重叠。

独立矢量数据:KZD、DZDW、XZDW、MZDW, 这些要素都是独立存在, 与其它要素没有完整的空间关系。

其它层:JBNTBHQ、ZJ及SGSJ, JBNTBHQ层可以提取是否基本农田属性到DK层, ZJ层现在的GIS平台可以使用标签代替, 动态显示, SGSJ层一般不表示内容, 栅格数据以外部文件来表示。

1.2 属性数据表关系

FBF和CBF通过FBFBM、CBFBM字段建立逻辑上的层次关系。

CBF和CBF_JTCY通过CBFBM字段建立主从关系。

CBJYQZ和CBJYQZ_QZBF、CBJYQZ_QZHF、CBJYQZ_QZ-ZX通过CBJYQZBM字段建立从属关系。

CBJYQZDJB和QSLYZLFJ通过CBJYQZBM字段建立从属关系。

CBDKXX和FBF、CBF、CBHT、LZHT、CBJYQZDJB关联, 并通过CBDKBM字段与矢量数据关联, 是地块信息的重要关联点。

1.3空间数据与属性数据关系

空间数据中, 通过DK的DKBM字段, 与其它属性数据表关联。

在实际操作中, 为了补充完善其它属性、记录过程信息, 可以适当在图层中添加字段, 如可以在CBF添加公示日期起止字段, 用于后期报表生成的属性来源信息。也可以把合适的层或数据进行关联或合并, 如DK表和CBDKXX结合起来, 直接在DK原有字段后追加CBDKXX的字段, 把所有地块属性内容当做一个表表示, 即可以降低开发难度, 也可以减少因关联出错的几率。

理解了数据库各空间矢量层和属性表之间的关系, 才能开展后续的开发工作。

2 开发工作重点内容及其方案介绍

软件开发的主要功能集中在数据处理、矢量数据编辑、属性数据编辑、数据检查、图件生成、表格输出等方面, 以下逐一介绍:

2.1 数据处理

数据处理包括数据预处理和后处理两方面。预处理的目的, 是把已有的数据通过有效的方法进行分析、整理、导入到当前数据中;后处理的目的, 把整理好的数据合并、提取、输出为完全符合数据库规范的数据库。

对于预处理工作, 矢量数据导入和处理, 一般可以直接引用GIS开发平台本身的功能即可。在实际工作中发现, 部分地区可以提供不完善的家庭成员信息, 数据主要存在问题: (1) 数据现势性差, 分户、合户的情况未更新, 成员嫁娶、新生儿、去世的人员信息未更新, 一般滞后5~15年; (2) 数据不完整, 如家庭成员不完整、属性内容有缺失; (3) 数据正确性没保障, 特别是身份证号信息, 出现有多数字、少数字的情况; (4) 数据包含非承包户籍信息。对于这些数据有较大价值, 直接舍弃太可惜, 可以先对数据进行整理, 在录入时通过筛选导入提取, 再修正。

2.2 矢量数据编辑

矢量数据编辑除了常规的点线面编辑可以直接引用GIS平台本身功能之外, 还需要开发两个主要功能: (1) 地块四至提取功能, 提取地块四至时, 还需要考虑中间有细小缝隙的情况, 可以在提取前融合缝隙后再提取信息。 (2) 空间叠加属性提取功能, 主要用于提取已有的地力等级、是否基本农田等属性到地块属性中, 提取是可以通过面积占比来确定相应的属性。

2.3 属性数据编辑

属性数据编辑主要考虑以下方面内容: (1) 有编码规则的代码, 按编码规则生成字段内容; (2) 有代码表的属性项, 以描述值显示内容, 使用下拉列表显示描述值的方式选择; (3) 对于属性内容一致性高的字段, 可使用统一赋值的方式录入; (4) 户籍信息筛选导入功能, 户籍数据信息内容多, 对数据录入影响大, 实际操作中发现, 使用原始调查表录入极其影响效率, 原因主要是有潦草导致无法辨认甚至填写错误, 错误率高, 可以通过筛选收集的户籍资料提取后修改的方式录入, 筛选时可以通过户号、家庭地址等字段来缩小筛选范围。

2.4 数据检查

数据检查主要包括以下内容: (1) 空间拓扑检查, 检查各矢量要素的空间关系, 可以通过创建拓扑规则实现; (2) 表间关系检查, 各个表格关联字段之间的对应关系检查, 避免出现无对应关系或对应对象数量不正确的情况; (3) 表内属性检查, 核实属性项是否填写以及内容的正确性和合理性。

2.5 图件生成

图件主要包括调查底图、公示图、宗地图等图件。调查底图和公示图, 只需要按已配置好地图方案, 通过简单编辑, 直接输出即可。宗地图数量大, 除了需要考虑输出内容外, 还要考虑输出的组织形式, 方面后期打印。在地块面积小, 形状不规则的区域, 可以在输出图件时可以适当放大比例尺, 减少注记内容压盖情况, 降低人工干预的工作量。

2.6 表格输出

具体表格输出内容因作业方式和地方不同, 表格的格式和不尽相同。部分地区由于前期调查误差较大, 甚至需要重要输出调查表格。

表格输出可以通过使用邮件合并功能生成, 也可以程序生成报表输出。比较两者结果发现:使用邮件合并效率高, 但需要先对数据进行预处理, 得到可应用于整个表格的数据, 在数据涉及多个表时, 需要特别设计邮件合并内容和表格。在数据内容涉及多个表时, 可以使用程序输出, 效率略差, 但控制性强, 可以根据实际要求精确定制, 对作业人员要求低。

表格输出还要考虑文件组织要求, 组织形式一般以辖区分级组织, 方便后期修改和打印。

3 结论与建议

农村土地承包经营权数据建库软件是针对于数据库建设作业过程中使用的软件, 应服务于建库工作, 以正确、快捷、方便为目的, 目的是完成数据库建设, 重点在数据录入、检查和资料输出, 不应与业务管理软件、信息管理系统混淆。

在软件开发过程中, 除了考虑软件本身实现功能外, 在建库工作中记录公示相关信息, 还应考虑数据完善及档案归档的问题, 最终目标只有一个:方便后续的工作。

参考文献

开发区土地经营论文 第2篇

取私利的处理规定》的通知

中纪发[2004]3号

各省、自治区、直辖市纪委、监察厅(局)，中央和国家机关各部委纪检组(纪委)、监察局，中央纪委各派驻纪检组，监察部各派驻监察局、监察专员办公室，中央直属机关纪工委，中央国家机关纪工委，军委纪委：

现将《中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招标投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个人和亲友谋取私利的处理规定》印发给你们，请遵照执行。

中共中央纪委

监

察

部 2004年2月3日

中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招标投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个人和亲友谋取私利的处理规定

第一条

为进一步规范领导干部廉洁从政行为，加强建设工程招标投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动的监督管理，根据《中国共产党纪律处分条例》及有关法律、法规，制定本规定。

第二条

本规定所称违反规定干预和插手，是指领导干部违反法律、法规及其他政策性规定或者议事规则等，利用职权向相关部门采取暗示、授意、打招呼、批条子、指定、强令等方式，影响正常市场经济活动的行为。

第三条

领导干部利用职权或者职务上的影响，违反规定干预和插手建设工程招标投标活动，为个人和亲友谋取私利，有下列情形之一的，按照本规定第六条进行处理：

(一)对依法必须进行招标的建设工程项目不招标，或者依法应当公开招标的建设工程项目实行邀请招标，以及将依法必须进行招标的建设工程项目化整为零，或者假借保密工程、抢险救灾等特殊工程的名义规避招标的；

(二)为招标人指定招标代理机构，强制招标人委托招标代理机构办理招标事宜的；

(三)操纵或者以暗示、授意、指定等方式影响建设工程招标投标活动中投标人资格的确定或者评标、中标结果，擅自变更建设工程项目中标人的；

(四)要求中标人分包、转包建设工程，或者指定使用工程建设材料、构配件、设备以及生产厂家、供应商的；

(五)有其他违反规定干预和插手建设工程招标投标活动行为的。

第四条

领导干部利用职权或者职务上的影响，违反规定干预和插手经营性土地使用权出让，为个人和亲友谋取私利，有下列情形之一的，按照本规定第六条进行处理：

(一)对应当实行招标拍卖挂牌出让的经营性土地使用权采用划拨方式或者协议出让方式供地，以及采用合作开发、招商引资、历史遗留问题等名义或者使用先行立项、先行选址定点确定用地者等手段规避招标拍卖挂牌出让的；

(二)操纵经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让活动中申请人的确定或者招标拍卖挂牌出让结果的；

(三)土地使用权出让金确定后，擅自批准调整土地用途、容积率等规划设计条件或者减免土地使用权出让金的；

(四)对未按合同约定支付国有土地使用权出让金或者其他不具备发放国有土地使用证书条件，而为其发放国有土地使用证书的；

(五)有其他违反规定干预和插手经营性土地使用权出让活动行为的。

第五条

领导干部利用职权或者职务上的影响，违反规定干预和插手房地产开发与经营活动，为个人和亲友谋取私利，有下列情形之一的，按照本规定第六条进行处理：

(一)允许不具备房地产开发资质或者资质等级不相符的企业从事房地产开发与经营活动的；

(二)对不符合商品房预售条件的开发项目，为其发放商品房预售许可证的；

(三)对未经验收或者验收不合格的房地产开发项目，允许其交付使用的；

(四)有其他违反规定干预和插手房地产开发用地、立项，规划、建设和销售等行为的。

第六条

领导干部有本规定第三条至第五条行为之一，本人从中收受或者变相收受财物的，依照《中国共产党纪律处分条例》第八十五条处理。

领导干部有本规定第三条至第五条行为之一，其父母、配偶、子女及其配偶以及其他共同生活的家庭成员收受财物的，追究该领导干部的责任，依照《中国共产党纪律处分条例》第七十五条第一款、第三款处理。

领导干部有本规定第三条至第五条行为之一，并指定其他第三人从中收受财物的，追究该领导干部的责任，依照《中国共产党纪律处分条例》第七十五条第二款处理。

第七条

需要给予领导干部行政处分或者其他纪律处分，如有相应处分规定的，从其规定；没有相应处分规定的，参照本规定给予相应的处分。根据实际情况，必要时，还可以对其给予免职或者辞退等组织处理。

第八条

领导干部利用职权或者职务上的影响，干扰、妨碍有关部门对建设工程招标投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动中的违纪违法行为进行查处的，依照《中国共产党纪律处分条例》第一百六十三条处理。

第九条

本规定适用于党的机关、人大机关、行政机关，政协机关、审判机关、检察机关中副科级以上领导干部。

人民团体、国有企业、事业单位中相当于副科级以上职务实行管理的领导干部参照执行本规定。

对建设工程招标投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动负有管理、监督职责的单位的其他干部参照执行本规定。

第十条

本规定由中共中央纪律检查委员会、监察部负责解释。

开发区土地经营论文 第3篇

登记颁证确权定心有效激活沉睡资本

农村土地承包经营权确权登记颁证是农村土地制度改革的基础性工程。土地是农民的“命根子”, 土地权益是农民最重要的物权。朝天区按照压茬推进的原则, 全力抓好农村土地承包经营权确权登记颁证工作, 实现农村土地确权登记全覆盖和高效率。一是深入宣传消除顾虑。针对广大农户存在的不愿流转、不敢流转、不知道怎么流转的问题, 进村入户开展政策宣讲, 消除广大农户思想顾虑, 切实提高农户对土地经营权确权颁证和合法流转的知晓度、积极性、主动性。二是扎实做好试点工作。按照“确实权、颁铁证”的目标, 2013年率先在汪家乡实施农村土地承包经营权、农村集体土地所有权、农村集体建设用地使用权、农村房屋所有权、农村水利工程设施所有权和使用权、林地所有权和使用权、农村集体财产产权、农村交通运输基础设施所有权“7+1”农村产权确权试点, 全面完成了1 793户1 046.4 hm2土地确权颁证工作。三是加快推进登记颁证。从土地经营权确权颁证入手, 明晰土地所有权、承包权、经营权, 让农民吃上土地经营权流转的“定心丸”。按照突出重点、分步实施的原则, 2014年在其余24个乡镇全面开展了农村土地承包经营权确权登记颁证工作, 确权登记颁证率年底可达到90%以上。通过确权登记颁证, 解决承包地块面积不准、四至不清、空间位置不明、登记簿不健全等问题, 使承包地面积、承包合同、经营权登记簿、经营权证书“四相符”和承包地地块、四至边界、承包合同、承包经营权证书“四到户”, 实现土地集体所有权、承包权、经营权三权分置, 强化土地承包经营权物权保护, 相当于把土地承包权变成了农民的存折, 装进口袋, 变成“活资产”, 为引导土地有序流转打下了重要基础。

规范土地有序流转充分释放土地红利

朝天区深入推进农村产权制度改革, 加强农村土地确权登记颁证, 让农村土地等生产要素变资本、变股份、变商品, 将产权进行依法转让、出租、入股、抵押等流转交易, 使农民获得更多的财产权利, 切实增加农民财产性收入。一是建立农村产权数据库。按照“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的要求, 整合林业、国土、住建等相关部门的数据资源, 实现农村产权状况信息化。二是建立农村产权交易服务平台。依托区公共资源交易中心、乡镇便民服务中心和村便民服务代办站, 在区、乡镇分别建立农村产权交易服务中心, 村设立农村产权交易服务站, 并落实专 (兼) 职工作人员, 农村所有产权流转交易一律进入平台, 实现了农村产权有序规范交易。三是建立农村产权流转交易制度。制定农村产权流转交易办法, 探索建立土地流转价格评估制度, 由区、乡镇定期发布土地流转指导价, 建立农村土地流转备案审查制度, 规范统一农村土地流转合同条款和文本格式, 规范土地流转交易行为。四是建立完善农村产权纠纷调解体系。建立区、乡农村产权流转交易管理委员会、农村产权交易仲裁机构, 细化各类产权权属和流转纠纷的调处办法和规定, 通过协商、调解、信访、仲裁、司法等多种渠道, 依法调处农村产权纠纷, 确保产权所有者和使用者权益, 促进农村产权资源公开透明、竞争有序、高效顺畅交易。目前朝天区已流转土地面积达0.89万hm2, 其中耕地0.36万hm2, 占全区耕地总面积的23.9%, 涉及农户近1万户, 占全区农户的20%。

积极培育新型主体促进适度规模经营

朝天区放活土地经营权, 积极培育土地流转经营主体, 大力支持种养大户、家庭农场、农业专业合作经济组织、龙头企业等经营主体参与土地使用权流转, 发展适度规模经营, 构建新的机制, 带动全区农业产业向标准化、集约化、规模化方向发展。一是积极培育专业大户, 构建“大户+基地”经营模式。引导围绕主导产业, 采取土地互换、就近流转、加大投入等方式, 不断扩大规模, 发展专业大户。目前, 全区发展种养大户9 000余户, 规模经营面积1万hm2。蒲家乡河坝场村七组大户何昌春发展核桃1.33 hm2, 2014年有120余株“硕星”核桃树进入盛产期, 仅此项收入就达到7.2万元。二是加快发展家庭农场, 构建“家庭农场+农户+基地”经营模式。引导和鼓励专业大户发展家庭农场, 并在项目上倾斜扶持, 享受国家农业各项财政补贴政策, 以促进家庭农场快速发展。目前, 全区发展各类家庭农场112家, 规模经营面积达到174.67 hm2。李家乡陶园农场探索建立了“土地为资本、农民为股民, 下要卯底、上不封顶, 利益同享、风险共担”利益联结机制, 入股农户36户, 入股土地27.47 hm2, 农户每公顷土地分红约6万元。三是大力发展农民专合社, 构建“合作社+基地+农户”经营模式。从做大总量、开展示范建设、提升综合实力、推动联合发展、加大办社支持5个方面准确定位, 进一步强化政府的扶持和指导力度, 鼓励依托特色产业组建农民专业合作社, 着力培育示范社, 增强竞争力。全区共发展各类农民专业合作社72家, 带动规模经营4万hm2。平溪乡严大姐蔬菜专业合作社, 带动1.4万余户农户发展高山露地绿色蔬菜0.67万hm2, 有力地促进了曾家山农民增收致富。四是培育壮大龙头企业, 构建“龙头企业+合作社+农户+基地”经营模式。围绕特色产业, 鼓励和引导农业龙头企业与农民合作社、农户形成产权联合、产销合作的紧密型利益联结机制。全区共培育龙头企业18家, 建立标准化规模经营基地0.4万hm2。万信食用菌公司在西北乡上坝村和车坝村等村流转土地近20 hm2, 种植地栽香菇300万袋, 农民既可获得稳定的土地租金收入, 还可就近在公司务工, 实现多渠道增收。五是积极培育农民经纪人, 构建“经纪人+合作社+农户”经营模式。全区共有各类农民经纪人15人, 带动产业发展533.33 hm2。麻柳旺龙核桃专业合作社负责提供核桃病虫害防治、品种改良等“保姆式”技术服务, 农户把自家的核桃树、土地等交由合作社托管, 农民经纪人负责核桃营销, 有效解决农户劳力和技术缺乏等问题, 促进了地方核桃产业发展。2014年, 该社共发展核桃98.67 hm2, 实现总收入46.4万元。通过培育新型经营主体, 带动全区农业适度规模经营, 形成了“山上蔬菜山下果, 全区土鸡西北菌, 因势利导稳蚕桑, 多种特色奔小康”的产业发展布局, 促进全区农民收入持续快速增长。2014年前3季度, 全区农民人均现金收入达到了4 977元, 同比增长16%。

强化政策扶持保障激发带动主体活力

土地承包经营合同 第4篇

承包合同书

( )建农包字第 号

发包方：

承包方：

根据农村经济发展的需要，提高承包项目的经济、社会效益，发包方将 承包给承包方经营。为明确双方的权利和义务，经双方协商一致，签订合同如下：

一、承包项目：

地 名 界 止

面 积：

二、承包形式：

三、承包期限： 年 月 日至 年 月 日止（ 年）。

四、上交承包款：共计人民币（大写） 元。

交款方式及时间：

五、发包方的权利与义务：

1、发包方有权监督承包方按合同约定的事项，依法履行合同。

2、发包方有权监督承包方合法使用承包项目。

3、发包方有义务维护承包者的.合法权益。

4、创造条件，尽可能为承包方提供生产经营服务。

六、承包方的权利与义务：

1、承包方有权享受承包项目的经营自主权。

2、承包方有权享受发包方提供的各项服务。

3、承包方有权享受政策规定的各项扶持待遇。

4、承包方必须按合同约定上交承包款。

5、承包方不得将承包项目以承包名义违法经营。

6、承包方在承包期间，如遇意外，其继承人可以继续承包，直至合同期满。

7、承包方向发包方交纳承包抵押金 元，抵押金不计利息，承包期满后一次归还承包方。

七、在合同承包期内，如遇承包项目范围土地被征用，承包方必须服从。征用后，承包方只享受地面附着物赔偿费及必要的投资损失补偿。其他待遇归发包方。

八、违约责任：如一方违约，应向对方支付违约金 元。

九、其他未尽事宜，双方另行协商。

十、本合同一式 份，发包方和承包方各执一份，报乡镇、市农业承包合同管理机关各备案一份。

十一、本合同自签订之日起生效。

发包方（盖公章）： 承包方（盖章）：

法人代表（盖章）： 签订日期 年 月 日

鉴证单位（盖章）： 经办人（盖章）：

鉴证日期 年 月 日

农村土地承

努力提高经营城市土地水平 第5篇

一、更新观念,树立经营城市土地的全新理念

土地不仅是城市宝贵自然资源,还是城市最具活力、增值潜力最大的国有资产,更是政府可以直接经营运行的高效资本,经营土地,是政府用市场的眼光看待土地资产,遵循市场机制优化配置土地资源,实现土地经济、社会和环境效益的过程,是加快我市城市化进程、推进特大型城市建设的重要途径,是提升城市品位、增强综合竞争能力的战略选择。未来几年是我市城市发展极为重要的时期,土地资源的整合和合理配置将在更大范围内拓展,面对新的形势、要求和任务,我们要增强做好经营城市土地的紧迫感和责任感,迅速转变观念,由注重资源管理转到资源和资产并重管理上来;在土地资产经营上,由实现土地相对效益转到追求土地效益最大化上来;在土地管理职能上,由从管理为主转到管理和经营并重来,在土地利用方式上,由外延增量粗放利用转到内涵挖潜集约利用上来,通过经营城市土地,既为城市发展提供空间,更为城市建设和聚更多资金。

加强对土地经营的宏观调控,必须在城市规划的指导下建设土地经营体系,制定有关土地经营的政策,既发挥城市规划对土地经营的控制与引导作用,又通过土地以营保证城市规划对土地经营的重要环节,土地经营则对土地供给的时序、空间定位进行调控。市政府对土地需求进行科学预测,制定包括年度、中期和长期土地供应计划的完整的体系,能够有效地对城市地对城市土地开发进行部署,进而保证城市规划的落实与执行。

二、积极探索,建立经营城市土地的运行机制

随着我市城市化战略的实施和部分行政区划调整、国土资源垂直管理侧身的确立,经营城市土地迎来了难得的发展时期,但同时在土地的集中统一供应、土地收益分配、利用调整和市场化的配置土地资源等方面也存在着矛盾和问题。

1、规范的土地经营机制对莆田市发展的重要意义

规范的土地经营机制能够对土地市场发挥调控作用。通过土地收购储备、土地供应等多种措施,政府能够有效地进行总量控制、维护土地市场秩序,并防止土地价格的大起大落。

规范的土地经营机制能够对城市建设起到促进作用。通过实施土地收购储备制度、可持续的土地供应制度、国有土地使用权招标拍卖挂牌制度等,政府将获取巨额的土地收益,为城市建设和经济发展提供强有力的支撑。同时,政府可以运用土地收购储备机制收购一定量的土地,并能过整体规划与土地供应计划实现分期实施,有效改善城市面貌,提高城市建设水平。

规范的土地经营机制能够对城市经济发展产生推动作用。如前所述,通过土地经营机制能够建设良好的土地市场环境,这样应从源头上保障了城市房地产业的健康发展,城市土地运营中巨额资金的流动,扩大了市场有效需求,为金融、建材、装饰、中会服务等行业注入了活力促进了土地资产经营相关产业链中各环节的良性循环。同时,规范的土地经营机制有助于提升城市整体形象和竞争力,而这对城市中的企业提高经济效益是有很大帮助的。

2、完善土地收购储备

着力推动土地收购储备,按照市政府要求,今后凡是农村集体土地征用为经营性用地,企业因破产、结构调整等原因调整出的土地,成片旧城改造,都必须由土地储备中心统一收储。规范土地收购行为,实行刚性收购,严格执行土地收益分配政策。按规划积极实施,超前收购,适量储备,涵养土地级差,强化前期开发,尽快实现土地供应由“毛地”向“净地”转变。目前土地储备主要由地方财政垫付启动资金,土地储备机构将所储备土地经营的部分收益返还财政支持的力度有限,必须进一步拓展土地储备资金来源,保证土地储备资金的力度与稳定性。从目前的情况看,土地储备机构可以考虑采用土地使用权抵押贷款、土地临时出租、土地有偿使用收益与土地储备收益返还等方式建立土地储备基金等方式拓展资金来源,此外,发行土地债券,也有利于吸引社会游资进行土地储备,应积极争取这方面的政策。

土地收购储备的对象主要是旧城改造地块、城市建设重点区域地块和城乡结合部地块。土地储备机构要收购地块后,应注意对其进行统一的开发整理,保证场地平整和各种管线及道路接通至项目地块的征一线边,使“生地”变成“熟地”,达到项目开发要求,通过土地的前期开发整理,既可以降低土地开发成本,又有利于实现土地供应的计划性,对于闲置的地块,采取按照尊重历史,有利发展,实事求是,依法办事的原则,对建设用地遗留问题,已依法收回2宗,总用地1269亩。

通过土地储备,杜绝多头供地和土地的稳定性供给,全理调节城市土地供应量,有助于平抑房价。土地储备增加政府财政收入,也有助于加强政府转移支付力度,改善人民生活水平。这些都是符合十六大关于提高中等收入阶层数量精神的。但在实施中,在注意保护群众合法权益,避免产生新的社会矛盾。在收购土地时,对被拆迁户进行足额补偿和合理安置;在将农村集体所有制土地转变为国家有土地的过程中,还要区分已建设土地和未建设土地,稳妥地将农民和集体经济组织在土地上的收益进行逐层剥离。

3、建立与完善土地经营计划体系

目前的土地利用计划基本可划分为中期计划和年度计划,从制度设计的角度看,计划体系以保护耕地为核心任务,从计划内容上看,主要对建设用地总量进行控制,而对建设用地结构、空间布局、使用条件等的规范较少,计划体系不能够完全适应市场经济条件下城市土地经营的要求。因此,有必要对其加以进一步的完善,形成系统的土地经营计划体系。围绕明年和未来三年城市建设目标,主动与相关部门衔接,合理安排土地供应计划,计划一经批准,必须严格执行。同时要在分析研究前几年土地供应的基础上,加强市区中长期土地供应计划课题的研究。

4、建设规范的土地出让机制

土地出让是土地经营的重要环节,直接关系到土地经营收益的实现。在土地储备与土地经营计划实现了土地的统一收购、统一储备、统一规划后,全面实行土地招标、拍卖的挂牌交易。进一步完善招标、拍卖的挂牌交易的办法,不断提高招标、拍卖和挂牌交易的比例,除法律规定可以实行划拨和对部分工业用地实行协议出让外,市区凡经营性用地一律实行公开招标拍卖的挂牌交易。让市场决定投资者,让市场决定地价,实现土地收益的最大化。

三、完善土地供应市场,加强政府对土地一级市场的垄断

我国的土地所有制为国家和农村集体所有,法律规定城市土地一级市场应由国家垄断,同时,土地资源作为一种不可再生的资源,从客观上也要求政府对其供给时进行统筹,对需求配置进行总量控制,实现对土地一级市场的垄断,从目前情况看,存在大量无偿划拨的土地,城乡结合部大量土地归集体所有,划拨土地和农村集体土地以规范的隐性土地交易方式进入土地市场,扩大了城市土地的供给来源,造成土地收益流失。政府不能控制土地一级市场,不利于城市规划的编制和实施,不利于功能的整合与发展,不利于经济结构调整和产业结构提升,也不利于城镇建设和基础设施建设资金的筹措,并增加了土地管理难度,必须完善土地供应市场,加强政府对土地一级市场的垄断。必须完善土地供应市场,加强政府对土地一级市场的垄断,市政必须以唯一的土地供应者的身份垄断一级市场上土地的供应,以解决多头供地与土地隐性供给的混乱状况。

在操作中,市政府应该加强土地储备机构的职能,通过一定的制度安排吸引郊区农村集体土地和存量划拨土地进入土地储备,进而通过土地储备机构入市交易,同时刚化对土地增量的控制找强化相应的控制与查处力度,加强对存量土地的调控和闲置土地的监管,严禁任何未经土地一级市场拍卖或招标拍竞价的土地加价转让或出售(政府回购除外)。要确定政府在土地一级市场上唯一的供应者地位后,应严格执行经营性土地招标拍卖的挂牌交易的制度。

此外,需要特别注意的是,由于现行的房地产管理法规定,以划拨方式取得的土地使用权转让时,应报有批准权的人民政府审批,“有批准的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”,因此存量划拨土地自行入市交易是合法的。这就要求加强一级市场的垄断时,要尊重现行法律法规,针对地区实际情况运用适应市场经济的规律与手段解决问题。

四、加强监管,实施土地“阳光工程”

在土地经营中,政府既代表人掌握国有土地的所有权,又是城市土地的经营者,这样的双重身份容易导致土地交易中的暗箱操作,甚至滋生各种腐败行为。因此,在土地经营的过程中,必须加强监管,实施土地“阳光工程”。

土地“阳光工程”主要是指上级指坚持经营性土地的招标拍卖与挂牌出让,公示土地信息,使土地市场交易的全过程置于监管之下,从而提高市场透明度,维护公平竞争的市场环境,实施土地“阳光工程”,有助于杜绝与土地有关的寻租活动,报纸政府职能的完整和严肃;有助于维护市场秩序;也有助于保护开发商之间公平竞争。

为了加强监管,还有必要加强监督与查处违法用地的工作力度对于非法获得土地使用权、违反有关规划与土地利用计划进行开发的现象进行严厉处罚。此外,由于土地转让方面的工作直接涉及政府行为,还必须充分发挥新闻媒体的舆论监督作用,从而形成政府监督、舆论监督与公众监督相结合的监督机制,以保证土地经营过程始终处在“阳光”下,最大限度地杜绝各种腐败行为,保持政府的威信和政府土地以营活动的权威性。

五、借鉴国内外经验,注重土地经营中的机制创新

与任何资本经营活动一样,在土地经营中,也必须通过持续的创新活动实现土地经营效益持续提高,土地经营机制运行的日趋合理,对土地经营环境变化适应性的不断增强。由于土地经营是一种面向市场的政府行为,同时涉及大量的制度安排问题,因此机制创新在土地经营创新体系中具有特殊的重要地位,应该受到各级国土部门的充分重视。

土地经营还可能下述几个方面推行机制创新。首先,在城市土地的成片开发与整理工作中,可以考虑引入与培育城市运营商,既以经济利益为导向,又注意兼顾长远的社会效益,从面发挥政府与市场两个方面的优势。其次,为了提高工业企业用地效率,可以考虑建设工业用地效率评估机制,即考察用地企业的资金能力,又对用地企业提出单位面积投资强度与单位面积产出的要求,从而杜绝某些工业企业占地过多的现象,在一定程度上缓解土地供需矛盾,第三,在建设土地“阳光工程”的工作中,可以考虑进一步规范土地信息的公示制度,对信息披露时间、内容、方式等作规范性的要求。

六、强化管理,落实经营城市土地的保障措施

经营好土地是市委、市政府交给我们的一项既光荣又艰巨的任务,做好这项工作,我们一定要加强自身建设,用良好的作风统领全局工作。一要加强作风建设。要不断地解放思想,求真务实,强化服务,切实转变思想各项工作作风。二要强化队伍建设。我们将根据国土部门干部队伍建设的实际,制订学习计划,搞好业务培训,提高干部队伍建设的实际,制订学习计划,搞好业务培训,提高干部队伍的整体素质。加快人才培养,努力造就一支“业务精、能力强作风硬”的干部队伍,以不适应建设特大型城市、经营城市土地对队伍建设提出新要求。三是加强制度建设,实行政务公开和窗口办文,增强工作透明度,简化办事程序,提高办事效率。

开发区土地经营论文 第6篇

关键词：土地征收,补偿,土地承包经营权

一、土地承包经营权的概念

土地承包经营权, 是指农村集体经济组织成员对集体所有或国家所有由集体经济组织长期使用的农业土地采取家庭承包、招标、拍卖、公开协商的方式承包, 依法对所承包的土地进行占有、使用、收益的权利、土地承包经营权是中国农村经济体制改革的产物, 对于促进中国农村经济的发展起到了重大的推动作用。《民法通则》第81条正式确立了农村土地承包经营权, 并将该权利置于第五章第一节“财产所有权与财产所有权有关的财产权“之中。1988年《土地管理法》第12条规定, “集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营, 从事农、林、牧、渔业生产。承包经营土地的集体或者个人, 有保护和按照承包合同规定用途合理利用土地的义务。土地的承包经营权受法律保护。”1988年的《土地管理法》第14条再次确认了这一规定。2003年3月1日施行的《农村土地承包法》对土地承包经营权作了更详尽、科学的规定, 也标志着中国土地承包经营权法律制度的完善。

二、对土地承包经营权进行补偿的可能性土地承包经营权的物权性质

(1) 从土地承包经营权的连带性上看, 土地承包经营权连带于联产承包, 不具有物权性质。 (2) 从承包人与土地所有者的关系上看, 是联产承包合同关系。 (3) 从土地承包经营权的转让来看, 承包人不能自主转让。 (4) 如果农民承包的是国家所有而集体使用的土地, 那么在集体拥有土地使用权的土地上再设定一个具有物权性质的土地承包经营权, 在理论上可能说不过去。 (5) 在农民把土地转包的情况下。转包人拥有的是土地承包经营权, 那么在一块土地上设定有两个土地承包经营权是不是有问题[1]。

学者们认为, 土地承包经营权是物权的理由有如下几点:

(1) 土地承包经营权是民法通则第5章第1节所直接规定的权利, 并且学界通常认为该节是对物权制度所作的规定。 (2) 承包人对所承包的土地有在法律和合同规定范围内直接控制、利用的权利。 (3) 土地承包经营权是具有排他性的财产权[1]。

我们认为, 土地承包经营权在开始设立时, 是想把他作为物权来设立, 但是实质上它具有很大的债权特征, 但是土地承包经营权的性质一直在向物权转变, 物权的特征也越来越明显。有以下几点理由:

1. 认为土地承包经营权具有联产的性质是不能成立的。

土地承包经营权具有联产的性质是指“承包人在承包土地上种什么、种多少、达到什么产量都是土地承包经营权的对应义务。”但是, 笔者认为这在土地承包经营权建立的早期确实如此, 国家对农业的管理带有很浓厚的计划经济色彩, 管制的比较多。但是, 随着市场经济的发展, 国家对农业更多采取的是市场调控的手段。农民种地不再受到很多限制。

2. 我们认为, 土地承包经营权的承包合同与其他的承包合同如建筑承包合同是有很大区别的。

农民根据承包合同取得的是对土地的控制和使用权。而其他承包合同则不是。比如建筑承包合同, 承包人只是完成一定的经营目标, 比如承包建设A楼一栋, 承包人的义务就是按照要求把A楼完工, 他的权利只是取得报酬而已。

3. 有人认为, 土地承包经营权不能转让, 而恰恰相反, 不

管在现实中还是立法上土地承包经营权可以转让逐渐在得到承认。《农村土地承包法》规定了承包经营权可以转让、抵押、租赁就是很好的证明。

2003年施行的《农村土地承包法》实际上把农村土地承包经营权作为一种物权进行了规定, 确立了发包方与承包方的权利、义务;立法机关的立法说明中也明确将土地承包经营权的物权化作为立法目的。

三、对农村土地承包经营权进行补偿的意义

1. 对土地承包经营权进行补偿可以提高土地征收的补偿费用。

由于中国现今规定的土地补偿费用标准低、补偿范围窄, 所以土地补偿费用也相对较低, 严重影响了失地农民的生活水平。

中国土地管理法关于土地征收补偿的规定主要集中在第47条, 该条规定征用耕地的土地补偿费, 为该耕地被征用前三年平均年产值的6~10倍, 征用耕地的安置补助费, 按照需要安置的农业人口计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费用标准, 为该耕地被征用前三年平均年产值的4~6倍。虽然该条第6款的前半段规定“依照本条第2款的规定, 支付土地补偿费和安置补助费, 尚不能使需安置的农民保持原生活水平的, 经省、自治区、直辖市人民政府批准, 可以增加安置补助费。”但是, 在该条款的后半段又规定, “土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。”

2. 在国外和中国台湾地区土地征收时要对他物权进行补偿的。

如中国台湾地区2000年颁布实行的《土地征收条例》第36条规定, “被征收之土地或建筑改良物原设定之他项权利因征收而消灭, 其款项计算, 该管直辖市或县 (市) 主管机关通知当事人限期自行协议, 再依其协议结果代为清偿;协议不成者, 其补偿费依第26条规定办理。”可见在中国台湾地区, 被征收的土地或建筑改良物原设定他项权利也是需要进行补偿的。在中国台湾地区, 土地上他项权利补偿, 共分为两种:

(1) 当需用土地人为土地所有人时, 而土地上设有他项权利时, 应对他项权利进行补偿, 对他项权利进行补偿的原则与法律规定的征收土地时对土地所有权进行补偿的原则是一样的。 (2) 当需用土地人为非土地所有权人时, 因征收而使他项权利灭失时, 需用土地人对他项权利人应进行补偿[2]。

在德国, 属于征收客体的财产范围包括, “凡是属于基本法第14条第1款第一句保护范围, 并且因此属于该条第3款规定的私权利中具有财产价值的所有权利以及特定条件下公权利中具有财产价值的权利。”[3]

3. 对土地承包经营权进行补偿的另一个优点是可以直接保障失地农民的权利。

主要体现在以下两点之中。首先, 对土地承包经营权进行补偿, 因为土地承包经营权属于农户自己所有, 可以由农户与土地征收单位对土地征收补偿费用直接进行协商。或者由代表农户的村委会或由农户选择的代表与土地征收单位就土地征收补偿费用进行协商, 但是对土地征收补偿费用协商的结果, 需经农户同意, 因为农户是直接享有权利的人。而现在的土地征收补偿费用, 尤其是其中份额最大的土地补偿费, 由于土地是集体所有, 现实中, 往往是村委会与征地单位就补偿费用进行协商。但是土地补偿费并不是归村委会自己所有, 国土资源部2004年11月3日下发的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定, “按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则, 土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。”

其次, 因为中国土地管理法规定, 土地补偿费应支付给代表集体的村委会, 由集体来安排人民生活, 而这容易导致两方面的问题。 (1) 只有每个人自己才最清楚自己需要的是什么, 自己的决定才符合自己的利益。因此, 村委会对土地补偿费用的分配和使用不一定能够最符合失地农民的利益。而对土地承包经营权进行补偿, 因为土地承包经营权是农户自己的权利, 所以对土地承包经营权的补偿费用理所应当地直接发给农户自己。那么农户自己可以决定如何使用, 这样才是最好地保护农民的利益。 (2) 由于法律规定土地补偿费首先直接支付给村集体经济组织, 这就为有些村委会成员吞并、贪污、挪用土地补偿费用提供了可能性, 严重地损害了被征地农户的利益。如贵州省安顺市开发区龙井村支书、主任与会计在任职期间, 将政府1994年和1997年征拨给该村的200万元土地补偿费存入某“基金会”, 致使这笔钱血本无归[4]。又如2004年4月下旬, 湖北云梦县曾店镇人和村村民向该县检察院举报, 称该村支部书记陶某, 贪污孝襄高速公路给予人和村的土地补偿费。检察院经深入调查查明:陶某利用职务之便, 趁孝襄高速公路占用人和村土地和取土之机, 截留补偿费达2万元, 其中将应该发给该村村民的土地补偿费16 969元, 实发105 227元, 余款11 742元被其截留据为己有[5]。

四、小结

中国2003年3月1日实行的《农村土地承包法》第16条第2款规定承包方享有“承包地被依法征用、占用的, 有权依法获得相应的补偿。”但是这里并没有直接规定是对承包方的土地承包经营权进行补偿。

中国现在的集体所有权实际上已经被名义化了。“土地承包法规定, 耕地的所有权属于集体 (村或村民小组) , 但国家赋予农民长期而有保障的土地使用权’, 这种权利具体表现为农户对土地的所谓承保权。从法律条文上看, 集体这个土地所有者的权利受到极大的限制。集体不拥有土地的收益权、抵押权。集体必须把耕地发包给农户使用并进行监督。集体的义务也在于保障农户的土地承包权利, 甚至还要为农民提供服务, 要保障政府土地规划的落实。仅仅从法律条文上看, 集体’这个主体’的权利和义务是不对称的, 它的义务多于它的权利。

综上所述, 中国以后在法律中不仅应当规定对土地承包经营权进行补偿, 而且对土地承包经营权的补偿应当大于对集体所有权的补偿, 占主要的份额。

参考文献

[1]梁慧星.中国物权法研究[M].北京:法律出版社, 1998:705-708.

[2]赵达文.土地征收与补偿之研究[M].台北:成文出版社, 1981:21.

[3][德]汉斯·沃尔夫, 奥托·巴霍夫, 罗尔夫·施托贝尔.行政法[M].高家伟, 译.北京:商务印书馆, 2002.

[4]http://news.sina.com.cn/s/259390.html.

土地承包权与土地承包经营权的分离 第7篇

1 土地承包权和土地承包经营权分离的基础

1.1 土地承包权和土地承包经营权的权利属性不同

对于土地承包权和土地承包经营权来说, 两者在权利属性方面存在着很大的不同, 主要体现在以下几方面:首先, 权利的主体存在着差异。在土地承包权中, 主体主要是该集体中的成员, 具有非常显著的身份属性;但是在土地承包经营权中, 主体可以是该集体中的成员, 也可以是其他产业的经营人员, 对成员的身份属性没有太大的限制;其次, 权利的内容存在着差异。对于土地承包权和土地承包经营权来说, 在权利内容方面不管是利益表现形式、现实性还是所涉及的其他因素都存在着较大的差异;最后, 权利的性质存在着差异。对于土地承包权来说, 具有一种成员权的权利, 而在土地承包经营权中具有较强的益物权, 两者权利的性质存在着本质上的区别。

1.2 土地承包权和土地承包经营权的救济制度存在差异

在土地承包权和土地承包经营权的分离过程中, 分离的一个重要基础就是两者的救济制度不同, 主要体现在以下几方面:首先, 两者侵权的形式存在不同。对于土地承包权来说, 侵权形式的主要表现是发包方争夺以及非法制约承包方的土地承包权;而土地承包经营权的侵权形式为:在承包期内, 发包人无缘无故将土地收回、调整土地的承包商或者是强行制止承包商继续承包等;其次, 针对上述问题的救济制定不同。土地承包权实际上是成员本身的权利, 从实体法的角度出发, 一旦受到侵害, 要按照《物权法》中第63 条第2 款的规定来进行救济, 土地承包人员可以根据法律行使撤销权;而在土地承包经营权受到损害时, 可以按照《物权法》中第33 条规定进行全力的保护。

2 商河县白桥乡的概述

2.1 商河县白桥乡的地理情况

白桥乡坐落在济南市的北郊, 位于商河县的东南方位, 是黄河冲积的平原, 土质非常肥沃, 而且四面环水的状态, 主要河流有土马河、徒骇河以及商东河等, 水资源相当丰富, 生产条件也非常优越, 是商河县20万亩大蒜基地, 被称为济南市科技兴农示范基地。白桥乡的交通非常便利, 与县城的距离在20公里左右, 与220国道只有8公里, 西面直通省道248线, 南面直到济阳县城。

2.2商河县白桥乡土地承包权和土地承包经营权分离所需的资料

在进行白桥乡土地承包权和土地承包经营权的分离时, 需要大量的资料为其提供数据支持, 这些资料基本上全部是利用浙江浙大万维科技有限公司的WalkISurvey软件进行整理和汇总的, 其中主要包含:农村土地承包经营权资料、农村土地所有权数据、数字正射影像图、基本农田划分数据、发包方资料、承包方资料、农民信息、行政区界限、代码以及主要的地形数据和电子信息等。数据汇总完成后, 由商河县白桥乡农经站工作人员进行管理, 并将相关数据交给测绘单位进行工作, 确保所有权分离的合理性和有效性。上述资料的整理和汇总, 确保了土地承包权和土地承包经营权的分离工作的顺利进行。

3 土地承包权和土地承包经营权的分离路径

3.1 数学基础的确立

在进行数学基础的确立时, 主要包括以下几方面:第一, 坐标系统采用2000 国家大地坐标系统;第二, 高程基准采用的是1985 国家高程基准;第三, 比例尺采取的1:2000 的比例;第四, 投影方式为3°分带, 中央经线117°的高斯- 克吕格投影;第五, 计量单位的选取。对于长度单位来说采用的米, 要保留小数点的后两位, 面积单位采用的是平方米和亩, 面积统计汇总单位采用的是公顷和亩, 也是保留小数点的后两位。

3.2 精度指标的明确

在分离土地承包权和土地承包经营权时, 要进行精度指标的明确, 具体的内容如表1、表2 所示:

3.3 相关资料的调查

在进行土地承包权和土地承包经营权的分离时, 要对下面的资料进行调查:首先, 发包方的调查。在分离白桥乡土地承包权和土地承包经营权时, 发包方主要是村民委员会, 由白桥乡农经站负责调查, ;其次, 承包方的调查。在白桥乡中, 承包方主要是以家庭为单位的农户, 获取承包方信息也由白桥乡农经站负责, 在工作中按照实际的情况进行更改;再次, 承包土地的调查。要对承包土地的面积、名称、界址以及用途等进行详细的调查, 为相应工作的开展提供帮助。

3.4 土地的测量

在进行承包土地的测量时, 可以使用统一配置的GNSS接收机对土地界址点的坐标进行获取, 从而测量对应的土地。制作土地分布图。

在进行土地分布图的制作时, 利用浙江浙大万维科技有限公司所提供WalkISurvey软件来进行。

3.5 土地面积的计算

通常情况下, 要想计算土地的面积, 可以先测量界址点的坐标, 之后再利用浙江浙大万维科技有限公司所提供的WalkISurvey软件来进行土地面积的计算。

3.6 公示审核及土地承包经营权数据库的建立

所有数据采集、汇总完成后, 按照相关规定进行公示审核, 并对发现的问题进行核实、修改, 然后颁发土地承包经营权证, 并按照相关规程建立数据库, 对数据进行统一动态管理,

4 结语

综上所述, 农村土地承包权和土地承包经营权的分离对确保农民的利益, 搞活农村经济, 提高农村生产力都起着非常重要的作用, 因此对农村土地制度进行改革要坚定不移地进行下去, 从而实现土地承包权和土地承包经营权的有效分离。

摘要：近年来, 我国的社会经济和市场经济处在快速发展的阶段, 家庭承包责任制的出现对农业规模的发展起到了限制性的作用, 对于土地承包经营权中的土地承包权当作土地流转情况下的制度来说, 缺少相应的理论支持。因此, 一定要充分明确土地承包权和土地承包经营权的含义, 实现两者的分离, 将两者的作用发挥的淋漓尽致。本文以商河县白桥乡为例, 分析了土地承包权和土地承包经营的分离情况。

关键词：土地承包权,土地承包经营权,分离

参考文献

[1]张力, 郑志峰.推进农村土地承包权与经营权再分离的法制构造研究[J].农业经济问题, 2015 (01) .

[2]丁文.论土地承包权与土地承包经营权的分离[J].中国法学, 2015 (03) .

开发区土地经营论文 第8篇

一、农村土地承包经营权流转与发展规模经营的主要措施

文山市地处云南省东南部, 是文山壮族苗族自治州州府所在地, 1999年被国家农业部命名为“中国三七之乡”。国土总面积2977平方公里, 农用地231311公顷, 其中:耕地80485公顷、园地2406公顷、林地124982公顷、其他农用地23438公顷。全市辖15个乡镇137个村委会 (社区) , 居住着汉、壮、苗、彝等11种民族, 农业人口34.69万人, 其中, 少数民族24万人, 占54.14%。2010年农村经济总收入24亿元, 农民人均纯收入4640元。按照《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权纠纷调解仲裁法》、<云南省实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法>的规定, 为扎实推进该市农村土地流转与规模经营, 建立健全流转市场, 促进农业增效、农民增收, 市农村经济经营管理站重点抓了三个方面的工作。

(一) 开展土地经营权流转服务

1. 加强对土地承包法律、法规和政策的宣传。

文山市把宣传《中华人民共和国农村土地承包法》作为日常任务来抓, 采取农民群众喜闻乐见的形式, 上街摆摊设点, 对土地承包法律和政策进行宣传, 使农民群众明白土地承包经营权流转的方式、原则和程序, 增强农民群众的法律意识, 引导农民理性、合法地表达诉求。2011年共举办相关培训三期200人次, 上街摆摊设点13次, 接待群众1236人次, 解答问题650余个, 发出宣传资料2600余份。

2. 做好补 (换) 发农村土地承包经营权证书的日常工作。

一是对农户反映的经营权人漏落或不实、要求变更户主等情况进行调查核实。二是认真做好部分群众要求补签土地承包合同书、补发农村土地承包经营权证等工作。2011年共补签农村土地承包合同书231份, 补发农村土地承包经营权证208份。

3. 指导签订流转合同。

结合中大棚葡萄、花卉合作社、绿洲公司、盘龙山、稀若康药材等农业企业组织与农户流转面广量大的实际进行重点指导, 2011年共签订流转合同1500余份, 指导完成农村土地经营权流转3000余亩, 累计流转面积近40000亩, 占全市农村土地承包总面积的11%, 涉及农户17000户, 占全市农户总数的24%。

4. 建立土地流转信息平台。

主要是依托市农经信息网和数字乡村网, 发布土地流转信息, 搭建流入方和流出方相互交流的平台, 实现对农村土地承包经营权流转的动态管理。

(二) 调处矛盾纠纷

根据近年来农村土地承包经营权纠纷爆发频繁、群众上访事件增多的实际, 市农经站认真做好农村土地承包纠纷的来信来访接待和调查调处工作, 努力建立健全矛盾和纠纷排查调处机制, 为稳定农村承包关系, 保护农民土地承包经营权, 促进农村改革发展和稳定, 做了大量的工作。2011年市农经站共受理农村土地承包纠纷125件, 成功调解19件, 调解成功率仅15.2%, 注销《农村土地承包经营权证》6本, 进行行政复议4起, 受理仲裁2起。

(三) 加强推进土地流转, 促进规模经营工作的组织领导

1. 制定出台政策, 加大扶持力度。

为扎实推进农村土地经营权流转, 促进规模经营工作, 市委、市政府已出台了一系列的扶持政策, 明确了市财政应安排专项经费用于扶持农业产业化龙头企业、农民专业合作组织、规模经营大户等流转主体, 要求金融部门制定支持农村土地流转的信贷政策。市农经站积极组织进行调查研究, 草拟了《文山市农村土地承包经营权流转管理暂行办法》、《文山市开展农村土地承包经营权流转试点方案》、《文山市成立农村土地承包经营权纠纷调解仲裁机构筹备方案》三个政策性措施上报政府。

2. 完善制度, 规范管理。

根据《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》和云南省有关文件精神, 文山市建立和完善了土地流转登记备案制度, 及时办理土地流转申请、登记、备案等手续;建立了土地流转档案管理制度, 落实专人负责土地流转资料的收集、档案管理等工作;建立了土地流转纠纷信访制度, 做好来信来访和案件纠纷的调解处理工作。

3. 坚持原则, 照章办事。

一是坚持稳定农村土地家庭承包制度的原则。土地是农业生产中最基本的生产资料, 是农民赖以生存的物质基础, 落实农村土地承包经营权是实现农村土地依法流转的基本前提, 必须妥善解决土地承包经营纠纷, 抓好农村土地二轮延包和补 (换) 发农村土地承包经营权证工作。二是坚持依法、自愿、有偿的原则。以《中华人民共和国农村土地承包法》和中央、省州的有关法律法规为依据, 在农户自愿的前提下, 通过流转双方协商同意, 明确补偿办法, 规范流转行为, 体现“双赢”, 促进经济发展社会稳定。三是坚持土地适度规模集中的原则。在土地流转过程中, 始终把实现土地适度规模经营, 提高土地资源的利用率和产出率作为农村土地流转的出发点和落脚点, 积极探索龙头企业带动型、主导产业带动型、合作组织带动型、集体经济带动型、流通市场带动型、种养能手带动型等六大规模经营模式, 推进了农村土地规模经营, 走上了节约化发展的道路。四是坚持不改变农业用途的原则。严格执行耕地保护制度, 确保现有耕地和基本农田总量不减少, 用途不改变, 质量不下降。

二、工作中遇到的困难和问题

第一, 民间流转土地经营权存在着私下交易、变向买卖、强迫流转土地等现象, 纠纷多, 社会隐患大。

第二, 个别承包农户经营权不受限制的问题。在土地流转规模化的进程中, 经常会发生大部分农户同意流转而极个别农户以农村土地承包经营权流转必须自愿为借口, 要么是狮子大开口漫天要价, 要么是拒绝协商无理取闹, 阻挠流转。

第三, 个别投资者名为搞农业开发实为圈地或套取国家项目资金。

三、推进农村土地经营权流转, 促进适度规模经营的建议

为加快推进农村土地承包经营权流转, 促进适度规模经营, 确保流转经营主体的切身利益不受侵害, 有以下几点建议。

第一, 做好制度设计。一是完善《土地承包法》、《土地承包经营权流转办法》的相关规定, 突出适用性。二是尽快制定出台地方性实施办法, 突出可操作性。如个别承包户阻挠规模化流转时怎么办、经营权人具体是指哪些人、消亡户作何处理、集体经济组织成员如何确定等等。三是建立科学的农地资产评估体系, 建立约束政府行为过度干预的机制。

第二, 尊重承包户的主体地位, 保护农民合法权益。土地流转要以农民自愿为前提, 坚持以农用为主, 以保护农民权益、促进农民增收为目标, 坚决杜绝违背农民意愿进行的圈地开发行为。积极鼓励农户之间进行土地转包、出租、互换、转让、代耕等流转行为, 引导流转土地向农村种养能手集中;对农业产业化企业用地要尽量采用租赁或入股经营的方式, 尽可能为农民提供稳定的收入来源, 最大限度地保护农民利益。对公共建设用地, 要坚持将土地征用补偿金的大部分交给农民, 并要为失地农民办理失业和养老保险。

第三, 正确对待社会资本和农户的关系。农村土地流转应当主要在农户间进行, 我国农村人口众多, 土地始终是农民生存的保障底线, 在当前城镇化、工业化进程的起始阶段如果不加限制地让公司、企业大片圈地, 会影响农民的就业和农村社会的稳定。应当鼓励和引导资本进入农业的产前、产后领域, 为农民提供社会化服务, 可以重点鼓励公司和企业对非耕地农业资源项目进行投资开发。

第四, 加强基层农经服务体系建设, 有效提供中介服务。通过农经服务体系的建设, 建立相应的土地流转信息、咨询、预测等服务体系, 采取多种形式为流转双方牵线搭桥, 保护流转双方的合法权益。

开发区土地经营论文 第9篇

当前我国立法规定土地承包经营权禁止抵押。《担保法》第三十七条规定下列财产不得抵押:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权, 但本法第三十四条第 (五) 项、第三十六条第三款规定的除外;《物权法》第一百八十四条规定下列财产不得抵押:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权, 但法律规定可以抵押的除外;表面上看, 法律似乎对土地承包经营权抵押说了“不”, 但实际上无论是从法律规定角度还是从农民的实际需要, 都有必要将此关键性问题明确化。法律虽然规定了耕地和宅基地不能进行抵押, 同时对于“四荒”地和乡 (镇) 、村企业的厂房所占用土地的土地使用权允许抵押, 但这种差别性的规定造成了农民对于家庭承包方式获得的土地承包经营权与通过招标或拍卖方式获得的“四荒”地的土地承包经营权处于不平等地位, 也形成了同是农村集体所有土地却进行差别对待的现状。

从法理角度, 这样的差别规定与《土地管理法》中相关规定相矛盾。《土地管理法》第八条规定:农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山, 属于农民集体所有。进而这种差别对待与法律对所有权的规定相违背, 所有权的法律规定是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利, 具有绝对性、排他性、永续性三个特征, 具体内容包括占有、使用、收益、处置等四项权利。显然这种对于土地使用和抵押的差别规定与所有权规定相矛盾。从现实角度, 同样是农民集体所有土地, 这种不平等的差别对待与农民和农业经济发展需求的矛盾越来越大, 同时从经济发展的根本角度使农村与城市经济发展的城乡二元化格局的现状无法突破, 因此学术界对于要求国家进一步明确农村土地承包经营权抵押规定的声浪越来越高。此外, 也造成地方政府“违反”土地承包经营权立法规定而自行开展农村土地承包经营权抵押的情况遍地开花, 同时无论是国有政策性银行还是农村信用联社也都意识到这一农民和农村经济的根本性需求, 开始配合地方政府进行土地承包经营权抵押和融资活动, 并且其中不乏成功的案例。

从立法角度, 现行立法禁止土地承包经营权抵押主要是考虑到我国现阶段农民承包土地仍然是其基本生活来源和保障, 其功能暂时无法被替代。另外土地产权不明晰, 土地市场发育不完善等土地承包经营权的相关条件也不成熟。

2 当前土地承包经营权抵押的现实障碍

现实中农民自身和金融机构双方对土地承包经营权抵押存在种种疑虑和问题。首先, 人多地少的现实矛盾使得承包经营的土地具有生产资料的性质, 也具有生活资料的性质, 其潜在社会保障功能广泛存在。在很多农业经济不发达的山区、丘陵等地域, 土地承包经营权的生活资料性更突出, 甚至纯粹是一种生活资料 (根据联合国的一项测算, 人均533.6㎡以下的土地仅具有生活资料的性质) 。这极少量的承包经营土地面积导致农民仅仅能把其作为生活资料, 仍然保持自给自足甚至连自给自足都不能满足, 那就势必导致丧失了对土地进行扩大再生产的可能性, 也无从谈起通过土地承包经营权抵押融资深入发掘土地的生产潜力。其次, 客观讲我国农业经济效益普遍偏低, 其大部分产品附加值相对较低, 而其所投入的种子、化肥、农机、油料、人工等成本又相对较高, 因此其相对效益较低和投入产出比不高。而且从农产品市场角度来说, 农产品供求量受市场需求波动影响较大, 这也直接导致农产品收入不稳定, 同时其产量也会受天气和农业人员栽培技术水平高低影响。这些因素导致农业生产相对风险较大, 资金回收时间较长, 农民的农业收入稳定性不高, 而与此相对的是贷款成本高昂, 导致对于及时足额偿还贷款信心不足, 从而直接影响农民和金融机构双方大规模开展对土地承包经营权抵押融资的积极性。第三, 如果金融机构对土地承包经营权进行抵押融资, 而接受融资的债务人最终又无法偿还债务, 造成抵押融资还款链条断裂, 银行在处理这些土地承包经营权时又往往涉及到所抵押土地本身的流转问题, 既要保证土地流转后其农业生产用途不改变, 又要尽可能足额及时弥补信贷坏账, 此过程中又要避免土地变现周期与农业生产季节性差异可能会导致的土地荒芜和闲置状况, 这些问题都对开展土地承包经营权抵押的金融机构提出挑战。

鉴于以上问题, 笔者认为如何在各种问题间寻求平衡点, 找到既能使得农民依靠土地这一最有价值的不动产进行充分利用发挥其潜在功效, 使其为农民生产和农村经济推波助澜, 又能尽量减少其内在风险, 最大程度避免农民丧失土地这一宝贵的生存保障, 同时尽量降低金融机构进行抵押融资的风险, 保证农业、农村经济和社会平稳发展。

3 实施土地承包经营权抵押的必然性要求与政策建议

从当今社会和经济发展角度来说, 哪里有生产经营活动哪里就会有资金需求。毫无疑问农业生产也是一种生产经营活动, 其过程中也必然有对资金的需求。一方面, 农业生产购买种子、化肥、农机、油料需要资金。而在自有资金缺乏时, 农民往往有向金融机构申请贷款的意愿, 而且这种需求可能时常发生。因为, 在我国农村社会经济不发达和社会保障不完善的情况下, 一家一户所积累的有限资金和储蓄都被农民自身生、老、病、死以及子女抚养和教育等大宗消费支出所殆尽, 结果是往往农业生产资金缺乏, 甚至连农业生产所必须的农资也无力购买。因此, 农业生产对资金的需求是广泛存在的。另一方面, 既然是属于社会生产的一种类型, 农业生产也具有逐利性。农民对于通过扩大再生产以及提高生产效率和科技含量从而提高产量和产品附加值都有需求, 而其扩大再生产过程中无论是需要更优良的种子、化肥, 还是需要更先进的农机设备和种植技术指导等等方面都需要较大额的资金支持, 而就现有农村经济状况, 不足以支持农民对于农业扩大再生产的需求, 因而对资金的需求往往比较迫切。

综上所述, 农民对于融通资金需求的存在导致土地承包经营权有必要成为农民对金融机构抵押担保的标的物。从农民角度, 因为农村社会的经济状况导致农民没有除土地外更有价值的担保物, 土地作为最典型也是最有价值的不动产, 其承包经营权是农民用以抵押融资的不二选择。从法律角度, 农村土地承包经营权作为一种用益物权, 已经为《农村土地承包法》和《物权法》所确认, 从而该权利必然要求具有一般用益物权的各项完整权能。对用益物权的抵押等处分性权能的确立, 不仅有助于农村土地承包经营权内容的丰富、促进权利的流转, 而且还符合物权法定原则的要求, 有利于保证私权自治理念的贯彻。从社会角度, 土地承包经营权的抵押融资, 有利于农业和农村经济的发展, 提高农民收入水平, 促进资源有效利用和流转, 真正体现利农惠农的国家政策要求。因此从国家土地政策角度, 笔者建议:

一是建立农村土地价值评估专业机构。制定“农村土地经营权价值评估管理办法”, 引入中介机构对农村土地经营权抵押价值进行评估, 合理确定农村土地价值。有关政府部门应组建独立的土地流转评估中心, 自主经营, 自负盈亏, 培养专业资质评估人员, 规范土地承包经营权价值的评估, 为银行业机构开展农村土地承包权抵押贷款创造有利条件。

二是加快推进农村土地流转市场建设。建立土地流转服务机构及土地经营权争议仲裁机制, 为农村土地经营权流转提供服务, 明确其相关职责, 如土地流转供求登记和信息发布, 接受供求双方质询;协调供求双方有关事宜, 落实契约关系, 办理合同签证手续;对土地流转跟踪服务, 调节纠纷, 协调供求关系, 维护土地所有者、承包者和经营者三方的合法权益等。

三是逐步健全农村社会保障机制。除了已经开始实施的“新农合”外, 农村社会需要更多的社会保障。使农民获得完整的社会保险, 如养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险, 使农民主动放下包袱、放开手脚投入到相对更有价值回报的经济发展事业当中。

4 建立以土地承包经营权抵押为核心的农村土地金融业务

4.1 土地金融机构体系的构建

一定的金融活动必须凭借相应的金融机构来组织, 土地金融机构在土地金融活动中发挥着中介作用, 它的合理设置是土地金融业务开展的前提条件。借鉴国外经验, 考虑我国实际情况, 我国应筹建政策性土地金融机构和专业性土地金融机构。两者相互配合, 组建起完善的土地金融机构体系。

其一, 建立政策性土地金融机构国家土地银行。从国外发展土地金融的经验来看, 大多数国家都建立了政策性土地金融机构, 这些机构在发展土地金融业务上功不可没, 如美国的联邦土地银行、法国的土地信贷银行、韩国的土地金融公库等。

我国应该由中国人民银行、国家土地管理局、农业部出面筹建土地银行。土地银行在各省、自治区、计划单列市成立分行, 是办理土地金融业务的最高管理机构。它的主要职能是:制定和组织实施国家土地金融政策方针;为其他入地金融机构提供资金、指导和其他便利;监督管理其他金融机构;审批农地承包经营权抵押申请, 为土地经营者提供长期低息贷款;发行或委托有关机构发行土地债券并负责还本付息。

其二, 建立专业性土地金融机构。目前国际流行的做法是采用合作经营的土地金融机构作为基层机构。我国各方面的条件还不成熟, 农民素质也不高, 不能期望他们像德国那样自发地组成土地抵押合作社。可先考虑先利用现有的农村信用合作社, 在其内部设立“农地承包经营权抵押处”来办理具体业务。在条件成熟时, 如土地银行整个体系基本完善、农民素质有较大提高后, 撤销农村信用合作社的“农地承包经营权抵押处”, 由各土地银行协助农民组建土地抵押合作社, 专门办理土地金融业务。选择农村信用合作社作为办理土地金融业务具体机构是因为合作社本身就是不以盈利为目的的合作公益团体, 它的最大特点是“互助合作”, 运作模式是“低进低出”, 可以大大减轻农民的利息负担, 而且信用合作社目前在各乡镇都有分支机构, 便于业务的开展。

“农地承包经营权抵押处”在土地金融业务运作中起着承上启下的作用, 它对国家土地银行负责, 贯彻执行国家土地金融政策, 为农民办理土地使用权抵押业务。它的具体业务是:受理农民土地承包经营抵押申请;对要求抵押的承包经营权权进行评估;汇总抵押申请并上报土地银行;在土地银行批准抵押后, 向农民贷款;监督管理承包经营权抵押贷款的用途;按期收回承包经营权抵押贷款。

4.2 运行方式发行土地债券

通过发行土地债券吸收社会资金是土地金融的一大特色, 也是土地银行的重要资金来源, 如德国土地金融业务就是完全依靠土地债券的发行筹集资金的, 美国也是通过联邦土地债券的发行来筹集资金的, 美国联邦土地银行出售的债权额为股金和公积金总额的20倍。因此, 是否成功发行土地债券将成为我国土地金融制度实际运行的关键。发行土地证券应注意以下问题:做好土地债券发行的基础工作, 土地管理部门、“农地承包经营权抵押处”要通过地籍调查、土地登记, 考察土地的数量、质量、权属, 对需要抵押的承包经营权进行详细评估;土地债券应由土地银行发行, 任何一张债券的担保品都是“农地承包经营权抵押处”所收到的农地承包经营权的全部, 而不是每块土地承包经营权都发行一张债券。债券发行的总额不能超过抵押的承包经营权的金额;应设立面额大小不等的债券, 以便于不同收入阶层购买;土地债券的利率由中国人民银行和土地银行根据市场利率水平协商决定。由于土地债券比其他债券更具有安全性, 其利率水平可以比市场利率略低, 这并不会影响土地证券的买卖流通;土地债券不具有其他债券的等同性, 操作技术要求也不同, 因此将其并入现有证券市场可能会影响其流通。可以考虑单独开辟土地证券市场, 使之与现有的证券市场、期货市场并列。这种做法可能更有利于土地债券发行。

4.3 建立高效完善的土地金融监管体系

监管体系是保证土地金融体系高效、健康运作的重要条件。监管体系的核心是立法, 即通过法律建设来保障整个体系的规范运行。美国、日本、德国等国家都为推行土地金融业务制定了严格的法规制度。目前, 我国的金融法规、土地法规都不完善, 土地金融法规更是一片空白, 使农地抵押缺乏法律保障和法律约束, 不利于土地抵押市场及土地金融制度的发育, 应加快完善金融法、土地法、制定《土地抵押法》, 保证土地金融制度的建设、发展有一个良好的法律环境。

参考文献

[1]王卫国, 中国土地权制研究[M].北京:中国政法大学出版社, 1997.

[2]王利明, 中国物权法草案建议稿及说明[M].北京:中国法制出版社, 2001.

[3]中国物权法研究课题组, 中国物权法草案建议稿:条文、说明、理由与参考立法例[M].北京:社会科学文献出版社, 2003.