不动产网上登记范文

不动产网上登记范文第1篇

一、当前不动产统一登记视野下的农村房屋登记存在的主要问题

(一) 含有较多的历史遗留问题

长时间以来, 农村不动产等级管理比较混乱, 并且农村居民对办理住房审批手续的法律意识不高, 初步登记有关手续不完备, 登记流程缺少规范性, 导致农村房屋建设管理不严谨, 存在占用公共用地以及大面积建设房屋等情况, 从而使得历史遗留问题比较多, 部门深层次问题比较突显。农村违规建设房屋以及农地非法应用是当前农村不动产登记过程中存在的主要问题。结合实际情况来说, 有关房屋登记条例的制作人员也普遍认为, 农村违规建设房屋普遍出现, 这种现场给农村房屋登记带来了一定影响。

(二) 权属信息不完善

在开展住房基地明确工作时, 需要经历长时间的发展, 因为各个房屋基地在获取时间方面存在一定差异, 使得审批部门以及审批形式有所不同, 导致时间跨度比较大, 出现部门变迁以及部门登记数据不齐全等现象。针对原始房屋登记工作来说, 因为没有给予房屋登记资料重要作用的高度注重, 没有开展房屋登记、审批以及资料管理等工作, 同时也没有设定电子文档, 因为部分农村居民缺少对房屋登记档案管理的了解, 导致权属来源有关资料丢失等现象, 权属资料的不完善, 给农村房屋登记工作的开展增添了难度。

(三) 权限证书应用不合理

现阶段, 我国在开展农村房屋应用以及流转工作时, 提出了较高的要求, 使得房屋交易遭受一定影响, 不能给农村房屋抵押提供便利通道, 存在农村房屋应用证以及宅基地应用证不能全面体现出农村群众的财产性权限。并且, 在农村土地政治以及拆迁等工作时, 没有把农村宅基地以及房屋的应用权限进行合理安排, 不能将农村宅基地以及房屋的应用权限自身具备的效应进行体现, 使得农村住房所有权以及农村居民的财产性权限保护受到一定影响, 造成农村居民落实登记工作的意愿以及积极性不强。

二、完善不动产统一登记视野的农村房屋登记的优化措施

(一) 完善农村不动产登记模式

高效的农村不动产登记作为落实我国不动产统一登记机制中不可或缺的一部分, 但是当钱鉴于城乡登记机制发展的不合理现象, 以及农村不动产权限不明确, 这给农村房屋登记工作的开展带来了一定影响。在现阶段机制框架作用下, 应该对农村交易习俗以及流程方式进行综合思考, 许可交付占用农村不动产交易无权变更位置, 而不把登记当作主要工作。所以, 在当前机制以及政策的作用下, 应该实现农村不动产登记形式和城市不动产登记形式的不统一。当前, 笔者更注重在不易于固有现状的情况下, 注重当前以及今后发展, 随着城乡一体化以及城乡统一市场的快速发展, 农村和城市实施统一登记形式以及不动产物权改变形式将不再遥远。

(二) 全面解决历史遗留问题

因为历史遗留因素的影响, 使得农村宅基地以及房屋审批工作暂时停止, 同时也没有制定完善的配套机制, 使得农村居民在真实住房要求方面没有得到全面化解, 导致没有接收审批的房屋以及用地频频出现。为了将这一现象进行全面处理, 就要结合真实状况, 完善有关法律机制, 同时做好农村房屋登记龚总, 将历史遗留问题进行全面解决, 同时还要针对各个阶段的宅基地以及房屋建设的住户, 实现有关审批明确, 并且颁布有关处理方案, 全面处理历史遗留现象, 从而给农村宅基地以及房屋落实登记工作营造条件。

(三) 优化农村房屋管理方案

结合不同的历史阶段, 农村宅基地以及房屋建设管理之间存在一定差距, 使得各个领域房屋不动产登记之间有所不同。各个有关部门在开展房屋登记工作时, 应该根据该领域的真实状况, 对农村宅基地以及房屋审批条件实施整理, 同时构建完善的审批标准以及流程, 优化农村宅基地以及房屋管理方案, 建立规范的方案管理方式, 在保证房屋登记工作全面落实的基础上, 给农村不动产登记管理工作的开展提供依据。

(四) 增加权限证书法律效益

不动产证书作为维护农村房屋权限不受侵害的主要保证, 这就要求全面落实农村宅基地以及房屋登记工作, 同时落实修整以及补充工作, 保证农村不动产有关政策的完备性。在开展拆迁补偿工作时, 应该根据有关标准, 第一时间对农村房屋实施拆迁补偿, 并且落实土地整治工作, 这就要求农村居民采用流转的方式对其他农村集体经济组织中宅基地合理应用, 在提高农村宅基地房屋价格的基础上, 对扩充融资渠道起到了现实性效果, 全面将不动产权限证书法律效益进行体现, 只要涉及有关不动产的内容, 都要把证书当作凭证。

三、结束语

总而言之, 构建完善的不动产统一等级标准, 是保障农村不动产登记工作全面开展的主要保证, 农村不动产自身具备一定的特殊特性, 在实际应用时, 在较短时间内不能全面并轨, 这就需要根据农村的真实状况, 构建完善的不动产物权等级机制, 将土地承包权运营权限以及宅基地应用权限进行充分体现, 让其受到有关法律以及探究领域的全面关注, 从而达到不动产登记内容完善的目的。

摘要：本篇文章首先从含有较多的历史遗留问题、权属信息不完善、权限证书应用不合理三个方面入手, 对当前不动产统一登记视野下的农村房屋登记存在的主要问题进行解析, 并以此为依据, 从完善农村不动产登记模式、全面解决历史遗留问题、优化农村房屋管理方案、增加权限证书法律效益等方面, 提出完善不动产统一登记视野的农村房屋登记的优化措施。希望通过本文的阐述, 可以给相关领域提供些许的参考。

关键词：不动产统一登记,农村房屋登记,问题,措施

参考文献

[1] 杨朝兴, 朱洪金.不动产统一登记制度下的农村房屋登记的困境及其出路探讨[J].资源信息与工程, 2016, 02:130-131.

[2] 刘慧.基于不动产统一登记视野的农村房屋登记问题与对策探讨[J].建材与装饰, 2016, 24:111-112.

不动产网上登记范文第2篇

今年3月1日， 《不动产登记暂行条例》 (简称《条例》)正式实施， 一个多月来，

全国还有超过84%和96%的地市和县没有完成 不动产登记职责整合。

近日国土部与中央编办联合下发

《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》， 要求各地确保年内完成各级不动产登记 职责和机构整合。

《条例》已满月，只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合，占比分别不到16%和4%。所谓的不动产登记，俨然变成了不动产不登记，令人五味杂陈。96%的县没有动起来，显然原因复杂，比如《条例》从施行到落地，难免需要时间;再比如由于职责和机构整合尚未到位，缺乏实施主体也使得登记难以推进。

除此之外， 是否与相关部门缺乏热情和动力有关?

比如为官不为， 导致政令不通。

在3月15日的国务院常务会议上， 国务院总理李克强怒称：

“部长们参加的国务院常务会议已经讨论通过的一些政策，现在却还卡’在那儿， 难道让几个处长来把关’， 这不在程序上完全颠倒了吗?” 与政策相比，

《条例》无疑更重要， 也具有强制力， 却推行不畅，

是不是也与处长“把关”有关?

不管这种情况存不存在， 都应该正视“上面九级风浪， 下面纹丝不动”的状况。

《条例》没有动起来， 或因受到阻力。

尽管《条例》并不具备反腐功能， 但一旦施行

一些官员灰色财产或将暴露， 特别是对那些坐拥数套、

十多套乃至数十套住房的官员来说， 他们不仅不愿意推动《条例》动起来， 甚或暗自设置障碍。 其实，

《条例》对反腐并非毫无作用，

正如参与《条例》制定的清华大学法学院副教授程啸所称，《条例》规定将统一建立不动产信息管理基础平台， 确保国家、 省、 市、

县四级信息共享， 这对于打“老虎”来说， 确实有一定帮助，

只要经过一个平台就可查询特定个人名下的全部不动产。

不怕慢，就怕站。那些尚未行动起来的地方，应该快马加鞭。按照国土部、中央编办日前联合下发的《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》的要求，确保年内完成各级不动产登记职责和机构整合工作。如果连职责和机构整合都不愿意做，不动产登记恐怕遥遥无期。由于不动产实行属地登记，市县两级是不动产登记工作的关键，即便各地整合了统一登记的职责和机构，也需要有使命感和紧迫意识，不能拖，更不能凝滞不动。

当然，除了各地行动起来，中央也需形成制度安排。据国土部不动产登记局负责人此前表示，《不动产登记暂行条例实施细则》即将完成征求意见，修改完善后将尽快颁布实施。也许有了实施细则，各地就更容易动起来。

不动产网上登记范文第3篇

我国现有的不动产登记职责分布在多个部门〃许多城市实行房、地分开登记〃国有建设用地使用权在土地管理部门登记〃其上房屋则在房产管理部门登记;此外〃耕地、林地、滩涂、海岛等不仅涉及国土、农业、林业等多个部门〃登记程序、标准等也各有不同。随着经济社会的发展〃市场经济对归属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高〃原有做法已经不适应经济社会发展的需要。

2013年11月20日〃国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。整合分散在多个部门的不动产登记职责由一个部门承担〃通过提供“一站式”服务〃对于保护不动产权利人合法财产权〃提高政府治理效率和水平〃尤其是方便企业、方便群众〃具有重要意义。

2015年3月1日〃《不动产登记暂行条例》已正式实施并在全国多个省市进行试点, 而由国土资源部发布的不动产登记簿证样式(试行)〃包括《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》等也正式登上历史舞台。武汉中地数码科技有限公司根据国家最新的规范要求〃不断完善MapGIS不动产登记信息管理平台〃通过一站式服务〃实现高效、准确地办理不动产统一登记。

二、系统介绍

不动产登记信息管理平台以MapGIS国土云为基础〃搭建起包括建设用地使用权、房屋等建筑物所有权等在内的十大类不动产权利的登记管理体系。

MapGIS不动产登记信息管理平台的应用涉及到国家、省、市、县四级〃覆盖了土地、房屋、草原、林地、海域五大不动产领域〃实现土地、房屋、草原、林地、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享。做到实现统一登记交易、统一交易签证、统一信息发布、统一收费标准、统一监督管理、统一平台建设。通过一站式服务〃方便群众申请登记和相关部门的管理监督〃切实保证不动产交易安全。为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。

三、系统架构设计

MapGIS不动产登记信息管理平台总体框架以信息化标准规范体系和数据交换体系为体系结构〃以国土、房产、林业、草原、海域等数据等各类的登记、空间、档案数据库为基础〃将地理信息服务(图形浏览、定位查询、空间分析等)、属性查询与统计分析、专题图件发布等GIS服务加以封装〃通过不动产登记基础平台提供的各类服务和接口支撑〃建立面向不动产登记的登记信息管理系统和信息公示系统。 (1) 基础保障体系

基础保障体系包含了系统运行所需的基础网络设施环境、安全保障体系、不动产相关法律制度规范、数据交换标准规范。 (2) 数据交换

各类系统通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式〃提供给MapGIS不动产登记信息管理平台调用;MapGIS不动产登记信息管理平台通过通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式〃将对应的房屋、林业、草原、海域等领域登记数据成果返回给各业务管理局调用〃最终实现数据共享。 (3) 不动产数据管理系统

不动产数据管理系统集合了所有不动产登记管理所需的空间信息、属性信息、档案信息、用户信息等各类数据的管理工具〃遵循不动产数据库的标准规范〃对数据进行标准分类编码。数据管理系统主要面向不动产登记数据库管理人员〃对新纳入不动产登记数据库的更新信息进行分布式存储、管理、分发、汇总、编辑、发布。数据管理系统可以对遥感、三维、矢量、属性表、文档、多媒体等数据进行统一的管理〃支持国家、省、市、县粒度的数据分类读取和调阅〃支持多时点多专题数据的对比和更新。

(4) 不动产登记信息管理系统

不动产登记信息管理系统是面向不动产统一登记机构的政务办公系统。它通过不动产登记基础平台的运行支撑环境和政府网办公网络直接读、写数据管理系统的数据资源〃为登记办理人员提供操作界面。用户登录不动产登记信息管理系统能完成从窗口收件、审核、审批、缮证、归档等一系列的登记日常操作。登记信息管理系统也集成了综合查询、数据更新、辅助办公、系统维护等常用功能模块。 (5) 不动产登记信息公示系统

不动产登记信息公示系统可以在广域网实现不动产登记信息查询。它以不动产数据为支撑〃实现各土地、房屋、林业、草原、海域等登记信息的查询、发布功能。

四、 数据交换整合方案

依据MapGIS不动产登记信息管理平台的建设目标和构想要求MapGIS不动产登记信息管理平台与林业局、农业局、房管局、海洋局等部门之间要实现空间数据和登记数据的有效交换。 空间数据

针对各部门的空间数据〃可以采用发布OGC服务的方式〃实现数据的交换。各类系统通过自身数据发布模块发布符合OGC标准的数据〃需要发布的数据经检测合格后〃不动产登记数据管理平台可以调阅相应的数据服务来实现对数据的获取。通过这种方式〃不动产登记数据管理平台的数据是实时获取各部门的空间数据〃保证了数据的现势性。

发布的服务列表

登记数据 不动产登记数据需要和相关各部门登记业务数据库实现远程调用〃我们可以采用Web Service的方式进行。这种方式可以在不破坏双方原始数据的基础上很好的实现数据交换〃这种方式重在对服务程序的调用以及调用结果的反馈。对于这种方式〃各部门数据中心需要与不动产登记局开通相应的服务调用接口和函数〃实现与各部门数据管理平台之间的数据交互工作。

五、 业务类型分类设计

不动产登记是以土地为核心的〃土地权利是不动产物权的基础〃其他的不动产物权的存续都必须以土地权利为依托。除土地所有权之外〃其他的不动产物权都是建立在土地所有权基础上或者与土地关联。没有土地权利〃其他的不动产物权就是“空中楼阁”。对于海域登记〃我们可以认为是“蓝色”国土〃在调查、登记方面基本是相似的。 不动产的物权体系如下：

一、 土地所有权：集体土地所有权、国有土地所有权

二、 依托于土地所有权上产生土地的用益物权〃包括：土地承包经营权(耕地承包经营权登记、林地承包经营权登记、草地承包经营权登记)、宅基地使用权、建设用地使用权(国有、集体)、地役权、海域使用权

三、 土地之上附着物所有权：房屋所有权、森林或林木所有权

四、 担保物权：一般担保物权、最高担保物权

六、 不动产登记信息管理系统设计

不动产登记信息管理系统〃实现对土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记〃为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。利用遥感、GIS、二三维可视化等技术〃实现对不动产图形数据、属性数据、业务数字档案的有效关联和查询、统计、分析、输出、信息展示等〃并以图形、表格、文字、GIS和数据模型相结合的方式〃直观、准确、动态地展示涉及到不动产登记数据各个方面的信息。

其中〃最令人关注的是采取房地合一‟的模式〃告别过去土地‟和房屋‟两张皮分离的局面。在房地合一登记中〃同步输入权利信息、土地信息、房屋信息、权利人信息等〃结合扫描件、楼盘表、图属联动等展现方式〃实现高效、准确地办理不动产权证。

围绕各级不动产登记部门的内部办公、管理、协调、监督、决策等业务〃按照“标准统

一、功能完善、分级联动、业务协同”的原则〃顶层设计时需要统一构建国、省、市、县互联互通的四级不动产登记应用框架〃以实现信息采集标准化〃登记业务规范化、流程化〃档案管理电子化。实施时则需要应地制宜〃分步实施。 图文一体化管理

图形信息同时可与登记审批业务案件挂接〃可在案件办理过程中〃实时查看案卷涉及的土地或房屋。通过图形定位〃就能即时在图形窗口中定位跳转到项目涉及的地块〃系统自动弹出该地块的详细信息〃包括地址、编号、面积等〃辅助办公人员进行审批。如果WEB端同时发布了影像〃可套合影像查看〃更加清晰明了。

图属联动查询

楼盘索引表管理

系统根据楼盘实际规划与布局〃具体到每一栋、每一层、每一户〃建立虚拟的楼盘表〃通过简单的选择点击〃就能将房地属性、业务状态、权利信息、办理记录一一呈现。

楼盘索引表管理

输出不动产登记簿证

在登记过程中输出满足《不动产登记暂行条例》、《不动产登记簿证样式(试行)》等国家法律法规所要求的不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明、不动产登记申请审批表等。

不动产登记办理输出不动产登记簿证

案卷查询统计

不动产登记信息管理系统对不动产登记案卷提供了方便的查询页面〃可按照不同条件进行查询〃包括土地信息、房屋信息、林业信息、草地信息、登记簿信息、不动产权属证书信息查询等。用户可自己设定查询条件来查询所要调阅的案卷信息〃可按登记类型、权利人姓名、不动产权证书号、使用期限等进行查询。查询结果具有关联穿透功能〃如在土地信息查询中查询到某宗地〃可将与该宗地相关的房屋信息、不动产权利人信息、不动产转移信息、证书信息等列出。下图为不动产综合查询页面。

不动产综合查询

登记历史回溯

每一起登记行为的细节程序都会详细记录〃考虑到地块的反复流转〃还会一直记录最原始的地块编码〃不仅形成地块的所有历史流转链〃还能随时查看任意一个流转节点的详情。

登记历史回溯

动态监管

不动产登记信息动态监管模块〃可对不动产登记信息各项监管功能〃比如总监管、规范性监管、效能监管、重点监管、入库日志查询等。

其中总监管涵盖所有监管项〃包括使用年限的监管〃业务逻辑性监管〃登记资格监管等各项内容〃确保登记信息的准确性;登记效能监管是指对各级管理者及其领导组织的勤政和能政情况进行考察和整改的行政监察。

七、 不动产登记信息公示系统设计

建立统

一、规范、反映不动产客观物理形态和权利状况的不动产登记信息公示系统。借鉴住建部全国住房信息系统联网的经验, 不动产登记信息公示系统整合土地、房屋、草原、林地、海域等登记信息〃逐步向公众开放可以用于搜索、查询的数据信息〃积极挖掘国家不动产登记信息数据库的应用渠道〃提升不动产登记制度的公信力〃扩大公众参与度〃保障不动产财产权与市场安全、维护权利人合法权益。 不动产登记信息应逐步实现县、市、省(直辖市)、全国联网。

● 读取不动产登记的数据〃根据信息公示需要从内网不动产登记数据库提取公示数据。 ● 提供不动产登记业务的公众信息WEB实时公示。 ●可以对公示的不动产登记信息进行查询。 ●可以对登记有关业务信息进行统计。

● 按访问权限的不同〃分别提供面向不动产登记部门和社会公众的服务信息。

不动产网上登记范文第4篇

构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

杨盛秋

摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。

关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为

不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。

建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。

一. 重构我国不动产登记的性质

不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。

(一)学界传统观点

目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:

1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。”

2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。

3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。

(二)不动产登记的性质之分析

笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。

1.我国的不动产物权的类型

根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：

(1)不动产所有权：国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。

(2)不动产担保物权：只有不动产抵押权。

(3)不动产用益物权：自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。

对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。

典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。

准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等 。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等 。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成 。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。

准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。

准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。

2.我国不动产登记的性质

笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:

一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。

另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。

基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范;后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。

综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。

二. 我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。

以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两

重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据;后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。

从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。

有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。 笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素” ，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。

该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻;二是确

认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。

参考文献:

[1] 杨海坤、章志远.行政法学基本论.中国政法大学出版社.2004.第135136页.

[2] 谢伟东.试论我国不动产登记的性质和效力.社会科学论坛.2006,(9).第7680页.

[3] 王崇敏.我国不动产登记制度若干问题探讨.中国法学.2003,(3).第4854页.

不动产网上登记范文第5篇

第80号

《不动产登记资料查询暂行办法》已经2018年1月26日国土资源部第1次部务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。

部长 姜大明

2018年3月2日

不动产登记资料查询暂行办法

(2018年1月26日国土资源部第1次部务会议通过)

第一章 总则

第一条 为了规范不动产登记资料查询活动，加强不动产登记资料管理、保护和利用，维护不动产交易安全,保护不动产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律法规，制定本办法。

第二条 本办法所称不动产登记资料，包括：

(一)不动产登记簿等不动产登记结果;

(二)不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。

不动产登记资料由不动产登记机构负责保存和管理。

第三条 县级以上人民政府不动产登记机构负责不动产登记资料查询管理工作。

第四条

不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。

不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。

第五条

不动产登记资料查询，遵循依法、便民、高效的原则。

第六条 不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，以不动产登记信息管理基础平台为基础，通过运用互联网技术、设置自助查询终端、在相关场所设置登记信息查询端口等方式，为查询人提供便利。

第二章

一般规定

第七条

查询不动产登记资料，应当在不动产所在地的市、县人民政府不动产登记机构进行，但法律法规另有规定的除外。

查询人到非不动产所在地的不动产登记机构申请查询的，该机构应当告知其到相应的机构查询。

不动产登记机构应当提供必要的查询场地，并安排专门人员负责不动产登记资料的查询、复制和出具查询结果证明等工作。

申请查询不动产登记原始资料,应当优先调取数字化成果，确有需求和必要，可以调取纸质不动产登记原始资料。

第八条 不动产权利人、利害关系人申请查询不动产登记资料，应当提交查询申请书以及不动产权利人、利害关系人的身份证明材料。

查询申请书应当包括下列内容：

(一)查询主体;

(二)查询目的;

(三)查询内容;

(四)查询结果要求;

(五)提交的申请材料清单。

第九条

不动产权利人、利害关系人委托代理人代为申请查询不动产登记资料的，被委托人应当提交双方身份证明原件和授权委托书。

授权委托书中应当注明双方姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码、委托事项、委托时限、法律义务、委托日期等内容，双方签字或者盖章。

代理人受委托查询、复制不动产登记资料的，其查询、复制范围由授权委托书确定。

第十条

符合查询条件，查询人需要出具不动产登记资料查询结果证明或者复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当当场提供。因特殊原因不能当场提供的，应当在5个工作日内向查询人提供。

查询结果证明应当注明出具的时间，并加盖不动产登记机构查询专用章。

第十一条 有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并出具不予查询告知书：

(一)查询人提交的申请材料不符合本办法规定的;

(二)申请查询的主体或者查询事项不符合本办法规定的;

(三)申请查询的目的不符合法律法规规定的;

(四)法律、行政法规规定的其他情形。

查询人对不动产登记机构出具的不予查询告知书不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第十二条

申请查询的不动产登记资料涉及国家秘密的，不动产登记机构应当按照保守国家秘密法等有关规定执行。

第十三条 不动产登记机构应当建立查询记录簿，做好查询记录工作，记录查询人、查询目的或者用途、查询时间以及复制不动产登记资料的种类、出具的查询结果证明情况等。

第三章

权利人查询

第十四条

不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。

第十五条

不动产权利人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料，但法律法规另有规定的除外：

(一)权利人的姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码等特定主体身份信息;

(二)不动产具体坐落位置信息;

(三)不动产权属证书号;

(四)不动产单元号。

第十六条 不动产登记机构可以设置自助查询终端，为不动产权利人提供不动产登记结果查询服务。

自助查询终端应当具备验证相关身份证明以及出具查询结果证明的功能。

第十七条 继承人、受遗赠人因继承和受遗赠取得不动产权利的，适用本章关于不动产权利人查询的规定。

前款规定的继承人、受遗赠人查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交被继承人或者遗赠人死亡证明、遗嘱或者遗赠抚养协议等可以证明继承或者遗赠行为发生的材料。

第十八条 清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照本章规定查询相关不动产权利人的不动产登记资料。

依照本条规定查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交依法有权处分该不动产的证明材料。

第四章

利害关系人查询

第十九条

符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：

(一)因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的;

(二)因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的;

(三)法律法规规定的其他情形。

第二十条

不动产的利害关系人申请查询不动产登记结果的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交下列利害关系证明材料：

(一)因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同;

(二)因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而构成利害关系的，提交受理案件通知书、仲裁受理通知书。

第二十一条

有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供本办法第二十条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第八条规定材料，查询相关不动产登记簿记载的下列信息：

(一)不动产的自然状况;

(二)不动产是否存在共有情形;

(三)不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形;

(四)不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。

第二十二条

受本办法第二十一条规定的当事人委托的律师，还可以申请查询相关不动产登记簿记载的下列信息：

(一)申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致;

(二)不动产的共有形式;

(三)要求办理查封登记或者限制处分机关的名称。

第二十三条 律师受当事人委托申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条、第九条规定的材料外，还应当提交律师证和律师事务所出具的证明材料。

律师持人民法院的调查令申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交律师证、律师事务所出具的证明材料以及人民法院的调查令。

第二十四条 不动产的利害关系人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料：

(一)不动产具体坐落位置;

(二)不动产权属证书号;

(三)不动产单元号。

每份申请书只能申请查询一个不动产登记单元。

第二十五条

不动产利害关系人及其委托代理人，按照本办法申请查询的，应当承诺不将查询获得的不动产登记资料、登记信息用于其他目的，不泄露查询获得的不动产登记资料、登记信息，并承担由此产生的法律后果。

第五章

登记资料保护

第二十六条

查询人查询、复制不动产登记资料的，不得将不动产登记资料带离指定场所，不得拆散、调换、抽取、撕毁、污损不动产登记资料，也不得损坏查询设备。

查询人有前款行为的，不动产登记机构有权禁止该查询人继续查询不动产登记资料，并可以拒绝为其出具查询结果证明。

第二十七条

已有电子介质，且符合下列情形之一的纸质不动产登记原始资料可以销毁：

(一)抵押权登记、地役权登记已经注销且自注销之日起满五年的;

(二)查封登记、预告登记、异议登记已经注销且自注销之日起满五年的。

第二十八条

符合本办法第二十七条规定销毁条件的不动产登记资料应当在不动产登记机构指定的场所销毁。

不动产登记机构应当建立纸质不动产登记资料销毁清册，详细记录被销毁的纸质不动产登记资料的名称、数量、时间、地点，负责销毁以及监督销毁的人员应当在清册上签名。

第六章

罚则

第二十九条

不动产登记机构及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一，对有关责任人员依法给予处分;涉嫌构成犯罪的，移送有关机关依法追究刑事责任：

(一)对符合查询、复制不动产登记资料条件的申请不予查询、复制，对不符合查询、复制不动产登记资料条件的申请予以查询、复制的;

(二)擅自查询、复制不动产登记资料或者出具查询结果证明的;

(三)泄露不动产登记资料、登记信息的;

(四)利用不动产登记资料进行不正当活动的;

(五)未履行对不动产登记资料的安全保护义务，导致不动产登记资料、登记信息毁损、灭失或者被他人篡改，造成严重后果的。

第三十条 查询人违反本办法规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，移送公安机关依法给予治安管理处罚;涉嫌构成犯罪的，移送有关机关依法追究刑事责任：

(一)采用提供虚假材料等欺骗手段申请查询、复制不动产登记资料的;

(二)泄露不动产登记资料、登记信息的;

(三)遗失、拆散、调换、抽取、污损、撕毁不动产登记资料的;

(四)擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的;

(五)因扰乱查询、复制秩序导致不动产登记机构受损失的;

(六)滥用查询结果证明的。

第七章 附则

第三十一条 有关国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息的具体办法另行规定。

第三十二条 《不动产登记暂行条例》实施前已经形成的土地、房屋、森林、林木、海域等登记资料，属于不动产登记资料。不动产登记机构应当依照本办法的规定提供查询。

第三十三条

公民、法人或者其他组织依据《中华人民共和国政府信息公开条例》，以申请政府信息公开的方式申请查询不动产登记资料的，有关国土资源主管部门应当告知其按照本办法的规定申请不动产登记资料查询。

第三十四条

不动产网上登记范文第6篇

为了您的合法权益能够得到充分的保障，请在填写登记书前仔细阅读以下内容。

一、申请人须使用标准A4纸张、黑色钢笔或签字笔填写登记书。

二、申请人应当保证其所提供的材料及信息真实有效。登记书内容应当与抵押合同以及主合同相关内容一致。

三、《中华人民共和国物权法》第一百八十八条规定以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。

四、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定下列动产不得抵押：

(一)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(二)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(三)依法被查封、扣押、监管的财产;

(四)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

五、《中华人民共和国物权法》第一百八十九条规定企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。

国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》第二条规定，企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，应当向抵押人住所地的县级工商行政管理部门办理登记。

六、国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》第三条规定，当事人申请动产抵押登记，应向工商行政管理局提交下列文件：

(一)经抵押合同双方当事人签字或者盖章的《动产抵押登记书》;

(二)抵押合同双方当事人主体资格证明或者自然人身份证明文件。

委托代理人办理动产抵押登记的，还应提交代理人身份证明文件和授权委托书。

七、国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》第六条规定，动产抵押合同变更、《动产抵押登记书》内容变更的,抵押合同双方当事人或者其委托的代理人可以到原动产抵押登记机关办理变更登记。办理变更登记应当向动产抵押登记机关提交下列文件：

(一)原《动产抵押登记书》;

(二)抵押合同双方当事人签字或者盖章的《动产抵押变更登记书》;

(三)抵押合同双方当事人主体资格证明或者自然人身份证明文件。

委托代理人办理动产抵押变更登记的，还应当提交代理人身份证明文件和授权委托书。

八、国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》第八条规定，在主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权等情形下，动产抵押合同双方当事人或者其委托的代理人可以到原动产抵押登记机关办理注销登记。办理注销登记应当向动产抵押登记机关提交下列文件：

(一)原《动产抵押登记书》;

(二)《动产抵押变更登记书》;

(三)抵押合同双方当事人签字或者盖章的《动产抵押注销登记书》;

(四)抵押合同双方当事人主体资格证明或者自然人身份证明文件。

委托代理人办理动产抵押注销登记的，还应当提交代理人身份证明文件和授权委托书。

九、国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》第十一条规定，有关单位和个人可以

持合法身份证明文件，向登记机关查阅、抄录或者复印有关动产抵押登记的资料。