高速公路业主范文

高速公路业主范文（精选9篇）

高速公路业主 第1篇

关键词：公路,索赔,管理

前言:现在, 我国一般情况下都是用合同管理高速公路建设, 在合同管理中工程索赔被承包商、监理和业主同时关注着。以下是作者根据自己在高速公路施工监理中所得到的经验, 对如何进行工程索赔及其管理的总结。

一、工程索赔概述

工程索赔即在工程承包合同中, 在当事人一方因为另一方没有根据合同内容进行一些合同未涉及的或者是出现由对方承担风险导致遭受损失的时候, 而向另一方提出赔偿要求的行为。在工程承包的过程中工程索赔是经常发生的现象, 因为施工现场的条件、气候条件发生改变, 施工的进度、物价的改变。同时可能由于合同条款、标准文件和施工图纸的变化、差异等原因的影响, 所以导致工程承包中不可避免地会出现索赔现象。

二、工程索赔原则

1. 索赔一定要以合同为依据。

不管是因为当事人不完成合同规定的工作还是因为有风险事件的发生。一定要根据合同中地相对应的条款作为根据, 也可以根据合同条款判断出当事人有索赔权, 而且监理工程师务必要根据合同以及事实来处理索赔, 这样能够体现监理工作的公平性。

2. 提出索赔一定要及时。

在索赔事件发生之后, 应该及时的提出索赔。如果不能够及时的提出索赔, 这样将会对双方当事人都会产生不利的影响。当索赔事件发生后, 在规定的时间内承包商应该及时的向监理工程师提出索赔意向书, 同时要估算可能会导致的工期延误时间和费用;假如索赔事件持续性的发生, 承包商要对事情的发生的过程做详细的记录, 搜集相关的资料;当索赔事件结束后, 承包商应该在规定的时间内向监理工程师提出正式的索赔报告。

3. 处理索赔一定要及时。

当监理工程师收到索赔意向书、正式的索赔报告后, 监理工程师要和业主、承包商一同到现场核实并且签字确认。监理工程师为了防止索赔积累影响工程的进度还有工程的质量要尽快处理索赔。

4. 加强主动控制。

为了减少工程索赔在工程管理过程中的发生频率, 我们要尽量做好准备工作, 提前预防, 来减少索赔事件的发生, 来保证求工程顺利完成, 确保工程质量, 降低工程造价, 缩短施工工期。

三、索赔存在的误区

1. 有的时候因为施工单位考虑到与业主、监理单位要进行更深层次的合作, 在索赔事件发生的时候, 而不敢提出索赔。

2. 因为项目经理和技术负责人对索赔工作得意识不是很充实到位, 导致对那些可提或可不提的索赔往往不提出。

3. 由于主管人员对技术规范文件和业主、监理、施工单位的

交往文件理解不够深刻, 直接导致对实际存在的索赔项目没有充分理由。

4. 仅仅注重索赔意向的提出, 没有重视索赔过程中证据收集, 没有做出及时的最终索赔报告。

四、业主怎样认识索赔及索赔操作步骤

1. 因为索赔本身就是一种很正常的事件, 它反映的是一种正

常经济活动, 所以业主不要看见索赔就走错方向, 应该冷静客观的对待。

2. 其实索赔不可避免, 通常索赔事件的发生能够反映出一个工程的复杂性、系统性、困难性等。

可是有的时候很多的案例是不该发生的, 可以避免的。我们可以从索赔事件的性质中看出一个工程全方位的管理水平是怎样的, 是否合理。要想提高业主的管理水平就必须认真深刻的认识到这一点。这样才能够减少那些不应有的索赔事件的发生。

3. 廉政建设对索赔事件的处理起着重要的作用, 因为承包人

在这个阶段往往会存在花小钱赚大钱的想法和手段, 同时业主和监理人员也在此时存在着侥幸心理, 所以会出现一些让自己后悔的事情, 真正是一失足成千古恨。不但导致国家利益受损而且毁了自己的前途。业主在索赔谈判及审核处理的时候, 千万不能太着急, 因为那样往往导致自己处于被动状况中。要冷静处理。作为业主应该找一些业务精英, 一些有决策的索赔管理人员, 成立一个完善的索赔管理体系结构, 形成长期的管理机制。当索赔事件发生后, 要在合同规定的时限及时内向监理工程师提出索赔意向书, 意向书要根据合同的相关内容要求抄送、抄报相关单位。

4. 当索赔意向书提交以后, 承包人必须认真做好同期记录, 而且要经现场监理人员签字确认;

如果索赔事件造成了现场损失, 为了在以后的理赔时候能够作为有效的证据, 要及时地拍照、录象, 同时将资料整理后请监理工程师签字。

5. 同期记录的内容主要包括下面内容:

事件发生现场的实际情况、导致现场人员、设备不能正常工作的清单、对工期的延误、对工程的损害程度、导致费用增加的项目及人员、机械、材料、有效票据等。

6. 监理工程师审核承包人的索赔申请, 承包人在向监理工程

师送交索赔报告后, 监理工程师应该在合同规定的时期内予以答复, 如果需要不从资料应该及时通知承包人, 如无意义就视为该项索赔已经认可。监理工程师要对承包人的索赔资料进行认真的分析核对, 同时依据自己的同期记录资料, 分析索赔事件, 认真的审核计算过程和结果。

7. 索赔谈判, 监理工程师与承包人对索赔事件的处理方案要

进行友好的协商, 以求达成一样的意见, 如果不能达成一致, 那么监理工程师就会依据合同规定来定一个自己认为合理的索赔方案, 这将作为最终的处理意见向业主和承包人进行通知汇报。

8. 业主审批监理工程师的索赔处理方案, 根据事件发生的原

因、合同条款, 业主要对承包人的索赔申请和监理工程师的处理报告进行审核, 最后决定是否认定监理工程师的索赔处理报告。

9. 承包人是否接受最终的索赔决定。

假如承包人同意索赔决定, 索赔事件就会到此结束;如果不同意, 那么, 就必须通过谈判、协商、诉讼等方式来解决。

五、结语

现在公路工程制度得到了完善, 业主、监理、施工单位管理章程进一步健全, 索赔工作正在渐渐的靠拢正常轨道, 而且, 现如今建筑领域法制得到了进一步的完善, 建设工程合同的双方, 都很自觉地按照合同办事, 诚实守信, 正式因为这样, 才能保证建设工程领域的健康有序地运行。

参考文献

[1]石国华:浅谈建设项目工程索赔.铁道物资科学管理.2007.5

[2]烈志强于堆洋蔡炜挣:讨论加强工程索赔管理研览U1.河北建筑科技学院学报。2008. (3)

高速公路业主 第2篇

汇报材料

仁怀至赤水高速公路第三中心试验室

2010年7月29日

汇报材料

尊敬的各位领导：

大家好！

第三中心试验室自2010年7月15日接到中标通知书以后，我公司在业主的帮助下，落实了中心试验室工作场所的选址、驻地。接下来我公司将根据业主和合同的要求，立即着手中心试验室的前期驻地建设、工作计划、实施细则等工作，努力在最短时间内组建好，使中心试验室能够正常工作。

我中心试验室分管三个驻地监理办、8个路基施工标和2个路面施工标，为了保障今后工作的积极、有序、务实地开展，我公司作了以下安排，现向各位领导简要作以下汇报：

一、近期工作安排

严格按照合同及省站工地试验室临时资质要求，我中心试验室将尽快把试验仪器设备到位及调试完毕，完成规章制度的建立、试验室管理、人员到位等。在中心试验室筹备建设过程的同时积极督促各驻监办及项目经理部进行试验室的建设，严格按照省站的要求去检查落实，确保达到验收标准。以便取得试验室临时

二、今后的工作计划和安排

试验检测工作是否正常开展是确保施工质量的重要手段，要从开始筹建至投入正常运转，我们都要严肃工作态度，使试验检测工作的深度和力度不断扩大，经常对施工单位试验工作进行检查、指导。要严格按照现行的试验规程和施工规范进行试验检测，一切工程质量都要用实验数据来说话。为确保工程质量，实现业主办的总体质量目标，在今后的工作中从以下几方面开展：

1、强化内部管理，充分调动大家积极性

为贯彻业主和总监办的管理理念，强化质量责任意识，提高部门整体工作效率，满足质量管理的需要，并制定了严明的制度，明确了各专业小组责任分工，作到了层层有目标、人人肩上有担子、岗岗有专责。对于业主和总监办下发的各项规定令行禁止，充分领会和落实。每周召开一次工作例会，主要总结上周质量检查情况以及针对下周工程质量检测重点进行沟通交流，制定明确下周质量检测管理工作计划。每月月底召开月总结会议，针对本月工作进行总结，及时提出下月工作重点及质量检测计划。针对工程不同时期的质量控制重点和难点，大家出智出谋提出相应质量检测管理办法，同时关心同事们的工作和生活，调动大家的积极性，使每个人都以主人翁的姿态投入到质量检测管理工作中，从而为业主和总监理办的质量管理提供了第一手决策数据。

2、加强原材料控制，确保工程质量

原材料质量是确保工程质量的前提条件，只有合格的材料，才能建出合格的 1 资质，能够尽快开展试验检测工作，为项目服务。

工程。将规范原材料的质量管理，要求原材料检验项目及检测频率按规范进行检测和主要外购材料的外委试验。在工程进展的不同阶段适时组织对各标段原材料、各拌和场、料场进行专项抽查，严格拌和站及原材料的抽检，为确保工程质量从源头上打下了坚实的基础。

3、采取动态管理，加强施工过程检测控制

为加强工程质量检测控制能力，结合不同阶段的施工特点，有针对性的对隐蔽工程、重点部位、关键工序加大巡查、抽查力度和频率。同时采取“差别化”管理模式，对质量信誉差的施工单位实行重点监督、抽检，对不合格的立即上报业主和总监理办，并全程参与处理过程，使其达到资料闭合和确保工程质量。

4、加强对驻监办和工地试验室的管理

经常巡视检查驻监办和工地试验室的工作情况，对其试验工作流程、工作质量进行监督检查，发现问题及时解决，保证工作效率和工作质量，如果试验室管理不规范、不科学，可能会造成漏检、漏验的不合格材料和工序，会给工程质量造成隐患；督促试验室建设使试验工作做到及时性、准确性，在工期紧的前提下，保证试验工作有序性和可操作性，实事求是实施检测工作；要求项目部工地试验室按照合同工期编写试验检测计划，并严格按照试验计划实施检测工作，保证试验工作的预见性和超前性，合理、主动地为工程服务。

5、严格试验资料管理，规范试验资料

试验资料是指工程的重要组成部分，同时也是指导施工、进行质量评定和计量支付的依据，我们将按照业主和总监办的要求规范试验资料，如从试验报告和原始记录表格的统一和完整性，仪器使用记录以及来样登记等。将定期组织对试验资料的专项检查，对检查中发现的问题，要求限期整改。

总之，我中心试验室将按照省公路局对高速公路中心试验室的要求，同时按照业主和总监办以及现行试验规程、标准、规范严格检测，确保试验数据真实、可靠、有效、公正、科学，为工程施工提供基础数据，确保工程质量。

以上汇报内容若有不妥，恳请批评指正。

谢谢大家!

仁怀至赤水高速公路第三中心试验室

业主与业主建筑物共有权 第3篇

随着我国社会主义市场经济,尤其是房地产业的蓬勃发展,城市人口急剧增加,对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性,都促使建筑物不断向高空发展,而由此产生的建筑物区分所有的现象日益增多,《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)为此特意在其第六章特别规定了“业主的建筑物区分所有权”,为此类纠纷的解决提供了法律依据。然而实践中发现建筑物区分所有权这一较新型的法律制度在施行中仍存在种种争议。为此最高法院今年5月14日公布法释[2009]7号《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称区分所有权司法解释)并将自2009年10月1日起施行。该司法解释对物权法中建筑物区分所有权的一些争议问题做了进一步界定。尤其是对业主概念的界定以及业主建筑区共有权利划分问题的具体化和明确化,对涉及业主主张小区设施共有权案件的统一处理有着重要意义。

问题的提出

近年来业主以业主大会的名义起诉要求确认小区内共有建筑物所有权的案件日渐增多。而此类案件涉及的两个争议焦点在于:开发商是否属于物权法第六章所规定的“业主”的范畴,在业主大会或业委会没有组建以前是否有权处分小区内的公有设施或其他诸如绿地、车位等建筑物;小区内业主共有的建筑物或设施如何界定。由于上述两点在物权法中没有明确界定,司法实践中对此类案件处理往往意见不一。以下案件就典型地反映了两种截然不同的审判思路。

L小区由A房产公司投资建造,建成后由X公司管理物业。2006年10月L小区业委会成立后,另聘请了F公司管理。系争房屋在L小区内,当时由A房产公司建造,最初规划用途是配电间,但建成后供电部门验收时因要求建设方重新建立分体式配电间,故A房产公司重新建立了分体式变电站,原规划建成的‘配电间’(即系争房屋)遂作为仓库使用。2003年,A房产公司与B公司签订了《以资抵债协议书》,A房产公司将‘配电间’作价抵债给B公司。因L小区业委会与A房产公司、B公司为‘配电间’(街坊站)的使用、移交发生争议,L小区业委会认为,小区配电间所有权属小区全体业主共有,A、B两公司未经小区全体业主同意,擅自签订以资抵债协议,该协议侵害小区全体业主权益,违反了有关法律、法规规定,应属无效协议,故诉至法院,请求确认坐落于L小区内‘配电间’(街坊站)产权归L小区全体业主共有、判令A、B两公司签订的以资抵债协议书无效;判令A、B两公司移交“配电间”(街坊站)。

一审法院认为,建筑区域内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房,属于业主共有。该案讼争的房屋原建设单位为A房产公司,故房屋的原所有权人为A房产公司,系争房屋建成后实际并不用作公共变电站,当时建设单位A房产公司在小区建成后亦未作为小区物业管理用房移交或作为小区的其他公共设施移交给业委会,而作为公共设施的分体式变电站已由A房产公司另行投资建造并交全体业主使用,事后对其使用和归属问题双方亦未作约定。系争房屋一直由A、B公司作仓库使用,故现L小区业委会主张系争房屋属公共设施,应归小区全体业主所有,对此缺乏充分证据证明,对其主张法院难以支持。故一审判决驳回L小区业委会诉讼请求。

二审则认为,本案涉讼配电房屋开发商在立项时规划用为配电间,其性质是公共设施用房,也未登记取得权属证书,故该所有权应归属小区全体业主共有。而A房产公司擅自改变用途,并以资抵债给B公司,其行为已侵犯了小区全体业主的权益。L小区业委会起诉要求确认系争配电间属于小区全体业主共有等项诉讼请求,于法不悖。故改判支持L小区业委会诉讼请求。

要明晰本案一、二审处理的法律依据,首先要对业主及业主共有权范围进行界定。

什么叫“业主”

“业主”一词作为日常生活概念,本身含义复杂,既可统指产业的所有者,也可指房屋所有权人;在中国古代,业主还是对不动产所有权人、典权人和永佃权人的称谓。2003 年国务院出台的《物业管理条例》对“业主”进行了定义,《物权法》也在建筑物区分所有制度中采用“业主”概念。然而,实践中对于业主如何界定却存在较多的问题,为此,建筑物区分所有权司法解释第一条就对此进行了明确界定:依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

《物权法》第六章所指向的“业主”是专指建筑物区分所有权人,而非一般意义上的房屋所有权人。那么开发商是否属于《物权法》第六章所指向的“业主”呢?笔者认为,根据《物权法》第30 条的规定,开发商在其合法建造行为完成时,无需登记,即可取得住宅小区全部房屋、公共设施的所有权。但此时,整个建筑物的所有权全部归开发商所有,并不存在建筑物区分所有的问题,因此,开发商也不是区分建筑物所有权范畴中的“业主”,也不应享有《物权法》第六章中规定的业主权利。只有在开发商销售部分房屋并转移了所有权后,才构成了区分所有建筑物中的“业主”。

因此如前案所述的开发商,既然不属于建筑物区分所有权范围内的业主,也就无权未经全部业主同意处分小区内属于业主共有的建筑物。

需要指出的是,我国《物权法》确定的业主原则是以登记取得所有权作为区分是否业主的标准,但此次建筑物区分所有权司法解释关于业主的界定显然已经突破了《物权法》业主概念的既定内涵和外延,将尚不是区分所有权人的购房者也认定为业主,这一规定出台后可能在实践运用中引发新的困扰。

如何确认建筑物区分所有权中业主共有权利

建筑物区分所有制度在德国法上称为“住宅所有权”,法国法中称为“住宅分层所有权”, 瑞士法上称为“楼层所有权”,英美法中称为“公寓所有权”。日本和我国台湾称为“区分所有权”,我国大陆学者一般采纳了“建筑物区分所有”概念。我国物权法规定,业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权构成,共有权的客体即为共有部分。该共有部分的范围,在诸如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造领域容易确定,但诸如建筑物外墙、停车位、停车库、绿地、锅炉房、会所等,是否为共有部分,则存在着不同看法,理论界与法律实务界均在不断探讨。

一般法理认为,确定外墙、屋顶平台、停车位、停车库、地下室等,是属于共有部分还是专有部分,需要综合考虑以下因素:它是否单独登记为一个独立的物。如果没有单独登记为独立物,则应为共有部分;区分建筑物是否属于共有,不得违反该建筑物本身的属性,例如外墙、屋顶等,本身难以从整体物分割的,如果强行确定为专有物,就违反了物的本质属性;如果当事人在不违反前述原则的前提下,就建筑物共有还是专有作了约定,应依其约定;如果法律、行政法规的强制性规定就此作了专门规定,该规定应为我们确定其性质和所属的依据。

上述对建筑物是否共有的界定显然较为原则,在审判实践中也较难参照适用。此次建筑物区分所有权司法解释对建筑物共有界定部分做了进一步规定。该司法解释第三条规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

此项规定通过列举与排除法的双重规定界定了此前争议的例如绿地、屋顶、会所等建筑物的权属。从这一条文可以确认小区规划内的建筑物,除非业主专有的或市政公用部分或其他权利人所有外,均属于业主共有。由此将一些以往所谓权属不定的“灰色”建筑物部分,划分为业主共有范畴。本文开头所引用的案例中的“配电间”,由于最终没有被作为公共事业配套所需的配电间使用,所以在以往容易被界定为不属于小区业主共有范围,根据建筑物区分所有权的司法解释,可以明确的看出,对“配电间”的性质,二审的认定是正确的。■

浅谈公路工程业主控制价的编制 第4篇

1 控制价的编制、审查

编制公路工程招标的控制价和其他造价文件的编制一样, 受诸多方面因素的影响, 归纳起来, 主要有:编制依据、招标工程量清单、材料价格和相关费率取舍、施工方案。

1.1 选择合适的编制依据

编制公路工程造价目前统一采用的依据为:

(1) 部颁JTG B06-2007《公路基本建设工程概算、预算编制办法》。

(2) 部颁JTG/T06-02-2007《公路工程预算定额》。

(3) 部颁JTG B06-03-2007《公路工程机械台班费用定额》。

(4) 公路工程设计文件及相关资料。

(5) 招标文件中的工程量清单及技术规范。

(6) 工程造价管理机构发布的建设工程造价信息。

(7) 其他的相关资料, 如:补遗书、新工艺的补充定额等。

编制公路工程造价采用的软件是通过交通部公路司进行测试与评审通过的软件, 主要有:北京中交《中交京纬公路工程造价软件XJTW 2008》、昆明《海巍实物量法造价分析系统HWCOST V3.0》、上海中交《海德纵横公路工程造价系统HEAD SmartCost V8.3.1》、广东同望《同望WECOST公路工程造价管理系统8.0.0》等等。

1.2 核对工程量清单子项及数量

交通运输部《关于发布公路工程标准施工招标资格预审文件和公路工程标准施工招标文件2009年版的通知》 (交公路发[2009]221号, 简称《部2009范本》) 和《 (GB50500—2008) 公路工程量清单计价规范与工程概预算定额造价编制全过程控制及国家强制性标准》于2009年8月1日起施行, 对规范公路工程招投标管理和合同管理, 发挥了重要作用。公路工程工程量清单文件 (以下简称《清单文件》) 由工程量清单、工程项目清单、分项工程量清单及其相应编制说明、清单报价费用分析表等内容共同组成。与工程量清单配套的工程计量与支付规则是招标文件、合同文件中技术规范的重要组成部分。

目前公路工程招标都采用工程量清单计价, 因此, 编制招标控制价前, 首先应全面熟悉设计图纸, 从总体布置图到细部构造图都应逐一认真阅读, 带着图纸踏看施工现场。

业主公路招标的工程量清单编制有自己的清单计量规则, 清单工程量计算规则是对清单项目工程量的计算规定, 主要用于招标工程量清单的编制。除另有说明外, 清单项目工程量均按设计图示以工程实体的净值计算。综合单价是完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需的劳务、材料、机械、质检 (自检) 、试验、安装、移交前保护、缺陷修复、管理、保险 (工程一切险和第三方责任险除外) 、税费、利润等费用, 以及合同明示或暗示的所有责任、义务和一般风险。

实践中招标工程量清单很重要。为了减少控制价编制过程中的差错, 一般做法是请一家咨询公司做工程量清单, 另一家做控制价的单位先复核清单, 待清单核定完后再做控制价。但是实际操作和便于业主自己实施过程中的管理, 招标工程量清单由业主的技术人员自己编制, 然后请一家造价咨询公司或设计院编制控制价。控制价编制过程中使用的工程量是图纸工程量加施工中必须考虑的放大系数或实施措施项目, 如加宽值、放坡、施工宽度等, 非清单工程实体的净值。

当设计文件中有些工程量的表述与工程量清单中计量与支付所包含的内容不一致时, 控制价编制人员要及时与设计人、业主进行沟通, 理解设计意图, 力争做到工程量完整不漏项。

1.3 确定合理的材料价格和相关费率

当前市场经济还不非常成熟的条件下, 材料的供应还没有形成专业化、系列化, 材料的供求状况以及国家政策对材料价格的影响, 都给合理确定材料价格带来不便。一般情况下, 由业主提供的当地当期的《建设工程造价信息》确定材料、机械的单价。

取定合理的材料价格后就是准确选取相关费率。牵涉到相关费率的造价组成部分主要是其他工程费、规费、企业管理费等, 在控制价编制时, 这类费率基本按照《公路基本建设工程概算、预算编制办法》对应的地区选取。但是必须对每项费率的函盖内容要清楚, 如:安全及文明施工措施费是指工程施工期间为满足安全生产、文明施工、职工健康生活所发生的费用。该费用不包含施工期间为保证交通安全而设置的临时安全设施和标志、标牌的费用, 编制公路工程控制价时就要根据现场情况, 考虑必要的工程特殊措施费, 如边施工边通车路段具体的交通导向费、标志标线、交警配合费等。

第一次在公路工程的概预算编制办法中提出规费的概念, 在间接费中必须将养老保险金、失业保险费、医疗保险费、住房公积金、工伤保险费统一划入规费内, 参与费用计算。不可将其与96编制办法比较而不计取。

1.4 制定施工方案

带着图纸对工程施工现场条件和周围环境进行考察后, 收集到工程所需当地建材的质量、料源、储量情况, 场内外交通运输条件, 周围道路和桥梁的通行能力, 施工供水、供电条件, 生产、生活用房和场地情况及租赁条件, 地质、水文、气象资料, 以及当地环境对施工的影响等等。因为同样的设计, 对于不同的现场条件、不同的工期、不同的质量要求, 会有不同施工方案, 不同的施工方案, 造价必然不同。因此, 下一步就是制定合理的施工方案。

对于不是特别复杂的工程, 要编制出合理可行的施工方案、工程技术措施和临时工程设施;对于比较复杂的工程应运用集体的智慧或者征求编制控制价专家委员会的意见, 编制出合理可行的施工方案。

1.5 控制价的编审

有了以上几步的准备工作, 就进行工程控制价的编制审查。现在全部采用成熟软件电算编制, 编制出的招标控制价是否准确, 还需要当地有经验的专家对其分析和验证, 逐一核对单项价格、指标进行审查。加强对工程技术经济指标的分析研究工作, 对同类工程横向比较, 或与其他项目同类工程比较, 对指标出现异常的项目重新逐项分析、检查取费指标、核对工程量、检查相关子目套用等, 以查明原因, 纠正错误。

发现不合理之处, 要及时查找原因, 属于工程量的问题, 要与设计人员沟通;属于工程量以外的内容, 要核对材料价格、定额选取、取费等方面是否有误。如此反复, 直至满意为止。

2 结论

招标控制价必须编制准确, 这就要求招标控制价的编制人必须不断提高自己的业务水平, 使编制的招标控制价能反映工程实际和市场情况。要加强跟踪调查, 总结分析编制的招标控制价, 在工程实践中才能发现其问题, 才能知道哪些项目考虑得比较全面, 哪些项目考虑的欠妥当。

摘要：介绍了编制公路工程招标的控制价的影响因素:编制依据、招标工程量清单、材料价格和相关费率取舍、施工方案。

浅谈业主对公路工程项目投资的控制 第5篇

关键词：业主；工程项目；投资控制

公路工程项目的投资，就是指该公路工程项目从决策到竣工的全部费用，工程项目完成的过程就是实现投资目标的过程．对投资的控制目的就是为了确保投资目标的实现。业主既是工程项目的决策者，又是工程项目实施的主持者，业主对工程项目的投资控制应进行全过程控制，在项目决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段，都要实施投资控制，力求在公路工程建设中取得良好的投资效益和社会效益。

一 在项目决策阶段对投资的控制

项目决策阶段对公路工程项目投资的影响主要在三个阶段：项目建议书阶段、可行性研究阶段、项目评估与决策阶段，业主在项目决策阶段对投资的控制主要就从这三个方面进行。

1、在项目建议书阶段对投资的控制

公路工程项目建议书就是根据国民经济和社会的长期规划，国家及地方的公路网规划，经过调查研究、市场预测及技术经济的分析，对拟建的公路项目的总体轮廓提出设想。是政府选择建设项目和进行可行性研究报告的依据，是公路基本建设程序中前期工作阶段的第一个工作环节，具有极其重要的作用。项目建议书应该着重从客观上对项目立项的必要性和可能性进行分析，对拟建公路项目的必要性分析应从项目本身和国民经济两个层次进行，对拟建公路项目的可能性分析应从项目建设和生产运营必备的基本条件及其获得的可能性两个方面进行；充分做好外业调查工作，编制好项目建议书投资估算。

2、在可行性研究阶段对投资的控制

公路工程可行性研究报告是公路基本建设程序中决策的前期工作阶段，是建设项目是否可行的重要论证依据。在可行性研究阶段，必须对投资的影响因素：市场分析、项目规模选择、项目实施条件分析、技术选择、财务评价、国民经济评价、社会评价和项目风险进行分析论证；可行性研究报告投资估算编制人员应积极配合设计人员深入现场调查研究，掌握基础资料，了解工程项目的设计方案和工程量情况，合理选用估算指标和各种费率，准确编制好可行性研究报告投资估算。

3、在项目评估与决策阶段对投资的控制

在项目评估与决策阶段对投资的控制主要做好以下几点：1)、认真做好各种资料的搜集，要确保基础数据资料的真实、准确；2)、做好市场分析工作，对拟建公路项目的需求状况、类似项目的建设情况、国家的产业政策和发展趋势进行分析，详细论证项目建设的必要性；3)、做好设计方案的优化工作，用动态分析法进行多方案技术经济比较，通过方案优化，使设计更合理，投资最少；4)、合理确定评价价格，进行项目经济效益评价，强化项目前期工作，规范项目投资决策。

二 在设计阶段对投资的控制

在工程设计阶段对投资进行有效控制，必须要做到技术与经济相结合：

1、在工程设计阶段吸收工程造价人员参与全过程设计，从设计一开始就建立在经济基础之上，设计人员在做出重大设计变更时必须要充分认识到其所带来的经济后果，注重设计的经济性。

2、重视设计多方案比选，引人设计竞争机制，有效控制投资。

3、在设计阶段采用限额设计，在项目投资限定条件下，经济技术上的改进和方案优化，提高项目标准水平。

4、推行设计招投标、设计监理、设计市场化管理。

业主的无奈 第6篇

但是，实质意义转变成现实，情形却不容乐观。且不说《物权法》千呼万唤仍难产，法律上并未明确业主的根本利益，即便在日常生活中，业主权益受到侵犯的情况也屡见不鲜：小区私家路成了公交路，卖楼时标注的森林绿地成了工厂，花园起了新楼等等。至于发展商与业主签的定购协议、购房合同中订金不退、交款之后几个月或半年以上（指现楼，不是楼花）才收楼等一般商业合同中早已消失不见的霸王条款，在房地产业却是商业惯例。房地产业已持续多年成为消费者协会接到投诉最多的行业。

这里，最根本的原因是发展商或物业管理公司与业主处于完全不平等的地位。发展商和物业公司掌握着庞大的资源，包括有形的物质资源和无形的信息资源、政策资源等。业主在成为业主之前，绝大部分是在信息极度不对称的情形下与发展商达成交易的，等到出现问题时，受伤的永远是业主—谁叫你不知道这些本该知道的信息呢！既不让你获悉相关信息还让你投诉无门的办法，发展商有着千条万条。房子没有完全售出前，业主还可以就某些问题与发展商谈判，而在房子卖出后，发展商的态度就变成广东话所说的“睬你都傻”了。

最困难的时候首先想到政府是中国人的习惯思维。可这个时候，政府在哪里呢？十几年房地产业发展的历史中，政府是最大的获利者，卖地所得和房地产业各项税费是很多城市最大的财政收入。但是，政府的作用仅此而已。建立公平的交易环境、维护合理的价格、监督不法的交易行为本应是政府的职责，因此，交易信息不对称、房地产业价格狂涨、霸王条款横行，首先是政府失职。而它最大的失职在于，业主作为纳税人（仅买房契税就达房价的3％）却享受不到应由政府提供的公共设施和公共服务:保障安全的保安和闭路电视（应由警察提供），区内穿梭巴士和通往市区的楼巴（应由公共交通提供），运动场所、菜市场、超市等（应由政府主导公共投资），学校、医院等（应由政府财政投入），这些本该由政府提供的设施和服务，一概由发展商或物业公司提供，后者作为投资者，本着“羊毛出在羊身上”的商业规则，必然会从业主身上收取回报（高房价、管理费等）。换句话说，政府实际上为发展商提供了房子之外的生财之道。

城镇里传统的基层组织—居民委员会，在城市扩张之后兴起的大量小区中，也完全土崩瓦解。业主的弱势无以复加，除了以投诉方式向消费者协会反映，就再没有其他渠道。

这一切，是业主委员会成立的现实背景：单个业主弱势，那就联合起来，争取共同的利益。这种自由人联合体性质的业主委员会，颇似西方民主制度雏形时期的市民社会，“即一个自治的社团网络，它独立于国家之外，在共同关心的事物中将市民联合起来，并通过他们的存在本身或行动，能对公共政策发生影响”。

新自由主义者寄希望于小区成立业主委员会，以业主委员会来争取业主的利益，并孕育出新型的基层民主，与农村的村民直选相互激荡，走出一条中国特色的民主化道路。这种颇具理想主义色彩的设想有着理论探索的意义，但由于在业主与发展商（或物业管理公司）的利益博弈中，政府不该介入而介入（征地等），或不该缺位而缺位（公共设施和公共服务），因此问题远没有这么简单。2005年以来，政府由鼓励成立业主委员会，转而推动业主委员会与居民委员会合并，就不禁让人产生种种联想。

高速公路业主 第7篇

关键词：业主方,公路工程,项目管理

1 公路建设业主方项目管理概述

公路工程项目也称公路基本建设项目, 一般是指在一个总体设计或初步设计范围内, 由一个或若干个互相有内在联系的单位工程组成, 实行统一核算、统一管理的建设单位。公路项目建设管理是以公路建设项目为对象, 在即定的约束条件下, 为最优地实现公路工程建设项目目标, 根据公路建设项目的内在规律, 对从项目构思到项目完成的全过程进行的计划、组织、协调和控制, 以确保该公路工程项目在允许的费用和要求的质量标准下按期完成。广义的公路项目管理, 包括从规划、立项到交付使用后评价全过程的管理;狭义的公路建设项目管理, 是指公路实施阶段的管理。在该阶段, 以实施管理的参与者来分, 主要有业主的项目管理、监理方的项目管理和施工单位的项目管理。对于同一个公路项目, 上述各方的管理任务和管理目标是不同的, 同时各方之间需要建立起相互制约、相互协作的关系, 这种关系是通过经济合同的形式来体现的。

2 公路工程项目管理的内容

2.1 安全管理

安全管理是公路建设项目管理中最重要的任务, 因为安全管理关系到人身的健康和安全, 而合同管理、信息管理、投资控制、质量控制和进度控制等则主要涉及物质的利益。建立健全安全生产管理组织机构, 全面落实安全生产责任制度, 定期组织安全生产教育学习活动。按照“安全第一、预防为主”和坚持“管生产必须管安全”的原则进行安全生产管理, 做到生产与安全工作同时计划、布置、检查、总结和评比。安全法规、安全技术和工业卫生是安全控制的三大主要措施。定期召开安全生产调度会, 组织对施工单位施工现场安全、安全生产日志检查, 提倡创建“平安工地”活动, 采取奖罚结合的安全生产机制, 监督施工单位及时处理发现的各种安全隐患。

2.2 合同管理

合同管理应该说在公路建设项目管理中的地位是不言而喻的重要, 离开它, 项目管理就无从谈起, 合同是项目管理的依据。项目管理人员要理解和熟悉合同, 并对合同进行深入细致的研究, 对合同的关键条款、存在的漏洞及可能产生变化并引起纠纷的地方做到心中有数。树立强烈的合同意识。在合同面前, 业主和承包商的地位是平等的。一方面, 项目管理人员不以势压人, 逼迫承包商接受合同外的条件;另一方面, 也要警惕承包商在项目实施过程中埋设陷阱, 当承包商提出各种各样的建议时, 首先想到要遵守合同, 对采纳建议可能带来的经济问题要有充分估计。加强对监理、施工合同的监督和跟踪, 按专用条款约定的时间做好增减、变更项目工程量的确认签证工作, 特别是隐蔽工程验收签证, 涉及工期、费用记录要记录清楚, 减少因各种原因引起的纠纷, 以保证工程建设的顺利进行。做好公路工程项目合同档案管理工作, 合同资料收集要及时并做好记录, 原始资料必须整理形成工程报表和报告文件, 建立合同管理资料文档系统, 规范合同资料的查阅和使用。

2.3 质量控制

1) 承包商质量保证体系和施工质量计划的审查确认。着重检查承包商是否已建立质量保证体系和施工质量计划的编制, 质量保证体系是否经认证单位认证, 是否制定了明确的质量目标和计划以及质量保证体系是否行之有效, 施工质量计划是否全面, 质量控制点是否合理等。

2) 技术工人的上岗培训。要求承包商对参与工程建设的技术工人进行岗前培训及技术交底, 合格后的配发上岗证, 技术工人持证上岗。从人工操作的源头加强质量控制。

3) 工程材料的质量控制。检查承包商是否根据设计图纸的规定和合同的要求制定了材料检验和检查制度, 并在实际工作中严格对材料的采购订货、材料的进场和材料的使用进行质量控制。

4) 生产设备的质量控制。包括生产设备采购订货的质量控制、生产设备加工制作的质量控制、生产设备组装调试的质量控制以及形成的生产能力的保证率等各个环节。

5) 监理规划和监理工作实施细则的审查。业主的意志要通过监理工程师来实现。监理工作的好坏与监理规划和监理工作实施细则的优劣有直接关系。

6) 经常深入工地了解情况, 适时掌握工程质量、安全动态, 组织质量、缺陷及安全事故的调查、分析、报告、处理工作, 同时检查监理工程师的监理组织体系、人员资质及工作程序等工作, 并定期对监理工作组织检查、评比, 纠正不良监理行为和监理方法。特别强调带着问题下工地进行调查研究。

3 公路工程项目管理的几点体会

3.1 加强组织领导是搞好工程项目的前提条件

公路建设项目涉及面广, 政策性强, 在实施过程中, 一方面, 必须紧密依靠各级政府的支持, 充分发挥各级职能部门的行业优势, 才能营造良好的工程建设环境, 才能保障工程建设的顺利实施。另一方面, 项目各参建单位以及各单位内部人员都必须密切配合, 齐心协力, 不断提高管理单位内部的凝聚力, 才能提高项目管理的战斗力。

3.2 全面掌握工程情况是搞好项目管理的基础

公路工程项目受各方面因素影响, 具有很强的技术性和复杂性。在项目实施前, 管理单位只有完全掌握工程设计和现场情况, 才能把握工程特点和工程施工的关键, 才能编制较为可行的工程实施方案, 才能组织较为匹配的管理队伍, 才能明确各年度及各阶段工作重点, 才能有条不紊地开展工作。项目实施是动态管理的过程, 也是协调和处理各种矛盾的过程。管理者应从控制投资、进度和质量三方面入手, 全面掌握工程实施动态, 根据工程进展情况, 预测或发现工程建设中存在的主要问题或工程隐患, 及时研究、分析利弊, 有针对性地予以处理。

3.3 营造严格的管理氛围是搞好项目管理的关键

工程项目的实施是一项群体性工作, 靠一个人或少数人的努力是很难搞好的。在项目管理期间, 一方面应采取各种激励方法, 调动各方面的工作积极性, 形成全员工作的合力;另一方面, 应从各个角度增强每个工作人员的责任感, 营造严格合同管理的氛围。

3.4 热情服务是搞好项目管理的保证

在工程参建单位中, 业主是合同的制定者, 也是工程实施的领导者。在项目管理的各个阶段, 业主应本着公平、合理的原则开展各项工作, 承担应当承担的责任, 履行应该履行的义务, 为其他单位履约做好榜样。此外, 在实际工作中, 如果业主能够主动地、热情地为承包人排忧解难, 那么这样对搞好项目管理无疑具有极大的促进作用。

3.5 制定适当的奖惩措施是搞好项目管理的动力

在各工程参建单位中, 推广评优选先活动, 制定适当的奖惩措施, 组织合理的劳动竞赛, 采取优质优价、优监优酬的方式, 提高各参建方的积极性。

总之, 业主方是工程项目生产过程中人力资源、物质资源的总集成者, 也是工程项目生产过程的总组织者, 因此对于一个工程项目而言, 虽然有代表不同利益方的项目管理, 但是业主方的项目管理是管理的核心。积极推行工程项目管理, 是深化工程建设项目组织实施方式改革, 提高工程建设管理水平, 保证工程质量和投资效益, 规范建筑市场秩序的重要措施。

参考文献

[1]交通部工程建设监理总站.公路工程监理培训教材[M].人民交通出版社, 1993.

[2]赵铁生.工程项目管理[M].天津大学出版社, 1991.

高速公路业主 第8篇

1 我国公路工程建设业主、监理、承包商三者行为关系的现状及根源

1.1 我国公路工程建设业主、监理、承包商三

者关系的现状。目前三者之间的关系是:业主控制合同管理和建设资金的支付, 监理控制工程质量和工程进度, 由于资金等问题, 承包商处于被监督管理的状态。这存在以下几方面的矛盾:

业主方面。一是工程立项后, 业主往往以“优化设计”为由, 在未和监理、承包商协商的情况下, 擅自删减、变更相关的工程项目, 或不按照国家制定的规范要求, 随意提高工程的质量等级要求, 造成工程施工难度加大;前期拆迁等问题没有彻底解决, 造成窝工, 后期利用合同外单方制定的奖罚规定要求承包商按期完工, 造成抢工, 又不愿意支付上述原因增加的费用。二是资金不到位, 计量支付不及时。致使工期因资金不足而拖延, 监理也无可奈何。三是涉及到工程造价控制等问题, 业主成了审核工程计量、变更、索赔的具体实施部门, 成为三方矛盾的焦点。业主对已经经过监理工程师审核、批复过的工作内容、工程量重新审核, 形成业主对监理不信任的事实, 引起矛盾;重复审核, 引起支付时间的延长, 致使工程款不能及时拨付给承包商, 引起矛盾;有心到现场核实, 却又被审核计量等工作困在办公室中, 引起变更、索赔等批复困难, 大大延长了批复时间;更有甚者, 工程已经完工, 批复尚未完成的现象依然存在, 人为造成了变更、索赔中掺有大量的水份。

监理工程师方面。监理工程师作为经业主委托、独立于业主和承包商之外的第三方, 本应按照规范和法律公平公正的维护双方的利益, 而在现行模式下, 监理工程师在行政上却又受制于业主, 无所适从, 矛盾重重。主要表现有业主对工程计量的二次审核引起监理工程师的抵触情绪;因社会监理事实上成为业主的雇佣, 往往会出现只维护业主的利益而损害承包商的利益的现象, 引起承包商的消极对抗, 影响工程的进度和质量。

承包商方面。由于资金拨付大权仍然掌握在业主手中, 作为业主委托的监理工程师仅控制工程进度、质量的监督管理权却并不承担过多的责任, 承包商始终成为三者之间的弱式群体, 表现在:业主派往现场的工作人员 (包括总监) 大都不具备专业监理资格, 承包商苦不堪言, 业主直接插手工程建设和现场管理, 和社会监理一起对承包商进行双重管理, 导致承包商在具体施工中手足无措、无所适从。

1.2 矛盾产生的根源分析。

受传统计划经济体制的影响, 作为出资方的业主, 事无巨细统抓统管的管理思想和管理模式一时间难以改变;对自己出资建设, 却将资金使用、进度管理、质量控制完全交由监理处理的现象一下子难以接受。

作为出资方的业主, 经常会认为监理是受自己的委托进行工程监督的, 承包商是付钱请来完成工程施工工作的, 不认可监理独立的监督角色, 因而认为监理和承包商都是自己的雇佣, 不能接受业主、监理、承包商“三足鼎立”的局面。

作为国家公共设施建设管理的委托代理人, 业主对工程的进度、费用、质量负有不可推卸的责任, 但业主认为自己完全可以胜任, 不必假手他人。然而为了立项, 又不得不按照相关规定实行“社会监理制”。

经济原因导致失去“社会监理”职能。监理如果不能按照业主的命令、指示开展工作, 就不能顺利得到自己应得的费用, 因而只能对业主惟命是从。这样既不用承担责任, 又可以顺利拿到监理费, 监理失去了“社会监理”的职能, 成为业主派出的“施工监督员”。

大多监理人员的业务水平和个人素质不高。现今社会, 许多监理人员未经过系统学习、专业培训, 也未参与过具体的设计与施工项目, 他们缺乏丰富的施工管理经验、深厚的技术知识和相关的法律、经济知识和严格的合同意识, 综合水平、信誉相对不高, 在一定程度上不具备全方位、全过程的监理能力, 不能令业主十分放心地将工程管理工作完全托付给他们。

个别承包商不能严格按照规范进行施工工作, 采用非正当的行为诱使或迫使监理人员作假, 不能保证工程的质量。

2 对当前业主、监理、承包商混乱的行为关系这种现象所应采用的对策

2.1 以FIDIC条款为依据, 建立健全相关的

法律、法规或行政措施, 严格约束三者之间的行为。目前仅仅依靠现有的经济合同方面的法律对工程施工来说是不够的, 需要有专门的、详细的、具有较强可操作性的工程施工方面专项立法或行政规定, 公平、公正的保障三者的责任和权益, 保证工程的正常实施。

2.2 建设方应认真学习社会主义市场经济条

件下的相关管理知识、法律知识, 转变观念, 摆脱计划经济时代形成的用行政手段管理工程建设的模式和思路, 特别是加入WTO后, 公路工程建设以及管理思路要逐渐向FIDIC条款的要求靠扰。同时摆正自己的位置, 承认业主、监理、承包商三足鼎立局面的事实, 建设方除了对重大变更、索赔进行宏观控制、审批外, 应按照国际惯例充分放权于被委托的合格的社会监理单位及其派出机构, 使其充分享有合同赋予的职权和职责, 充分担负起合同规定的监督管理责任, 充分发挥监理的独立性和公正性, 以合同及相关法律法规约束监理和承包商的行为, 运用法律和合同等经济手段实施工程建设管理, 保证工程进度、费用、质量等目标的全面实现。

2.3 监理单位除了掌握好工程技术外, 还应

认真学习法律知识, 对合同应有清晰的概念, 能够熟练运和合同解决纠纷, 保证工程顺利实施。监理单位应不断提高自身的素质, 在挑选监理人员时, 在注重专业素质的同时, 也应注重个人的人品, 保证监理人员能公平公正的开展工作, 真正担负起合同规定的监督管理职责。

2.4 承包商在决定投标的时候, 应对所投标

的工程和拟投入的人员、在工程中应承担的责任有一个清晰的认识, 并保证进入工地的人员和投标书上的人员、设备相一致, 开工后能严格按照工程施工质量计划和进度计划完成工程任务。同时相关部门通过严格的资质审查制度, 对进入公路施工市场的施工单位、监理单位及其人员的素质进行综合的、全面的、从高、从严的考察和考核, 保证有资质和能力的施工队伍和能真正做到公平、公正地完成监理任务的监理单位进入公路建设市场。

2.5 其他一些建议

考虑是否建立三方履约保证金制度。建设方、监理、承包商在签订合同后, 都拿出相应比例的资金作为自己保证履约的信用保证金, 存入相关主管部门 (如交通厅质量监督站) 的专设账户中, 在对履约情况进行严格、细致、深入的考核后, 对不能履约者给予经济处罚, 对受损者给予补偿。

考虑是否建立工程资金保证制度。即建设方在开展招投标工作之前, 应在相关的账户中存入拟建工程相应比例 (50%、60%或80%) 的资金, 并保证在开工后若干时间内存入的资金达到95%以上, 这样可以保证工程施工中有充足的资金, 避免因资金问题引起的工期拖延甚至偷工减料。

结束语:自1996我国实施公路工程监理制度以来, 已经历了10多年的磨合期, 其社会效益和经济效益已被广泛认可。然而, 基于上述种种社会的和历史的原因, 形成了目前的这种建设方全抓全管、监理成为建设方“雇员”的现状, 这并非真正意义上的“社会监理”的监理制度, 也使得当前公路建设中建设方、监理、承包商在工程施工中的行为关系较为混乱, 已经影响到工程的正常开展。

摘要：我国公路建设自全面实行工程建设监理制度以来, 已经形成了政府监督、社会监理和承包商自检三方结合的全面管理体系。但由于种种社会的和历史的原因的原因而使得能够独立于业主和承包商之外的社会监理制度无法形成, 使公路建设中监理过份依赖业主, 业主、承包商及监理之间的行为关系较为混乱。该文试对这一问题进行了分析, 并提出了作者的看法。

“沉默”的业主 第9篇

改革开放和商品房制度，使得从1981年开始，中国有了第一批商品房业主群体（1981年9月，深圳东湖丽苑216套商品住宅交付使用）。从这一天起，城市管理就多出了一个新的群体——业主。他们对外反抗垄断机关、发展商、物业服务企业的侵权，对内防止互相侵犯权利。这些博弈导致各种形式的冲突不断，这就使得发展商、物业服务企业和政府不得不思考如何管理和解决这些冲突。

“以汉治汉，以旗治旗”

1991年，中国第一个业主组织的诞生（1991年3月，有190套住宅的深圳市天景花园成立了全国第一个业主管理委员会），是因发展商当初设计小区住宅和商铺用电容量分配的失误，指挥物业服务企业，利用业主群体的力量向政府电力部门转移施加压力，从而解决问题的战术胜利。但同时也开启了解决诸如“增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题”的“业主自治”序幕。

这种建立以“业主”命名的组织，既从形式上与现代发达国家接轨，实际上也可以从制度设计上符合中国历代政府的执政方法。例如清代北京的旗人住宅和汉人住宅机制，就有“以汉治汉，以旗治旗”的理念和体系。这里的“以”是“利用”的意思，即利用汉族人管理汉族的住宅，而不是让汉族人自己决定自己的住宅如何使用和管理。

随后的1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中，名义上的“业主大会及管委会”便正式纳入这部地方法规之中。但该条例同时规定，“区住宅管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会，选举产生管委会”，从而剥夺了业主们自己召集第一次业主大会的权利;还规定“管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员”。通过这种人员部署，实现对管委会产生过程和运行过程的控制。

这种做法，其实就是利用业主身份的人士组成的“委员会”，管理业主群体的“以汉治汉”的管理模式。这个委员会中各个委员的产生，与中国所有的居民委员会委员的产生过程如出一辙——候选人由政府挑选和确认，经过“选举”流程，最后被政府登记（委任）。所以仅仅是从名义上冠以“业主”或“居民”而已，实际主导者还是政府。

立法轨迹

由于业主身份的委员们毕竟更关心小区楼宇、设备、环境的管理这些价值因素，很难随时与政府愿望保持高度一致，这便导致业主管理委员会的“异化”——“我的财产我做主”的愿望便越来越强烈。

但这时的“我”是相对政府而言，主要是管委会几个业主身份的委员，不再愿意由政府有关部门做主而顽强地尝试自己做主。但这个阶段，仍然是业主中的精英分子觉醒和有强烈做主愿望的阶段。

时至2002年10月份，国务院法制办分别在《人民日报》和《法制日报》上公布了《物业管理条例》的草案全文，面向社会公开征求意见。它不仅是中国第一个全国性的物业管理条例，同时也是中国第一部面向社会公开征求意见的行政法规。

此时，商品房制度在中国已经走过了20个年头，期间积累了大量的业主群体。仅一个多月时间，就整理出大小修改意见4000多条。这些修改意见中，有近一半被吸收采纳，从此也树立了中国公民参与立法的里程碑。

立法者们在过去10多年也看到，“业主管理委员会”等少数业主精英组成的小团体，很容易反过来侵犯业主利益甚至腐败和滥权，便在这部行政法规中确立了以业主和业主大会为组织核心，业主委员会仅仅为“执行机构”的组织模式，取代了以业主管理委员会或业主委员会为核心的业主组织模式。此外，业主组织活动监管模式也从由政府操办，变成了由居民委员会“监督”和“指导”。

随后，经大量业主公民参与意见的《中华人民共和国物权法》的出台，更加扩大了业主组织的自主地位。以国家最高阶位的法律地位，确定了业主可以决定包括“自行管理”和“聘请其他经理人”的物业管理模式，终结了《物业管理条例》只能由物业服务企业管理小区的行业垄断状态;立法确立业主大会、业委会可以成为业主诉讼的对象，从而给业主提供了一条法律程序化的救济渠道，从而实现对业主组织侵犯业主利益的威慑作用;立法还明确了政府对业主组织建设的服务职责，即从《物业管理条例》的“监督”“指导”转为“指导和协助”。

至此，中国住宅小区业主权利的立法和组织立法，除了业主组织在民商事活动中的法律地位的行政配套法规外，基本上已经完成。

“业委会”困境

法律环境似乎基本保障了业主组织的设立和运转，各地业主组织建设的困难程度也越来越低，政府、发展商、物业服务企业阻碍业主组织的个案也越来越少。特别如北京市在2010年推出的《物业管理办法》及相关配套文件，确立了发展商承担前期物业管理责任，即没有建立业主组织并向业主组织交接物业共用部分前，建设单位不得向业主收取物业服务费。甚至在2011年9月，北京市住建委、民政局、社会办联合下发《关于推进住宅区业主大会建设的意见》，计划到“十二五”期末，北京市争取实现有物业管理的住宅区业主大会全覆盖。

但是，这些法律、法规和政策的宽松甚至推动，并未使业主组织数量发生飞跃的变化。截至2013年9月的北京市建委官方统计数字，北京市只有956个小区建立了业主组织，占全市小区总数的26.56%，甚至还低于2011年有关新闻报道的数字，当年这一比例为28.3%！

究其原因，当然是多方面的。业主组织领袖们普遍认为，原因主要是政府中抵制业主自治的公务员和一些发展商、物业公司利益驱动导致;一些研究法律的人士认为，中国法律对业主组织建立的门槛过高，直接阻碍了业主组织的建立。

15年以来，本人从亲自参与组建和运行本人所在商品房小区的业主组织，到先后协助全国范围近百个小区业主组织的建设，认为更主要的原因来自业主群体自身。

业主组织与政府、军队、学校等组织性质完全不同，前者是“自组织”而后者是“他组织”。中国几千年的历史中，只有当饥饿或群体感染愤怒到极端严重的情况下，才会产生如农会等自组织。除了宗教之外，极少有和平状态的自组织活动。解放以后，每个人都生活在他组织当中，使得国民的自组织能力丧失殆尽。

在已经建立业主组织的小区中，绝大多数个案的组织动力都来自外部——发展商造成的普遍房屋质量问题，或物业服务企业管理水平普遍严重下降。这就应了中国的成语：多难兴邦。只有在灾难的情况下，民众才被激励起来，一哄而起。而一旦和平了，则一哄而散。

抛开组织的对外侵略目的，仅从组织对内的作用分析，则在中国民众看来，组织的作用只是用来抵抗已经或立即到来的灾难;但在西方民众的观念中，组织的作用则是防御那些未知的、但可能随时发生的小风险以免酿成大灾难。这种文化的差异，自然就导致中国的业主群体的行为模式，只要自己还能忍受，就弯腰承受，内心想着“天塌下来有大个顶着”。

这种观念带来了另外一个现象，就是即便外力迫使组织产生，也是少数组织领袖成为既得利益者，要么当官，要么发财。而多数人只是为他们做嫁衣、做筹码、当炮灰。业主委员会委员的腐败和滥权现象，就是这种文化的反映。它反过来更严重地教训着有一丁点组织热情的个体，使他们望而却步。这就使得组织建立和维系更加困难，需要更深重的压迫和更持久的积累才能组织起反抗。

不参与，是中国国民在公共事务中表现出的文化特征，也是历史上几乎所有参与者一般都无好下场的反映。“出头的椽子先烂”“枪打出头鸟”等谚语，时时深刻地提醒着每个中国人。经济体制改革开放后，“撑死胆大的、饿死胆小的”这种另一极端的唯利是图的冒险精神，也刺激了一些人为自己的利益或为群体的利益而奋斗。

成长的周期

那么，中国业主组织的前景到底如何呢？下图也许能够清晰地描绘出一些前景。

图中描述的是在不同的周期：

无组织的业主群体内部的组织动力（向上）与外部负面压力（向下）的关系，它导致业主组织建立的可能。

形成组织后的业主群体，内部的负面（成员的不参与、腐败等）与外部负面压力（均向下）和内部组织动力（向上）之间的关系，当负面压力过大时则导致组织逐步涣散直至散伙。

第一阶段，是孕育期。业主群体逐渐形成，发展商、物业服务企业对业主侵权的机会最大，往往侵权行为也最严重。这个时候，被压抑的业主们便爆发出组织起来的动力并最终组织起来。

第二阶段，是婴儿期。组织起来的业主们，具有了抵抗外部压力的能力，使得外部压力减小。但内部治理能力的压力（如无法提高业主们的参与热情和不能防止腐败等），又逐步瓦解组织自身。

第三阶段，是成长阶段的睡眠期。再次陷入无组织的业主群体，尽管不用被组织自身的内部管理问题所困扰，但外部压力自然会越来越大，直至再次刺激业主组织动力，使得业主们再次组织起来。

第四阶段，是成长阶段的觉醒期。再次组织起来的业主们，一般会总结上次组织治理中的经验和教训，找到解决自身问题的方法、对策。令组织能正常运转较长的时间。

第三、第四阶段也许会重复几次，但每次都不是与前次简单地复制而是自主治理水平能力的逐渐提高。

最后达到的阶段就是组织的成年期，随着全国成千上万不同小区业主组织对相同或类似问题（业主冷漠、领袖腐败）解决方案的互相学习，随着国家对相关瓶颈问题的立法对策的完善，最终业主群体会普遍地以组织的形式常态化存在。尽管组织治理过程中的内部压力永远都会伴随组织自身，但业主们已经找到了解决这些负面压力的办法，可以在这种压力不至于令组织涣散时，就令其终结。

用于对付业主们冷漠的办法主要有：国家法治大环境的改善;邻里间友爱、互助观念的逐步加强;降低参与（例如投票、开会等）的难度和技术门槛，将目前动辄几千户业主的小区降低至合理的300户左右;从竞争为社区服务转向抽签轮流为社区服务制度的创立和运用，也会随着社会经济发展产生人们智慧的其他结晶，不断激发业主们的参与热情。

用于对付业主领袖们滥权、腐败的办法主要有：建立监督机制;保障每个业主监督权利的行使;建立对领袖罢免相对容易的机制;随着经济社会的发展，富有创造力的人们还会建立我们现在还不能想象到的其他各种机制。

伴随着建筑物自身的寿命导致其价值的降低，业主组织也自然会到老年期，甚至业主组织随建筑物的报废而寿终正寝。但业主组织的最重要作用，其实就是通过向组织成员筹集资金，对大厦进行维护，以使其尽可能延长大厦本身的寿命，即保护每个业主的财富价值。

当然，即便在公民自主治理为立国之本的美国，也并不是所有的业主群体都能很好地组织起来和正常运转。好比谁都知道一把筷子不容易被折断，但没有外部力量，一堆筷子并不会自动地成为一把！因此，政府对业主组织的指导和协助，是提高社区“自稳定”机制的重要“外部力量”。业主组织自我运转得越好，对侵权的随时自救能力就越大，侵权方就越收敛，冲突就越少产生，居民生活就越安逸，社区就越和谐，就越不需要政府的干预和操心。来自每个社区的 “自稳定”“自和谐”等 “自适应”力量，就将成为社区乃至社会的主要力量。稳定，就不再是政府的工作目标，而是社会、社区、公民们的自我诉求。其实，那一天并不遥远，只要我们开始做起，只要我们相信群体内部的力量会被外部力量激发起来这种自然规律，只要我们有一点社会责任感地去注意呵护、培养业主群体中的自组织力量的成长，这一天就会更快地到来。

一位前中国领导人说过：“我一直认为，这是一个循序渐进的过程。但是要相信，群众能管好一个村，也能管好一个乡，也能管好一个县，这需要一个过程。”我在后面加一句：也能自己管理好自己的社区。