房地产策划工作计划范文

房地产策划工作计划范文第1篇

一、二分册教材》(中国就业培训技术指导中心主编)，《房地产策划师研学教材教材》(中国房地产培训主编)。本专业课程介绍了房地产策划师的基本理论和基本方法，论述各时期地产业发展的趋势和实战解释。

第一章：房地产项目的市场调研

重点：房地产市场调研的可行性分析，项目的概念和内容，资金时间价值的概念和计算，财务评估指标的计算与运用，项目主要分析指标。

第一节：房地产市场调研概述

1、房地产可行性研究的概念内容;

2、市场调研的目的、特点和作用;

3、项目研究的工作阶段和工作程序。

第二节：资金时间价值的计算方法

1、资金时间价值的概念作用;

2、计算资金时间价的复利系数;

3、相关概念。

第三节：项目的财务评估

1、项目财务评价概述;

2、项目财务评价的准备工作;

3、财务评估指标的计算与运用。

第四节：项目社会环境效益评价简介

第五节：不确定性分析

1、不确定性分析的概念与内容;

2、盈亏平衡分析;

3、敏感性分析;

4、风险分析。

第二章：房地产策划与规划管理

重点：房地产策划概念分类，土地、住宅、商业地产等各主要类型的概况，城市规划的层次，策划地产项目设计方案中的主要技术经济指标，城市规划与地产策划的关系。

第一节：房地产商品策划的基本内容

1、房地产策划的基本概念;

2、房地产商品策划的分类;

3、地产策划中的经营具体形式。

第二节：房地产经营中的各主要类型

1、住宅;

2、写字楼;

3、高层公寓;

4、别墅;

5、商业地产;

6、公建设施;

7、工业建筑;

8、其它。

第三节：城市规划及其对房地产策划的影响

1、城市规划的概念与内容;

2、城市规划的层次及其它规划关系;

3、房地产策划中的项目设计方案的主要技术经济指标;

4、项目规划的管理;

5、相应的法律规范。

第三章：房地产策划中的土地使用权

重点：获取土地使用权的方式方法

第一节：土地使用制度的演变

1、土地的所有制度和使用制度概述;

2、城镇土地使用制度的弊端;

3、城镇土地使用制度的改革。

第二节：获取土地使用权的方式方法

1、土地使用权的行政划拨;

2、土地使用权出让;

3、土地使用权转让。

第三节：房屋拆迁管理

1、拆迁的概念和原则;

2、拆迁的形式和程序;

3、拆迁安置补偿。

第四章：房地产项目的产品营销及售后服务管理

重点：房地产市场营销的概念与类型，物业管理的概念及其主要活动。

第一节：房地产市场营销的概念与类型

1、房地产市场营销的概念;

2、房地产市场营销的类型。

第二节：房地产市场营销的宣传形式与手段

1、市场宣传形式;

2、市场宣传主要手段;

3、营销人员主动促销。

第三节：房地产市场营销中的物业代理

1、物业代理的作用;

2、物业代理的形式;

3、物业代理佣金的收取。

第四节：物业管理概述

1、物业及其性质;

2、物业管理及其意义;

3、各类物业管理的特点和物业管理的基本环节。

第五节：物业管理的主要活动

1、住宅区的管理服务;

2、高层楼宇管理服务;

3、写字楼的管理服务;

4、工业厂房仓库的管理服务;

5、房屋维修管理。

第五章：房地产开发经营企业

重点：房地产开发经营企业的性质、类型和特征，房地产开发经营企业的建立与机构设置，房地产开发经营企业的收益与税费。

第一节：房地产开发经营企业的性质、类型和特征

1、房地产开发经营企业的概念与性质;

2、房地产开发经营企业的类型;

3、房地产开发经营企业的特征。

第二节：房地产开发经营企业的任务、职能、经营管理目标、原则和方法

1、房地产开发经营企业经营管理的任务;

2、房地产开发经营企业经营管理的职能;

3、房地产开发经营企业经营管理的目标、原则和方法。

第三节：房地产开发经营企业的建立与机构设置

1、房地产开发经营企业的建立;

2、房地产开发经营企业的机构设置;

3、房地产开发经营企业的规章制度。

第四节：房地产开发经营[企业的收益与税费

1、收益及其分类;

2、房地产开发经营企业的收益构成;

3、房地产开发经营企业收益的影响因素及其量化分析方法;

4、房地产开发经营企业的税费。

培训对象：

1、各类房地产公司总经理、副总经理及地产业高层决策管理人员;

2、各类金融机构，法律机构中从事地产业相关领域的管理人士及专业人士;

3、房地产业相关管理机构、研究机构管理人士政府官员及业内研究人士;

房地产策划工作计划范文第2篇

1、制定销售管理制度、工作程序，并监督贯彻实施;

2、收集有关房地产的信息，掌握市场动态，分析销售和市场发展状况，提出书面报告及针对性意见;

3、负责收集、整理、归纳客户资料，对客户群进行分析;

4、负责制定营销策划方案和销售计划，负责营销活动策划、组织、实施;

5、负责销售代理公司比选及代理合同的签定，审核销售组织方案，监督销售代理公司工作，监督销售进度及回款情况;

6、负责公司及产品品牌形象策划与品牌管理;

7、负责营销队伍的组织、培训与考核;

8、协助财务部收取客户需缴交的各项费用;

9、组织面积测量工作;

10、负责组织交房工作，办理总产权及分户产权。

二、全面负责内部管理：

1、参与公司高层战略策划的研究与定位，为营销方案提供市场依据;

2、参与公司新项目拓展的可研工作，主持完成项目市场定位及策划报告;独立撰写项目前、中、后期策划方案以及撰写广告宣传所需各类文案，并独立提报;

3、参与新项目获取后的规划方案评审，提出产品组合、户型配比、交房标准的相关建议;

4、依照项目营销总体规划,进行楼盘品牌推广分析、策划、指导项目定位并拟定出策划方案，负责组织实施;

5、收集并整理规划方案及产品数据库，参与集团产品标准化工作;

6、监督所辖范围内的市场营销活动，广告策划、宣传设计和制作等;

8、培训指导项目公司营销部对口工作;

9、组织建立健全部门内部制度，改进内部管理流程，提高部门工作效率;

10、组织制定部门日常工作计划并组织计划的实施、协调、检查及评价;

11、加强部门内部员工培训及队伍建设;

12、协调下属员工之间、本部门与其他部门之间的工作关系。

13、整合并遴选顾问公司，开展专项策划及顾问工作;

三、完成领导交办的其他工作任务。

任职要求：

1、本科以上学历，设计本专业毕业优先;

2、具备项目研究与策划能力，以及良好的文化底蕴及审美欣赏力;

3、 4年以上房地产从业经历，有创意性思维，与时具进;

4、熟悉创作与发布，能与第三方协作单位沟通对接，并有一定的管理能力和成本控制能力;

5、有知名的房地产代理公司经验，参与过地产项目的提案、媒体经验;

房地产策划工作计划范文第3篇

7月是XX财富广场入会活动启动后的第一个月，属于加强对市场的宣传引导，扩大入会VIP数量的会战月，7月的工作均是以此为中心而展开!

7月效果统计：

7月份主要工作为以下三个构成：

①

、制作印刷项目入会期推广使用的三折页及特色街招商DM单：

总结：三折页主要阐述了xx财富广场的优势卖点，业态规划，主要目的以增强投资者信心，增加犹豫的投资者入会的几率;DM单则主要针对特色街区招商使用，阐述项目商业优势及商业未来效果的预期。7月现场来访来电人群严重不足，对项目的首次开盘及销售周期都是不利因素。主要原因是投资者对屏山商业氛围信心不足，虽然经过三折页等物料的传达，但是作用力始终有限!另外天气炎热也是项目来访来电的阻力因素。

建议：增加推广媒体，覆盖更广的传播范围。转换营销方式，可以向精准化营销方向突破。同时将招商及商业管理及是否返租等方案及早定下来。

①、沃尔玛展点：

总结：沃尔玛具有人群流动量大、人群构成范围广等特点，xx财富广场在沃尔玛主要出入口设置了展厅，同时搭配区域宣传的展架、推广期的DM单辅助攻势，积累意向客户，同时达到其入会并坚定其选房的目的。展厅选用xx财富广场的VI色彩，绚丽夺目，视觉冲击力强，展厅文字以增强投资者信心为主，告知其主要的利益诉求!

沃尔玛展点以平均每天1人的速度发展，总体来说是符合规律的，它解决了宜宾与屏山的地理距离，直接向消费者传递项目价值，是有效积累客户的重要手段!

③、7月20日营销活动

为了增加xx财富广场的市场活跃度，加强与已排号客户的好感度，挖掘前期积累的意向客户，开发新客户xx财富广场举办了“超市大赢家”活动，活动现场人气沸腾，客户赢得贵宾的待遇，为项目进行口碑传播及项目开盘的转化率垫下基础!

活动过后对于潜在客户的转化效果不明显，可能是以下原因造成：

1、屏山的整体商业氛围差;

2、屏山门面正面临新的一波降价潮;

3、屏山门面投资回报时间长且不稳定;

4、对项目价值有不认可之处;

5、招商无明显效果，商业管理无对策。

6、天气炎热导致活动效果不佳。

对策：加强对屏山未来商业繁荣的描述;置业顾问加强对意向客户描述屏山未来的繁荣及项目优势;加强屏山工业园区建设宣传、宜屏成贵等交通基础设施的推广，树立投资人群信心。 8月工作计划：

8月工作重点将围绕“提高入会人群”和“招商”以及“研究推盘方案”为中心。

①、提高入会人群：通过三折页及扩展的新媒体，新的营销方式等强力拓展入会客户资源，

对项目首批次开盘起到强力支撑作用。

②、招商：与总经办一起对主力商家的谈判、招商政策等做出细致的规划，以较大吸引力引

进主力商家，树立投资信心!对项目商业管理及是否返租等政策落实，以加强客户的投资信心。

③、推盘方案：研究项目产品构成，提炼明星产品、婴儿产品、现金牛产品、瘦狗产品的归

纳提炼，与总经办讨论项目整体推盘策略，为开盘做好前期准备!

营销策划部

房地产策划工作计划范文第4篇

1：活动前的告知(穷追不舍，遍地洒网)

活动前我们要以：1手机短信电话，通知顾客。2：宣传单。3：员工服务过程中，直接告诉顾客我们店于某某日子要举行活动了(这一点要在活动前的会议中通知所有员工)

2：活动的气氛。(其实就等于结婚气氛)

这个不多解释

3：活动的奖励

比如组织店员进行一次活动的比赛，活动结束后我们该怎么奖励。 4：活动前的培训

1：礼仪培训

2：技术培训

3：外卖销售培训

4：活动如何向客人推广的培训

这些都要在之前做好一切准备。没做好的话那只会是一种幅面的推广 5：活动期间的业绩计算

由于活动是靠经费来吸引更多的顾客，期间发型师的业绩也会倍增。那么这个业绩一般平时是3。0 活动期间是2。5。等等

6：目标明确

重点。一些店的活动没有明确的日期，比如活动期间2009.10。

25----2009.11.25日

7：利基点

这个是指活动能为顾客带来的好处。没有好处的活动客人是不会参与的。同时，员工在活动期的好处。员工在活动期间没有好处，他们是不会更积极的。另外，店的好处在哪里。 这个是要创造双赢等等。

斩钉截铁 见好就收 (许多店在活动完毕后，宣传广告还挂在玻

我只能为你分享下活动的一些重点。因为策划一个活动需要根据店的位置，环境，店的经营模式等等。。。。

1：活动前的告知(穷追不舍，遍地洒网)

活动前我们要以：1手机短信电话，通知顾客。2：宣传单。3：员工服务过程中，直接告诉顾客我们店于某某日子要举行活动了(这一点要在活动前的会议中通知所有员工)

2：活动的气氛。(其实就等于结婚气氛)

这个不多解释

3：活动的奖励

比如组织店员进行一次活动的比赛，活动结束后我们该怎么奖励。 4：活动前的培训

1：礼仪培训

2：技术培训

3：外卖销售培训

4：活动如何向客人推广的培训

这些都要在之前做好一切准备。没做好的话那只会是一种幅面的推广 5：活动期间的业绩计算

由于活动是靠经费来吸引更多的顾客，期间发型师的业绩也会倍增。那么这个业绩一般平时是3。0 活动期间是2。5。等等

6：目标明确

重点。一些店的活动没有明确的日期，比如活动期间2009.10。

25----2009.11.25日

7：利基点

这个是指活动能为顾客带来的好处。没有好处的活动客人是不会参与的。同时，员工在活动期的好处。员工在活动期间没有好处，他们是不会更积极的。另外，店的好处在哪里。 这个是要创造双赢等等。

斩钉截铁 见好就收 (许多店在活动完毕后，宣传广告还挂在玻

我只能为你分享下活动的一些重点。因为策划一个活动需要根据店的位置，环境，店的经营模式等等。。。。

1：活动前的告知(穷追不舍，遍地洒网)

活动前我们要以：1手机短信电话，通知顾客。2：宣传单。3：员工服务过程中，直接告诉顾客我们店于某某日子要举行活动了(这一点要在活动前的会议中通知所有员工)

2：活动的气氛。(其实就等于结婚气氛)

这个不多解释

3：活动的奖励

比如组织店员进行一次活动的比赛，活动结束后我们该怎么奖励。 4：活动前的培训

1：礼仪培训

2：技术培训

3：外卖销售培训

4：活动如何向客人推广的培训

这些都要在之前做好一切准备。没做好的话那只会是一种幅面的推广 5：活动期间的业绩计算

由于活动是靠经费来吸引更多的顾客，期间发型师的业绩也会倍增。那么这个业绩一般平时是3。0 活动期间是2。5。等等

6：目标明确

重点。一些店的活动没有明确的日期，比如活动期间2009.10。

25----2009.11.25日

7：利基点

这个是指活动能为顾客带来的好处。没有好处的活动客人是不会参与的。同时，员工在活动期的好处。员工在活动期间没有好处，他们是不会更积极的。另外，店的好处在哪里。 这个是要创造双赢等等。

房地产策划工作计划范文第5篇

小心，有车无位

东方新世界珍稀产权车位倾情发售，最低6.8万起 占位热线：0731

成熟地段，小车位有大需求!

东方新世界，位于雨花区左家塘最具潜力升值地段，坐拥于南北交通大动脉-韶山路以及曙光路、城南路的交通网点中，与繁华鼎沸的东塘商圈，人声聚集的袁家岭商圈紧密相连。随着项目周边商业和住宅条件日趋成熟，车流人流川流不息。根据土地类型性质，该区域属一类地，车位与住宅比率应在80%左右，但实际配比不到50%，区域内车位资源日渐稀缺。

发展趋势.小车位有大潜力! 有房有车是大众向往的生活，您在东方新世界拥有了属于自己的房子，也许不久后你就拥有属于自己的车，甚至是拥有第二台车!东方新世界仅推出515席地下车位，这意味着在东方新世界1260位业主中有50%以上的人的不能将爱车停放在地下车库。你的房子涨了多少?你生活的区域热闹了多少?从长远角度考虑，车位租售价格将会有较大增幅，所以自用和投资都是一种智慧!

城市担忧.小车位费大力气!

随着银行汽车按揭业务的门槛降低，汽车市场日渐火爆，城镇居民的汽车拥有量保持高速递增，据长沙交警部门统计，目前长沙市私家车每日放牌600辆以上，私家车的迅猛普及导致车位量跟不上车量。北京、上海、广州等众多一线城市的车位价值堪比豪宅，对很多人而言，买车容易买车位难!谁能保证三五年以后的长沙不会面临同样的问题?再过几年，你的车停在哪里?

土地紧缺，小车位要大权利!

即使我们的车位并不比别处贵，但我们的车位一定比别处值!在东方新世界，你的车位是你的!车位很紧张，产权很重要，房子用产权证明归属，车位同样需要!东方新世界珍稀产权车位，你当然可以轻松拥有!

先买先得，小车位有大优惠!

如果您是东方新世界的尊贵业主，现在购买东方新世界地下产权车位，最低6.8万元起!在规定时间段内还能享受到折扣优惠!车位正式销售开始之日至10天内，可在销售价格基础上享受7.5折优惠;车位销售开始10天起至20天内，可享受8折优惠;车位销售20天起至30天内，可享受8.5折优惠;车位销售30天起至60天内，可享受9折优惠。心动不能行动，你的车位你做主!

销售中心展板文案：

区域很繁荣，车位很紧张!

东方新世界位于成熟商圈核心。根据土地类型性质，该区域属一类地，车位与住宅比率应在80%左右，但实际配比不到50%，区域内车位资源日渐稀缺。东方新世界本着“业主优先”的原则，最大限度满足业主需求，但1260位业主中仍有50%以上的人的不能将爱车停放在地下车库。

车位很紧张，产权很重要!

即使我们的车位并不比别处贵，但我们的车位一定比别处值!位很紧张，产权很重要，房子用产权证明归属，车位同样需要!在东方新世界，你的车位是你的!珍稀产权车位，你当然可以轻松拥有!

产权很重要，潜力很巨大!

房地产策划工作计划范文第6篇

［关键词］商业房地产；策划；模式

［

［收稿日期］2006-09-01

［作者简介］刘俊，男，西华大学区域社会经济研究所研究员。

近几年来，随着我国房地产业的不断发展与完善，我国的商业房地产也随之进入高速发展时期，受商业房地产相对较高的利润回报的动力驱使，越来越多的房产开发商纷纷投入巨资进行商业房地产开发。商业房地产策划模式的选择对于项目的成功有重要作用。

一、目前商业房地产策划模式浅析

商业房地产项目是需要精心策划的，没有策划的商业房地产项目注定走不长远。目前房地产营销策划主要有3种类型，一种是战略策划模式，善于宏观分析和概念提炼；一种是产品策划模式，注重项目产品细节的完美和舒适；另外一种是全程策划模式，主张策划机构从项目一开始就参与进去，自始至终跟踪服务。

1. 战略策划模式

战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。

战略策划定位内容如下：

（1）大势把握出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展的思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。

（2）理念创新出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。

（3）策略设计出方案。量身定做，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。

（4）资源整合出平台。帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。

（5）动态顾问出监理。操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目品牌提升。

2. 产品策划模式

房地产产品策划，就是对房地产产品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产产品的特定要求。产品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划产品，注重产品的舒适性和艺术性，使人们由于对产品的喜爱而愉悦，促进人们的身心健康。产品策划的另一个重点是产品定位和产品设计，产品定位先于产品设计。

产品策划的内容如下：

（1）产品调研。产品的前期策划中最重要的是调研，目的是了解需求和供应情况，为产品定位作好准备。

（2）产品定位。在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的定位。包括目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。

（3）产品设计。这是策划的重心，根据目标客户的特性分析进行设计，因为产品就是为目标客户量身定做的。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计等。

（4）产品营销。针对目标客户推出量身定做的产品的半成品或成品，包括产品的包装、产品的推广等。

（5）产品服务。这里主要是售后服务，目的是把产品的价值提升和延长。

3. 全程策划模式

房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值而运用各种手段，使项目以最佳的状态走向市场。全程策划的内容如下：

（1）市场研究对项目所处的经济环境、项目当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。

（2）项目分析通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。

（3）项目规划提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。

（4）概念设计做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。

（5）形象设计开发商与项目的形象整合，项目形象、概念及品牌前期推广。

（6）营销策略分析项目环境状况，突出其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。

（7）品牌培植抓住企业和项目培养品牌，延伸产品的价值。

二、房地产策划模式的适用性

从房地产策划模式的具体内容来看，战略策划模式侧重强调宏观大势的把握与分析来策划房地产项目；产品策划模式突出产品的定位和设计均围绕着客户的需求来进行；全程策划模式着重于以提升项目价值为重点的全过程策划服务。这3种策划模式都有自己的特色和专长，在具体的策划实践中各有一定的适用性，是从不同的侧面和角度来策划房地产项目。

1. 战略策划模式的适用性

房地产战略策划模式从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：

第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路；第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标；第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。

战略策划模式对策划人的综合素质要求很高，具有哲理型、思想型、创新型素质的策划人才能胜任。

2. 产品策划模式的适用性

房地产产品策划模式注重的是产品的精雕细镂，以吻合顾客的要求，适用较广泛。只要产品调研做好、产品市场准确、产品设计到位、产品营销手段新颖，加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质，差不多都会运用得当，获得成功。不过，如果只强调产品的品质方面，而对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视，那么，策划出来的楼盘也不一定畅销。

3. 全程策划模式的适用性

房地产全程策划模式的特点是“全过程策划服务”，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成3种不同的策划方向：

第一种是在项目接手后，对市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节进行策划，并在各个专业层面具体操作，直到项目成功推向市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员，如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都要对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，目前还很少有策划咨询公司能承担这样的全程策划。

第二种是对项目的一系列环节都进行策划，但不涉及具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。

第三种是由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有的在市场调研、投资分析方面比较擅长；有的在广告策划方面有突出的表现；还有的策划销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，也取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。

全程策划模式比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位。对于大的项目，如几百公顷的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划模式与之交叉进行，取长补短。

三、商业房地产逆向运营策划模式

商业房地产逆向运营策划模式是一种以逆向思维观察问题、分析问题、解决问题的策划模式。商业房地产逆向运营策划模式就是：围绕着“运营”这个主题，站在一个全局的高度，从商业房地产项目的整个价值链出发，从项目后期是否能永续经营与持续发展入手，先考虑项目的后续经营与持续发展的远期战略，再根据总体战略要求与部署，提出系统的切实可行的解决方案。

对于一个项目来说，商业房地产逆向运营策划模式注重的不是某一点、某个局部、某个时期，更不是走一步看一步，而是从全局高度考量，充分考虑商业房地产项目价值链上的4个利益主体，把“购买者、经营者、投资者、开发商”看成一个统一的整体，即“四位一体”，通过实现前三者的利益进而实现开发商的利益，最终达到“四赢”的局面，从而实现商业地产项目的永续经营和持续发展。

由于商业房地产逆向运营策划一开始就考虑到后期经营的问题，极大控制和避免了项目策划带来的不可预测的风险，所以，逆向运营策划的核心是系统性地推动项目运营各环节的创新与变革，不仅能为房地产项目开发的每个环节提供量身定做的策略和解决问题之道，同时，还能为开发商的后续经营与管理提供策略支持与人力支持。从这个意义上说，逆向运营策划意味着能够使项目获得永久性成功。

四、商业房地产逆向运营策划模式与其他策划模式的区别

在目前的3种策划模式中，战略策划提出的战略方案开发商有时会比较难以执行；产品策划模式往往缺乏应有的高度，不能给予开发商一种长远的、系统的战略指导；全程策划模式虽然是每个环节都参与，由于参与不够深入，同样不能保证各个环节的统一，很难保证项目的成功。在实际操作中，由于很多策划公司没有足够的资源与专业支撑，其所谓全程策划仅限于表面化的参与，在某些专业领域仅停留在肤浅层次上，根本无法给开发商以建设性的指导。另外，这3种模式都没有对项目的后期市场运营问题进行深思熟虑，因此无法保障策划的真正成功。

逆向运营策划与全程策划等其他模式的区别在于：逆向运营策划服务模式吸收“战略策划、产品策划、全程策划”三者精华，并实现了三者的完美结合，其核心优势在于兼收并蓄的综合性与包容性。所以其价值有三：一是使战略策划更具有执行度；二是使产品策划更具有高度；三是使全程策划更具有深度。因此，逆向运营策划模式，比起战略策划将会更具实际操作性；比起产品策划将会更具前瞻性；比起全程策划将会更具可逆性。4种策划模式的比较见表1。

五、总 结

目前的商业房地产市场千变万化，面临的问题也是各种各样，仅仅一个运营策划是不可能解决所有问题的，这就需要我们在理论联系实际的过程中，不断探索、不断创新、不断完善，从而为商业房地产产业发展找到一条普遍适用的解决之道。

主要参考文献

［1］ 董藩等. 房地产开发［M］． 大连：东北财经大学出版社，2000.

［2］ 贾士军． 房地产项目全程策划理论、实操与案例［M］． 广州：广东经济出版社，2002.

［3］ 杨翠友等． 房地产开发经营管理学［M］． 北京：中国物资出版社，2001.

［4］ 周强等． 房地产业实操作业文案［M］． 广州：广东经济出版社，2003.