二手房购房注意事项范文

二手房购房注意事项范文第1篇

甲方(转让人)：______________

乙方(受让人)：______________

根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。

第一条 乙方购买甲方坐落在房产，建筑面积为_________平方米。

第二条 上述房产的交易价格：______________元。

第三条 付款时间与办法：

1.乙方应于________年______月_______日前向甲方付清房产款项(交款日期以汇款时间为准)。

2.乙方面交给甲方现金______________元;其余______________元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方。

第四条 甲方应于________年_______月________日前将交易的房产全部交付给乙方使用。

第五条 税费分担

1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额5%的交易费;承担公证费、协议公证费。

2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额5%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。

第六条 违约责任

1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款10%的违约金。

2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款10%的违约金。

第七条 本合同一式三份，甲方产权人一份，乙方一份，房产管理处一份。 甲方：乙方：

地址：地址：

联系电话联系电话：

代理人：

住址：

联系电话

签订日期：___________年____月____日

购房协议书

甲方：

乙方：

关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下：

一、甲方将其拥有独立产权的位于，建筑面积平方米的房产， 以人民币元整()出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。

二、甲方承诺:

1 向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核。

2 保证对出售的房屋拥有独立产权。

3 保证该出售房屋未予出租。

4 自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。

5 按照前述业务的需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续。

三、乙方承诺:

1 保证按要求付清房费。

2 按国家要求不改变房屋的结构。

3 按照前述业务需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续,并承担各项费用。

四、 违约责任：

1. 甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到

的损失。

2 乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。

五 协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。

六 协议自双方签字或盖章之日起生效。

七 协议壹式三份，双方各执壹份。

甲方：乙方：

住址住址

联系电话联系电话

签订日期

房屋买卖协议书

甲方(出卖人)：

乙方(买受人)：

一、关于房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：

1、 甲方自愿将坐落在，建筑 面积平方米的房屋出售给乙方，房屋包括：平房四间，东方两间 ，房屋现状良好。

2、该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋所有权一并转让;

3、该房屋的附属物(设施)包括电力、供水、供暖等一并转让;

4、该房屋上的建筑物区分所有权中的其他权利一并转让;

5、其他：(如家具、旧家电、地上其他物品等)。

二、协议价款的支付：

甲乙双方商定成交价格为人民币______元，(大写)_____万_____仟_____佰_____拾元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：分期付款。

三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。

四、对于影响房屋正常、安全、合理使用的因素及情况应当在房屋交付前排除。到期没有排除，乙方修理房屋的费用在房款中扣除。

五、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。

六、本协议经双方签章后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。

七、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决。

八、本合同一式四份，甲、乙双方及代理人各一份，房管部门一份。

九、补充条款

双方约定的其它事项：如甲、乙双方发生争议，应先协商解决。协商不成时，任何一方均可向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

甲方(签章)：乙方(签章)：身份证号码：身份证号码：

住址：住址：

联系电话：联系电话：

代理人(签章)：

身份证号码：住址：

联系电话

二手房购房注意事项范文第2篇

第一步：资格审验

自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。

第二步：查找房源

自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。

第三步：合同签订

买卖双方需前往海淀区房屋管理局办事大厅存量房网签窗口办理以下事宜：

1. 窗口工作人员根据买卖双方填写的《存量房买卖合同信息表(自行成交)》，协助签订《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》;

2. 买卖双方选择是否接受存量房自有交易资金监管(监管银行：工商银行、光大银行、中信银行、北京银行)。如选择自有交易资金监管，须签订《存量房自有交易资金划转协议》，并确认已在监管银行开立资金账户;如不选择自有交易资金监管，需要签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，直接办理转移登记。 友情提示：

1. 买卖合同和资金监管协议均是在网上签订，为维护买卖双方合法权益，建议买卖双方及时打印、签字。

2. 资金监管协议中涉及的账户信息，请认真填写并确认账户有效。

3. 资金监管协议一旦成功签订，将自动生成监管子账户。

第四步：资金监管

1. 买方可通过银行转账、银行柜面和网银等方式将自有交易资金存入资金监管子账户。

2. 房屋转移登记前，自有交易资金应足额存入。 友情提示：

1. 自有交易资金是指存量房买卖合同中约定的房屋买受方支付给出卖方除贷款外的全部购房资金。

2. 如存量房交易成功，监管子账户内的自有交易资金自动划转至卖方在监管协议中提供的收款账户;如存量房交易失败，监管子账户内的自有资金自动划转至买方在监管协议中提供的退款账户。

第五步：转移登记、资金划转

1. 买卖双方需自行前往海淀区房屋管理局办事大厅办理房屋转移登记。

2. 房屋产权过户完成，买方领取房屋所有权证，自有交易资金自动划转至卖方收款账户。

北京二手房交易流程及二手房交易流程图

[提要]二手房交易流程包括审查购房资格、办理网上签约、办理按揭和资金监管、缴纳二手房交易税费和过户、交房和资金解冻五大步。从本文最后的二手房交易流程图可以看出一次性付款买二手房和贷款买房流程的大体区别。

二手房市场是房地产产权交易的二级市场。二手房包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程，主要分为如下五大步。

北京二手房交易流程：

北京二手房交易流程第一步：提交材料审查购房资格

《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》规定居民家庭在购买住房前，应当向经纪机构或存量房网签服务窗口，提交材料，进行居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)购房资格的审查。

本市户籍居民家庭提交： 1. 家庭成员身份证 2. 婚姻证明

3. 户籍证明的原件和复印件

4. 拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》

此外，驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军(警)身份证件原件和复印件;持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。

非本市户籍居民家庭提交： 1. 家庭成员身份证明 2. 婚姻证明的原件和复印件

3. 拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》 4. 有效暂住证

5. 提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息

北京二手房交易流程第二步：办理网上签约手续

经纪机构和存量房网签服务窗口对提交材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。

之后，住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。

网上签约完成后，经纪机构和存量房网签服务窗口将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件，在申请办理房屋产权登记时一并提交。

北京二手房交易流程第三步：办理按揭和资金监管 如果购房者按揭买房，要到银行做按揭贷款，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。如果能够一次清付清二手房价款，可以直接进入“资金监管”环节。

“资金监管”是指买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款或者二手房价款全额打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款或者二手房价款再打回给买方。

银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

北京二手房交易流程第四步：缴纳二手房交易税费和过户

二手房交易税费约为报税价的8%(个人所得税1%、营业税5.5%，契税1.5%)。报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。

北京市住建委在2010年6月2日公布，北京18区县和经济技术开发区的房屋登记大厅的18项房屋登记业务实现即时办理。市民购房办理房屋登记，当天就可以领到房产证。

所谓即时办理，是指房屋登记部门从窗口受理业务时起，即时完成对该业务的受理、审核、记载进登记簿、制证等程序。申请人缴纳房屋登记费、印花税等相关税费后，当日即可领取房屋权属证书。

北京二手房交易流程第五步：交房和资金解冻

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主交钥匙，买方领钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理。

资金解冻，则银行把监管的款项打给卖方。如有贷款，则购房者以后每月进行还款。

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二手房交易流程图

二手房交易流程包括审查购房资格、办理网上签约、办理按揭和资金监管、缴纳二手房交易税费和过户、交房和资金解冻五大步。从以上二手房交易流程图可以看出一次性付款买二手房和贷款买房流程的大体区别。

北京二手房交易流程及主要税费的计算介绍

[提要]北京二手房交易流程要经过签订合同、资质审核、网签、资金监管及贷款申请、物业交验、缴税过户、领房产证、抵押登记、放款九大步，能够全额一次清付清房款的购房者可以自行省略贷款步骤，其中税费主要是营业税、契税和个税。

本文所述北京二手房交易流程仅限于北京地区适用，流程依次如下：

北京二手房交易流程第一步：签订合同

买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

北京二手房交易流程第二步：资质审核

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

尤其是北京地区是限购城市，要进行购房资格核检。 房屋评估也在这个阶段中，大概一周出报告。

北京二手房交易流程第三步：网签

本市户籍签约需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证。 非本市户籍需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证、暂住证。

港澳台及外籍需要准备港澳居民身份证、台湾同胞来往大陆通行证、护照、护照的译本公证。 网签生成后约面签。

北京二手房交易流程第四步：资金监管及贷款申请

缴税前一个工作日要做资金监管，资金监管的金额是网签价减去贷款金额。

北京二手房交易流程第五步：物业交验

卖方交付房屋并结清所有物业费。

北京二手房交易流程第六步：缴税过户

交税无论是本市户籍还是非本市户籍都要携带房产证、买卖双方身份证、户口本、婚姻证明、产权证、原值发票、原契税票。

北京地区进行二手房交易的三大税金是营业税、个税和契税，其它税种的金额远不及这三大费用。

营业税的缴纳要区分是否是普通住宅。

如果是普宅，满2年免去营业税，不满2年按照网签价的5.6%缴纳营业税(城八区外税率5.5%)。 如果是非普宅，满2年征收差额的5.6%(城八区外税率也是5.5%)，差额是本次网签价格减去原始购买价;不满2年全额征收5.6%营业税(城八区外5.5%)。

个税的计算公式是：(本次网签价格原始购买价格本次营业税原始契税网签值的10%)20%。其中“网签值的10%”是对装修价款的简单算法，如果本次二手房交易的卖方最初购入该房使用过贷款，也可以在扣除装修价款之后，再减去当时的贷款利息。满五年、在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房的免征个税。

契税也用网签价计算。普通住宅90平米以下的首套购房全额1%契税，90-140平米的首套住房1.5%契税;非普通住宅征收3%契税。

注意：

1. 只有个税可以扣除装修款和贷款利息，营业税计算差额不扣除装修价款。 2. 住宅交易一般没有土地增值税和土地出让金(或综合地价款)。

3. 非普通住宅的认定除了超过140平米的面积要求外，北京地区还有一个条件：5环以内同时满足房屋总价超过468万和单价超过39600元/平米算非普宅。

几种特殊房源的税费征收说明： (1) 经济适用房：

北京经济适用房已于2009年4月17日取消。经济适用房满5年才可上市交易，且按照全额的10%缴纳综合地价款;2008年4月11日以后的，按照新网签价差额的70%征收综合地价款(所以现在没人买)。

(2) 回迁房：不受满5年上市的限制。

(3) 办公用房：办公用房才用缴纳土地增值税，按照房屋增值额的四级累进税率缴纳。 房本工本费：住宅80+5元;非住宅：550+5元。(印花税是千分之一的网签价) 除朝阳区缴税过户要进行网上预约，其它区县均可以一天缴税过户。

北京二手房交易流程第七步：领房产证

北京二手房交易流程第八步：有贷款的作贷款抵押登记

北京二手房交易流程第九步：放款

政府资金监管过户完24小时自动放款，银行贷款他项权利证送到，银行3-4个工作日放款。

二手房购房注意事项范文第3篇

一、首先看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。签订规范的商品房买卖合同，最好请律师代理或介入并要对合同进行公证，确认其法律效力。

二、使用规范的合同文本。许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。因此建议消费者直接与开发商签订商品房预售合同，这样购房者就有充分的主动权与开发商就合同的具体条款进行完全平等的协商。

三、查验有关证明文件。买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。此外要核对一下卖方的营业执照和房地产开发企事业资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致。

四、买期房要注意建筑面积的约定。购房者在建筑面积约定时仅仅用多退少补、按实结算来约定面积问题时容易产生纠纷。在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，也要将套内面积和公用分摊面积填上。在没有约定的情况下，根据有关法规，建筑面积超过预售合同约定的，购房人可以不承担增加部分的价款，建筑面积不足预售面积合同约定的，开发商应将建筑面积减少部分的价款退还购房者。

五、买期房要约定资讯条件和时限。所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。购房者应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚。为避免尴尬法律状态，购房者不能接受未取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。

六、签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容。并将质保书作为合同的附件。

七、签约时明确物业管理事项。合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

八、注意合同文本中补充协议的内容。补充协议通常由开发商起草，购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

二手房购房注意事项范文第4篇

二、第三被告夫妻共同财产)签订《私房买卖协议》一份，约定价款为65 000元。合同签订后，原告支付了房款65 000元，被告亦交付该房屋由原告居住，并相应交付了该房屋的所有权证。由于双方是同事，一直未办理过户手续。后第

二、第三被告外出务工，很少回家。2011年，原告要求被告协助过户，第二被告以在外地务工，不知道其母卖房为由拒绝，双方经多次协商未果，以致成讼。后该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

一、第

二、第三被告在本调解书送达之日始3日内协助原告陈某某办理房屋过户手续。

二、原告陈某某支付第

二、第三被告人民币20 000元。调解书送达之日，原告陈某某 手捧调解书，不由感慨：这本属不该打的官司，我是用钱买的一份教训啊。

如今，买房过户的官司日益增多，主要是一般购房者由于欠缺相关法律知识、调查手段及对二手房信息掌握的不够，对这些问题很难准确把握。而二手房买卖涉及的法律问题十分复杂，在目前社会信用体系尚未建立的情况下，购房者如果对上述问题不能准确把握而贸然签约、付款，可能会导致如下法律风险：与不具备售房资格的人签订合同，导致合同无效，房屋过户手续更无从办理，购房者无法获得二手房的所有权，甚至可能被诈骗钱财;购买了不符合转让条件的二手房，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者购房目的同样落空;合同条款不完善，欠缺必要条款，一旦售房者交付的二手房出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，购房者往往索赔无门。

为避免不必要的麻烦，购房者在购买二手房应十分谨慎。那么购买二手房应注意防范哪些法律风险呢?

一看：售房者是否是房屋所有权人。判断方法是：要求售房者提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及居民身份证复印件，并与原件对照，以核实售房者提交的上述证件复印件的真实性，并将售房者提供的上述证件的复印件留存。由售房者陪同，到两证颁发部门查询售房者提供的上述证件的真实性，上述证件核实无误后，应注意查看《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人是否为二人以上，否则单个售房者无权擅自转让共有房屋，应在征得其他共有人书面同意后方可进行。如果房屋所有权人是委托代理人售房，则要看售房代理人是否具备代理资格，要求代理人提供房屋所有权人出具的授权委托书及该代理人的居民身份证复印件并注意与原件核实。由于未与房屋所有权人见面，难以判断真假，故购房者一般不宜与代理人签订购房合同并支付房价款，应直接与房屋所有权人办理。在目前房地产中介市场不规范的情况下，为了防止中介赚取买卖差价，增加买方的负担，在确定转让价后，买方有必要与房屋所有权人联系，核实真实转让价。

二看：所售房屋是否具备转让条件。《合同法》第150条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，即瑕疵担保义务。集体土地上的房屋;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的共有房屋;未经其他共有人书面同意的共有房屋;其他共有人要求行使优先购买权的已出租房屋等等情形都不能购买。是否具备转让条件，专业性强，有些问题涉及需向有关部门查询后方可判断。 三看：二手房成交方式是否合法。在国家调整二手房转让税收政策、开始征收二手房买卖营业税及个人所得税的背景下，有些二手房卖方为了规避相关税收，采取变通方式转让二手房，兹将其法律风险分析如下：(一)虚报房屋成交价。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，一

经查实，税务部门将对当事人按偷税论处。(二)假赠与、真买卖。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，法律后果同上。(三)先签合同后过户。对于买方而言，先付清房款却不办理过户手续，卖方债权人可以申请法院查封房屋并强制执行，买方权益并无保障。

四看：签订的二手房买卖合同是否完善。如果合同条款订立得不完善，应该约定的内容没有约定，一旦卖方交付的房屋出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，买方往往索赔无门。因此，签订一份完善的二手房买卖合同对于购房者而言同样意义重大。

另外，决定买房后，还应注意以下几点：房屋买卖合同中应注明房屋交验时间，通常买方应将房款分为首付和尾款在不同时间交给房主，卖方有义务提供房产过户的有关手续，以保证房屋按时顺利的交接;付款方式最好为银行卡转账;在签署合同时要明确写清双方的责任和权利。

总之，在二手房交易中，买方要多考虑、多调查、多核实。双方签好二手房合同后，要遵守诚实信用的原则履行合同义务，并尽快过户，规避风险。

第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十四条 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。第六十五条 民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。第六十六条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。第六十七条 代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。第六十八条 委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。第六十九条 有下列情形之一的，委托代理终止：

(一)代理期间届满或者代理事务完成;

(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托;

(三)代理人死亡;

(四)代理人丧失民事行为能力;

(五)作为被代理人或者代理人的法人终止。第七十条 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止：

(一)被代理人取得或者恢复民事行为能力;

(二)被代理人或者代理人死亡;

(三)代理人丧失民事行为能力;

(四)指定代理的人民法院或者指定单位取消指定;

(五)由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。之所以这里的指定代表或者共同委托代理人的证明比较全，其他地方的指定代表或者共同委托代理人的证明网，可能不如这里的指定代表或者共同委托代理人

的证明全面，确定是哪儿都能找到指定代表或者共同委托代理人的证明，原因是指定代表或者共同委托代理人的证明很容易找的，而且指定代表或者共同委托代理人的证明现在也不是太难找。关于找具体的指定代表或者共同委托代理人的证明，

委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买

(2012-02-06 14:41:13)

转载▼

购房法律风险预防之十一：委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买

作者：胡文友律师 手机：15801392399，网站:北京房产法律事务中心(网址：),转载请注明作者、联系方式和网站，谢谢!

一、在二手房买卖中，房主经常说没有时间让自己所谓的兄弟姐妹父母等亲戚朋友代为卖房签署《北京市存量房屋买卖合同》等房屋买卖合同相关协议、代为收房款、交房等相关卖房事宜;

二、这时房主委托的代理人应该提供给二手房买家一份公证的授权委托书复印件(委托书中必须明确代为卖房的具体授权事宜，不能仅仅注明全权代理，没有具体授权的全权代理只是一般代理，这样的的全权代理无权代为卖房)，一份房主本人的身分证复印件，一份委托代理人的身份证复印件，如果是夫妻还要提供一份结婚证复印件; 三：如果委托代理人没有房主合法有效的授权，委托代理人签订的房屋买卖合同等相关合同是效力待定的合同，如果房主事后不追认房屋买卖合同等相关合同，房屋买卖合同等相关合同就无效不受法律保护

陈某某与宓某某系夫妻。北京市路某号606室系争房屋系陈某某名下的产权房。2008年9月28日江苏省启东市公证处出具(2008)通启证民内字第1945号公证书，载明：宓某某、陈某某委托毛某某就办理系争房屋的买卖、抵押、还贷、退保、转按揭、收取房款、交房、水电煤过户等事宜订立的《委托合同》，意思表示真实、内容符合合同法的规定，当事人的

签名均属实。2009年3月4日原审第三人毛某某以陈某某代理人的身份与翁某某签订了《上海市房地产买卖合同》约定：陈某某以人民币(以下币种均为人民币)97万元向翁某某转让北京市路某号606室房屋;签订合同当日，翁某某向陈某某支付首付款65万元(含已付定金10万元)，此款由翁某某支付至上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉宇地产)后转付给陈某某提供的帐户;该房内已设立抵押，陈某某承诺在签订本合同后7个工作日内，共赴交易中心办理完毕注销抵押登记手续;2009年6月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，交易中心出具收件收据当日翁某某支付第二笔31万元;翁某某取得房地产权证后3日内，陈某某向翁某某办理交房手续，翁某某支付尾款1万元;陈某某未按约定期限交接房地产的，翁某某应书面催告，自收到催告之日起7日内，陈某某仍未交付房地产的，翁某某有权单方解除合同，并书面通知陈某某，自收到通知之日起的7日内陈某某未提出异议，合同即行解除，陈某某还应按已收款的10%向翁某某支付违约金，并赔偿翁某某的实际损失与违约金的差额。2009年3月初翁某某向汉宇地产支付房款65万元。2009年3月5日，汉宇地产扣除中介费后将剩余640,300元汇入陈某某的工商银行帐户，宓某某从中提取了14万元，次日又转账50万元到案外人张瑛帐户。2009年3月7日宓某某、毛某某办理了系争房屋的注销抵押登记手续。2009年3月22日翁某某和毛某某、宓某某共赴房地产交易中心办理产权过户手续，翁某某按规定办理了税收缴纳手续。房屋买卖的计税金额为107万元，税务局出具的房屋买卖发票金额为107万元。因毛某某、宓某某未能提供产证密码，房屋过户未成。2009年3月23日、25日翁某某和毛某某、宓某某又两次前往交易中心办理过户手续，均因不能提供产证密码，未成。2009年4月16日，翁某某起诉来院，要求陈某某继续履行房屋买卖合同，协助翁某某办理系争房屋的交易过户手续，并支付违约金(按已付房款的日万分之五，从2009年3月12日起至陈某某实际履行之日止计算)。2009年6月陈某某委托律师向江苏省启东市公证处申请撤销公证。2009年6月2日法院根据翁某某的申请，裁定查封系争房屋。

原审审理中，法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对翁某某提供的(2008)通启证民内第1945号《公证书》中《委托合同》上“委托人签名”处的“陈某某”签名是否出自陈某某的笔迹进行鉴定，结论为《委托合同》上“陈某某”的签名不是出自陈某某的笔迹。

原审法院认为，合同应为双方当事人真实意思表示一致。陈某某为系争房屋的房地产权人，其表示从未有意将该房屋转让给翁某某。而毛某某作为陈某某的委托代理人与翁某某签订房屋买卖合同，唯一所依据的《委托合同》上陈某某的签名并非其本人，毛某某的代理行为为无权代理。陈某某未曾参与过房屋买卖的过程、公证为外地公证、交易价格偏低，翁某某在房屋买卖交易过程中未能尽到买受人的谨慎注意义务，毛某某的代理行为不构成表见代理。翁某某尚未取得系争房屋产权登记，亦不构成善意取得。系争房屋的买卖合同应为无效。当事人依据无效合同取得的财产，应予返还，有过错的还应赔偿无过错方的损失。翁某某经法院释明后，坚持表示不要求在本案中一并处理房款返还、赔偿等事宜，对此本案不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：

一、对于翁某某要求陈某某继续履行房屋买卖合同、协助办理北京市路某号606室房屋交易过户手续的诉讼请求不予支持;

二、对于翁某某要求陈某某支付违约金的诉讼请求不予支持。

上诉人翁某某不服原审法院判决，向二审法院提起上诉称，翁某某在原审中明确表示不同意鉴定，认为鉴定没有条件也没有必要，况且原审法院委托鉴定部门进行鉴定所提供的样本，无法确定样本的真实性，故原审法院放弃了效力较高的公证文书的证明效力，而采用了

效力较低的，并且有严重瑕疵的鉴定意见作为定案依据，显属不当，至目前为止，启东公证处未撤销该公证文书，该公证文书依然有效，毛某某的代理行为也是有效的，翁某某作为一个善意第三人，只须尽到一般人应尽到的谨慎义务就可以了，不能用专业人员的标准要求，且陈某某的丈夫宓某某全程参与房屋买卖交易过程，陈某某并已实际收到了大部分的房款，双方之间的房屋买卖合法有效。要求二审法院依法改判，支持其原审诉请，或发回原审法院重审。

被上诉人陈某某辩称：原审法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定机构所作的鉴定结论合法有效，公证授权委托书上，委托人的签名不是陈某某所签，该委托行为无效，陈某某不知晓房屋买卖的整个过程，系宓某某瞒着陈某某与毛某某所为，原审法院判决正确，不同意上诉人翁某某的上诉请求，要求维持原判。

原审第三人宓某某未到庭应诉。

原审第三人毛某某述称：其与宓某某系生意朋友，在办公证前，曾见宓某某带过一个女的，应该是他老婆，但宓某某未介绍，公证那天宓某某也是带这个女的，公证处审核没有异议，其认为应该是宓某某的老婆陈某某。整个房屋买卖过程宓某某都参与，现翁某某已支付了首付款65万元，合同应继续履行，同意上诉人翁某某的上诉意见。

二审法院经审理查明，原审法院认定事实无误，二审法院予以确认。

二审法院审理中，上诉人翁某某提供江苏省启东市公证处于2009年12月28日出具的情况说明，证明公证委托时，陈某某夫妇和毛某某亲自到公证处作的委托，该委托是真实有效的;被上诉人陈某某提供江苏省启东市公证处于2010年2月26日出具的公函，证明法院委托鉴定结论与江苏省启东市公证处委托苏州同济司法鉴定所所作的笔迹鉴定意见一致，即委托行为是无效的。双方当事人对对方提供的证据的真实性无异议，但均认为不能证明其主张，原审第三人毛某某表示没有意见。

二手房购房注意事项范文第5篇

注意事项一:避免中介公司的暗箱操作

其一,某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋,利用收购的形式赚取不正当差价;另外,业主名义上虽已出售了房屋,获得房款,但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产(尚未过户从事不法活动,业主仍然脱不了干系。

其二,当业主与中介公司签订独家代理协议时,协议中可能存在“霸王条款”,主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准,但是如果业主不通过该中介售房,却要承担高金额的违约金。

其三,在交易过程中,大部分情况下,所有费用都须买方承担,但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用,只告知买方全部买下标的房产需要的价款,实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。

注意事项二:房屋本身状况

用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围; 房屋权属是否存有争议; 房屋是否为共有,出卖人未经共有权人同意; 房屋是否已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的; 房屋是否已抵押,未经抵押权人书面同意转让的; 是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让; 交易房屋是否存有质量瑕疵。

注意事项三:维修基金余额的结算与更名

买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时约定过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是“送”的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。

因此,交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算数额。 注意事项四:水、电、物业管理费等费用

这类纠纷在房屋买卖中经常出现,由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,等买方入住后,收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时, 房东早已音讯全无,只好自认晦气,补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大,但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实,这种情况完全可以避免,只要在交房当日结清上述款项即可。

注意事项五:房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收

一般来讲,买方在交房时都会对上述事项进行验收,其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收,建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌,亦或者采用图像资料作为合同附件。

注意事项六:户口问题

按照通常的交易习惯,卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因,交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况,双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。

注意事项七:评估状况

二手房交易的重要一环是须对交易房屋进行评估,在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低,偏离房屋的市场价值。高了卖不出去,低了将遭受损失。

合同约定是否明确

二手房购房注意事项范文第6篇

甲方(出卖人)：乙方(买受人)：身份证号码：身份证号码：住址：住址：根据买受人和出卖人商榷确认，甲、乙双方在平等、自愿、协商的基础上就买卖房屋达成如下协议，以兹共同信守执行。

一、房屋概况及转让内容

甲方自愿将坐落在滨州市路之间的住宅区，建筑面积平方米期房及平方米储藏室一并转售给乙方，住房为第【幢】【单元】【层】号房，储藏室位号为号;

二、协议价款

双方商定房地产成交价格为人民币(大写)伍拾壹万元整，(小写51万元)，成交价格已经包括本协议第一条所列全部内容。

三、协议价款的支付

乙方在本协议签订之日起 柒 日内支付给甲方 叁拾叁 万元整，其余18.2万由乙方支付给开发商。

四、甲方义务

1.甲方保证该房屋不存在产权纠纷;未设定抵押或存有其他权利瑕疵;

2.甲方需根据乙方需求，提供必要合理的资料和便利，协助乙方办理协议更名等手续，但不承担费用。

五、乙方义务

1.按照本协议约定，及时支付房款。

2.按照本协议约定，乙方负责并及时办理房屋协议的更名等手续(不得采取影响甲方利益的方式)，并承担相关费用。

六、违约责任

1.甲方违约

(1)甲方未履行甲方义务，致使乙方在本协议签订之日起柒日内不能办理房屋协议的更名等手续，乙方有权解除协议;并向甲方索取双倍办理更名手续已用费用，乙方不解除协议的，乙方有权按照协议总价日万分之 壹 的比例自协议期满之日的次日向甲方收取违约金，乙方同时享有随时解除协议的权利。

(2)甲方不如实告知乙方有关情况，存在已设定抵押等欺诈行为致使协议目的不能实现的，乙方有权解除协议，并有权要求甲方双倍返还乙方已经支付的相关费用。

2.乙方违约

乙方未按期完成手续、支付协议价款的，自支付期满次日起按照未付金额的日万分之 壹支付违约金;逾期超过 柒日的，甲方并有权随时解除协议。

七、房屋风险的转移

房屋毁损、灭失的风险以及后续变动自乙方办理完协议更名手续之日起移转至乙方。

八、争议解决

在执行本协议的过程中，如甲、乙双方发生争议，先协商解决。协商不成时，任何一方均可向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

九、协议生效

本协议自双方当事人签字盖章之日起生效;本协议一式两份，具有同等法律效力，甲乙双方各执一份。甲方(签章)：乙方(签章)：

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