城市综合体模式研究范文

城市综合体模式研究范文第1篇

上海英都企划部

城市综合体(英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。

城市综合体既要有政府规划升级，交通调整带来的商业价值红利，又有需要超大额资金投入对区域发展的强力支撑，城市综合体一亮相便收到了市场的积极关注。

作为超大型综合体可以覆射整个区域板块。区域内人口数量随着众多大型居住社区的新建，以及周边产业升级工业人口的涌入等原因将逐渐增多，人口的密集也对区域内商业配套提出了要求，单靠传统的单一性商业难以满足需求，而城市综合体的亮相，不仅弥补了区域内商业配套量的不足，更在商业档次上进行了提升。

城市综合体还可以平衡商业发展与人类生活的宜居性。生活质量不同于生活水平。生活水平代表为满足物质、文化生活需要而消费的产品和劳务的多与少，偏于客观;生活质量则是在此基础上强调的主观精神感受。

城市综合体模式研究范文第2篇

建设县城市综合体项目：起着营造城市新的商贸、物流中心区，打造某某县新地标，创造城市活力之源的城市综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的中心，形成一个多功能、高效率的综合体。

本项目是由某供销合作社和某某县供销合作社共同建设重点项目。根据规划和设计要求，力求打造布局合理，设施完善，高标准，高质量的城市亮点项目。

二、项目建设的必要性

近年来，在县委县政府的正确领导下，实现了社会经济又好又快的发展，我县居民的生活水平有了明显的提高。新城区的开发建设也日见成效，为了加强新城区建设，完善其综合服务功能和整个社会经济的可持续发展。城市综合体项目以优化人居坏境，提升城市品味，打造人居舒适型，交通便利型，环境优雅性的个性魅力县城。特建议某某县城市综合体开发项目进行启动建设。

三、运转模式

项目占地100亩，约6.667万平方米，容积率3%，商业区占20%，住宅区占80%。

由某县供销合作社负责100亩建设用地相关事项，综合体建设全部投入资金由某供销合作社负责筹集。

四、经营模式

商业地产的产权使用期相对住宅及工业地产相对较短，对商业地产产权的出让国家与地方政府都有不同程度的限制，由于商业地产特有的价值及属性，造就了商业地产经营模式的不同。城市综合体项目的经营模式有以下三种：

①自持产权、招租经营模式，这种模式的优点是：方便经营与管理，能够打造商业地产的优秀品牌，能够保证项目的中长期健康发展，获得长远的商业回报。但它同样存在自己的缺陷：经营初期资金压力较大，项目运行中存在不确定性风险，有实力的开发商大多选择了这种模式。

②开发商开发完项目把项目整体出售给专业的商业公司，由其持有自行经营。这种模式的优点是：开发商比较省心，不需考虑经营中的诸多问题，目标业绩在商业管理公司那里可以得到分解与体现;缺点是：目前国内的商业地产开发缺失成熟的管理团队与运作经验，委托给别的公司自己不放心，自己经营又不能保证一定能做好，专业性或复合型人才是困扰企业的头等课题。

③租售结合、捆绑运营，这种模式的特点是：开发商将一部分产权出让，然后从业主那里返租(赋予业主一定的利率回报)，交由商业管理公司统一运营，这种模式的优缺点同样明显，优点是：可以加快资金回笼，规避市场风险;缺点是:开发商与业主签订的返租协议有一定的期限(大多是

五年)，协议结束后，市场情况发生了改变，业主不一定再把物业出租给开发商或商业管理公司，他们或许自主经营，这样，市场就失去了统一的商业规划，失去了应有的品位与特色，从而也失去了应有的竞争力，市场生存的空间受到削弱，最终迫使项目退出市场竞争。

五、效益分析

城市综合体效益体现：一是带动产业结构调整;二是有效拉动消费需求;三是完善城市区域功能;四是创造大量就业岗位;五是创造持续巨额税源。

社会效益

某县城市综合体项目为今后我县经济的可持续发展注入了新鲜血液，为今后县城的发展，新城区的建设树立地标形象。进一步方便了群众生活，完善了城市功能，是创建和谐社会的需要，又是政府为人民办了一件实事。

经济效益

随着某某城市化建设步伐加快，促进城市化进程，周边土地升值增加政府财政收入，实现资源的有效配置和效益最大化。

环境效益

城市的内在价值很大程度取决于环境，本项目的建设，为精心打造城市远郊副中心，进一步完善城市功能，改善人居环境，提升城市品位，提高城市形象，从而提升城镇价值，

形成环境优美，人际和谐的氛围。

六、结论

县城市综合体项目是一项利县利民之举，是符合国家提高人民生活质量，保障广大人民群众需求，符合县委、县政府精心打造城市远郊副中心，实现“三县一园”的奋斗目标，做特新城区，做优老城区，进一步完善城市功能，打造宜居、宜学、宜业城市的思路，而且该项目的社会效益十分显著，项目建成后，竞争优势明显，各方配置资源良好，投资环境优越，符合项目投资开发的综合市场要求;此外，项目开发资金需求合理，投入与产出性价比高，预期风险可控，商业回报与综合回报率高，品牌成长基础良好，因此，我们建议：推动项目付诸实施，促使项目顺利开发，打造一个全省知名的项目，实现某某跨越式发展。

城市综合体模式研究范文第3篇

研究中心联合课题组

一、社区商业综合体的功能和特征

(一)商业地产的含义及其层级

商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种生产性物业(如厂房)、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。本文以下指的商业地产是指狭

义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。

1、商业地产的层级

根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区

商业和街坊商业等四个层级。

市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心;区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区;社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式;街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几

百平方米，大的可以到几千平方米。

2、社区商业地产发展潜力巨大

社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。大力发展社区商业地产，提高社区商业的商品质量和服务质量，不仅可以提高居民的生活品质，而且可以提升居民的居住品质，在我国大力

发展社区商业地产具有很大的潜力。

首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。而且，社区商业地产的发展对房地产有良好的带动作用，很多开发商利用社区商业地产“打头阵”，带动区域房地产业的发展。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，但目前我国城市社区

商业仍显设施不足、网点布局不合理、服务功能单一，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服

务，市场潜力巨大。

(二)社区商业的功能和模式

1、社区商业的基本功能和特征

“社区商业”是以社区为载体，以一定地域内居民和商务工作人员为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升社区内居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供社区居民日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。“社区商业”是一种“因住而商”的商业，是城市商业体系的重要组成部分，与城市其他商业形式相比，与城市居民生活联系更加紧密，更加贴近和反映居民日常生活需求。总体来看，社区商业在满足社区居民基本生活消费和服务

方面，主要包含购物、餐饮、休闲娱以及服务这几项基本功能。

2、我国社区商业的主要特点

从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水

平有一定联系。

社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区外围、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常

生活需要。

社区商业街是指位于居住区内的、以平面形式按照“街道”形态布置的单层或多层社区商业，其沿街两侧的铺面以及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。我国社区商业街主要位于城郊的大型居住区，由于市级商业中心或区域商业中心无法完全覆盖新兴社区，城郊土地比较便宜，因而开发商便建造一些特色社区商业街，不仅能够满足

当地居民的日常生活需要，还能作为项目营销推广的卖点。

社区购物中心是一种各种商业业态相对集中的社区商业，是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。社区购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮和服务于一体，满足社区居民多样化消费需求的商业模式，它是“家的延伸”，是未来社区商业发展的方向。社区底商、社区商业街和社区购物中心是三种不同的社区商业，每种形式由其自身特点，因根据社区的不同情况而进行设置，也可以将各种形式进

行组合。

(三)城市社区商业综合体发展特点和基本特征

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合

体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置，一般可以分为城市中心综合体、城市区域中心综合体和社区商业综合体三种。城市社区商业综合体是社区商业的一种重要形式，它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处，由一个建筑或几幢建筑组成，具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功能。从商业业态来看，一般有一个主力店、2-3个次主力店，并有众多品牌店、连锁店和小商店构成，城市社区商业综合体一般设有停车场，方便社区居民或附近居民来购物。这种集中的“一站式”的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，创造了一流的购物环境，为社区居民提供了很大便利，丰富了社

区居民的生活，是未来城市社区商业发展的主流形式。

由于社区商业综合体是一种属地型商业，从而决定了社区商业综合体在

服务对象、服务目标等方面有以下特点：

首先是属地型服务对象。社区商业综合体是以社区为依托，以社区居民和商务人士为服务对象，其目的是满足社区居民的日常生活需要，方便居民生活。它不仅满足居民的购物、餐饮、娱乐休闲的需要，而且还要为它们提供多种多样的社区服务，以满足居民日常生活的服务需求，社区商业中心的

客户85%以上是本地客户。

其次是生活性服务内容。社区商业综合体由于要满足居民日常生活需要，经营商品种类主要是消耗快，购买频率高且数量少的生活必需品，通常以经销日常生活用品为主，这些商品品种简单、挑选性不大，价格也没有太大的差别，如：生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等。从商业业态上看，社区商业综合体多以连锁店、超市、便利店、餐饮店和美容店

等业态为主，集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等多功能于一体。 再次是一站式综合服务。社区商业综合体一般处于一个社区中心或几个社区的交接处，为广大社区居民提供悠闲的购物环境。其功能较全面，一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等基本功能，以满足社区的多样化功能需要;其外部环境以提供多样化的社区活动为宗旨，常常形成社区广场、社区步行

街和绿化块;其建筑规模不大，一般只有几万平方米。

二、社区商业综合体的规划和培育

我国社区商业综合体开发的时间不长，目前正处在摸索之中，随着我国城市化的快速发展、城市居民消费观念的转变以及房地产开发模式的变化，我国社区商业综合体发展还有很大的发展空间。但是，城市社区商业综合体的发展离不开各级政府部门的关注和指导。目前，特别需要在以下几个方面

加大规划管理和政策培育。

一是加强社区商业专项规划工作。根据国外社区商业发展经验，社区商业综合体将是未来商业发展的重点，政府部门必须要有先期的合理规划，这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中，主要有城市发展总体规划和控制性详细规划，专项规划有交通、绿地和管线规划，而没有针对商业专项规划，从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性，一些地方商业不能满足社区居民的消费需求，而另外一些地方商业却盲目开

发，从而导致过度竞争的局面。因此，课题组建议政府应加快制定商业专题

规划。

二是加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要对社区商业综合体的研究给予重视，加强社区商业综合体的研究，参考国外社区商业发展的先进经验，结合我国社区商业发展状况，及时制定社区综合体建设的规范和标准，指导我国社区商业综合体的建设。可以借鉴新加坡社区商业的规范和标准，对各种类型的社区商业进行分类，提出各类社区商业综合体建设的规模和业态配置标准。可以规定社区商业综合体必备的业态和业种，以便从制度

上完善我国社区商业综合体建设标准。

三是给予社区商业建设主体政策支持。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业综合体的开发建设，凡是到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点的连锁企业，政府可以出台相关政策给予扶持，有条件的地方还可以安排一定的专项资金支持。鼓励各类组织、企业和个人进行社区商业综合体的开发建设，对发展与居民生活密切相关社

区商业的开发企业给予租金或税收等方面的扶持。

四是推行优秀社区商业综合体的示范工作。目前，商务部正在制定我国社区商业的建设标准，指导各地商务主管部门因地制宜，确定工作重点。如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主;已预留服务网点的新建社区，以完善网点和提升服务水平为主;尚未开发的社区，要以加强总体规划为主。可以在有条件的城市先建立一些社区商业综合体示范区，并对成功社区商业综合体的成功经验进行总结研究，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，从而推动我国社区商业综合体的全面发展。五是着重对开发经营主体的进行培育。社区商业是通过以租赁运营而获得长期回报为目的的，其价值充分体现在后续的经营收益价值上。从我国目前的情况看来，社区商业的开发主要是房地产商，而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。因此，建议政府职能部门除了在规划阶段介入之外，还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导，同时要培育

一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。

三、社区商业综合体的定位与经营

开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组

主要在以下几个方面对开发商提出建议。

一是合理区位选择。一个社区商业综合体的成功与否，最重要的在于项目区位选择是否合理，如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，且周边配套设施完善，那么，项目也就成功了一半。合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业

项目的运营状况。

二是精准项目定位。社区商业综合体开发之前要进行准确的项目定位，要仔细研究项目当地的总体规划、区域经济、人口数量、收入水平、消费层

次、商业分布等，要根据社区居民的消费水平和未来的发展趋势，结合市场走向和功能定位，来确定社区商业的层次和结构，为项目的规划设计提供依据。社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式;社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进

行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。

三是主力店招商先行。社区商业综合体的开发运营商必须对前期规划设计、商业布局、策划营销、广告推广、商业运营管理等一系列问题了如指掌，才能保证项目运营取得成功。国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所

带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。

四是丰富业态组合。成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。同时，需要注意的是，社区商业有别于其他商业，是其为社区服务的功能。在商业业态的布局上，要考虑服务性功能业态的比重，如干洗店，维修店，银行，药店，社区卫生所，美容美发店，社区活动

中心等，从而为社区居民提供生活上的便利。

五是多样化经营模式。从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。完全出售运营模式能使开发商快速回笼资金，但对商业业态是否能符合社区居民的生活需求以及业态组合等方面无法进行控制，导致项目的业种杂乱分布，从而降低了项目的档次;租售结合模式对于开发商而言具有更多的灵活性和可控性，可以平衡资金压力和经营风险的矛盾，在合适的租售比例下，既可保证开发商获得短期资金回笼，又能通过出租获得长期租金;售后返租模式能够使开发商规避市场初期经营风险，但开发商不能得到项目的增值效益，同时对开发商的经营能力是一个严峻的考验;只租不售模式最大的优点是能使开发商能够持续有效地项目管理，从而提升项目的商业价值，通过租赁持续性获利，得到项目的增值收益，但这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，且承担很到的经营风

险。

六是统一规划建设、统一经营管理。社区商业综合体的管理目标是尽可能长期地维持和加强项目的经济社会效益，维护项目的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证项目在社区中有良好的商誉。社区商业综合体的管理工作主要有物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等，是一个复杂的系统工程，需要进行统一规划建设、统一经营管理。国内外运作社区商业综合体的经验表明，一个项目必须至少经过3年，商业业态才会逐渐

城市综合体模式研究范文第4篇

城市建筑综合体是“建筑综合体”和“混合使用”(mixeduse)理论思想相结合的产物,其特征包括:1包含三种或三种以上的盈利型功能;2内部各功能之间有类似城市各功能的互补、共生关系;3建筑内功能和形体高效的组织。在当今城市建筑综合体千篇一律的背景下,一方面城市建筑综合体追求经济效益的最大化而本身却严重受到电商冲击,另一方面对经济效益的追求而完全忽视其本身之于城市公共空间的意义。城市建筑综合体的非盈利型功能研究不仅有利于探讨在同质化消费体验中注入个性化的、非常规化的体验,比如艺术展览、运动体验,也能完善城市建筑综合体本身的城市公共空间职能。基于混合使用理念,城市建筑综合体可以使原本在基地内不能或难以生存的功能获得生机。

可以把城市建筑综合体的功能分为盈利型功能和非盈利型功能,盈利性功能以零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等功能为代表,非盈利型功能主要为城市生活、文化艺术、运动休闲、公园绿化等。盈利型功能直接驱动着城市建筑综合体的建造与运营,带来投资回报。而非盈利型功能虽然并不带来或很少的带来租金、销售额等直接回报,却能带来独特的消费体验、完善城市公共功能、吸引消费人群等,有助于建筑综合体与城市之间产生良性互动,最终其价值回报于盈利型功能中。

基于上述思想与社会背景,在城市建筑综合体项目开发建设与商业运营中对非盈利型功能的日益重视已成为新的发展趋势。

二、非盈利型功能的组合模式

城市建筑综合体的非盈利型功能的组合模式,根据其与城市公共空间、盈利性功能的不同结合关系,可以分为:并置型、非盈利功能与盈利功能联系型、非盈利功能与盈利功能融合型三类。

1. 并置型

盈利型功能与非盈利的城市公共功能在综合体中并置,两种类型的功能各自保持相对独立、各不干扰的运营状态。(图1)

2. 非盈利功能与盈利功能联系型

非盈利型功能与盈利功能建立空间与时间上的关联。由于非盈利型功能具有较强的开放性与形式不确定性,更易于成为盈利型功能的“黏合剂”。联系型的组合模式依据其空间向度的不同可以进一步分为水平联系型和垂直联系型。(图2)北京颐堤港的室内溜冰场,非盈利型溜冰场建立了这一空间附近的餐饮、零售功能之间的联系,创造出了极富活力的商业氛围。

3. 非盈利功能与盈利功能融合型

“融合型”相较于前两种组合模式具有更为立体的空间向度,并促进两种不同功能空间的相互渗透。同时“融合型”功能有助于加强盈利性功能与城市公共功能的联系,使城市综合体承载丰富的城市公共生活,形成充满活力的场所。不论是盈利型功能的使用者还是城市中的其他人群,都能够享受“融合型”的非盈利功能创造的丰富城市生活。(图3)侨福芳草地将通往周边社区的道路引入室内并形成一个室内广场,将城市公共空间的街道、广场室内化,形成了丰富的城市生活。

南京未来网络创新综合体项目方案设计,将地块西侧的城市公共绿地进行景观规划与设计,使之由原始状态的树林变为能承受更多城市公共活动的绿地广场,并将其服务社区的居民引入综合体内部。(图4)

南京未来网络创新综合体项目方案设计城市公共绿地在综合体内部的延伸,城市公共活动的遛弯、跑步等与商业活动的餐饮、零售融为一体,形成城市公共空间与盈利型空间的相融。(图5)

“融合型”的文化艺术功能,与并置型的非盈利型功能中的美术馆、博物馆、剧场等有所不同,它具有很强的开放性和包容度,并具有在空间、时间上能够整合不同的功能,是市民进行文化艺术生活的重要场所,并且往往在夜间和周末为综合体吸引大量客流。(图6)日本东京六本木之丘的露天演出广场,位于商业综合体的顶部,以其常年的各种演唱会、综艺节目等被称为六本木地区的“都市广场”。

南京未来网络创新综合体项目方案设计:用整体的多媒体艺术立面取代各个店面独立的广告牌,即能在夜间营造更强的艺术氛围也能吸引大量客流。(图5)

相比于“并置型”和“联系型”的组合模式,非盈利功能与盈利功能融合型的构成方式具有更大的空间弹性并能容纳更多的城市公共活动,对综合体的整体空间氛围影响也更大更积极。

三、非盈利型功能的价值

1. 经济价值

非盈利型功能虽然本身以社会公共服务为主,并不能创造直接的经济价值,但其对综合体整体空间品质影响巨大,对吸引客流量、营造轻松愉悦的商业氛围等有较大影响,能为综合体的其他盈利型空间带来直接的经济价值。

2. 空间价值

非盈利型功能可以有效提高综合体的空间使用效率,具体体现在空间使用复合化与全时化两方面。(图8)香港九龙塘又一城的中庭空间,作为联系公共交通与周边社区、办公及香港城市大学的必经之路,全天24小时开放,成为九龙塘地区核心的城市公共空间。

3. 城市价值

非盈利型功能是城市商业综合体创造城市价值的重要媒介,有助于创造场所氛围,完善城市公共空间的职能。

四、结语

在今天中国的任何一座大中型城市,都不乏集购物、商务、休闲、办公等多种功能为一体的一站式业态。这些拔地而起的大型城市综合体,作为目前城市化进程中最大规模的建筑群落,在实现自身的投资回报率、物业增值、商业盈利的目的时,面临着日益严峻的问题:千篇一律的建筑空间与消费体验已经使其面临着电商、精品分散商业的巨大冲击。在这个大环境背景下对城市建筑综合体的反思及对其非盈利型功能的研究,也许是城市建筑综合体由数量增长向质量提高转变的契机。

摘要：基于“混合使用”理论思想,本文探讨了在城市建筑综合体中非盈利型功能的组合模式可分为:并置型、联系型、融合型,并对非盈利型功能的价值进行了探讨与展望。

关键词：建筑综合体,功能组合,公共空间,差异化

参考文献

[1] 李晓旭.城市建筑综合体盈利性功能与非盈利性功能组合的协同效应研究[D].上海:同济大学.2014.

[2] “城市综合体盈利与非盈利功能关系的思辨”主题沙龙[J].城市建筑、2013(4).6-14.

城市综合体模式研究范文第5篇

为了促进城市的良好发展, 最为基础的建设就是城市的地下综合管廊建设, 解决了交通拥堵问题, 消除“拉链路”, 地下的空间也得到了利用, 实现了地下管线的安全运行。实现了城市走向现代化以及智能化的道路。所以本文就将对城市地下综合管廊建设进行分析。

1、城市地下综合管廊建设的基本原则

1.1、协调性

因为地下综合管廊中的管道功能不同, 其服务设施也不同。而且由于地下的管道之间是有密切联系的, 就要在管道设计中划分, 使其独立。当在进行规划时, 就要将整体的协调考虑进去, 实现在建设管道的过程中, 又实现其管道之间的独立工作。

1.2、统一性

正是因为城市道路在城市的发展中扮演着重要的作用, 而且其建设会影响到城市的发展, 对于地下管廊进行建设也是会因为道路建设而受到影响。两者之间有着非常紧密的联系, 所以在规划的过程中, 不仅要考虑道路以及地下的管廊之间的的协调性, 而且要注意之间的统一性。管廊的建设一般都会结合道路主线以及方向进行建设, 可以同时进行一条或者多条管廊的建设。当工作人员在进行规划时, 就要有一定的空间留存, 实现后续的工作实施, 如进行安装以及维护中使用。一般在道路施工前, 新建的道路应与管道的布局相结合, 建设好综合管廊之后, 才可以进行道路建设。

1.3、前瞻性

因为地下地下建筑物自身特殊性, 就要一次性地投资建设, 不能一步一步地建造, 若是在之前的投入以及施工工作没做好, 就会给后期工作留下隐患问题, 而且更严重会有事故发生。

2、城市地下综合管廊建设中出现的问题

在建设城市综合性地下管廊中, 一定要考虑到和市民息息相关的方面, 视具体情况而定, 如电力、供热以及排水上等, 都要关注。我国在2005年, 就有了对地下综合管廊建设, 有了《城市地下管线工程档案管理办法》的出台, 解决了地下管线的问题。还存在着一些问题。很多的管线因为经历了很漫长的年月, 但是城市在建设中会因为时代的变迁而发生变化, 就会在管道的铺设以及管理上出现问题。地的下网络控制虽然说在一个城市里, 但是不同的地区相应的管道建设也会不同, 如地下高度, 水平位置以及直径等存在差异。在管道系统管理中存在着相应的职责不明的问题, 因为一部分是属于市级部门进行管理, 有些是省级直接进行管理, 很多的责任得不到落实。在对管道进行管理时, 因为相应的信息不完善, 就会导致无法进行及时地查找。四分之三的城市地下管在管道建设中并没有相应的档案管理资料, 导致我国的经济受到损失。

因为对于管道在系统上都是相对独立的, 这也是目前城市地下管线面临的问题, 就会在共享以及集成数据上出现问题, 导致很多的问题出现。因为在建设的过程中, 并没有按照地段开挖, 导致重复性的工作发生, 人们在出行上变得非常不方便, 而且直接影响到电的使用, 甚至日常的生活也会受到影响。更严重引起的问题就是会排出有毒有害气体, 就会威胁到人们的身体健康。

另外, 目前在城市地下综合走廊建设中还存在着一些问题, 如其建设的综合水平不高、所使用的技术比较落后以及设备的复杂特点, 导致城市综合地下走廊经常出现问题。

3、城市地下综合管廊建设方法

3.1、城市地下综合管廊建设中入廊管线的种类和选择

3.1.1、通信、电力的电缆布置

当对电缆进行布置的过程中, 比较自由, 灵活性强, 也不会被限制在一个横截面。当进行布置时, 要考虑到电力电缆的通信会有一些噪音, 就要在设计时对于距离有一个合理的设置。对再生利用以及给水进行考虑, 因为都是压力式管道, 在维修上需要更多的投入, 将引入城市地下综合管廊建设中, 出现漏水的问题得到解决, 不会对布置造成影响, 而且不会引起管道的破裂, 实现了交通的顺利运行。布置如图1所示。

3.1.2、燃气管道

燃气管道属于压力型的管道, 所以在环境的安全上提出了更多的要求。一旦外界的环境因素出现变化, 就可能导致燃气管道出现泄漏, 甚至炸裂, 就会引起事故。一般在城市地下综合管廊建设中, 在进行燃气管道的铺设时, 采用直埋。相应的就要考虑到安全, 不能将电力缆线布置和燃气管道放一起。

3.1.3、城市污水管道

设计管廊时, 在布置城市的污水管道的过程中可以根据给水管道标准进行, 由于其压力影响导致。在进行排水的过程中, 对于建设污水管道, 一定要在井的设置上注意按照一定的距离进行设置, 并且其坡度要控制。另外, 甲烷, 硫化氢等下水道管道中的大量有毒气体, 会影响到人们的健康以及环境, 而且导致深度的加深, 增加了施工成本。建设城市地下综合管廊时, 一定要结合技术指标、水文条以及地质等考虑进去。

3.2、建设方法

第一, 非开挖施工方法。主要进行技术的利用包括:盾钩法以及吊管辅助管技术。适用于比较复杂集中的城市建设, 而且对于难以开挖的地段运用中具有优势, 如在铁路、文物保护区以及松散层中;第二, 明挖法。当进行开挖的过程中, 可以适用于比较空旷的环境, 而且地形比较平坦, 就可以进行开挖, 一般现浇方法和开挖装配法是主要的方法。

4、城市地下综合管廊建设管理模式创新建议

为了有效地开展实际工作, 政府在对城市地下综合管廊建设上进行了很多的政策制定以及相应的措施制约, 所以其建设才会顺利开展。但是因为在进行管廊建设的过程中, 因为每一个部门的人员会各自管理相应的管道, 其管理工作因为比较散乱, 而且在专业型上要求高, 就会出现很多的问题。有些企业在相关的工作上经常会出现协调方面的困难, 而且费用分摊责任上比较模糊, 就会导致难以有序和适当的管理控制跟踪。在未来的建设中对其建设模式应该加以创新。可以通过对其国外比较先进的建设经验模式进行借鉴, 实现自己独有的管廊管理模式。

结束语

总之, 在城市的建设中, 因为城镇的一体化的实施, 越来越多的人集中在城市中发展, 导致很多的建筑需求增多, 就会在土地资源上减少。更多的将注意点放在了地下综合管廊的建设。所以在建设的过程中就要结合其相关的技术进行建设, 结合实际情况, 实现建设项目效率的提高。

摘要：在城市的地下其地下管线廊道是一项市政公共隧道, 包括的工程比较多, 如供热、通信、电力、供排水以及供气等, 可以实现城市每一天的顺利运行。在市政的建设中, 扮演着非常重要的作用, 而且其建设会影响到地下空间的整体规划, 跟人们的生活息息相关。对此进行城市地下综合管廊建设的研究非常有必要, 促进地下空间的利用。本文首先对建设的基本原则进行了分析, 接下来对存在的问题进行探究, 并提出了城市地下综合管廊建设的方法, 以供相关的人员进行参考。

关键词：地下综合管廊,施工技术

参考文献

[1] 谭忠盛, 陈雪莹, 王秀英, 黄明利.城市地下综合管廊建设管理模式及关键技术[J].隧道建设, 2016, 36 (10) :1177-1189.

城市综合体模式研究范文第6篇

1 野外测量各种采集终端比较 (如表1)

E500目前基本没有生产, 存储数据的安全性比较低, 发生误操作可修复性不高, 仅作为数据采集的纪录工具, 无蓝牙、网络功能, 野外生存能力差, 手簿进水即毁坏, 目前还有少量使用。PDA是图形操作界面, 可运行WINCE操作系统, 无法植入大型绘图软件及数据处理软件, 而测量用PDA屏幕一般在2.8寸～3.5寸, 常用的是3.5寸, 对于数据处理及图形编辑屏幕都太小, 无法真正流畅完成测量成果。其与电脑及全站仪的通讯接口易损坏。随着数据量的增加, 处理速度急剧下降, 常出现死机现象, 直接影响野外操作。全站仪自带图形操作系统界面大小受限制, 仪器商也无法无限制扩大屏幕, 而国外品牌的全站仪二次开发受到限无法实施, 目前规划测量方面的软件已经完善。

平板电脑技术已经成熟, 目前市面上销售的主流平板电脑尺寸均在7寸以上, 其强大的数据处理和图形编辑功能使测量内外业一体化成为现实, 伴随新兴的3G网络服务, 使测量数据传输的地域差异消失, 外业上传、下载服务器图文数据基本实现, 为规划数据库的及时更新、检查提供保障。结合网络RTK技术, 快捷、准确完成最终规划测量成果。程序移植和规划测量功能延伸能力均超过其他三种采集终端。

2 规划测量流程实例比较

平板电脑在一些城市勘测院已经投入规划测量生产, 并取得明显成效。咸宁市以1∶500地形图修侧项目为例, 分两组做过试验, 一组使用传统的E500手簿或PDA掌上电脑, 另一组使用尼采A169平板电脑, 因为使用采集终端的不一样导致整个测量流程的改变, 采集数据的准确度及效率差异明显, 而采用E500手簿、PDA及全站仪自带终端效果基本一致, 主要功能是采集外业数据, 无法处理外业数据及编绘地形图, 无法做到一次完成修测任务。平板电脑在作业中能做到测、算、绘一体化效果, 在最短的时间内处理发现漏测错测情况, 并能及时补救, 在一天能做到测完即绘完, 自检和互检, 并通过网络将成果发回单位, 供上一级质检人员和部门同步检查, 并反馈检查意见供现场修改。在现场无法处理难题可拍成照片发回单位供领导研究决定。平板电脑使数据和信息在组织成员间顺利流动, 加快组织内部、外部协调, 让决策更科学和快捷。下面是平板电脑和E500手簿两种终端的实例流程比较 (如图1图2) 。

Figure1是单向流程, 无互操作功能, 时间花费较多, Figure2是双向流程, 数据和图形交互性较强, 能做到量测、绘图、检查滚动操作, 保障了修测质量和工期。Figure2中的数据库服务器是数据上传下载的纽带, 外业采集阶段下载地形图作为修测巡视底图, 无须另行打印, 是变更巡图的基础。而Figure1中巡图是预先打印的纸质草图。两种作业流程的比较结果是 (从开工到部门结束验收) , 流程2比流程1节约40%的时间。

3 平板电脑终端与外部信息交换构架

平板电脑在规划测量外业中, 除了完善的图形编辑和数据处理功能外, 另一个优势是延伸了网络功能。与网络RTK连接即时获取控制点坐标及碎步点坐标, 与无线网络连接获取异地数据, 与全站仪、RTK接收机连接作为外业碎步采集终端。以平板电脑为中心的信息交换如图3。

平板电脑连接外部网络保证了外业测量与内业数据处理和图形编辑不受时空的限制, 做到真正的移动办公及内外业一体化操作。

4 结语

平板电脑是当代计算机发展的一个方向, 其便捷性和较强数据图形处理功能满足测量内外业一体化的需求, 而相对城市规划测量即测即用的行业要求, 平板电脑是目前外业测量终端的合适选择, 为测量技术的自身发展提供硬件支撑, 同时为城市规划测量带来更大的社会效益, 与网络技术及地理信息系统结合延伸了测量专业在各行业中的价值, 加速了测量成果转换为现实需求的速度, 对测量数据的生产模式也产生了质的变化。

摘要：本文基于笔者多年从事城市工程测量的相关工作经验, 在综合了城市规划测量软、硬件发展的技术水平的基础上, 结合城市规划测量的现实性、准确性等特点, 提出采用平板电脑作为城市规划测量内外业一体化的主要关键技术和工具。论文以咸宁市规划测量为研究对象, 就平板电脑用于规划测量作了初步试验, 给出了满足城市规划测量需求的基于平板电脑的软、硬件原型构架。

关键词：平板电脑,无线网络,网络RTK,E500,PDA

参考文献

[1] 崔贵权.浅谈小城镇地籍信息描述中的数字化测绘技术[J].中国新技术新产品, 2009 (5) .

[2] 王琪.数字化测绘在地籍测量中的应用[J].青海国土经略, 2007 (3) .