房产置业顾问范文

房产置业顾问范文第1篇

您好!我是项目的置业顾问，我是从1期刚开始销售那会进的公司，到现在一年多了，很遗憾这么短时间就向公司提出辞职。下面是我的辞职报告内容。我选择辞职并不是对工作的畏惧，只是因为一些个人原因让我有辞职的想法。我今天也三十岁了，老大不小了，家里也催着我回老家结婚，我了同意了，因为在北京无论我怎么努力还是买不起房子，买不起房子意味娶不到老婆。我也知道现在二期正卖得热火朝天，公司处在用人之际，在这个时候选择辞职确实不太合适，不过相信咱公司人才济济，公司很快就能够安排相关人员跟我交接工作。

最后祝公司各个项目销售再创佳绩。

此致

敬礼!

辞职人：xx置业顾问辞职报告2

尊敬的领导：

您们好!我很遗憾自己在这个时候向公司提出辞职。

来到公司差不多一年了，在这很感谢各位领导的教导和照顾，是您们给了我一个又一个很好的学习机会，让我在踏进社会后第一次有了归属的感觉。又是您们一直对我栽培与信任。我在这只能说，我令您们失望了!离开公司的这刻，我衷心向各位领导说声谢谢!我想只有重新再跑到社会上去遭遇挫折，在不断打拼中去寻找属于自己的定位，才是我人生的下一步选择。

不论以后的成功与否，我头始终一直往前看。

离开公司，离开曾经一起共事的同事，很舍不得，舍不得领导们的关心，舍不得经理的和善和信任，舍不得同事之间的那片真诚和友善。也祝愿公司在往后的发展中更上一层楼，事业蒸蒸日上!以上所述，因个人继续学习的原因，现正式向公司提出辞呈，望领导批准我的申请，并请协助办理相关离职手续，在正式离开之前我将认真继续做好目前的每一项工作。

此致

敬礼

销售部置业顾问：孙xx

xxx年2月25日置业顾问辞职报告3

尊敬的领导：

我很遗憾自己在这个时候向公司正式提出辞职。

我自xxx年7月7日进入优特福，经过近一个月的培训成为一名置业顾问，到现在已经有两个月的时间，正是在这里我开始踏上了社会，完成了自己从一个学生到社会人的转变。

在公司的这两个月里，虽然时间不是很长，但是公司给予充足的学习和锻炼时间，让我增加了很多专业知识和实践经验。我对于公司两个月来的照顾表示真心的感谢!今天我选择离开并不是我对现在的工作畏惧，承受能力不行。经过这阵的思考，我觉得离我所追求的目标越来越远。人如果没有追求，他的生活很乏味，相信公司领导会给予谅解。

我也很清楚这时候向公司提出辞职，对于公司和我自己本身都是一个考验，公司正值用人之际，而且各项目都在紧锣密鼓的开展，所有的前续工作在公司上下极力重视下一步步推进，而且还需要更多的人才假如。也正是考虑到公司今后发展的合理性，本着对公司负责的态度，为了不让公司因我而造成决策失误，我郑重向公司提出辞职，望公司给予批准。

祝公司各个项目顺利推进，并创造出辉煌的业绩，祝公司的领导和同事们前程似锦鹏程万里!

此致

敬礼

置业顾问：XXX

xxx年9月4日置业顾问辞职报告4

尊敬的工地领导：

您好!首先，非常感谢您这几个月来对我的信任和关照。

这段时间，我认真回顾了这几个月来的工作情况，觉得来xxxx工地工作是我的幸运，我一直非常珍惜这份工作，这几个月来工地领导对我的关心和教导，同事们对我的帮助让我感激不尽。经过这段时间在工地的工作，我在工程预算、决算过程中学到了很多知识，积累了一定的经验。非常感谢工地给予了我这样的工作和锻炼机会。

由于我自身原因，为此，我进行了长时间的思考，觉得工地目前的工作内容和我自己所掌握的知识结构不完全一致，而自己想去xxxxx施工的知识，熟悉施工的程序，才能对今后的xx工作起到帮助作用。

为了不因为我个人原因而影响工地的业绩，经过深思熟虑之后我决定辞去目前在工地所担任xx工作。我知道这个过程会给您带来一定程度上的不便，对此我深表抱歉。

请您谅解我做出的决定，也原谅我采取的暂别方式，希望我们能再有共事的机会。我会在上交辞职报告后12周后离开工地，以便完成工作交接。我只有衷心祝愿工地的业绩一路飙升!工地领导及各位同事工作顺利!再次对我的离职给工地带来的不便表示抱歉，同时我也希望工地能够体恤我的个人实际，对我的申请予以考虑并批准。

此致

房产置业顾问范文第2篇

房产销售人员要想更好地掌握房产销售技巧，就需要从消费者的角度出发，掌握消费者的购房意图，进而才能使销售行为针针见血，房产销售技巧的运用才能炉火纯青。

一般来说，消费者购房的意图主要有以下几种：

一、投资性

如为非需求性或非必要性之购买行为，这种市场形态的顾客多为第二次购买，购屋性质以套房或办公室为多数。

二、需求性

多为切身需求或居住、办公或经商之购买行为。产品对象多为纯住家、店面住家或办公室，此种需求者多为第一次购买。

三、投机性

为短期资金之流通运用并预期增值或因物价波动，而产生购买动机，并于短期内即预期抛售之购买行为。

四、保值性

因预期涨价、货币贬值或物价波动，而将资金提出购买商品避免因物价上涨而导致货币贬值。

二、 房产销售技巧之客户类型分析及对策

一、 房产销售人员要想提高成交量，首先要对客户类型进行分析，并针对客户类型采取不同的应对策略，

以下是房产销售中常见的十种客户类型及应对策略，可供参考。

二、房产销售员依客户类型的不同，可分别采取以下应对方法：

三、

一、志气高昂型

四、这一类型的客户经常拒人千里之外，盛气凌人，不可一世。

五、应对策略：对此客户可提供特别服务，但须坚定立场。

六、

二、过于自信型

七、这一类型的客户主要特征是不时地打断销售人员的谈话，以显示自己的知识，在销售人员有机

会提出自己的建议前，他常常说不。

八、应对策略：让客户尽量发表意见，候机再提出自己的看法及意见。

九、

三、挑三拣四型

十、这一类型的客户经常不断的挑剔你的公司或产品，提出种种不合理的要求。

十一、应对策略：探寻对方不满意的原因所在，予以详解，用事实来支持自己的观点，并且少谈题

外话，以免节外生枝。

十二、

四、冲动任性型

十三、这一类型的客户往往很冲动，决定下的很快，不待销售人员有说话的机会，就下论断道：我

没兴趣。

十四、应对策略：将客户引致别处，单独商谈，以免影响其他客户购买心理。当对方说不时，不要

立刻让他离去，以较缓和的声调与之洽谈。

十五、

五、口若悬河型

十六、这一类型的客户喜欢闲聊，常使销售人员在销售过程中被不相干的事情干涉。

十七、应对策略：推销人员遇到这一类型的客户时，要随时注意将谈话拉回主题，并由对方的谈话

找出更多的意见来推销，态度要和善，但不可过于热情，选择适当的时机结束推销。

十八、

六、沉默寡言型

十九、这一类型的客户只注意听别人说话，不表示意见，对推销人员的话不作反问，无动于衷。 二

十、应对策略：引导对方谈些自己的专长，再引起他对商品的兴趣，鼓励他说出自己的的想法。 二十

一、

二十二、

二十三、

七、畏首畏尾型这一类型的客户购买经验不够，对产品不熟悉，所以很不容易下判断。应对策略：以和善的态度给对方安全感，明确地说明商品的各项情形，并提出保证

及业绩、经验。

二十四、

二十五、

二十六、

二十七、

二十八、

二十九、

八、急躁易怒型这一类型的客户特征是脾气急躁，易于发怒。应对策略：最好由异性来应付，说话要简单明了，造成愉快的气氛。

九、疑神疑鬼型这一类型的客户疑心病很重，不轻易相信人。应对策略：推销人员对这一类型客户要耐心解释，详细说明，提出各项说明文件及

保证，以取信对方，必要时可以老客户做见证人来进行促销。

三

十、

十、神经过敏型

三十

一、

三十

二、这一类型的客户尽往坏处想，任何一点小事，都会引起他的不良反应。应对策略：推销人员多听少说，神态上要表示出重视对方的样子。不要随便开玩笑，

以免说错话，而使对方信以为真。

三房产销售技巧之销售问题处理技巧

在房产销售过程中，房产销售员可能会遇到各种各样的问题，房产销售员能否处理好这些问题，直接决定着房产销售的成败，为了有助于大家做好房产销售，下文介绍了房产销售技巧之销售问题处理技巧，可供参考!

在房产销售中，房产销售人员可采用以下几个技巧处理房产销售问题：

一、重复销售

不幸发生销售重复的问题时，最好能设法引导双方购买另一件商品，如果处理不当，有时必须配给客户双倍或更多的定金赔偿。

二、杀价问题

最好不要允许客户杀价，改以赠品代替杀价。

三、赠送问题

事先要赋予销售人员赠送的权责，那么在销售场合中，销售人员才能肯定地给客户答复。

四、贷款利息的收取方式

在签约时，须详细向客户说明借款利息的条款，以免收款时，发生无谓的纠纷、最好能将利息不漏痕迹的平均加在房价中，就不会造成客户太大的负担。

五、水、电、瓦斯接户费收取细节

买卖房地产的方式有卖断和委建两种，如卖断，因有买卖合约，不必收取水、电、瓦斯接户费;如委建，则须另外收费。

六、规费、税捐收取问题

最好能将规费、税捐等费用列成一张表格，一目了然。

七、退房问题

如遇客户退房，需先了解原因，设法解决，如果无法解决，可告知客户，等房子再出售后，才可退出定金，并写下退房委托书，以免造成日后重复出售。

八、前期款收款过重问题

如遇到有客户反映前期款过重时，销售人员可以(地下室工程费高)或(担心物价波动而预先订建材)为理由，向客户说明。

九、签约时，若要求销售公司盖章，销售公司只能以见证人的身份盖章。

十、坪数、加价、交房日期保证问题

坪数和交房日期可事先在合约书上写明保证事项，使客户安心，至于房价上涨的问题，依内部买卖标准合约书内之规定，当物价上涨指数在百分之三以上时，物价上涨部分由客户负担，当物价上涨指数在百分之三以内时，上涨部分由建设公司负担。

十一、对客户孩子的处理方式

当客户与销售人员洽谈时，公司内其他人员应将客户的孩子带开，以免影响大人的思考，造成销售的障碍。

十二、变更隔间时，建材费用的补贴问题

通常公司于建筑工程进度进行到某一预定程度时，统一办理客户更改隔间问题并对建材和工资合理的补贴。

十三、由样品屋产生的细节问题

样品屋内应明白标示哪些设备是附赠的，哪些设备须客户自行购买，以免将来发生纠纷。

十四、工程问题

有关工程方面的问题，最好能请具有专业知识的工程人员在销售现场给予解答。

十五、客户表示犹豫要返家与家人洽谈时

聪明的销售人员应说服客户将家人带到销售现场，以争取与客户再次洽谈的机会，使购买行为成立。十

六、当客户表示有公司的商品较便宜时

销售人员应事先准备好充分的市场资料，对客户仔细分析其他商品的优劣点，从而说服客户。十

七、当客户表示身上的钱不够时

销售人员应有两种处理方法，一为客户身上有多少钱就先收多少，另一种方法是陪客户一起回家取钱。十

八、客户希望保留某一客户时

最好保留时间不要越过十二到十四小时，同时要做客户追踪。

十九、客户要求下次补足时

尽量不要将时间拖太久，并密切追踪。

四房产销售技巧之应对客户疑问的方法

有效解答客户疑问是房产销售技巧中的重要内容之一，也是决定销售能否达成的关键环节，为了有助于大家做好这一环节，下文介绍了房产销售技巧之应对客户疑问的几个方法，可供参考!

在房产销售过程中，常见的应付方法有以下几种：

一、先肯定后否定法

先顺着客户的说词，不作正面冲突，然后再回头详加辩解，如：是.......但是.......

二、询问法

用问句套出客户反对的理由、意见后，再一一设法解决。

三、转移法

分为转出法与转入法两种，转出法就是暂时把问题搁置一旁，避而不谈;转入法就是把问题的中心引入而以专家的立场对客户解释。

四、拖延法

若销售人员遇到无法立即解决的问题时，应尽量拖延时间，待负责的人员来临后找出合理的理由，再向客户解答。

五、房产销售技巧九大妙招

要做好房产销售，需要讲究一定的技巧，那么，房产销售技巧有哪些?世界工厂网小编总结了房产销售技巧九大妙招，可供参考，希望对大家能有所帮助和启发!

在房产销售过程中，以下九大房产销售技巧值得参考!

第一招：殷勤招待，建立关系。

当客人一入售楼部，一定要用亲切的笑容欢迎，无论是男女老幼，样衰与否，均报以灿烂的笑容，尽快建立友善的关系，以便作进一步销售工作。举例：

1、先生，早晨!随便参观，有什么可以帮忙?

2、小姐，你好，来看展销会吗?是否需要帮你介绍介绍?

3、两位，你好，随便拿本售楼书看看!

接着主动自我介绍，尽量用名增加亲切感，然后询问客人姓名及派送名片。举例：

1、我姓黄的，英文名字叫martin，点称呼呀，先生?

2、我叫啊敏，先生贵姓呀?哦!陈生你好，这是我的名片，请多多指教!

(注：尽量将客人的姓名铭记，若这个客人再次光临时而你又计起他的名字，他对你的印象便会大大提升)

第二招：投其所好，溶入其中。

当与客人展开对话内容后，尽量按所观察客人的文化背景、行为举止，而决定采用什么样的语调或对话方式，以求共鸣。举例：

客人情况 语调 动作

老粗/农民 大大声 大开大合

读书人/白领 中度声 大方得体

老伯/老太太 细细声 扮乖乖后辈

年轻一族 可轻佻些 扮FRIEND

老总/老板级 中度声 扮专业

第三招：共同话题，前后共鸣。

尽量挖掘客人的共同点，增加共同话题，以求共鸣，前后呼应，增进亲切感，例如：

1、同区居住

2、同一大、中、小学

3、同生诮/生日

4、同数量之兄弟姐妹，或兄弟排名(如拉子拉女，大子大女等)

5、同喜好(如车、电器、旅行、集邮、音乐等)

(注：切记不要作大话，因很容易被对方揭穿，届时则弄巧反拙)

第四招：适当接触，增加友谊。

适当的身体接触，除可作为身体语言的一部分外，更可进一步增加双方友谊及亲切感。事例：具体情况 身体接触

1、招呼进电梯 轻拍肩膀以示进电梯

2、招呼入座 双方点头以示坐下

3、讨价还价 轻拍大腿(只限男性)以示了解

4、签约后 双手紧握对方以示多谢

第五招：主动建议，减少选择。

虽然每次只会推出数层单位供买家选择，但为了加快销售流程，当初步了解客人的心水后，如高、中、低层，南北座向，户型要求后，马上主动建议某一至两个单位，计价钱及付款方式，事例：

销：陈生，如果你中意3房2厅东南向，我介绍东座18楼03室或者09室给你，这种单位卖剩两间，每次推出很快卖完，我帮你计一计价钱吧，和用哪种付宽方式好呀!

第六招：同时摧谷，同一单位。

一般买家只会在竞争的气氛下才加快购买的决定，现场主管应利用无线咪同时摧谷介绍某一指定单位，销售人员亦尽量安排两批洽谈相同单位的买家坐在邻近位置，故意让他们听到同时洽谈相同单位，在谨防给人捷足先登前，加快购买决定，事例：

销：陈生，我想你快小小决定，刚才我向主管拿单位时，听到后面那台客人(用眼神及手指低调指向该台)也是洽谈这个18楼03室，我想如果你看中就要快一点啦!

第七招：不要硬碰，避免冲撞。

一些客人总是提着一个楼盘的缺点，加以深入探讨，刻意挑错处，尽量轻轻避过，转入其他话题或该项目之优点，切忌与人争拗，将关系恶化，举个例子：

客：xxx的绿化好过这个盘

销(标准答案)：哦!好难这样比较，这个盘那麽近市中心，你也知道市中心哪有那么大的地方呀!是不?这里的景观又好又多，买东西又方便。

销(切忌答案)：唉!xxx的绿化和我们差不多，你不要以为那么大，哪有xx%呀，那里的密度也是那么高。

第八招：勇于认错，大家好过。

若在销售过程中，不小心讲错一些资料，如税费或其他费用等，当客人最后发现有问题时，一定要主动认错，不要死顶，抵赖说没有如此说过或只是客人听错，事例：

客：你刚才不是说，在今年10月入伙吗?为什么合约又说是在明年初至中呢?

销(标准答案)：不好意思，可能刚才我不小心说错了，我帮你再查清楚了，今年年底应是主体工程完成日期，待房管局测量验收后，应该在最迟明年三月入伙。

销(切忌答案)：没有!没有!你听错，我说明年初至中，你搞错了，我卖了这么多，哪有可能说错，你一定是听错了。

第九招：能放就放，威迫利诱。

若经过一段长时间的硬销后，该买家仍举棋不定，犹豫不决，而且产生对话空白时间，这时候应让这买家独自考虑一会儿，暂时离开一下，转头再回来。同时与销售主管联系，看可否给予小许优惠或折扣达成促销，此外，更以肯定的语气说即将加价为名，迫使这买家尽快决定。事例：

客：等我再考虑一下!

销：好呀，你两位坐坐考虑一下，我去去洗手间，等会回来!(回来后)

点呀?陈生，考虑成点呀!你觉得还差多少呢!不如我跟主管说，看看能不能给多一点折扣吧。我都想你快点决定，我听公司说下星期可能要加价，我和你都谈了那么久，我都想你买得成，你等我一下吧。

六、房产销售技巧之结束推销的方法

在房产销售过程中，房产销售人员要想尽快达到销售目的，可以采取一些技巧来尽快结束推销工作，促使销售的达成。以下是房产销售技巧中的几个结束推销的方法，可供参考。

房产销售员要想尽快结束推销工作，以达成销售，可采取以下几个方法：

一、枝节末梢问题决定法

由小细节问题的肯定，引导客户购买。

二、有利点集中法

将该产品的优点密集说明，增强客户的信心，而决定购买。

三、肯定系列问答法

提出一系列的问题，引导客户做肯定的答复，在肯定的气氛下，帮助客户下决心购买。

四、假设法

如客户同时喜欢上两、三户，而不知如何取舍时，可从旁以假设的语气，套出客户真正的心意，以协助客户选择。

五、日期、数量催迫法

房产置业顾问范文第3篇

房产置业顾问辞职报告1

敬爱的经理：

您好!我是项目的置业顾问，我是从1期刚开始销售那会进的公司，到现在一年多了，很遗憾这么短时间就向公司提出辞职。下面是我的辞职报告内容。我选择辞职并不是对工作的畏惧，只是因为一些个人原因让我有辞职的想法。我今天也三十岁了，老大不小了，家里也催着我回老家结婚，我了同意了，因为在北京无论我怎么努力还是买不起房子，买不起房子意味娶不到老婆。我也知道现在二期正卖得热火朝天，公司处在用人之际，在这个时候选择辞职确实不太合适，不过相信咱公司人才济济，公司很快就能够安排相关人员跟我交接工作。

最后祝公司各个项目销售再创佳绩。

此致

敬礼!

辞职人：xx

房产置业顾问辞职报告2

尊敬的领导：

您们好!

我很遗憾自己在这个时候向公司提出辞职。

来到公司差不多一年了，在这很感谢各位领导的教导和照顾，是您们给了我一个又一个很好的学习机会，让我在踏进社会后第一次有了归属的感觉。又是您们一直对我栽培与信任。我在这只能说，我令您们失望了!离开公司的这刻，我衷心向各位领导说声谢谢!我想只有重新再跑到社会上去遭遇挫折，在不断打拼中去寻找属于自己的定位，才是我人生的下一步选择。

不论以后的成功与否，我头始终一直往前看。

离开公司，离开曾经一起共事的同事，很舍不得，舍不得领导们的关心，舍不得经理的和善和信任，舍不得同事之间的那片真诚和友善。也祝愿公司在往后的发展中更上一层楼，事业蒸蒸日上!以上所述，因个人继续学习的原因，现正式向公司提出辞呈，望领导批准我的申请，并请协助办理相关离职手续，在正式离开之前我将认真继续做好目前的每一项工作。

此致

敬礼

销售部置业顾问：孙磊

xx年2月25日

房产置业顾问辞职报告3

尊敬的领导：

我很遗憾自己在这个时候向公司正式提出辞职。

我自xx年7月7日进入优特福，经过近一个月的培训成为一名置业顾问，到现在已经有两个月的时间，正是在这里我开始踏上了社会，完成了自己从一个学生到社会人的转变。

在公司的这两个月里，虽然时间不是很长，但是公司给予充足的学习和锻炼时间，让我增加了很多专业知识和实践经验。我对于公司两个月来的照顾表示真心的感谢!今天我选择离开并不是我对现在的工作畏惧，承受能力不行。经过这阵的思考，我觉得离我所追求的目标越来越远。人如果没有追求，他的生活很乏味，相信公司领导会给予谅解。

我也很清楚这时候向公司提出辞职，对于公司和我自己本身都是一个考验，公司正值用人之际，而且各项目都在紧锣密鼓的开展，所有的前续工作在公司上下极力重视下一步步推进，而且还需要更多的人才假如。也正是考虑到公司今后发展的合理性，本着对公司负责的态度，为了不让公司因我而造成决策失误，我郑重向公司提出辞职，望公司给予批准。

祝公司各个项目顺利推进，并创造出辉煌的业绩，祝公司的领导和同事们前程似锦鹏程万里!

此致

敬礼

置业顾问：XXX

房产置业顾问范文第4篇

法公布(2002)第41号

中华人民共和国最高人民法院民事判决书

(2002)民一终字第10号 上诉人(原审原告)：中国建筑第二工程局，住所地北京市宣武区广安门南街42号。法定代表人：邱凡，董事长。

委托代理人：赵长东，该局职员。

委托代理人：李轩，北京市国联律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：河南裕达置业有限公司，住所地河南省郑州市中原西路220号。 法定代表人：郭浩云，董事长。

委托代理人：刘维新，该公司法律顾问。

委托代理人：李圣全，河南经典律师事务所律师。

上诉人中国建筑第二工程局(以下简称中建二局)为与被上诉人河南裕达置业有限公司(原郑州裕达置业有限公司，1998年该公司改为现名，以下简称裕达公司)拖欠工程款纠纷一案，不服河南省高级人民法院(2001)豫法民初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

经审理查明：1995年10月12日，裕达公司与中建二局签订了《郑州裕达国际贸易中心大厦建设工程施工合同》。该合同由《建设工程施工合同协议条款》、《补充条款》、《建设工程施工合同条件》三部分组成，主要内容包括，中建二局为裕达公司建造位于河南省郑州市中原西路220号的“郑州裕达国际贸易中心大厦建设工程”，承建工程范围为全部土建和配套工程，具体包括：地基处理、主体结构工程、配套工程、设备安装工程及部分装修工程;工期为1995年9月1日至1997年5月30日，总日历天数为638天;工程造价预算为39000万元，实际造价以竣工结算为准;中建二局对裕达公司实行如下优惠：不计取调迁费，按短途取费，按全民二级企业取费，中建二局垫资施工主体结构地下三层、地上两层(钢筋、水泥和木材由裕达公司供应)，完成地面工程两层后按月支付进度款，主体工程完工后，裕达公司支付垫资总额的50%，余下的50%在工程竣工时，一次性全额支付给中建二局。由于本工程工期要求较紧，为确保中建二局按质按期完成该工程，裕达公司向中建二局支付860万元工期奖，由其包干使用，采取分段支付的方法：1995年11月30日桩基工程完成后，支付款额40万元;1996年5月25日工程达到地上两层后，支付款额130万元;1996年12月31日主体工程完工后，支付款额260万元;1997年5月25日装饰工程完工后，支付款额130万元;1997年5月30日工程全部竣工后支付款额300万元。本工程被评为优良工程，裕达公司奖励中建二局300万元。承包方式和结算办法：承包方式为包工包料，按审定的施工图预算加现场签证执行(单项变更增减不超过1000元，不予计算)，执行河南省及郑州市的有关工程造价管理规定，如有争议，请郑州市定额站协调，必要时报河南省定额站裁决。中建二局在工程竣工后30日内提出竣工结算，裕达公司在接到中建二局竣工结算30日内提出审核意见，逾期不答复，视为认可。工程款结算方式为，按裕达公司核实后的工程量和工作量于次月5日以支票形式支付，并扣除裕达公司供应的主材定额价，工程款支付按照核定价款的95%，余款待本工程竣工结算后清算。违约责任：裕达公司代表不能及时给出必要指令、确认、批准，不按合同约定履行自己的各项义务、支付款项及发生其他使合同无法履行的行为，应承担违约责任，相应顺延工期;按协议条款约定支付违约金和赔偿因其违约给中建二局造成的窝工等损失。中建二局不能按合同工期竣工，施工质量达不到设计和规范的要求，或发生其他使合同无法履行的行为，裕达公司代表可通知中建二局，按协议条款约定支付违约金，赔偿因其违约给裕达公司造成的损失。除非双方协议将合同终止，或因一方违约使合同无法履行，违约方承担上述责任后仍应继续履行合同。因一方违约使合同不能履行，另一方欲终止或解除全部合同，应提前10天通知违约方后方可终止或解除合同，由违约方承担违约责任。

1995年7月28日，中建二局入场开始工程桩的施工。1996年8月25日，中建二局致函裕达公司及监理公司，申报预算外签证用工及业主借工单价为每工日50元，并在函件中注明应在3日内予以答复，逾期即视为收文单位予以确认。裕达公司及监理公司当日签收该函，在3日内未作答复。1996年3月8日，中建二局收到裕达公司转来的40万元，在有关转账支票存根上注明为“转款”。1996年12月4日，裕达公司转中建二局100万元款，在有关转账支票存根上注明用途为“工程款”，中建二局在转账支票存根上签了字。在双方于2000年3月就工程款拨付情况进行核对时，双方已确认该笔款项为工程款，中建二局当时未提出异议。1997年6月3日，主体(即土建)工程完工。施工期间，中建二局已向裕达公司交纳各种罚款277800元，另有90708元罚款虽未实际交纳但驻工地代表已签字同意从应付的工程款中扣除。1997年8月15日，发生电梯井火灾事故所造成的经济损失，中建二局驻工地代表同意赔偿100000元。中建二局退还给裕达公司的材料折款为1557676元。在施工中，中建二局与有关分包单位进行过配合交叉施工，由裕达公司签收的预算外签证土建工程费用为922290.36元及施工交叉配合费1728905.50元。1999年5月25日以后，中建二局对已完工程进行了整修、完善。中建二局另收到的裕达公司所供钢材342.415吨，合计款项1077589.75元。裕达公司代中建二局向有关部门缴纳施工管理费、竣工评估押金及其他费用394165元。裕达公司共垫付应由中建二局支付的水电费1359925.25元。1998年4月17日，中建二局分别向裕达公司和有关监理单位提交了《郑州裕达国贸大厦工程土建部分结算书》，该《结算书》中确定的土建工程总造价为24612万元;同月27日，中建二局向裕达公司发出《工程款催付通知》，要求裕达公司全额支付拖欠工程进度款;同月29日，监理公司召集中建二局、裕达公司及监理单位鑫城建设监理公司三方，在裕达工程部会议室召开主体工程经济工作会议，研究中建二局承包主体工程部分的结算问题，经与会人员认真讨论，最后决定，“三方依据施工合同、图纸、定额，并尊重事实的原则，抱着积极的态度，尽力使结算工作提前完成。对于工作中存在的分歧不定期召开协调会议，尽力通过协商达成共识，确不能达成一致意见的，谁有问题，谁向定额站打报告，最后以定额站批复为准。5月6日工程盘点和审核结算同时开始，分头进行。”之后，三方即按照此次会议所确定的原则和方法开始工程结算的核对工作。后由于多种原因，导致工程结算的核对工作没有继续进行。1998年8至9月份施工的空调、水及通风安装工程系由中建二局组织洋浦公司施工，由洋浦公司单独报验，裕达公司已将该部分工程价款1001245元直接单独与洋浦公司结算完毕。1998年6月，裕达公司取得裕达国贸中心A座《房屋所有权证》，裕达国贸大厦自1999年6月投入使用至今。中建二局未完成的合同约定的其他工程项目，裕达公司后来陆续分别委托他人施工完毕。截止1999年6月1日，裕达公司共支付给中建二局工程款为89760478.23元，其中土建工程部分已付工程款77886109.23元，安装工程部分已付工程款11874369.00元。

1999年5月18日，中建二局向河南省高级人民法院提起诉讼时的具体诉讼请求是：

1、判令裕达公司支付拖欠工程款9550万元，

2、偿付垫支工程材料款400万元，

3、负担本案全部诉讼费用等三项;同年7月25日追加的具体诉讼请求为，

1、判令因裕达公司违约解除1995年10月12日双方签订的《建设工程施工合同》，

2、判令裕达公司支付下欠双方合同项下安装部分工程款2209.83万元及其利息。中建二局始终未将要求裕达公司承担违约责任作为一项诉讼请求，只是在起诉书的事实和理由部分提及违约问题，没有提出请求裕达公司承担1957.3392万元违约金的具体请求，也未就该部分标的向一审法院预交相应的诉讼费用。一审判决在叙述中建二局诉讼请求时，也没有涉及违约责任问题。一审期间，裕达公司以中建二局工期延误和存在工程质量问题为由，向一审法院提出反诉，该院未将裕达公司提出的中建二局工期违约和质量违约问题纳入审理范围，但告知裕达公司另行起诉。 2001年8月21日，裕达公司就工期违约和质量违约问题向河南省郑州市中级人民法院提起诉讼，请求判令中建二局支付工程延期违约金2100万元、赔偿直接经济损失费用8721455.34元。因该案与本案最终处理结果有一定关联，目前该案尚未开庭。 一审期间，一审法院依法委托河南省建筑工程标准定额站对中建二局施工的裕达国贸主体工程及安装工程造价进行了鉴定。2000年12月15日，该定额站作出鉴定结论：土建工程造价174096439.67元，扣除裕达公司所供材料费69137017.02元和超供材料费5331815.27元，财务结算价为99627607.38元;安装工程造价45350563.10元，扣除裕达公司所供材料费28189129.41元、超供材料费3595675.71元及拆除的裕达公司所供未计价材料费787870.30元，财务结算价为12777887.68元。在鉴定结论外有三项单列的费用：

1、土建中因裕达公司签收的预算外签证而暂估的费用922290.36元;

2、土建中因裕达公司分包而发生的暂估施工交叉配合费用1646033.85元;

3、1998年8至9月，洋浦公司施工的空调、水及通风安装造价1001245.08元。2001年9月24日，经对该鉴定结论多次质证，河南省建筑工程标准定额站做出豫建价审字(2001)093号“关于裕达国贸大厦工程中由二局二公司施工的已完工程决算造价鉴定的审核意见”，确定该工程最终造价为219866659.32元，扣除裕达公司所供材料价格，下余工程款为112825151.62元，原来鉴定结论外单列的三项费用中土建部分因裕达公司分包而发生的暂估施工交叉配合费用为1728905.50元，其他两项费用不变。1999年9月29日，一审法院根据中建二局申请在裕达国贸大厦施工现场查封了部分建筑工程材料，经估价其总价值为1515117.66元。一审法院就裕达公司对本案工程的发包是否存在肢解工程行为问题，向河南省郑州市建设委员会造价办公室进行过咨询，该办公室于2001年4月24日答复称，中建二局不是总包单位，只是承包了裕达公司肢解工程的一部分，根据有关行业规定，裕达公司和中建二局之间不存在肢解工程关系，至于中建二局与其他施工单位发生的施工配合费用，可以根据双方的约定和现场签证等情况，据实计算此项费用。

二审期间，中建二局提交了因裕达公司图纸不到位、设计变更提供不及时、业主设计环境、业主分包和不可抗力等因素造成应顺延工期396天的证据目录和清单，但在庭审质证中始终没有提交证据原件或者复印件。

一审法院经审理认为，中建二局与裕达公司于1995年10月12日签订的《郑州裕达国际贸易中心大厦建设工程施工合同》及其他施工协议是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规，应为有效，双方均应按合同约定行使相应的权利，履行相应的义务。对于主体工程结算的核对工作无法正常进行，各方均有责任。关于本案工程造价是否应以中建二局提供的结算书为准问题，双方合同虽对裕达公司审核结算书的期限作了约定，但在中建二局提供土建部分工程竣工结算后，中建二局、裕达公司及监理公司三方召开了工作会议，并决定共同进行工程价款核对，故不能再以中建二局向裕达公司提交的结算书为准。一审法院依法委托有关鉴定单位所作的鉴定结论已经双方多次质证，鉴定单位也就有关情况作出了说明，并根据质证情况对鉴定结论做出了相应的调整，有关鉴定结论可以作为定案的依据。裕达公司签收的预算外土建签证费用92万余元及施工交叉配合费170万余元，因中建二局实际进行了施工，裕达公司提供不出相应的反证，故应予认定。洋浦公司1998年8至9月份施工的空调、水及通风安装工程造价100余万元系重复收费，鉴于中建二局同意洋浦公司与裕达公司直接结算，故中建二局重复支付给洋浦公司的工程款可另行解决。双方签订的合同中约定涉案工程按二级取费，这一约定不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效约定，故本案工程造价应按二级取费。2001年4月24日，河南省郑州市建委造价办答复，中建二局不是总包单位，只是承包了裕达公司肢解工程的一部分，因此裕达公司和中建二局之间不存在肢解工程关系，所以中建二局不应提取肢解工程管理费。关于预算外签证用工是否应按每工日50元计算问题，中建二局虽在有关函件中注明“应在3日内予以答复，逾期即视为收文单位予以确认”，但单方设置的条件不具约束力，此部分款项的计算应以鉴定结论为准。关于裕达公司应否支付400万元工期奖问题，从事实看，中建二局并未完全按照1996年12月6日裕达公司与中建二局签订的《协议书》按进度完成施工，裕达公司也未对此提出异议，应当视为双方在实际履行中已对有关约定做了变更，故中建二局依照原《协议书》主张400万元奖励，不予支持。中建二局垫支的400万元工程材料款，裕达公司没有证据证明其已经还给了中建二局，也无证据证明鉴定中所列明的裕达公司供材料费和裕达公司超供材料费中包括该400万元，故裕达公司应当予以返还，并应支付相应的利息。关于中建二局1996年3月8日收到的40万元是否为裕达花园

17、18号楼补偿款问题，因缺乏证据，不能认定此款为支付裕达花园

17、18号楼款。关于1996年12月4日中建二局收到的100万元款应否认定为工期奖问题，鉴于裕达公司在支付该款时注明为“工程款”，中建二局签收后并未就此提出异议，其事后出具了注明此款为工期奖的“收据”，但没有证据证明裕达公司收到此据，故中建二局主张材乏证据，不能认定此笔款项为工期奖。在鉴定结论外中建二局另收到的裕达公司所供钢材342.415吨，合计款项1077589.75元，及裕达公司代中建二局向有关部门缴纳的施工管理费、竣工评估押金及其他费用应从应付的工程款中扣除。中建二局对部分罚者已实际交纳，另有部分罚款虽未实际交纳但已签字同意从应付的工程款中扣除，可以认为中建二局对这些罚款予以认可，其已实际交纳的罚款不再返还，已签字同意从应付的工程款中扣除的应从裕达公司应付的工程款中扣除。有关火灾损失中建二局驻工地代表陆林福已签字同意赔偿10万元，此10万元应从应付工程款中扣除。中建二局已退还裕达公司材料款的具体金额双方虽有争议，但有争议的这部分材料中建二局也是按照裕达公司要求调给有关参建单位的，所以这部分退料也应从裕达公司已付工程款中扣除。关于中建二局垫资施工裕达大厦地下三层、地上两层垫资款利息问题，按照双方所签的施工合同约定，垫资施工属于中建二局的义务，在有关合同中双方也没有就是否应当支付利息问题进行约定，且垫资款的具体数额是在诉讼过程中通过造价鉴定才最终确认的，故中建二局的该项主张不予支持。裕达公司已就裕达国贸大厦施工质量等问题另行提起诉讼，故有关保修金问题本案不再涉及。从现有证据看，双方均未完全按照所签合同内容履行自己的义务，互有违约行为，所以中建二局要求裕达公司支付应付工程款的滞纳金主张不予支持。根据双方的实际情况，一审法院查封的滞留在裕达国贸施工现场价值1515117.65元工程材料，判归中建二局所有。本案工程，中建二局已履行完毕的应据实结算，未履行部分不再履行，中建二局应向裕达公司移交按照国家有关规定应当移交的有关施工资料，配合裕达公司办理竣工验收手续。裕达公司应将中建二局交纳的10万元消防安全工程保证金予以退还。据此判决：

(一)裕达公司于判决生效后15日内向中建二局支付工程欠款21293489.25元，并按规定支付相应的利息(利息起算期间自1999年5月27日始，至判决确定的履行期限届满止，利率按同期银行贷款利率计算);

(二)裕达公司于判决生效后15日内向中建二局返还其垫支的工程材料款400万元，并支付相应的利息(其中300万元的利息起算期间自1995年12月27日始，至判决确定的履行期限届满止，利率按同期银行贷款利率计算;100万元的利息起算期间自1996年1月10日始，至判决确定的履行期限届满止，利率按同期银行贷款利率计算);

(三)裕达公司于判决生效后15日内支付给中建二局退料款1557676元;

(四)一审法院查封的滞留在裕达国贸施工现场价值1515117.66元工程材料于判决生效后15日内，由中建二局按查封清单接收，不足部分裕达公司支付相应款项;

(五)裕达公司于判决生效后15日内退还中建二局10万元消防安全工程保证金;

(六)中建二局与裕达公司1995年10月12日签订的《郑州裕达国际贸易大厦建设工程施工合同》及其他相关协议未履行部分不再履行，中建二局应于判决生效后15日内向裕达公司移交按照国家有关规定应当移交的有关施工资料，配合裕达公司办理竣工验收手续;

(七)驳回中建二局的其他诉讼请求。案件受理费623000元，中建二局负担415333元，裕达公司负担207667元;鉴定费750000元，中建二局、裕达公司各负担325000元;诉前财产保全费483020元，中建二局负担322013元，裕达公司负担161007元;诉讼财产保全费8096元由裕达公司负担。

中建二局和裕达公司均不服河南省高级人民法院(2001)豫法民初字第8号民事判决，分别向本院提起上诉。裕达公司虽提起上诉，但其未在本院指定的期限内预交二审案件受理费，以被上诉人身份参加本案二审诉讼活动。 中建二局上诉称，一审判决对主要事实认定不清，适用法律不当，请求予以撤销，依法改判，并判令裕达公司负担一审、二审全部诉讼费用。主要事实和理由是：

1、鉴于裕达公司在合同规定的期间内对中建二局的结算书未予答复，本案工程各项价款应以中建二局向裕达公司提交的结算书为准，一审判决认定中建二局所报结算只是单方报价，未得到裕达公司认可的说法不成立。因工程工期顺延较长，三方于1998年4月达成就主体工程先行结算的一致意见，中建二局于1998年4月17日向裕达公司提交了《郑州裕达国贸大厦工程土建部分结算书》，但裕达公司对结算报告不予实质性答复。根据《协议条款》第28条规定，裕达公司提出审核意见的时间为接到中建二局竣工结算30日之内，逾期不答复，视为裕达公司认可。三方于1998年4月29日形成的《主体工程经济工作会议纪要》也明确规定，确不能达成一致意见的，谁有问题，谁向定额站打报告，最后以定额站批复意见为准。裕达公司在接到中建二局结算书之后，未在30日内予以确认，也未在30日内提出修正意见，更未在30日内向定额站打报告，这只能依《协议条款》第28条规定认定为逾期不答复，视为认可。本案工程价款的确定应以结算书为准，对工程造价及其具体构成无需鉴定。河南省建筑工程标准定额站所作《鉴定书》存在许多问题，严重影响鉴定结论的准确性和公正性，造成少算、漏计工程款达约4000万元，一审判决对鉴定结论存在的问题未作认真审查。

2、在未经中建二局同意的情况下，裕达公司将由中建二局承包的配套工程肢解发包给了其他单位施工，由此导致的配套工程、装修工程未能按时完工，中建二局当然不应承担任何责任。为确保裕达国贸大厦工程质量，中建二局采取多种先进工艺和施工措施，并顺利通过了裕达公司、中建二局和监理方三方共同组织的基础工程验收和主体工程验收，整体质量达到优良，裕达公司专门为此出具了大厦主体工程质量优良的证明。

3、工程取费标准应按法律的强制性规定执行，而不应按违法的合同约定执行。根据民法通则和合同法的规定，违反法律强制性规定的合同条款一律无效。建设部、国家工商行政管理局《建筑市场管理规定》第二十二条更是明确规定，承发包合同的签订，必须严格执行国家和地方的价格政策、计价方法和取费标准。任何单位和个人都不得随意扩大计价的各项标准，不得任意压价、抬价或附加不合理条件。在签订合同时，裕达公司利用业主优势违反法律规定将工程取费标准自一类降为二类，相差740万元左右。

4、工程造价中应当计取裕达公司肢解工程管理费和配合费3459849元。1996年4月22日建设部和国家工商局就联合发出过《关于禁止在工程建设中垄断市场和肢解发包的通知》，严禁建设单位肢解分包工程。郑州市建设委员会[郑建价字(1997)16号]《关于处理肢解工程费问题的若干规定》第二条规定，建设单位在发包工程时若将单位工程中的某一项或者某几项分项工程，直接发包给其他施工企业或专业厂家承建，主体承包单位应按单位工程原施工图纸全部设计项目的定额直接费和规定费率标准计取费用，然后再退减肢解发包部分的工程直接费。此外，主体承包单位还应以肢解部分的定额直接费为基数，计取3%的配合费。中建二局承包范围为地基、主体、部分初装修及部分设备安装工程，其余均由裕达公司强行肢解分包给十几家施工单位，在监理例会时，裕达公司及监理公司再三要求中建二局起到总承包的作用。中建二局在工程施工中也应要求负担了大量管理和配合工作，各参建单位不仅仅是机械配合，而是全方位的管理、协调及配合。所以中建二局有权要求按照“郑建价字(1997)16号”文件的规定计取肢解分包工程管理费3459849元。

5、在确定超高费等有关费用计取系数时，应在准确理解定额文字表述的基础上严格按照定额规定执行而不能随意确定。《河南省建筑装饰定额(99版)》说明对主体工程超高费规定，单独装饰及再次装饰工程按建筑工程预算定额第十五分部相应子目中人工及其他材料费乘以系数0.2，机械费乘以系数0.1。单位主体与装饰由两家施工单位分别施工时，装饰施工单位按上述标准计取超高费，余下部分应为主体施工单位计取超高费。鉴定单位关于凡主体与装饰由两家施工时，计取超高费应一律先扣除装饰部分的20%的理解是错误的。主体与装饰由两家施工时，计取超高费应扣除装饰部分的比例不是20%，而是13%，主体施工单位应计取的超高费比例应为87%，累计应增调262万元。

6、预算外签证用工及业主借工单价应按每工日50元而不是每工日19元计取。鉴定机构对裕达公司提交一审法院的结算书中认可的预算外签证(包括每工日50元)均按裕达公司意见进行鉴定，对其未认可的预算外签证部分进行了鉴定，但预算外签证用工及业主借工单价仅按照定额计取。考虑到市场行情，中建二局于1996年8月25日致函裕达公司及监理公司，申报预算外签证用工及业主借工每工日50元，并在函件中注明应在三日内予以答复，逾期即视为确认。裕达公司和监理公司当日签收该函，但在三日内未作任何答复，据此应认为当事人已就此问题达成一致，应按该标准计取，累计增调1012500元。

7、1998年8月份暖通工程造价1001245元应全额支付中建二局，即使该月的工程价款已由裕达公司与洋浦公司单独结算，也不应转嫁到中建二局身上，应由裕达公司与洋浦公司另行解决。

8、一审法院将查封的1511765元工程材料直接判给中建二局不当，应将该部分工程材料退还给裕达公司，由其另行支付相应款项。

9、一审法院还错误地将裕达公司已经支付并且在一审诉讼中自认的100万元工期奖认定为工程款。

10、将裕达公司已经支付的40万元裕达花园

17、18号楼工程款认定为本案裕达大厦工程款。

11、裕达公司作为工程的发包方，不具有行政执法部门的职能，无权对承包方进行罚款，双方所签合同中也没有专门约定，中建二局提出这部分罚款属于裕达公司滥用业主优势进行的非法罚款以及强行要求支付火灾赔偿等款项累计410800元，不应将上述款项从工程款中扣除。

12、鉴定结论中漏计了1999年5月25日以后进行电缆安装造价为629300元的工程量，应予增调。

13、一审判决认定双方均有违约行为是错误的，裕达公司拒不按期足额支付工程进度款、拒不及时返还中建二局垫资工程款和材料款、擅自将承包范围工程肢解分包、拒不办理结算等行为严重违反合同约定，中建二局严格按照合同履行了义务，应按有关司法解释规定每日万分之四的标准承担逾期付款违约金1957.3392万元。

裕达公司答辩称，

1、1998年4月29日三方形成的《主体工程经济工作会议纪要》证明裕达公司对中建二局提出的结算书在30日内已经有明确不予认可的答复。

2、一审法院依职权委托的鉴定事实清楚，依据准确，结论应予确认。

3、取费标准是双方当事人协商一致的合意表示，是中建二局为追求自身企业利益而签订的，中建二局单方承诺给予优惠条件，证明裕达公司没有利用业主优势压价，有关取费标准的约定没有违背任何法律强制性规定。

4、工程质量问题裕达公司已另案起诉，一审法院已明确不属于本案讼争范围。

5、中建二局要求按照合同签订后的行政规章向裕达公司主张肢解工程管理费、配合费等，没有法律依据。

6、没有证据证明双方已就计取预算外签证用工及借工达成一致，一审法院依照定额计取，没有违反法律规定。

7、裕达公司对洋浦公司工程款只能有一次支付义务。

8、一审法院将工程材料判给中建二局符合公平合理、物尽其用的民事行为习惯。

9、中建二局没有依照合同约定完成义务，没有合法证据证明工期延误近400天属于裕达公司过错，更不能证明系不可抗力造成，一审判决认定中建二局有违约行为是正确的。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

本院认为，中建二局与裕达公司于1995年10月12日签订的《郑州裕达国际贸易中心大厦建设工程施工合同》系由《建设工程施工合同协议条款》、《补充条款》、《建设工程施工合同条件》三份合同组成，上述合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，一审法院认定为有效是正确的。关于本案工程造价是以中建二局提供的结算书还是以一审法院委托鉴定机构所作鉴定结论作为依据的问题，双方在合同中虽对裕达公司审核结算书的期限作了约定，但在中建二局于1998年4月17日提交《郑州裕达国贸大厦工程土建部分结算书》的12天后，即同月29日中建二局、裕达公司及监理公司三方召开了经济工作会议，研究本案讼争工程并决定共同进行工程盘点和工程款审核结算的核对工作，虽因种种原因该工程结算的核对工作没有进行下去，但这已表明裕达公司没有认可结算书，双方在合同中约定的认可结算书的条件尚未成就。故一审法院没有以中建二局向裕达公司提交的土建部分结算书作为认定该部分工程造价的依据，依职权委托鉴定机构对有关工程造价进行鉴定，并无不妥。一审期间，该院已组织双方当事人多次质证，由鉴定机构就有关情况作了说明，并根据质证情况对鉴定结论作了相应调整;二审中，中建二局没有对一审法院委托的鉴定机构资质和程序提出异议，亦未请求对所涉工程造价进行重新鉴定，只是提出以其向裕达公司提交的土建部分结算书作为认定该部分工程造价依据的同时，对该鉴定结论中的部分内容提出异议并提交了相关证据。经二审法院合议庭组织双方当事人对有关证据进行质证，对相关事实进行核对，在对有证据证明的属于计算方法涉及的相关内容进行相应调整后，有关鉴定结论可以作为认定本案讼争工程造价的基本依据。关于本案工程款取费标准是按一级取费还是按二级取费问题，中建二局提出其属一级企业应按一级取费，合同约定按二级取费属于违法条款，按两级标准取费相差740万元应予补齐;经查1991年11月21日建设部发布的《建筑市场管理规定》属于部门规章，本案双方当事人就工程取费标准的约定虽与上述规章中有关不得任意压价、抬价或附加不合理条件的规定不符，但没有违反法律和行政法规的强制性或者禁止性规定，而且有关约定属于双方在平等自愿的基础上达成的优惠条件，鉴定机构在鉴定结论中以双方合同约定取费标准计价，并无不妥，中建二局主张所签合同中有关取费标准的约定条款无效的请求，于法无据，本院不予支持。关于中建二局应否收取裕达公司肢解工程管理费问题，一审期间，河南省郑州市建设委员会造价管理办公室在答复一审法院咨询时称，中建二局不是总包单位，只是承包了裕达公司肢解工程的一部分，裕达公司和中建二局之间不存在肢解工程关系，中建二局不应提取肢解工程管理费，故中建二局要求计取346万元肢解分包工程管理费的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于超高费应否增调的问题，中建二局提出一审法院委托的鉴定机构曲解了定额规定，错误地将分包和剩余的超高费按该部分工作量全部扣除，只应扣除此部分超高费中的人工费;单位主体与装饰由两家施工单位分别施工时，装饰施工单位按上述标准计取超高费，余下部分应为主体施工单位计取超高费。但一审法院委托的鉴定机构经复核已对该部分费用进行了调整，中建二局上诉请求提出应增加262万元超高费，但在二审质证中没有提出新的有证明力的证据，依据不充分，本院不予支持。关于应否计取配合费问题，因中建二局和裕达公司均没有提交有关分包工程图纸和结算资料以及分包工程费的证据，一审法院委托的鉴定机构无法计算;二审期间，中建二局提出总体承包单位均应按单位工程施工图全部设计项目的定额直接费和规定费率标准计取3%配合费用，因河南省郑州市建设委员会造价管理办公室在答复一审法院咨询时称，裕达公司和中建二局之间不存在肢解工程关系，且中建二局提供的其与其他施工单位之间的配合工作量及费用情况证据不充分，故中建二局请求调增3643535元配合费，证据不足，本院不予支持。关于洋浦公司1998年8至9月份施工的空调、水及通风安装工程造价1001245元支付问题，该部分费用系重复结算，中建二局已将应付该部分劳务费等款项支付给洋浦公司，裕达公司又与洋浦公司直接结算，属于裕达公司自身工作中的问题，与中建二局无关，故中建二局提出裕达公司重复支付给洋浦公司的工程款项应由裕达公司自行解决、并应在支付工程款中增调1001245元的理由成立，本院予以支持。关于预算外签证用工及业主借工每工日是按50元还是19元计算问题，中建二局在有关函件中注明应在3日内答复，逾期即视为收文单位予以确认，裕达公司和监理公司于当日签收该函后3日内未做答复;裕达公司在一审期间提交的由其自行编制的《结算书》中对此也已自认;鉴定结论中也列举了50元和19元两种计算标准供法院采用，故中建二局提出不应按每工日19元的定额计取而应按每工日50元计算，累计应增调工程款1012500元的理由成立，本院予以支持。关于中建二局1996年3月8日收到的40万元是否为裕达花园

17、18号楼补偿款问题，因双方没有就该项工程签订书面合同，有关款项支付问题证据不足，无法认定裕达公司是否支付该笔款项，但鉴于双方对裕达花园

17、18号楼工程施工事实不持异议，在裕达公司不能证明已经支付上述工程款项的情况下，即有义务支付该笔款项，中建二局提出一审判决不应在工程款中减去40万元的理由成立，应予支持。关于1996年12月4日中建二局收到100万元应否认定为工期奖问题，虽然1996年12月4日裕达公司向中建二局支付了100万元，中建二局为此出具的“收据”上也注明此款为工期奖，裕达公司在一审期间提交的已付工程款证据材料中亦注明该100万元属于工期奖，但双方于2000年3月就工程款拨付情况进行核对时，已确认该笔款项为工程款，中建二局当时没有提出异议，因此中建二局又提出一审法院不应将该笔款项认定为已付工程款，应调增工程款100万元的理由不成立，本院不予支持。关于罚款和火灾赔偿款问题，裕达公司作为工程的发包方，不具有行政执法部门的职能，无权对承包方进行罚款，双方所签合同中对此又没有专门约定，故中建二局提出这部分罚款属于裕达公司滥用业主优势进行的非法罚款以及强行要求支付火灾赔偿等款项，不应从工程款中扣除上述410800元款项的理由成立，本院予以支持。一审法院查封的滞留在裕达国贸施工现场价值1515117.65元工程材料属于裕达公司所有，当双方发生纠纷未再施工时，该部分材料应归裕达公司，在中建二局未同意以该部分材料折抵相应工程款的情况下，一审法院将该部分材料直接判归中建二局所有并扣减相应工程款不当，应予纠正。关于鉴定结论中是否漏计1999年5月25日以后的工程量造价为629300元问题，一审法院委托的鉴定机构经复核认为中建二局在1999年5月25日之后完成的安装工程量为电缆安装方面的电缆绝缘强度测试记录，与工程量计算无直接联系，不能作为量化计算的依据;二审中，中建二局虽对该部分提出异议，但在质证中未提供新的有证明力的证据推翻一审法院委托鉴定机构所作的说明和认定，故对该请求部分本院不予支持。关于违约责任问题，中建二局虽在二审期间提交了裕达公司图纸不到位、设计变更提供不及时、业主设计环境、业主分包和不可抗力等因素造成应顺延工期396天的证据目录和清单，但在庭审质证中未提出证据原件或者复印件。中建二局在一审中未就其主张裕达公司承担违约责任问题提起诉讼请求，也没有预交相应的诉讼费用，一审法院没有对裕达公司提出的工期违约和质量违约反诉予以审理，并告知其另诉解决，表明一审法院对双方的违约责任问题没有进行实体审理。双方提出的涉及合同履行中的违约责任问题是一个整体，应一并审理。裕达公司在被一审法院告知有关工期违约和质量违约问题不在本案审理范围后，已经另行起诉。为便于查清双方的违约行为、过错程度以及违约责任的承担等，中建二局应在该案中通过明确提出反诉的途径予以解决。将双方当事人都提及的违约责任问题另案解决，便于查清事实，分清责任，公平合理，符合本案的实际情况，亦不违反民事诉讼法的有关规定。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第

(三)项之规定，判决如下：

一、 维持河南省高级人民法院〈2001〉豫法民初字第8号民事判决第二项、第三项、第五项、第六项和第七项。

二、 变更河南省高级人民法院〈2001〉豫法民初字第8号民事判决第一项为：裕达公司于本判决生效后15日内向中建二局支付工程欠款25633151.90元，并支付相应的利息〈自1999年5月27日起至本判决确定的履行期限届满止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算〉。

三、 撤销河南省高级人民法院〈2001〉豫法民初字第8号民事判决第四项。

一审案件受理费、鉴定费、诉前财产保全费、诉讼财产保全费，按一审判决执行;二审案件受理费623000元，由中建二局负担498400元，裕达公司负担124600元。 本判决为终审判决。 审判长 程新文

代理审判员 贾劲松 代理审判员 关 丽

二○○二年八月二十三日 书记员 胡晓菲

房产置业顾问范文第5篇

定位是营销实战专家特劳特提出的广告根基性理论。 百事可乐的“百事新一代”的定位，成功的占领了年轻人市场。(我也总是喝百事)。可口可乐最近有翻牌的迹象。但是，百事的地位很难撼动。定位大师有本书叫做《二十二条商规》，有个"第一法则”。因此大师断言，百事在这个市场的统治地位，也算自圆其说。定位的重要性，是塑造产品差异性的要素(产品核心价值体现)。相传有一款食品“辣味汉堡包”。原来大卖。后来为了迎合更多客户需求，生长了微辣，中辣，大辣，不辣系列产品。因而倒闭。 因此定位的重要性可见一斑。

广告语又称广告口号、广告标语，是广告中令人记忆深刻、具有特殊位置、特别重要的一句话或一个短语(是产品卖点的诉求或诠释)。好的广告语，不仅可以向消费者传达产品的独特卖点，展现品牌的个性魅力，激发消费者的购买欲望，而且往往还能引起社会大众的共鸣和认同，成为跨越时空的广告语言经典，深刻影响社会价值与行为规范!例如， “山叶钢琴学琴的孩子不会变坏。”这是台湾地区最有名的广告语之一，它以购买行为的决策者孩子的父母为诉求对象，采用攻心策略叙述学钢琴有利于孩子身心健康成长，从而使山叶品牌钢琴在心理层面引起了广大孩子父母的认

同和肯定。

打比方说：

常州：“新城公馆--常州名流私人官邸”，“金陵大公馆--百年的公馆生活”，太原“御公馆”--城市公馆 私人收藏”。

定位：高尚的名流生活

文案表现：私人的收藏的可以流传的(所以有公馆的感觉)

再举个做青年人项目的楼盘：

扬州：“品阁--微观主义生活馆”，“南京：香堤丽舍--精英主义生活观念”，“铂领-凭大学文凭可购房”。 定位：高级白领

文案表现：精英的注重享受的关注细节的

《文案的底稿》

定位语是在现在信息传播过度的社会中，通过强调自己产品的差异化，从而在消费都心目中产生不可替代的地位和形象，占领消费都的心智座标，实现成功销售的目的，

推广语就是楼盘卖点的诠释，一般情况下，定位语只有一条，主广告语也只有一条。

其实定位就是在消费者心目中找到自己的位置

定位主要分物业定位和形象定位(都可以作为主题广告语) 物业定位是物质的(我是什么)城市中心低密度***，形象定位是精神上的(我希望在你心里树立什么样形象)城市中心，领袖生活

物业定位是不可以变的(原则上);形象定位可以变，但一般广告宣传时也是一直贯穿始终的，在每次宣传时作为项目的宣传口号，记住是项目的，而不是此次宣传的主题!为了便于理解，希望下面的东西有助：

一般平面广告主要包含以下内容

一、记忆点案名、logo、项目主题广告语(定位语)、此次广告的主标题、开发商(如果口碑很好)等(此次活动希望客户记住的咚咚)

二、利益点项目能给客户带来什么利益(不是简单卖点的罗列)

三、支持点对卖点的解释

房产置业顾问范文第6篇

拥有私人的职业顾问，或者职业生涯中遇到困难、疑惑而向职业顾问咨询，已是一件不太新鲜的时尚事。说它不新鲜，因为这股风早已在白领中风靡，说它时尚，因为拥有私人的职业顾问的确标志着你的层次和领先的工作方式。职业顾问为你的职业生涯铺平道路，指点迷津，这一点，博得了每一个从业者信任和重视。职业顾问并不是塞给你一个公司的名字和地址，让你自行去面试。他们的职责不是给你一份工作，而是尽其所能指导你如何给自己定位，找到合适的工作或者做出职业生涯中的种种选择。职业顾问不会简单提示你该做什么，只有你自己才可以决定如何选择。通过专业测评工具和面对面的沟通，将你的性格和职业相联系，帮助认清你最需要什么、最适合什么。 越来越多的人开始重视自己的职业生涯规划，不再盲目地跳槽。据调查，绝大多数人希望在自己决定转换工作前能够得到职业顾问的指导，职业顾问的身价因此而不断攀升。目前，我国有水准的职业顾问还很少，而职业顾问的从业门槛也相当高，必须是职场阅历丰富、有相关专业背景、了解和掌握各行各业，目前在国内，天下人是一家提供职业顾问式求职的平台。

职业顾问有别于传统测评、猎头、心理咨询。测评最主要的是帮助我们更好地认识个人，它本身并不能解决任何职业问题，就像去医院看病，病人只拿一堆化验单回家，他的病是好不了的。猎头在帮助单位猎取人才时，会认真考虑应聘者与目标岗位的匹配度，但服务的主要责任对象是受托单位。在职场竞争日益激烈的今天，职业压力引发职业人许多心理问题，心理咨询可以帮助其缓减压力，解决心理问题，却不能从源头上根本解决职业问题帮助其直接取得职业成功。而职业顾问是以帮助个人最终取得职业成功为宗旨，站在个人的角度综合考虑个人的长远发展，为个人度身打造前程!