房地产项目规划介绍范文

房地产项目规划介绍范文第1篇

一般房地产开发建设项目设计过程可分为方案设计阶段和施工图设计阶段这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过, 方可进行工程项目施工 (有些项目需做扩初设计, 并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段) 。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同, 其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在较大差异。

方案设计阶段的重要性是不言而喻的, 其主要流程如下:拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案 (或委托设计院) 、出方案报建文本、进行方案报建。

大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源, 以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等方法不一而足, 希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违, 要么设计成果偏离了目标, 要么设计进度一拖再拖, 延误了建设工期。因此, 在方案设计阶段, 强有力的执行组织结构是必需的。

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案, 也有的采用委托某一设计院直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后, 一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划, 确定设计目标和方向。同时, 房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向, 作为招标任务书拟定和评标的依据。有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一或考察设计院实力的方法, 招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准或希望项目有所创新的房地产公司, 一般采用招投标的方式, 集众家所长。

2 方案设计阶段对项目风险的影响

有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实, 在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球, 甚至违规操作, 给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程隐含着风险, 对设计公司的了解及分析不够深入, 不能取长补短, 往往会造成成果与期望相差甚大, 或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外, 其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识, 对项目做风险定性分析, 就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

3 项目规划设计对产品的质量影响

在此阶段, 房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度地配合, 发挥各种资源的能动性, 是项目资源管理的关键。首先要了解资源, 分析各种资源的长处和短处, 才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入, 但由于操作的各种项目较多, 积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时, 但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段, 有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司, 实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控、与设计单位共同合作、保证设计成果的内容质量外, 成果的表现质量也是管理的一个方面, 包括成果的内容、数量、质量等, 一般在委托设计合同中做详细交代。

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立, 设计工作流程相对简单、有序, 因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。在这几个环节中, 中间过程质量与进度控制是关键, 工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后, 要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查, 审查其主持设计工程项目的图纸质量, 对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中, 要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制, 保证成果的质量。

4 项目规划管理对于造价控制的重要性

(1) 产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制的指导目标是同一的, 都是基于市场对房地产产品的需求, 和以项目定位为导向的多方位控制。在设计研发阶段的管理过程中, 规划建筑设计是将市场需求产品的特征从项目定位的文字、概念状态完成建筑语言化的描述, 形成指导工程施工的图纸语言, 是项目开发过程中的关键阶段。造价控制是以投资决策目标和项目定位为指导的项目开发全过程造价控制, 产品设计研发阶段是造价控制力度最强、成本节约权数对大的阶段, 产品设计一旦完成, 从项目造价形成机制上说, 项目成本已经基本确定。

(2) 产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制目标的实现, 需要两者相辅相成地互动作用。规划建筑设计是造价控制的计价依据, 同时也是造价控制的对象之一;造价控制是规划建筑设计的成本边界, 也是创造高性价比产品的推进因素。规划建筑设计的管理特征是按基本建设程序中规划建筑设计程序进行管理, 严格控制各个设计阶段的工作节点, 优化设计, 给予适时评价和反馈, 规划建筑设计的规范管理是造价控制的一个重要方面;造价控制的计价是多次计价方式, 其计价阶段是跟随着建筑设计阶段进行的, 造价控制节点就是规划建筑设计控制的节点, 造价控制是针对各个设计阶段过程和成果的控制, 控制的目标是设计的内容, 导向为基于产品定位的成本目标。两者分别从造价和设计的角度在经济成本上和产品形态上进行同一目标, 两个方面的控制。从本文的分析中可看出两者相辅相成地互动作用共同实现项目定位的目标是可行的。

(3) 产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制的互动管理机制在实施中需要形成制度化的业务管理流程, 互动的管理思想必须形成制度化的业务流程才能够在开发过程中执行, 业务流程的制定和执行需要在实际工作中反复总结经验, 不断完善和修正, 在制度上纳入到各级管理和业务工作中, 形成从上至下各级人员的管理共识。

摘要：近几年房地产项目的开发红红火火, 设计、生产和管理都取得了长足的进步。随着竞争越来越激烈, 市场逐渐走向成熟, 客户购房理念也日趋理性, 房地产开发商对项目开发规划和设计越来越重视。然而从市场反应来看, 目前我国的房地产规划设计水平还非常不理想, 管理水平还远远落后, 经济效益还没有达到预期的指标。

关键词：项目管理,设计,风险管理

参考文献

[1] 戚安邦.国外工程造价管理体制的比较研究[J].南开管理评论, 2000.

[2] 郝建新.工程造价管理的国际惯例[M].天津大学出版社, 2005.

[3] 郑华.房地产市场分析方法[M].电子工业出版社, 2003.

房地产项目规划介绍范文第2篇

1、客户推开售楼处大门服务即开始。

(1)客户推开大门是我们服务的开始;

(2)从此他就是我们的终身客户。

2、房地产销售人员迎客、问好、自我介绍。

(1)第一时间起身迎接，同时问好、自我介绍;

(2)问候、自我介绍用语一定使用规范：您好!欢迎看房。我是某某某(讲清自已的名字)。

3、介绍展板内容。

(1)按次序进行介绍，尽量突出卖点;

(2)声音柔和，音调不易过高;

(3)用语文明;

(4)介绍简单、专业。

4、请客户入座，讲解楼书资料。

(1)一定使用规范用语：“请那边入座，让我给您详细介绍好吗”;

(2)介绍属实、详细、专业;

(3)做到不诋毁别的楼盘。

5、带客户看房。

(1)一定亲自带客户看房;

(2)使用规范用语：请随我来或请往这边走;

(3)走在客户前，替客户开门、操作电梯;

(4)在样板房重点把握最大限度突出卖点;

(5)不得诋毁别的楼盘。

6、替客户设计购买方案。

(1)在尊重客户的前提下，才可作消费引导;

(2)方案设计合理可行，且不能出错;

(3)房号提供一定准确。

7、作好客户登记。

(1)在尊重客户的前提下，要求客户留电话;

(2)客房执意不留电话，不得勉强;

(3)将客户特征及购买意向及时记录，以方便后续跟进。

8、礼貌送客至房地产销售中心大门口。

(1)面带微笑，主动替客户开门;

(2)使用规范用语：再见，欢迎再来!

(3)目送客户走出五米外。

9、如客户表达认购意向，则可以收取预定款性质的费用开据收据。

(1)预定款性质的费用要由公司财务人员收取;

(2)预定款性质的费用一定要有二人以上核数;

(3)开出的收据一定注明房号、金额(大小写)、交款方式。

10、签订认购合同。

(1)认购合同一般由房地产销售代表填写;

(2)认购合同不得填写错误;

(3)填写完的认购合同一定要由房地产销售主管或主管助理审核无误后才能与客户签订。

11、提醒客户交首期款(房款)。

到达约定交款时间前，一般需提前几天提醒客户预备首期房款，提醒时注意方式和语气。

12、签订商品房买卖合同。

(1)先提供合同样本给客户审阅，在客户在对合同确认无误后，用签字笔誊写;

(2)买方签名一定是本人或有买方书面委托的代理人;

(3)客户领取合同一定要签字并经过公司盖章，方可有效。

13、通知办理按揭。

(1)提前三天第一次通知客户，讲请客户必须携带的资料，办理的地方、时间;

(2)提前一天第二次提醒客户。

14、协助办理入住手续。

(1)态度更加主动，必要时亲自带往管理处;

(2)一定向客户表示祝贺。

15、随时向客户提供房地产市场信息。

(1)客户入住后，了解他们的居住情况;

(2)如有新的信息后，在客户不拒绝的前提下，可以向客户继续提供并保持长期联系。 流程二：

房地产销售现场管理

房地产销售流程现场的管理可以遵循以下原则进行：

1、楼盘客户资源共享

如遇两个以上客户对同一物业的意向，应遵循成交优先原则，先交预定款者先得。

2、客户登记，随时跟进

房地产销售人员每人应有各自客户登记本，简要记录自己接待客户以及每次跟进情况。每个客户记一页，连续登记，不留空页或撕页;房地产销售thldl.org.cn主管或主管助理有权随时抽查跟踪及记录情况。

3、现场接待轮序

房地产销售流程一般情况下是由房地产销售主管负责具体项目的值班安排，现场(含公司)接待遵循以下原则：现场接待客户应询问是否已接受公司其他同事服务;询问方式必须自然、贴切，尊重客户，语气和缓、亲切，如“您好!” “以前来看过房吗?” “拿到过我们的资料吗?” “了解我们的资料吗?”

4、业务交叉情况处理

确定前后顺序以上门客户登记本的登记为准，谁接待时间在前，另一房地产销售人员自动退出。

5、权限控制

房地产销售流程权限控制一般情况下是由房地产销售主管负责具体楼盘房地产销售流程组织，严格控制优惠折扣，业务人员一概不得承诺各种额外折扣和优惠条件，据实推介。如遇特殊情况，应向房地产销售主管提出，由房地产销售主管请示后确定。

6、发扬团队作战精神，互谅互让，尊重同事劳动。

流程三：房号管理

售前一定统一安排房号(经书面确认)，对整层保留、交叉保留、自然保留进行计划。

对外有统一的售价与房源结合的资料，每天关注房号的变动。

房地产销售流程房号管理应遵循以下原则：

1、房号管理应由专人负责，房地产销售人员在收取预定款性质的费用前应通知房号管理者，确定房号允许房地产销售后，方可办理收取预定款性质的费用的手续。

2、房号管理者应以客户办理定房手续作为销控房号的标准，任何咨询或诚意表示均不视同成交。

房地产项目规划介绍范文第3篇

1 自我评估、盘点

我毕业于某某大学,现年某某岁，有个美满幸福的家庭。热爱生活，性格开朗、活泼;善于沟通、做事认真、有责任心。毕业后在某某公司就业,从事某某工作。某某年投身于适合自己性格、能力、兴趣的某某工作，成为某某机构的一名顾问。

优点：乐观积极,有上进心,有责任心，良好的沟通能力,人际关系良好,具团队精神和协作能力,有创新意识,有积极自学能力。 缺点：从业时间短，需要学习的东西很多。 2 组织和社会环境分析 ①大连房地产业分析

2008大连房价走势:房价：持续上升、涨幅趋缓、平稳运行。 随着城市化不断推进，经济持续增长，市政规划逐渐兑现，公共配套不断完善，而在经济社会持续发展和楼市调控的双重作用影响下，大连2008年商品住宅市场消费需求仍将继续保持持续增长的发展态势。楼市价格将延续2007年的发展轨迹，呈现稳步上升、涨幅趋缓、平稳运行的发展态势。

大连是东北最有发展的沿海城市，外来人口据多，房地产资源相对稀缺。所以未来大连房地产业会持续蓬勃发展的状态。 ②所在公司分析

某某地产机构是以房地产全程服务为主要经营内容的专业公司，是大连目前最具专业水准的地产服务机构之一。某某机构的核心人员以十余年地产历程、累计成功开发楼盘面积 200余万平米的骄人业绩，在行业内深具影响力。

虽然进入公司时间不长，但是却感受到了某某团队为本、专业为本、诚信为本的优秀企业文化。领导的智慧以及超强的经验能力、同事们专业积极的态度和极有凝聚力的团队精神都给了我很大的工作动力，坚信这样的优秀团队一定会挂帆千里。 3 5年内目标确定

初期目标：最主要的任务就是学习,学习各种工作实务和技巧,积累经验。做个适合团队的优秀置业顾问。

长期目标：在5年内能达到部门主管的位置,提升自己的社会地位和生活水平。 4 指定行动方案

对所从事的工作认真负责，做好吃苦的准备，活学活用，提高自己分析和解决复杂问题的能力。

要强化销售和房地产行业专业技能的知识，平时可自学或者参加培训班，并参加一些具有挑战性的考试和考核。中国人民普遍学历的提升，对学历的要求也将越来越高，因此要及时充电。

要优化自己的交流技能，使人际关系和谐融洽，并不断拓展自己的人际关系。任何计划并不是永久不变的，是带有灵活性的。要善于发现变化并适应变化，要不断的调整自己的计划，为自己重新定位，以求找到适合自己的最佳位置。 5 结束语

不断调整，坚持不懈才能成功

保持持续不断改善的心。成功不仅是得到了胜利，成功还表现了面对失败的豁达心态，要能在失败和错误中崛起。在职业生涯的路上将根据现实的情况和职业目标的阶段性实现与反馈不断调整、改进、完善职业生涯计划。成功的人可以无数次修改方法，但绝不轻易放弃目标，不成功的人总是改变目标，却从不改变方法。所以还要有执着的精神，把目标贯彻到底，执着于自己的事业。莎士比亚说：“一颗质地坚硬的橡树，即使用一柄小斧去砍，那斧子虽小，但如砍个不停，终必把树砍倒。”

房地产项目规划介绍范文第4篇

旅游地产的主题定位是旅游地产的定位是个系统工程，涉及到目标客群定位、功能定位、产品定位、主题定位等，其中，目标客群定位是基础，功能定位和产品定位是现实体现，而主题定位则是灵魂性的统领。根据艾?里斯和杰克?特劳特的《定位》理论，定位就是寻找其在未来游客与消费群体心中的位置。这个“位置”有两个层面的含义，一是属于哪一类，二是在此类中的地位，即特色和地位。而地位，在很大程度上，是由特色决定的，也就是说，特色是定位中最为关键、最需把握的部分。旅游地产的主题定位就是寻找并凸显特色和卖点、注入灵魂。客群、功能、产品的规划、设计、建造、销售、运营等都是在主题定位这一灵魂统领下的不同表现方式和实现手段。

中物(南海)科技广场项目是文登政府与中物院综合科技资源形成有效对接，引导科技资源向文登、威海转移，帮助地方企业解决技术难题，用建设“科技广场”方式固化院地合作渠道和内涵。该项目是中物院展示综合科技资源、普及科技知识的窗口，是技术转移的一种具体手段和方法，通过政府主导、企业参与、市场化运行机制，打造国内首家以中物院国防科技资源为依托的具有权威性、国际性的技术转移中心;以中物院核科技文化为主线充分展示我国国防科技实力，打造国内首军事高科技文化为主要内容的科普教育基地、爱国主义及国防教育基地、互动式科技旅游景点。该项目以“立足文登、面向威海、服务山东”战略将成为中物院军民两用技术研发、转化及产业化促进的试验示范基地，成为山东半岛蓝色经济区先行区文登南海新区技术创新体系的标志性平台。

旅游地产项目组站在发展中国现代国防科技旅游和建设山东半岛蓝色经济区的战略高度，依托文登南海旅游度假区发展潜力和中物院国防科技资源，以核文化高科技军事旅游为内涵，以全景体验式科技娱乐项目“诺亚方舟”为核心驱动力，打造集科普教育、研发交流、休闲娱乐、商务会议、培训居住为一体的创意旅游综合体。

房地产项目规划介绍范文第5篇

1、收取手续方式委托代销开发产品的涉税风险控制

房地产公司按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除;如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的5%，否则就少申报了企业所得税。

2、视同买断方式委托销售开发产品的涉税风险控制

房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。

3、超基价分成方式委托销售开发产品的涉税风险控制

(1)属于由房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。

(2)属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4、包销方式委托销售开发产品的涉税风险控制

房地产项目规划介绍范文第6篇

□□ [2013] 1号

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□□□(项目名称)立项申请书

□□发展与改革委员会：

我公司成立于20□□年□□月，房地产开发□级资质，注册资金□□万元。 本公司拟在□□市城东区开发建设“□□□公园”项目。项目地址位于城东路□□号。

项目总用地面积□□□平米，约□□□亩，建筑容积率□□，建筑面积□□□万平米，其中商业房面积□□□万平米，住宅面积□□□万平米。

建设期约五年。

项目用地通过摘牌，已经取得国有土地使用权证，土地购置款已经全部付清。 项目投资概算□□□亿元，所需建设资金来源：自筹□□亿元，银行贷款□□亿元。现向贵委申请办理项目立项手续，请予批准为盼!

□□市□□房地产开发有限公司

2013年 月 日

主题词：□□□公园申请立项

主送：□□市发展与改革委员会

抄送：□□市规划局，□□市住房和城乡建设局