德阳风情街商业策划书

欢迎进入 U 特区！ 万安项目提案——体验风情商业街区□万安平安小区一层商业营销提案□第一部分、项目概述一、德阳宏观经济概述：2003 年，德阳市城镇化水平为 35%，城市人口约 28 万，政府规划到 2010 年城市人口达到 50 万，城市化率达到 60%以上。——德阳的城市商业及商业地产还有较大的发展空间。德阳市经济相对发达，2003 年人均国内生产总值约为 1133 美元（约 9360 元人民币），全市城镇居民人均可支配收入 7892 元，比全省高 12.07%；农村居民人均纯收入 2790 元，比全国高 6.41%，比全省高 25.11%。预计 2010 年人均 GDP 将达到 17000 元，在现在的基础上翻一番。德阳的工业经济逐步复苏，机械、食品和化工三大主要传统行业效益正在步入良性循环的轨道，二重、东电、东汽、剑南春、什邡烟厂、蓝剑集团等一批重点企业、优势企业成长迅速。——在中国经济高速发展的大背景下，德阳的购买力强劲。德阳城乡居民储蓄存款较为充裕，2003 年末居民储蓄存款余额 208.67 亿元。——中国经济通涨率达到 3%，银行利率保持 1.98%不变，考虑 20%利息所得税，其实中国已经进入负利率时代，实际利率为—1.616%，居民投资转向的潜在动力很大，房地产无疑是最好的投资渠道之一，如果能够释放居民存款的 5%，就达到 10 个亿，这足以消化整个德阳的房地产开发量。县域经济比较发达：2001 年全省 GDP 过 50 亿元的 20 个县，德阳就占了 5 个(旌阳、绵竹、什邡、中江、广汉)——我们的目标客户将放大到这些区域。二、德阳商业及商业地产概述1、 商业分布及特点1 欢迎进入 U 特区！ 万安项目提案德阳城市的华山路、岷江路和泰山路围合成一个大的三角形，形成了德阳的主要商业圈。在此三角中，南街和长江西路共同营造了德阳目前最繁华的商业地段。其中，南街主要为临街品牌专卖店，典型的传统业态。相对大型的商业集中于南街和长江西路的交界处。德阳目前的商业物业形态较为落后，自发形成，明显缺乏规划，城市几乎没有特色商业建筑，缺乏商业空间的宜人尺度和体验环境。这是提升本项目价值的一个机会。2、 城市商圈的发展规划德阳政府近 15 年的城市商圈发展规划：以长江西路和泰山北路为城市商业中心，尤其是长江西路，南街口到泰山北路一线作为商业发展的重店，加上昆山街，绵远街等商业街，共同构成德阳的“盐市口”商圈。德阳的商圈正在南移。三、本项目概况本项目临街商铺主要分布在凉山路和岷江西路，位于德阳市传统商业中心区的边缘地带，距离德阳核心商业圈（南街与长江西路的交界处）约 300 米，项目对面是成都百货大楼大型商业，预计今年 5 月底开业。目前项目周边人气、商气较差，随着德阳商业中心的南移、成百的开业，本项目的商业价值将日益凸显。项目优劣势简要分析：一）、优势区位优势：地处德阳传统商业核心区与成百大楼两大核心商业区之间，享有庞大人流所带来的商气，同时，城市商业向南发展趋势明显，区位优势愈加凸现。规模优势：本案属于住宅底商，是未来核心商业区，4600 平米的底商面积，形成“u”字形的商业长廊，具备了形成规模商业的条件。人流动线的通畅性：如右图开发商实力：作为二重集团下属企业，其实力与信誉深受德阳投资者的信赖。二、劣势商圈成熟程度低：尽管有良好预期，但就现状而言，本案所在地商气尚未真正形成，消费人流较少。2 欢迎进入 U 特区！ 万安项目提案商铺进深大、投资门槛高：开间主要集中在 3.6m 左右，而进深最多的达到了 22m，17 米、21 米进深的商铺占据相当比例，限制了较多业态的进驻。同时，由于单间面积较大，单价较高，造成总价偏高，普遍在 60 万元以上，限制了大量的中小投资者的介入。项目建筑本身并无特色，外立面、产品形态、环境资源都较传统，没有宜人的空间尺度。另外，底商由于业权分散，给商业管理、业态整合增加了难度。通过对本案的简要分析，可以发现竞争商业楼盘之间角逐的着力点主要体现在商圈的成熟程度、交通/区位、主力商家/管理商/下游商源、价格/付款方式/投资回报、动线的合理性、建筑质量及商业配套、业...