房地产业经济管理论文范文

房地产业经济管理论文范文第1篇

摘 要：文章从理论与实践相结合的角度，就中国房地产业与国民经济的互动效应进行剖析，并借鉴日本房地产经济泡沫的经验和教训，就当前如何促进房地产业与国民经济的可持续发展谈了认识。

关键词：房地产业 国民经济 可持续发展

一、引言

2003年，国务院把房地产业列为我国国民经济的支柱产业，房地产业亦因此成为我国国民经济发展的重要组成部分。改革开放以来，我国房地产业从无到有，从小到大，经过20多年的发展，在拉动国民经济增长、扩大劳动就业等诸多方面起到了积极作用。同时，国民经济的持续快速增长、居民可支配收入的稳步提高和城镇化进程的显著加快也为房地产业的发展提供了广阔的空间。但是，房地产经济领域中也产生了诸如区域投资过热、供应结构失衡、房价增长过快、市场秩序紊乱等一系列矛盾。当前，如何实现房地产业与国民经济之间的可持续发展，已经成为全社会关注的热点问题。

二、房地产业与国民经济的互动效应分析

作为一个动态过程，中国房地产业与国民经济的互动效应既体现在诸多方面，又是在不断发展变化的。

（一）房地产业在国民经济发展中的主要作用

1.房地产业对拉动GDP增长的贡献。房地产投资开发对国民经济增长的贡献包括三个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献。

房地产业对GDP增长的贡献可以用贡献率来表示。计算方法是：贡献率（%）=（某因素贡献量/总贡献量）×100%。利用房地产业每年增加值的增量占GDP增量的比重确定房地产业对国民经济总量增长的贡献率（如表1所示）。

当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率达到了1/5，由于其产业关联度高，所以保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要意义。

2.房地产业发展对其他关联产业的影响。在国民经济运行过程中，各产业之间存在着广泛、复杂和密切的技术经济联系，这种经济联系也被称为产业关联。房地产业作为支柱产业，既是众多要素的供给者，也是众多要素的需求方，由于房地产业的产业链长、关联度大，其基础性地位决定了它对其他产业影响的广泛性。房地产业的发展能够带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品的发展。王国军、刘水杏对中国40个产业的带动效应的研究结果表明，房地产业的总带动效应为1.416。由于房地产业的发展是钢铁行业主要的拉动力量，其快速发展能带动钢铁行业的迅速提高。同时，房地产业作为主导型产业，不仅具有前向推动作用、后向拉动的作用，还具有侧向关联作用，可以带动众多产业的发展，从而推动经济增长。

（二）国民经济发展对房地产业的影响

国民收入是一个国家一定时期内新创造的最终产品和劳务的市场价值总和。国民收入的增长既能反映在一般消费者购买力的增长上，也能反映在可供投资的资源数量和社会投资水平的增加上。以国民收入为主要变量研究国民经济发展对房地产业的影响具有典型意义。

下面通过SHTO值来研究国民收入与房地产业之间的规律性关系。所谓SHTO，是指住宅投资占国民经济产出的百分比，它是一个用来研究住房投资和国民经济关系的经济指标。其计算公式为：

SHTO=（INV/GDP）×100%

其中，INV：年住宅投资总额；GDP：国内生产总值。

研究发现：SHTO值随着经济的发展呈现倒U型曲线。一般来说不发达国家为2%，经济发展到一定程度后达到8%，发达国家一般为3%~5%。另外，研究者还发现SHTO值和人均GDP之间存在着二阶函数的关系，SHTO曲线如图1所示，在人均GDP达到1550美元左右，SHTO值达到最大值，并在峰值附近可以比较长期地保持稳定。

仅仅知道国民收入与房地产之间的规律性关系是远远不够的，下面将从货币供应量的角度剖析国民收入对房地产业发展的作用机制。

当前我国居民对房地产业的需求是潜在有效需求，这和我国国民经济的整体及人均量关系密切。2007年我国GDP已经达到246619亿元，人均GDP约2600美元，国民经济总量上升会相应带动国民收入提高，进而提升带动消费总量上升与消费结构升级。通过房地产业经济技术联系的属性判断，居民对房地产业的需求会同国民经济发展紧密联系，国民经济总量上升伴随着产业结构的优化升级，上游产业的带动、下游产业的推动必将波及到整个房地产业，这种推动和带动往往来自于生产需求，大部分是通过投资尤其是资金这一纽带进行链接。

在方程中具体引入三个自变量：F（房地产增加值）、Y(GDP)、M（货币供应量）和P（综合价格指数），方程同时考虑了前几期的影响，测算中为了保持平稳性对数据采取对数的形式；同样，方程的拟合能显示序列的趋势，测算后的系数是年度的平均值；并利用1989—2006年的数据。选择拟合效果最好的方程，其中同期与前期GDP对房地产业增加值的影响最大。具体形式如下：

LNF_t=-2.994+1.21LNY_t-0.8LNY_t-1+0.557LN（M_t/P_t）

(-2.73 2.559 -1.904 2.882)

（Adjusted R-squared:0.99698;F-statistic:1429.7912;D-W stat:2.447）

将方程表示成一般形式：

F_t=0.05×(Y_t/Y_t-1)^0.8×Y_t^0.414×(M_t/P_t)^0.557

根据方程可得以下结论：（1）国民经济总量同期和前一期都对房地产业增加值有显著的影响作用；相对于前一期，同期的影响效果更为显著，因此，GDP增长率为“正”是房地产业增加值实现正增长的重要前提。（2）在价格稳定的情况下，同期货币供给增加，能够有效地推动房地产业产出的增加。（3）GDP的增长是带动房地产业快速发展的重要原因，对这种带动效应起重要链接作用的是市场中的货币量，房地产业受到国民经济总量增长的带动不能脱离资金这一重要环节。（4）在国民经济迅速增长的前提下，控制房地产业的发展规模，可以适度压缩房地产市场的货币投放量。

三、日本房地产经济泡沫的借鉴意义

自2008年以来，我国大部分地区房价的持续下跌引起学术界对房地产市场是否已出现“拐点”之争。撇开此争论不说，但近年来我国房地产市场存在泡沫成分已成为不争的事实，一旦经济泡沫破裂，将对经济基础和金融体系欠佳的我国产生严重的负面影响。本文选择日本房地产泡沫，非常具有典型性和代表性。

20世纪80年代，日本出现空前的房地产泡沫。泡沫以1985年签署“广场协议”为起点，1991年达到顶峰，期间日本六大城市的地价指数10年内上涨6倍，地价市值总额高达2400兆日元，单价为美国的100倍。在泡沫期间，房地产价格快速上涨，日本民间住宅的增长率对GDP的贡献率占了较高比重，1987年超过所有项目合计的30%。日本经历了长达15年的经济萧条和低迷，遭受了该国历史上最为漫长的经济衰退，至今未能彻底走出阴影。

日本房地产泡沫带来严重的社会经济问题。泡沫经济时期日本大企业追求土地投机和股票投机带来的高额利润，放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。生产的不景气导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。随着日本房地产泡沫的破裂，“财富缩减效应”逐渐显露出来，居民持有的不动产价值和财富总量水平显著减少；同时，居民对未来经济的预期趋于悲观，影响其当期的消费水平和消费结构，最终影响国民经济发展。

日本房地产泡沫经济破灭的原因是多方面的，归结起来主要有以下几点：（1）金融自由化使得大量资金纷纷涌向房地产、股票等虚拟经济，而实体经济受益不多。由于虚拟经济有很大的不稳定的因素，促使日本泡沫经济越来越严重。（2）日本银行利用长期的超低贴现率来诱导民众大量投资房地产和股票行业。这是日本房地产泡沫破灭的直接原因。（3）日本政府对宏观调控的调整远远落后于经济形势的改变，没有很强的针对性。（4）一些技术和环境等外部因素也间接地对泡沫经济的形成和膨胀起了加速作用。

四、中国房地产业与国民经济可持续发展的对策思考

在充分认识中国房地产业与国民经济互动效应的基础上，借鉴发达国家的经验教训，从中国房地产业发展的实际情况出发，促进房地产业与国民经济健康可持续发展，应注意做好以下几个方面的工作。

1.平衡部门经济与国民经济的关系，实现正确的产业定位。首先，要优化国民经济结构，正确处理和协调房地产业与国民经济各部门之间的关系。其次，要保持房地产业投资的合理规模，从根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。最后，要改变房地产业的粗放型发展模式，加快形成并推进房地产业集约型发展的创新模式。

2.建立完善独立的房地产价格监测预警系统。通过科学分析、预先设置警戒指标，在房地产业发展轨迹发生偏离或严重偏离时，发出提示性或警告性风险信号，促使房地产业的参与者注意投资风险及市场风险。政府也采取相应的政策工具进行房地产市场的宏观调控，尽可能避免房地产业的大幅波动对国民经济带来负面影响。

3.规范、提升地方政府的行为能力。房地产业快速发展，为地方政府带来巨大的财政收入和明显的GDP拉动效应，在利益驱动下，出现了地方经济过分依赖房地产业的特殊发展模式，影响了国民经济的持续健康发展。因此，要规范地方政府在房地产业中的施政能力，改变地方政府在区域经济发展过程中过分依赖房地产业的状况，减少由政府扩张冲动引起的周期波动和金融风险。

4.促进土地资源的高效率利用与实施可持续发展战略。在房地产业的发展过程中需要大量利用土地，这就使得城市建设用地不断增长的需求与土地资源稀缺和不可再生性的矛盾十分突出。因此，在房地产开发过程中，必须优化土地资源配置，统筹兼顾新区开发和旧区再开发，进一步挖掘城市土地的潜力，提高土地利用效率，实现生态平衡的良性循环。

5.加快建立多层次的住房保障体系，构筑住房领域民生安全网。在构建和谐社会的社会背景下，新出台的诸多房地产政策多向中低收入阶层倾斜，着力推进多层次住房保障建设正成为我国住房产业发展的主旋律。要积极发展完善住房公积金制度，加强完善廉租房制度，强化政府的住房保障功能，切实保障中低收入家庭的基本住房需求。

参考文献:

1.叶剑平,谢经荣.房地产业与社会经济协调发展研究[M].中国人民大学出版社，2005

2.王飞,黄满盈.房地产业对经济发展促进作用的实证分析[J].经济学动态，2005（7）

3.薛军.日本房地产泡沫破灭的启示[N].国际商报，2007.1.8

4.厉伟.房地产泡沫的形成机理、度量方式及其全球化影响——兼论宏观调控背景下房地产政策的取得[J].求索,2005(12):20-22.

5.高波.现代房地产经济学导论[M].南京大学出版社,2007

（作者单位：中南财经政法大学新华金融保险学院 湖北武汉 430000）

（责编：若佳）

房地产业经济管理论文范文第2篇

【摘要】中国作为一个人口大国，人口结构因素对中国房地产市场的影响比任何国家都要剧烈。研究中国特殊的人口结构如何影响房价，如何通过上述研究对政府调控政策进行改进使之切实有效，将会促进房地产业乃至整个中国经济的平稳运行。在对人口结构变化特征加以梳理的基础上，以市场供需和宏观环境（政府的参与程度及货币政策的相关变量）角度为切入点，运用面板数据模型分析，探讨了人口结构对房地产价格波动的影响，并据此提出了相关政策建议。

【关键词】人口结构 房地产价格 面板数据模型

房地产是我国国民经济重要支柱产业之一，其对整个国民经济和社会的发展具有巨大的推动作用。近年来，随着房地产市场不断成熟和房地产价格持续上涨，房地产业也伴随了巨大的风险，这种风险主要体现在房价非规律性波动上。尽管影响房地产价格的主要因素很多，诸如供求比例、经济发展、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构、人口结构情况等。但由于房地产的最终属性是居住，因此房地产与人口的关系非常密切，一个国家的住宅需求量是根据这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度等诸多因素决定的。人口的年龄结构、人口的迁移和流动等都会对房地产的需求产生影响。

人口结构分析之所以重要，是因为不同的结构性质的人口有着不同的住房需求。按照生命周期理论，人在不同的年龄阶段，储蓄和投资的行为不同，所从事的主要活动也会有所不同。根据美国的调查数据，现实中存在对经济产生重大影响的关键年龄：20 岁左右工作；25-35 岁成家买房子；40-50 岁进入事业高峰期，收入和储蓄都会增长；60 岁后逐渐退休。因此各年龄段人口总量及变化量都将对房地产经济产生重大影响。根据我国第六次人口普查结果来看，劳动年龄人口总量保持增长态势，就业压力始终较大。未来十几年16岁及以上人口的规模较大，总量在9亿以上，2013—2020年将超过11亿，并呈增长趋势。劳动年龄人口基数大，高峰持续时间长，对人口就业和房地产发展带来了巨大压力。据统计，1992—2009年，全国城市商品房售价平均上涨了15.27倍。而从2004年开始，我国商品房价格出现明显上涨趋势，当年平均价格的增长幅度达到17.8%，首次超过了居民可支配收入增长幅度，特别是北京、上海、深圳等地价格上涨速度惊人。但是，从人口学的角度，中国正在迅速进入一个加速老龄化时代，这一变化将对整个社会的经济活力以及消费需求带来不可逆的重大影响，住宅市场不可避免的会因此发生重大的变化。目前也有观点认为，如果人口结构老龄化的变化趋势加速，中国的房地产景气周期，有可能会提前突然终结。

作为一个人口大国，人口结构因素对中国房地产市场的影响比历史上任何国家都要剧烈，这种特殊性使得研究人口结构与房地产波动的关系意义深远。研究中国特殊的人口结构如何影响房价，如何通过上述研究对政府调控政策进行改进使之切实有效，将会促进房地产业乃至整个中国经济的平稳运行。

房地产价格问题的重要性吸引着国内外众多学者的关注和研究，对房地产市场的学术研究也越来越多地见诸于各类学术杂志。从国内外研究文献来看，国外学者的研究较中国来说起步稍早。Mankiw和Weil(1988,1992) 对人口和房地产需求关系加以研究，他们通过对年龄结构设定的虚拟变量构建了年龄结构相对于房屋需求量的函数，认为20-30岁人口是房屋需求量最大的人群，而当步入老年之后，人们对住房的需求量骤减。另外，他们认为战后婴儿潮（1946—1964年）推动的人口规模和结构的变化，能够显著影响房地产价格。预测显示，随着婴儿潮一代逐步进入工作、婚育年龄，美国房地产价格会于1969—1989年进入上升通道，于1989年达到顶点后，步入长达30 年的价格下行期。美国的Poterba(1991)对39个城市的年度数据（1980-1990）进行时间序列截面回归分析，使用住宅价格的中位数、建筑成本、人口因素及收入作为变量，证实真实收入和建筑成本的变化可以解释个城市住宅价格指数的上涨，但人口并不是影响房地产价格的主要因素。Robert（2006）的研究表明，综合考虑人口因素对房地产价格、利率的影响后，婴儿潮以及随之而来的人口结构的变化，对美国、日本房地产价格有较强的预测能力。

基于国内的研究主要有：赵君丽（2002）认为，建国以来我国已出现三次人口高峰，即整个20世纪50 年代、1963—1974 年、20世纪80年代后期，其中后两次出生高峰推动房地产市场进入相应的需求高峰。王春艳、吴老二（2007）基于1997-1999年广东省各地级市的数据，构建联立方程模型，利用空间计量方法，研究珠三角城市圈内人口迁移与房地产价格的关系，结果表明收入、消费、人口迁移、空间地理因素均对房地产价格产生显著影响。张昭、陈兀梧（2009）通过现有数据对未来进行预测，研究结果显示，由城市化进程造成新增城镇人口波动将影响住宅需求规模。从人口年龄结构来看，25—45 岁人口规模已于2006—2007 年达到顶峰，其中25—35 岁人口规模仍然会逐步增长。据此，他们认为2010 年后25—35歲人群的首次购房需求将会增加，届时房地产市场会因第二波婴儿潮的推动而受益。另外根据人口老龄化的发展趋势，居民改善性住房需求将由于社会人口老龄化过程的加剧而降低。杜本峰，张寓（2011）针对《中国统计年鉴》的住宅销售价格指数(HSPI)，运用灰色关联度分析模型分析当前我国综合人口经济因素与HSPI 的关联程度。研究结果表明，人口数量直接决定着住房的需求；人口素质与住房消费价格有直接的因果关系；从抚养比的角度来看，总抚养比与HSPI 的关联度很高。徐建炜、徐奇渊、何帆（2012）通过对OECD国家1970年至2008年的数据进行面板数据分析结果显示：人口抚养比例与房屋价格之间存在负相关关系，即无论是少年抚养比例还是老年抚养比例的上升，最终都会导致房屋价格下降。但在对中国1999年至2009年前的分省面板数据进行分析却发现：虽然少年人口抚养比与房价的关系符合前述分析得到的负向关系，但老年人口抚养比却与房价呈现出正向关系。

综上所述，笔者发现国内对于人口结构与房地产价格波动关系的研究甚少，有些不具有全国代表性，有些未涉及重要的青年劳动人口因素，且多半定性描述较多，定量研究较少，少有就这种因素对房地产市场的具体影响进行深入的计量分析。因此笔者在对人口结构变化特征加以梳理的基础上，以市场供需和宏观环境（政府的参与程度及货币政策的相关变量）角度为切入点，运用面板数据模型分析，探讨了人口结构对房地产价格波动的影响，并据此提出了相关政策建议。

一、变量说明及数据来源

（一）被解释变量

本文被解释变量选取的房屋销售价格指数（house price），是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度，由国家统计局统一编制。其优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。

（二）解释变量

1.人口结构

综合各种考虑，由于劳动适龄人口是促进社会进步的主要因素，因此笔者选定处于劳动年龄的中青年人口占所有人口比例进行回归分析。（即15-64岁的中青年人口）。笔者假设，15-64岁人口比例与房价波动呈正相关关系。

2.供给

（1）土地价格

土地是建造房屋的成本，是房地产开发成本的主要构成部分，成本上升会导致供给曲线向上移动，从而提高房地产的价格。有数据表明，土地购置费用从1997年的247.6亿元上涨到了2010年的9992亿元，增长了40倍左右。这一数字的大幅增加会对中国各地房地产开发商的成本带来较大的压力。本文选取土地交易价格指数(land price)反映土地价格变化。

（2）房地产开发投资占比

房地产业是资金密集型产业，所以房地产开发投资额的大小将会影响房地产市场的供给情况。本文利用房地产开发投资额占固定资产投资的比例(RED percent)代表社会资金流入房地产行业的情况。

3.需求：收入水平

收入是影响消费行为的最重要因素，随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构。随着收入水平的提高，一方面人们对于居住标准的要求会不断提升，另一方面，部分原来没有购买力的需求会通过收入的增加转化为有效需求。同时，房地产作为一种特殊的商品，既有供人居住的消费功能，也有投资价值，收入增加会刺激投资性需求。本文使用职工总工资(total wage)反映居民收入水平的变化。

4.宏观环境

（1）国民经济发展水平

一般国民经济发展水平较高的国家居民收入水平也较高，资金比较充裕。从供给方面来看，国民生产总值总量较大，用于投资的部分也会相应较大，相关行业的配套服务也较强，能够满足不同时期不同结构的房地产需求。社会生产力的增加会增加对工业房产、办公楼宇等的需求，劳动生产率、收入水平的提高会提升人们的消费水平。个人财富的增加会导致人们对住房的要求和标准逐步提高，促进部分存量房产业主更换更高层次的房产。本文选取国内生产总值增长率(GDP index)代表每个城市的经济增长情况。

（2）物价水平

物价上升时，房地产投资所必需的建筑材料，如钢材、木材、水泥等价格都会不同程度的上升，直接增加房地产投资的成本。因此物价越高，房地产价格就越高，物价水平降低，则房地产价格也下降。本文选取居民消费价格指数(CPI)代表物价水平的上涨。

（3）信贷规模

房地产行业作为固定投资行业，从土地的流转、房屋的建造到最后的销售，每一个环节都涉及高额的资金投入，因此大部分房地产开发商都是通过贷款完成整个建设投资，这决定了房地产业的发展对信贷规模的高度依赖。另一方面，由于银行信贷扩张，大量投机资金涌入房地产市场，推高房价并导致价格剧烈波动。本文选取贷款金额与国内生产总值比值(loan/GDP)来衡量城市的信贷规模，反映该城市的金融环境情况。

（三）变量描述

二、实证分析

（一）理论模型

本文采用面板数据（Panel Data）模型进行分析。本文既涉及到截面数据，又有时间序列数据，利用面板数据既可以控制个体效应，扩大数据量，增加自由度，减少自变量间多重共线性的影响，同时相对纯横截面和纯时间序列数据而言，面板数据能够构造和检验更复杂的行为模型。

（二）计算结果

回归结果显示劳动适龄人口占总人口比例、收入都对房屋销售价格的波动有显著影响，显著性都达到90%以上。其他因素对房价波动没有显著影响。

在有显著影响的因素中，劳动适龄人口占总人口比例、收入对房屋销售价格波动都是正向影响。其中，在需求方面，收入每增加1%，房屋销售价格指数变动增加2.186个百分点；另外，劳动适龄人口占比每增加1%，房屋销售价格指数变动增加36.347个百分点。

这里要强调的是，在分析人口问题时，有些分析只关注人口数量問题，认为人口数量太大是阻碍中国经济发展的重要原因。然而，一个国家的经济发展水平与该国人口数量的多少并没有必然的联系。从各国人均GDP排名可以看出：排名靠前的既有地广人稀的国家（如加拿大和澳大利亚），也有地狭人稠的国家（如日本和德国）。但人口结构与经济发展确是息息相关。如果一个城市或一个国家在某个时间段需要买房子的年轻人非常多，那么，这个城市或国家的住房需求就旺盛。反之，当一个城市或国家的老年人口所占比重迅速增加时，这个城市或国家的房地产市场一定会陷入低迷。

因此无论从回归结果还是经验来看，14-65岁的中青年劳动人口占比对房地产价格有显著的正向影响。

三、结论及政策建议

综上所述，为确保房地产业的健康发展，维护宏观经济稳定和金融安全，政府需要在以下几方面采取措施，协调多方力量，方能有效控制房价上涨过快的问题。

（一）及时根据人口结构变化调整房地产业发展战略，对土地供应规模、商品房供给结构等实施动态调控

首先，应加强人口结构因素对房地产业影响的监测预警，及时向房地产企业和公众发布相关信息，便于其对人口结构因素做出合理预期。其次，由于房地产建设周期相对较长，政府也要根据人口监测结果，前瞻性地调整土地供应规模、商品房供给结构，避免土地、商品房资源的浪费。

（二）不断完善房地产金融体系，建立多元化的融资渠道

目前，我国整个房地产业对银行信贷依赖性较强。一方面，房地产企业开发过程中大量依靠银行贷款，另一方面，居民购房也主要通过银行融资。这种过度依赖会导致房地产信贷风险主要集中于银行体系，将会对金融安全带来严重隐患。有鉴于此，应尽快建立多元化的房地产业融资机制：一是大力发展产业基金；二是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化；三是积极稳妥地发展住房公积金贷款。

（三）着力规范地方政府行为，推动政府职能转变

由于历史原因，目前地方政府财政主要依赖于“土地财政”，地方政府参与房地产业发展的积极性较高。但由于定位不清，其往往具有受益者和监管者的双重身份，加上为了追求政绩所固有的短期行为，直接影响到了中央宏观调控的效果房地产业的健康发展。因此，原有的管理模式亟待改变，将土地收入、房地产相关税费的征收主体与监管主体适度分离，以避免“地方扩张—中央调控”循环造成的不必要的政策性波动。

参考文献

[1] Mankiw，N.Gregory，David N.Weil. The Baby Boom，the Baby Bust，and the Housing Market. National Bureau of Economic Research，Working Paper No.2794.1988.

[2] Mankiw，N.Gregory，David N.Weil. The Baby Boom，the Baby Bust，and the Housing Market：A Reply to Our Critics [J]. Regional Science and Urban Economics，1992(21)

573-579.

[3] Robert F.Martin.2006.The Baby Boom：Predictability in House Prices and Interest Rates. No 84，2006 Meeting Papers from Society for Economic Dynamics.

[4] 赵君丽.人口变化与房地产需求—人口结构变化与房地產周期相关性研究 [J].城市开发,2002（08）.

[5] 王春艳,吴老二.人口迁移、城市圈与房地产价格——基于空间计量学的研究 [J].人口与经济,2007（04）.

[6] 张昭,陈兀梧.人口因素对中国房地产行业波动的影响及预测分析[J].金融经济,2009（08）.

作者简介：方圆（1991-），女，辽宁清原人，本科，中国人民大学财政金融学院金融系学生，研究方向：房地产。

（责任编辑：陈岑）

房地产业经济管理论文范文第3篇

关键词：文化产业;艺术文化;管理法则

文化产业管理是一门新兴的充满活力的人文学科。由于它的“新”，很多人常常对这门学科产生感性上的认识错误，比如在此学科的原始概念上，即便在文化和艺术的讨论上，很多人往往就混淆不清。谈及文化产业，就不得不涉及到文化艺术。有人常常把文化与艺术混为一谈。因此，首先区别一下文化和艺术的概念是至为重要的。文化艺术或者艺术文化，两者是相通的。英国著名的人类学家，爱德华泰勒把文化定义为：文化是包括知识、信仰、艺术、道德、法律、习俗和任何人作为一名社会成员而获得的能力和习惯在内的复杂整体。他把文化定义为了一种抽象的形态概念，然而我们东方人理解上总有些空洞，其实我们祖先在《周易》书中，对文化早有精辟的阐释，“关乎人文，以化成天下。”文化来自人文又面对人文，作用是化成天下，“化”字的用的非常巧妙，把文化艺术的巨大无形的精神力量，妙不可言的渲染出来了。也完完全全的展现了国人的艺术思维，艺术是一种游戏的精神，是润物细无声的教化，只有具备了这样的艺术思维，我们才能走进艺术的内部，发挥她的潜力，进而完成她拓展主体、完善人格、美化人生的根本宗旨。

在明确了文化的概念之后，我们就可以讨论下一个问题了。文化的发展与繁荣，在自发的基础上达到一定的阶段，必然形成产业而且需要引导，需要从管理的概念上，总体上把握它的事态。说到管理是一个成熟的概念，在知识百科中，管理定义是通过计划、组织、控制、激励和领导等环节来协调人力、物力、和财力资源以期达成组织目标的过程。文化艺术作为一种社会意识形式，是一种创造审美对象的精神生产，在市场经济的流通的过程，必定是以商品的形式，通过流通、消费实现最终的价值的。艺术品的生产、流通、消费等一系列纯粹的商业行为，在市场经济大环境下需要来自行政体制、道德约束上的监管，在此基础之上诞生了文化产业管理的概念。进入商业运作过程的艺术品和艺术服务，它们可能是从一开始创造就带有商業动机或意图的，也可能是在以后被投入艺术市场才带上商业性，流通的终端是为顾客服务，获取报酬的商业性行为。那么，所谓文化产业，即生产和经营文化产品、提供文化服务的企业行为和活动，包括演出业、影视业、出版业、报业、网络业、娱乐业、广告业、咨询业、策划业等行业，而文化产业管理，简单的讲是以一种适应工业化社会大生产的理念形成的管理模式，把现代企业经济的管理理念植入到文化经济生产的各个环节中。核心的三个元素：艺术生产(艺术创造)、艺术市场、文化管理。

我们都知道文化体制改革在国内推行了很多年，有成功，有失败，在摸着石头过河的过程中，我们还是看到一些成功的例子。中国木偶艺术剧团经营管理案例就比较典型，这个北京市文化局所属的艺术表演团体，在尝试着实行剧团总经理负责制的改革中，取得了不错的经济效益。在市场定位上分析木偶剧的受众人群，锁定在儿童群体。根据不同的受众群体的观剧需求，充分挖掘木偶艺术资源。国内开发专门为低幼儿演出的“小星星剧场” ，创作《春天的童话》、《美人鱼》、《七彩湖》、《太空动物园》、《亨特格蕾特》、《天鹅湖》等一批大型新剧目。还到市内及郊区县举办的游园活动和庙会上去演出，为农村儿童演出。创建国外演出基地，抓住国外对传统艺术的好奇，倡导国际交流，走出去扩展国外市场。从2000年起，该团就同韩国演出商建立了合作关系，选送大型木偶剧到韩国巡演，组织演员按照翻译成韩语的台词录音对口型排戏。“韩本”的《木偶奇遇记》等剧目先后在韩国50多个城市与小观众见面，像在国内一样受到热烈的欢迎。这种坚持在艺术创作、生产和艺术生产的延伸上挖掘潜力，增加新的经济增长点的改革，使这个名不见经传的剧团的演出收入从改革前的20多万元增加到现在的200多万元，每年演出场次达到1000场上下。2002年，中国木偶剧院经营收入达500万元以上，剧团与剧院共创收700余万元。所以说，文化管理与企业管理、行政管理还是有所差异的，它是在艺术生产过程中依据自身规律和发展的特征按照现代管理理论和模式而进行的，它要对艺术生产、艺术供求，艺术销售等原理、原则和方法进行研究。

文化产业管理在具体的实施过程中是复杂的，一方面是成熟的文化产业观念，一方面是科学的管理理念，然而把这两则巧妙地结合起来，成为一种新的学问，成为一种具有实效性的管理理念，又不是那么的容易。要想把这两则结合起来，首先要做到的就是，把文化艺术的思维与管理法则融合到一起。

恩格斯曾说：“思维是地球上最美的花”。人类所创造的一切物质的和精神的财富， 都凝结着人类思维活动的结晶。 思维已成为人类认识世界、改造世界最重要的主观能源。《辞海》教育分册对思维作了这样的解释：“指理性认识，即思想。或理性认识过程，即思考。是人脑对客观事物的间接的和概括的反映。它是在社会实践的基础上进行的。思维的工具是语言，人借助语言把丰富的感性材料加以分析和综合，由此及彼，由表及里，去粗取精，去伪存真，从而揭露不能直接感知到的事物的本质和规律。思维是反映客观现实的能动过程， 它既能动地反映客观世界，又能动地反作用于客观世界。”感知对客观现实的反映是直接的、具体的，思维对客观现实的反映则是间接的、概括的。然而事实上，文化艺术思维同样思维的间接性和概括性这两种特性，我们只要掌控的文化艺术思维的特性，才能够在实际的管理过程中发挥作用，避免走向僵化和保守的藩篱。

首先我们看看文化艺术思维的间接性，是通过媒介作用间接地认识客观事物。在日常生活中，普通人思维的间接性， 主要表现于以已知的知识经验为基础，间接地认识客观事物的属性。简单地说就是由此及彼。例如，清早起床，凭窗眺望，只见满地湿淋淋的(这是直接反映)，凭已有的经验，我们就知道昨夜下雨了。虽然我们并没有直接感知到昨夜下雨，所以“昨夜下雨”这一反映，是一种间接的感之过程。当然，如果作家要搞创作，诗人要写诗，其间接认识会更深一层，即在普通人简单的间接认识基础上，产生一种更为繁复的间接认识，从而调动更多的经验积累，把昨夜下雨这一反映推向诗的境界。

所谓概括性，则是指在感知的基础上，通过分析与综合、比较与抽象，把事物的个别性上升到一般性，把感性知识上升到理性知识。它所反映的是一类事物所共有的本质属性和各种事物之间的规律性联系。如，“人是能制造工具的动物”，“人是有感性的高级动物”，“水往低处流”等。作家的思维，也有这种概括性的特征，然而他们与普通人的思维相比较，也有自身的特殊之处，如果说，小说创作中的典型化原则，是作家们思维概括性的具体表现。

无论是文化艺术思维的间接性和概括性，终归到底都是建立在丰富的想象和幻想的基础之上的。文化艺术创作的整个思维活动，都是在想象和幻想之中进行的，离开了艺术的想象活动，艺术形象就无从存在。黑格尔曾经说过：“如果谈到本领，最杰出的艺术家本领就是想象”。 艺术的想象和幻想，目的在于创造艺术真实，审美地反映真实的人生，即使采用变形的艺术形式，或者远离现实的荒诞形式，仍然是主体的现实精神的折射，其立足点主要是现实。

拥有了艺术的思维，在去从事具体的文化管理工作，才不会摸不到头脑，抓不到要害。所谓文化产业管理无非就是要对艺术行业的人、财、物进行规划、组织、协调，就是要求管理者通过艺术家所不具备的营销知识、公关知识及法律知识等来实现其作品利润的最大化。文化产业管理是为艺术家提供良好的创作项目。并且为艺术作品寻找一个好的销售渠道，为了使艺术家付出的精神和物质代价得到及时或更大的回报，这是文化产业管理的目的。

那么如何实施文化产业管理呢?我想首当其冲的仍然是从提高管理者的艺术文化素养，善于用艺术思维与管理观念结合的方法，从事具体的文化产业管理工作。文化产业管理主要的就是对艺术行业的人、财、物进行规划、组织、协调。要做好艺术的管理工作就要从艺术的本身出发。让艺术有艺术存在。第一，从艺术文化的自身特点出发，尊重艺术的创造性。艺术本身就是一门由物质到感知再到理性的过程。其中创造性是其中最重要的。如果艺术，没有创造性，只是一味的沿袭模仿，那么艺术就失去了生命力，走向了僵化，僵化的艺术必然走向消亡。因而，鼓励艺术工作者去大胆的创造，尊重其差异。第二，对于艺术文化的发展采取非模式化要求。正是由于艺术有非模式化的存在，才使得艺术形式的多种多样丰富多彩，正是由这点才有第一点创造性的存在，倘若模式化，就很难或者根本不可能有创造性。第三，鼓励个性化艺术创作的尝试。优秀的艺术作品是不能复制的，是强烈风格化特征的写照，正是那些优秀艺术家大胆的，不落俗套的创新才让艺术的家园，丰富多彩，百家争鸣、百花齐放的艺术局面鼓励个性化的创作。

其次，培育生命创新力的文化土壤，营造和谐的文化环境。马克思认为事物要成功有两个方面的因素制约，主观和客观。主观主导方向，客观是保障基础。搞好文化管理的“環境”不容忽视。第一、首先要从人才入手，通过各种手段引领、培养各方面的艺术人才。第二，制定、完善相应的方针政策，促进文化管理的科学化、制度化、规范化，营造和谐的艺术氛围，完善艺术领域的预报、引导、奖惩、调控、监督、保障、应对机制。第三，鼓励各种资本为艺术服务。经济基础决定上层建筑，文化管理的发展同样需要资本的投入带活市场经济。要学会拓展融资渠道，支持、引导和鼓励拓宽融资渠道，积极吸收民间资本、社会资本和境外资本，逐步形成财政资金、企业资金、银行贷款、文化基金、证券融资、民间捐助、境外资金等相结合的多渠道、多元化投融资机制。争取把文化产业管理的周边环境做好。

综上所述，文化产业管理的建设是一向长期艰巨的工程，是与我们建设社会主义和谐社会密不可分的，文化的和谐，必然呼唤管理上的科学高效。艺术文化思维的培养绝非一朝一夕能够完成的，这也就需要我们形成一种学习型的观念，在学习中进取，在实践中开拓文化管理的新思维、新理念，把文化产业管理推向一个更新的高度。

房地产业经济管理论文范文第4篇

摘要：平遥古城充分挖掘自身的传统文化资源，与摄影这一现代视觉艺术相结合，在2001年举办了平遥国际摄影节，并经过7年的不断探索和实践，进行创意产业运作,打造文化品牌。本文试通过对这一典型案例的分析，力图为发展中国文化创意产业挖掘和总结出一些切实可行的方案。

关键词:平遥国际摄影节；文化品牌；创意产业

在全球化趋势不断加强、国际竞争日益激烈的今天，文化创意产业由于其蕴含的巨大经济效益和社会效益备受关注。中国文化创意产业经过了最近几年的实践和探索，也在不断的消除运作缺陷，进行文化重组和产业重构。什么是创意产业？多位学者都曾对其下过定义。笔者比较倾向于约翰·哈特里对其所作的解释。他说：“创意产业着力描述创意艺术的理论与实践在新媒体技术语境中和新知识经济中与文化产业的结合，是服务于公民——消费者间新的互动关系的理念。”[注:参见［澳大利亚］约翰·哈特里《创意产业》一文，《电影艺术》，2006年第5期。]哈特里强调了创意艺术、科技知识与文化产业的结合，最终指向的是消费大众。可以说，使文化创意产业不断向前发展的一个重要环节就是把注入创意的艺术文化形态直接与产业运作相关联。那么，选择合适的文化艺术媒介，使创意注入艺术文化当中并进行产业运作就成为发展文化创意产业的重要解决之处。而自2001年起每年举办一次的平遥国际摄影节是平遥乃至国内目前文化创意产业运作较成功的个案，它的独特艺术文化创意和收效甚大的文化产业运作模式或许可以为发展中国文化创意产业带来一些提示。

一、古城形象的艺术化再现

德国哲学家马丁·海德格尔早在1938年《世界图像的时代》一文中就指出：“从本质上看来，世界图像并非意指一副关于世界的图像，而是指世界被把握为图像了。”[注:参见［德］海德格尔著，孙周兴译《林中路》，上海译文出版社，2004年版，第86页。]当今世界一个显著的特征就是使得所有并非具有视觉化特征的东西予以视觉化。也就是借助于科技手段，世界被视觉化了。而居伊·德波更进一步地把当今社会称之为“奇观社会”。“在现代生产条件蔓延的社会中，其整个的生活都表现为一种巨大的奇观积聚。曾经直接地存在着的所有一切，现在都变成了纯碎的表征。”[注:参见［法］居伊·德波著，吴琼译《奇观社会》一文，收录于《视觉文化的奇观》，中国人民大学出版社，2005年版，第58-59页。]奇观社会就是一个充满着图像表征的社会。而这些图像表征打破了以往社会中以赋有一定抽象意义的文字或语言等为信息传播载体的一统天下的局面，取而代之的则是当代社会对图像或是视觉存在的偏好。这种偏好影响着当代消费大众的商品接受心理，左右着信息传播的效率和效果。

而平遥古城文化创意产业运作良性发展的前提，就是找到了既与平遥自身特色有效结合，又打造消费大众乐于接受的视觉图景的方式——与摄影联姻。平遥是我国99个国家级历史文化名城中唯一以一座完整古城被列入世界文化遗产的城市。其拥有的别具特色的人文景观和文化遗产已使这座古城提高了知名度，为我们去平遥体验文化差异提供了一个很好的契机。但是，调查发现，其旅游资源，特别是人文旅游资源潜力极大，但是长期以来开发乏力。[注:参见郭英之《中国旅游温点地区旅游市场营销的可持续发展战略研究——以平遥古城为例》一文，《人文地理》，2003年第1期。]2001年平遥展开了新举措，把摄影这一现代视觉艺术与古城相结合，创办了平遥国际摄影节，收效甚大。并且7年中不断对这个视觉打造的平遥古城进行挖掘，例如利用平遥古城墙进行影展的布展，对旧工厂的创意改造，并依靠策划者、决策人、组织者进行的文化创意产业运作，最大程度上开发了平遥古城的当代价值。

图1平遥国际摄影节形象信息的传播流程

摄影艺术本身是一个多层次的复合体，它既是创造精神财富和纪录社会现象的艺术形式，又涵盖商业性的技术操作层面。可以说，本身就蕴含着巨大的商机。此外，摄影是一门视觉艺术，它可以给人一种直观的视觉体验，用这种形式可以有效地记录平遥古城，传播古城的传统文化和风俗习惯，加上通过媒体的宣传和造势，可以很好的达到提升平遥形象的效果，使平遥传统文化的开发和再利用的空间得到了最大拓展。通过平遥古城的组照、影像的记录、文化艺术节的形式以及对平遥人生活的真实写照，使平遥传统文化与视觉艺术紧密结合。这种利用现代视觉艺术来进行商业化的运作，是一个值得借鉴的创意模式。它不仅使得平遥固有资源通过视觉图景的打造得到了扩大化的传播，并且透过国际摄影节这一形式使其在国际上的知名度再次提高。而作为当代最强势的一种传播艺术——摄影又通过创意性的图像表达发扬了传统文化，衍生出新市场、新文化产品和新机会。据相关资料表明，2001年平遥大展创办当年，旅游门票的收入为700万元，到了2006年，这个数字就飙升到了7500万元。

二、品牌效应：传统文化的有效利用

文化创意产业与其它传统产业发展的相同之处在于：离不开对固有资源的开发和使用。文化创意产业的发展必然在于对文化资源的开发。而文化资源根植于民族传统中，体现着一个民族的文化价值。因此，文化创意产业发展过程中必须把文化资源中文化所独具的精神价值转化为社会价值，把其所蕴含的经济价值体现出来。

细观文化创意产业的内涵，不难发现，创意产品和服务带有很深的传统文化的痕迹。平遥就有效利用了中国传统文化，挖掘出自身的传统文化气息并加以运作。在2007年平遥国际摄影节期间，还举办了首届中国（平遥）漆文化艺术节。此外，多次承办了“晋商文化社火节”、“晋中旅游文化节”等系列活动，打造平遥传统文化品牌，吸引了国际范围的关注。其实，我国有许多地区都具有这样的传统文化资源优势，而且我国的传统文化资源可以用多种形式加以运作。但是目前，这种优势并没有使之有效的转化成为文化符号和产业优势，这种资源优势就可能会被别人无偿使用。比如最近美国的尼克频道正在热播动画剧《降世神通：最后的气宗》，整个制作班底虽都是美国人，但是此动画剧却蕴含着浓郁的中国文化特色。在《降世神通》的设定中，画面和人物造型皆为中国风，有些地方用了水墨画效果，处处可见中国武术，中国建筑风格等，目前，这部剧已造成轰动效应，电脑游戏紧跟而出，周边玩具、图书、装饰品等相关产业营销和运作都已展开且获得了很高的经济效益。

联合国贸发会议创意产业部部长埃德娜·多斯桑托斯曾说，传统的创意产品在世界市场上越来越受欢迎，它融合了传统和现代技术，这些都是中国繁荣的重要因素。[注:参见赵爱玲《“创意产业”如何“创富”》一文，《中国对外贸易》，2007年第7期。]只有拥有优秀的创意产品，中国文化创意产业才会得以运作并不断发展。优秀的创意产品要想打入国际市场，参与国际竞争，就必须要有本国的创意品牌。而中国创意品牌确立的关键就在于对传统文化进行符号化再创造，也就是创新。没有创新，文化资源也不能转化成为文化创意产品。而这正是我国文化创意产业所缺乏的地方。

美国动画剧《降世神通》和平遥国际摄影节的运作成功无疑带给我们解决难题的提示。首先，立足于中国传统文化资源，开阔视野、扩展思路、努力创新，从中国传统文化资源中提取出可以进行产业运作的文化符号。其次，将文化符号与艺术尤其是视觉艺术相结合。传统文化优势想要立足和发扬，必须和科学技术、艺术形式进行联姻。无疑，视觉图像的载体例如摄影、电影、电视、网络是最具推广效果的技术媒介。也就是说，通过现代科技手段，把传统文化所表达的价值观和其他各种精神追求的象征符号与视觉艺术的图像相融合进行传达，才能够实现传承、发扬，构成鲜活的当代文明成果。第三，依靠策划者、决策人、组织者进行文化创意产业运作，并可以选择同影响力大的国际文化创意机构合作，利用其全球的文化营销网络，使中国的优秀文化创意产品得以推广。例如平遥国际摄影节建立和实施了与国际接轨的“策展人”制度，通过与一些国际知名创意机构的合作，通过全球500强中的跨国公司阿尔卡特和欧莱雅的加盟，还有桦榭集团、香港卫视、中国移动的赞助，进行国际性的宣传和推广。可以说，创意产品的成功打造会为文化创意产业的良性发展提供运作前提和保障。

三、眼球经济：建立产业链条

当然，将目光局限于文化创意产品的推广是不够的，关键是利用创意产品进行产业运作，使各项产业形成有序的产业链。产业链是一个经济学用语，指的是一系列相互依存或互为基础的相关产业，围绕某种特定需求提供服务以及进行特定产品生产而进行的有机集合。这种产业链就是对一种或几种资源进行配置并使其经过各产业不断流通直至消费者的集合过程。形成有序的产业链就意味着可以使资源达到最大化的配置，以及带来附加价值的提升。作为一种新经济增长模式，获取社会效益和经济效益是文化创意产业运作的的核心和目的。而文化创意产业的最终指向对象是当今的消费大众。所以，建立产业链以其能够最大化的获得社会和经济效益、满足不同消费大众的要求，成为发展和壮大文化创意产业的重中之重。

平遥国际摄影节通过7年的实践和探索，从起初的简单模仿、数量优先、缺乏有序运作的初级阶段步入了立足于国际市场，提高影展质量，进行国际营销运作，优化资源整合，形成比较优势的新的发展阶段。由起初的小规模、分散型运作发展成具有一定规模的产业链。平遥国际摄影节由组委会提供平台，评比、颁奖完全由企业运作。设立了驻欧洲办事处，引入“策展人”制度，赴法国、意大利、西班牙、美国等国举办新闻发布会和国际招商。积极建立了标准化的会展管理工作和运作流程，并且利用摄影资源首开了全国巡回展出，成立了平遥国际摄影大展PIP研究中心，还成立“平遥国际摄影节图片交易中心”，得到中国图片库、中新社图片网等中外有影响的网站、传媒机构、图片公司的加盟，这样保证了图片的成交率，也使交易更加规范和集中。除此之外，组织建立影像培训基地，邀请国际摄影大师授课，并开展国际摄影座谈会、讲座等活动。并且以摄影展为纽带，带动了当地的区域经济，使观光旅游、休闲娱乐、片源提供等得到充分的发展。随着产业链的流动，摄影节相关内容被制作成电视片以及开发其它衍生品，其版权价值被多形式、多途径的开发，资源通过产业链的流动得到了充分的配置和利用，并且满足了消费大众的各种需求，取得了巨大的社会效益和经济效益。

通过平遥国际摄影节可以看出成熟的文化创意产业应该是形成相对完整的产业链条。而这种有序的产业链使得文化创意产业成为一个规模，使其提高知名度和影响力，形成竞争力，从而吸引消费大众的眼球。想要得到消费大众的青睐，首要的就是要吸引消费大众的眼球，即注意力。可以说文化创意产业是和注意力经济紧密相连的。发展文化创意的目的是争夺更多的眼球注意，加以进行产业运作，其结果就是具有国际市场的竞争力，拥有最大资源分配的可能。若文化创意产业运作太过分散和松散，势必会分散消费大众的注意力。从这个意义上来说，一定规模的产业链成为发展文化创意产业的必然选择。

四、城市区域空间的艺术化重构

文化创意产业要想形成一定规模的一个直接和主要措施就是建立产业园区。2007年第七届平遥国际摄影节中，往届的棉织厂分展区已经被打造成平遥国际艺术中心。该中心总建筑面积164984平方米，设有艺术工作室、体验工厂、国际青年公寓、当代艺术馆、展示中心、研究中心、博物馆、会务中心、主题餐厅等一系列场所。其借鉴国外国内经验，成功的把一个旧工厂的区域空间重构成为富有艺术气息的创意产业园区。高大的厂房屋顶、烟囱、棉纺织机器、交织的管道、墙壁上的语录，原生态的车间，这些特有的元素都被刻意地保留下来，并对其进行艺术重构，变成现代、时尚、艺术创意的一部分。平遥国际艺术中心借鉴了许多国内外的实例。而国外如英国、德国等国家非常注重文化创意产业园区的创意规划和艺术化建设。比如德国鲁尔工业区的艺术化重构：把水塔改建成博物馆；大型焦炉被完整保留下来，在其周围做了供市民活动的景观水池，冬天就变成了溜冰场；在鲁尔区一个钢铁厂被改造成三部分，底层是展览厅，中层是体验先锋视听艺术的场所，顶部则被改造为观景平台……[注:参见贾冬婷《“798”之外的工业记忆》一文，《三联生活周刊》，2007年第39期。]可以说， 将旧工业建筑更新发展为创意产业园区己成为许多国家进行城市更新、发展城市经济的新思路。

图2鲁尔区由水塔改造的博物馆

图3平遥国际艺术中心展区

简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》一书中指出，城市需要不同年代的老建筑，以维护城市的多样性。“即使是能够承担得起新建筑昂贵费用的城市企业（商业），也需要在紧邻其旁边的地方有一些旧建筑。否则的话，这些企业在经济环境和吸引力方面就会受到限制——以致会影响其活跃程度和提供的方便。”[注:参见简·雅各布斯《美国大城市的死与生》一文，《书摘》，2006年第12期。]从旧工业区到创意产业园的转变，正是体现了这种多样性。一些如焦炉厂、钢铁厂、棉纺厂等的旧工厂并没有荒弃或者转而开发房地产，而是进行文化创意产业运作，形成一定规模的创意产业园区。文化创意产业园区就是“文化创意产业与高新科技产业为一体、科技产业与文化产业互相交融、和谐共存的新型经济园区，是发展文化创意产业最有效的途径。”[注:参见蒋三庚主编《文化创意产业研究》，首都经济贸易大学出版社，2006年版，第15页。]文化创意产业园区不同于一般的科技园区或产业园区，是文化企业、个体艺术家等集聚和互动而形成的独特的集群环境。这些创意园区对城市区域的艺术重构使城市区域内逐渐呈现出旧工业区的复苏及城市复兴的迹象，为当地的社会、经济和文化生活注入了新的活力，也实现了商业利益的最大化。

然而近来，随着中国各大城市创意产业园区的纷纷建立，出现了“园区热”。但问题是，一些创意园区自身特色的定位并不强，难以形成差异优势，反而造成了消费大众注意力的分散。例如上海2005年共有36家创意产业园挂牌，但是这些园区大部分功能定位不明确，重复情况较多。而这些情况在其他城市也有体现，造成了国内文化产业秩序的紊乱和结构的失衡。所以，虽然创意产业园区是实现规模化产业链、带来效益的有效手段，但是若盲目跟风，艺术化建构缺少创意，反而会达不到创意产业园区所想要实现的长远规划。

五、结语

平遥国际摄影节通过对传统文化的有效挖掘和利用，使其与现代科技和传播手段相结合，与当代艺术形式相关联，打造文化品牌，建立产业链条，发展文化创意园区，不仅提高了平遥乃至山西的文化形象，也提升了平遥古城在全球范围内的知名度，带来注意力经济，收到了明显的多方效益。

然而，需要注意的是，把一个文化品牌做大做强，使文化品牌得到健康的产业运作并持续带来经济效益和社会效益，是由多方面因素决定的。比如创新机制，进行准确的市场定位，调整产业结构，营销策略的开展，以及产品服务质量的提升，政策的落实和体制的保障等等。目前，创意人才的培养尤其值得关注。我国发展文化创意产业的瓶颈在于创意人才的匮乏。据相关资料显示，纽约的文化创意产业人才占所有工作人口总数的12%，伦敦是14%，东京是15%。而目前上海创意产业从事人员占总就业人口的比例不到01%。大批创意人才的教育和培养是我国未来创意产业得到长远发展的前提。所以，发展中国文化创意产业需要多方面的配合，只有通过创意人才的培养和积极介入，政府和相关部门的大力支持及政策的有效落实、企业的产业运作和长足发展，加之消费大众的广泛参与，这样我国文化创意产业才能不断发展和壮大。

（责任编辑：楚小庆）

参考文献：

［1］［美］尼古拉斯米尔佐夫著，倪伟译视觉文化导论［M］南京：江苏人民出版社，2006

孟建，［德］Stefan Friedrich主编图像时代：视觉文化传播的理论诠释［C］上海：复旦大学出版社，2005

［3］张京成主编中国创意产业发展报告（2006）［C］北京：中国经济出版社，2006

［4］蒋三庚主编文化创意产业研究［C］北京：首都经济贸易大学出版社，2006

［5］中国民主建国会联络委员会等编两岸文化创意产业发展论集 ［C］西安：陕西人民出版社，2007

房地产业经济管理论文范文第5篇

摘 要：房地产经济管理工作和社会民生问题息息相关，随着近些年来我国社会经济水平的不断发展，房地产经济管理中也出现了一些问题，制约其发展。基于此，本文就房地产经济管理的相关内容进行了分析，首先阐述了房地产经济管理中存在的不足之处，然后提出了提高房地产经济管理的有效对策，以期进一步提高房地产经济管理的整体水平。

关键词：房地产经济；管理；问题；对策

随着城市化进程的不断推进，房地产业得到快速发展，在社会经济中房地产占据重要的地位，对促进国民经济发展有着重要的作用。然而，在实际的房地产经济发展过程中，受到一些因素的影响，使得房地产经济管理出现一些不足之处，从而在一定程度上影响人们的生活，所以加强对房地产经济的有效管理具体重要的意义。

一、房地产经济管理中存在的不足

（一）管理机制不够合理

房地产经济在我国经济结构中占据重要的比例，随着近些年房地产业的迅速发展，国家出台了一些政策来控制房价的持续增长，但是这些政策在实际的应用过程中却受到一些阻礙，使其不能充分发挥其应有的功能。另外，在不同地区开展房地产经济管理工作时，其开展形式主要以自上而下为主，中央和地方政府全权承担两级监督管理工作的开展。这容易导致中央政府和地方政府之间工作划分不够清楚、各自承担的管理职责不够详细，从而进一步导致中央政府和地方政府在房地产的政策和法规上产生不一致的意见。

（二）房地产经济管理意识不高

在目前的房地产经济管理工作中，一个突出的问题就是管理意识不强，俗话说，意识决定行为，如果认识不到房地产经济管理的重要性，那么就会在实际的管理中忽视一些管理的细节。目前有很大一部分人觉得房地产经济管理仅仅只是房地产企业下属部门的工作，看不到其内在的作用，这就在一定程度上阻碍了房地产经济管理工作的有效进行。

（三）政策规划不科学

目前国家对于房地产行业的重视度有所提高，加强了对房地产市场的监督和管理，希望可以促进其稳定持续的发展。但是由于一些政策调控并没有涉及到其本质，所以没有对房地产经济的一些问题起到根本的解决，究其原因是因为政府部门对房地产市场的认识不够全面，没有明确的管理目标，对房地产经济管理的一些规划也不够合理，另外，还有一些政策在实际的房地产经济管理中并没有得到很好的落实，这就在一定程度上影响了房地产行业的健康有序发展。

二、加强房地产经济管理的有效策略

（一）完善管理机制

首先，房地产经济管理人员需要对于实践工作中存在的问题进行归纳与总结，通过提高自己的工作能力和转变工作理念的方式对这些问题进行解决，形成房地产经济管理工作的新机制。其次，房地产经济管理人员需要学习其它地区的先进经验，对于制定出的新机制不断进行完善，全面提高管理工作的水平。比如：应用现代的网络信息技术，建立起管辖地区各个房地产企业的经济管理工作网络模型，通过动态化信息输入的方式，可以实时对各个房地产企业的发展进行直观化的反映。最后，制定出科学化的管理目标，使房地产经济管理机构的工作全面的进步。比如：房地产经济管理机构需要结合本地的实际情况，对于本地房地产企业的真实情况进行详细的了解，以便制定出长远的房地产企业经济管理工作规划，更好的监督与指导本地房地产企业的发展。

（二）树立房地产经济管理意识

为了有效促进房地产经济的持续稳定发展，在实际的管理中要不断提高房地产经济管理的意识。在对房地产经营管理过程中，管理人员要充分认识到经济管理的重要性，并且树立正确的管理理念，加强宣传力度。在了解其重要性的基础上，还要做到以下两点：（1）在房地产项目实施前，要对其可行性进行充分的考察和分析，相关部门需要审核报告，一致通过后才可以把其交由房地产项目经理，而且要把可行性报告里面涉及到的相关细节进行一一的落实。（2）在房地产项目建设中，管理人员还要树立成本控制意识，加强对建设成本的有效控制，进而减少不必要的浪费。在这一过程中，应对项目投资的金额进行全面的估算，然后根据结果确定项目建设所需要的资金，最后再由项目相关负责人员对房地产企业经营的具体状况和资金储备等进行确认，这样一来可以有效降低投资的风险。

（三）制定科学合理的发展规划

在制定房地产发展规划的时候，一定要结合我国的基本国情，还要对房地产今后发展的思路和方向有一个明确的认识，结合目前的市场发展规律，制定出符合实际国情的房地产规划和政策，使其更好地推动房地产经济的发展。在具体的房地产经济管理过程中，制定的发展规划目标一定要合理，不仅要设置今后发展的长远目标，还要对短期和中期目标进行合理规划，然后按照规划的方向不断努力，力求能够如期完成目标要求。在进行房地产经济规划前，要派人对市场进行调研，还要对目前房地产经济管理的现状进行详细分析，对于一些存在的问题要采取有效措施进行解决，力求制定的规划能够顺利有序的开展。

三、结语

总之，要想保证房地产行业稳定持续发展，做好房地产经济管理工作至关重要，其在整个房地产行业发展中起着重要的推动作用。所以，在今后的房地产经济管理工作中，管理人员要立足于目前房地产经济的现状，深入剖析实际管理过程中出现的一些问题，并找出恰当的解决方案，从而使得房地产经济管理工作发挥出其应用的功效，进一步推动整个房地产行业的可持续发展。

参考文献：

[1]任永红.房地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].中国管理信息化，2015，（04）.

[2]赖秀文.房地产经济管理面临的困境与出路分析[J].现代经济信息，2017，（01）.

[3]毛建功.我国房地产经济管理现状及改善策略[J].经济师，2016，（04）.

作者简介：

宋维娜，枣庄市房产管理局。

房地产业经济管理论文范文第6篇

摘 要：在城镇化加速发展的背景下，该研究基于共生理论，对福州市林浦、阳歧、螺洲3个城市边缘区传统村落发展的现状以及存在的问题进行分析，从保护历史文化资源、改善人居环境、完善公共基础设施和发展产业4个角度提出了适合城市边缘区传统村落保护发展的路径，使城市与城市边缘区传统村落之间能够耦合联动，形成共存、共赢、可持续的发展关系。

关键词：传统村落;城市边缘区;共生理论;保护发展

在当下快速的城市化发展进程中，城市发展不可避免地面临着城市建设土地资源不足、人口高度集中等诸多问题。面对这些问题，城市周边的村落开始发挥着安置人口、提供用地的作用。城市化发展的需要使我国城市发展过程中位于城市边缘的村落成为了重点的研究对象，特别是具有历史特色传统村落的延续在融入城市发展中应该如何平衡成为了城市治理难题。因此，如何处理好城市边缘历史村落保护与城市发展之间的矛盾，如何实现城市边缘区的历史村落与城市的良性互动，对于城市未来发展治理尤为重要。

笔者以福州市林浦、阳歧、螺洲3个城市边缘区传统村落为例，基于共生理论，对保护历史文化资源、改善人居环境、完善公共基础设施和发展产业4个方面进行研究，为实现城市边缘区传统村落融入城市发展以及保护更新提供借鉴和参考，同时也为城市边缘区传统村落的保护与城市化发展寻找一个平衡点，拉近城市边缘区传统村落和城市的距离，以此实现城市边缘区传统村落的保护与发展。

1 研究背景

“共生”一词最早于1879年由德国真菌学家德贝里所提出，最初适用于生物学领域中，后被应用于经济学、社会学、 旅游学等领域。袁纯清[1]认为共生包含3大要素，即共生单元、共生模式和共生环境。吴泓和顾朝林[2]以共生概念为切入点，得出区域旅游的竞合模式和竞合机制。杨桂华[3]利用共生理论论述了生态旅游发展中各利益主体间的相互依存、互惠共利关系。冯淑华[4]以共生理论将古村落的各大利益主体看作是共生单元，分析了古村落的共生系统优化方向。共生理论在村落发展中应用较广，但对于城市边缘区的古村落研究较少，特别是传统村落旅游模式研究。因此，笔者从共生理论角度对福建省福州市城市边缘区古村落进行分析，以期建立传统村落的共生保护模式。

2 村落的基本概况

2.1 林浦村 林浦村位于福州市区东南部近郊，南台岛东部，北临闽江，地理位置虽在城市的边缘地区，但是位于闽江边上，交通便利。林浦村历史文化资源丰富，一有林浦泰山宫，一直是林浦当地居民的一种信仰;二有宋代创办的濂江书院，濂江书院是宋朝时期著名理学家朱熹曾经讲学的地方，后来他的弟子黄干及清初朱柏庐等均在此讲学，因此林浦村形成了一种文风昌盛的景象;三有以林元美为首的“七科八进士”，以林瀚为首的“三代五尚书”，功名显赫，这在全国也极为罕见;四有众多的祠堂宗庙，最具代表性的就是建于明正德年间的林尚书家庙，全称“世宫保尚书林公家庙”。除此以外，林浦村还分布着30多处名胜古迹与历史文物景点。2019年1月林浦村入选第7批中国历史文化名村，同年6月6日列入第5批中国传统村落名录。

2.2 阳歧村 阳岐村位于福州南台岛盖山镇，依山傍水，南临烏龙江，北傍高盖山[5]，交通便捷，福州市区的311路、177路公交等都能够到达阳岐。阳岐村是福建省第3批省级历史文化名村，规划范围以名村申报范围内的上岐、下岐、照屿、六凤4个村为基准，面积286.6hm2。阳岐历史文化名村定位为以严复故里为核心，体现阳岐村“三水九山缀五村”的风貌特征，以彰显严复人文文化和山水特征、延续村庄生产生活为核心的历史文化名村。

2.3 螺洲村 螺洲，古称螺江，位于福州近郊，闽江南岸左岸，水网密布，原是乌龙江中的一个洲地，已和南台岛相连，水陆交通便利，从台江乘坐3路公交车可直达螺洲。螺洲作为名闻四海的福建省历史文化名镇，域内文物保护单位最多，如泰山府、曲水观澜碑刻、清代陈氏五楼、南宋末年的孔庙以及建于梁朝大同年间的灵山寺等，这些无不彰显着螺洲的独特人文景观魅力。螺洲遗存大量的民间信仰活动，宗祠文化根基深厚;天后宫、螺女庙、三刘尊王庙等香火鼎盛，宗教文化源远流长;林立烈士故居、吴氏故居、福建省委地下党螺洲联络站，时刻提醒螺洲人民纪念抗日名将，螺洲的红色革命文化也在代代相传。螺洲也是福建省第3批省级历史文化名村，《福建省历史文化名镇福州市仓山区螺洲镇保护规划（2018—2030年）》中详细介绍了对螺洲的保护规划工作。

3 村落保护存在的问题

3.1 历史资源丰富，保护力度不足 目前林浦、阳歧、螺洲都存在历史文化建筑无人管理、保护主体单一且力度不足的问题，导致一些历史文化建筑出现破损，有的已经接近于危楼，不少居民缺乏对历史古建筑的文化价值的正确认知，很多传统民居已被现代建筑所替代。有些历史建筑没有得到妥善保护和及时修缮，存在安全隐患，甚至还出现涂鸦现象，这些现状对于林浦、阳歧、螺洲的历史文化底蕴无疑是巨大的破坏。对于文化资源的保护，虽有政府文件规定，但实际往往是以当地居民自发性保护为主，缺乏高效正规的管理监督机构，导致保护主体单一且力度不足。另外，林浦、阳歧、螺洲村也缺乏对历史文化资源的宣传，作为福州市的城市边缘区，缺乏与福州市其他地区的文化互动交流。

3.2 自然环境底蕴好，人居环境不佳 林浦、阳歧、螺洲皆为依山傍水之地，自然环境条件优越。但随着城市化发展不断深入，环境的过度开发、使用和破坏，导致林浦、阳歧、螺洲自然环境开始恶化。以林浦为例，实地走访中发现村中垃圾随意堆积，甚至直接堆放在宗庙祠堂大门边，且没有具体的垃圾分类;环村河道环境卫生差，河道水质恶化、富营养化且有臭味。林浦、阳歧、螺洲虽然保留了原有的建筑布局，但是布局比较杂乱，没有进行合理规划，严重影响道路交通，林浦全村仅有一条道路承担汽车通行功能。

3.3 基础设施不完善，缺乏管理 林浦、阳歧、螺洲村水、电、路等设施相对落后，没有设置单独的污水排放系统，电线蜿蜒盘桓在房屋墙面，道路卫生差且路面不平坦，农贸市场脏、乱、差，没有统一规范管理，分类垃圾桶数量有限，公交线路单一，缺乏基本的消防设备。

3.4 文旅产业管理不规范，缺乏发展动力 政府对林浦、阳岐、螺洲村的经济产业发展定位以文化旅游为主。整体来看，城市边缘区传统村落的文化旅游市场还不够规范，主要表现在4个方面： 一是旅游饭店。周边村落饭店数量少、规模小、知名度低等，多属于自家开店，存在恶性竞争;二是旅行社。福州周边旅行社数量少、规模小、效益低，给予游客的体验感较差;三是旅游配套设施。城市边缘区传统村落城市化水平较低，许多配套旅游设施无法满足游客要求，例如商场或休闲娱乐设备等;四是福州市政府在文化旅游发展中存在多头管理和行政规划条块分割等现象，导致同一景区内景点分割，隶属于不同部门，不利于统一规划、统一建设、统一营销，难以发挥整体优势。一些部门和地方政府对旅游产业认识不足，不敢放手抓旅游，对发展旅游业说得多、投入少、扶持少，缺乏系统的产业政策来支持旅游业的发展。

4 基于共生理论的保护发展路径

4.1 “共护”文化资源为重心 城市边缘区传统村落的发展要以村落历史文化资源得到充分保护为前提，村落的发展与历史文化资源应是共同发展的关系，不能以破坏历史文化资源为代价来发展村落。历史文化资源不仅仅只是传统的特色建筑，还包括了人文传承、乡村特色、当地风俗习惯等，要将城市边缘区中具有历史文化特色的传统村落与普通的城市边缘区传统村落区分开，既要历史传承又要开拓创新，使历史文化村落更加符合城市发展的需要。加强对物质文化资源的管理和保护力度，成立专门专业的机构进行管理监督，号召居民等各类主体参与保护文化资源;加强对非物质文化资源的传承与创新，寻求政府帮助或与高校合作，使城市与城市边缘区传统村落形成共存、共赢、共同发展的局面。

4.2 “共保”人居、自然环境可持续 村落在保护重修历史文化景观的同时，也要兼顾整个村落建筑的空间结构规划，让村落的空间布局更加合理完善，避免出现私自扩建、改建等不良行为。加强当地治安和环境管理，对于破坏文物或私自扩建、改建以及破坏当地自然环境的行为要从严处理，加强法治建设;加强对当地居民和外来人口的素质教育，提高整体素质水平和环境意识，增强对传统村落历史文化的认同感和责任感，共同保护当地人居环境和自然环境。

4.3 “共建”公共设施促发展 首先，历史文化村落要解决环境卫生管理问题，响应当下垃圾分类的号召，定点、定时、定人监督管理环境卫生，改善村落整体环境卫生状况和居民居住环境，给游客留下美好印象。其次，完善村落的公共基础设施，特别是道路的整修和电线电缆的管理，提高公共基础设施的整体供给水平。最后，加强与高校等机构组织的合作，加强公共设施以及当地建筑的维护力度，突出村落的历史文化特色。

4.4 “共兴”产业抓机遇 城市边缘区传统村落应该充分利用自身的优势和机遇，加大文化宣传力度，通过广告、赞助等形式让更多的人认识城市边缘区传统村落，由此来带动村落的游客量，促进当地经济发展。城市边缘区传统村落可以依照自身文化特色，依靠历史文化的优势和名人效应，与党政部门或教育部门相联系，开展教育实践活动，通过党政党风教育示范点等举措发展文化创新产业;同时充分发挥当地宗族祠堂的族风、家风，打造更符合城市发展的民风，提高当地居民的能动性和自觉性，实现当地居民的自我管理、自我监督，形成村落社区治理大众化、民主化，以更好地解决当地环境卫生管理问题和历史文化资源破坏问题。

5 结语

城市边缘区传统村落在城市发展中不应将其完全的城市化，也不能将其完全进行“全方位保护”。应该立足于城市边缘区传统村落的实际状况，对历史文化资源加以保护，对历史文化村落当中的基础建设，如水、电、路、环境卫生等要加以“城市化”的管理，以此实现文化资源、人居环境、公共基础设施、产业发展的“共护、共保、共建、共兴”。

参考文献

[1]袁纯清.共生理论及其对小型经济的应用研究（上）[J].改革，1998（2）：100-104.

[2]吴泓，顾朝林.基于共生理论的区域旅游竞合研究：以淮海经济区为例[J].经济地理，2004（1）：104-109.

[3]杨桂华.生态旅游可持续发展四维目標模式探析[J].人文地理，2005（5）：80-83.

[4]冯淑华.基于共生理论的古村落共生演化模式探讨[J].经济地理，2013，33（11）：155-162.

[5]郑松波.历史文化名镇名村之二十八名人与阳岐[J].政协天地，2011（10）：58-60.

（责编：徐世红）