房地产：城市更新：开启地产增量新时代

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_IndustryInfo] 2019 年 10 月 17 日 强于大市(维持) 证券研究报告•行业研究•房地产 行业新方向系列 城市更新：开启地产增量新时代 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：胡华如 执业证号：S1250517060001 电话：0755-23900571 邮箱：hhr@swsc.com.cn 联系人：尉鹏洁 电话：021-58351917 邮箱：ypj@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 行业相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 股票家数 131 行业总市值（亿元） 22,408.56 流通市值（亿元） 21,611.28 行业市盈率 TTM 9.11 沪深 300 市盈率 TTM 12.3 相关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业 2019 年中报总结：业绩稳健增长，现金流持续向好 (2019-09-05) 2. 房地产行业政策点评：新提法为应有之义，利空出尽行情可期 (2019-07-31) 3. 房地产行业 2018 年报及 2019 一季报总结：业绩快速释放，集中度持续提升 (2019-05-15) 4. 房地产行业动态点评：大幅取消落户限制，加速推动城市集群协同发展 (2019-04-09) 5. 房地产行业动态点评：拿地明显回落，推升政策宽松预期 (2019-03-15) 6. 房地产行业动态点评：板块仓位持续提升，防御价值不断凸显 (2019-01-27) [Table_Summary]  城市更新有望开启地产增量新时代：近年来我国城市化进程不断加快，人口持续地朝着都市圈或城市集群涌入，但不少城市却面临开发强度日趋饱和、土地资源日益稀缺的现状，盘活存量土地资源是必然出路。房地产正在从增量时代进入到存量时代，城市更新或将开启房地产空间增量新时代，成为城市可持续发展的重要抓手。  政策引导作用大，后续积极政策依然可期：2009 年国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省建设，之后广东省在城市更新领域积累了丰富的实践经验，相关规章制度也在不断完善，但依然存在保障弱、时间长、落地难等问题。2019 年以来，中央和地方政府多次出台有关城市更新的引导支持政策。9 月 4 日广东省发布了《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，从 10 个方面深化改革，后续促进城市更新的利好政策有望不断出台。  大湾区珠九市的城市更新机会值得重点关注：从区域集中度和平均城镇化率来看，珠三角位居全国首位，常住人口城镇化率超过 80%的城市个数也最多，叠加经济活力突出、增量土地有限、人口流入显著的特征，建议重点关注广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山等城市的城市更新机会。广东省在未来三年的“三旧”改造行动方案中明确，全省至 2021 年“三旧”完成改造面积 15 万亩以上，其中珠三角城市新增改造面积占比在 80%以上，发展空间很大。  房企可通过多种方式参与城市更新项目：旧改项目存在“拆迁难、时间长、毛利高”等特点，在“旧厂改造”房企可以直接通过协议受让或收购公司股权成为单一实施主体；在“旧村改造”方面房企可以与村集体经济组织继受单位签订合作协议，在专项规划审批后确认实施主体；在“旧城改造”方面可以配合政府主导，吸引专项基金采取轻资产的方式参与。  重点推荐大湾区城市更新项目储备多的个股：珠九市受益大湾区建设和深圳发展先行示范区的双重利好，积极政策持续性较强，关注低估值龙头和城市更新领域储备丰富的个股。我们推荐万科（000002.SZ）、金地集团（600383.SH）、华发股份（600325.SH）、碧桂园（2007.HK）、佳兆业（1638.HK）和龙光地产（3380.HK），关注世茂房地产（0813.HK）和中国奥园（3883.HK）。  风险提示：城市更新利好政策不及预期、旧改开发周期较慢等。 重点公司盈利预测与评级 [Table_Finance] 代码 名称 当前 价格 投资 评级 EPS（元） PE 2018A 2019E 2020E 2018A 2019E 2020E 000002 万 科Ａ 27.07 买入 3.06 3.73 4.33 8.85 7.26 6.25 600383 金地集团 13.11 买入 1.79 2.13 2.65 7.32 6.15 4.95 000961 中南建设 9 买入 0.59 1.09 1.90 15.22 8.26 4.74 600048 保利地产 15.8 增持...