成本控制管理办法（试行）

中铁建（北京）物业管理有限公司成本控制管理办法（试行）第一章 总 则第一条 为合理降低中铁建（北京）物业管理有限公司（以下简称“物业总公司”）和所属各单位（以下简称“各分公司（或项目）”）的物业管理服务成本，提高公司整体经济效益，促进公司管理规范化，根据国家发展改革委、建设部制定的《物业服务定价成本监审办法（试行）》和《物业服务收费管理办法》，以及股份公司、集团公司相关规定，结合本公司实际情况，制定本办法。第二条 成本控制由成本总监负责组织，以成本合约部为主，其他相关部门密切配合，按照分级归口管理原则进行管理。第三条 严格遵守有关规定的成本开支范围和费用开支标准，不得扩大和超支。对于挤压成本、擅自提高开支标准、扩大开支范围的，财务人员有权监督和拒绝支付，并有权向上级财务主管部门或总经理报告。第四条 为购置和建造固定资产、购入无形资产和其他资产支出，对外投资的支出，被没收的财物，各项罚款、赞助、捐赠支出以及有关规定不得列入成本费用的其他支出，均不得列入成本费用。第五条 本办法适用于物业总公司、各分公司（或项目）所有职能部门和人员。第二章 物业服务成本测算的编制与管理第六条 成立物业费测算管理委员会一、 物业总公司成立物业费测算管理委员会，负责各项目前期物业费测算的审核、批准、监督和考评。物业费测算管理委员会是公司物业费成本管理的最高管理机构，各项目物业费测算管理的所有重大事项原则上都必须通过委员会的审议。二、 物业费测算委员会主任由物业总公司总经理担任，副主任由党委副书记、总法律顾问、总会计师、副总经理、成本总监、运营总监、总经理助理共同担任，委员为公司各职能部门负责人。三、 物业费测算管理办公室设在总公司成本合约部，负责各项目物业费测算管理的日常工作。四、 物业费测算管理办公室的主要职责：协调物业费测算管理委员会和各项目之间的关系；协助各项目提出物业费测算编制及测算调整方案；收集、整理、分析公司各职能部门审核后的测算草案；提请测算管理委员会审议；负责测算考核通报等。第七条 物业费测算编制一、 测算编制总体要求本着“取之于用户、用之于用户，收支平衡，略有结余”的原则，公平、科学、合理地测算物业管理费，保证企业有可靠、足额的经费来源，维持企业良性发展。二、 测算物业服务成本费用应遵循的原则(一) 合法性原则。计入成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。(二) 相关性原则。计入成本的费用应当为与物业服务直接相关或间接相关的费用。(三) 对应性原则。计入成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。(四) 合理性原则。影响物业服务成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。三、 测算方法(一) 在测算费用的过程中，要依据所接管的物业类型、性质、市场定位、配套设施设备的具体情况及管理要求和服务项目，并参考物业所在区域物业管理市场同质同类物业的收费标准及企业现有日常综合管理的经验数据进行全面、具体的测算。(二) 根据《中国铁建房地产集团有限公司物业服务等级标准》确定项目服务等级。四、 测算所需主要材料(一) 项目概况主要包括：项目的分期开发情况、计划交付时间、本次测算为几期的物业费等。(二) 集团服务等级本项目执行集团公司几级物业服务标准（集团公司物业服务标准由低到高共分为四级）。(三) 带有经济技术指标的总平面图（最新电子版，最好为 CAD 图纸）(四) 物业费测算基础数据统计表及工程测算所需数据(五) 物业服务方案(六) 周边物业费调研报告（以同档次、较新的楼盘为调研对象，有较大的参考价值）(七) 当地薪酬调研表(八) 地方性物业管理条例需要涉及到的内容有：物业费、车位管理费、装修管理费、垃圾清运费、工本费、公共能耗费（能源费、电梯费）等内容，目的是为测算收入提供政策性依据。五、 测算表格的组成(一) 物业费测算说明（word）(二) 物业费测算表（excel）(三) 人员费用测算明细表（excel）六、 物业费测算成本构成物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业...