03欧洲的物业管理

2008-1-23 13:20:00 欧洲共同体国家物业管理考察有感1 推荐2007 年 11 月，笔者随上海物业管理考察团先后考察了法国、瑞士、意大利、德国等国的物业管理服务，重点考察了法国巴黎的三角公寓社区、德国“IMTECH ”股份有限公司（金茂大厦物业管理）、2000 年德国汉诺威世博会，受到了包括法中友好交流协会会长路易· 马南迪、法国里昂房产协会会长甘巴雷等人的友好接待，并与相关社区、物业公司以及专业人士进行了友好交流。考察中，笔者体会到：西欧（下称欧洲共同体即欧共体）物业管理一些好的做法值得借鉴。总体来说，主要有以下几个方面：一、物业管理和作业分离目前我国物业行业一些品牌公司正在实施“物业管理和作业分离”的试点，其目的就是为了通过专业化、集约化共享资源、降低成本，提升物业服务品质，满足业主需求。其实在欧共体“分离”已经非常成熟。欧共体物业服务的运作模式，普遍采取“结构简单化、服务专业化”的竞争策略。“结构简单化”是指公司人员很少，一个管理人员至少要管理300 套住房。“服务专业化”是指物业公司大都没有诸如水暖工、木工、电工等专业服务人员，通常一座大楼只由一两个人管理。在欧共体的每栋楼宇里都有一名与物业公司签有合同的房管员（这类房管员都由受过专门教育或培训，并经考核取得资质证书的会计师担任。）负责楼内的清洁卫生，楼周围绿地的修整。房管员一家必须住在楼里的一个单元内。过年过节时房管员负责在楼内张灯结彩，摆放圣诞树。凡住户需要服务的，大事小情都可以找房管员，房管员则将住户诸如修门窗、换灯具、粉刷房屋、修理更新电器等需要及时通知物业公司，住户也可以直接打电话给物业公司。物业公司则及时联系与其有业务关系的各类专业公司。有关专业公司很快便会给住户来电话约时间，登门服务。负责此事的物业公司技术服务部一般只有一两个人，一切服务都已社会化。各类社会服务公司的服务人员，往往只身开一辆小面包车，车内修理工具、零件、检测仪表或器械应有尽有。服务人员工作优质高效，谢绝烟酒。维修完毕后，住户只需在有关单子上签个字，由服务公司直接与物业公司结账。物业公司则根据与住户签订的合同，该收钱时再通知住户通过邮局付账。物业公司派员驻场管理时，业主付3 个月的费用作流动资金。派驻人员一般夫妻同聘同驻，算一个半人工。其住房算公共部位，无法律规定，约定俗成。付租金的工资高，反之则低。派出的经理（房管员）要全天候（全年365 天，全天 24 小时）接收业主需求电话，必须立即到现场解决问题。业主对物业公司的要求相当高，要选择时，要充分考量物业公司的信誉、专业知识以及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业公司对派出经理的要求是有过之而无不及。欧共体的物业管理一般分商业、工业、民用三类，即商业（商业维护利用，成为物业服务的集成商）13％；（设备清洁维护）保养47％；技术（技术工程维护）40％。收入比例物业公司本身的占47％；通过社会专业化服务的占53％。物业服务方式也非常灵活。小修工程、日常服务由物业公司人员完成；大中工程一般以承包方式交给专业公司完成。一个项目工程，可单项承包也可整体承包。费用由双方协商。德国“ IMTECH ”股份有限公司，总部在荷兰，德国有六个分部。年营业额为2、8 亿欧元，主要业务有设备设计（科技）——制造与销售（工程）——管理——（节约）能源。在他们看来，物业公司的核心竞争力不仅是市场销售，而且是我能为你节省多少开支，节省越多，赚得越多。其运作程序是：计划——建造——使用——重新计划、建造（持续改进）——循环往复（目的）。在我国物业行业里，企业收入来自两大块，一块是物业管理费，另一块是通过延伸服务的收入。欧共体则不同，物业盈利主要靠收取物业管理费。德国“IMTECH”股份有限公司管理费一般3 欧元 /平方米· 月。由于大部分物业公司兼管多座大楼，它们每季度初收取的物业费总和数目惊人，他们真正的生财之道就在于此。二、业主大会制度欧共体国家一般每年举行一次年会（业主大会。）业主可委托其他业主参加，一般事项与会业主过半数有效，与钱有关...