房地产城市综合体范文

房地产城市综合体范文第1篇

二、 设计目标

1、“以人为本”

设计的主角是以人为主。以人的活动为主要考虑因素。根据人们的交往、观赏、娱乐、休憩等考虑设计空间。通过不同空间序列来符合人们的行为活动和心理活动。使人感到舒适愉悦。

2、空间层次

在“一人为本”的基础上，通过资料，考虑其人的活动心理和行为特征创造出不同性质、不同功能、不同规模的公共空间。疏密有致、虚实互间，有封闭、半封闭、敞开等不同选择。每一个空间都将给游客带来不同的心里感受。

3、文化传承

其地理位置是位于宁阳县，因此考虑文化上的深入挖掘，尊重传统、延续历史、继承文脉。

4、生态建设

设计通过树木的种类、数量、配置方法引入自然、再现自然、在有限的空间里尽情感受自然。通过此次项目为其生态建设献出一份力量。也为我们的生活质量提供一个优质的保障。实现都市绿洲的生态目标、发挥植物生态功能，展示植被景观效果。

三、 总体布局;

布局的形式以圆非整圆的形式来表现，突破格式塔心理学，创造趣味性、实用性、观赏性为一体的全方位服务性公园。

四、道路系统

道路系统以环路为主，主次清晰，并以不同铺装材质、纹路、尺寸来区分。同时道路分级明显，为管理，娱乐，及时处理突发事件提供方便。

五、植物配置

房地产城市综合体范文第2篇

专家建议：政府、企业、景点应通力合作

黄鹤楼上吹玉笛，敲古钟，观日全食;归元寺里听佛音，数罗汉，看日全食绝妙的城市营销意象啊。这500年一遇的“日全食经济”，如此抓人眼球的重大事件性旅游，武汉怎么没有一个拳头产品来营销城市?由哪个职能部门专职统筹?谁来做“带头大哥”?

这不仅仅是湖北大学旅游发展研究院院长马勇教授的叹息，更是一个大大的追问萦绕在旅游业者心头。

7月22日，长江流域自西向东近3亿人一起仰望天空，观看奇观。成都3分24秒，上海5分01秒，武汉5分26秒。日全食垂青武汉实在太多不仅观测时长为最，不仅是国内4个最佳观测点之一，还有老天厚爱给予的大好晴天。

但对有着多重光环的大武汉来说，在这场天文奇观面前，反应却没能达到理想状况。甚至当天上海不期而至的雨天，让武汉也变得“手忙脚乱”，不知如何迎接大批打“飞的”从上海飞到武汉的天文爱好者。

经济收益还是次要的，更大的考量是如何利用日全食打造城市“名片”，让城市形象鲜活起来。

早在两年前，上海、铜陵、杭州、成都等有幸观测日全食的城市，均打起老天爷的算盘，在外早早张罗，悄悄上演一场“城市营销”大战。

春江水暖谁先知?

长江流域迎来500年一遇的日全食，天上掉下个大馅饼，谁能最先接住?

“日全食经济圈”是国际天文学界一个有趣的现象，有幸被日全食光顾的地方，这一年里旅游收入会有惊人增长。

两年前，上海就有旅行社打包向日本客户“兜售”今年日全食的相关资料，让日本人来上海有另外一种期盼。

而从去年开始，谁是日全食最佳观测点之争，也愈演愈烈。在进行舆论宣传的同时，不少城市还纷纷修公路、建广场、兴建科技馆、举行天文学术论坛等。

调查显示，聚集在长江流域追逐日全食的国内外天文爱好者有数十万。两年前已开始城市营销博弈，这批资源才是他们争抢的“蛋糕”。

但在武汉，不仅各商家对日全食准备不足，而且也少有旅行社提前准备。甚至对500年一遇的日全食奇观，各宣传部门也是从今年初开始介入，直到本月初大多数市民才知晓。

记者注意到，上述方面的影响，直接导致来汉观测日全食的外地游客不过3000余人。而仅仅峨眉山金顶观日全食的境外旅客，就已达到这个数字。

“就怪我们前期的主动包装意识实在淡薄。”事后，不少旅行社、景点、酒店、商家甚为懊恼：由于准备不充分，不仅日全食观测镜等用品卖断了货，旅行社、酒店也错过了这绝佳的赚钱机会。

武汉旅游界人士告诉记者称，日全食发生前，武汉市还并未在境外推介过一次有关日全食的专题会。“同为日全食最佳观测带，长江沿线不少口岸城市远比武汉醒得早!”

抱团推介还是单打独干

营销学认为，重大事件是一项花费巨大而时限短暂的高风险“游戏”。湖北大学旅游发展研究院院长马勇教授说，日全食奇观属重大事件性旅游，确实是百年难得一遇的科考旅游，这一珍稀旅游资源需要全盘谋划。

国外游客习惯提前一年就做出游计划，去年上海拿出了专项经费，让政府主管部门及旅游协会等一道去海外“吆喝”，为吸引更多海内外“追日族”的逗留，上海旅游部门还引进了大型沙滩嘉年华活动。同时，作为上海天文台推荐观测点之一的上海月湖雕塑公园，也出现了难得一见的火爆景象。

在成都，旅行社早早推出的旅游线路，其中峨眉山打出了响亮的“登峨眉金顶，览日全食奇观”等科考特色旅游线路。2年前，一个德国客人就提前预订了金顶大酒店的所有客房。另外，当地更有“追日族”提出，要乘川航成都至上海航班，在万米高空“夸父”追日一回。

而在武汉，“览日”行动，则是旅行社自己在摸着石头过河。“揽客的旅行社都是自发行为!”武汉一家旅游社负责人称，“上头没有鼓励旅行社外出揽客的政策，下头单干的，也怕意外天气的发生。”

据了解，实力雄厚的旅行社，在本次日全食中，最多也只接到了上百人的境外“追日”团，而部分中小旅行社则权当日全食奇观没有发生，依然干着自己的“老本行”。

“一场5分钟的天机’博弈，我也成了一名普通的日全食观测观众，自己去汉口江滩看了这一奇观!”一旅行社负责人甚至自嘲。

上述旅行社人士称，武汉旅行社都在“散兵作战，自由活动，没有统一的调子和口号”，不像上海等地组织得力，旅行社可抱团去海外“吆喝”揽客。

天气热、阴雨天成慢几拍理由

“天时”长达5分26秒，武汉借势的脚步为何慢了几拍呢?

有学者认为，这是武汉不懂得“借助市场的力量”。比如解读“城市”二字，有的人重视“城(造城)”，有的则重视“市(市场)”，懂得用营销手段提高城市竞争力。

此次，上海利用了旅行社的网络合作平台及民间组织，大力宣传各条来沪观看日全食的旅游线路，如推出“看日全食，欢乐沙滩行”、“看日全食、游浪漫海滨、采新鲜瓜果”等活动。

安徽铜陵则另有新招，借机向世界500强企业和中国500强企业广发“英雄帖”，邀请他们来看日全食，顺便考查铜陵的投资环境。

“天太热了!”中国国旅(武汉)国际旅行社负责人介绍，此次观测日全食，他们招待了近200余名日本等地游客，记者发现，在此次上千名境外游客中，多数游客仅在武汉“带一脚”。

湖北天鹅国际旅行社副总经理陈建国介绍，2年前，他已经开始为日全食做准备。此次，他接了20-30人的旅游团。不过，他的旅游团仅21号在武汉待一天，而22号日全食当天，他们将去庐山观测日全食。

为何不选择在武汉“安营扎寨”呢?

“我们的配菜实在不够丰富!”面对追问，陈建国感叹，武汉天气太热，外地人自然知晓，旅行社犹如厨师一样，如何让他们能逗留在武汉，做一道好的菜肴(即旅游产品)奉献给游客非常重要。

而以日全食为主题的产品，武汉旅行社推出的旅游产品在外地推广得不太响亮。

“最怕将游客忽悠’来了，可老天爷却下起雨来，到时会砸了自己牌子。”武汉春秋国际旅行社总经理齐心幽默地说，这也是他迟迟未能对韩国、日本等国推介日全食的原因之一。

不过事后，让人惊喜却无言的是，武汉却成了观测日全食最好的天气，大批天文爱好者乘飞机从上海飞往武汉观看。

未雨绸缪，换来金银满盆，虽然上海当天下雨，钱却已经赚到了腰包里。

据介绍，日全食前期整个上海所有旅行社国外游客的接待量达到约3万人。而往年在这一时间段内每名外国旅游者的平均花费大概在3000元左右，今年由于日全食，包括机票、酒店，出游价格大大超出往年的平均价格，上涨了约3倍，达到1万元左右，接待量仍非常可观。

应对

旅游协会：城市营销需持之以恒的耐力

看到上海、成都等地借“日全食”的天机赚得盆满钵满，武汉的旅游部门似乎明白了些什么，武汉市旅游协会旅行社分会副会长薛国捷就是其中的一位。

“受时间短、气温高等诸多因素影响，这次并不是太重视。”薛国捷坦承，他们并没有专门为日全食，去外地召开一次推介会。“过去发生过多为日偏食，宣传的也少，遇到日全食时，我们也没有太多地经验可以借鉴。”

不过，杭州与武汉相比，高温天气、观测时间短等因素均一样，为何上海、杭州火爆，而武汉却相差甚远呢?

他认为，上海、杭州均是旅游目的地，而武汉是旅游集散地，这是两者最大的区别。为了改变这一现状，武汉市旅游部门目前正要打出“中部旅游目的地”的城市营销策略，“作为政府部门，作为企业，作为景区，都应当在各方面通力合作。”

“过去到外地开武汉推介会相当少，而现在时常举行有针对性地去外省推介武汉特色。”薛介绍，从今年开始，光武汉市旅游局带头去南京、合肥、开封等地召开推介会，一个月就有1至2次。

“这是一个好的兆头，政府部门加大对旅游的宣传、促销力度，其实也是在对一个城市旅游品牌进行营销，但需要持之以恒。”

“过去，我们宣传我们是九省通衢、全国最重要的交通枢纽。但现在我们需要营销的是：中部旅游目的地。”薛国捷称，这样才能彻底改变武汉旅游产业格局。

专家观点

城市不是管出来的，而是营销出来的

华中科技大学新闻学院广告系主任陈先红教授表示，武汉是日全食最佳观测点之一，应该利用事前、事中、事后推销，提升武汉城市品牌形象。

可在这一轮城市营销中，武汉吆喝了什么，给全国观众留下什么深刻印象?陈先红说，与其他城市相比，显然武汉意识比较落后，没有抓住千载难逢的机会。

日全食经济，不仅仅是给旅游带来多大的收益，更大的收获应该在，如何巧借适当时机把现有资源和品牌包装起来，达到城市营销价值最大化。

陈认为，城市形象包括当地名产品、旅游资源、当地文化底蕴、当地政策，以及人口等，构成一个整体来推介，并利用焦点事件把这些串起来。推介日全食时，武汉市除长江大桥、东湖磨山外，借助其便利的交通优势，热推湖北九宫山、武当山，巧妙地打出“一带两圈”(即长江经济带、武汉城市圈和鄂西生态旅游圈)牌，吸引外来游客前去休闲观光。

“赴峨眉金顶，观日全食。”四川借日全食，推销当地旅游资源，提升城市形象，是一个很好的案例。从城市推销到城市营销，其根本标志是必须进行城市营销战略规划。

营销大师菲利普科特勒说过，“许多地区太过专注于推广功能，未作战略性的判断和

规划，就在昂贵的广告或不和谐的标语上大把花钱。”

谁来做“带头大哥”?

谈到日全食，湖北大学旅游发展研究院院长马勇教授接受记者采访认为，在金融风暴、甲型H1N1流感影响下，日全食奇观确实是拉动旅游的时机。这是百年难得一遇的科考旅游，属重大事件性旅游。“日全食甚至可以引发旅游产业的变革，从传统低级的旅游模式，转向事件性旅游，这还能避免旅游业低级的价格战。”

不过，他表示，从目前各地有关日全食的宣传来说，武汉却处于弱势。除了旅游部门外，景点还需提高敏感度，如归元寺可以打出听佛音，看日全食;在东湖之上，登大型邮轮观日全食等主题来宣传品牌。

另外，旅游产品还需更加丰富些，如在黄鹤楼举行撞钟活动，观看日全食。但这些，本地的景点却没有拿出可口的“大餐”来吸引外地旅客。

“错过这次城市营销的机会实在可惜。”马勇认为，央视在武汉设了直播点，武汉应当拿出更新的品牌形象，来推介自己，但眼下是，“没有相关的职能部门专门负责各方面的统筹，武汉急需一个拳头产品来推销自己的全新面貌。”

遗憾

武汉商家错失“夸父经济”

5分26秒，让众多“夸父”们跃跃欲试，打算一睹此次胜景。

可与上海、成都夸父追太阳相比，武汉商家并没有推出以日全食为主题的促销活动，少有商家掘金“夸父经济”。

在所有和日全食有关的活动中，都离不开观测镜。

伴随着日全食临近，先期不少忽略了日全食商机的武汉商家，也开始抢搭上“末班车”。但记者发现除了销售观测眼镜外，各大商家并没有拉开以日全食为主题的系列营销活动。

22日之前，中百仓储还未开始销售观测镜时，一门店就有顾客预订300副眼镜。该超市一共购进3万副眼镜，在短短4天内，已全部售出。

前日，武商量贩百圣店内，市民排起长队购买观测眼镜，由于货源紧张，不得不发号牌购镜。当天，武商量贩所有门店卖出上万副眼镜。

不过，武汉商家的日全食经济也仅限于此。

中商平价总经理朱定志说，日全食是天文现象，超市只能卖观测镜，没什么卖点。日全食在工作日上演，前后只有5分钟，超市方不好组织顾客观看，再说当日搞大型集体活动涉

及到安全性。

中百仓储总经理程军说，日全食是天文现象，商家把这作为一个由头来炒作，未免太商业化。一些百货商场表示，日全食吸引市民到户外观赏，与卖场经销挂不上钩，商家做活动要考虑投入与产出是不是成正比。

记者注意到，在成都，很多商家借日全食的由头，推出天文活动为主题的营销活动，在推销观测镜的同时，他们还捆绑吆喝遮阳伞、防晒霜等酷暑产品，拉动卖场的销售。

不过在采访中，有本地商家称，以观测镜为由头，策划天文活动为主题的营销，也是一种尝试。有消息称，明年一月，武汉有望观测到日环食，今年错失了一次良机，明年肯定会炒作一番，穷追“夸父”。

“日食经济热”

背后的“内需饥渴”

这次短暂的消费热带来的启示还在于，欲拉动内需，需“创新供给”。上海市社科院研究员权衡说：“日食经济热’提供了相当大的旅游空间和消费机会，这种机会在金融危机的背景下更显含金量’”。

房地产城市综合体范文第3篇

上海英都企划部

城市综合体(英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。

城市综合体既要有政府规划升级，交通调整带来的商业价值红利，又有需要超大额资金投入对区域发展的强力支撑，城市综合体一亮相便收到了市场的积极关注。

作为超大型综合体可以覆射整个区域板块。区域内人口数量随着众多大型居住社区的新建，以及周边产业升级工业人口的涌入等原因将逐渐增多，人口的密集也对区域内商业配套提出了要求，单靠传统的单一性商业难以满足需求，而城市综合体的亮相，不仅弥补了区域内商业配套量的不足，更在商业档次上进行了提升。

城市综合体还可以平衡商业发展与人类生活的宜居性。生活质量不同于生活水平。生活水平代表为满足物质、文化生活需要而消费的产品和劳务的多与少，偏于客观;生活质量则是在此基础上强调的主观精神感受。

房地产城市综合体范文第4篇

(2)武汉模式。武汉的居家养老模式以武汉市百步亭社区的“情暖空巢服务队”为代表，充分发挥志愿者这一群体的作用，号召全市67 万名社区志愿者与空巢老人结对子，提供以精神慰藉、照料陪护为主的居家型敬老爱老服务。但志愿者同样存在水平不一的问题，且志愿者群体流动性强，使得结对子项目难以保证长期稳定地持续下去。

(3)昆明模式。昆明市在老年人居住相对集中的西山区棕树街道办事处建立“昆明市社区居家养老服务中心”，并支持企业进入社区兴办养老服务产业。由企业的专业护理人员为居家养老的老人提供护理服务，提升老人生活品质，在推进居家养老的过程中充分利用企业的力量，着力建设全国首个将护理理念纳入养老的专业养老服务平台，走可持续发展的产业化道路。

(4)上海模式。上海是我国最早进入老龄化社会、老龄化程度最严重的城市之一。对于居家养老模式，上海市采取的是规范化、标准化的管理模式。上海市大量建立社区助老服务社、社区老年人日间照料中心、社区老年人助餐服务点、社区老年活动室等配套的社区服务设施，形成居家养老管理服务三级网络，制定严格的规范和标准以推进居家养老模式的科学、可持续发展。

相比之下，从长期来看，上海模式通过社区服务来扶持居家养老的举措更有利于居家养老模式的长足发展。而大连、武汉、昆明模式则是提供了一个将居家养老与社会其他群体相结合，从而减少政府购买养老服务负担的新思路。

除了上述四种模式外，还有首创“居家养老服务网”的南京模式和首创“义工银行”志愿管理机制的宁波模式。这些模式中也都引入了相应的分级评估监督机制，资金来源也以政府投入、社会捐助为主，由政府购买服务，以项目委托的方式进行后期运营。

中国居家养老服务的突破与创新

在此前的专家学者对于居家养老服务的创新和未来发展方向的研究多数集中在理论基础、政策制度、专业化服务、资金来源和合作模式等方向。与之不同，我们对于中国居家养老服务的突破与创新建议希望能从居家养老消费者的需求角度出发，从市场供应和服务需求层面提出突破与创新方向。

(1)社区养老管理人制度和居家巡访制度 包括医疗护理服务在内的中国居家养老服务在配套方面才刚刚起步，对于如何把养老服务与医疗护理服务、社会工作实物相连接，可以借鉴英国、日本的居家养老服务的成功经验，建立社区养老管理人制度，将原本的直接服务提供者转变为专业的资源组织者和养老需求识别者。通过养老管理人直接将老人的需求与资源对接，避免老人可能存在的需求自我识别能力弱问题造成沟通成本的增加和公共资源的浪费。同时通过居家巡访制度实时掌握为老年人群的需求变化情况，以提供能够适合养老需求的服务产品。实现服务性“医养”可以使老人无论在家或就医均能体会到熟悉的家之感觉。居家养老服务应当避免过度的区域化，实现跨区域的服务延伸。

(2)实现社区居家养老的服务性“医养”结合

居家养老服务的“医养”结合模式不同与传统意义的养老项目“医养”结合，更加强调服务的“医养”无缝对接，即老人无论在家或在医院均可享受同样质素的服务，避免老人因就医而造成的生活环境变化引发的情绪不安，或因适应能力弱诱发其他不良反映的可能性。实现服务性“医养”可以使老人无论在家或就医均能体会到熟悉的家之感觉。居家养老服务应当避免过度的区域化，实现跨区域的服务延伸。

(3)打造社区养老服务综合平台

首先，应从老年人的服务需求出发，梳理、整合并优化包括个人、社区组织、社区团体和机构等在内的社区资源，将“社区资源”与“服务需求”有机对接，加强同质性资源间的合作，挖掘和整合异质性资源，实现社区资源有效配置的综合化与多元化。 其次，要围绕老年人的食、住、行、医、养等方面来汇聚资源，打造养老服务综合平台。养老服务综合平台应该引入信息化和智能化设施设备，并与医院、旅游机构和娱乐机构等互联互通，以此提高养老服务的效率和水平。

(4)通过居家养老数据系统，建立虚拟“医养护”平台

此前的居家养老的数据化运用还处于初级阶段，没有能够实现养老群体的整体数据对接，数据之间的联动作用几乎为零，因此我们建议在今后的居家养老平台至上运用数据系统建立居家养老群体档案，同时双向对接其就医就诊、养老服务、护理需求记录。

运用大数据分析居家养老群体的生活、就医、养护情况，预判未来可能出现的潜在“医养护”风险及由此可能产生的养老服务需求的变化。

根据每位老人的不同情况在众多的服务产品或项目中筛选适合的产品组合，形成居家养老服务包，为老人提供定制化和特色化的服务。同时由于居家养老的人群规模效应，即使为老人提供组合服务包其可能产生的成本费用增加额度也十分有限。

(5)通过精神慰藉方式鼓励老人的独立性，增强尊严感 虽然中国与英、美等国的文化背景各不相同，但是英、美养老中鼓励老年人独立性和增强其尊严感的作法还是值得中国在包括居家养老在内的各类养老服务模式中大力推广的。 鼓励老人独立性有利于老人在养老阶段不脱离社会，不为社会标签化，尊严感的提升更加有利于老人的心理健康。独立性和尊严感可以借助精神慰藉方式加以实现。

但是这里所提及的精神慰藉并仅仅是心理辅导，还包括通过一系列的方式增强社会参与感，让养老之人由“无聊”变“有聊”，帮助他们实现自身的晚年价值。

房地产城市综合体范文第5篇

【课程背景】

楼市发展到现阶段，单一业态的房地产项目暴露出了住宅销售受市场波动大、商业地产资金回笼慢，业态单一等不足。更集约、更高效的都市综合体模式逐渐成为中心城市的全新发展方向，这一集中多种业态的地产新势力，基本具备了现代城市的全部功能。

城市综合体的出现是城市发展过程中的必然。从长远来看，未来的房地产市场竞争也将是城市综合体的开发之争。无论是在一线城市还是二三线城市，城市综合体大都处于城市中心地块或区域中心交通枢纽的地方，很多城市由于城市综合体的引进，进一步提升了商业中心地块的价值。城市综合体发展前景广阔，一旦循环良好，不仅可以带动周围商业发展，还能促进整个城市的功能提升，甚至成为城市地标性的建筑群体，依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。

【培训收益】

1.参观并精讲上海典型城市综合体项目，分享并借鉴成功经验，将他人的成功精华为我所用;

2.学习城市综合体的定位、规划设计要点，掌握成功商业空间的规划设计要点; 3.解读城市综合体的招商与推广关键环节，掌握综合体开发成功的核心秘笈。

【培训对象】

房地产企业董事长、总经理、项目总经理、设计总监、营销总监及相关工作人员。

【课程安排】

第一天项目考察与解析

正大广场(泰国正大集团在中国最大的旗舰项目之一)

恒隆广场(上海浦西最具代表性的商业建筑)

中信泰富广场(集购物休闲为一体的国际化、现代化的标志性建筑物之一) 上海新天地(领略上海历史文化和现代生活形态的最佳场所)

第二天《城市综合体的定位与规划设计》

主讲嘉宾：陈老师 香港大型上市房地产开发集团首席设计师、规划设计副总

第三、四天《城市综合体的招商与推广》

房地产城市综合体范文第6篇

1.1定义 ................................................................................. 1 1.2任务 ................................................................................. 1 1.3项目 ................................................................................. 2

1.3.1农业综合开发项目管理应遵循以下原则 ........................... 2 1.3.2项目管理 ............................................................................ 2

1.4投入 ................................................................................. 4 1.5土地治理项目 ................................................................. 4

1.5.1中低产田改造项目 ............................................................. 5 1.5.2生态综合治理项目 ............................................................. 5 1.5.3中型灌区节水配套改造项目 .............................................. 5

1.6产业化经营项目 .............................................................. 7

1.6.1产业化经营项目管理和资金安排的原则 ........................... 7 1.6.2产业化经营项目的分类设置和扶持对象 ........................... 8 1.6.3扶持方式 ............................................................................ 9 1.6.4立项条件 .......................................................................... 10 1.6.5项目管理的基本程序 ....................................................... 11

总目录

第 1 页 1农业综合开发 1.1定义 农业综合开发是指中央政府为保护、支持农业发展，改善农业生产基本条件，优化农业和农村经济结构，提高农业综合生产能力和综合效益，设立专项资金对农业资源进行综合开发利用的活动。

标志及其含义：“ACD”是农业综合开发的英文缩写：Agricultural Comprehensive Development 图型含义：山水田林路’综合治理。

1、山丘资源：周边四个三角形代表山地;

2、节水灌溉：中间一滴水代表水利设施;

3、格田成方：中间田字格代表农田整治;

4、农田林网：周边四棵树代表林业措施;

5、四通八达：田的十字线代表机耕道路。 1.2任务 农业综合开发的任务是加强农业基础设施和生态建设，提高农业综合生产能力，保证国家粮食安全;推进农业和农村经济结构的战略性调整，推进农业产业化经营，提高农业综合效益，促进农民增收。 正文 第 1 页 共13页

1.3项目 农业综合开发项目：包括土地治理项目、产业化经营项目’。

1、土地治理 项目 包括：稳产高产基本农田建设、粮棉油等大宗优势农产品基地建设、良种繁育、土地复垦等中低产田改造项目，草场改良、小流域治理、土地沙化治理、生态林建设等生态综合治理项目，中型灌区节水配套改造项目。

2、产业化经营 项目 包括：经济林及设施农业种植、畜牧水产养殖等种植养殖基地项目，农产品加工项目，储藏保鲜、产地批发市场等流通设施项目。 产业化经营重点扶持的产业包括：专用小麦、专用玉米、优质水稻、高油大豆、“双低”油菜、“双高”糖料、棉花、蔬菜、畜禽、名优经济林(果)、茶叶、名优花卉、蚕桑、水产等。 1.3.1农业综合开发项目管理应遵循以下原则

1、因地制宜，统筹规划;

2、规模开发，产业化经营;

3、依靠科技，注重效益;

4、公平竞争，择优立项。 1.3.2项目管理

农业综合开发项目实行自下而上申报。

1、农业综合开发项目的前期准备，是指项目正式申报前的准备工作，包括制定开发规划、建立项目库、编制项目可行性研究报告等。 前期准备工作应做到经常化、制度化。

2、各级农发机构应依据农业发展中长期规划和国家农业综合开发政策，正文 第 2 页 共13页

制定本地区农业综合开发总体规划及阶段性开发方案，并在此基础上，建立土地治理项目库和产业化经营项目库。

3、存入项目库的项目应达到项目建议书的要求。 项目建议书的主要内容包括： (1)土地治理项目 开发的必要性及条件，建设范围、规模及主要治理措施，投资估算及来源(含农民筹资投劳计划)，效益预测。 (2)产业化经营项目 建设条件，建设单位基本情况，市场分析与销售方案，项目建设方案，投资估算与资金筹措，财务评价。 项目建议书经省级或地级农发机构实地考察合格，可存入项目库，拟扶持项目从项目库中择优选择。

4、农业综合开发项目可行性研究报告应由具备相应资质的单位编制或组织有关专家编制。 可行性研究报告的主要内容包括： (1)土地治理项目 1)项目背景，包括自然、社会、经济等现状; 2)水土资源评价; 3)项目建设的必要性及可行性; 4)治理范围、地点、规模; 5)工程量及主要工程、农艺措施; 6)项目区现状及工程平面布置图; 7)投资估算及筹资方案; 8)经2/3以上农户签字同意或村民代表大会通过的农民筹资投劳计划及自正文 第 3 页 共13页

愿开发证明材料; 9)综合效益评价; 10)组织实施和运行管理。 (2)产业化经营项目 项目背景及必要性，建设条件，建设单位基本情况，市场分析与销售方案，项目建设方案，投资估算与资金筹措，财务评价，环境影响评价，农业产业化经营与农民增收效果评价，项目组织与管理。

5、农业综合开发项目申报单位一般应在上申报下的农业综合开发项目。 (1)扶持对象：符合农业综合开发产业化经营项目扶持条件的农业产业化龙头企业和农民专业合作社。 (2)扶持方式：农业综合开发扶持产业化经营采取贷款贴息和财政补助两种方式，以贷款贴息为主。 1.4投入 农业综合开发实行“国家引导、配套投入、民办公助、滚动开发”的投入机制。 农业综合开发应创新机制，强化管理，实行与社会主义市场经济、公共财政相适应的管理机制和投资政策。 1.5土地治理项目 农业综合开发土地治理项目的主要任务是加强农业基础设施和生态建设，提高农业综合生产能力，保证国家粮食安全。土地治理项目建设以中低产田改造为重点，建设旱涝保收、稳产高产、节水高效的高标准农田。项目的扶持对象主要是农民。其主要特点是，按区域统一规划，按项目进

正文 第 4 页 共13页

行管理，实行山水田林路综合治理，水利、农业、林业、科技等措施综合配套，实现经济、社会、生态效益的统一。

土地治理项目具体可以分为三类： 1.5.1中低产田改造项目

以提高农业特别是粮食综合生产能力为目标，着重建设稳产高产基本农田和粮棉油等大宗优势农产品基地等; 1.5.2生态综合治理项目

以保护项目区生态环境为目标，着重改良草场、开展小流域治理和土地沙化治理等;

1.5.3中型灌区节水配套改造项目

着重结合中低产田改造，为不低于5万亩、不超过30万亩的灌溉面积提供水利灌排保障，直接改善项目区的水利灌溉条件。

土地治理项目资金来源为中央财政资金、地方财政配套、农村集体和农民筹资(含以物折资)投劳。

用于土地治理项目的中央财政资金全部无偿投入。

财政部依据各地财力状况分别确定各省地方财政资金与中央财政资金的配套比例。

农村集体和农民筹资(含以物折资)投劳，严格按照农民自愿，量力而行，民主决策，数量控制’和谁受益、谁负担’的原则进行筹集，并纳入村内一事一议’范畴，实行专项管理。

土地治理项目管理分为四个阶段：

1、前期工作阶段

主要是按照农业综合开发有关政策规定编制开发区的总体规划，进行

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项目前期准备，编制项目前期建议书，建立项目库，按照规定编报规划设计与实施方案，由相关机构组织进行评估审定。

2、申报批复阶段

主要包括下达投资指标、编报项目实施计划、审批项目实施计划三个步骤。国家农业综合开发办公室(以下简称“国家农发办”)下达中央财政投资指标和土地治理项目计划编报通知，省级农发机构据以编制项目实施计划。

国家农发办主要批复土地治理项目实施计划的开发范围、任务及投资额等。

省级农发机构根据国家农发办的批复向下批复项目实施计划，并报国家农发办备案。

3、项目实施阶段

该阶段项目实施管理工作与项目资金管理工作同步进行，具体程序严格按照农业综合开发有关资金和项目管理规定执行。其中：

(1)土地治理项目主要单项工程的勘察设计、施工、监理、主要设备和材料的采购，实行公开招标。

(2)主要单项工程的施工，由具备相应资质或能力的单位进行监理。 (3)农业综合开发财政资金及农村集体、农民自筹资金使用情况，项目建设主要内容，应推行公示制。

(4)土地治理项目资金实行专人管理、专帐核算、专款专用’，财政资金实行县级财政报帐制。

4、验收管护阶段

主要包括项目验收和工程管护。农业综合开发竣工项目验收的主要内容包括执行国家农业综合开发政策的情况，项目建设任务与主要经济技术

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指标完成情况，主要工程建设的质量情况，资金到位及农民筹资投劳情况、资金使用和回收落实情况，工程运行管理和文档管理情况等。

农业综合开发项目一般由省级农发机构进行验收。国家农发办对项目竣工验收每3年进行一次考评。

土地治理项目竣工验收后，应当明确管护主体，及时办理移交手续。(管护主体应建立健全各项运行管护制度，保证项目正常运转，长期发挥效益。) 1.6产业化经营项目 农业综合开发产业化经营项目的主要任务是通过对农业产业化龙头企业等经营主体的扶持，延长农业产业化链条，推进农业和农村经济结构的战略性调整，提高农业综合效益，增加农民收入。从1994年开始，国家农业综合开发办公室从农业综合开发资金中切出一块资金，专门用于扶持农业产业化经营项目。

1.6.1产业化经营项目管理和资金安排的原则

1、因地制宜，统筹规划

以国家宏观产业政策和优势农产品区域布局为指导，突出地方主导产业和特色产品，按“五个统筹”的要求，科学规划，精心布局;

2、规模开发，产业化经营

以龙头企业+农户’、龙头企业+专业合作经济组织+农户’等组织形式，提高农业生产和农民进入市场的组织化程度，促进连片开发、规模经营，优化农业产业结构，推进农业产业化经营;

3、依靠科技，注重效益

以科技为支撑，加大科技成果推广转化力度，增强我国农业的市场竞争力，促进传统农业向现代农业转变，实现经济效益、生态效益和社会效

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益的有机统一;

4、公平竞争，择优立项

以市场为导向，以经济效益为中心，按照公开、公平、公正’的要求，完善竞争立项等市场机制，实现择优选项，提高产业化经营项目质量;

5、效益优先，兼顾公平

以各地经济发展水平和农业综合开发的重点任务为依据，优化资源配置，适当提高沿海经济较发达、农业产业化经营发展较快等地区的产业化经营项目财政资金比例，发挥示范带动作用，同时，保证其它地区必要的投入力度，实现共同发展;

6、突出重点，兼顾一般

以农业主产区和粮食主产区为重点，突出扶持优势主导产业，同时，按照扶优扶大扶强的要求，突出重点农业产业化龙头企业，兼顾对农民增收致富带动作用较大的中小龙头企业和农民专业合作经济组织;

7、集中投入，不留缺口

以资金投入控制项目规模，严格选项，宁缺勿滥，同时，科学确定项目投入规模，按项目管理资金，保证项目需要，建设一个、成功一个、发挥效益一个;

8、奖优罚劣，激励竞争

以创新投入和管理机制为切入点，建立健全绩效考核体系，完善奖惩政策，打破基数，克服平均主义，不断提高资金使用效率。 1.6.2产业化经营项目的分类设置和扶持对象

1、项目分类设置 (1)种植养殖基地项目

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主要扶持建设经济林及设施农业种植、发展畜牧水产养殖等。 (2)农产品加工项目

主要扶持产业化龙头企业扩大生产规模，提高粮油、果蔬、畜禽等主要农副产品加工能力。

(3)流通设施项目

主要扶持建设储藏保鲜、产地批发市场等市场流通设施。

2、扶持对象

重点扶持国家级和省级农业产业化龙头企业(含省级农发办事机构审定的龙头企业)，同时适当扶持正在成长上升、确能带动农民致富、较小规模的龙头企业及农民专业合作经济组织等。 1.6.3扶持方式

现行的扶持方式有三种：

1、有偿无偿相结合

原则上对具有一定规模和条件、资金需求量适中、经济效益较好、能够按期归还财政有偿资金的项目单位，采取有偿无偿相结合的扶持方式。这是目前中央财政扶持产业化经营项目的主要方式。

2、投资参股经营

原则上对投资规模较大、企业基础较好、带动能力强、资金需求量大、愿意国有资本参股的项目单位，采取投资参经营的扶持方式;这种扶持方式从2004年开始起步，已取得明显成效。

3、贷款贴息

对融资能力较强、能够从金融机构取得一定规模的固定资产贷款、符合农业综合开发产业化经营项目立项要求的项目单位，一般采取贷款贴息

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的扶持方式。 1.6.4立项条件

农业综合开发产业化经营项目的三种扶持方式，都应具备下列基本条件：

1、项目应具备的条件

1、符合国家产业政策、行业发展规划和有关法律法规;

2、资源优势突出，区域特色明显，原材料供应有保障;

3、开发产品科技含量高，竞争优势明显，市场潜力大，销售方案切实可行;

4、技术方案先进可行，技术依托可靠，工艺路线合理;

5、辐射带动能力强，带动农户数量多，加工项目向农户采购的原料占所需原料的70%以上;

6、项目建设用地符合规划、合理节约、手续齐备;

7、低耗节能，符合环境保护和农业可持续发展要求;

8、投资估算合理，自筹资金来源有保障，筹资方案可行;

9、预期效益好，有较强的抗风险能力，财政有偿资金还款有保障。

2、项目单位应具备的条件

1、具有独立的法人资格，了解农业综合开发的有关政策和要求，愿意为农业产业化经营和农民增收服务;

2、经营期在两年以上并连续两年盈利，有一定的经营规模和经济实力，有较强的自筹资金能力;

3、近两年资产负债率小于65%，银行信用等级A级以上(含A级，未向银行贷款的除外);

4、财务管理规范，资产状况良好，不欠税、不欠发工资、不欠社会保

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险金;

5、建立了符合市场经济要求的经营管理机制，能保证项目按计划建成和财政资金安全、有效运行;

6、通过龙头企业+农民专业合作经济组织+农户’等组织形式，与农户建立了科学合理的利益联结机制。

7、具有较强的产品质量安全意识、环保意识，依法经营、诚信经营，在稳定和平抑市场物价、维护农产品市场秩序等方面，为国家分忧，为消费者减负，社会形象良好。

3、项目单位法人代表应具备的条件

1、法人代表的社会形象和诚信。有偷税漏税或者违反社会治安等不良记录的，实行一票否决’;

2、法人代表的知识结构、能力等综合素质。不仅自身具备完成项目建设和经营管理相适应的能力，而且应有一支高素质的管理队伍。 1.6.5项目管理的基本程序

农业综合开发产业化经营项目的三种扶持方式，项目管理程序基本相同，但也各有侧重，大致梳理如下：

1、有偿无偿相结合的扶持方式

1、国家农发办发布项目申报指南

2、项目单位通过当地农发办，逐级申报至省级农发办

3、省级农发办建项目库，进行初步筛选

4、国家农发办下达申报项目通知、指导性投资控制指标

5、省级农发办进行重点项目申报，组织对一般项目评审

6、国家农发办组织对重点项目进行评审，下达立项通知和正式投资指标

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7、编制初步设计，并由省级或地级农发机构组织审定，或委托相关技术部门审定

8、省级农发办编报重点项目计划和一般项目备案材料

9、国家农发办批复重点项目计划，提出一般项目备案意见

10、项目实施

11、统计、项目验收、验收考评。

2、投资参股经营方式

1、国家农发办发布项目申报指南

2、项目单位通过当地农发办，逐级申报至省级农发办

3、省级农发办进行初步筛选

4、国家农发办下达申报项目通知

5、省级农发办进行项目申报

6、国家农发办组织评审，并委托社会中介机构对评审可行的项目进行资产评估

7、国家农发办下达审定意见

8、国家农发办与省级农发办签订委托监管协议

9、国家农发办下达参股资金

10、省级农发办授权资产运营机构进行运营

11、资产运营机构独立实施资本运营。

3、贷款贴息方式

1、国家农发办发布项目申报指南、下达项目申报通知

2、项目单位取得贷款(或取得银行同意)后，通过当地财政(农发)部门，逐级申报至省级财政(农发)部门

3、省级财政(农发)部门进行审查、核实，对符合要求的项目进行汇总，

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填列《农业综合开发中央财政贴息项目审核汇总表》报国家农发办

4、国家农发办进行审定，并下达立项通知

5、项目实施