土地使用权取得方式范文

土地使用权取得方式范文第1篇

规范交易, 顺畅流转渠道。为了确保土地流转公开、公正和规范运行。一是搭建一个平台。区政府投资500多万元, 成立了农村产权流转交易服务中心, 设立了区级交易服务大厅、乡级服务窗口和村级服务网点, 为土地流转提供场所设施、信息发布、组织交易和交易鉴证等服务;二是出台一套政策。制定了农村产权交易管理办法、土地承包经营权流转奖补办法、土地承包经营权流转交易规则和交易流程等。对市场建设、交易规则、监督管理和流转奖补等都作了明确规定。如对流转农户一次性奖补每50元/667m2, 流入主体在20hm2以上的, 一次性奖补10 000元。对双方进入平台流转的, 一律提供免费服务;三是整合一个窗口。将过去分属林业、土地、水务、农业和农经等管理部门与土地流转有关的业务统一纳入交易服务大厅设立办事窗口, 开展“一站式”服务;四是创建一种模式。按照“政府主导、公司管理和市场运行”的管理要求, 实行“统一监督管理、统一交易规则、统一信息发布、统一服务标准、统一交易鉴证、统一平台建设”的运营模式, 通过交易申请、权属审核、信息发布、意向征集、公开协商或竞标、结果公示和签订合同等程序完成流转交易活动。

严格鉴证, 确保流转合规。区交易服务大厅设立了产权流转交易鉴证制度, 对交易的土地流转资料和合同内容进行认真审核, 看是否符合交易程序, 是否公开透明, 是否手续齐备, 合同条款内容是否齐全, 是否合法、合规、合理, 是否表述准确达意。凡经过审核符合条件的土地流转活动, 由交易服务大厅向流转交易双方出具《农村产权交易鉴证书》, 作为双方土地承包经营权流转交易的有效凭证, 使承包农户安心, 流转投资者放心。

公正评估, 实现流转公平。根据农村土地承包经营权的特殊性, 力求做到价值评估客观公正。一是引入社会资产评估机构。在充分发挥双方协商议定价格的同时, 公开邀请社会资产评估机构参与农村土地承包经营权价值评估业务, 并建立评估机构库供双方选择。目前, 山西美信孚资产评估事务所已率先入选开展评估业务;二是制定评估标准。根据土地经营情况设立两种价值评估模式:一种是当年有预期收益, 土地承包经营权价值=土地经营权面积预计每667m2净收益 (扣除流转金) 剩余承包期或流转年限+地上附着物价值;另一种是当年没有预期收益, 土地承包经营权价值=土地经营权面积每667m2流转价格经营权剩余期限+地上附着物价值。三是严格评估流程。按照申请委托、方案制定、现场勘查、资料收集、制作初稿、意见征求、出具结果报告、资料归档等评估流程, 对土地承包经营权价值进行评估, 为双方议定流转价格和担保、抵押贷款提供参考依据。

安全融资, 助动流转发展。全面启动农村土地承包经营权抵押贷款试点工作, 采取四个方面措施为土地流动注入新的动能。一是金融机构创新服务模式。积极为农户和新型农业经营主体依据土地承包经营权和流入后的土地承包经营权抵押贷款设置信贷产品和优惠条件, 如授信额度为抵押评估价值的60%, 利率上浮幅度为30%以下等。特别是对经营管理较好的新型农业经营主体授信额度还可适当提高, 并可延期还贷, 破解生产发展融资难题。二是政府成立政信企业融资担保有限公司, 向新型农业经营主体流转土地发展适度规模经营提供融资贷款担保, 缓解金融机构放贷风险。三是财政从每年土地出让收益中提取2%建立抵押贷款风险专项补偿基金, 对农村承包的土地经营权抵押贷款利率上浮幅度不超过30%、逾期率低于5%的贷款损失风险分担。四是金融、农经和司法等部门建立抵押物处置机制, 采取流转、变现、托管、调解和诉讼等办法, 对抵押物进行处置, 以补偿贷款风险损失。截至到2017年6月底, 全区累计发放土地承包经营权抵押贷款33笔, 金额4 815.7万元, 其中向新型农业经营主体发放贷款4 700万元。

摘要：农村土地“三权分置”是农村土地经营制度的重大创新, 而土地经营权流转又是实现这一制度的核心所在。在实践中积极探索土地承包经营权流转的有效实现方式, 将有利于加快土地经营权有序流转, 发展适度规模经营, 推动现代农业发展和增加农民收入。

土地使用权取得方式范文第2篇

土地使用权出让(state land use conveyance)，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。我国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。

按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号，以下简称《规定》)的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。

招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让活动依照下列程序进行：

一、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。

二、出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。

三、受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。

四、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。

五、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。

六、揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。

七、公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。

八、签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

一、在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价高于底价，并符合其它条件的，挂牌成交;

二、在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外;

三、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其它条件的，挂牌不成交;

四、在挂牌截止日的报价时间截止后至挂牌截止时间期间，仍有竞买人要求报价的，应在挂牌截止时间前向出让人提交《竞价申请书》。

在挂牌期限截止时，有两个或者两个以上竞买人提交了《竞价申请书》，本次挂牌活动转为拍卖竞价。拍卖竞价以增价方式进行，挂牌最后报价作为拍卖起叫价。拍卖时先由拍卖师宣布拍卖起叫价和加价幅度(拍卖师有权根据拍卖会现场情况调整加价幅度)，然后由竞买人按拍卖起叫价和加价幅度进行竞买，拍卖师连续两次宣布最后应价而再无应价的，拍卖师在第三次报出最后应价后，如最后应价高于保留底价，即落槌，宣布该应价者为竞得人。

招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

出让计划和方案

国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家(出让人)与土地使用者(受让人)之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。国有土地使用权出让，必须通过合同形式予以明确。《城市房地产管理法》第14条规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门与土地使用者签订。”土地使用权出让合同包括以下几方面的内容。

1.出让方的权利义务

出让方享有的权利主要有两项：一是受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿;二是受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。

出让方应履行的义务主要有：第一，按照土地使用权出让合同的规定提供出让的土地使用权;第二，向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。

2.受让方应履行的义务

受让方应履行的义务主要有以下三项：第一，在签订土地使用权出让合同以后的规定期限内支付全部土地使用权出让;在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证;第二，依土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地;第三，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应该征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记。

在我国现有的土地使用权出让实践中，出让合同一般包括下列主要内容：

1.出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况;

2.出让金的数额、支付方式和支付期限;

3.土地使用期限;

4.建设规划设计条件，也称使用条件;

5.定金及违约责任。

国有土地使用权转让与出让区别大致包括如下几点：

(一)主体不同。

出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施; 转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。

(二)行为性质不同

根据物权理论，出让，他物权设定;转让：他物权转移。

(三)转移条件与程序不同

出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证;转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。

(四)交易市场不同

出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断;转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。

Ⅱ、国有土地使用权转让模式及操作事项

一、国有土地使用权直接转让

(一)国有土地使用权转让条件。

除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：

1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件

(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;

(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件

(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

(2)领有国有土地使用证;

(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

(4)经有批准权的人民政府审批。

3、法律依据：

《房地产管理法》第 38 条、第 39 条

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条

1.协议。这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门与特定的土地使用权受让人通过协商，在达成一致意见后，签订土地使用权出让合同。这种方式的特点之一是在当事人议定合同条款，特别是确定土地使用费、即出让金方面，在不低于按国家规定所确定的最低价的基础上具有较大灵活性;但应注意的是，此种方式竞争性较差，在价格和规划设计条件等方面存在浓厚的人为因素，随意性大。因此，主要适用于专业性强，有特定要求或者没有条件进行拍卖和招标方式的项目。

2.招标。这是指代表国家出让土地使用权的上地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，然后在众多的投标人中选择条件适宜者与之订立土地使用权出让合同。这种方式有利于出让方选择合适的受让人，因此一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。

3.拍卖。这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门，以公开竞价的方式将土地使用权出卖，以众多报价人中的出价最高者为受让人，与之订立土地使用权出让合同。这种方式可以使国家获得较高的土地使用费，但对竞买者开发能力、资质信誉方面的审查控制比较薄弱，因而适用于要求不高的中小型房地产开发项目和已经开发成熟的商业性用地使用权的出让。

协议转让

协议转让是指产权交易双方在交易中心主持下通过洽谈、协商以协议成交的交易方式。企业产权转让中，由于目前市场机制尚不完善，而产权转让又涉及到转让方案的设计、职工安置、债权、债务的处理，产权转让行为的报批、资产的评估等诸多情况，所以企业产权交易往往还是以协议转让为主。但是国务院国有资产监督管理委员会在《企业国有产权转让管理暂行办法》中明确规定了产权转让程序，也在第十八条规定“经公开征集只产生一个受让方或者按照有关规定经国有资产监督管理机构批准的，可以采用协议转让的方式。采取协议转让方式的，转让方应当与受让方进行充分协商，依法妥善处理转让中所涉及的相关事项后，草签产权转让合同，并按照本办法第十一条的规定程序进行审议。”第三十条规定“对于国民经济关键行业、领域中对受让方有特殊要求的，企业在实施资产重组中将企业国有产权转让给所属控股企业的国有产权转让，经省级以上国有资产监督管理机构批准后，可以采取协议转让方式转让国有产权。”

一、公开征集后的协议转让为了保证在产权转让过程中国有资产不流失，企业国有产权转让过程中对于采用协议转让有严格要求，通过公开征集，只产生一个受让方的，可以采取协议转让，但是仍需要做好可行性研究，按照内部决策程序进行审议，并形成书面决议。对于公开征集，必须在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上公示20个工作日。

二、经批准的协议转让经省级以上国有资产监督管理机构批准的也可以采取协议转让，有两种情况可以批准。第一，对于国民经济关键行业、领域中对受让方有特殊要求的，经批准可以采用协议转让，比如军工企业、烟草行业，对于国家来说不适宜公开征集受让方，

事关国家经济命脉，所以经省级以上的国有资产监督管理机构批准可以采用协议转让的方式;第二种情况是企业实施资产重组中将企业国有产权转让给所属控股企业的国有产权转让，这种情况是一个企业集团内部的转让，目的是为了达到资产机构的优化配置，在产权转让中不会存在国有资产流失问题，经批准后可以采用协议转让。

不论是那种情况的协议转让，出让方都应当精心设计转让方案，就职工安置、债权债务处理、企业的发展等问题和出让方反复协商，达到双方都比较满意的结果，尤其是涉及职工利益的，一定通过职代会讨论，形成职代会决议。

企业国有产权协议转让中，经国有资产监督管理机构核准或备案的评估报告是双方协商价格的基础，成交价格低于评估结果90%的，应当报有批准权限的机构批准。

不论是哪种情况的协议转让，出让方都应当精心设计转让方案，就职工安置、债权债务处理、企业的发展等问题和受让方反复协商，达到双方都比较满意的结果，尤其是涉及职工利益的，一定要通过职代会讨论，形成职代会决议。

国有产权协议转让中，经国有资产监督管理机构核准或备案的评估报告是双方协商价格的基础，转让价格一般不低于国有资产处置批复中明确的转让价格。转让应当依据资产评估结果，同时要考虑产权交易市场的供求状况、资产质量、同类资产的市场价格等，合理确定协议转让价格，必要时可聘请相关专业咨询机构就转让价格提出咨询意见。成交价格低于评估结果90%的，应当报有批准权限的机构批准。

协议转让应在产权交易机构组织下进行，出让方应当与受让方进行充分协商，依法妥善处理产权转让中所涉及的职工劳动关系调整、债务和或有债务承继、离退休职工管理、职工安置费用的支付方式和期限以及担保措施等相关事项，达成协议后草签《产权转让合同》和相关担保合同;按照国家的有关规定，由出让方履行决策程序后，合同生效。

土地使用权取得方式范文第3篇

1 循环经济及3R原则

1.1 循环经济

循环经济 (cyclic economy) 即物质闭环流动型经济, 它在本质上就是一种生态经济, 要求运用生态学规律来指导人类社会的经济活动。是在可持续发展的思想指导下, 按照清洁生产的方式, 对能源及其废弃物实行综合利用的生产活动过程。近年来, 国家持续实施宏观调控, 严把供地闸门。在土地资源有限的情况下, 若要实现土地资源的可持续利用, 必须牢固树立科学发展观, 认真落实国家土地调控政策, 在土地利用中引入循环经济理念, 坚持土地供应减量化、使用高效化、利用循环化、闲置资源化。

1.2 循环经济的理论基础

循环经济的理论基础应当说是生态经济理论, 是一种以资源高效利用和循环利用为核心, 以“3R”为原则 (即减量化Reduce、再使用Reuse、再循环Recycle) ;以低消耗、低排放、高效率为基本特征;以生态产业链为发展载体;以清洁生产为重要手段, 达到实现物质资源的有效利用和经济与生态的可持续发展。

2 土地集节约集约利用

节约集约用地, 是为了制止浪费和粗放用地。节约用地:即各项建设都要尽量节省土地, 千方百计不占或少占耕地;集约用地:即每宗建设用地必须提高投入产出的强度和土地利用的集约化程度;目的是通过整合土地资源, 合理安排土地投放的数量和节奏, 改善建设用地结构、布局, 挖掘用地潜力, 提高土地配置和利用效率。

3 循环经济理论指导下的节约集约用地的具体模式

3.1“减量化” (R e d u c e) 节流并控制新

的土地粗放利用和浪费

3.1.1 用规划控制建设用地规模和土地供应总量

科学编制土地利用总体规划, 确定合理的城镇用地规模, 增强公共设施的共享程度, 实行土地用途分区管制, 确立适宜的城市土地集约利用度。在土地利用总体规划和城市规划的指导下, 通过土地置换和企业改制等方式, 对市区的存量土地进行调整, 优化市区土地利用结构, 合理利用城镇土地空间。在制定修改城市总体规划、村庄和集镇规划时, 必须与土地利用总体规划相紧密衔接。要严格控制工业用地, 禁止“以租代征”, 不贪大求洋, 不突破相关用地指标;按照有利生产、方便生活的原则, 逐步调整乡村结构, 优化布局。

3.1.2“节流”与“开源”协调统一

全面落实“严控增量、盘活存量、管住总量、集约高效”的要求。一手抓“节流”, 节约用地、盘活存量, 凡能不用地的就不用能少用地的就不多用地, 能用劣地的就不用好地, 节约每一寸土地尤其是耕地;一手抓“开源”, 多渠道多途径千方百计地拓展耕地和建设用地的来源。无论是对存量用地, 还是新增建设用地, 都要节约和集约使用。

3.2“再利用” (R e u s e) 挖潜并充分发挥存量土地的利用潜力

3.2.1 调整优化产业土地利用结构和空间布局

通过用地结构调整, 土地资源再配置为长久的经济发展腾出更大的空间。通过优化产业结构, 特别是第二产业结构, 置换出大量的城市用地, 用于招商引资, 发展第三产业, 同时, 使第一产业稳定发展。第二产业结构的优化应与产业空间结构的优化相结合。再根据经济社会发展需要, 适当增加建设用地指标的同时, 优化土地利用结构, 提高土地利用集约程度, 对于第一产业农业内部来说, 要合理规划空间结构, 实现农、林、牧、副、渔集中化和专业化生产, 提高产出和土地利用效益, 从而提高土地的集约利用水平。

3.2.2 鼓励利用存量土地

凡利用城镇存量土地进行开发建设的, 政府可根据本地实际, 制订减免城市基础设施建设配套费等鼓励政策。鼓励增资扩建, 凡工业用地在符合规划、不改变用途的前提下, 提高土地利用率的, 不再收取或调整土地有偿使用费。对申请增资扩建的用地单位, 要优先使用已有的建设用地, 在核定供地面积时, 要将已使用土地与新申请的用地数量一并计算。

3.2.3 开展城乡建设用地置换

通过“易主”、“易位”, 促进零星分散土地的有效盘活利用。经省级政府批准, 农民集体建设用地和国有建设用地可以置换;经县级政府批准, 农民集体建设用地所有权之间可以置换;农用地、未利用土地不得置换为建设用地。权属有争议、已设定抵押的土地, 不得置换。土地置换要取得农村集体经济组织2/3以上成员同意和相关土地权利人的书面认可。并办理土地登记手续, 明确产权归属。

3.3“再循环” (R e c y c l e) 加强土地综合整治, 实现资源的再生

3.3.1 土地开发、整理和复垦工程

开展土地开发、整理和复垦的主要目的是增加有效耕地面积, 提高耕地质量, 改善农业生产条件和生态环境。由于我国长期对土地的粗放利用, 造成现有耕地和其他土地的“荒”、“废”、“闲”较多, 因而内在潜力很大。

3.3.2 城乡建设用地增减挂钩

对存量土地的整理可以控制城市外延, 减少占用耕地。开展城乡建设用地整理, 按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的原则, 结合土地利用总体规划修编, 统筹安排, 合理调整空间布局。摸清家底、挖掘潜力。克服“重平面扩张、轻内部挖潜”现象, 鼓励迁村并点的土地整理和旧村改造, 增加可利用土地面积, 提高土地利用率。

4 结语

可持续发展是一种环境优化型的发展模式, 这种发展模式在经济上表现为循环经济, 为了实现土地资源的可持续发展战略, 必须大力发展循环经济, 按循环经济理论组织土地利用活动, 提高土地资源的利用效率, 实现环境与经济的协调发展。

摘要：本文以循环经济理论为导向, 探索适应经济增长方式转变的土地集约利用方式, 以促进土地资源的可持续利用。

关键词：循环经济,土地集约利用,经济增长方式

参考文献