房地产投资财务分析论文范文

房地产投资财务分析论文范文第1篇

[摘 要] 郊区化为郊区房地产开发开辟了广阔的市场，而郊区化的发展离不开郊区房地产所创造的物质空间，两者的关系日益密切，郊区化的空间扩展和外迁人口居住需求等影响着郊区房地产的区位选择和开发结构，而郊区房地产开发以其自身优势对郊区化也有着重要影响。城市政府、城市人口和工业企业以及城市房地产开发企业共同影响着郊区化与郊区房地产开发的关系，只有深入认识这些因素的影响作用，才能为郊区化与郊区房地产开发的协调发展创造所需的条件。

[关键词] 郊区化；郊区房地产开发；关系；动力机制

[作者简介] 贾育青，南京航空航天大学经济与管理学院04级区域经济学硕士生，研究方向为城市土地经济；

徐 强，南京航空航天大学经济与管理学院教授，研究方向为区域经济和金融。(江苏 南京 210016)

一、郊区化与郊区房地产开发关系的内容

(一)郊区化对郊区房地产开发的影响

1.郊区化的现实进程影响郊区房地产开发的目标市场。郊区房地产开发首先要了解城市发展是处在向心集中阶段、离心扩散阶段还是两者并存的阶段。如果是向心集中阶段，郊区房地产开发的目标市场便应以郊区的非农化人口为主，工作在城区寻找廉价住房的普通中产阶级为辅，开发中低档住宅；如果是离心扩散为主，郊区房地产开发的目标市场就应定位在城区中产阶级和富人阶层，开发高档住宅和别墅；如果是二者并存的阶段，郊区房地产的目标市场则应根据地块的特征进行细分[1]。我国在郊区化发展过程中并未出现空心化现象，城市中心区反而更繁荣，对人口和商业等经济活动的吸引力有增无减，这种离心扩散和向心集聚现象并存且以集聚为主的城市发展阶段，决定了我国郊区房地产开发应根据郊区地块的具体特征进行市场细分，主要开发中低档住宅以满足郊区非农人口和城区内工薪阶层的住宅需求，同时针对城区的富人阶层开发高档住宅和别墅。

郊区住宅和工业房地产开发应分别与人口郊区化和工业郊区化的速度相适应，郊区房地产过早地大量开发，容易造成大量物业的积压和空置，导致资源浪费。如果郊区房地产开发落后于郊区化的发展速度，就会限制郊区化的顺利发展，郊区房地产供给短缺会导致地价迅速上涨、房价大幅度上扬，容易造成郊区房地产投资过热。

2.郊区化的空间扩展方向影响郊区房地产开发的区位选择。郊区房地产开发应与郊区化的空间扩展方向相一致，充分利用交通轴线的区位优势，发展城市郊区组团住宅建设[2]。由于郊区化过程中城区人口的外迁是沿着主要的交通线路，在配套设施相对完善的区域购房，而城区工业企业也沿着主要的交通线路向郊区开发区进一步集中，因此，郊区住宅和工业厂房开发可以依托交通轴线，选择在郊区的开发区和重点城镇进行房地产开发。

目前，我国人口郊区化中外迁居民大多是想增加住宅面积的普通工薪阶层，出行主要依赖于公交系统，人口外迁的距离不远，大多集中在城市近郊区，据此，郊区住宅开发可以选择近郊区建造价格相对较低的普通商品房。而城区富人阶层更多地追求优美的居住环境和设计、完善的配套设施，一般拥有私家轿车，对交通费用的承受力较强，郊区高档公寓和别墅可以选择在交通便捷、距离城区较远的地段进行开发。

3.郊区化中外迁人口的居住需求影响郊区住宅开发结构。人们对郊区住宅消费感兴趣，可分为四种类型:第一种是居住文化消费型，对郊区的环境、景观和休闲方式感兴趣；第二种是郊区度假型，作为生活方式的提升和补充；第三种是居住实用型，对郊区目前较低的价格感兴趣；第四种是住房投资型，看好郊区发展趋势[2]。人口居住通常具有同类人口聚集的倾向，即同类文化背景或同类收入层次的人往往偏好居住在一起[3]，而现实中由于人们在职业、收入、社会地位、生活观念等方面存在差异，由此导致对住宅偏好的不同。郊区化中的普通工薪阶层的住宅消费类型属于居住实用型，中产阶层通常是居住文化型，而富人阶层更偏好住宅的度假休闲或投资效用。所以，郊区住宅开发结构应与郊区化中外迁人口多样化的居住需求相适应，随着各类人口聚集在不同的郊区地段居住，人们社会阶层的分化在空间上就表现为郊区居住的分异。

(二)郊区房地产开发对郊区化的影响

1.郊区住宅开发有利于促进人口郊区化。郊区住宅开发是目前郊区房地产开发的主要方面，也是整个城市住宅开发的重要组成部分。住宅开发增加了住宅面积，提高了住宅建设质量，使居民的整体居住水平得到很大改进。住宅开发也使居住的地域模式发生了变化，各类郊区住宅开发可以满足城区拆迁户、想增加居住面积的城区居民、追求良好居住环境的高收入阶层的居住需要，促进人口郊区化的发展。同时，住宅开发还影响了人们的消费观念、价值观念，在住房商品化改革以后，住宅支出在城市居民消费结构中所占的比重逐年增加，住宅的保值、增值性使其成为重要的投资对象，随着郊区经济发展，郊区住宅的升值潜力越来越大，郊区住宅开发有利于满足城区居民追求投资回报的需要。

2.郊区房地产自身优势对人口和工业企业产生吸引力。郊区住宅一般布局在自然环境优越的地方，这些地带通常人口密度低，污染小，在规划设计上可充分尊重自然，注重自然与人的和谐，因此，郊区住宅以其安静幽雅的环境、清新的空气和贴近大自然的景观吸引城区的居民[4]。郊区通常处于城乡结合地带，其四通八达的道路交通系统把城市内部与外部地区联系起来，给企业产品和原材料集散提供了极大的便利，郊区工业厂房开发通常集中在高速公路沿线的工业园区内。

郊区房地产的价格优势表现为郊区地价和房价的优势。郊区相对便宜的地价使郊区房地产的土地取得成本较低，房地产开发商有较大的成本空间去进行精心的设计和建筑，以及根据房地产需求进行目标市场细分，促使自身开发产品的档次和价格多样化，对人口和企业更具有吸引力。

3.郊区房地产开发影响郊区化的区位条件。郊区房地产的成功开发能更好地满足外迁人口和企业对物质空间的需求，增强郊区招商引资和吸引人才的能力，促进投资和人口向郊区集聚。房地产具有产业关联性强、价值量大等特点，房地产业已经成为我国新的经济增长点和居民消费热点，房地产开发和销售为政府提供大量税费以及土地出让金，为郊区教育、医疗、商业和道路交通等各项配套设施建设提供了巨大的财力支持，优化了郊区的区位条件，有利于促进城区人口和工业企业向郊区迁移。

二、郊区化与郊区房地产开发关系的动力机制

(一)城市政府的作用

1.制度创新的推动。城市政府制度创新对郊区化与郊区房地产开发关系的作用表现在:(1)城市土地有偿使用制度。这使得城市土地使用权可以出租、转让，逐步形成了土地市场，城市中心地段的地价大大高于郊区同类用地，导致城市中心地段大量的工业用地逐渐被收益率更高的商贸和金融等第三产业所替代，而郊区通常具有土地资源较充裕、地价低廉、靠近市区、交通便捷等区位优势，对城区人口和经济要素产生了拉动作用，也为城市房地产开发提供了新的发展空间[5]。(2)城市住房制度改革。20世纪90年代后期，我国开始进行住房商品化改革，逐渐形成了国家、集体和个人三方投资建房的运行机制，加快了郊区新住宅开发的步伐[6]。城市居民只有用货币购买商品房才能满足居住需要，城区居民为了获得比较宽敞、价格适宜的住房开始在郊区买房，带动了郊区住宅的开发。(3)旧城改造和新区开发政策。旧城改造促使许多城区居民及工业企业迁移到郊区，郊区开发区建设与旧城改造相结合，成为外迁人口和企业新的集聚场所，同时外迁居民和工业企业的房地产需求也由城市中心区转移到郊区，为郊区房地产开发注入巨大活力。(4)户籍管理制度改革。自1984年开始，我国户籍管理放宽了对农村人口自由流动的限制，促使农村人口大量进入城市务工经商，这些外来人口大多数集中在城市郊区，针对外来人口流动性大、购买力有限等特点，郊区廉租房的开发可以解决这部分人的居住问题，使他们能够安居乐业，这也有利于增强郊区对人口的吸引力。

2.城市规划的引导。城市规划确定城市的性质、职能、规模、城市用地结构和城市基础设施发展水平，从总体上决定城市郊区化建设和房地产开发的方向、规模和效益。在用地结构上，城市规划合理划分郊区开发土地的功能分区，为郊区化建设和郊区房地产开发用地指明方向，同时通过确定不同用途地块的合理规模，促进郊区化建设和郊区房地产开发用地结构保持合理比例；在用地规模上，合理控制郊区建设用地总规模，限制郊区化和郊区房地产开发无节制地向外延伸而造成郊区土地的低效使用[7]；在配套设施上，城市规划通过控制郊区各类用地的公共设施和市政设施建设的规模和水平，改善郊区经济发展硬件环境，优化郊区房地产开发的区位条件。城市规划通过两种手段发挥作用:一是控制公共投资，如交通、通讯等基础设施投资的权利；另一个是鼓励或限制私人投资对物质环境开发的权利，主要是进行环境容量控制，这对郊区房地产开发的影响尤其显著[8]。

3.城市基础设施条件的改善。城市交通设施的改善缩短了城区与郊区的距离，在一定程度上降低了城区对企业和居民的吸引力，促进城区企业和居民向郊区迁移。省际、城际和城乡各类铁路、公路和桥梁等道路成为人口、各类经济要素和工商企业向郊区集聚的重要网络，也是郊区房地产沿交通轴线进行组团式开发的重要依托。通讯技术的发展加快信息交流，使得企业获取信息在一定程度上不受时间和空间的限制，企业之间、企业经营部门与生产部门之间可以在空间上相分离。通讯技术拉近了郊区与城市中心区的距离，郊区生活也可以享受城市生活的乐趣，有利于促进人口郊区化[9]。

(二)城市人口和工业企业的区位选择

1.城市人口的住宅区位选择。我国目前的住宅消费主要是以家庭为单位的，家庭住宅区位选择通常受家庭收入和家庭结构等因素的影响。首先，家庭收入影响城市家庭住宅区位选择。一般而言，中低收入家庭住宅支付能力有限，通常主要依赖公共交通，区位选择受工作地点、公共交通和住宅价格影响较大。高收入家庭对高档住宅的支付能力较强，对住宅的空间、设计和周围环境都有更高要求，出行对公共交通工具的依赖很小，选择近郊区环境优美的高档公寓或城区配套设施一流的高档公寓。其次，家庭结构也是影响城市家庭住宅区位选择的重要因素。多人口的家庭在选择住宅时，受到工作地点、住宅面积和子女上学等因素的限制较多，选择房价适中、公共交通较方便的城区或近郊的普通住宅。两口之家等小型化家庭由于人口少经济负担较轻，对住宅面积要求不高，家务劳动少、闲暇多而追求发展机会和文化娱乐，通常选择便利上下班、生活设施较齐全的城区或近郊区面积中等的住宅。

2.城市工业企业的区位选择。城区工业企业外迁的数量和方向影响郊区厂房开发的规模和选址。随着城市经济的发展，城区内用地极其紧张、交通拥挤、城市政府“退二进三”的产业政策都迫使工业企业在城市外围寻找发展空间，由于工业企业只有有效集中才能形成积聚经济而节约成本，同时工业企业经常需要运输大量的原料和产品，所以，郊区大面积较为廉价的土地吸引外迁企业扩建和新建，四通八达的公路网络为企业产品和原材料的集散提供了极大的便利，外迁到郊区的工业企业常常沿高速公路分布，在高速公路沿线构成新的开发区或工业园区[3]。

(三)城市房地产开发企业的区位选择。房地产开发企业要综合考虑区位因素、土地利用方式、土地价格和升值潜力等选择开发地段。对于住宅开发用地而言，往往看重交通便利、空间条件和环境因素，通常人们总是偏好住在靠近工作地点、市场、公共设施和价格低廉的区域。工业用地则更看重道路交通等区位条件、经济发展形势、产业集中和协作、人力资源和资金支持等因素。由于郊区化过程中城区人口的外迁是沿着主要的交通线路，在配套设施相对完善的区域购房，而城区工业企业也沿着主要的交通线路，向郊区开发区进一步集中。因此，郊区住宅和工业厂房开发的区位选择要与城区人口和工业企业外迁的方向相一致，可以充分利用交通轴线的区位优势，选择在郊区的开发区和重点城镇进行房地产开发，采用“(交通轴线)辐射+开发区”的布局模式。

三、结论

总之，郊区化是城市扩散效应的表现，郊区化使外迁人口和企业的房地产需求从城区转移到郊区，这将扩大郊区房地产市场需求。郊区房地产开发可以为郊区化提供物质条件，满足城区外迁人口和工业企业对空间和服务的需求，影响郊区化的进程。郊区化与郊区房地产开发关系的形成既是宏观上政府制度规范、政策引导的过程，又是微观上在市场机制调节下个人和企业自主的区位选择过程，只有综合考虑城市政府、城市人口和工业企业以及城市房地产开发企业的影响作用，并且协调好这些因素之间的关系，才能促进郊区化与郊区房地产开发的协调发展。

参考文献:

[1]轩明飞.郊区房地产的开发定位[J].中国房地产，2006，(5).

[2]陈章喜，方亮.城市郊区化过程中市郊房地产业适度开发[J].经济前沿，2002，(3).

[3]郝寿义，安虎森.区域经济学[M].北京:经济科学出版社，2004.

[4]姜石良.居住郊区化与大都市郊区住宅开发——以南京市为例[D].南京:南京师范大学地理科学学院，2005.

[5]宋杨.城市郊区化的理论分析与作用机制探讨[D].南京:南京航空航天大学经济系，2005.

[6]纪贵红.上海郊区化对房地产市场影响的研究[D].上海:华东师范大学商学院，2005.

[7]王益澄.城市规划与房地产开发的关联与协调[J].宁波大学学报(理工版)，1998，(9).

[8]谢晖.城市规划与房地产开发的协调机制研究[J].经济地理，2003，(5).

[9]刘秉镰，郑立波.中国城市郊区化的特点及动力机制[J].理论学刊，2004，(10).

[责任编辑:李小玉]

房地产投资财务分析论文范文第2篇

摘  要：以广州大学房地产开发与管理专业为例，通过对2013-2015级3个年级110名学生进行问卷调查，探讨了非规划类专业课程体系下《居住区规划设计》课程的教学现状和教学实施效果。在此基础上，提出了新形势下居住区规划设计课程教学应从优化课堂组织形式、强化协调专业课程的衔接关系、重视多专业联合教学方面进行课程教学优化。

关键词：居住区规划设计;房地产开发与管理;问卷调查

居住区是城市的有机组成部分，是被城市道路或自然界线所围合的具有一定规模的生活聚居地[1]。居住区规划设计则是按照以人为本原则对居住区进行规划设计，为居民创造优良的生活居住空间环境。居住区规划设计课程是城市规划、资源环境与城乡规划管理、建筑学本科专业的必修课程。该课程一般包括基础理论学习和课程设计实践两个环节。基础理论部分，使学生初步了解和掌握城市居住规划设计的基本原理与相关理论，系统了解居住区的历史发展演变，掌握居住区的结构组织和内部构成。课程设计部分主要在综合运用基础理论进行居住区内住宅群、道路、绿地、公共设施等各种用地与设计处理。通过这门课程的学习，使学生掌握居住区规划设计必备的基础知识，培养学生居住区规划与设计的能力，为从事相关工作奠定扎实的基础。城市规划与房地产彼此相互作用。规划是城市建设的重要方面，指导和调控房地产开发，房地产开发作为具体实践环节，反过来又影响着城市规划。目前我国的城市规划编制体系一般划分为总体规划和详细规划，而居住区规划属于城市详细规划的组成部分[2]。随着我国城市发展和房地产市场开发建设，对房地产开发与管理专业的学生提出了更高的专业技能要求，要求他们不仅仅掌握房地产专业相关理论知识，还应储备城市规划专业相关基本理论知识。因此，居住区规划设计在房地产开发与管理专业本科教学建设中的重要性得到不断关注。广州大学房地产开发与管理专业自2015年开设《居住区规划设计》课程，是房地产开发与管理专业本科生的选修课程。该课程与房地产项目策划、房地产投资分析等必修课程有着密切的内在关联，可视为这两门课程的产品设计模块，其在整个房地产项目开发链中处于举足轻重的重要地位，为产品规划设计与定位提供技术支持。居住区规划设计是一门技术性强、实践性强和综合性强的课程，涉及知识面广，不仅仅需要社会、人文、地理、建筑、工程、经济等方面的知识体系，还需要了解政策等。同时，该课程设计理论性强、设计任务重，方法技巧性强。对于非规划类专业的房地产开发与管理专业的教学，探讨灵活多样的教学方法，有效提高课程的课堂教学质量和效果，使学生能在设定的教学时间内全面掌握居住区规划设计的理论本质，提高综合应用能力，对优化居住区规划设计课程具有重要意义。

一、教学模式现状

居住区规划设计课程包括理论教学和课程设计。其中，理论教学以教材为基础，按部就班地进行讲授，讲授顺序一般为居住区发展历程、居住区规划设计理念、组織结构和布局、居住区用地规划设计、公共设施用地规划设计、道路用地规划设计、公共绿地规划设计、综合技术经济指标及竖向设计。课程设计环节以某一地块为案例地，按照规划设计任务书要求进行为期一周的规划设计。

目前居住区规划设计课程的教学模式可以归类为倾听型和调研型。理论教学环节属于倾听型教学模式，主要以教师讲授为主，更多地要求教师要激发学生的学习兴趣;学生通过多媒体、图文、录像等方式进行案例讨论，了解和熟悉相关原理。课程设计环节更多的侧重于学生的自主调研，在教师指定某地块的前提下，学生自行组队前往案例地进行实地勘察，后期进行居住区规划设计，此环节重在培养学生综合运用相关理论知识的分析能力。

二、教学实施效果及原因分析

为了真实的把握居住区规划设计课程的教学效果，进一步提高教学质量，借助网络形式对已毕业离校的2013级、2014级和2015级房地产开发与管理专业学生进行问卷调查。调查问卷的收集主要是在问卷星公众号上进行，这种免费的调查问卷服务平台操作性强，问卷发放起来比较便利，可以通过微信快速覆盖调查目标，高效快捷，便于统计。此次调查问卷内容包括基本信息、课程认知、授课方式、教学效果与评价等4方面，共24道题。已毕业的三届学生总数为110余人，收集问卷为99份，有效问卷99份，数据量比较理想。调查分析结果如下：

（一）课程认知

对居住区规划设计课程对房地产开发与管理专业重要性认知方面，94.94%认为重要，3.16%认为一般，1.90%认为不重要。对该课程在拓展房地产专业知识方面的作用，96.97%认为有用，3.03%认为没有作用。对课程的态度，90.90%表示喜欢，3.03%表示一般，6.06%表示不喜欢。对课程难度，9.09%表示比较难，78.79%表示适中，12.12%表示比较容易。对补充规划设计软件实操内容必要性，84.85%认为非常有必要，15.15%认为必要。

（二）授课评价

授课评价主要从课堂氛围、课程体系安排、教学方法方面进行。对课堂氛围，42.42%认为活跃，51.52%认为一般，6.06%认为枯燥。对“先理论教学、后实践设计”的授课体系安排合理性，87.88%认为比较合理，6.06%认为不合理，6.06%表示不清楚。教学方式的选择方面，将教学方式分为传统式教学、启发式教学、案例教学和实践教学四类。按照选择倾向度从高到低进行排序分别为：实践教学、案例教学、启发式教学和传统式教学。对“课堂提问与讨论”的必要性，57.58%认为很有必要，33.33%认为有必要，9.09%认为一般。对课堂上分组展示的必要性，36.36%的认为很有必要，42.42%认为有必要，18.18%认为一般，仅3.03%认为没必要。

（三）教学效果

对居住区规划设计课程总体评价，27.27%的表示非常满意，60.61%的表示满意，9.09%的表示一般，3.03%的表示不满意。对个人学习效果自评，9.09%的认为很好，51.52%的认为好，36.36%的认为一般，3.03%认为不好，究其学习效果一般或不好的原因主要是规划类专业知识薄弱，其次是上课没有认真听讲，对课程不感兴趣。

通过以上对调查问卷数据分析结果来看，大多数学生认识到居住区规划设计课程在专业知识体系中的重要性，认可授课方式，并取得了较好的学习效果。但总体上来看，目前居住区规划设计教学仍存在以下不足：

1. 教学方式单一

当前课程教学仍以教师“独白”式为主，以传统的信息传递理论教学为主导，在教学过程中忽略了学生是否掌握相关规划知识。师生间缺失必要的对话，或较少对话，一定程度下降低学生的学习兴趣，导致课堂氛围活跃性不一，进而影响课程教学效果。

2. 相关课程内容衔接性差

与该课程关系密切的课程主要有城市规划原理、房地产投资分析、房地产项目策划。其中，城市规划原理属于专业选修课，该课程在大学本科二年级上学期开设。通过该课程的学习使学生认识城市发展规律、掌握城市规划的体系，编制和实施管理。房地产投资分析课程在大学本科三年级下学期开设。房地产项目策划在大学本科四年级上学期开设。虽然这些课程的时间设置上充分考虑了前后衔接，但实际情况是，不同学生对已学知识掌握的程度参差不齐，导致在学习新的知识时，无法与已学知识进行有效的联系，吸收消化新知识能力不一，故学习效果相差较大。

3. 理论讲授与设计环节略有脱节

根据近三年房地产开发与管理专业学生的学习效果来看，理论学习和设计实践之间略有脱节，具体表现在基本概念不清、基本原理一知半解、设计理念模糊等，大大降低了教学质量。教师努力提高教学质量、调动学生学习的积极能动性，利用课余时间主动学习，设置有效衔接理论学习和课程设计的教学环节至关重要。

与城市规划专业学生相比，房地产开发与管理专业学生在图形设计效果较差，究其原因主要是在城市规划专业学生具备系统的规划理论体系以及日常教学中接触大量的实践案例，具备较强的手绘及软件绘图能力，这是由专业背景所决定。房地产开发与管理专业的学生在软件绘图方面较弱，强项更多体现在住区设计理念层面，这点通过前面的调查问卷分析也有所体现。

三、居住区规划面临的新形势

（一）城市土地由增量扩张向存量优化转变

土地是城市发展的基础。随着我国新型城镇化的不断深入，土地资源紧张的现实条件下，城市土地由增量扩张走向存量优化是必然趋势[3]。旧区改造是城市土地存量优化的主要途径之一。旧区改造不再是一味的拆迁重建，一些体现城市记忆，见证城市成长，具有一定历史价值的建筑如何保存下来成为老旧居住区规划设计的难点。因此，在存量优化的前提下，如何规划设计老旧城区，既能适应人们对幸福生活追求，提升居住区的生活品质，营造宜人的居住环境，再现城市活力，又能兼顾历史文化底蕴保护是未来居住区规划设计需要关注的重点。

（二）城市居住区空间组织模式由封闭式大街区向开放式小街区改变

2016年国務院提出了发展街区制小区的思路，即打破传统的封闭式大街区的模式，对小区内的公共资源如道路、景观等实现开放、共享模式，重点是缓解当前城市的交通压力。传统的大型的封闭式居住区像城市中的一座座“孤岛”，使得城市道路利用率降低，成为阻隔交通的屏障。随着我国城镇化进程的不断深入，城市发展不断涌现许多新的发展理念和方向。2018年新版《城市居住区规划设计标准（GB50180-2018）》明确了密路网小街区模式，提出了“居住街坊”均衡布局的新体系[4]。围合居住街坊的道路皆为城市道路，开放支路网系统，不可封闭管理，这就是“小街区、密路网”发展要求的具体体现。针对居住区空间组织模式的改变，未来的居住区规划设计要求更多，理念更超前。

（三）我国已逐步进入老龄化社会

根据国家统计局统计，2018年末，我国60岁及以上人口24949万人，占总人口的17.9%，其中65岁及以上人口16658万人，占总人口的11.9%。相对于2017年，60岁及以上人口增长了0.6%，65岁及以上人口增长了0.5%。我国已逐步进入老龄化社会。老龄化加剧给居住区规划设计带来更多的要求，是未来居住区规划设计不容忽略的重要问题。如何为其提供活动场地及相应的服务设施和方便居住的生活条件，营造全龄友好的生活居住环境是居住区规划设计过程中需要着重考虑的内容。

四、优化课程教学的思考

随着我国经济发展由高速增长转向高质量发展，引导城市建设、房地产开发、工程建设高质量发展。居住区规划设计在城市发展、房地产开发建设过程中的作用日趋突出。为了满足新时代背景下，新的社会发展趋势和新的标准要求，未来居住区规划设计教学仍需进一步优化和创新改革。

（一）优化课堂组织形式和教学模式

根据调查问卷分析结果，为提高学生学习兴趣，改变枯燥的学习氛围，未来应考虑优化课堂组织形式，改变传统教师“独白”式、“填鸭”式的课堂组织形式，尝试以学生为主导，鼓励课下自主学习，课上复述、探讨的形式，激发学生学习的积极主动性。在现有倾听型和调研型教学的基础上，以化整为零、循序渐进的原则有计划、分阶段、逐步有序的进行教学内容组织与安排，探讨将理论学习、案例教学、自主调研及课堂探讨等交叉融合多元化的教学模式。

（二）强化协调专业课程的衔接关系

居住区规划设计是一门理论性和应用性强的课程，涉及知识面广。对房地产开发与管理专业来说，在制定专业人才培养方案时应需注重相关课程的前后衔接关联，注重规划类知识的补充。如城市规划、住宅设计、计算机辅助软件设计等课程应为居住区规划设计课程的前修课程，而不能作为同期课程。因为，建筑群体、单体设计以及电脑表现技法等知识，才能对居住区规划设计课程有更好的掌握和应用。同时，引导学生对学校所处区域的地方政策、城市文化、城市发展规划等方面的认知，并逐渐与项目设计联合在一起，切实提高教学实践效果。

（三）创新教学重视多专业联合教学

作为教师，要及时更新自己的时事认知，引导学生正确认识目前现存的城市土地存量优化、居住区空间模式转变、老龄化现象突出等新形势和发展趋势。此外，在课程设计过程中，根据居住区规划课程特点，将其设计内容分为方案篇、建筑篇、景观篇等篇章内容，尝试与城市规划、建筑学、风景园林等相关专业进行联合教学，与相对应的老师和学生进行交流互动，不仅能为学生打开不同学科的窗口，还能扩展其知識面，提高其综合素养和实践能力。

参考文献：

[1]朱家瑾.居住区规划设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2007.

[2]吴志强，李德华.城市规划原理（第四版）[M].北京：中国建筑工业出版社，2010.

[3]邹兵.增量规划、存量规划与政策规划[J].城市规划，2013，2（37）：35-37，55.

[4]中华人民共和国住房和城乡建设部.GB50180-2018.城市居住区规划设计标准[S].2018.

房地产投资财务分析论文范文第3篇

一、房地产投资风险控制

(一) 风险投资控制分析

对于任何投资, 我们需要对投资进行一个具体的分析, 具体问题具体分析。房地产投资我们要做到事件发生前、发生时、发生后的风险控制, 通过风险预测和风险衡量, 对房地产投资做出有效的风险预测, 通过采取一系列的措施, 来控制、化解、调整等一系列因素, 来不断地降低、消除风险的概率和风险的损失程度。我们最终的目的是为了降低房地产投资商的投资风险。由于房地产投资存在的风险是由众多因素决定的, 我们要做到具体问题具体分析, 在不同的时期、地点、环境、政策等因素, 我们需要有不同的侧重点。采用具体的方法来规避风险, 要做到风险回避、风险预防、风险控制。

(二) 投资风险有效回避

房地产开发商需要通过识别和衡量投资中所存在的风险, 做出有效的回避, 如果在投资中发现风险, 需要及时找出风险源或者事先避开、改变行为方式做出有效的改变, 为消除风险所带来的隐患, 我们或许会选择主动放弃或者拒绝实施来降低投资活动的损失。对于房地产中风险回避最有效的措施是是一种完全自足性的风险理论。我们会做到具体问题具体分析, 常用的风险规避方式有:在房地产投资决策中, 果断放弃或终止某项引起损失的开发活动, 在投资初始阶段要做好投资的风险评估, 通过可行性研究, 对房地产投资进行有效的控制, 果断放弃风险较大的某个时间、地点等。企业面临重大考验的时期, 若发生了威胁自身安全的重大风险因素, 我们需要终止一切活动。

二、风险投资预防

(一) 风险投资预防措施

对于风险我们可以进行预防, 开发商可以在透支之前对风险进行预防, 减少或者消除引起各项风险因素, 将可能发的风险概率降到最低。更好的减少风险损失的程度, 房地产开发商, 需要采取积极的态度, 采取各种方式去预防投资的风险。以便开发商获得更多的利益。每一个开发商都应有一支高水平, 多学科、全方位的开发团队, 将投资风险降到最低。充分利用各种资源多角度全方位的分析, 充分的分析国际、国内和各个地区的经济形势、政策等问题。结合当地的就业情况、人口结构、居住田间等因素进行具体分析, 充分的了解和掌握该地区商业、服务业、工业分布状况, 通过科学的方法进行合理的评估。做出可行性研究评估表, 正确认识投资风险, 对有关风险的资料进行收集, 更好地将科学成果运用到实践中去, 永利兴的思维判断, 对开发投资方案进行有效的判断, 收集、整理、对比、各种资料, 提高企业风险意识的管理。

(二) 设立标准严格执行

建立健全科学风险管理制度, 通过一系列措施制动科学的考核标准和惩戒措施, 在运行中不断地完善制度, 严格执行, 加强风险机构的建设, 制定有效的计划。在未开发之前, 开发商要积极主动地征得各个部门的理解, 如政府部门、管理部门、金融机构等, 加强与各个部门之间的关系, 同分了解当地的风土人情自然, 以合理的方式进行购买。加强与有关部门的沟通, 遇到问题及时沟通, 对于征地问题应妥善处理, 拆迁补偿, 应将拆迁问题的补偿方案报送给当地政府。对于房屋建设, 我们提高防震、防火的能力。对于承包商的资格做出严格的筛选, 看是否有能力承包此工程。加强审查体系的建设, 明确审查任务。在建设时期没要加强开发商的管理制度。开发商也要有严格的要求制度进行管理, 包括工期、质量标准、安全保证体系等一系列, 对于工程货款要进行严格的控制, 无论是预付款还是进度款, 确保按时支付, 根据预算严格控制成本, 采取一系列措施从不同发面应对。

三、科学标准和惩戒机制

(一) 投资风险抑制

对于投资风险的控制, 我们可以采取多种方法, 投资风险的抑制越是一种积极主动的方法, 来更好的处理投资风险。风险抑制主要是减少损失发生的范围和发生的程度, 风险预防和风险抑制两种方法并没直接的区别, 一个切实有效的好方法是既可以预防也可以控制, 对于房产开发中所存在地方问题, 需要制定周密、详尽的风险计划, 建立健全有效的管理体系。良好的小区规划不应该只有单一住户, 对是长需求进行香气分析, 如建筑平面布局、户型大小、中高低档次、不断地进行改善适应各种消费需求。对于工程造价方面为了避免材料物资涨价, 我们需要提前签订合同, 为了避免给开发商造成一定的经济损失。采取预测评估的方法, 预售可以让开发商在当前看到一定的未来预期效果。

(二) 建立健全有效机制

房地产企业应该以积极的态度主动应对风险, 风险抑制是对房地产投资风险问题一种很好的预防措施。房地产投资是一种高风险、高收益的投资项目, 房地产投资风险是我们从非房地产产业的整体层面来看的包括, 包括了许多的层面, 开发投资、置业投资以及房产有关的其他投资。房地出啊投资的风险高于其他投资, 因为众多的并不确定因素, 导致投资风险较高, 对于房地产企业来说。必须完善建立健全风险机制, 对风险进行有效的规避、减少, 房地差企业也应该正视风险问题, 做出合理积极的判断, 积极面对。投资风险是客观存在的, 房地产企业需要积极正视, 通过制定一系列措施进行防范。

摘要：随着我国经济不断发展, 居民生活水平不断提高了, 然而住房成为了居民新的关注点, 居民对房产需求的不断增加, 同时房地产产业不断发展, 逐渐成为国民支柱性产业, 成为国民经济中心的增长点, 作为新兴产业, 房地产产业在国内人民经济中的地位越来越重要。然而, 房地产投资是把双刃剑, 有利有弊有好有坏, 相比于一般投资而言, 资金投入大周期性长、收益性大、但同时也存在着较高的风险, 房地产的投资我们需要从整体进行把握, 我们需要具体问题具体分析。

关键词：房地产,投资,分析

参考文献

[1] 章林晓.正视房地产产能过剩有利宏观经济稳健运行[J].中原地产, 2006 (3) .

房地产投资财务分析论文范文第4篇

一、房地产企业财务报表的局限性

1.大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。

参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格;②具有经购买方认可的结算通知书;③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得;④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。

2.开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。

房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30%～50%，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。

3.期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。

按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，一旦结转收入，隐含的利润即会显现，这样势必影响企业经营情况的客观反映。

二、房地产企业财务报表分析方法

应先根据真实性和配比原则将财务报表作以下适当调整，然后才能进行常规的企业财务报表分析。

1.根据收款方式分析预收账款，确认收入。

房地产由于其商品价值很大，收款形式与一般的产品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于一次性付款的房地产销售，应以应收款项足额到账作为收入确认的标准，而不论其是否办理了房地产证，只要房款足额到账，即可视为风险已转移;对于分期付款的房地产销售，应以合同约定的收款日期确认收入，但是买方若在合同约定日期

有欠付现象，应考虑买方的资信能力、欠付的金额及欠付频率等因素，如果买方的资信不佳，欠付的金额过高(一般超过总房款的30%)，或欠付次数过多(连续两期以上)，则不能确认收入;对于按揭付款的房地产销售，应待交足首期且按捐款已到账，方可确认收入。根据上述原则将预收账款中应予确认的收入进行预结转，并计提销售税金及附加。

2.分析开发成本的构成，确认成本。

购入尚未开发的土地应比照周边地价进行评估，剔除资金成本后大大高于账面价值的可认同土地增值额，暂估调增存货和资本公积;对应入账而未入账的工程款按预算或估算入账，对尚未完工的配套工程估价预提，使开发成本尽可能接近实际;按照收入与成本配比原则预转成本。

3.对收入结转前发生的期间费用，按照收入与费用配比原则进行调整。

房地产投资财务分析论文范文第5篇

2002-09-28

上海房地产市场报告

从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。

今年，上海成了不容置疑的别墅年

上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，目前上海别墅供应过大，但需求有限。别墅市场已由前几年的供不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。

那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研，以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。

(一)别墅价格

50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71%;其中，50--80万人民币的占37.3%，81至120万人民币的占33.70%。150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。在上海别墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占6.60%，201至300万人民币的占7.40%，301至500万人民币的占2.10%，501万人民币以上的占2.30%。而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占10.60%。

(二)别墅区域

上海别墅区域排名前三位的是浦东金桥地区(占21.30%)、康桥地区(占20.60%)和虹桥别墅区(占17.40%)。

2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占11.60%、11.40%)正在趋于饱和。还有沪青平别墅区(占9.60%)和其它别墅区(只占8.10%)。

(三)别墅类型

在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选;而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立别墅为65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为5%。

150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积，即经济型别墅的市场容量最大，占样本别墅总量的43.50%;201平方米以上的别墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。

(五)考虑因素

在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素(占总样本的70.5%)依次是房型(占11%)、物业管理(占10.50%)、价格(占10.40%)、周边环境和文化氛围(占10.40%)、交通(占10.20%)、绿化率和中心景观(占9.80%)、升值空间和投资价值(占8.20%)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的，这也反映出当前购房人的理智与专业。

所以，作为发展商而言，营销包装只是一种表现和广而告之的手段，如果过份花哨，反而会丧失一大批优质客群。发展商应对7大重要因素予以研究，因为别墅是房产的终结消费，所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题;别墅消费群体大都为社会的成功人土，因此极为看重周边环境的层次与文化品位;交通与升值空间和投资价值，是能充分反映别墅价值和长远利益的因素。

(六)交通意向

该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的，有87.3%的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择;只有12.7%的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求，这可能有两种原因：一是购买人不是以私车为出行交通工具;二是区域性极强，以某一区域为生活工作中心，因此只中意该区域内的别墅项目。

(七)别墅楼层

选择购买2层别墅的人占总样本64.2%;选择购买3层别墅的人，占总样本的31.9%。所以，2层别墅为上海别墅市场的主流产品，而3层别墅可作为差异性产品进行点缀。

(八)别墅挑高

希望别墅内有挑高的人占总样本的52.9%;无所谓别墅内有挑高的人，占40%。所以，别墅内有挑高已成为上海别墅产品的基本选择要求。

(九)别墅天窗

希望别墅内有天窗的人，占总样本的73.6%;无所谓别墅内有天窗的人，占17.5%。所以，别墅内有天窗也已成为上海别墅产品的基本选择要求。

希望别墅内有佣人房的人，占总样本的65.6%;无所谓别墅内有佣人房的人，占23.7%。

购买别墅的人群都会通过雇用家政员来换取自己休闲时间，并提高生活品质，所以别墅内有佣人房将成为上海别墅产品的基本选择要求。

(十一)别墅房型

5个房间的别墅为大多数目标客群所接受，可作为主力房型进行设计;7个房间以上的别墅作为高端别墅的差异性存在。

(十二)别墅客厅面积要求

别墅客厅的主力面积为31至50平方米;但同时高端别墅可考虑客厅面积在5l平方米以上。

(十三)别墅主卧室面积要求

别墅卧室的主力面积为21至30平方米;但同时高端别墅可考虑卧室面积在31平方米以上。

(十四)别墅厨房面积要求

别墅厨房的主力面积为13至20平方米;但同时高端别墅可考虑厨房面积在20平方米以上。

(十五)别墅自家花园要求

设计该题时就有意让被调研者在考虑自己花园面积时，同时也将花园面积算进别墅总价，从而保证回复的客观性。

花园面积在200平方米以下为别墅花园的主力需求，花园是购买别墅人群重点关注的因素，高出该市场平均水平，将产生较大市场吸引力。

(十六)别墅物业管理

别墅物业管理中最需要突出的是安全 (占33.60%)、服务全面(占29%)和智能化 (占

20.1%)，这三项占总样本的82.7%;而发展商可以通过聘请有品牌的物业公司来传达物业管理的专业到位。在别墅的物业管理中，个性化反而是被忽略的。(十七)别墅会所

在13个选择项中，排在最前面的6个会所设施依次是便利店、健身中心、温水游泳池、洗衣店、网球尝儿童乐园。其中最为重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、温水游泳池(占10.50%)。

生活便利和运动健身是购买别墅的人群最为关心的问题，约占总样本的62.8%。作为发展商而言，花最有效的成本达到最需要的满足是最明智的。

(十八)别墅装修要求

购买别墅的人群越来越希望别墅的装修不用花费自己过多精力和时间，所以对他们而言，最好的选择是菜单式装修。菜单式装修占样本的53%。而要求精装修(提包人住)的只占29%，不要求装修(毛坯)的占18%。

(十九)别墅车位

别墅内有一个私人车位是当前上海别墅市场的基本选择要求，而高价位别墅二个室内车位是必备的。

(二十)别墅周边环境

人们希望别墅的周边环境中最不能缺少的设施(占总样本的72.3%)：依次是医疗设施(占17.90%)、商业设施(占15.50%)、教育设施(占13.80%)、公园绿地(占12.80%)、体育休闲中心(占12.30%)。

购买别墅的人群对周边环境的要求是较高的，如别墅周围缺少一些必备的设施时，发展商可在别墅小区中引进，或在周边地区引进相关产业。

(二十一)别墅卖点

首先，在别墅卖点中，最吸引人的就是绿化。在全面达到智能化、感觉生活在森林公园内、免费设计大花园、400平方米绿地属于自己、户户有水景、投资回报率高、世界级物业管理服务等前7大卖点中，排列

2、

3、4位的都是与绿化相关。从中可得出购买别墅的人群就是希望自己拥有大片绿地，且绿色植物可供自己享用，并有人为其打理照料，因此建议别墅项目能在绿化上做出差异性。

房地产投资财务分析论文范文第6篇

近年来，作为我国国民经济支柱产业和重要经济增长点的房地产业融资需求不断增长。由于商业银行长期以来处于高垄断地位，房地产信贷依然是我国房地产业融资的主渠道。我国房地产业对资金需求扩大与传统融资渠道狭窄之间的矛盾，使得房地产业加剧金融风险的隐患和陷入融资困境的问题凸显。

信托是中国房地产金融创新的主流范式和主要趋势，“信托＋银行”是中国房地产融资的主流模式。房地产投资信托（简称REIT）作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有重要的意义。

一、我国房地产投资信托发展的背景及现状

（一）房地产投资信托在国外的发展概况

房地产投资信托产生于20世纪60年代的美国，美国房地产投资信托的发展经历了20世纪60年代初的兴起，60年代末期的一度繁荣，70年代的重创和低迷，80年代的复苏渐进以及90年代后的迅猛发展。经过40多年的发展，REIT在美国已经有了相当的规模，美国已成为当今世界REIT最成熟和典型的国家。美国目前大约有300种房地产投资信托基金在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。自20世纪80年代以来房地产投资信托业得以迅速发展，目前REIT正在世界范围内日益受到投资者的青睐。

（二）我国房地产投资信托发展的现状

我国的信托业始于1979年，至今已有20多年的发展历史。我国的房地产投资信托虽起步较晚，但近年来发展迅速。2003年央行121号文件出台以来，房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道，我国的房地产投资信托在信托投资中所占的比重逐渐上升，投资金额不断增加。房地产投资信托的快速发展之势被业内称为“井喷”。

从我国房地产投资信托发展的现状来看，可以归纳出其在实践中的主要特征如下：

1．房地产投资信托呈现快速发展的态势

据有关资料统计，截至2005年12月31日，信托市场共发行房地产投资信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了35.1亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。2005年国内房地产投资信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。目前，房地产投资信托产品已初步形成了资金贷款型、股权投资型、受益权转让型、置业购买、债权信托和组合投资型等多样化的信托品种。同时，在单个信托产品规模、期限和收益方面，也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品局面。

2．资金运营方式以贷款类为主

在房地产投资信托产品中，信托资金的运营方式主要包括贷款、股权投资、股权证券化、权益转让和混合型（上述方式的结合）。贷款类信托产品是指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后，将募集的资金提供房地产公司使用。贷款类的房地产投资信托，募集金额占全部房地产投资信托金额的76.2%，贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动，约为年息4％—8％。截至2005年第三季度末，以贷款类为主的房地产融资笔数是41笔，占同期市场房地产投资信托总笔数的62.12%。其贷款类资金的规模为46.75亿元，占同期市场贷款类资金总规模的64.36%。

3．资产配置风险集中

我国目前绝大多数房地产投资信托将所募集资金投资于预先设定的单个项目，使资金金额和投资期限均与房地产项目相配套，以获取最大化的投资收益水平。这种将全部资金投资于单个房地产项目的资产配置策略使信托资金承担了很高的集中性风险。从长期来看，随着信托投资公司在房地产行业的投资经验和管理团队的成熟以及可供选择的房地产投资项目的增多，大部分房地产投资信托将主要采取分散投资、构建房地产项目投资组合的方式来配置信托资金。

4．信托产品短期化

通常而言，国外房地产信托产品的期限都在8至15年以上。信托在整个金融体系中发挥的是长期融资的角色，这一点在中国人民银行颁布的《信托投资公司管理办法》中有明确规定。目前我国发行的房地产信托计划中，大多是单一期限的，一般为1-3年，呈现明显短期化特征，不具有期限转换功能，也不能满足房地产股权投资的期限要求。既没有充分体现信托的中长期融资功能，也没有体现信托业和银行业功能错位的要求，不利于信托业的健康、长远发展。

5．房地产投资信托的区域化逐渐明显

在我国房地产投资信托的市场风险逐步显露的情况下，信托商对信托地产融资的区域性选择比较谨慎，由此造成投资信托中区域化的资金侧重比较明显。信托商在对地域内的房地产项目进行融资前，不仅要关注项目本身的细节，而且也要关注地区房地产经济宏观的发展变化，把握区域房地产市场需求状况的变化。通过上述宏观和微观方面的研究对信托商控制房地产投资信托风险产生有较强的参考依据，所以信托商对于投资风险较大的市场区域，以及经济增长速度较小的区域都采取回避的策略，由此促使房地产信托投资的东中西部区域化特征比较明显。

二、我国房地产投资信托发展的障碍分析

（一）宏观层面的障碍

1．经济体制的制约

房地产投资信托的运行需要科学的现代企业制度。我国相当多的企业还没有真正建立现代企业制度，存在着所有者缺位、法人治理结构低效、运作代理链条过长和代理界限不清等诸多问题。我国目前有２万多家房地产开发企业，多数都是运作极为不规范的小型企业，该类问题就更为突出。我国国有资产的规模和比例在整个国民经济中占绝对优势，所以在发展房地产投资信托过程中，国家发挥了主导作用，要通过国有资产改革来带动REIT的发展，从国有房地产企业体制上突破推行房地产投资信托的制约。

2．金融体制的制约

房地产投资信托的运行需要成熟的金融基础。我国正处于经济的转轨过程中，金融体系的运行存在诸多的问题：如金融企业传统，没有完成经营机制转换；金融工具不发达，不能满足日益增加的投融资需求；市场投融资规则不规范，存在大量不公开、不公平、不公正的活动；金融宏观调控易失调，金融市场监管不严等。

3．法律制度的制约

房地产投资信托的运行需要健全的法律制度。目前我国信托方面的立法仅有2001年的《中华人民共和国信托法》、2002年央行颁布的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等。随着近几年来我国房地产投资信托业务的快速发展，现有信托法律框架内的一些规定已不能适应发展的需要，实践中存在的一些问题也亟待专门立法来规范。要真正促进房地产信托经营事业的发达，尚需要制定有关规范各种房房地产信托经营业务的政策法规及实施细则，特别是关于房地产投资信托如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题，都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。

(二)中观层面的障碍

1．公司组织结构的制约

我国的现有信托机构有能力和权力开发房地产的，都已经开展房地产信托业务，但不是真正意义的房地产投资信托，而且因为房地产业发展周转性差的特点，这项业务使很多信托公司陷入不良资产的泥潭。房地产投资信托的组织形式有公司型和合伙型，公司型的很难解决利益约束软化和激励机制问题，合伙型在目前的经济体制下是难以建立，所以在公司组织结构方面也面临瓶颈。

2．税收优惠方面的制约

在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因在于房地产投资信托基金能享受税收优惠。首先，房地产投资信托基金作为人的集合不存在公司税的问题；其次，美国法律规定，房地产投资信托基金投资的房地产资产属于免税资产。我国要发展房地产投资信托并在将来发展房地产投资信托基金，借鉴美国的税收优惠政策是有必要的。但是目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定，缺少对房地产投资信托的税收激励政策，这不利于鼓励房地产投资信托的发展。

（三）微观层面的障碍

1．投资主体道德风险的制约

首先，房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。由于存在信息不对称，信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处，降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最大化的原则。其次，在当前情况下，房地产投资信托通过股权投资于房地产企业很有可能会发生被投资企业的道德风险。在基金投资该种房地产企业后，利益很有可能受到原有股东的侵占。

2．专业人才缺乏的制约

从房地产投资信托运作的本质上讲，其更偏重于理财，其注重的是房地产资产的运作。由于房地产投资信托在我国的发展还处于起步阶段，专业投资经理在我国非常缺乏，精通房地产投资信托的复合型人才在我国更是少之又少。优秀的投资经理人才对于房地产投资信托的发展又起着关键的作用，而我国目前的房地产投资信托业务中，实际管理人员以房地产专业人士居多，在理财能力上比较欠缺，不利于房地产投资信托的长远发展。

三、我国房地产投资信托健康发展的路径选择

（一）建立有利于房地产投资信托发展的政策和法制环境

海外的立法和实践能给中国很多的借鉴，如美国、英国、德国等较早从事房贷证券化的国家，已经积累了丰富的经验。在亚洲国家和地区，韩国1998年7月通过了《资产证券化法案》、中国台湾地区也于2004年出台了《金融资产证券化条例》、日本则于2004年将其《特定目的公司法》修改为《资产流动化法》。这一系列立法变革，无疑能给中国房地产投资信托的顺利进行提供有益的参考，从而加快我国相关政策和法律、法规制定的进程，为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。

（二）防范房地产投资信托发展运作中的道德风险

美国房地产投资信托的经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。所谓独立受托人是指该受托人与房地产投资信托的投资顾问和其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人委员会和董事会的主要职责是负责制定房地产投资信托的业务发展计划并指导其实施。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。

（三）制定税收优惠政策，适时培育房地产投资信托基金

美国的房地产投资信托之所以发达，其最大的优点就是可以免征公司所得税。根据美国1961年《国内税收法典》，房地产投资信托公司是不为其收入纳税的，只有收益人才为分配所得的收入缴纳税金。同样，在我国，随着税收制度的规范，若房地产投资信托得到税收优惠的支持，会有良好的发展前景。

在国内目前的房地产金融政策大环境下，房地产开发商期待更多的融资渠道和新的金融衍生工具。要鼓励和支持房地产投资信托基金这一新的融资方式的萌芽和发展，积极引导社会资金、银行资金、外商资金、外埠资金和居民个人资金投向房地产。通过借鉴国际流行的房地产投资信托基金模式，适时培育和发展房地产信托投资基金，不仅有望克服银行体系房地产贷款风险集中的问题，并可以推动我国房地产行业持续稳定健康发展。

（作者单位：军事经济学院军队财务系、湖北天发集团）