【个案分析】合能铂悦府

合能铂悦府项目动态变更后：从 9 月 18 日起，开发商改变营销策略，通过降价提佣，重新入市： 推出两套特价房源，仅售： 11500 元 / ㎡ 公寓产品均大幅度降价，仅售： 12000 元 / ㎡ 公寓产品由精装，变为清水，预计 2019 年底交房 提升为渠道佣金 7%-8%-9% 跳点，已签署六家，并持续签约中变更前：项目于 2018 年 7 月 7 日开盘，产品面积段 37-73 ㎡，销售均价 17000 元 / ㎡（精装标准 2600 元 / ㎡），签署三家分销渠道，佣金 4% ，但去化率极低，持续一月销售挂零。基础信息项目名称合能铂悦府项目位置驷马桥路 12 号销售状态在售占地面积20847 ㎡建筑面积98783 ㎡公寓面积段13 ㎡ -73 ㎡公寓套数230+ 套容积率3.0 绿化率30%层高3.3 米车位659 个水电水电商用不通气梯户5T30公摊28%楼层1-4 商业、公寓 20 层、 5 层 -10 层自持主力户型37 ㎡ -39 ㎡物业公司合能物业物业费商业 9 元 / ㎡、住宅 4.5 元 / ㎡、公寓 5 元 / ㎡装修标准清水销售均价12000 元 / ㎡ 铂悦府位于主城驷马桥板块中环旁，项目规划包括住宅、公寓、商业。公寓可享受楼王视野纵观整个项目中庭景观。项目配套 商业：永立国际广场、瑞安城中汇广场、 512 商业广场。永立 14 万㎡商业配套、金科星耀天都繁华配套。 学校：石室小学（在建）、石室中学（在建） 医院： 416 医院、四川省建筑医院 交通：驷马桥地铁站（约 500 米、双地铁 3/7 号线）、二环、二环BRT 、中环 目前周边商业配套均属在开发状态，需依托旁边的李家沱和建设路商圈，城市面貌较差。公寓产品信息6#产品位置6#产品分布1-4F ：商业5-10F ：开发商自持11-20F ：对外销售产品面积37-73 ㎡（主力面积 37 ㎡）产品价格12000 元 / ㎡( 共计两个特价房源名额： 11500元 / ㎡）产品层高3.3 米（ SOHO ）精装标准清水梯户比5T30交房时间2019 年底产品视野纵观小区中庭，视野无遮挡户型分析 主力户型 37 ㎡产品，户型方正，整体呈一字型设计，采光充足、超宽飘窗通透视野，空间利用有致。 50-70 ㎡产品户型设计大多为手枪型，户型较为异型。 项目梯户比为 5T30 户，梯户比较高，业主使用舒适度较差。项目价值点分析 区域：位于黄金二环，北改中优核心驷马桥板块、打造为主城复合型新型高端产业聚集区之一； 配套：自身拥有 2.5 万㎡商业配套，同时共享永立 14 万㎡商业区（ 600m ）、 512 广场商业区、金科星耀天都以及建设路商圈伊藤商城、龙湖三千集等商业配套； 交通：距地铁 3 号线驷马桥站 500 余米， 7 号线府青路站 600 余米、立体交通网路，直驳全城；南北向高车 1 、2 、 3 、 4 路（在建中）； 教育：对口机关 13/14 幼儿园（在建）、石室小学（在建）、石室中学（在建），享一站式便捷教育。3 号线驷马桥 E 出口7 号线府青路7 号线地铁 7 号线地铁 3 号线项目竞争分析 合能铂悦府距离本案直线距离 800m ，地铁 1 站即到，开车经府青路三段至本案仅 3 分钟，距离很近； 合能铂悦府清水价格 12000 元 / ㎡，来到本案的客户极易被竞品截流，对本案威胁极大。合能铂悦府本案800m项目对比项目名称合能铂悦府俊屹中心对比结果政策北改中优政策福利北改中优政策福利基本持平地段北中环北二环俊屹占优交通双地铁 3/7 号线（约400 米），多条公交路线、二环高架3 号线（约 150 米）、二环 BRT 、二环高架俊屹占优配套合能商业、永立星城都商业区、俊屹商业区、瑞安城中汇商业区、建设路商圈俊屹商业区、永立星城都商业区、瑞安城中汇商业区、建设路商圈基本持平精装 / 清水清水精装————均价12000 元 / ㎡（ 2 套特价房 11500 元 / ㎡）暂未开盘预计 17000-20000 元 / ㎡合能占优开发商品牌合能集团俊屹集团合能占优推广渠道线上渠道：暂无。线下渠道：分销（提成 7%-9% ， 35 套以上跳点）。