连云港城投板浦镇桃花岛项目总体定位及落地实施报告+设计院方案

1觅得恬寂处，隐于山水间《连云港板浦镇桃花岛项目总体定位及落地实施报告》觅得恬寂处，心远地自偏 易居中国克而瑞（中国）有限公司︱休闲地产咨询2014.102PART.1 市场回顾 市场及初步方向判断PART.2 整体定位PART.3 总体规划PART.4 开发运营目录项目定性：城市近郊，原生态和历史资源突出的休闲农业旅游开发项目，突出本源乡土气息。产品：突出特色和文化底蕴；功能除观光外，增加休闲娱乐、休闲体验、休闲度假等功能。档次：大众中级档次为主，小部分拔高档次先行试水，保证调性。客户：初期主抓地缘客，以城市休闲人群为主，预计占比达到 60%-80% ，主要吸引家庭和中青年客群。开发：小投入区块率先启动积攒地缘人气，后期逐渐释放中高端功能产品，拔高档次，带动消费。回顾：市场总结和初步方向定位4PART.2 整体定位 整体定位 功能定位 产品定位PART.1 市场回顾PART.3 总体规划PART.4 开发运营目录5少无适俗韵，性本爱丘山。误落尘网中，一去三十年。羁鸟恋旧林，池鱼思故渊。开荒南野际，守拙归园田。方宅十余亩，草屋八九间。榆柳荫后檐，桃李罗堂前。暧暧远人村，依依墟里烟。狗吠深巷中，鸡鸣桑树颠。户庭无尘杂，虚室有余闲。久在樊笼里，复得返自然。 归园田居6打造连云港首个农旅文城市休闲度假区，用文脉延续未来推动大旅游聚集区的形成，催熟区域人气完善城投集团大旅游战略布局，增加城投优质资产【战略目标】7项目初期：吸引大众观光、休闲体验的家庭消费群体，运作渠道，聚集人气项目中期：更偏重休闲度假体验，通过夜间客户的滞留和商业、产业运营博取效益项目后期：拓展辐射区域，挖掘附加消费，打造品牌和平台【运营目标】聚人气博效益创品牌8 桃花岛 · 千寻庄园【项目定位】——集现代农业、休闲旅游、文化市集于一体的城市 · 现代乡村原生态休闲主题乐园——连云港市民身心放松第一目的地、连云港都市休闲生活后花园9【定位阐释】桃花岛，名字在业内和区域已有一定知名度，建议保留。千寻庄园，《千与千寻》是著名动画片，荣获 2003 年奥斯卡最佳长篇动画，千寻庄园不仅代表神奇的童话般世界，同时也代表人们在此寻找各个年代或者童年的记忆。城市，紧邻城市核心吸引城市客群。现代乡村，传统乡土田园气息+ 现代休闲元素。第一目的地，做特色化、差异化产品，打响头炮，创造影响力，聚集人气。后花园，时间上，车程 20 分钟，如同家庭后花园一样近；体验上，原生态的健康氧吧，如同真正的花园；自家后花园应该是经常驻足停留的地方，意在形成能够滞留客户，保证重游率的休闲胜地。10 大隐于市，拥抱自然。 归园田居，心远地偏。【理念定位】11【理念阐释】大隐于市，拥抱自然。原意是指顶尖的人才虽身处朝廷之中，却能大智若愚、淡然处之。此处指即使处于车马喧闹的城市之中，也能找到一处忘却世事，放松心境的纯天然回归之所；同时，隐也表现在将现代化设施融入整体土乡土色氛围当中。归园田居，心远地偏。原意是指只要思想上远离了那些达官贵人们的车马喧嚣，内心就会宁静，表现了作者自得其乐的隐居生活和那种悠然、恬静、消雅的心情。此处指来到桃花岛，虽然距离尘嚣不远，但却能从心灵上收获一种安宁。12【客群定位】初期以大众中档为主，小部分中高端产品试水，聚人气；后期提升档次，博效益；立足海州、辐射连云港家庭和中青年客户。发展阶段客群变化大众观光中高端休闲高端休闲高端度假发展初期发展中期成熟期客群辐射范围海州区全市周边城市 连云港客户占比 80% ，部分周边城市客户； 中高端休闲为主，小部分高端休闲客户。 客户辐射范围更广； 高端休闲为主，出现高端度假客群。 海州区客户占比 70%左右； 大众观光为主，小部分中高端客群13【功能定位】打造多元化功能体验的休闲目的地。桃花岛 · 千寻庄园连云港城市休闲后花园一园一岛三片区秋园秋园文化集市秋园景色观光童玩广场儿童娱乐篝火晚会滑草场禅茶室桃花岛游客集散中心神秘森林特色民宿露营基地野外禅修主题咖啡桃花潭生态水景观光观景设施金庸剧场桃花阵水世界鱼国垂钓摄影、写生基地年代商业滨水商业动物...