全国招商计划书范文

全国招商计划书范文第1篇

招商方案

为丰富群众文化生活，营造和谐社会氛围，展现七彩云南各族人民风貌，本活动组委会拟于2013年x月至x月开展“我要做明星”歌曲大赛活动，活动将以大众参与的歌唱比赛为主要形式，激发云南省人民“爱我云南、奉献云南、建设云南”的热情。

此次大赛将从22个市州县中进行海选，最终选出100名选手进行晋级赛事，海选结果将在22个市州县当地进行，届时赛事进行将达到云南省4000万人整体覆盖，从真正意义上的做到了家喻户晓。从以往的经验来看，这样的现场活动会吸引大批当地居民的参与和围观，此次做到了22个市州县同时进行一项赛事，时间跨度为期1年的连续性选拔以及决赛(2013年11月至2014年12月)，云南各大报媒、七彩公交频道及地州市县电视台都将全程追踪报道，其影响力与群众参与力自然可想而知，必将打造云南省有史以来的一次空前盛宴。其巨大的影响力必将带来效果显著的广告效益，是提升企业形象和产品知名度的最佳契机。根据大赛组委会的决定，拟对该次大赛进行招商。招商方案具体如下：

一、参与方式(5万RMB) 协办单位资质如下：

1.具有10个KTV包房以上的单位; 2.必须具备合法经营营业许可证;

3.必须具备当地电视台循环广告10秒投放能力;

1

4.安排评委工作人员食宿(10人标准); 5.参与报名人数需达到50人以上; 6.提供活动海选场地及当地报批相关事宜。

二、协办单位 回报方式：

1、协办单位的名称出现在活动对外广告宣传品中;

2、云南省各大报媒、七彩公交频道及地州市县电视台对大赛所有的内容进行跟踪报道;

3、海报:1000份(当地)、DM单：3000份(当地);

4、在昆明决赛区大赛的场地提供广告位两个。(广告牌由协办单位自行制作);

5、协办单位有权全程参与本次比赛的所有宣传活动。

6、影像资料使用权 在中华人民共和国法律许可范围内，协办单位参与活动的影像资料可用于协办单位或其产品的宣传;

7、标志使用权 在中华人民共和国法律许可范围内，协办单位可以将此次活动的标志用于企业形象或其产品的宣传。

8、免费提供现场看台座位作为企业方阵,方阵人员可身着带有企业LOGO的统一服饰;

9、邀请协办单位领导及所属方阵出席晋级晚会以及决赛晚会;

10、活动整体宣传和进行期间，协办单位将通过鸣谢单位的方式出现在云南省各大报媒中。

12、大赛结束后，赠送协办单位制作完成的精美DVD光盘;大型文艺 2

晚会的光盘内显示协办单位广告。

13、大赛现场悬挂协办单位LOGO标识;协办单位可在现场分发所属企业小型海报。数量及位置根据出资方式决定。

14、特邀协办单位领导作为颁奖嘉宾出席决赛现场。

15、优胜选手承接企业代言，协办方具有优先权。

三、大赛指定用品单位：(限10家)价格:10万RMB 回报方式：

1、云南省各大报媒、七彩公交频道及地州市县电视台对大赛所有的内容进行跟踪报道;

2、海报:1000份(当地)、DM单：3000份(当地);

3、在昆明决赛区大赛的场地提供广告位两个。(广告牌由协办单位自行制作);

4、协办单位有权全程参与本次比赛的所有宣传活动;

5、影像资料使用权 在中华人民共和国法律许可范围内，协办单位参与活动的影像资料可用于协办单位或其产品的宣传;

6、标志使用权 在中华人民共和国法律许可范围内，协办单位可以将此次活动的标志用于企业形象或其产品的宣传;

7、免费提供现场看台座位作为企业方阵,方阵人员可身着带有企业LOGO的统一服饰;

8、邀请协办单位领导及所属方阵出席晋级晚会以及决赛晚会;

9、活动整体宣传和进行期间，协办单位将通过鸣谢单位的方式出现在云南省各大报媒中;

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10、大赛结束后，赠送协办单位制作完成的精美DVD光盘。

四、祝贺单位：(家数不限)价格：3000元RMB 回报方式：

2013年11月至2014年12月在各大报媒进行软文的形式报道：“XXX单位祝“我要做明星”歌曲大赛取得圆满成功!”

全国招商计划书范文第2篇

江苏马里布招商企划团队

公司名称：江苏马里布花园酒店

商品结构：百货超市、餐厅、

合作方式：

KTV、宾馆、休闲中心集一体的大型酒店1)各项目分租;(2)项目整租(

一、竞争优势

(1)地处江苏面积最大的海岸型湿地，被称成为东方湿地之都。周围自然资

源、植物资源和动物资源呈现出原生态和多样性并得到有效的保护，被联合

国认定为唯一一块未被污染湿地。

(2)盐城和东台旅游业近几年有了迅速的发展，江苏沿海地区是全省最具发

展潜力的区域之一，是江苏发展的重要增长极。省委、省政府作出沿海开发

的战略决策，为酒店提供了良好的发展环境。

(3)交通便利，新建的333省道和苏通大桥的开通对沿海地区的经济和社会发展起到了较大的促进、支撑和拉动作用。

二、项目介绍

江苏马里布酒店位于江苏省东台市弶港沿海湿地旅游度假经济区内，是一家

以四星级标准设计的休闲、会议、商务集一体的多功能酒店。商业用地面积

50亩，种相植、养殖、景观绿化面积77亩合计总面积127亩，第一期酒店

经营面各人10155平米;第二期经营面积为14000平米;第三期经营面积约

42666.7平米。本项目是针对一期的经营项目对外招商：

1、 百货超市：总面积约1200平米。

2、 餐厅、KTV：有大型会场总面积约660平米，可容纳50-60桌;拥有各

类包厢15间。西餐区总面积约280平米。

3、 宾馆：拥有各类型客房客52间，大小会议室各一间，总面积约为3500

平米。

4、 休闲中心：总面积约1400平米。

三、招商工作的开展

项目开展招商时，由于尚未竣工且外立面尚未确定，部分客商保持观望态度。

广告宣传，首先要进行宣传单页的制作及发放(因外立面尚未确定，暂无法制作)网站、电台、报纸及短信的投放，这是让客户了解本项目最普通的一些方法，建议针对本项目制作内容明朗、直击重点招商的宣传单，收集一些大型的酒店、KTV、宾馆、桑拿的地址及通讯录，进行大面积上门派发，参加大型的房产会派发宣传单，有效的将本项目招商信息传递给潜在投资群。以最短的时间影入具有影响力和号召力的企业，以此做为项目的价值反应和样板效应，为项目后续招商工作买下见识的基础，以各种优惠方式促进成交，减少项目空置损失。

(目标：江浙沪一带，任务完成时间：待宣传单页制作完成后3个月内完成派发任务。) 开发重点客户，前期进行初步的宣传，定期在各重点地区进行本项目的展示，将所收集的客源进行分析筛选。由于本项目的特殊性，不能够让客户全面的了解。建议公司派专人至江浙沪一带进行单一联系讲解，在固定客户源达到一定数额时组织他们至现

场进行深入的考察。(完成时间2个月)

本案由于是毛坯出租，且各项目面积都较大，客户初期装修需要花费很大一笔费用，见意公司采取3年5年的免租，承租年限为25年30年。

(一) 加长免租期

即2012年某月某日签订的客户，租赁收费期可定为2015年某月某日，签订时间往后推移，越早签订的客户免租期越长。

(二) 优惠政策

1、各项目分租根据承租面积的大小进行总租金?%的优惠。

2、项目整租进行总租金?%的优惠。

根据付款方式优惠

1、按半年付租金者不予优惠，按年付租金者享有?%的优惠。

根据租期优惠

1、 一次性租期满20年的前三至五年可免租金，收租金期前二至三年每年租金不予

递增，后续几年每两年环比递增一次。 以上所有优惠政策请公司领导商议后再做决定!

四、招商工作

1、组织完善的招商团队

2、指拟定价格

3、制定明确的优惠政策

4、租赁合同拟定

5、接待来访客户并做登记和回访

全国招商计划书范文第3篇

一、合同双方

甲方：

乙方：

地址：

地址：

甲方于

年

月

日与乙方签订平台上线合作协议，乙方加盟社区人便利店，及甲方“社区人”APP平台使用，甲乙双方经友好协商，本着真诚合作、互惠互利的原则，在平等自愿的基础上，在“社区人”平台进行上线合作事宜，达成以下合作协议：

二、合同期限

合同有效期期限为___________年______月______日至__________年_____月_____日止。

乙方需向甲方缴纳加盟费用_____________元，用于品牌业务加盟费用。

三、合作形式及双方权责

1、 甲方特此授权乙方为___________________(地区、县、市)内的合作商户，经此授权后，甲方在该小区区域将不再授权任何其他同行业的个人、公司以同类加盟经营权;

2、 在加盟合作期间，乙方需要缴纳一定的保障金费用，该费用为甲方为乙方品牌使用费和平台信息费用;

3、 甲方有义务协助乙方进行店铺设计，出效果图等。

4、 在开业前甲方帮助乙方进行物流公司业务对接，以及员工的正常培训。

5、 在合作期间，甲方将为乙方提供商品进行展示平台和日常的网络维护。

6、 在合作期间，乙方有权使用甲方的商户后台进行产品的上下架。以及宣传自己线上店面的推广工作。乙方需及时更新商品产品信息，数量。为更好的促进商家商品的售卖。

7、 乙方承诺提供的文字内容及图片内容的版权合法。若因内容侵权所引起的一切后果，其责任全部由乙方承担。同时，对于涉嫌版权的经济纠纷的商家信息，甲方有权利立即下线。

8、 在合作期间，如因商品未及时更新，为消费者带来的损失，由乙方承担。如因系统后台出现不稳定，或交易时出现的经济问题。由甲方承担。

9、 在合作期间，甲方有义务进行平台订单处理，及时物流配送，便利资金管理。

四、培训与指导

1、为使商家能够良好的在线上经营，在本合同执行期间，甲方应向加盟商传授必要的知识和经营技术。

2、加盟商在正式营运前应派遣负责人或甲方工作人员到店进行规定的培训事宜，学习自己独立在线操作的知识。

3、合作开始时，如甲方有培训指示，乙方也必须按指示再次进行培训，获取必要的知识。

4、员工的费用由乙方出。

五、竞争限制

1、在合同期内，乙方如有意获得其他小区的店铺上线的社区人平台，甲方审查后。在同等条件下优先在社区人平台上线。

2、为表示甲方诚意，在合同期间，如甲方推出新__________之外的其他系列商品和服务，乙方有权优先享用。

3、乙方在合作期间，不得大批量的商品无货、缺货状态。

六、服务质量

1、为维护乙方出售商品和服务品质的一致性，提高公司形象，乙方的运营方法必须遵循甲方提供的线上平台运营规定的要求和标准;

2、甲方定期或不定期派遣工作人员进行商品的监督，防止已过期的或者不安全的产品进行线上销售，影响甲方平台线上的产品口碑，营销社区人的声誉。

3、 随着乙方的商品数量不断增加，甲方对乙方的商品进行信息化管理，如正在合作期内，乙方须遵照甲方的管理规定执行，不得以任何理由拒绝。

4、 合作商自己配送，需保证30分钟送达，合作商不能自己配送，则社区人提供物流配送。物流配送的费用有合作商承担

七、保密

1、除法律必须公开以外，甲方不得向第三者展示乙方的营业报告书及其他相关资料和有损于乙方利益的情报;乙方不得向第三者泄露甲方按本合同规定的平台，系统等技术及有损甲方利益的情报;乙方有责任保证其职工不向第三者泄露前项秘密;

2、以上规定双方保密义务在本合同期满后仍然有效。

3、甲方按本合同规定提供给乙方的加盟商经营手册以及其它文件归甲方所有，乙方应妥善保管，合同终止时，乙方应即刻归还甲方善保管，合同终止时，乙方应即刻归还甲方。

八、合作商的让渡和继承

1、乙方未事先征得甲方同意，不得将本合同规定的任何权利转让给第三者，不得将此用作担保和其它处置。

2、乙如方因明显的困难而有可能发生营业中断时，合同终止。如乙方要求保留加盟权的甲方将为其保留3个月。

3、如乙方转让其店面，应提前告知甲方，甲方有优先权与新转让人进行业务对接。

九、合同的终止

1、合同期满前12个月，经双方协商，可以更新合同。

2、前款的合同更新，应在本合同期满之前一个月完成。以双方签订新的合同书为合作文本。

3、如本合同期满后双方无意继续合作，乙方应在本合同终止时承担下列义务：

a、移交所有物件的宣传展架等宣传资料;

b、归还所有操作手册、机密文件和专利资料;

c、因加盟商的经营而损害了第三者利益时，由乙方承担赔偿损失的责任;

十、违约责任

1、 任何一方不履行或不完全履行本合同条款中规定的义务，即构成违约，违约的一方应承担全部违约责任。

2、双方约定，如违约给对方造成损失，并损失超过违约金总额，违约方还应负责对超额部分赔偿。违约一方经对方书面提出改正意见后30天内仍未改正，另一方有权终止合同，并有权要求对方赔偿损失。

十一、合同纠纷解决

本合同在执行过程中产生的任何争议，双方首先应友好协商，协商不成的，双方均有权向当地人民法完提起诉讼。

十二、其他

1、本合同自双方签字盖章之日起生效。

2、本合同正本一式两份，双方各持一份，每份具有同等法律效力。

十三、附则

________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________。

甲方：

乙方：

地址：

地址：

电话：

电话：

委托代表(签字)：

委托代表(签字)：

年

月

日

年

月

全国招商计划书范文第4篇

一、领导重视，组织健全

“安全生产月”活动期间，建立了以总经理为组长、各副总为副组长、各部室、分市场、部门负责人为成员的安全生产领导小组，做到分工明确、责任到人的原则，一级抓一级，层层抓落实，使安全生产工作有条不絮的开展。

二、加强宣传教育，提高安全意识

“安全生产月”活动中利用广播、宣传画片、学习地标等多种形式开展活动，同时对市场经营户广泛开展安全生产教育，通过广播每天播放《无锡招商城安全管理规定》;为吸取“4.26”华东交易市场仓库发生重大火灾的惨痛教训，公司各级领导重视，认真排查市场各类安全隐患，落实整改，不惜降低摊位租金，拆除了针织品、鞋帽市场的阁楼;并对劝业场、横街、地下仓库开展安全工作专项整治，拆除了横街阁楼电源，对阁楼的商品堆放限高、限载;为安排业主办公，在横街办公室腾出一块，让业主集体办公，使横街市场存在的安全隐患得到了明显改观。6月1日公司派出分管安全工作的副总及职能部门负责人参加市消防支队组织的消防知识培训及《江苏省商场市场消

防安全管理标准》的学习。6月2日公司以文件的形式向各市场、部门下发了《关于加强市场夏季安全工作》的通知;通知要求各市场、部门结合季节特点认真开展自纠自查，加大现场管理，狠抓隐患整改，确保安全。6月5日公司以文件的形式向市场下发了关于学习贯彻《江苏省商场市场消防安全管理标准》及“安康杯”安全知识竞赛活动的通知。通知要求各市场员工、保安认真组织学习贯彻，并于6月21日开展“安康杯”安全知识竞赛考试，并将考试成绩纳入

二、三季度安全流动红旗评比，对前三名的市场在二季度安全流动红旗评比中分别加10分、7分、5分;对后三名的市场在三季度安全流动红旗评比中分别减10分、7分、5分，通过学习、考试使大家进一步掌握了安全知识和管理水平。同时公司派出18名消控人员参加了市消防支队举办的消控操作人员上岗证培训，使他们进一步提高业务水平和操作技能。

三、加大督察力度,狠抓隐患整改

我们结合季节特点、加大安全检查力度、处罚力度、提高检查频率，对检查出的隐患立即落实整改，对一时不能整改的认真做好安全防范措施，主要做了以下工作：

1、加大现场巡查力度，对保安分片包管，要求保安加大对违章用电、违章吸烟、销售储存易燃易爆品、电器线路私拉乱接习惯性违章行为等处罚力度。

2、加强检查，6月20日至22日公司管理部、安保部联合开展了为期3天的夏季安全大检查，对检查出的隐患向各市场、部门发出

检查通报，限期整改，并落实安全防范措施。

3、加强夜间值班，6月25日起启用电子巡更打卡系统，增加巡更次数，从而提高了夜间值班人员的工作质量及责任心。

4、实行夜间领导巡查，安保部、督察组夜查制，公司成立了以沈总、戴总等领导为夜间巡查带班干部巡查组(每天17:00~20:30)，安保部、督察组不定期进行夜间检查。对查出的违章违纪人员严肃处理。6月辞退保安2人、联防1人、扣奖1人。由于领导重视、措施得力，确保了市场安全、稳定。

在“安全生产月”活动中我们虽然做了大量工作，但安全工作只有起点，没有终点，我们坚信在各级领导的关心、支持下，我们会将安全工作做的更好。

无锡招商城市场管理有限公司

全国招商计划书范文第5篇

一 项目定位

1、宣传口号

留住健康 鲜亮生活

2、食品网的基本情况

食品网以保鲜市场的供应求购为主，为行业人士提供最新的行业资讯、行业数据动态、行业技术、展会信息等服务的电子商务平台。保鲜行业人士能通过食品网了解到行业内的最新动态，亦可在食品网上发布和获取保鲜行业内的供应、求购、企业品牌宣传、行业技术交流、产品宣传、招商引资、专题报道等信息内容。

3、食品商城的项目意义

近年来，随着国内经济的高速发展和人民生活水平的日益提高，消费者对食品的要求也越来越高，但近年食品质量问题被曝光之声不绝于耳，特别最近一段时间，显得更加频繁。食品商城顺应大众对食品卫生和安全的关注，应运而生。食品商城依托产业优势，采取多项措施对食品的卫生和安全实施重点扶持，从而向广大个人消费者提供有机食品、时令果蔬，保鲜产品等。

二 招商盈利策略

1、食品网 B2B平台

食品网拥有详细的保鲜行业分类信息，能让有需要的会员及时、方便的找到所需资料;丰富的图片信息及客户资料信息也能让供求客户双方达成满意的合作。会员可以发布自己的特色信息，方便客户在食品网平台上实现供求双方交易的轻松化和便捷化，同时主动为供求双方牵线搭桥，并提供后期的跟踪服务，还能为有需要的公司提供人才招聘信息及相关服务。

(1)会员费

食品网分为免费会员和付费会员2种，免费会员得到的是基础服务，付费会员随着会员等级的不同，得到具有差异性的系列增值服务。

具体的会员收费方式以及享受的服务差异请参阅《食品网会员服务及收费标准》

(2)广告费

食品网的会员希望通过食品网的醒目位置对公司、品牌或产品进行宣传，增加行业会员对其公司、品牌或产品的认知和熟悉，以达到提升行业知名度的效果所支付的费用。

食品网的广告费通过独立IP进行折算收取，行业网站的IP数是网站最真实有效的会员资源的展示。

(3)店铺装修收费

会员在食品网发布产品或特色信息后，通常需要专业化的店铺，以彰显公司的实力和品牌的价值，以及产品的特质，经过个性化装修后的店铺，将满足会员此类需求。

2、食品商城B2C平台

食品商城将以解决食品卫生和安全问题为导向，向消费者提供有机食品、时令果蔬、保鲜产品等符合现代生活理念的食品和生活用品。

(1)运营管理年费

运营管理年费即平台使用费，是食品商城的日常运营所产生的技术支付和服务管理的费用。

(2)广告费

食品商城的商家希望通过食品网或食品商城的醒目位置对其在食品商城销售的商品进行推广、以 激发消费者对其商品的购买欲望，以达到促销的目的所支付的费用。

(3)交易服务费

交易服务费=商家在食品商城售出的产品销售额*事先约定的扣点扣率

三、招商全面解决方案

在以上策略的指导下，经过专业培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施招商政策。

例如，根据不同类型的会员提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案;

食品商城运营初期，降低或减免运营管理年费;

妥善安排好各会员的增值服务，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱;

根据整体市场定位和业态组合，对进驻商家提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在的定位、档次和其他品质。

四、项目宣传推广渠道

在项目宣传推广方面，实行"资源整合推广策略"，为招商工作提供有力支持。

一为网络线上宣传，二为招商线下活动。

具体招商渠道如下：

1、线上渠道

(1)微博

是基于用户关系的信息分享、传播以及获取平台，用户可以通过客户端组件个人社区，以140字左右的文字更新信息，并实现即时分享。具备裂变的病毒式营销的特点，是目前最热门的网络营销手段。

(2)论坛

为用户提供了一块公共电子白板，每个用户都可以在上面书写，可发布信息或提出看法。交互性强，内容丰富而及时的网络服务系统。目标用户可以获得信息服务并进行讨论。

(3)团购

团体购物，指认识或不认识的消费者联合起来，加大与商家的谈判能力，以求得最优价格的一种购物方式。根据薄利多销的原理，商家可以给出低于零售价格的团购折扣和单独购买得不到的优质服务。团购的主要方式是网络团购。

(4)旺旺

是整合中国最大的B2B平台阿里巴巴和最大的B2C平台淘宝网的即时通讯软件，能找客户，发布、管理商业信息;及时把握商机，随时洽谈做生意!

2、线下渠道

邀请并组织相关行业人士参加招商会，宣传食品网并招募食品网的会员和食品商城的商家。

五、招商质量、费用策略

为把招商计划落到实处，达到多快好省的目标。我们在招商质量、费用上进行统一把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度;根据招商进度在前期对食品商城的商家进行粗放型的吸收，在中期对商家进行精细型的挑选，在后期对商家去粗取取精。根据市场定位采用优厚的待遇重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量;对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。

1、招商任务指标分解到人，成本分解到人。

2、重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。

3、经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。

六、招商阶段和时间安排

1、阶段划分

招商筹备阶段、招商前期阶段、招商中期阶段、招商后期阶段四个阶段。

2、时间安排

由于食品商城的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不会结束的。但为了明确计划，特定目标如下：

(1)截止到2012年5月底，完成招商筹备阶段。

(2)截止到2012年12月底，完成招商前期阶段。

(3)截止到2013年6月底，完成招商中期阶段。

(4)截止到2013年12月底，完成招商后期阶段。

七、招募人才

再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养招商精英，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的核心任务。

计划新聘2名招商专员，通过网络等多种渠道物色具有从业经验、拥有客户资源的高素质招商人员，组建专业化团队。但这远远不够。一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。 目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下：

1、行业知识的培训，以使团队成员对行业有一个认识;

2、项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个了解;

3、客户开发的培训，以使团队成员熟悉开发客户的渠道

4、招商技巧的培训，包括接洽语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高团队成员的招商能力;

5、招商制度的培训，包括语言艺术、招商制度说明和合同解读。

八、招商机制

招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。

(1)招商人员奖励政策

(2)招商人员处罚政策

(3)招商人员日常管理规范制度

九、招商资料

1、食品网会员服务及收费标准

2、食品网服务协议书

3、食品网广告买卖合同

4、食品网合作协议

5、食品网商务人员薪资及提成标准

6、食品网招商要求

7、商户合作承诺函

8、招商人员管理制度

全国招商计划书范文第6篇

选择比努力更重要，要做好购物中心，选商户比管理商户更重要。深圳万象城的成功运作，得益于招商的成功，本文从招商组织与业务流程方面，分析深圳万象城的招商策略，归纳总结其招商管理特点。

一、组织特点：三种角色、矩阵管理

深圳万象城由华润置地深圳公司负责经营管理， 华润置地深圳公司下设投资管理部、商业地产管理部等多个职能部门，以及多个在建项目部和华润中心。华润中心是购物中心、酒店、写字楼的统称，负责万象城的运营管理、君悦酒店的业绩管理、写字楼运营管理，其中万象城运营管理是其主要工作内容。 华润中心采用矩阵式管理模式，下设营运部、客户关系部、冰场管理部三个直管部门，设多个矩阵组(如图1)，其中冰场管理部、写字楼组、酒店组负责冰场、写字楼和酒店的运营管理。华润中心矩阵组人员由深圳公司及华润深圳物管公司对应部门指派，其中招商组由深圳公司商业地产管理部指定人员组成。

不少商业地产开发公司成立商管公司，负责商业项目的运营管理，商管公司下设地方分公司，负责地方商业项目运营管理，与之不同的是，华润置地没有商管公司总部，由各地方运营管理机构对万象城进行管理，通常是华润中心负责其商业运营管理。虽然华润置地没有商管总公司或商管总部，但对各地万象城的管理，基本都沿袭深圳万象城的管理思路，很多异地万象城的运营管理人员，都是从深圳华润中心调派，因此，各个万象城在管理方式、管理方法上基本相同，深圳华润中心是华润置地内部管理标杆，发挥了了其他地产企业商管总部的部分职能。华润中心隶属于地方公司，各地方公司承担万象城运营管理指标，从资产归属看，万象城的资产归属于各地方公司。

深圳万象城的招商由商业地产管理部负责，具体工作由华润中心招商组承担，工作范围包括开业前招商、开业后的补位招商和商户调整。深圳公司商业地产管理部在华润置地内部有三种角色，一是华润置地总部商业管理部门，二是深圳公司商业地产项目策划与招商部门，三是深圳万象城招商部门。华润置地总部赋予商业地产管理部第一种角色，是希望其能将深圳万象城的成功开发和运营模式复制到各地方公司。

行业中对招商职能的划分，有的是以开业为界， 开业前招商由商管总部或区域商管总部承担，开业后的招商由地方商管公司完成，这种招商管理方式可称为“分段招商”。万象城招商职能由各地公司承担，部分国际品牌、国内知名品牌招商由华润置地总部协助，华润置地总部招商职能是由深圳公司商业地产管理部承担，这种招商管理方式可称为“全程招商”。万象城之所以采用这种“全程招商”方式，一是因为各地商业项目数量少，从万象城的市场定位看，一个地方公司的市场容量难以承载两个万象城，当地的招商团队有精力投入到一个项目的全程招商工作中来;二是华润置地万象城产品策略只对万象城的档次和形象作了要求，允许各地万象城的体量、建筑形态和业态规划存在差异，因此无法对各地万象城的商铺品牌进行快速复制，总部招商人员有限的情况下，无法完成各地万象城的招商准备和实施工作，只能由各地方公司负责。

深圳公司商业地产管理部招商岗位按业态设置， 一类业态下设招商经理岗和招商专员岗两个岗位，岗位编制每年根据需要调整。

业务授权方面，深圳万象城的招商决策其他部门参与较少，直接报华润中心总经理、深圳公司总经理审批，大部分事项应报深圳公司总经理审批，包括如业态规划方案、租金策略、招商进度计划、租赁合同、商户调整方案、租金调整方案、租金减免等。

二、招商策略：从低到高、资源共享

深圳万象城是华润置地的第一个综合商业项目，虽然处于姣好的地段，但由于自身品牌还不被市场接受，对商家的新引力有限，因此深圳万象城开业前招商也面临不少困难，小品牌不少，大品牌来不了。早期深圳万象城的商家品牌档次并不高，属于中档水平，虽然也有国际奢侈品品牌签约，但这些品牌店开业时间晚，往往需要等到购物中心开业一两年后才开始装修营业，不能在开业期间帮助深圳万象城聚集人气、提升档次。

购物中心的招商可分为开业前招商和运营期招商。开业前招商时间紧、工作量大，运营期招商是购物中心管理的长期工作，需要根据商户业绩与购物中心整体需要作出适应性商户调整。深圳万象城的整体招商策略是从低到高，开业前招商品牌档次相对不高，先让商户进来、确保开业，运营期逐渐调整，拉升品牌档次。

深圳万象城开业前招商工作主要划分为三个阶段： 招商策划、招商准备和招商实施阶段。

招商策划是招商工作的起点和重要工作，主要是明确招商对象、招商资源、主要招商政策。招商策划工作在项目定位报告确定后开展，主要的成果是《招商策略计划书》，其内容包括：楼层业态规划、品牌落位、招商策略、租金策略、招商工作计划、招商费用预算。

招商准备阶段主要是准备招商必要的推广物料、标准合同文本等工作，具体包括：招商队伍组建与培训; 拟定招商管理制度;选择招商代理公司;准备招商推广宣传物料;沙盘及模型制作;准备租赁意向书、租赁确认书、租赁合同标准文本。

招商实施阶段的主要工作包括商户拜访与沟通、商务谈判、合同签订。为了把控招商质量与招商进度， 商业地产管理部定期组织招商分析会，分析招商情况， 协调解决招商工作中出现的问题，根据实际情况调整招商策略。 运营期招商是一项持续工作，也是最考验运营管理团队的工作，招商人员根据购物中心的经营业绩、各楼层的客流状况，以及各商户的业绩情况，对商户进行优化调整。要引进一家新的品牌商户，需要有合适的面积满足商户需求，而离场商户的铺位面积往往很难是入场商户所需的，因此，要引进新商户，就需要腾出合适面积，这就需要对在场商户进行调整，包括面积调整、位置调整等。考虑到商户调整与运营期招商工作的关联性，这两项职能都由商业地产管理部负责。 根据商户调整规模，深圳万象城将商户调整分为两类，一类是大面积调整，一类是单个商户调整。大面积调整是对购物中心的业态进行优化，会涉及到整个楼层、或某个特定区域商户的调整;单个商户调整是对某个或数个商户的面积、经营位置进行调整。在深圳万象城，纯粹意义上的单个商户调整比较少见的，在经营面积全部出租的情况下，一个商铺面积和位置的调整，往往会影响或需要对应的商铺做出配合，常见的是对某几个商户的位置进行调换，这也称为单个商户调整。

深圳万象城运营期招商的品牌资源有三个来源， 一是主动找上门的品牌商家，在深圳万象城商业面积全部出租的情况下，符合条件的品牌商家往往需要等候到其他商户退场的时机;二是商业地产管理部为深圳万象城主动拓展的品牌资源;三是与其他各地万象城合作的品牌资源，在新品牌进入异地万象城或与异地万象城合作一段时间后，商业地产管理部将有价值的品牌引入深圳万象城。其中，通过第一种途径获得的的品牌资源往往市场影响力小，大部分不作为引进的目标商户;第二种途径获得的品牌大部分是目标品牌，但消耗的时间长、获取品牌商户的数量少;第三个来源是最有价值的途径，通过全国各地万象城商户品牌资源共享，可以将品牌在异地万象城进场或退场作为合作条件，扩大万象城与品牌商户合作中的主动权。

为了便于开展商户调整，改善经营业绩，近几年， 深圳万象城与商户约定的租期都不长，大部分是在三个月到一年之间。商业地产管理部每年根据商户经营业绩、经营行为、品牌形象，以及商场整体经营业绩状况等综合因素，提出租户大面积调整方案。深圳万象城每年商户调整范围较大，按面积计算，平均每年调整20% 的商户，尤其是在前几年，深圳万象城从中档品牌向高档奢侈品品牌提升过程中，有的年份调整面积接近50%。对单个商户调整，在商户租赁合同到期前3-6 个月，商业地产管理部就要形成商户去留的决策，若是需要保留的商户，与其沟通续租事宜，若不续租的商户，需要有新品牌商户进驻，并将不续租的决定提前告知现有商户。

新商户引进并签订租赁协议后，商业地产管理部的招商工作基本完成，商户接下来需要进场装修，准备开业，商业地产管理部需要将商户移交给营运部，协助商户准备装修和做好开业准备，商户移交的标志性事件是召开商户进场装修协调会，会议结束后，商户服务与管理的工作由其他部门主责，商业地产管理部协助。商户进场装修协调会由商业地产管理部组织，营运部、物业管理中心、IT 运维组参加，商业地产管理部向各部门介绍商户基本情况、开业时间要求、特殊约定事项等，其他各部门向租户说明装修要求。

对运营期间商户调整的决策，需要招商人员对商业有深刻的理解，找出最佳的商铺组合，还需要对新品牌的业绩、适用性做出合理判断。 结语