松江区介绍范文

松江区介绍范文第1篇

“早!好!”

和很多服务业公司一样，王磊所在的中介公司是以高喊口号开始一天的工作的。由于中介公司流动性王磊先后在德祐地产、链家地产、悟空找房等都有过工作经验。

早上9点到9点半是门店固定的晨会时间。作为业务骨干，王磊需要随时安排并调整一天的工作内容。一般是带看顾客、发掘客源、跟进已下单的顾客。

王磊自己今天也有一个带看安排。年后算是中介的一个小旺季，店里的其他员工每周大概要带看六七组客户，有二手房买卖的，也有租赁的。做味业务骨干，王磊每天自己带看的比较多，一般晚上到家都是十点多。

王磊的把客户分为四种类型，分别叫做老客户、诚意客户、肯定会买的客户和需求不明确的客户。其中，老客户能贡献一个经纪人一年佣收的20%，而且不用花大力气。他们有些是经纪人跟了一两年的客户，达到的效果是跟到最后“买房都来找你”。做得好的经纪人每个人手上至少有一两个这样的老客户，王磊说。

当然，在刚开始做中介时，王磊连一个客户都没有。他之前并没有做房产中介的经验，来上海的前几个月，做过股票经纪人、公司推广专员，后来看到报纸上的广告，就本着“要卖就卖贵一点的东西”的想法走进了中介公司。

那时王磊在上海一个月的房租是750元，一天的伙食费是20元，而中介公司给经纪人的底薪是1250元，只能刚好满足基本生存需要。如果他想添置些衣服，就一定要做成单。

于是，王磊一个劲地想着开单。“有时我在路上走，听到有人讨论楼盘，想也没想会不会冒失之类的事，直接冲上去就跟人家聊。”

不过，王磊的第一单最终来自于一个巧合。

一天，他带着一个客户到松江区三湘四季花城小区看房。在等客户来的时候，一个老先生突然过来问他：“你是干吗的?”王磊就回答：“我是卖房子的。” “多少钱!”

当时房东的报价其实是2.4万。但王磊觉得老先生看上去像是“很凶的人”，说话不留余地，估计2.4万会被拒绝。于是他给房东打了一个电话：“2.2万可不可以?”房东问：“确定吗?”王磊答：“确定。”

“之前我在公司里看过客户资料，知道这个房东的情况，也是做生意亏了本急着要用钱。”王磊不由联想到自己做生意的情形，那时他亏本时，5000块钱的东西2000块钱也愿意卖。“我知道做生意亏本时的心情。”王磊说。

房东最后答应了2.2万的价格。王磊做成了第一笔单子。从第一次开单到现在有三年的时间了，现在的三湘四季花城2016年10月份的均价上涨了一倍不止，王磊说为自己也为顾客创造了好的收益。 “我主要负责松江区这一块的二手房、一手房当然淡季的时候租房也做，每一个来联系我的客户，我都会为他推荐最优质的最适合的房源。”王磊说。

中午带看完房子后，王磊回到店里。今天带看的同事很多，王磊希望月底前还能做成一两单，冲冲月底的业绩。也就在昨天王磊的一个客户已经签了一单。 王磊神秘的对我们说，“这个单子不是上海市的，属于浙江某小区，属于投资房，预计升值非常快。”

做经纪人要和客户维持好关系，不带看的同事有的也在和客户喝茶。在前面提到的四种客户中，诚意客户的贡献度是最高的，大约会占一个经纪人收入的60%。这些人“马上要成交、预算很清楚、大多是刚需”，经纪人要做的就是维持好和他们的关系，争取让客户的交易做在自己这里。

对王磊来说，印象最深的一次喝茶是和一位老客户。当时他刚入行不久，有一次和客户约了周六早上10点到静安区看房，结果周五下午他生病了，第二天把这件事忘了，手机也没带。结果周六下午他到公司拿出手机一看，有20多个未接来电。客户先打电话，后发短信。一开始短信语气还很温和，后来直接开始骂人了。

王磊打电话过去，对方直言要投诉。“我一直想当面跟他道歉，但知道对方肯定不会给我见面机会了。”

思前想后，王磊换了一个手机号码给客户发了一条短信，内容是对方关心的小区的房源信息，“可以看房。” 客户果然心动了，看房当天，客户一见到王磊，第一句话就是：“怎么是你?”王磊解释一番后，硬拉着客户和自己的经理一起喝了一顿茶。席间斟茶、认错。最后这个客户成了王磊的老客户。

被骂当然是很难受的，但房地产经纪人是个很残酷的行业。有人一年可以拿七八十万，有人每个月都拿底薪。

“100个人里只有10个人能赚到钱，其他的人都是在陪着浪费青春。”

做经纪人的第一年，王磊最后拿到手的收入是12万，他属于其中的幸运者。

公司规定6点下班，但王磊和同事真正的下班时间还远未到来。

一般人下班的时候，王磊有时会去小区门口“驻点”。刚入行的时候，他几乎每天都去，下班的时候回家的人多，他就挂着工作牌站在门口，直到小区的业主都看他眼熟。

除了在门口站着，他也要跟保安、小卖部营业员打交道。闸北一个他常去的楼盘，他的名片就在小卖部里放着。 营业员还会帮他听业主的对话，如果有人谈到要买卖房屋，就把王磊介绍给他们。如果做成了，王磊会给他们一部分提成，比如收到8000块钱的中介费，其中两三千块会给营业员。这样的单子王磊做成过两单。

他的其他同事还有每个人的“责任盘”。所谓的责任盘就是公司指定的，每个区域中中介公司需要关注的楼盘。经纪人需要知道里面有多少房在卖，是谁在卖，什么样的价位和户型，像春节过后这段时间，有哪些房子已经卖出去了，有没有新的房源。

如果能找到新的房源，就算最后不是自己卖出去，也能获得一部分提成。所以每个经纪人盯自己的责任盘都盯得很紧。

盯盘的时间不用太久，约一个小时左右。这之后，不少经纪人还会再回公司，整理房源和客户资料，看看能不能找到一些网络客或者短信客。

在一些不是竞价排名的网站，经纪人经常要不停地刷新自己的挂牌信息，好让自己的房子出现在前面。短信客则是指，通过公司的软件给客户发送房源信息找到的客户。对直营店来说，房源资料和客户资料都是整个公司搜集来的，有的客户信息是向保安买的。对加盟点来说系统则是独立的。

松江区介绍范文第2篇

会计基础主要培训内容：

1、会计的概述，会计基本假设，会计基础和会计信息质量要求。

2、会计要素，会计科目。

3、会计等式，复式记账。

4、会计凭证概述，原始凭证，记账凭证，会计凭证传递和保管。

5、会计账簿概述，会计账簿内容，启用与登记规则 ，会计账簿的格式和登记方法，对账，错帐查找和更正方法，结账，会计账簿的更换与保管。

6、记账凭证账务处理程序，汇总记账凭证账务处理程序，科目汇总表账务处理程序。

7、财产清查概述，财产清查方法，财产清查结果的处理。

8、财务会计报告概述，资产负债表，利润表。

9、会计档案概述，会计档案保管。

10、款项和有价证券的核算，财产物资的核算，债权，债务的核算，资本的核算，收入，成 本的费用核算，财务成果核算。

会计电算化主要培训内容：

1、会计信息技术基础，会计基础知识

2、windows基础知识、计算机网络与信息传输，计算机安全

3、汉字输入技术概述，word2000文字处理，Excle电子表格

4、会计电算化概述，会计信息系统的基本概念，会计信息系统发展简介

5、会计核算软件概述，通用会计核算教学软件的安装与启动，账务处理的基本步骤及操作方法，会计报表的处理

6、会计电算化备案，会计电算化相关规定，财政电子政务公开与政府服务，会计电算化的实施

财经法规与会计职业道德培训内容：

1、会计法律制度(会计法律制度概述，会计核算，会计监督，会计机构和会计人员，法律责任。)

2、支付结算法律制度(支付结算概述，现金管理规定，银行结算账户，票据结算，非票据结算)

3、税收法律制度(税收概述，增值税，消费税，营业税，企业所得税，个人所得税，税收征收管理法)

4、财政法律制度(预算法律制度，政府采购法律制度，国库集中收付制度

5、窥觊职业道德概述(会计职业道德规范的主要内容，会计职业道德教育与修养，会计职业道德建设，会计职业道德案例分析)

上海松江人民北路六十四号六楼

松江区介绍范文第3篇

十一放假期间，深圳人如果不外出旅游的话，可以把市内的各个免费景点逛一遍。比如前几天我去过的塘朗山郊野公园等等。为了找这些地方，我上网搜索了一些资料，但是搜索到资料大多不太完整，于是我根据这些资料重新整理了一份深圳市的免费公园旅游景点，补充和完善一下深圳的免费旅游资源，供大家参考。其中为了方便乘车和自驾，每个景点我都提供各个景点地址的网上地图，我选用百度地图服务，大家打开我提供的百度地图链接后，就可以找到该景点，选择“到这里去”后，百度地图可以给出到这个地方的公交车线路图以及自驾车路线，非常方便。

深圳免费旅游之南山区篇

大南山公园

大南山公园景点地图：http://ditu.google.cn/maps?hl=zh-CN&geocode=&q=深圳大南山公园

大南山位于深圳南头半岛上，周围是蛇口工业区，主峰高336米。山上树林茂密，景色宜人，登高望远，整个深圳湾畔景物尽收眼底：远可观深圳市中心区楼群、香港流浮山脉，元朗景色，近可俯视南山半岛、宝安新城。这里是我爬大南山的游记(多图)。

塘朗山郊野公园

塘朗山郊野公园景点地图：http://ditu.google.cn/maps?hl=zh-CN&geocode=&q=深圳塘朗山郊野公园

塘朗山公园总面积约9.93平方公里，海拔430米，塘朗山郊野公园将以自然山水为骨架，以山水林泉和动植物形成的自然景观和自然生态环境为特色，让游人在游憩中了解自然、享受自然，并自觉保护自然。

目前塘朗山郊野公园有一条机动车道直通山顶，但为了游人的安全，此车道禁止私家车进入，骑自行车可能目前还可以进入，不过附近登山居民一直抱怨骑车下山者呼啸而下，极不安全，可能以后自行车也会禁止进入。这里是我爬塘朗山郊野公园的游记(多图)

蛇口四海公园

四海公园景点地图：http://ditu.google.cn/maps?hl=zh-CN&geocode=&q=深圳四海公园

公园由于位居蛇口中心地带，因此四海公园成为蛇口的大众娱乐中心。每年的中秋之夜，草坪上聚满了“举杯邀明月，低头思故乡”的人们。

蛇口海上世界

海上世界景点地图：http://ditu.google.cn/maps?hl=zh-CN&geocode=&q=深圳海上世界

海上世界本身是要门票的，但其附近的女娲补天雕像则是纳凉休闲的好去处。海上世界的酒吧很有特色，老外很多，晚上去那里泡吧是个不错的选择。

深圳免费旅游之福田区篇

莲花山公园

莲花山公园景点地图：http://ditu.google.cn/maps?hl=zh-CN&geocode=&q=深圳莲花山公园

莲花山公园位于深圳市中心区的最北端，与新建的市民中心遥相呼应。全园占地面积194公顷，是一座风景环境清新的休闲胜地，每逢周末会吸引大批游人前来观光、娱乐，茵茵绿草是放风筝的绝佳地点。山顶广场上有一尊邓小平的铜像，在顶峰还可以将中心区美景尽收于眼底。

中心公园

中心公园景点地图：http://ditu.google.cn/maps?hl=zh-CN&geocode=&q=深圳中心公园

深圳中心公园位于深圳市中部，占地面积147公顷，呈南北长条形分布，北接笔架山，南临皇岗口岸，长约2.5公里，东西最宽处约800米，故习惯称之为800米绿化带’。公园外围是以棕榈科植物为主干树种培植的疏林草坪。在华强北商圈这片闹市和高楼林立的市区中给了人们独享的一片安静空间。让崇尚自然的人们可以和热带丛林融为一体。

笔架山公园

笔架山公园景点地图：http://ditu.google.cn/maps?hl=zh-CN&geocode=&q=深圳笔架山公园

笔架山公园位于市中心公园北侧，面积146公顷，笔架山公园是一片有十余座小山峰的丘陵起伏地，其中三座主峰东西鼎立，形同笔架，因而得名，主峰海拔178米。笔架山公园内已建成草坪40多万平方米，人工湖两个，草地滚球场二个，开发了钓鱼区，茶苑等服务设施。园内的“艺术家画廊”，还经常有书画名家的作品荟萃。在峰顶吹着山风，俯瞰深圳市容，远眺海景，很是惬意。

荔枝公园

荔枝公园景点地图：hthttp://ditu.google.cn/maps?hl=zh-CN&geocode=&q=深圳荔枝公园

荔枝公园位于福田区红岭中路(市政府旁)，是1982年在原有的589棵老荔枝林和一片低洼稻田的基础上，挖湖、筑亭造桥、铺路构筑成园而得名。全园占地面积28.8公顷，其中湖、塘、池等水面占11公顷;可供漫步畅游的石径小道6363米;建有亭、台、楼、阁、水榭、小桥流水、花廊竹径、古树名木、奇石怪桩等二十多处游览景点。每逢周末，英语角、自发的民间团体、个人文艺演出等让人们参与其中，使这里成为文化交流的好场所，也成为中心区域又一休闲的好去处。走出公园不远，在深南路上还可以看到邓爷爷的画像，让外地游人不虚此行。

红树林公园

红树林公园景点地图：http://ditu.google.cn/maps?hl=zh-CN&geocode=&q=深圳红树林公园

深圳红树林海滨生态公园位于滨河大道旁，占地21公顷，福田红树林保护区是国家级自然保护区，也是国家级鸟类自然保护区，面积368公顷。每当候鸟南迁过冬之时，红树林就成为了观潮、赏鸟、游林的好地方。

梅林水库

梅林水库景点地图：http://ditu.google.cn/maps?hl=zh-CN&geocode=&q=深圳梅林水库

梅林水库位于福田区大型住宅区梅林一村以北，塘朗山以西，正常蓄水位58.60米，保护区面积4.34平方公里。这是一条户外爱好者喜欢的徒步线路，空气非常好，人也不算多，一路沿着水库而行，在都市里呆久了，到这里会让你觉得远离闹市，和自然无比贴近。这里是我去梅林水库的游记(多图)。

深圳免费旅游之罗湖区篇

洪湖公园

洪湖公园景点地图：http://ditu.google.cn/maps?hl=zh-CN&geocode=&q=深圳洪湖公园

洪湖公园位于深圳市区笋岗立交桥东北侧，占地面积约0.7平方千米，南北长1800米，最宽500米，最窄300米。其中陆地面积32.46公顷，水体面积26.69公顷，是一个以荷花为主题，以水上活动为特色的综合性公园。公园游乐项目现有划船、游泳、大家乐舞场、垂钓区、摄影和健身活动等，能满足广大游客的不同需求。由于根据深圳市防洪工程规划，在洪湖以北有一个滞洪区，因此，贮水量达250万立方米的这个湖就称为洪湖。每逢盛夏，洪湖公园的主题就是荷花，百亩池塘，荷花怒放，蔚为壮观。

儿童公园

儿童公园景点地图：http://ditu.google.cn/maps?hl=zh-CN&geocode=&q=深圳儿童公园

深圳市儿童公园是我市惟一以少年儿童为主要服务对象的市政公园，位于罗湖区童乐路12号，面积5.9公顷，是深圳面积最小的市政公园。1984年12月，老一辈无产阶级革命家邓颖超亲笔题词“深圳市儿童公园”。有适合各年龄段少儿游乐项目13项，主要景点有人工湖、童话故事、雕塑群。这里是我去儿童公园的游记(多图)。

东湖公园

东湖公园景点地图：http://ditu.google.cn/maps?hl=zh-CN&geocode=&q=深圳东湖公园

东湖公园是深圳最早建设的风景区，其主体景点是深圳水库，水面面积约5000亩。深圳水库是深港两地居民的主要生活用水来源，水库周围树木茂密，风景十分优美怡人。在水库大坎周围，建有红楼、坎上亭、湖心亭、劳乐亭，同时还有亚热带植物园，铁索桥、赛车场、烧烤场等，每年春秋两季在这里举行大型花卉展览，吸引了众多游客前来参观欣赏。

深圳免费旅游之其它篇

大梧桐公园

梧桐山森林公园，总面积541.4公顷，森林复覆率为93.4%.梧桐山为莲花山系余脉，历史上属“新安八景”之一，有较丰富的自然景观资源，清代诗人桥顺咏诗曰：梧桐山，高倚天，冬来秋霞雪，雨后多烟云。山中奇植人争胜，茏葱之竹龙须草。足见梧桐山的美景源远流长。最高峰大梧桐海拔943.7米，是深圳市的最高峰，登高远眺，西可俯瞰繁华的深圳市区，南与香港大雾山(海拔958米)对峙，可饱览香港新界的迷人景色，遥望东南，烟波浩淼的大鹏湾海面及美丽的大鹏半岛尽收眼底。

大梅沙

大梅沙海滨公园位于神奇秀丽的南海之滨、风光旖旎的大鹏湾畔、深圳特区的东部。这里三面青山相拥，中间开阔开缓，一面临海，1800米的沙滩就镶嵌在这青山碧海之间。可惜由于大梅沙的规划以及管理上的一些问题，这个海滨公园正面临自然资源被严重破坏的威胁。

西冲

松江区介绍范文第4篇

关于切实做好春节期间森林消防工作的通知

街道各办、各相关村：

2009年春节即将到来，为认真贯彻落实《森林防火条例》、《浙江省森林消防工作行政责任追究暂行办法》和区政府《关于做好春节期间森林消防工作的通告》等法律法规和文件精神，确保街道辖区森林消防安全，现将做好春节期间辖区森林消防工作紧急通知如下：

一、认清形势，提高对做好节日期间森林消防工作重要性的认识

春节期间，祭祖扫墓、踏青游玩等活动将急剧增多，野外用火活动呈上升趋势，违规燃放烟花爆竹、烧香、烧纸钱等行为将在一定时期内长期存在。同时，市区山林是一道亮丽的风 1

景线，且山林周围住宅、办公楼等分布密集，市、区和街道等各级领导十分重视森林消防安全。对此，街道各办、各有山林分布的相关村及各半专业或义务森林消防队要时刻绷紧森林消防这根弦，坚决克服松懈麻痹思想和侥幸心理，对春节期间野外火源管理难度加大的情况要有清醒的认识，拿出最大的精力抓防火，采取最管用的措施推动防火，力争把森林火险降到最低，确保街道辖区森林消防安全。

二、落实五项措施，确保森林消防安全

春节期间，特别是农历正月初一，街道辖区群众有“拜坟

岁”的习俗，严格开展野外火源管理尤为必要。为此，要落实五方面措施：

一是严阵以待防火。春节前夕，半专业森林消防队要再次

对扑火装备进行检查，保证各种扑火机具、扑救物资处于即时可用状态;各村、社区和有关单位要在显要位置张贴宣传区政府《关于做好春节期间森林消防工作的通告》，扩大森林消防宣传的覆盖面;街道森林消防指挥所要增添森林消防宣传牌、宣传横幅，增设并刷白涂新各上山口的集中焚烧点，并将焚烧点内的杂物进行一次全面清理。山林中庙宇要继续开展隐患排查，按有关职责要求做好森林消防工作。

二是落实节日值班和领导带班制度。正月初一至初三，各

有关村要在各上山口设立“卡点”管制火源，村两委主要领导

要带班参加，每个上山口值班人员要有3人以上。街道也将加强值班力量，主要值班人员要到各“卡点”一起参与管火，管火人员须佩戴值班红袖章。

三是加强巡山护林力量和密度。各有关村护林员要强化责

任意识，增加巡山护林次数，保证巡山护林时间。护林员巡山时要穿、佩戴统一发放的服装、袖章及检查证，并随身携带轻便的灭火设备，能对一些火源等紧急情况进行及时有效处置。同时，各村要在原有护林组的基础上，增派正月初一的护林人员，确保每隔一定路段、一定范围有护林员看管，发现隐患及时督促消除、处置或向区、街道消防指挥部(所)报告。

四是做到文明劝导。正月初一，各卡点人员向每户上山人

员分发缩版后的区政府《关于做好春节期间森林消防工作的通告》，严禁携带香、纸、烛、烟花爆竹等火种上山，劝导带火种群众在山脚下的集中焚烧点处理香、纸、烛，大力倡导植树、献花等祭祖新风尚。街道还将采购一批菊花送到各“卡点”，采取用鲜花换火种的人性化管火方式，消除群众抵触情绪。

五是保持通信畅通。要执行24小时森林消防值班制度，

并保持手机等通信畅通，确保信息传递及时、高效。一旦发生森林火情，除及时组织人员扑救外，必须在第一时间上报街道森林消防指挥所和所在村，并适时启动街道森林消防预案。

三、加强督查，确保森林消防工作到位

各有关村要建立完善辖区森林消防工作领导小组，明确职

责，落实责任。要认真贯彻落实森林消防工作责任制，并将森林消防工作纳入街道对村干部目标考核内容。街道机关、企事业单位及各村、社区干部职工要带头遵守森林消防的有关规定。街道将不定期组织进行督查，建立激励机制，对在森林消防工作中表现突出者给予表彰奖励或推荐上一级评比先进。对认识不足、责任心不强的护林员，将建议其村委会予以更换;对森林消防工作措施不力的行政村将予以通报批评。

台州市椒江区白云街道办事处

2009年1月12日

松江区介绍范文第5篇

一、黔江教育现状

随着城乡一体化进程的发展, 黔江义务教育暴露出几大问题, 并且日渐尖锐。1、区内教育发展极不均衡。城区学校装备日趋现代化, 教育理念逐日更新;乡镇学校, 特别是村级学校, 设备简陋, 不少教师不知道什么是真正的新课改, 也不关心什么是课程改革, 二者形成天壤之别;2、城区学校不堪重负。城区学校规模有限, 而学生人数与日俱增, 已成为学校发展的瓶颈, 优质教育资源无法扩张;3、择校之风禁而不止。由于教育资源的极度不均衡, 城区中小学已经成为区内外学生择校的首选地。城区学校一个班七八十人已是常态, 而乡下中小学 (除村小) 一个班人数锐减到30人左右已露端倪;4、投入跟不上需求。黔江2009年教育投入占黔江GDP的4.9%, 虽然已经远高于周边区县和全国平均水平, 但老百姓对优质教育资源的需求越来越大, 现实条件已无法满足群众需求。

二、解决之道

(一) 突破区域思维。

一是扩大现有城区中小学的容量, 选择适当位置新建1-2所小学和中学, 特别是新建一所高中, 适时停止现有的两所农村高完中的高中招生, 为高中课程改革铺路。根据新一轮的高中课程改革要求, 这两所高中现有资源已经不适应高中课程改革的要求, 与其把资金分散投入, 不如通过整合或者重建来减轻现有城区学校的压力;二是是针对黔江区农村适龄儿童人数呈倒金字塔的情况, 大胆而有前瞻性地合理调整农村现有学校布局, 通过扩大规模并整合、新建, 从而使学校特色彰显, 文化突显。

(二) 施行捆绑办学机制, 更新乡镇学校教育教学理念。

硬件再好, 只要教学水平、教育理念和学校管理等软件跟不上, 也不算真正实现教育的均衡发展, 更别说优质教育。施行城乡学校捆绑式发展, 应当是两个法人单位, 第一校长负责独立核算, 独立核编的管理办法。第二校长拥有对几所学校人、财、物的管理权, 可以对几所学校的教师进行调剂、交流, 做到同奖同惩, 实现深层意义上的优质教育资源的帮扶。否则一切只能是流于形式。

(三) 促进教师专业化成长。

教育大计, 教师为本。实现区域内教师队伍均衡发展是实现城乡教育统筹发展的重点。主管部门应当建立和完善新的教师培训机制。通过在职培训、专题研修、教学研究、远程教育、送教下乡、观摩示范等多种形式, 提高乡镇教师业务的能力, 使乡镇教师树立现代教育观、质量观和学生观, 特别是课程观, 但有一点要特别提请注意:乡镇中小学教师缺乏高水平的培训, 而低水平的重复培训较多, 并且效果特差。高水平、同时有针对性的培训实在太少, 村小教师的培训机会更是缺乏, 而这一批老师最急需提高。例如多种教学方法的准确理解、灵活运用的培训, 拒绝那种水平低下, 形式化严重的培训者, 坚决抵制那种满口快乐教育, 而下面睡倒一片的其实不然的培训者。

(四) 规范招生秩序。

教育主管部门必须严格规范我区城乡中小学的招生秩序, 又特别是城区中小学的招生秩序和办学行为, 加强小学和初中学籍管理, 从而促使我区中小学走出规模发展的怪圈并向内涵发展转变, 否则将使我区适龄儿童的倒金字塔结构加速, 合并与新建跟不上节拍, 导致决策者做出错误的决策, 造成无法挽回的损失。

松江区介绍范文第6篇

农村集体建设用地是指所有权归集体, 乡镇用于公益事业、公共设施和农村居民居住的用地[1]。随着我国经济的不断发展, 土地资源日渐紧张, 增加了城市土地的价格。同时由于农村人民的收入不断增加, 渴望拥有更加便利的生活, 很多农村人口纷纷前往城市工作, 导致农村大量土地闲置。闲置下来的土地逐渐被投资商进行开发利用, 由于双方利益的驱使, 土地流转市场日渐活跃。但是目前我国对于集体建设用地使用权流转的法律法规并不完善, 比如集体用地中的宅基地, 国家规定宅基地所有权是集体, 使用权是农民个人, 因此不允许个体将宅基地进行转让出租[2]。但是却没有明确宅基地上所建的住宅是否可以转让, 这种模糊的定义使得流转市场十分混乱。

2 研究意义

本文所研究的温江区作为改革试点区, 主要提出了“双放弃模式”, 若农民愿意自愿放弃土地的承包经营权和宅基地的使用权, 那么可以获得由政府出资的在城区建设的住宅, 同时享有与城镇居民一样的社保待遇[3]。这种模式有效的解决了宅基地被闲置的问题, 政府统一收回的土地由社区集体经营可使闲置的土地得到有效利用。但是, 在改革中仍存在一系列的问题需要解决, 本文通过研究温江区集体建设用地流转现状分析出当前土地流转中所存在的问题, 并结合文献提出解决的办法。对温江区更快综合全面的发展具有重要的意义。

3 调查对象

3.1 研究地区概况

温江区是成都市市辖区, 成都平原腹心, 东临成都市青羊区, 南毗双流县, 西接崇州市, 北靠郫县、都江堰市。全区幅员面积277.8km2, 管辖6个镇 (公平镇、万春镇、踏水镇、天府镇、和盛镇、柳城镇) , 4个街道办事处, 166个村。2012年末温江区常住人口46.1万人, 城镇化率64.0%。其中:非农业人口30.48万人, 农业人口7.85万人[4]。

4 调查内容

4.1 温江区农村集体建设用地流转现状

4.1.1“双放弃”制度下城镇化水平明显提高。

温江作为率先提出土地改革的地区之一, 自2006年开始改革以来获得了很大的成就。许多农村人口都实现了身份的转化, 促进了城镇化水平的发展。政府对农民自愿放弃的土地进行统一规划集中利用, 将土地承包给企业, 实现了土地的再次利用, 有效的降低了土地的浪费。另一方面, “双放弃”制度为想去城市的农民提供了较好的平台。

4.1.2 农村建设用地流转市场活跃农民利益得到有效保证。

温江区的改革使农民的效益有了很大的提升。为了鼓励农民将自己的土地变为可流动资产, 温江区单独成立了温江区农村产权流转担保有限公司和温江区农村产权交易公司。前者主要负责担保土地承包经营权和对抵押融资宅基地、房屋住宅等。后者主要负责林权、土地承包经营权、集体建设用地使用权等流转和产业化项目融资。可见, 温江区对于农村土地流转十分重视, 为土地流转专门成立部门保证农民的利益。村民认为随着土地政策的不断改革, 自己的生活水平有了很大的提高, 并且表示在土地流转中自己的利益基本得到保证。

4.2 温江区农村集体建设用地流转中存在的问题

4.2.1 农村集体建设用地利用分散。

通过查阅文献, 走访当地发现由于农村居民点分散, 地块普遍偏小, 且建设缺乏秩序, 虽然建设用地占地面积大, 但是由于不符合节约集中利用的原则, 建设用地的利用率很低。另一方面, 随着温江发展越来越快, 开发区的面积也逐渐扩大, 但是开发区的布局却不集中, 土地投入量相当大, 浪费较为严重。温江区的重点乡镇的分布也是比较零碎, 导致很难将土地大面积利用起来。

4.2.2农村集体建设用地公共设施用地较少。

通过走访发现, 乡镇内公共设施建设用地占地面积有所不足, 乡镇的绿化率也比城区内少。一些居民对目前的公共设施并不满意, 在全面规划城乡服务公共设施方面还需要进一步完善。可见, 温江区的公共服务设施还不能满足居民的需要, 应该加大对公共设施建设的土地投入和资金投入。

4.2.3 以农村宅基地为主“一户多宅”现象严重。

据走访调查发现, 温江区一户多宅家庭占调查住户的39.94%, 调查家庭中一户多宅的家庭户均拥有宅基地约为128.9~142.5m2。违规面积比例是影响农村集体建设用地流转的重要因素, 由于国家对于农村宅基地的管理还不够规范, 且宅基地分配给农民可以无偿、无期限的使用, 且宅基地可以继承。因此, 许多农民千方百计的获取宅基地, 导致“一户多宅”现象的普遍。

4.3 温江区农村建设用地流转中存在的问题原因分析

4.3.1缺乏合理的规划措施。

就温江区农村建设用地利用率低的问题, 原因主要为政府虽然大力控制农村用地的浪费率, 将荒废的土地再次利用, 但是, 却缺乏整体的规划。导致土地分散, 虽然土地荒废率大大降低, 但整体的利用率的提高却不对等。

4.3.2 有关法律法规不完善。

目前国家设计农村集体建设用地的法律主要是《宪法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》, 对与土地流转并没有详细的规范条例。因此, 在流转中出现了很多问题。就集体建设用地中的农村宅基地来说, 由于我国宅基地使用权的关系复杂, 无论从流转的条件、范围方式及土地产权等都没有明确的法规依据[5]。当出现了相关问题时缺乏有关政策做指导, 也就增加了宅基地的管理难度。许多村民对相关法律不熟悉的情况下将宅基地出租和转让, 若交易双方发生纠纷, 没有相关法律做规范约束, 问题很容易被扩大化, 导致更大的案件, 也不利于农村社会的稳定性[6]。

4.3.3“双放弃”模式与“增减挂钩”衔接性差。

温江区政府在“双放弃”改革中对农民的补偿标准是按照“组内平均水平”, 这种做法的好处是有效的避免确权纠纷的同时还减少了制度推行的成本。但是到改革后期, 这个方法出现了明显的缺陷, 由于实测指标与人均水平有所差异导致建设用地指标的标准无法确立。又由于前期当地政府对土地产权问题的登记上有所纰漏, 因此导致“双放弃”与“增减挂钩”的衔接性所有不足。这些问题的出现使温江区土地改革效益难以达到预期的效果。

4.3.4 大力发展开发区忽视公共设施建设。

温江区自实行新的土地政策以来, 农村人民人均GDP有了明显增长。大量农村用地被政府有偿回收, 并有效利用承包给各企业开发建设工厂等。在集体建设用地分划上忽视了公共设施的建设, 虽然土地利用率有了提高, 但是公共设施用地较少, 农民生活环境还有待改善。

5 关于温江区农村集体建设用地流转的建议

5.1 加强对农村集体建设用地的合理规划

根据温江区的实际情况成立专门的农村集体建设用地规划部门, 结合规划优秀的地区案例。对农村进行重新规划, 对开发区的建设和公共设施的建设等统一规划, 使建设用地得到最大化的利用。在保证地区经济高速发展的同时, 提高农民生活环境。

5.2 完善有关法律政策

国家以及当地政府一直关注着农村集体建设用地的流转问题。温江作为土地改革的示范点, 在政策的推行上有值得借鉴的地方, 也取得了相应的效益。但是法律规范一直是没有彻底解决的问题, 当前国家出台的有关集体土地流转的法律还停留在较为笼统的层面上。因此, 在推行新政策时缺乏相应的法律作为规范, 导致难度增加。

5.3 完善政策配套注重制度政策的衔接

在创新土地政策的建立过程中, 要注重与国家政策的衔接和配合。不能违背国家相关政策的约束, 要注重与国家政策和相关法律的协调。此外, 要统一标准, 如补偿标准等。如果标准不同, 新政策的推行就会遇到困难, 影响农村的稳定性。

5.4 完善土地收益分配制度

由于缺乏合理统一的土地流转交易市场制度, 土地流转的收益分配也十分混乱。如何兼顾国家、集体、个人的利益, 温江区在土地流转市场日益活跃的环境下, 需要秉着“公平分配原则”建立适合当地的土地收益分配机制, 原则上农民作为宅基地使用权拥有人应享有绝大多数利益, 有关集体组织分配剩余的流转收益, 根本上保证农民的利益。只有合理的分配制度才能使市场健康有序的运转。

摘要：温江区在2006年推行了新的土地政策“双放弃”模式, 为了揭示温江区推行新政策后还存在的问题, 并希望针对这些问题提出有效的改革建议。本文通过对温江区公平镇、万春镇、柳城镇实地调查, 发现温江区在新政策的环境下存在的一些问题:农村集体建设用地利用较分散、一户多宅的现象严重、公共设施用地投入较少。分析产生这些问题的原因, 提出了完善相关法律法规、完善土地收益分配制度、加强对农村集体建设用地的合理规划的建议。

关键词：农村集体建设用地,土地流转,土地市场,流转收益分配

参考文献

[1] 刘俊.中国土地法理论研究[M].法律出版社, 2006:317-319.

[2] 王利明.物权法研究[M].中国人民大学出版社, 2002:27-29.

[3] 何忠洲.“成都试点土地换身份:双放弃加快城乡统筹进程”, 搜狐网.

[4] 温江在线.http://baike.so.com/doc/5203084-5434942.html

[5] 樊志全.土地权利理论与方法[M].中国农业出版社, 2005 (2) :110一270.